РЕШЕНИЕ
№ 661
гр. Пловдив, 17.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VI СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Величка П. Белева
Членове:Надежда Н. Дзивкова Рашкова
Виделина Ст. Куршумова
Стойчева
при участието на секретаря Бояна Ал. Дамбулева
като разгледа докладваното от Надежда Н. Дзивкова Рашкова Въззивно
гражданско дело № 20225300500727 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258, ал.1 от ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от АТ. Д. П. против Решение № 154/17.01.2022г.,
пост. по гр.д.№ 17384/2020, ПдРС, с което е отхвърлен предявения от
жалбоподателката против П. Д. Н. иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен
на сключения на 14.12.2020 г., между страните предварителен договор за покупко-
продажба на следния недвижим имот: къща, лятна кухня и стопанска постройка,
находящи се в село Б., общ. Х., изградени в УПИ IX, кв.70 по плана на селото от 1928
г., който имот е непълно идентичен с имот № 511 по КП на село Б., одобрен със
Заповед № РД-02-14-2297 от 2000г. , като сградите са изобразени като 2 ПЖ, МЖ и ПС
по представената по делото скица.
Жалбоподателят А.Д. е останала недоволна от така постановеното решение, като
поддържа, че същото е неправилно, постановено в нарушение на материалния и
процесуалния закон. Развива съображения, че изводът на съда за нищожност на
предварителния договор поради нарушение на добрите нрави е неправилен и
незаконосъобразен. Счита, че законът не забранява сключването на сделки по
отношение на недвижими имоти на цени около данъчната им оценка и че такива сделки
1
не противоречат на добрите нрави. Поддържа, че в случая предварителният договор за
покупко-продажба на недвижим имот е с предмет само сградите, както и че
уговорената продажна цена е над данъчната им оценка. Отделно развива съображения
и за това каква евентуално би била пазарната стойност на имота. Отделно поддържа и
че сделки с имота на стойност под пазарната не са задължително нищожни поради
противоречие с добрите нрави. По отношение на констатацията на съда, че страните по
предварителния договор са роднини, като продавачът е на възраст от 86г. не водят до
извод за нищожност на договора, защото сделки между роднини не са забранени от
закона и не противоречат на морала. Липсват твърдения и данни за евентуална
недееспособност на прехвърлителя, както и за невъзможност да разбира свойството и
значението на извършеното. Счита за неправилен и извода за зависимо положение на
прехвърлителя с купувача по предварителния договор, т.к. не се установява с договора
за се преследват неприсъщи цели. Счита за неправилен и извода на съда, че не е
доказана собствеността на продавача по договора, доколкото ищцата е представила
всички налични документи за това. Още повече, че дъщерята на продавача, която
според съда е собственик на имота е получавала книжа по делото и не е взела
отношение по него. Предвид тези съображения поддържа, че са налице
предпоставките на чл.19, ал.3 от ЗЗД и предявеният иск за обявяване на
предварителния договор между страните за продажба на описания недвижим имот
следва да бъде уважен, а първоинстанционното решение като неправилно и
незаконосъобразно следва да бъде отменено. Претендира разноски.
Въззиваемата страна П. Д. Н. не е подал отговор на въззивната жалба.
Жалбата е подадена в срока по чл.259 от ГПК, изхожда от легитимирано лице –
ищец, останал недоволен от постановеното решение, откъм съдържание е редовна,
поради което и се явява допустима.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност, намери за установено следното :
Съгл. нормата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно само по
въпроса относно валидността и допустимостта в обжалваната част на постановеното
решение. Правилността на решението се проверява с оглед наведените доводи във
въззивната жалба.
По отношение на валидността и допустимостта на постановеното решение,
съдът намира, че същото е постановено от родово и местно компетентен съд, по иск,
който му е подсъден, произнесъл се е в законен състав и в рамките на изложените
фактически твърдения и е дал търсената защита.
Предявеният иске, подлежащи на разглеждане е с пр. осн.чл.19, ал.3 от ЗЗД –
това е иск на изправната страна по предварителен договор за обявяването му за
окончателен такъв. Когато за окончателния договор се изисква нотариална форма или
2
нотариално заверена форма, то предварителният договор следва да е сключен в
писмена форма. Той трябва и да съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателния договор. Предпоставките за уважаване на този иск са ищецът да е
изправна страна по договора, а продавачът да е собственик на имотите, предмет на
договора, към датата на съдебното решение.
За да отхвърли предявения иск съдът е приел, че страните са сключили
предварителен договор за прехвърляне на правото на собственост върху сгради,
описани в исковата молба, но е направил извод за нищожност на този договор поради
противоречието му с добрите нрави, както и е приел, че по делото не се доказва
прехвърлителят да е собственик на процесните имоти.
Пред настоящата инстанция е отнесен спорът изцяло с доводи, че не е противно
на закона и морала сключването на договор за продажба около данъчната оценка а
имота, както и че по делото са представени всички налични документи, от които се
установява собствеността на прехвърлителя.
Видно от представеното копие на предварителен договор за покупко-продажба
от 01.02.2020г., П.Н. се е задължил да продаде на А.П. недвижими имоти – сгради,
подробно описани в договора , срещу заплащане на продажна цена от 1000лв., като
половината – 500лв. следва да се заплатят преди сключване на окончателния договор в
брой. Страните са уговорили в срок до 01.03.2020г. да сключат окончателен договор.
Представена е скица на имота. Приложена е и покана от А.П. до П.Н. за сключване на
окончателен договор и разписка от български пощи, като съдът намира, че от тях не се
установява връчването им на прехвърлителя. Приложен е и протокол за дадена
строителна линия и строително разрешение на името на П.Д. за строеж на лятна кухня.
Приложена е и данъчна оценка.
Настоящата инстанция намира, че в производството не е проведено пълно и
главно доказване на собствеността на прехвърлителя и то към момента на
постановяване на съдебното решение. Всъщност липсват представени документи за
собственост, както и липсва твърдение как е придобита тази собственост.
Представеното удостоверение за данъчна оценка, в което прехвърлителят П.Н. е вписан
като един от собствениците на имота, както и скицата на имота сами по себе си не
съставляват годно доказателство за собственост. Същите документи биха могли да
служат като доказателства за собственост само в съвкупност с други такива, от които
да се установи както придобивното основание, така и правата в съсобствеността. С
оглед липсата на доказване на придобивното основание за продавача по
предварителния договор не може да се преценяват правата му с оглед евентуално
възникване на съсобственост в режим на СИО, наследяване и прочие. Следва изрично
за се подчертае, че в случай на установяване на факта, че продавача е собственик само
на идеални части от продавания имот, то при заявено желание от купувачите да
3
закупят само тези части няма пречка предварителния договор да бъде обявен за
окончателен. В настоящия случай , обаче, само въз основа на представената данъчна
оценка и скица не може да се приеме за доказано, че продавачът по предварителния
договор е собственик на имота, предмет на този договор.
На следващо място , за да бъде уважен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД ищецът следва
да докаже, че е изправна страна. В случая , купувачът по предварителния договор А.П.
следва да установи, че е платила уговорената в договора първа вноска , дължима при
подписване на договора. Доказателства в тази насока по делото не са представени.
Поради това, съдът намира, че не е доказан и този елемент от фактическия състав на
нормата на чл.19 , ал.3 от ЗЗД.
Доколкото за уважаване на иска за обявяване на предварителния договор за
окончателен е необходимо доказване на всички елементи от фактическия състав и
липсата на които и да е основание за отхвърляне на иска, то в случая се налага извода,
че така предявеният иск се явява неоснователен и недоказан и следва да бъде
отхвърлен.
В допълнение следва да се отбележи и това, че настоящата инстанция споделя
изводите на първоинстанционния съд досежно необходимостта от преценка на
действителността на договора. В случай, че бяха доказани основанията за обявяването
му за окончателен, то би следвало да бъде извършена и тази преценка, доколкото
нищожните договори не могат да породят правно действие. Към момента изследване
на този въпрос , обаче, не е необходим, доколкото липсват основания за обявяване на
процесния предварителен договор за окончателен.
Предвид изложеното съдът намира, че обжалваното решение следва да бъде
потвърдено като правилно и законосъобразно.
С оглед на изложеното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 154/17.01.2022г., пост. по гр.д.№ 17384/2020, ПдРС.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4