Р
Е Ш Е
Н И E
№
…… 23.12.2019
г. гр. Хасково
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Хасковският
окръжен съд, на двадесет и пети ноември две хиляди и деветнадесета година, в
открито съдебно заседание, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕЛЯНА ПЕЙКОВА
секретар: Женя
Григорова………….…………….…….…………………………………….
прокурор…………………………………………….…………………………………………,
като
разгледа докладваното от председателя съдия Пейкова т.д. № 39 по описа за 2019 година, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството по делото е по чл.
365 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба с вх. № 2086 от
02.03.2018 г., подадена от ищеца „Оратранс“ ООД, ЕИК ******, седалище и адрес
на управление: гр. София, ж.к. Хиподрума, бл. 45, вх. Б, ет. 2, ап. 7,
представлявано от управителя Г.К., против ответника „Съгласие – 04 КООП“ АД,
ЕИК ******, седалище и адрес на управление: гр. Свиленград, бул. България № 60,
представлявано от изпълнителния директор Т.С., с която са предявени обективно
съединени искове с правно основание чл. 108 ЗС и чл. 59 ЗЗД.
Ищецът
твърди, че на 18.06.2014 г. е закупил от „УниКредит Булбанк“ АД гр. София
недвижим имот, находящ се в гр. Свиленград, бул. България № 60, а именно: УПИ
ХХI в кв.111 по плана на гр. Свиленград, одобрен със заповед № 602/22.11.1993
г. с площ от 1273 кв.м. при граници на имота - от три страни улица и УПИ ХХ в
кв.111, ведно с построените в него реално обособени сгради, както следва: 1.
Административна сграда на пет етажа с кухня-столова към нея, със застроена площ
от 742,39 кв.м., като част от сутерена, част от първия етаж и част от втория
етаж били законно преустроени в банков офис, без магазинното помещение и склада
към него от първия (партерен) етаж и югозападното избено помещение от
сутеренния етаж, собственост на „ПК Съгласие“ Свиленград, заедно с припадащите
се идеални части от общите части на сградата, и без кабинети на третия етаж с
цифрово обозначение № 1, № 2 и № 11, с обща площ на архитектурния проект 72,72
кв.м.,заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата, които
са собственост на трети лица; 2. Сграда – приемна, разположена зад
административната сграда, със застроена площ от 40 кв.м. и 3. Сграда-гаражи,
включваща пет отделни гаражни клетки със застроена площ от 88 кв.м., за която
сделка бил съставен нотариален акт № 171 т.IV, рег.№4060, дело № 531/2014 г. по
описа на нотариус с рег. № 354 В.В. гр.Свиленград. Към настоящия момент,
съгласно КК на гр. Свиленград, одобрена със Заповед № РД-18-107 от 13.12.2016
г. на ИД на АК, този имот бил с идентификатор № 65677.701.1740 за ПИ, №
65677.701.1740.1 за сградата на пет етажа, и № 65677.701.1740.1.7 за търговския
обект, находящ се на първия (партерен)етаж.
Ответникът закупил от ПК „Съгласие“ гр.
Свиленград недвижим имот в същата сграда, а именно търговски обект със
застроена площ от 201 кв.м., находящ се на първи (партерен) етаж в бившата
административна сграда на АПК Свиленград, построена в същия УПИ, както и
югозападното избено помещение от сутеренния етаж на сградата, със самостоятелен
вход от запад, със застроена площ от 32 кв.м., ведно със съответните идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена. За
сключването на тази сделка бил съставен нотариален акт № 73, том IХ, рег.№
10012, дело № 1296/2006 г. по описа на нотариус В. В. гр. Свиленград. Ищецът твърди,
че търговският обект, находящ се на първия (партерен) етаж на сградата с
идентификатор № 65677.701.1740.1.7 е обособен в шест търговски обекта, т.е. на
първия (партерен етаж) ответното дружество притежавало три търговски обекта с
обща застроена площ от 201 кв.м., а ищецът – търговска площ от 351 кв.м., върху
които са обособени три самостоятелни магазинни площи. Последните три обекта към
момента не били обособени в самостоятелни кадастрални единици, така като при
изготвянето на архитектурния проект и при предприетите от него страна действия
за изменения на КК, постъпили възражения от страна на ответника, с което била
осуетена възможността за довършването на процедурата.
В
изготвената схема-проект за изменение на КК относно СОС с идентификатор №
65677.701.1740.1.7 били очертани четири самостоятелни търговски обекта,
съответно с номера 13,14,15 и 16. Без правно основание ответникът осъществявал
фактическа власт върху два от собствените му самостоятелни магазинни обекта, а
именно тези означени с № 14 и 15 по схемата проект, първият от които с площ от
33 кв.м. и вторият с площ от 51 кв.м. Ответникът се снабдил с констативен
нотариален акт по реда на чл. 587, ал.1 от ГПК за собственост относно търговски
обект с идентификатор № 65677.701.1740.1.7, с обособени търговски площи, с обща
застроена площ от 351 кв.м. – нотариален акт № 1, том I, рег. № 137, нот. дело
№ 1/2019 г. на Нотариус В.В., гр.Свиленград. Този нотариален акт бил издаден на
база на документи, представляващи нотариален акт за собственост 73/2006 г. на
Нотариус В.В., схема и данъчна оценка. Ищецът оспорва този нотариален акт,тъй като
същият не обективирал действителния обем на правото на собственост върху
процесния имот, който ответникът придобил и който бил в размер на 201 кв.м.,
както било посочено в придобивния титул за собственост, а не с площ от 351
кв.м., както било посочено в констативния нотариален акт.
Със
снабдяването на ответника с констативен нотариален акт за собственост и
осъществените фактически действия върху посочените имоти ответникът оспорвал
правото му на собственост, което мотивирало правния му интерес от предявяването
на иск с правно основание чл.108 от ЗС. За времето от 18.06.2014 г. до
настоящия момент ответникът го лишавал от ползването на собствения му имот, а
именно обекти № 14 и №15. За този период от време той се обогатил за сметка на
неговото обедняване със сумата в размер на 50 000 лв., определена на базата на
480 лв. месечен наем за двата обекта за периода от 18.06.2014 г. до 18.03.2019
г.
С
молба вх. № 3893/18.04.2019 г. и молба вх. № 7025/19.07.2019 г. са направени
уточнения по предявените искове. Ищецът отправя искане съда да постанови
решение, с което да признае за установено по отношение на ответника, че е
собственик на търговски обекти с
идентификатор № 65677.701.1740.1.7, находящ се в ПИ с идентификатор № 65677.701.1740,
представляващи част от търговски обект с идентификатор № 65677.701.1740.1.7, обозначени
на приложената схема-проект за изменение на кадастралната карта с № 14 и № 15,
при посочените граници и осъди ответника
да му предаде владението върху този имот и да му заплати сумата от 50 000 лв.,
представляваща обезщетение от лишаването от ползване на този имот за периода от
18.06.2014 г. до 18.03.2019 г. или при условията на евентуалност да го осъди да
му заплати сумата от 20 000 лв. – обезщетение за лишаване от ползването на
търговски обект № 14 за посочения период и 30 000 лв. – обезщетение за лишаване
от ползването на търговски обект № 15 за посочения период. Също така ищецът
отправя искане на основание чл. 537, ал. 2 ГПК да бъде отменен издадения в полза
на ответника констативен нотариален акт за собственост № 1, том I, рег. № 137,
нот. дело № 1/2019 г. на Нотариус В.В., гр.Свиленград. Моли да бъдат присъдени
направените по делото разноски.
В срок е
постъпила допълнителна искова молба вх. № 5728/12.06.2019 г., с която ищецът
пояснява първоначално подадената искова молба. В допълнителната искова молба
заявява, че в исковата си молба изрично са посочили, че в предмета на сделката
не влизат магазинното помещение и склад към него на партерния етаж. Процесната
търговска площ, която претендира, че е негова собственост, условно отграничена
в двата търговски обекта, не съвпадала с изключените по сделката имоти. Оспорва
се твърдението на ответника, че е придобил правото на собственост върху двата
търговски обекта поради изтекла в негова полза придобивна давност.
В срока
по чл. 373, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника „Съгласие -04
КООП“ гр. Свиленград. Ответникът счита предявените искове за допустими, но
неоснователни по същество. По отношение на обективно съединения иск по чл. 59 ЗЗД
счита, че не са налице предпоставките на чл. 210 ГПК за обективно съединяване
на искове. Направените възражения за неподсъдност на делото на Окръжен съд -
Хасково са неоснователни, в каквато насока е произнасянето на съда с
определение от 30.07.2019 г., постановено по делото. По същество оспорва
предявените искове, като твърди, че ищецът не е собственик на индивидуализирани като обект № 14 и обект №
15 по схемата проект за изменение на кадастралната карта, както и че така
индивидуализирани тези обекти не съществуват по кадастрална карта. Твърди, че с
нотариален акт № 196 том 8, дело № 895/2014 г. на СВ при РС – Свиленград,
обективиращ продажба на недвижим имот, на която основавал претенцията си, на ищеца
не му било прехвърлено правото на собственост на недвижимите имоти, предмет на
исковата претенция. В документа за собственост на праводателя на ищеца „УниКредит
Булбанк“ АД, описаният в исковата молба недвижим имот, от който били обособени
двата търговски обекта, изрично бил изключен от предмета на сделката. „Съгласие
– 04 КООП“ бил собственик на търговските обекти, описани в исковата молба,
обособени от площта на хранителния магазин чрез изграждане на преграждащи
стени, който имот бил закупен през 2006 г. – нотариален акт № 73, том 9, рег. №
1002, нот. дело № 1296/2006 г. по описа на нотариус В. В.. Извън твърдението,
че е собственик на този имот по силата на покупко – продажба от 2006 г., прави
възражение и за придобиване на имота по давност. Твърди, че от 25.09.2006 г.,
когато му е предадено владението върху целия бивш хранителен магазин, включващ
обособените пет търговски обекта и до сега, упражнява самостоятелна фактическа
власт върху тези обекти и присъединявайки владението на своя праводател ПК
„Съгласие“ Свиленград, датиращо от 1976 г., когато била построена сградата. От
тази дата и до момента отдавал под наем търговските обекти, вкл. и посочените
от ищеца два обекта, на трети лица, като до този момент никой не бил оспорил
правото им на собственост, както и не бил предявил собственически претенции за
тях. Твърди, че на ищеца не било известно какво точно представляват тези два
обекта, както и че начина, по който са описани в исковата молба, не съответства
на фактическото състояние към момента. Оспорва предявените искове по чл.59 от ЗЗД по основание и размер. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли
изцяло предявените обективно съединени искове и присъди направените по делото
разноски.
С
допълнителен отговор на исковата молба ответникът поддържа становището,
изразено в отговора. Счита, че петитума на исковата молба е неясен, както и че
претенцията по чл. 59 ЗЗД не е конкретизирана по размер.
Предявени са субективно и обективно
съединени искове с правно основание чл. 108 ЗС вр. чл. 59 ЗЗД. Исковете са допустими и следва да бъдат разгледани по същество.
По делото са приети писмените
доказателства, представени с първоначалната и допълнителната искова молба,
първоначалния и допълнителния отговор, разпитани са свидетели, приети са
заключенията по съдебно-технически експертизи. Страните са представили писмени
защити по чл. 149 ГПК, в които доразвиват своите съображения.
Съдът, като прецени събраните по
делото доказателства и доводите на страните, прие за установено от фактическа страна следното:
С нотариален акт № 171, том V, рег. №
406, дело № 531/2014 г. на Нотариус с рег. № 354 „УниКредит Булбанк“ АД
прехвърля чрез покупко-продажба на ищцовото дружество правото на собственост
върху УПИ XXI в квартал 111
по плана на град Свиленград, одобрен със заповед № 602/22.11.1993 г. с площ от
1273 кв.м., ведно с построените в него реално обособени сгради: 1)
Административна сграда на пет етажа с кухня – столова към нея със застроена
площ от 742.39 кв.м., като част от сутерена, част от първия етаж и част от
втория етаж са преустроени законно в банков офис, без магазинното помещение и
склада към него от първи (партерен) етаж и югозападното избено помещение от
сутеренния етаж, собственост на ПК „Съгласие“ – Свиленград, заедно с
припадащите се идеални части от общите части на сградата и без стаи – кабинети
от третия етаж № 1, 11 и 12 с обща площ според архитектурен проект 72 кв.м.,
заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата, които са
собственост на трети лица; 2) Сграда – приемна, разположена зад
административната сграда със застроена площ от 40 кв.м.; 3) Сграда – гаражи,
включваща 5 отделни гаражни клетки, със застроена площ от 88 кв.м.
Съгласно нотариален акт № 73, том IX, рег. №
10012, дело № 1296/2006 г. на Нотариус с рег. № 354 ответникът е придобил правото на
собственост върху търговски обект с обща застроена площ от 201 кв.м., находящ
се на първи партерен етаж на бивша административна сграда на АПК – Свиленград
на пет етажа, построена в УПИ XXI в квартал 111 по плана на град
Свиленград, одобрен със заповед № 602/22.11.1993 г. с площ от 1273 кв.м., както
и югозападно избено помещение от сутеренния етаж на същата сграда, със
самостоятелен вход от запад, със застроена площ от 32 кв.м., ведно със
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
върху терена. Впоследствие ответникът се е снабдил с констативен нотариален акт
№ 1, том I, рег. №
137, дело № 1/2019 г. на Нотариус с рег. № 354, съгласно който е признат за собственик
на самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 65677.701.1740.1.7, на един
етаж, с обособени търговски площи, с обща застроена площ от 351 кв.м.,
разположен на първия партерен етаж от сградата, ведно с югозападното избено
помещение със самостоятелен вход от запад със застроена площ от 32 кв.м.
След одобряване на кадастралната
карта и кадастралните регистри за територията на град Свиленград със заповед №
РД – 18 – 107 от 13.12.2016 г. на Изпълнителния директор на Агенция по
кадастър, поземленият имот е отразен с идентификатор № 65677.701.1740, с площ
от 1273 кв.м., с трайно предназначение на територията – урбанизирана, с начин
на трайно ползване – ниско застрояване (до 10 метра). Административната сграда
е с идентификатор № 65677.701.1740.1, със застроена площ от 784 кв.м., етажи –
5, със смесено предназначение. Притежавания от ответника в собственост имот е
отразен като самостоятелен обект с идентификатор № 65677.701.1740.1.7, на първи
етаж, за търговска дейност, на едно ниво, с площ от 351 кв.м., ведно със
съответните идеални части от общите части на сградата.
При проследяване историята на имота
и хронологията на отделните придобивни сделки се установява, че с писмен
договор от 18.01.1995 г. Ликвидационен съвет на Земеделска кооперация „Заря“ –
Свиленград продава на физическите лица М.С.Ч. и В.И.Ч. административна сграда
на 5 етажа с кухня – столова към нея, с общ застроена площ от 700 кв.м., без
хранителния магазин и склада към него от първия партерен етаж на сградата и без
югозападното избено помещение със сутерена на същата, които са собственост на
Потребителна кооперация „Съгласие“ – Свиленград, като първия етаж се състои от
преддверие, фоайе, зала и помещение – гардероб, както и сграда – приемна с площ
от 40 кв.м. и сграда с 5 отделни гаражни клетки с площ от 88 кв.м. С нотариален
акт № 172, том I, дело № 345/1995 г. от 14.04.1995 г. М.Ч. и И.Ч.
продават на „Софиябанк“ АД – гр. София гореописаните имоти – административна
сграда с площ от 700 кв.м., без хранителния магазин и склада към него от първия
партерен етаж и югозападното избено помещение от сутеренния етаж, собственост
на ПК „Съгласие“ – Свиленград, както и сграда – приемна и сграда с гаражи. С
нотариален акт № 186, том III, дело № 921/1997 г. от 31.07.1997
г. (издаден по реда на обстоятелствената проверка) Потребителна кооперация
„Съгласие“ е призната за собственик по давност на търговски обект,
представляващ магазин и склад към него с обща застроена площ от 201 кв.м. на
първи партерен етаж на бивша административна сграда на АПК – Свиленград на 5
етажа, както и югозападно избено помещение със сутеренния етаж на същата сграда
с площ от 32 кв.м.
Съгласно представени по делото
извадки от счетоводните ведомости и регистри на ПК „Съгласие“ се установява, че
на името на кооперацията е записан „магазин в сграда на АПК“ със стойност от
73633 лв., а в инвентарна книга за ДМА фигурира „магазин № 2 – АПК“ със
застроена площ от 233 кв.м.
Ищецът е инициирал административно
производство по реда на ЗКИР за изменение на кадастралната карта за
самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 65677.701.1740.1.7, съгласно
изготвен проект от инж. Гр. Г. (на л. 21 от делото). В проекта е посочено, че с
разработката се цели обособяване на схеми на самостоятелни обекти, находящи се
на партерния етаж, които представлявали отделни търговски обекти с конфигурация
и размери, видни от приложената графична част. Също така е посочено, че площите
на обектите са определени съгласно извършени замервания и съществуващ проект,
като разпределението на собствеността на отделните обекти било съобразено с
документите за собственост на „Оратранс“ ЕООД.
Същевременно и ответникът инициирал
производство за изменение на кадастралната карта за обектите, попадащи в
самостоятелен обект с идентификатор № 65677.701.1740.1.7, съгласно изготвен
проект от инж. И.И. (на л. 57 - 58 от делото). В хода на двете висящи
административни производство се констатирало взаимно засягане на процесните
обекти, изразяващо се в несъответствия относно техните граници, площи и точното
им разположение на партерния етаж. Именно тези несъответствия довели до възникване
на спора между ищеца и ответника.
Съгласно прието по делото заключение
на съдебно-техническа експертиза, изготвено от вещото лице М.Х., електрическата
инсталация на регистриран в „ЕВН България Електроснабдяване“ ЕАД търговски
обект „магазин до фурната“ с ИТН (измервателна точка номер) 1615218 обхваща
търговски обекти с номера 91, 92, 93, 94, 05 по приложената по делото „Схема на
самостоятелни обекти“, приложена на л. 58 от делото и изготвена от инж. И.И.,
като всички тези търговски обекти са с едно търговско мерене на ел. енергия, с
един захранващ кабел от електромерното табло, в което е монтирано СТИ –
електромер с ИТН 1615218. Посочено е, че електрическата инсталация на търговски
обект „магазин до фурната“ съответства на посочения от ответника търговски
обект и съвпада с отразения в цитираната по-горе „Схема на самостоятелни
обекти“. Вещото лице е установило, че от 1980 г. до 2006 г. титуляр на
търговския обект е ПК „Съгласие“ – Свиленград, която има сключен договор с
„Електроразпределение – Пловдив“ АД под № 30139 и този обект има определен
абонатен номер 3408066. След 2006 г. титуляр на посочения обект е „Съгласие 04
КООП“ АД – Свиленград. Към 24.09.2019 г. търговския обект отново е с титуляр
„Съгласие 04 КООП“ АД – Свиленград. В с.з. вещото лице Х. посочва, че
измервателната точка (ИТН) е персонална и тя е за даден обект, като един клиент
(или един клиентски номер) може да има няколко измервателни точки.
По делото са
назначени първоначална и допълнителна съдебно – технически експертизи, и двете
изготвени от вещото лице Д.К.. За изготвянето на експертизите вещото лице е
ползвало освен материалите по делото, още и действащия кадастрален и
регулационен план на гр. Свиленград в частта относно процесната сграда, одобрен
със заповед № 602 от 22.11.1993 г.; данните от новата кадастрална карта и
кадастрални регистри, одобрени със заповед № РД – 18 – 107 от 13.12.2016 г.;
както и данните от оглед, извършен лично на място. Вещото лице е констатирало,
че през 1995 г. е извършено архитектурно заснемане на процесната сграда.
Съгласно скица – виза за проектиране е разрешено проектиране на преустройство
на част от съществуващи първи и втори етажи на административната сграда в
банков офис. През 1996 г. са изработени и одобрени идеен и работен проект за
преустройство на първи и втори етаж на административната сграда, съгласно
визата за проектиране. Вещото лице посочва изрично, че двата самостоятелни
обект с идентификатори № 65677.701.1740.1.7 (собственост на „Съгласие – 04
КООП“ АД) и № 65677.701.1740.1.8 (собственост на „Оратранс“ ЕООД) са нанесени
неточно и некоректно в одобрената нова кадастрална карта на град Свиленград.
Към първоначалната експертиза е приложена скица, изготвена от самото вещо лице,
на което двата обекта са нанесени съобразно контролните замервания на място и
анализа на наличната проекта документация). Установените от вещото лице площи и
граници на двата самостоятелни обекта не съвпадат с тези по двата проекта за
изменение на кадастралната карта, изготвени по поръчение на всяка от страните
по спора (на л. 21 и л. 58 от делото). В заключението се пояснява, че към
настоящия момент на партерния етаж не съществуват други самостоятелни обекти,
освен тези с идентификатори № 65677.701.1740.1.7 и № 65677.701.1740.1.8, в
смисъла, който се влага в това понятие съгласно ЗКИР. За да може всеки от двата
обекта да се раздели на части е необходимо по съответния законов ред да се
разрешат, изработят и одобрят проекти за преустройство, да се издадат и влязат
в сила разрешения за строеж за преустройство, да се извършат СМР, да се въведат
в експлоатация и накрая да се нанесат в кадастралната карта и кадастралните регистри.
Според вещото лице, при коректно нанасяне в кадастралната карта на двата
обекта, собственост на ищеца и ответника, не би се стигнало до засягане на
площта, която е изключена от сделката по нотариален акт № 171, том V, рег. №
406, дело № 531/2014 г., т.е. площта, обхващаща магазинно помещение и склад до
него от първи партерен етаж и югозападното избено помещение от сутеренния етаж,
собственост на ответника „Съгласие – 04 КООП“ АД. В заключението по
първоначалната експертиза е калкулиран и средния пазарен наем по години от 2014
г. до 2019 г. В с.з. от 04.11.2019 г. инж. К. пояснява, че търговските
помещения в самостоятелния обект на ответника по смисъла на ЗКИР не са
самостоятелни обекти в сграда, като съществуват 6 помещения, 5 от които се
ползват за търговски цели и едното се ползва за спортна дейност, но това не ги
правело самостоятелни обекти в сграда по легална дефиниция. За извършеното
преустройство липсвали документи, което водело до възникването на проблем. Становището
на вещото лице е, че в случая липсвало припокриване и засягане на собствеността
на това, което претендирали по нотариални актове ищеца и ответника, като според
него основният проблем се състоял в наличието на „… груба грешка в
кадастралната карта“, която се изразявала в некоректно нанасяне на
самостоятелните обекти, това от своя страна водело до издаване на схеми от
Службата по кадастър с грешни площи и грешна конфигурация на обектите и
създавало предпоставки за възникването спор между страните.
С допълнителната експертиза се извършва
нанасяне на петте реално обособени помещения с контур в границите на
самостоятелен обект с идентификатор № 65677.701.1740.1.7, а след нанасяне на
контура е определена и площта на реално обособените помещения. Към
допълнителното заключение отново е приложена скица, изготвена от вещото лице, в
която са посочени контурите на сградата по кадастрална карта; контурите на
самостоятелните обекти, собственост на ищеца и ответника; контурите на реално
обособените помещения; и границите на обектите, съгласно схемата на л. 20 – 21 от
делото.
По делото са разпитани и свидетели
за установяване фактическото положение на място. Свидетелят И.К.е дългогодишен
наемател в качеството си на едноличен търговец на един от търговските обекти,
получени в резултат на извършено вътрешно преграждане. В с.з. той посочва, че е
наемател на обект под № 91, съгласно представена схема на л. 58 от делото,
който според него съответства на обект № 15 по схемата на л. 21 от делото. По
собствените му описания след неговия обект се намира фреш-бар, след това банков
клон със стълбище, а в останалата част на първия етаж се разполага хотелска
част.
Свидетелят Х.Б.е бивш
член-кооператор на съществувалата преди Районна потребителна кооперация, понастоящем
„Съгласие 04 КООП“ АД – Свиленград и лично е участвал във вътрешното
преустройство на обектите, разположени на първия етаж. Той посочва, че
първоначално собственият на РПК обект е представлявал хранителен магазин, но
след промените от 1989 г. се наложило да бъде преустроен. Конструкцията му го
позволявала, тъй като бил изграден от панел – повдигащи плочи и колони.
Основното преустройство се извършило през 1997 – 1998 г., като се обособили
общо 5 обекта – два магазина и три офиса. Тези пет обекта имали вход откъм
фасадата чрез монтирани стълби и били изградени с тухли. Останалата част от
помещението се превърнало във фурна, която понастоящем представлявала зала за
фитнес. Достъпът до обектите отвън се осъществявал чрез поставянето на
допълнителни стълби на фасадата на сградата. От 1999 г. до настоящия момент
тези обекти се отдавали под наем. Извън помещението на бившия хранителен
магазин се намирала останалата част от първия етаж, която някога била
собственост на АПК – Свиленград.
Свидетелят Величко Ч. ползвал
помещение – канцелария в онази част от сградата, която се стопанисвала от АПК. Границата
между помещенията на РПК и тези на АПК условно се описва по стълбището, като
вдясно от него се намирало фоайе с преграда, като нямало никаква пряка връзка с
магазина на РПК, който навремето бил най-големия хранителен магазин в
Свиленград. Свидетелят твърди, че бил председател на тръжната комисия на АПК,
която се занимавала с кооперативното имущество, и подчертава, че
административната сграда на АПК нямала никаква връзка с магазина на РПК. Според
него никога не е имало спорове за собственост след продажбата на
административната сграда между новите собственици и собствениците на бившия
магазин на РПК. На схемата на л. 58 от делото посочва, че обозначената с букви
площ принадлежала на РПК.
При така установените факти, съдът
намира от правна страна следното:
В чл. 108 ЗС законодателят е предвидил кумулативната наличност на три
предпоставки за уважаване на ревандикационен иск – ищецът да притежава право на
собственост върху имота, предмет на иска; имота да се намира във
владение или държане на ответника; владението или държането да без
основание. В тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на имота и същият се намира във
владение на ответника без правно основание. Тези предпоставки обуславят и
последиците от уважаването на ревандикационния иск: признаване
за установено по отношение на ответника, че ищецът е собственик на имота и
връщане на владението върху имота на собственика му. И ако ищецът
докаже, че е носител
на претендираното право, но ответникът не владее имота или го владее на правно
основание, противопоставимо на собственика, тогава искът ще се уважи
само в установителната част и ще се отхвърли в частта за предаване на владението. Доколкото правото на собственост
винаги произтича от определено правно основание, може да се приеме, че предмет
на доказване е не само правото на собственост на ищеца върху вещта, но и
неговото доказване конкретно на заявеното правно основание.
Съдът
провери наличието на първата предпоставка, за която ищецът носи тежестта на
доказване, а именно - ищецът следва да докаже,
че е собственик на вещта или имота, предмет на предявения иск. В настоящия
случай, ищецът твърди, че е собственик на процесните търговски обекти, обозначени на
схема на л. 21 от делото като обекти с номера 14 и 15, позовавайки
се на нотариален акт за покупко-продажба № 171, том V, рег. № 406, дело № 531/2014 г. на
Нотариус с рег. № 354, видно от който ищецът е придобил правото на собственост
върху УПИ XXI в квартал
111 по плана на град Свиленград, одобрен със заповед № 602/22.11.1993 г. с площ
от 1273 кв.м., ведно с построената в него реално обособени сграда,
представляваща Административна сграда на пет етажа с кухня – столова към нея
със застроена площ от 742.39 кв.м., като част от сутерена, част от първия етаж
и част от втория етаж са преустроени законно в банков офис, без магазинното
помещение и склада към него от първи (партерен) етаж и югозападното избено
помещение от сутеренния етаж, собственост на ПК „Съгласие“ – Свиленград, заедно
с припадащите се идеални части от общите части на сградата и без стаи –
кабинети от третия етаж № 1, 11 и 12 с обща площ според архитектурен проект 72
кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата, които
са собственост на трети лица.
След анализ на събраните писмени и гласни
доказателства, настоящият състав на съда счита, че ищецът не е доказал при условията на
пълно и главно доказване първата
предпоставка за уважаване на ревандикационния иск – че е собственик на
процесните обекти. С оглед приетата фактическа обстановка по делото ищецът би
могъл да придобие собствеността върху процесните търговски обекти на едно от
следните основания – по силата на разпоредителната сделка от 2014 г. (и
предхождащите я сделки); въз основа на извършеното по-рано преустройство от
страна на праводателя му; или по силата на придобивна давност. В нотариален акт за покупко-продажба № 171, том V, рег. № 406, дело № 531/2014 г. се придобива правото на собственост
върху партерния етаж, който е част от цялата административна сграда, като
изрично е посочено, че предмет на сделката не е магазинното помещение и склада
към него, както и югозападното избено помещение от сутеренния етаж, които са
собственост на ПК „Съгласие“ – Свиленград (праводател на ответника). По този
начин обектите, които са собственост на ответника изрично са изключени от
обхвата на правната сделка. В описанието по нотариален акт не са посочени
границите и площта на тази част от партерния етаж, която остава извън обхвата
на сделката, т.е. не са посочени границите и площта на магазинното помещение и
склада към него. Въпреки това съдът взема предвид формалната и материалната
доказателствена сила на сделката, която е облечена във формата на нотариален
акт и представлява вид нотариално удостоверяване по смисъла на чл. 569, ал. 1 ГПК. В този смисъл не може да се приеме, че ищецът е придобил от партерния етаж
повече от това, което е описано в него, както и не може да се приеме, че е
придобил правото на собственост върху онази част от етажа, за която изрично е
посочено, че е собственост на ответника. В хода на производството се доказа, че
процесните търговски обекти с проектни номера 14 и 15 се разполагат в
съществувалото някога магазинно помещение, т.нар. хранителен магазин „Дружба“
на РПК – Свиленград. Доколкото процесните търговски обекти към настоящия момент
не представляват самостоятелни обекти по терминологията на ЗКИР, респ. не са
самостоятелни кадастрални единици и не притежават свой собствен идентификатор,
с още по-голямо основание може да се приеме, че и към момента на
покупко-продажбата с нотариален акт № 171, том V, рег. № 406, дело № 531/2014 г. те
са имали същия статут. Новата кадастрална карта и кадастрални регистри за
територията на град Свиленград са одобрени две години след изповядване на
сделката, но и по действащия преди това кадастрален и регулационен план
процесните обекти не са били отразени като самостоятелни обекти на правото на
собственост. А съгласно изискванията на нотариалното производство при оформяне
на сделката нотариалният орган е длъжен да опише всеки имот съгласно документа
за собственост на праводателя и съгласно данните от представената скица. Ето
защо при описанието на партерния етаж нотариалният орган се е ръководел
единствено от статута обектите, притежавани от ищеца и ответника, по начина,
който те са били отразени в официалните документи, необходими за изповядването
на сделката. В този смисъл, недвижимият имот, собственост на ответника, е можел
да бъде описан единствено като магазинно помещение, ведно със склад към него,
независимо че към този момент фактически на място са съществували реално
обособени търговски обекти. Това обстоятелство обаче не е в подкрепа на тезата,
поддържана от ищеца, тъй като конфигурацията на процесните търговски обекти
спрямо останалите очевидно показва, че те се намират във вътрешността на
съществувалото някога магазинно помещение, непосредствено след обект № 16,
който не е предмет на спора между страните. Следователно, описанието на имотите
по документ за собственост не позволява да се приеме, че през 2014 г. ищцовото
дружество е придобило освен частта от партерния етаж, представляваща банков
офис, още и онази част от същия етаж, в която са разположени обекти № 14 и №
15.
Възможен придобивен способ на
правото на собственост е в резултат на изграждането или преустройството на нови
обекти в границите на съществуваща сграда. Подобно преустройство е инициирано през
1995 г. от праводателя на ищеца. В приетите по делото писмени доказателства
фигурира и папка с наименование „Заснемане на съществуваща сграда на банка
„Софиябанк“ в гр. Свиленград“. Става дума за архитектурно заснемане на сградата
за нуждите на планираното преустройство. От разположението на обектите на
първия партерен етаж се установява, че частта, отредена за банков офис е
разграничена от останалата част с масивна стена, като между двете помещения
очевидно няма пряка връзка. В представен архитектурен проект от 1996 г. за
обект „Банков клон на ТБ „Биохим“ АД“, фази работен и идеен проект, в извадка
за първи партерен етаж на сградата се установява отново, че помещенията на
банковия офис са ясно отграничени от
цялото магазинното помещение, намиращо се в южната и югоизточната част на етажа.
Границите са изпълнени от масивни стени, които не оставят съмнение, че двете
помещения са конструктивно и функционално отделени едно от друго.
Непосредствено след главното стълбище към вътрешността на сградата вляво от
същото е предвидено помещение за деловодство и помещение за главно ел. табло. В
северната и западната част на етажа се разполагат останалите помещения на
банковия офис, които не са предмет на спора. От съдържанието на обяснителната
записка към част архитектурна (фаза работен проект) не се установява наличието
на каквито и да било предвиждания за преустройство на магазинното помещение или
на част от него. Изложението на обяснителната записка недвусмислено сочи, че
планираното преустройство засяга само онази част от партерния етаж, която е
предвидена за банков офис. Липсват доказателства или други данни, че до
завършване на преустройството и въвеждане на обекта в експлоатация е имало
изменения или промени в първоначалните предвиждания съгласно одобрената виза за
проектиране. Следователно, процесните търговски обекти с № 14 и № 15 не са
обособени в резултат на извършеното преустройство, респ. не са били засегнати
от него.
Тези изводи се подкрепят и от
показанията на свидетеля Х.Б., който посочва, че в качеството си на
член-кооператор е участвал във фактическото обособяване на отделните търговски
помещения в рамките на съществувалото някога магазинно помещение. Неговото
описание съвпада с посоченото от ответника в отговора на исковата молба. От
хранителния магазин „Дружба“ са обособени общо 5 търговски обекта чрез
поставянето на преградни стени, следвайки линиите, очертани от съществувалите
колони в магазина. Първоначално са били обособени 3 офиса и 2 малки магазина,
като последните понастоящем са обединени в един обект, който не касае процесния.
Останалата част от хранителния магазин, която не е била засегната от
преустройството, се е обособила като фурна, която понастоящем се ползва като
фитнес – зала. Преграждащите стени между отделните обекти са били изградени от
тухли, т.е. налице е трайно закрепване на стените, което не позволява тяхното
премахване, без извършването на значителни строително-ремонтни работи. Обособяването
на петте търговски обекта с преграждащи стени по колоните на бившия хранителен
магазин съответства на графичната част на идейния проект, коментиран по-горе
във връзка с извършеното преустройство на банковия офис. Графичната част е
приложена и към представеното по делото заключение от вещото лице инж. Д.К.. Показанията
на свидетеля Ч. допълнително изясняват, че бившият хранителен магазин е бил
преди това стопанисван от РПК - Свиленград, а останалата част от сградата – от
АПК. Свидетелят обаче изрично подчертава, че помещенията на РПК са били ясно
разграничени от тези на АПК и не е имало никаква пряка връзка между тях.
Липсата на такава пряка връзка се установява и от архитектурните проекти за
преустройството на банковия офис, на които се забелязва, че двете части от
партерния етаж винаги са отделени от друга с масивни стени. Това обстоятелство
обяснява и защо е било необходимо изграждането на допълнителни стълби до
отделните търговски обекти, за да може да се осъществява достъпа до тях отвън,
както посочва свидетеля Б.. Именно като последица от това разграничаване е отбелязването
на свидетеля Ч., който обяснява, че до закупуването на сградата от ищцовото
дружество никога преди това не е имало спорове между банката (предходния
собственик) и ответника, респ. неговия праводател преди това – всеки от
собствениците е владеел и ползвал онази част от партерния етаж, която е смятал,
че е негова собственост. Следователно, разположението на отделните помещения (погледнато
хронологически назад във времето) никога не е оставяло място за съмнение на
кого принадлежат същите и от кого се ползват. В този смисъл, от показанията на свидетелите
Б. и Ч. се установява, че процесните търговски помещения № 14 и № 15 са
обособени в резултат на преустройство, извършено от ПК „Съгласие“ – Свиленград
и конструктивно те са изпълнени по такъв начин, че се намират във вътрешността
на съществувалия преди това хранителен магазин. Ето защо обосновано може да се
приеме, че през цялото време те са били част от самостоятелния обект,
собственост на ответника. Именно в резултат на това ответникът се е разпореждал
и е управлявал изградените от него търговски обекти, като ги е отдавал под
наем. По делото са представени договори за наем, сключвани със свидетеля И.К.в
качеството му на едноличен търговец, както и с други лица, от които е видно, че
още от 2001 г. праводателя на ответника (а впоследствие и самия ответник) е
отдавал търговските обекти под наем, тъй като са били обособени в резултат на
извършеното от него преустройство. При представянето на изготвените проектни
схеми в с.з. свидетелят
Кутянов изрично посочва, че ползваният от него обект, в който има магазин за GSM –
аксесоари, е търговско помещение под № 15, а след това се намира фреш-бар,
който не е спорен между страните. Посоченият от него фреш – бар съвпада по
описание с посоченото от свидетеля Б. относно наличието на празно място,
представляващо фоайе, което по разположението си отговаря на търговски обект №
16 от процесната проектна схема.
Ищецът не навежда доводи за
придобиване на процесните обекти и на основание придобивна давност. Напротив,
такива доводи се навеждат от страна на ответника. Поради липса на така заявено
основание за придобиване на собствеността от страна на ищеца то не следва да
бъде разглеждано. Още повече, че за осъществяване фактическия състав на придобивната
давност се изисква осъществяване на фактическа власт – владение (обикновено или
добросъвестно) върху вещта, а в настоящия случай се установява, че от момента
на придобиването на сградата през 2014 г. до предявяването на исковата
претенция ищецът не е осъществявал фактическа власт върху търговски обекти № 14
и № 15. Липсва позоваване и на осъществявана фактическа власт от страна на
праводателя на ищеца.
От съществено значение са
констатациите на двете съдебно-технически експертизи, изготвени от вещото лице
инж. К.. Процесните търговски помещения са разгледани след като е извършено
съпоставяне с всеки от двата проекта за изменение на кадастралната карта,
изготвени по поръчение на ищеца и ответника. След извършване на това
съпоставяне вещото лице приема, че основният проблем се свежда до погрешно
кадастрално заснемане в техническия смисъл на това понятие, а не до колизия
между субективните права на ищеца и ответника. Ето защо като изход от така
създалата се ситуация вещото лице приема, че вярното и коректно кадастрално
нанасяне на обектите ще доведе и до отпадане на споровете между страните.
По-съществено е обаче заключението, че при подобно коректно нанасяне в
кадастралната карта вещото лице е категорично, че не би се стигнало до засягане
на площта, която е собственост на ответника. Но липсва констатация, че
съобразно настоящото кадастрално заснемане се засяга собствеността на ищеца.
Следователно, към настоящия момент кадастралното заснемане е от такова
естество, че то се явява повече в ущърб на ответника, отколкото в ущърб на
ищеца. Отбелязването, че част от проблема се корени и в липсата на документи за
извършеното преустройство всъщност се отнася до преустройството, което е
извършено от ответника, но не и от праводателя на ищците относно приспособяването
на останалата част от партерния етаж за нуждите на банков офис. Въпреки че
липсват документи за така извършеното преустройство, вещото лице не е
констатирало в заключението си обстоятелства, от които може да се направи
извод, че именно в това преустройство се коренят причините за възникналия спор.
Всъщност погрешното кадастрална заснемане касае целия първия етаж, а не само
самостоятелния обект, собственост на ответника. Макар и процесните помещения да
нямат статут на самостоятелни обекти по смисъла на ЗКИР и към настоящия момент
да не са отразени по надлежния ред в одобрената кадастрална карта за
територията на град Свиленград, е безспорно, че те съществуват фактически на
място и представляват част от площта на самостоятелен обект с идентификатор №
65677.701.1740.1.7 (собственост на ответника), като при изследването на въпроса
за погрешното кадастрално заснемане вещото лице не е констатирало тези
помещения някога изобщо да са били част от самостоятелен обект с идентификатор
№ 65677.701.1740.1.8 (собственост на ищеца). В обобщение, изводите на вещото
лице не позволяват да се приеме, че в обхвата на правото на собственост на
ищеца се включват и търговски обекти с № 14 и № 15.
Констатациите на съдебно-техническата
експертиза, изготвено от вещото лице М.Х., допълват горните изводи. Обстоятелството,
че търговски обект „магазин до фурната“ с ИТН 1615218 обхваща търговски обекти
с номера 91, 92, 93, 94, 05 по приложената по делото проектна схема на л. 58 и
всички тези търговски обекти са с едно търговско мерене на ел. енергия, съответства
на констатациите относно конструктивните особености на самостоятелен обект с
идентификатор № 65677.701.1740.1.7 и начина, по който петте търговски помещения
са обособени. След като от 1980 г. до 2006 г. за помещението на бившия
хранителен магазин е имало един абонатен номер, е логично и обособените в него
отделни търговски помещения да бъдат свързани с същата измервателна точка и
нейният титуляр е именно ответника по делото. Това е така, тъй като търговските
помещения са част от площта на самостоятелния обект, който от момента на
придобиване му е собственост на ответника, а преди това е бил собственост на
праводателя му.
Съдът не споделя доводите на ищеца,
че основният аргумент в подкрепа на тезата му е разликата в площите по
нотариалния акт от 2006 г. и констативния нотариален акт от 2019 г.
Аритметичната разлика в площите не обяснява по какъв начин ищецът достига до
извода, че именно търговски обекти с проектни номера 14 и 15 са причината за това
разминаване. Площта на всеки недвижим имот е съществен елемент от правото на
собственост и от описанието на имота. Но също така не може площта на имот
просто да се извади от площта на друг имот и да се обоснове, че собственикът на
втория имот притежава и правото на собственост върху тази площ. Необходимо е да
се установи още и на какво основание ищецът е придобил собствеността върху така
претендираната площ. Това обаче не се доказа по надлежния ред в настоящото
производство. Не се доказва и твърдението на ищеца, че ответникът е „завзел“
търговски обекти с № 14 и № 15. Завземането на един недвижим имот, респ. на
част от него, е фактическо действие. За да се установи, че то е извършено,
трябва да се докаже по какъв точно начин и с какви действия ответникът е завзел
площта. Но от всички доказателства по делото се установява, че бившия
хранителен магазин на РПК е бил отделен с масивна стена от останалата част на партерния
етаж, собственост на АПК. Границата се е простирала до онази площ от партерния
етаж, която някога е представлявала фоайе, а понастоящем е описана като
търговски обект № 16, който не е предмет на спора. Това разграничаване се
установява след промените в режима на кооперативната собственост през 1990 г.,
както и към момента на извършване на преустройството на банковия офис.
Обособяването на отделните търговски помещения е извършено с преустройство и
изграждането на преградни тухлени стени, като за основа са послужили
поддържащите колони в хранителния магазин. Изграждането на тези преградни стени
не представлява завземане, както твърди ищецът, защото тази площ е част от
площта на хранителния магазин, който винаги се е владеел от праводателя на
ответника, а след 2006 г. и от самия ответник.
Във връзка с тези изводи след като
не се доказва първата предпоставка за уважаване ревандикационния иск – ищецът
да е собственик на недвижимия имот, е излишно да се обсъждат останалите две
предпоставки – дали процесния имот се владее от ответника и дали се владее на
правно основание.
С оглед на гореизложеното съдът
приема, че предявеният ревандикационен иск с правно основание чл. 108 ЗС следва
да бъде оставен без уважение като неоснователен и недоказан. Доколкото
уважаването на иска с правно основание чл. 59 ЗЗД зависи от уважаването на
ревандикационния иск, съобразно горните изводи, следва, че и претенцията за
неоснователно обогатяване се явява неоснователна както за сумата от 50 000 лв.,
представляваща обезщетение от лишаването от ползване на този имот за периода от
18.06.2014 г. до 18.03.2019 г., така и при условията на евентуалност за сумата
от 20 000 лв. – обезщетение за лишаване от ползването на търговски обект № 14
за посочения период и 30 000 лв. – обезщетение за лишаване от ползването на
търговски обект № 15 за посочения период.
По разноските:
В последното съдебно заседание
страните са представили списък за направените от тях разноски. С оглед изхода
от делото и неоснователността на исковете по чл. 108 ЗС и чл. 59 ЗЗД, както и
съгласно чл. 78, ал. 3 ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника разноски в размер на 5451 лв. (300 лв. депозит за вещо лице + 146 лв.
преписи въз основа на съдебно удостоверение + 5 лв. съдебно удостоверение +
5000 лв. адвокатско възнаграждение).
Мотивиран така, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният иск с правно основание
чл. 108 ЗС да се признае за установено по отношение на „Съгласие – 04 КООП“ АД,
ЕИК ******, седалище и адрес на управление: гр. Свиленград, бул. България № 60,
представлявано от изпълнителния директор Т.С., че „Оратранс“ ООД, ЕИК ******,
седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. Хиподрума, бл. 45, вх. Б, ет.
2, ап. 7, представлявано от управителя Г.К.,
е собственик на търговски обекти, находящи се на първи (партерен) етаж
на сграда с идентификатор № 65677.701.1740.1, находяща се в поземлен имот с
идентификатор № 65677.701.1740, и представляващи част от търговски обект с
идентификатор № 65677.701.1740.1.7, обозначени на приложена по делото схема -
проект за изменение на кадастралната карта с номера 14 и 15, както и да осъди
„Съгласие – 04 КООП“ АД, ЕИК ******, седалище и адрес на управление: гр.
Свиленград, бул. България № 60 да отстъпи собствеността и да предаде владението
на „Оратранс“ ООД, ЕИК ******, седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к.
Хиподрума, бл. 45, вх. Б, ет. 2, ап. 7.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Оратранс“ ООД, ЕИК ******, седалище и
адрес на управление: гр. София, ж.к. Хиподрума, бл. 45, вх. Б, ет. 2, ап. 7,
представлявано от управителя Г.К. иск с правно основание чл. 59 ЗЗД против
„Съгласие – 04 КООП“ АД, ЕИК ******, седалище и адрес на управление: гр.
Свиленград, бул. България № 60, представлявано от изпълнителния директор Т.С.
за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 50 000 лв.,
представляваща обезщетение от лишаването от ползване на имота за периода от
18.06.2014 г. до 18.03.2019 г., и при условията на евентуалност за сумата от 20
000 лв. – обезщетение за лишаване от ползването на търговски обект № 14 за посочения
период и 30 000 лв. – обезщетение за лишаване от ползването на търговски обект
№ 15 за посочения период.
ОСЪЖДА
„Оратранс“
ООД, ЕИК ******, седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. Хиподрума, бл.
45, вх. Б, ет. 2, ап. 7, представлявано от управителя Г.К. да заплати на
„Съгласие – 04 КООП“ АД, ЕИК ******, седалище и адрес на управление: гр.
Свиленград, бул. България № 60, представлявано от изпълнителния директор Т.С. направените по делото разноски в размер на 5451 лв. (пет хиляди четиристотин петдесет и един лева).
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Апелативен съд – Пловдив.