№ 37
гр. Варна, 07.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Юлия Р. Бажлекова
Членове:Росица Сл. Станчева
Ирена Н. Петкова
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
като разгледа докладваното от Росица Сл. Станчева Въззивно гражданско
дело № 20243000500287 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на „Ренита-Лукс“ ЕООД, чрез
процесуален представител адв. М. П. против решение № 298/25.03.2024г. на
ОС – Варна, постановено по гр.д. № 120/2023г. и с което са отхвърлени
предявените от въззивника против „Сити Център“ ЕООД /в несъстоятелност/
искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК за приемане за установено, че
„Ренита-Лукс“ ЕООД е собственик на подробно описани в диспозитива на
решението шест недвижими имота, съставляващи самостоятелни обекти в
сграда с идентификатор 10135.3511.594.1, с административен адрес в
гр.Варна, ул.“Идеал Петров“ № 1-а, на основание давностно владение,
осъществявано в периода от 15.06.2006г. до датата на подаване на исковата
молба – 16.01.2023г.
В жалбата са изложени оплаквания за неправилност и необоснованост
на обжалваното решение, постановено в нарушение на материалния закон и
установеното от доказателствата. По подробно наведени аргументи се оспорва
1
изводът на съда за недостоверност на датата на сключване на предварителния
договор, на който ищецът основава твърдението си за установяване на
фактическата власт върху имотите. Твърди се, че съдът не е изложил ясни
мотиви защо не кредитира показанията на свидетелите А.Б. и А.А., както и че
въобще не е обсъждан въпроса за упражняваната фактическа власт върху
имотите, съответно не е зачетена презумпцията по чл.69 ЗС.
Отправеното до настоящата инстанция искане е за отмяна на
обжалваното решение и постановяване на акт, с който предявените искове за
собственост да бъдат уважени.
В срока по чл.263 ГПК е постъпил писмен отговор от насрещната страна
– въззиваемото дружество „Сити Център“ ЕООД /в несъстоятелност/, в който
с подробни доводи по съществото на спора оспорва жалбата като
неоснователна.
В о.с.з., чрез надлежно упълномощени процесуални представители,
въззивната жалба, съответно отговорът, се поддържат.
Обжалваното решение е валидно и допустимо.
ОС – Варна се е произнесъл по предявени от „Ренита-Лукс“ ЕООД
против „Сити Център“ ЕООД /в несъстоятелност/ обективно съединени искове
с правно основание чл.124, ал.1 ГПК.
Изложените в исковата молба фактически твърдения са, че въз основа на
сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба от
15.06.2006г. дружеството-ищец е установило владение върху шест боря
недвижими имоти – самостоятелни обекти в сграда, изградени в груб строеж
към датата на подписване на договора и подробно описани. Твърди се, че
фактическата власт с намерение за своене е упражнявана необезпокоявано и
непрекъснато повече от 10 години, начиная от 15.06.2006г., продължава и до
настоящия момент, поради което е станал собственик на закупените с
предварителния договор недвижими имоти на основание изтекла придобивна
давност. След открИ.ето на производство за несъстоятелност срещу продавача
„Сити център“ ЕООД първоначално процесните имоти не били описани от
синдика като собственост на дружеството-продавач и върху тях не е била
налагана възбрана, но впоследствие новоназначеният синдик е изготвил
доклад, че са собствени на дружеството и следва да бъдат включени в масата
на несъстоятелността. С оглед на това оспорване на правата му от ответното
2
дружество е обоснован и правния интерес от предявените искове за
установяване в отношенията им, че „Ренита-Лукс“ ЕООД е собственик на тези
недвижими имоти.
С депозирания в срока по чл.131 ГПК писмен отговор исковете са
оспорени като неоснователни. Не се оспорва твърдението, че към настоящия
момент фактическата власт върху процесните имоти се осъществява от
„Ренита-Лукс“ ЕООД, но се излагат твърдения и доводи, че собственик на
същите е ответното дружество „Сити Център“ ЕООД /в несъстоятелност/, тъй
като ищецът не е осъществявал спокойно и явно владение в изискуемия се от
закона срок. В тази връзка се оспорва представения предварителен договор
като антидатиран. Счита, че документът е съставен именно с оглед
настоящото производство, след открИ.е на производството по
несъстоятелност, а като частен писмен документ няма обвързваща го
достоверна дата. Излага подробни доводи в подкрепа на това оспорване /до
2009г. представляващ и двете дружества е бил А.Б., едноличен собственик на
„Сити Център“ ЕООД и в същото време съдружник и управител в „Ренита-
Лукс“ ООД; самото съдържание на договора, визиращо все още неприета
правна уредба и индивидуализация на имотите, актуална към по-късен
период; уговорената в договора продажна цена не е плащана; поведението на
представляващия до изтичане срока за сключване на окончателния договор,
респ. на едноличния собственик и сестра на А.Б. - М. Б. след 2009г. също
сочили в подкрепа на това, че договорът не е сключен на вписаната в него
дата/. Оспорва и твърденията, че довършителните работи по имотите са
извършвани от името и за сметка на ищцовото дружество. Излагат се доводи,
че за периода, в който А.Б. е бил управител и на двете дружества, няма как да
се приеме, че е налице осъществявано явно владение в полза на „Ренита-Лукс“
ООД, а и след това няма противопоставяне на упражнявано явно владение от
страна на „Ренита-Лукс“ ЕООД на действителния собственик – „Сити
Център“ ЕООД. Счита се също така, че до прекратяване правомощията на А.Б.
като управител на обявеното в несъстоятелност ответно дружество давност
срещу последното не е могла да тече, тъй като то не е имало възможност да
защити правата си на собственост /поради недобросъвестното
бездействие/действия на управителя/. Наред с това се твърди, че откритото
производство по несъстоятелност поставя началото на принудително
изпълнение спрямо масата на несъстоятелността, като налагането на общата
3
възбрана върху имуществото съставлява изпълнително действие, имащо за
последица и прекъсване на давността. С оглед на това, дори и да се приемело,
че предварителният договор е сключен на 15.06.2006г., то към датата на
открИ.е на производството по несъстоятелност /21.12.2013г./, както и към
датата на вписване на решението за обявяването му в несъстоятелност
/08.07.2015г./ 10-годишният давностен срок не е бил изтекъл.
За да се произнесе по съществото на спора, въз основа на наведените
в жалбата оплаквания, становищата на страните, ангажираните по
делото доказателства и приложимия закон, съдът съобрази следното:
С оглед въведеното придобивно основание основателността на
предявените искове предпоставя повеждането на главно и пълно доказване от
страна на въззивното дружество, че е установило владение /фактическа власт
с намерение за своене/ върху процесните имоти по сочения от него начин, това
владение е било явно и необезпокоявано и същото е продължило
непрекъснато в изискуемия се по чл.79 ЗС давностен срок.
Не е спорно между страните, че към настоящия момент фактическата
власт върху процесните имоти се осъществява от въззивника. Относно
началния момент твърденията са, че е установил владението си въз основа на
сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесните имоти,
сключен на 15.06.2006г. и съгласно който продавачът „Сити център“ ЕООД му
е предало фактическата власт върху тях.
Този договор е приет като доказателство и видно от обективираното в
него е, че „Сити център“ ЕООД, чрез представляващия го А.Б. е поело
задължение в срок до 30.12.2008г. да продаде на „Ренита-Лукс“ ООД,
представлявано от управителя А.Б., изградените в груб строеж /степен на
завършеност Акт обр.14/ процесни недвижими имоти – магазин № 1 с площ от
24, 63 кв.м., ведно с прилежащи 5.17 кв.м. ид.ч.; магазин № 2 с площ от 24.64
кв.м., ведно с прилежащи 5.17 кв.м. ид.ч. от общите части; магазин № 3 с
площ от 21 кв.м., с прилежащи 4.41 кв.м. ид.ч. от общите части; магазин № 4 с
площ от 21 кв.м., ведно с 4.49 кв.м. ид.ч. от общите части; апартамент № 2 с
площ от 61.15 кв.м., ведно с прилежаща изба с площ от 6.36 кв.м. и 12.85 кв.м.
ид.ч. от общите части и апартамент № 56 със застроена площ от 172.68 кв.м.,
ведно със складово помещение № 9 с площ от 6.22 кв.м. и 22.44 кв.м. ид.ч.
Уговорената продажна цена е в общ размер на 107 878.06 лева, за която в чл.3
4
от договора е посочено, че е „предадена изцяло в брой на продавача до
момента на подписване на договора“, а съгласно чл.8 владението на
продаваните недвижими имоти се предава на купувача с подписване на
предварителния договор. В чл.6 от договора е уговорено, че при неизпълнение
на задължението за сключване на окончателен договор всяка от страните има
право да иска неговото обявяване за окончателен, на основание чл.19, ал.3
ЗЗД, по реда на гл.31 от ГПК, пред компетентния съд.
Предприетото по делото оспорване срещу този договор е касателно
вписаната в него дата с доводи от ответното дружество, че същият е сключен
след образуваното срещу него производство по несъстоятелност и за целите на
настоящия процес, поради което и не доказва началната дата на установеното
владение.
Процесният предварителен договор съставлява частен документ, който
има доказателствена сила само по отношение на авторството му. Той не
доказва нито фактите, които са предмет на направеното изявление, нито
датата и мястото на съставянето на документа. Ответното дружество няма
качеството на трето лице по см. на чл.181 ГПК, а направеното оспорване на
датата възлага доказателствената тежест на страната, която претендира
изгодни за себе си правни последици от фактите, удостоверени или
обективирани в частния документ, да проведе главно и пълно доказване, че
въпросният документ е съставен на вписаната в него дата. В случая това е
купувачът по договора, т.е. въззивното дружество „Ренита-Лукс“ ЕООД.
При това разпределение на доказателствената тежест /указано и от
първоинстанционния съд в доклада му по чл.146 ГПК/ и от съвкупния анализ
на ангажираните по делото доказателства, съдът приема, че същите не
доказват достоверността на вписаната в предварителния договор дата –
15.06.2006г.
Процесният предварителен договор е подписан от лицето А.Б. като
представляващ и двете страни по договора. В тази връзка съдът отчита, че към
посочената дата на сключването му правно-организационната форма на
въззивника е „Ренита-Лукс“ ООД, но със съдружници при равни дялове А.Б. и
неговата сестра М. Б.. Считано от 20.08.2009г. дружеството е преобразувано в
ЕООД с едноличен собственик на капитала М. Б..
Към 15.06.2006г. А.Б. е и едноличен собственик на „Сити център“
5
ЕООД. С решение № 1209/21.12.2013г. на ОС – Варна по т.д. № 1301/2013г. е
обявена неплатежоспособността на това дружество, с начална дата
26.11.2012г., открито е производство по несъстоятелност, постановени са
обща възбрана и запор върху имуществото му и е назначен временен синдик.
С последващо решение № 571/07.07.2015г. по чл.710 ТЗ, вписано в Търговския
регистър на 08.07.2015г., дружеството е обявено в несъстоятелност,
постановено е прекратяване на дейността му, както и на правомощията на
неговите органи.
Не е спорно между страните, че както „Ренита-Лукс“ ЕООД, така и А.Б.
са кредитори с приети вземания срещу „Сити център“ ЕООД, които вземания
не се ползват с привилегия спрямо такива на други кредитори.
Именно поради посочената обвързаност на А.Б., както с едноличния
собственик на „Ренита-Лукс“ ЕООД и „Сити център“ ЕООД, съдът намира, че
същият е заинтересован от изхода от спора, поради което и показанията му,
дадени в настоящото производство като заинтересовани и неподкрепени от
останалия доказателствен материал не следва да бъдат кредитирани.
Не установяват установено и осъществявано от „Ренита-Лукс“ ЕООД
владение, считано от 15.06.2006г. и показанията на другия разпитан свидетел –
А.А.. Същият има впечатления след 2008г., като до 2012-2013г., когато сочи,
че е избран за домоуправител, същите са спорадични. Сочените от него
обстоятелства, че по повод течове и необходимост от дезинфекция М. Б. им е
осигурявала достъп до апартамент № 56 и част от процесните магазини, в
които тя съхранявала свои вещи, визират период след 2006г.
На следващо място съдът отчита, че направената в договора
индивидуализацията на обектите, с изключение на апартамент № 2,
съответства на състоянието им съобразно площообразуването от 2009г., т.е.
след визираната в договора дата.
От доказателствения материал по делото /писмени доказателства и
заключение на СТЕ/ е установено, че по силата на договор за покупко-
продажба, обективиран в нот.акт № 122/19.10.2005г. А.Б. е продал на „Сити
Център“ ЕООД, чийто представляващ и едноличен собственик на капитала е
той /продавача/, недвижим имот – място с площ от 2 752 кв.м., съставляващ
УПИ ХVІ-131а, гр.Варна, кв.Възраждане. След придобИ.е на собствеността и
въз основа на издадено разрешение за строеж № 173/30.12.2004г.
6
дружеството-приобретател е построило в имота сградата – тяло А, в която се
намират процесните самостоятелни обекти, нанесени в КК съответно с
идентификатори 10135.3511.594.1.77 /магазин 1/, 10135.3511.594.1.78 /магазин
2/, 10135.3511.594.1.79 /магазин 3/, 10135.3511.594.1.101 /магазин 4/,
10135.3511.594.1.56 /апартамент № 56/ и 10135.3511.594.1.2 /апартамент № 2/.
Грубият строеж на сградата е бил завършен през 2004г. /протокол образец 14
от 17.05.2006г./, същата е въведена в експлоатация съгласно удостоверение №
27/25.04.2008г., в което блок А е описан като състоящ се от 56 бр.
апартаменти, 19 бр. ателиета, 2 бр. кабинети, 3 бр. магазини, 35 бр. наземни
паркоместа и 56 бр. избени помещения. Сградата е нанесена в кадастъра
съгласно удостоверение № Н-662/15.07.2007г. на Община Варна, а
самостоятелните обекти в нея са заснети и нанесени като такива в одобрената
през 2008г. кадастрална карта през 2009г. въз основа на Заявление № 99-
7697/01.04.2009г. и представено геодезическо заснемане от 30.03.2009г.
Съгласно СТЕ процесните имоти съответстват на геодезическото им
заснемане от 2009г. Въз основа на извършения оглед и изследване на
строителната документация, в т.ч. и налична такава в Община Варна, район
„Младост“, вещото лице е направило констатации, че липсват проекти
/екзекутиви/ за обособяването на процесните магазин 1 с площ от 24.63 кв.м. и
магазин 2 с площ от 24.64 кв.м., същите са части от магазин № 1 по екзекутиви
към част архитектура от м.октомври 2007г., който по проектната
документация е с площ от 49.27 кв.м. и прилещажи 10.34 кв.м. ид.ч от общите
части. При огледа вещото лице е констатирало, че разделителната стена между
двата процесни магазина /1 и 2/ е 12 см. и не съответства на изискуемия се
норматив от 25 см. Същите фигурират като самостоятелни обекти само в
геодезическото заснемане от 2009г., послужило за нанасянето им в КК и в
изготвеното същата година ново площообразуване. Процесният магазин № 3
съответства на магазин № 2 по екзекутива от 2007г. и площообразуване от
м.октомври 2007г. Процесният магазин № 4 с площ от 21 кв.м. съответства на
гараж № 1 /помещение 12/ по екзекутив и площообразуване от 2007г.
Последващи промени в проектната документация относно предназначението
на обекта до въвеждането на сградата в експлоатация, респ. разрешения за
промяна на предназначение след 2008г. няма. Процесният апартамент № 56 с
площ от 172,68 кв.м. не съответства на първоначален проект и
площообразуване от 2007г., където е с площ от 89.06 кв.м. Едва във
7
геодезическо заснемане и площообразуване от 2009г. същият е с площ от
172.68 кв.м., в която площ са включени още две складови помещения,
отразени по екзекутивите от 2007г. и допълнителна площ от тераса-покрив.
Относно апартамент № 2 вещото лице не е констатирало несъответствия
между предвиждането му по проект, площообразувания от 2007г. и 2009г. и
заснемането му в КК.
Индиция за антидатиране е и направената в процесния предварителен
договор препратка към исковото производство за сключване на окончателен
договор, визирайки гл.31 ГПК, която според действащия към 15.06.2006г.
закон регламентира друго. Въпросната гл.31 ГПК е от сега действащия ГПК,
който е обнародван в ДВ бр.59/20.07.2007г. /почти една година след вписаната
в договора дата/ и в сила от 01.03.2008г./. Възражението за допусната
фактическа грешка в изписаното гл.31 ГПК, вместо гл. 30 ГПК от 1952г.
/регламентираща производството по чл.19, ал.3 ЗЗД/ е неоснователно,
предвид идентичната редакция в сключените в същия период и други
предварителни договори между същите страни относно други обекти в
сградата /тяло А и тяло Б/, предмет на служебно известни на съда висящи
искови производства /в.гр.д. 436/2024г. и в.гр.д. № 36/2025г. по описа на АпС –
Варна/.
Аргумент в подкрепа на извода за антидатиране е и обстоятелството,
ценено в съвкупност с всички гореизложени факти, че по настоящото дело не
е установено каквото и да било относно извършено плащане на цената, респ.
извършени разходи и дейности за довършителни СМР по обектите, в
съответствие с посоченото в договора. Макар последните и към настоящия
момент да са в незавършен вид, с частично изпълнени довършителни работи,
то при отчитане, че процесния предварителен договор е сключен само един
месец след приемане на конструкцията /протокол обр.14/ и описаното в 6.4 от
заключението на СТЕ състояние на всеки от обектите към настоящия момент,
е логично тези довършителни работи да са извършени именно от купувача по
предварителния договор. Доказателства в тази насока не са ангажирани, с
изключение на показанията на свидетеля Б., които се явяват изолирани и
некредитирани от съда по изложени по-горе мотиви.
Назначената по делото ССЕ не е установила вписвания в счетоводните
книги и подавани ГФО за двете дружества, а въз основа на предоставена
8
информация от НАП и за издавани фактури относно уговорената продажна
цена.
Всичко гореизложено обуславя извода на съда, че въззивникът не е
доказал установено владение въз основа на сключен предварителен договор
към сочената от него дата – 15.06.2006г.
Не е установено такова и за периода до 2022г., когато безспорно е налице
противопоставяне и манифестиране на намерение за своене /видно от
предприетите от синдика действия, удостоверени в съставените от него
протоколи, предявения и оттеглен владелчески иск/. Соченото от свидетеля А.
за осигуряван му в качеството на домоуправител достъп до част от процесните
имоти от страна на М. Б., както и знанието му, че процесните имоти са нейни
/всъщност свидетелят въобще не споменава наименованието на
притежаваното от нея дружество/, не може да обуслови извод за установено
владение, продължило в изискуемия се 10-годишен период. По делото са
налице доказателства – пълномощно от 16.03.2007г. и искания до СГКК
/л.699-л.701/, от които е ведно, че М. Б. е била упълномощена от „Сити
център“ ЕООД да го представлява и същата е извършвала действия не само по
отношение на процесните обекти. При това положение е логично и същата да
разполага с достъп до тях.
Поради това и презумцията на чл.69 ЗЗД е опровергана, а фактът, че
ползва част от магазините за съхранение на свои вещи, не е достатъчен да се
приеме установена фактическа власт с намерение за своене въз основа на
предварителния договор за периода до неговото сключване на неустановена
по делото дата.
Ето защо, настоящият състав на съда намира, че исковете са недоказани
и същите следва да бъдат отхвърлени като такива, без да е необходимо да се
обсъждат наведените от ответното дружество възражения за наличието на
основания за пречки относно придобивната давност и за нейното прекъсване с
откритото производство по несъстоятелност.
Поради съвпадането на изводите относно изхода от спора на настоящата
инстанция с тези на първостепенния съд обжалваното решение следва да бъде
потвърдено.
С отговора на въззивната жалба въззиваемата страна е претендирала
разноски за въззивното производство, но поради липса на доказателства за
9
извършени такива съдът не присъжда разноски.
По гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 298/25.03.2024г. на ОС – Варна, постановено
по гр. д. № 120/2023г.
Решението подлежи на обжалване при условията на чл.280 ГПК с
касационна жалба пред Върховния касационен съд в 1-месечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10