№ 448
гр. Бургас, 23.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и трети март през две хиляди
двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Албена Янч. Зъбова Кочовска
Членове:Недялка П. Пенева
Кристиян Ант. Попов
като разгледа докладваното от Албена Янч. Зъбова Кочовска Въззивно
гражданско дело № 20232100500408 по описа за 2023 година
Производството по делото е по чл.435, ал.3 от ГПК.
Образувано е по жалбата на Г. Г. М. с ЕГН ********** от гр.Бургас,
подадена чрез адв. П. К. със съдебен адрес: гр.Б*****, против Постановление
за възлагане на недвижим имот по реда на публичната продан по ГПК от
30.01.23г., на ЧСИ Г.М. рег. № ***** в КЧСИ, с район на действие БОС, по
изпълнително дело №20227030400248.
Постановлението е обжалвано като незаконосъобразно. Моли се за
неговата отмяна и за присъждане на разноски за настоящото производство.
Според страната, процедурата по извършване на публичната продан
представлява сложен фактически състав, започващ с изготвянето на оценка на
недвижимия имот, на обявление за проданта и неговото разгласяване,
депозиране на наддавателни предложения и отварянето им в определен от
закона ред, определяне на купувач и съставяне на протокол за обявяване на
купувач, плащане на предложената от наддавача цена в предвиден в закона
срок и изготвянето на постановление за възлагане на имота на купувача.Така
че, ненадлежното извършване на някое от действията, включени в състава на
процедурата по публичната продан, води до нейната незаконосъобразност и е
1
основание за нейната отмяна.
Страната сочи, че в случая, поради допуснати съществени процесуални
нарушения, са приложими и двете хипотези, визирани в чл.435, ал. 3 от ГПК,
като постановлението за възлагане на недвижим имот се обжалва, защото
наддаването при публичната продан не е извършено надлежно и т.к.
имуществото не е възложено на най-високата предложена цена.
Конкретните съображения в тази връзка са следните: изготвената и
представена по изпълнителното дело оценка на недвижимия имот не била
съобщена на длъжника, който по този начин бил лишен от възможността в
седмодневен срок от уведомяването си да оспори заключението на вещото
лице и да посочи друг експерт, отговарящ на изискванията по чл. 485, ал. 1 от
ГПК, за да изготви повторно заключение. С императивната норма на чл.485,
ал.2 от ГПК законодателят гарантирал осъществяването на проданта по най-
високата цена, а това обслужвало интересите на всички страни по
изпълнителното дело. Съответно, при неспазване на така посоченото правило,
проданта винаги щяла да е ненадлежно извършена и подлежаща на отмяна,
защото имуществото, нямало да се осребри на най- високата цена.Това
лишавало страните и от възможността да извършат проверка за правилността
на направената оценка, като след извършването на нова оценка и в
приложение правилото на чл. 485, ал. 3 от ГПК, стойността на имота да се
определи средно аритметично от всички оценки, с което несъмнено ще се
достигне до една обективна цена на имота, на чиято основа вече да се проведе
надлежно наддаване с цел получаването на наистина най-високата
предложена цена за имота.
В настоящия случай всички горепосочени задължения на съдебния
изпълнител не били изпълнени, което водело до незаконосъобразност на
постановлението за възлагане и неговата отмяна.
На следващо място, се оспорва като необективна експертизата,
назначена от ЧСИ М., защото е изготвена по ползвани от оценителя при
извършването й писмени документи от предходни периоди (преди повече от
пет години от датата на оценката на имота), а съдържащата се в тях
информация при оценката на имота била неактуална, от което опредЕ.та
стойност се явявала занижена и несъответстваща на реалната цена на имота.
Отделно от това страната счита, че при изготвянето на
2
експертизата не са спазени приетите в практиката методи и стандарти за
оценка на недвижимите имоти, като от оценителя само формално се сочи,
че са приложени съответните методи и стандарти, не е приложен методът на
сравнителната стойност- не е извършено сравнение на продажната цена на
сходни с процесния имоти от реално осъществили се продажби, например
при справка в Агенцията по вписванията, Имотен регистър и др.Не били
представени и писмени доказателства за извършена такава справка,
респективно липсвали нотариални актове за реални покупко-продажби на
сходни с процесния недвижими имоти по местонахождение, вид
строителство, квадратура, етаж, подобрения/ дограма, изолация и др. трайно
прикрепени към имота подобрения/. В дадената оценка не ставали ясни:
пазарната стойност, средната пазарна цена, тегловият коефициент и
претеглената стойност.
В постъпилото в срок възражение от лицето, обявено за купувач на
имота в следствие проданта- М. Д. К.- ЕГН **********, с постоянен адрес: с.
К***** жалбата се оспорва като неоснователна и се моли да бъде оставена без
уважение.
Въведените в нея твърдения се сочат за шиканьозни, насочени срещу
купувача и неистински, което било видно от данните в кориците на делото.
Жалбоподателят имал надлежно упълномощен представител - адвокат, когото
ЧСИ е уведомил по телефона, касателно обявяването на оценката, за което е
съставен нарочен протокол. Този представител е различен от пълномощника,
приподписал настоящата жалба, обаче представителната власт на първия
адвокат не била оттеглена и до настоящия момент. ЧСИ нямал задължение да
уведомява страната отделно от нейния пълномощник, нито да изследва какви
са отношенията между упълномощителя и пълномощника. Уведомяването на
страната се сочи за редовно на основание чл.39, ал.1 от ГПК. Ако
жалбоподателят бил целял своевременното си уведомяване, той би следвало
да прояви необходимата грижа и да уведоми ЧСИ за промяна в
представителството - аргумент по чл.35 ГПК, но не го е сторил. Затова нямал
право да жали действията на ЧСИ, сочейки неизпълнение на несъществуващи
в закона негови задължения. Всички други доводи в жалбата намира за
ирелевантни за спора и неподлежащи на обсъждане.
Предвид редовното връчване на съобщението за изготвената оценка на
3
имота, несъстоятелно се явявало и твърдението, че имотът не е възложен на
най-високата предложена цена, тъй като оценката можела да бъде по-висока.
Намира за редовно проведена публичната продан. Това явствало от
протокола, изготвен в деня на провеждането й, отразяващ постъпването на
наддавателните предложения и тяхното вписване в него, съобразно датата, на
която са постъпили в канцеларията на съда.
Не ангажира нови доказателства.
Частен съдебен изпълнител Г.М. е представил по делото мотиви,
изразяващи становище за неоснователност на обжалването. Сочи, че страната
има двама адвокати в изпълнителното производство- адв. Г.Б. и адв. П. К., за
което са представени пълномощни по делото. След представянето на
оценката от вещото лице, е изготвено съобщение за предявяването й до адв.
Г. Б., който към този момент е единствен пълномощник на жалбоподателя,
т.е. уведомяването е надлежно.
Проверката на съда сочи жалбата за редовна и допустима, като
подадена в рамките на визирания в закона срок, от надлежна страна, против
акт, подлежащ на самостоятелен инстанционен контрол и пред компетентния
да я разгледа съд.
По същество е неоснователна, а съображенията за това са следните:
В кантората на ЧСИ Г.М., на 18.07.2022г., е образувано изпълнително
дело №20227030400248 по молба на взискателите Д. А. П. и Е. П. Д.- двамата
от гр. Русе, базирано на два изпълнителни листа от 13.07.2022г. на Районен
съд Бургас, издадени на основание решение по гр.д.№ 545 от 2019 г. на същия
съд, срещу длъжник Г. Г. М. с ЕГН **********.
Съгласно единия изпълнителен лист, СЕ ИЗНАСЯ на публична продан
неподеляем недвижим имот, представляващ апартамент с идентификатор
******, находящ се в гр.Б******, собственост на съделителите: Д. А. П., Е. П.
Д. и Г. Г. М..
На база другия изпълнителен лист, издаден за събиране на парично
вземане, длъжникът М. е насочен с ПДИ да заплати доброволно сумите,
вписани в поканата, в която е обявено и насрочването на опис на делбения
имот за дата 03.08.22 от 9,30 часа.
Уведомяването за този опис, касателно М. е редовно, т.к. тя е подала до
4
ЧСИ нарочна молба от 02.08.22г., в която е заявила знание за датата, но е
поискала да отклони извършването му, поради заболяване. Възраженията й не
са уважени от ЧСИ. Според протокола му от 03.08.2022г., описът на имота е
извършен по документи, т.к. съделителка Г.М. не е осигурила нужния достъп.
В протокола е обявено, че ще бъде възложено на в.л. Ив.Н* изготвянето
на оценка на недвижимия имот, като предявяването на заключението е
обявено за 17.08.22г. Страните не са присъствали на описа. Последното обаче
няма правно значение, т.к. съгласно правилото на чл.484, ал.3, изр. Последно
от ГПК, те се считат уведомени за предявяването на оценката.
С постановление от 08.08.22г. ЧСИ действително е назначил
оценителна експертиза за апартамента, изпълнена и представена по делото в
дадения срок. Вещото лице е определило пазарна стойност на целия имот в
размер на 101 100лв.
Т.к. предходно извършени действия на ЧСИ са били обжалвани от Г.М.
на две съдебни инстанции, като производството е приключило пред БАС на
01.11.22г., първото обявено предявяване на експертната оценка, не е било
осъществено. За това ЧСИ е обявил на съделителите друга дата- 23.11.2022г.
Конкретно длъжник Г.М. е била уведомена за горната дата не лично, а
чрез адв. Г.Б., неин представил по изпълнителното дело с пълномощно от
04.08.22г. За уведомяването му по телефона ЧСИ е съставил нарочен
протокол(л.35- изп.дело).
След това е насрочена публична продан на апартамента в периода от
13.12.2022г.до 13.01.2023г., при начална тръжна цена, обявена в размер на
80% от оценката, т.е. за сумата от 80 880лв.(т.е. съобразена с изискването на
чл.485, ал.4 от ГПК).
В проданта, в рамките на обявения за провеждането й срок, вземат
участие четирима наддавачи с внесени задатъци: В.М.- 91 100лв.-
предложение от 06.01.23г.;Галин Какъров- 83001лв., предложение от
12.01.23г.; Тонка Матева, предложила 83 888лв. и М. К., предложил 94
200лв.- с оферти от 13.01.23г. Както е предварително известено, протоколът
за обявяване на постъпилите наддавателни предложения и на купувач, е
съставен на 16.01.23г., в присъствието на кандидат купувачите без последния,
като устни наддавателни предложения не са направени. Според обявените
тайни наддавателни предложения, най-висока цена за имота е оферирана от
5
М. К., обявен и за купувач при проданта.
След доплащането на пълната цена, на 30.01.23г. е издадено
постановление за възлагане на имота на К.. Длъжник М. е уведомена за
постановлението чрез адв. Пл.К. (упълномощен от нея на 20.12.22г.).
При тези данни съдът приема, че не са налице допуснати от ЧСИ
процесуални нарушения, които да опорочат постановлението за
възлагане, като незаконосъобразно и да обусловят отмяната му.
Така посочените по-горе изпълнителни действия, предшестващи
издаването на обжалваното постановление, не сочат на извършени от ЧСИ М.
пропуски и нарушения на правилата за надлежно извършване на наддаването
при осъществената публична продан и не обосновават извод, че имотът не е
бил възложен по най-високата, предложена цена.
Тук е мястото за уточнение, че настоящият състав изцяло съобразява
постановеното в т. 8 от ТР № 2/2013 г. на ОСГТК на ВКС, че…“ Част от
наддаването са действията на съда и наддавачите във връзка с подадените
тайни наддавателни предложения в продължение на пълния срок за това и
действията на страните с право на изкупуване, както и действията на
съдебния изпълнител и наддавачите при провеждане на наддаването с явни
наддавателни предложения с фиксирана стъпка. Обявяването на купувач
следва наддаването, но то подлежи на проверка само доколкото е довело до
възлагане не по най-високата предложена цена.“
Връчването на поканата за доброволно изпълнение, оценката на
имуществото и разгласяването на проданта, са изрично обявени от ВКС и
задължителното за прилагане ТР, за подготвящи наддаването действия, но не
и за част от него, поради което са изключени от проверката за
законосъобразност на последното, следователно не могат да повлияят на
законосъобразността на постановлението за възлагане, респективно
собствената им порочност не може да стане причина за отмяната му.
В този смисъл, няма как осуетяването на правото на длъжника(по
чл.485,ал.2 от ГПК) да възрази срещу оценката на имота, послужила за база
при определянето на началната тръжна цена, да стане причина за отмяна на
постановлението за възлагане, като незаконосъобразно.
Съгласно разпоредбата на чл. 435, ал. 3 ГПК, постановлението за
възлагане може да се обжалва само от лице, внесло задатък до последния ден
6
на проданта и от взискател, участвал като наддавач, без да дължи задатък,
както и от длъжника, поради това, че наддаването при публичната продан не
е извършено надлежно или имуществото не е възложено по най-високата
предложена цена.
Следователно наддаването е надлежно, когато са спазени
изискванията на чл. 489 и чл. 490 ГПК. По аргумент от противното, следва да
се приеме, че основанията за оспорване на постановлението за възлагане,
поради ненадлежно извършено наддаване, са случаите, при които е нарушена
предвидената в посочените разпоредби процедура – напр. наддавателните
предложения не съдържат съответните реквизити, участникът в наддаването
не е внесъл задатък или не е приложил съответната квитанция,
предложението му не е било отразено във входящия регистър на съда,
проданта не е приключила в съответното законоустановено време, в
наддаването са взели участие лица, които не са имали право да наддават.
В тази връзка съдът съобразява, че размерите на оферираните цени не
са под обявената начална тръжна такава(от 80 880 лв.), нито надхвърлят с
30% размера й(вж. чл.489,ал.6 от ГПК).
Няма нито твърдения, нито данни по делото и обявеното за купувач
лице да е от категорията на тези, които според чл.490 от ГПК нямат право да
участват в наддаването.
Следователно, относимите към законосъобразността на
постановлението за възлагане пороци, визирани в закона, не са налице.
Затова само за пълнота на изложението, а също и с оглед въведения в
жалбата довод, съдът отбелязва, че възражението за осуетяване на правото на
длъжника по чл.485, ал.2 от ГПК, освен че е ирелевантно за спора, е и
невярно, т.к. данните по делото не го подкрепят. Протоколът на ЧСИ,
доказващ уведомяването на адв. Б. за датата на обявяване на експертната
оценка, установява надлежното съобщаване на това обстоятелство на
представляваната от него М..
По втория довод:Възлагането на имуществото от проданта на лицето,
оферирало най-високата от всички предложени цени, също не се
предпоставя от пропуски и неспазване на процесуалните правила по ГПК,
подготвящи публичната продан.
7
При това положение и след като забраните на чл.485, ал.6 и чл.490 от
ГПК са спазени, най-високата предложена за имота цена ще е тази, която по
абсолютна стойност надвишава всички останали, сторени с валидни оферти в
рамките на определения за публичната продан срок.
От посочените по- горе предложения на участниците е видно, че това
на обявеното за купувач лице, действително е най- високо в тази продан и в
случая няма отправено друго, което да го надвишава като величина.
По делото няма също така нито твърдения, нито данни,
постановлението за възлагане да е било издадено без да е доплатена
обявената от купувача К. цена.
В обобщение на изложеното дотук следва да се заключи, че подадената
от длъжник Г. М. жалба е неоснователна и като такава следва да бъде
оставена без уважение.
При този изход от делото, жалбоподателят няма право на съдебно-
деловодни разноски, а ответникът по жалбата няма сторени такива, които да
му се присъдят.
Мотивиран от горното, Бургаски окръжен съд
РЕШИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата на Г. Г. М. с ЕГН ********** от
гр.Бургас, подадена чрез адв. П. К., със съдебен адрес: гр.Б*****, против
Постановление за възлагане на недвижим имот по реда на публичната продан
по ГПК, от дата 30.01.23г., на ЧСИ Г.М. рег. № ***** в КЧСИ, с район на
действие БОС, по изпълнително дело №20227030400248.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8
9