№ _________
гр. Варна _____________2021г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Варненският административен съд, VІІІ – ми състав, в публичното заседание на шести юли две хиляди двадесет и
първа година в състав:
Административен съдия: ИСКРЕНА Д.
при секретаря Калинка
Ковачева, като разгледа докладваното от
съдията Искрена Д. адм. дело № 2417 на Административен съд - Варна по описа
за 2020 год., за да се произнесе, взе предвид
Производството
е по реда на чл.45, ал.3, вр.чл.21, ал.1, т.8 от Закона за местното
самоуправление и местната администрация /ЗМСМА/, вр.чл.145 и сл. от
Административнопроцесуалния кодекс /АПК/.
Образувано
е по жалба на К.Г.И., ЕГН: ********** и И.С.И., ЕГН: **********, двамата с
адрес ***, чрез адв.П.Ч., против Решение № 270 от 01.10.2020г. на Общински
съвет-гр.Аврен, в частта по т.2, с което на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.8, ал.9 и чл.35, ал.3 от Закона за общинската собственост /ЗОС/ и
чл.104, ал.1 и ал.3 от Наредбата за реда за придобиване, управление и
разпореждане с общинско имущество /НРПУРОИ/, е възложено на кмета на
Община-Аврен да издаде заповед и да сключи договор с К.И., ЕГН: ********** –
собственик на сграда с ид. ****.1, за продажба на поземлен имот с площ 654кв.м.
с ид. ******по КККР на с.Близнаци, общ.Аврен, обл.Варна, трайно предназначение
на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване (до
10м.), притежаван с АОС № 5209/16.09.2020г. за поправка на АОС №
2437/17.06.2015г., при цена, определена от лицензиран оценител в размер на
16200лв.
Жалбоподателите
оспорват решението в частта на определената оценка като твърдят, че е
необосновано завишена. Позовават се на разпоредбата на чл.22 от ЗОС и твърдят,
че за целите на процедурата по чл.35, ал.3 от ЗОС, оценката следва да бъде
определена въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики,
намиращи се в близост до продавания имот. В тази връзка сочат, че оценката
следва да отговаря на пазарните условия и да бъде обоснована с цените на
действителни разпоредителни сделки между несвързани лица за сходни имоти, т.е.
да бъде определена справедлива пазарна стойност. В случая одобрената с
обжалваното решение оценка не отговаря на тези изисквания и не е обоснована с
реално осъществени разпоредителни сделки, които да позволяват сравнение между
характеристиките на продавания имот и ползваните аналози. На следващо място
твърдят, че разпорежданията на основание чл.35, ал.3 от ЗОС не могат да се
квалифицират като сделки, сключени при нормални, пазарни условия, за да бъдат
сравнявани с такива, т.к. законът ограничава възможните купувачи само до
лицата, които притежават построената в имота законна сграда. В случай че те не
желаят да придобият земята, собственикът в лицето на Община-Аврен, не може да
отстъпи право на строеж на други лица или свободно да се разпореди със земята
при пазарни условия в полза на трети лица. В тази връзка твърдят, че определената
оценка не може да определи действително справедлива пазарна стойност, а следва
да се вземе предвид пазарна цена на земята, различна от условията на чл.35,
ал.3 от ЗОС, но коригирана със съответен коефициент.
В съдебно
заседание жалбоподателите се представляват от адв.П.Ч., която поддържа жалбата.
Във връзка с извършената в хода на съдебното производство продажба на
процесната сграда, се позовава на разпоредбата на чл.226, ал.1 от ГПК и твърди,
че производството следва да продължи между първоначалните страни. Моли съдът да
постанови решение, с което да уважи жалбата, като измени решението на ОбС-Аврен
съобразно оценката по СОцЕ в последния представен и приет по делото вариант.
Твърди, че същата отговаря на изискванията за обективна и точна пазарна цена
към момента на образуване на производството през 2020г. и е съобразена с
разпоредбите на ЗОС. Претендира присъждане на разноски за двамата жалбоподатели,
съгласно представен списък по чл.80 от ГПК.
Ответната
страна – Общински съвет - Аврен, не изразява становище по жалбата.
Заинтересованата
страна – кмета на Община-Аврен, чрез юрк.К.Н., прави възражение за
недопустимост на оспорването, поради това, че жалбоподателите са се разпоредили
с процесната сграда и правният им интерес от обжалване на оценката е отпаднал. По
същество оспорва жалбата и моли да бъде отхвърлена като неоснователна. Счита,
че изготвената в съдебното производство оценка е необоснована и не следва да се
кредитира, т.к. според вещото лице липсва унифициран метод за определяне на
пазарна оценка. Моли производството да бъде прекратено, респ. жалбата да се
отхвърли като неоснователна. Претендира присъждане на разноски.
След
преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от
фактическа страна, следното:
С договор
№ 65/25.04.2016г., вписан в Служба по вписванията под № 200, том ХХIV, вх.рег.№ 9348, дело № 1273/27.04.2016г., Община-Аврен
учредила в полза на К.Г.И., възмездно право на строеж за изграждане на жилищна
страда със ЗП 150кв.м. в ПИ с площ 655кв.м., съставляващ ПИ ******по КККР на
с.Близнаци, общ.Аврен, ул.Камчия № 3.
Видно от
представеното по делото Удостоверение за граждански брак № 009551, към датата
на сключване на договора К.Г.И. е имала сключен граждански брак с И.С.И..
С
Разрешение за строеж № 65/06.10.2016г. на гл.архитект на Община-Аврен, на К.Г.И.
е разрешено извършването на строителство на „Жилищна страда“, със ЗП –
67,62кв.м., РЗП – 150кв.м., в УПИ № ХV-общ., кв.6 по плана
на с.Близнаци, общ.Аврен, обл.Варна (с идентификатор ******по КККР). Сградата е
въведена в експлоатация с Удостоверение № 30/13.08.2020г. и е нанесена в КККР с
ид. ****.1. и собственик К.Г.И..
С вх.№
М-1642/02.09.2020г. К.И. ***-Аврен заявление за изкупуване на земята, върху
която ѝ е учредено право на строеж с Договор
№ 65/25.04.2016г. – ПИ с ид. ****, общинска собственост.
Във връзка
с така постъпилото заявление и възлагателно писмо
№ ОП-3033/15.09.2020г. от Община-Аврен, „Пасаж Консулт 2“ ЕООД изготвило
оценителски доклад, според който пазарната стойност на ПИ ****, с построена
сграда с право на строеж върху ЗП-67,62кв.м. и РЗП-150кв.м., находящ се в
с.Близнаци,
е в размер на 16200лв. без ДДС.
При така изготвената оценка, с т.2 на Решение № 270 от
01.10.2020г. на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.8, ал.9 и чл.35, ал.3
от ЗОС и чл.104, ал.1 и ал.3 от НРПУРОИ, Общински съвет-Аврен възложил на кмета
на Община-Аврен да издаде заповед и да сключи с К.И. – собственик на сграда с
ид. ****.1 – договор за продажба на ПИ с ид. ******по КККР на с.Близнаци,
общ.Аврен, обл.Варна, с площ 654кв.м., при цена, определена от лицензиран
оценител в размер на 16200лв.
Със
Заповед № 1106/08.10.2020г. и на основание чл.44, ал.2 ЗМСМА, чл.35, ал.6 от ЗОС, чл.108, вр.чл.104, ал.1 и ал.3 от НРПУРОИ, кметът на Община-Аврен
разпоредил да бъде извършена продажбата на процесния имот – ПИ с ид. ****, на К.Г.И.,
за сумата в размер на 16200лв. без ДДС, с указание по т.2 – че ако в
петнадесетдневен срок от влизане в сила на заповедта не се внесат дължимите
суми (цена, местни данъци и ДДС) на Община-Аврен, [ще
се] счита, че лицето се отказва от сключване договора.
Съгласно т.3 от заповедта, в 7-дневен срок, считано от датата на депозиране на
документите, отразяващи изпълнението на плащанията, следва съответните
длъжностни лица да изготвят договор за продажба на имота. Според т.4, имотът
преминава в собственост на купувача след сключване на договора за продажба и
вписването му в АВ-Варна.
Решение №
270 от 01.10.2020г. на ОбС-Аврен и Заповед № 1106/08.10.2020г. на кмета на
Община-Аврен, са обжалвани от К.И. и И.И. едновременно – с жалба вх.№
13576/03.11.2020г.
С протоколно определение от
с.з. на 16 февруари 2021г., съдът е отделил жалбата против Решение № 270 от
01.10.2020г. на ОбС-Аврен от жалбата срещу Заповед
№ 1106/08.10.2020г., като производството по адм.д. № 2417/2020г. е продължило
по жалбата на К.И. и И.И. против Решение № 270 от 01.10.2020г. на ОбС-Аврен, в
частта на оценката.
При служебна справка в
деловодната система на Адм.съд-Варна се установява, че във връзка с жалбата
против Заповед № 1106/08.10.2020г. е образувано адм.д. № 355/2021г., което с протоколно
определение от с.з. на 9 март 2021г. е спряно до приключване на настоящото
производство.
По делото е назначена
Съдебно-оценителна експертиза /СОцЕ/, по която е прието Заключение С.д. №
7899/28.05.2021г., изготвено от инж.Ж.Н.Б.. Вещото лице е използвало два
варианта за определяне на пазарната стойност на застроения имот – на незастроен
и на застроен имот, като и в двата варианта като аналози са използвани реални
сделки за покупко-продажба, като между физически, така и между юридически лица.
За целите на експертизата вещото лице е ползвало информация, предоставена от
отдел „Местни данъци и такси“ при Община-Аврен, относно вписани и декларирани
по чл.14 ЗМДТ продажби в с.Близнаци за периода 16.09.2019г. – 16.09.2020г. Видно
от Вариант № 1, по информация от Дирекция МДТ при
Община-Аврен, вещото лице е установило за релевантния период общо 20бр. сделки,
от които 7 бр. сделки (№№ по ред 4, 5, 9, 10, 14 и 18) за имоти със сходни
характеристики, намиращи се в близост до процесния имот, които имат еднакво
конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на
застрояване със същите или близки показатели на устройство и/или установен начин
на трайно ползване. Въз основа данните за така идентифицираните аналози, вещото
лице е установило стойност за 1кв.м. – 31,30лв., пазарна стойност за
незастроения имот – 20470лв. (31,30лв. х 654кв.м.). След приспадане на
стойността на правото на строеж – 5703лв., вещото лице е установило стойност на
ПИ – 14767лв., а
след прилагане на отстъпка поради застроеност на парцела по чл.14, ал.2 от
Приложение № 2 към ЗМДТ – 11810лв. Във Вариант № 2
от заключението, по данни от Дирекция „МДТ“ при Община-Аврен за релевантния
период, вещото лице е установило и използвало като аналози 5бр. сделки ( № № по
ред 1, 12, 13, 16 и 17), въз основа на които е установило стойност за 1кв.м. –
18,32лв., пазарна стойност на застроения имот – 11980лв.
(18,32лв. х 654кв.м.).
Видно от Удостоверение №
10189/01.07.2021г. на Агенция по вписванията, на 19.02.2021г. с вх.рег. №
4075/19.02.2021г., том 10, № 129/2021, нот.дело № 2204/19.02.2021г., дв.вх.рег.
№ 4013/19.02.2021г., е вписана продажбата на сграда с ид. ****.1, с площ по документи
68кв.м., с.Близнаци, общ.Аврен, ул.Камчия № 3, от И.С.И. и К.Г.И., на Тоню И.И..
При така установеното от
фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:
С обжалваното решение на
ОбС-Аврен – т.2, на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.8, ал.9 и чл.35,
ал.3 от ЗОС и чл.104, ал.1 и ал.3 от НРПУРОИ е възложено на кмета на
Община-Аврен да издаде заповед и да сключи договор с К.Г.И. – собственик на
сграда с ид. ****.1, за продажба на недвижим имот с ид. ******по КККР на
с.Близнаци, общ.Аврен, при цена в размер на 16200лв., определена от лицензиран
оценител. Решението на ОбС-Аврен, в частта за определяне цената на имота е
властническо волеизявление на колективен административен орган по разпореждане
с общинско имущество по смисъла на чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА и по арг.чл.8,
ал.11 от ЗОС, и ТР № 5/10.12.2008г. на ВАС по т.д. № 20/2007г., подлежи на
самостоятелен контрол по реда на чл.45, ал.3 от ЗМСМА – Решение на ВАС №
1963/16.02.2017г. по адм.д. № 435/2016г.
С протоколно определение от
с.з. на 19.02.2021г. съдът е приел, че Решение
№ 270/01.10.2020г. на ОбС-Аврен не е надлежно обявено по реда на чл.22, ал.3 ЗМСМА, вр.чл.5, ал.2 от Правилника за организация на дейността на Общински
съвет-Аврен, липсват и доказателства решението да е надлежно съобщено на
жалбоподателите. В решението не е указана възможността за съдебното му
обжалване, като моментът, от който жалбоподателите се считат за уведомени за
това решение, е датата, на която им е връчена Заповед
№ 1106/08.10.2020г. – 23.10.2020г., съгласно известие за доставяне ИД PS 9135 001В30 Е. Жалбата е подадена на 27.10.2020г., т.е. в
срока по чл.149, ал.1 от АПК.
Жалбата е подадена и от
надлежни страни. Административното производство е започнало по заявление с вх.№
М-1642/02.09.2020г. на К.И. ***-Аврен, за изкупуване на земята, върху която
ѝ е учредено право на строеж с Договор № 65/25.04.2016г. – ПИ с ид. ****,
общинска собственост. Към датата на подаване на заявлението жалбоподателите се
легитимират като съсобственици в режим на СИО на построената в нея сграда ****.1,
поради което имат правен интерес да оспорват решението на ОбС-Аврен в частта на
определената за земята пазарна цена.
Неоснователно е възражението на
заинтересованата страна за недопустимост на производството, поради отпаднал към
момента правен интерес за жалбоподателите.
Процесуалната легитимация на
страните се преценява към момента на издаване на оспорения акт, а при искане за
нищожност – към момента на подаване на жалбата
(ТР № 3/2013г. по т.д. № 1/2012г. на ОС на ВАС). Към момента на вземане на
оспореното решение на ОбС-Аврен, жалбоподателите са се легитимирали като
собственици на сграда с
ид. ****.1, съответно, били са заявители на процедурата по чл.35, ал.3 от ЗОС
за придобиване собствеността върху земята, върху която е построена сградата.
Действително от Удостоверение № 10189/01.07.2021г. от Агенция по вписванията се
установява, че на 19.02.2021г. (в хода на съдебното производство),
жалбоподателите са се разпоредили със сградата, но това не обуславя
недопустимост на производството и не е пречка същото да продължи с тяхно
участие. Както основателно сочи процесуалният представител на жалбоподателите,
в случая е налице хипотезата на чл.226, ал.1 от ГПК, приложим по препращане от
чл.144 от АПК, касаеща прехвърляне на спорното право в течение на съдебното
производство, което следва своя ход между първоначалните страни. В тази връзка
следва да се съобрази, че обжалваното решение на ОбС-Аврен, с което е
определена цената за продажбата по чл.35, ал.3 от ЗОС, е последвано от
издаването на заповед по чл.35, ал.6 от ЗОС. В този контекст, с надлежен акт на
кмета на Община-Аврен, на заявителите – собственици на законно построена
сграда, е признато правото на облекчено (без търг) изкупуване на земята, върху
която същата е построена. Спорен е само въпросът за цената, по която следва да
се осъществи продажбата, поради което и при условията на чл.226, ал.3 от ГПК не
може да се отрече правото на приобретателя да се ползва от решението по
настоящия спор и да финализира процедурата по придобиването на собствеността
върху земята по чл.35, ал.6 от ЗОС – като извърши дължимите плащания и сключи
договор.
Неоснователно е възражението
на юрк.Н., че производството е опорочено, т.к. съдът не е конституирал
приобретателя като заинтересована страна. От една страна в хипотезата по
чл.226, ал.1 от ГПК съдът няма задължение да конституира служебно приобретателя
на спорното право като страна в съдебното производство, т.к. към датата на
образуване на съдебното производство той не е имал права върху имота. След
придобиване на имота приобретателят безспорно има правен интерес от изхода на
делото, поради което и разпоредбата на чл.226, ал.2 от ГПК предвижда възможност
да встъпи или бъде привлечен като трето лице, както и да замести своя
праводател при условията на чл.222 ГПК. От друга страна, поради спецификата на
съдебно-административното производство, в което не се допуска привличане и
встъпване на трети лица, последицата по чл.226, ал.2 от ГПК е недопустима - Определение
на ВАС № 5304/27.04.2017г. по адм.д. № 4247/2017г. Това по никакъв начин не
накърнява правата на приобретателя, т.к. съгласно чл.226, ал.3 от ГПК,
постановеното решение във всички случаи ще съставлява пресъдено нещо и спрямо
него, като не са налице визираните в разпоредбата изключения.
По изложените съображения
съдът намира, че жалбата е подадена от надлежни страни, срещу годен за
оспорване индивидуален административен акт и в срока по чл.149, ал.1 от ГПК,
поради което е ДОПУСТИМА.
Разгледана по същество,
жалбата е ОСНОВАТЕЛНА.
Съгласно чл.35, ал.3 от ЗОС,
продажба на земя – частна общинска собственост, на собственика на законно
построена върху нея сграда, се извършва от кмета на общината без търг или
конкурс по ред, определен в наредбата по чл.8, ал.2.
Съгласно чл.104, ал.1 от
Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско
имущество – https://www.avren.bg/section-652-content.html
– приета с Решение № 1074 на заседание № 41/20.03.2015г. на ОбС-Аврен, продажбата
на земя-частна общинска собственост на собственика на законно построена върху
нея сграда се извършва от Кмета на общината без провеждане на публичен търг или
публично оповестен конкурс, след решение на Общинския съвет. Според ал.3 на
с.р., при продажбата на земя – частна общинска собственост на собственика на
законно построена върху нея сграда, Общинския съвет с решението си по ал.1
определя продажната цена, въз основа на пазарна оценка, изготвена от лице
оценител на имоти. Наредбата не предвижда специален способ за определяне на
пазарната цена в хипотезите по чл.104, ал.1, респ.чл.35, ал.3 от ЗОС, поради
което приложение следва да намери правилото по §1, т.2 от ДР на ЗОС и пазарната
цена да се определи при сравнение с пазарните цени на имоти със сходни
характеристики.
Съгласно §1, т.2 от ДР на ЗОС,
„пазарни цени на имоти със сходни характеристики“, са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи
се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или
преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със
същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин
на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна,
учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за
строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки
между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е
търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката
и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в
рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по
вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки,
при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет
сделки.
От разпоредбата недвусмислено следва, че за целите на изготвяне на
оценката, лицензираните оценители следва да съобразяват като аналози само реални
сделки, а одобрената с обжалваното решение пазарна оценка не отговаря на това
условие. Видно от т.IV.1 от доклада изготвен от „Пасаж консулт
2“ ЕООД, при определяне на пазарната стойност на земята по сравнителния метод –
29700лв., оценителят е използвал като аналози офертни цени по обяви в www.imot.bg, което е рефлектирало на крайното заключение
за справедлива пазарна стойност на процесния имот, след приспадане определената
справедливата пазарна стойност на правото на строеж (29700лв. пазарна стойност на земята – 6500лв. пазарна
стойност на ПС = 23200лв., а след
корекция с коефициент 0,7, т.к. земята е застроена – 16200лв. След като за
определяне на пазарната цена като аналози не са използвани реални сделки и не
са съобразявани изискванията на §1, т.2 от ДР на ЗОС, същата е необоснована и е
одобрена от ОбС-Аврен в нарушение на материалния закон.
На законовите изисквания отговаря приетото по делото
заключение по СОцЕ със
С.д. № 7899/28.05.2021г., изготвено от
инж.Ж.Б.. За целите на експертизата вещото лице е използвало достоверна
информация от Дирекция „Местни данъци и такси“ при Община-Аврен относно вписани
и декларирани продажби с декларации по чл.14 от ЗМДТ, в периода от 16.09.2019г.
до 16.09.2020г. Установени са 20бр. сделки, данните за които – идентификатор на
ПИ, площ, начин на трайно ползване, дата на придобиване, вид на сделката,
данъчна оценка, продажна цена и цена на кв.м., са посочени в първата таблица на
стр.6 от заключението. За всеки един от установените имоти, вещото лице е
съобразило наличните данни относно наличието на застрояване. От така
установените 20бр. сделки, за целите на Вариант 1 от заключението (Определяне на пазарна стойност на незастроен
имот и на стойността на правото на строеж), 7бр. са идентифицирани от вещото
лице като имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до процесния
имот – втора таблица на стр.6 от заключението. Въз основа на данните за тези
сделки, вещото лице е установило средна цена на кв.м. – 219,09лв. ÷ 7 = 31,30лв.,
или пазарна стойност на незастроения имот 20470лв. След приспадане на стойността на правото
на строеж – 5703лв., вещото лице е установило стойност на ПИ – 14767лв., а
след прилагане на отстъпка поради застроеност на парцела по чл.14, ал.2 от
Приложение № 2 към ЗМДТ – 11810лв.
Съдът не кредитира заключението в частта, в която е прието,
че за целите на определяне на пазарната стойност на процесния имот по Вариант
1, следва да се приложи „отстъпка поради застроеност“ по чл.14, ал.2 от
Приложение № 2 към ЗМДТ. Съгласно чл.14, ал.1 от Приложение № 2 към ЗМДТ,
данъчната базисна стойност за земите е 0,80лв. за един квадратен метър.
Съгласно ал.2 от с.р., данъчната базисна стойност за 1кв.м. незастроени места в
строителните граници на населените места, определени с подробен
градоустройствен план, е 125 на сто от базисната стойност по ал.1 – тоест,
предвижда се по-висока базисна стойност за кв.м., а именно 1лв. (0,80 х 1,25),
а от там и по-висока данъчна оценка. Правилото е приложимо само за целите за
определяне на базисната данъчна стойност, респ. на данъчната оценка на
незастроените земи в границите на населените места и неправилно вещото лице е
възприело същото като „отстъпка за застроеност“, определяйки цена на кв.м. в
размер на 80% от установената в размер на 22,58лв. (22,58 х 80% = 18,06лв.).
Отделно, цената на кв.м. в размер на 22,58лв. е изчислена от вещото лице след
приспадане на стойността на правото на строеж, което според настоящия съдебен
състав прави необосновано прилагането на допълнителна „отстъпка за
застроеност“. По изложените съображения и съобразно изчисленията по Първи
вариант, съдът кредитира заключението в частта, в която е установена
пазарна стойност на ПИ ******в размер на 14767лв.
Във Вариант 2 вещото лице е определило пазарната
стойност на застроен имот, като от общо установените 20 сделки е използвало за
аналози само застроените имоти, които имат сходни характеристики и се намират в
близост до оценявания имот, както и еднакво конкретно или преобладаващо
предназначение, еднакъв начин на ползване и характер на застрояване, като така
е установена средна цена на кв.м. – 91,60лв. ÷ 5 =
18,32лв., или пазарна стойност на застроения имот 11980лв.
При изслушване на заключението в съдебното заседание,
проведено на 8 юни 2021г., вещото лице посочва, че използваните като аналози
сделки касаят продажби на парцели, в които има застрояване, което не влиза в
цената по нотариалния акт. При така направеното уточнение съдът преценява,
че именно вторият вариант от заключението отговаря в най-пълна степен на
изискването по §1, т.2 от ДР на ЗОС – за целите на определянето на пазарната
оценка, да се използват имоти със сходни характеристики. Първият вариант е също
в достатъчна степен обективен, но прилагането му би било обосновано само ако
липсват вписани сделки за продажби на застроени парцели, при които
застрояването не е включено в цената. По така изложените съображения съдът
приема, че пазарната стойност на процесния имот следва да се определи съобразно
втория вариант на заключението по СОцЕ, а именно в размер на 11980лв.
Неоснователно процесуалният представител на заинтересованата
страна прави възражение за необоснованост на заключението, т.к. според вещото
лице липсвал унифициран метод за определяне на пазарна оценка на недвижимите
имоти. В случая, при кредитирания от съда Вариант
2, вещото лице не е прилагало някакви специфични коефициенти на корекция,
които при различна субективна оценка да предполагат различна интерпретация и
различен резултат. Пазарната цена на кв.м. е определена средноаритметично от
сбора на цените на кв.м. на сделките-аналози и техният брой – 91,60 ÷ 5 =
18,32лв. Цената на кв.м. за всеки имот е определена спрямо продажната цена и
площта по документа за собственост (напр.вж. за ПИ 04426.502.55: 9387,98лв.
÷ 759,00кв.м. = 12,37лв./кв.м.) – подход, който е
обективен и не дава възможност за различни интерпретации. Отделно, така
изготвеното заключение не е оспорено от страните, поради което съдът го
кредитира изцяло в тази част.
Съобразно Вариант 2
на заключението по СОцЕ, обжалваното решение на ОбС-Аврен следва да се измени в
частта по т.2, като се определи цена на ПИ ******в размер на 11980лв.
При този изход на спора, на всеки от жалбоподателите следва
да се присъдят разноски, претендирани съгласно представен списък по чл.80 от ГПК. За К.Г.И. се претендират разноски общо в размер на 1310лв.
(погрешно сборувани като1300лв.), от които 10лв. за държавна такса, 500лв.
депозити за вещо лице и 800лв. адвокатско възнаграждение, от които:
500лв. изплатени по договор за правна защита и съдействие от 16.02.2021г. на
основание чл.8, ал.3 от Наредба № 1 за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, 200лв. изплатени по договор за правна защита и съдействие от
26.04.2021г. на основание чл.7, ал.9 от Наредбата, за съдебни заседания на
16.03.2021г. и 24.04.2021г., и 100лв. изплатени по договор от 07.06.2021г. на
основание чл.7, ал.9 от Наредба № 1, за съдебното заседание на 08.06.2021г. За
И.С.И. се претендират общо 810лв., от които 10лв. за държавна такса и
800лв. адвокатски хонорар – по аналогични договори за правна защита и
съдействие.
Съдът намира, за неоснователна претенцията на жалбоподателите
за присъждане на допълнително адвокатско възнаграждение общо в размер на по
300лв. за всеки от тях по договорите от 26.04.2021г. и 07.06.2021г., т.к.
разпоредбата на чл.7, ал.9 от Наредба № 1 касае явяването само по гражданските дела,
не и по административните дела, за които възнагражденията са изрично регламентирани
в чл.8 от Наредба № 1.
С оглед изложеното в полза на жалбоподателката К.И. следва да
се присъдят разноски общо в размер на 1010лв., от които 10лв. за държавна
такса, 500лв. депозити за вещи лица и 500лв. адвокатско възнаграждение, а в
полза на жалбоподателя И.И. – общо в размер на 510лв., от които 10лв. за
държавна такса и 500лв. адвокатско възнаграждение.
Водим от горното, Варненският административен съд, VIII-ми
състав
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ Решение № 270 от 01.10.2020г. на Общински съвет-гр.Аврен, в
частта по т.2, с което на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.8, ал.9 и
чл.35, ал.3 от Закона за общинската собственост и чл.104, ал.1 и ал.3 от
Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско
имущество на ОбС-Аврен, е възложено на кмета на Община-Аврен да издаде заповед
и да сключи договор с К.Г.И., ЕГН: ********** – собственик на сграда с ид. ****.1,
за продажба на поземлен имот с площ 654кв.м. с ид. ******по КККР на с.Близнаци,
общ.Аврен, обл.Варна, трайно предназначение на територията – урбанизирана,
начин на трайно ползване – ниско застрояване (до 10м.), притежаван с АОС №
5209/16.09.2020г. за поправка на АОС № 2437/17.06.2015г., при цена, определена
от лицензиран оценител в размер на 16200лв., КАТО ОПРЕДЕЛЯ цена за ПИ с ид. ******по
КККР на с.Близнаци, общ.Аврен, обл.Варна, в размер на 11980лв. (единадесет
хиляди деветстотин и осемдесет лева).
ОСЪЖДА Общински съвет – Аврен да заплати на К.Г.И., ЕГН: **********,
с адрес ***, разноски за производството в размер на 1010лв. (хиляда и десет
лева).
ОСЪЖДА Общински съвет – Аврен да заплати на И.С.И.,
ЕГН: **********, с адрес ***, разноски за производството в размер на 510лв.
(петстотин и десет лева).
Решението подлежи на
касационно обжалване пред Върховния административен съд на РБ в 14-дневен срок
от съобщаването му на страните!
Административен съдия: