Р Е Ш Е Н И Е
№ 260088/22.2.2021
г. 22.02.2021 година град
Ямбол
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Ямболският
районен съд,
XVI-ти граждански състав
На двадесет и втори януари две хиляди двадесет и първа година
В
публично заседание в състав
Председател:
Георги Георгиев
при
секретаря Е. В.,
като
разгледа докладваното от съдията Георгиев
гражданско дело № 629 по описа за 2020
година, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба, предявена от Г.П.С.,ЕГН **********
***,чрез пълномощник адвокат,със съдебен адрес ***,офис ***,чрез адв. Г.Д.-ЯАК, против А.В.А.,ЕГН ********** *** , с която се иска на
основание чл.26,ал.1,предл.3 ЗЗД провъзгласяването нищожността на договор за реално разпределение ползването на
недвижим имот към нотариален акт № ***,том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016
г. на нотариус с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Ц.,с рег.№
***/23.07.2018 г. на нотариус с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Я., като
в условията на евентуалност на осн.чл.29,ал.1,вр.чл.27 ЗЗД същия да бъде
унищожен като сключен при измама.
В исковата молба се
твърди,че ищцата е била собственик на недвижим имот,находящ се в гр.Ц.,общ.Б.,представляващ
поземлен имот с идентификатор № 48619.501.171 по КК и КР, върху който били
разположени бунгала, нейна собственост. С ответника и съпруга му се познавали, като
същите ползвали посочените по-горе бунгала. През 2016 г. ответника А. А. и
предлага да бъдат премахнати бунгалата ,като същия със свои средства да построи
съвременна сграда,която да бъде ползвана и от двете страни. Обяснил на
ищцата,че посочения имот следва да бъде прехвърлен на него,за да нямат
претенции след смъртта й нейните наследници.
С нотариален
акт № ***,том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016
г. на нотариус с рег.№ *** на НК, вписан в службата по вписванията при РС-гр.Ц.
с вх.№ ***/31.08.2016 г. ищцата продала на ответника собствения си ПИ с идентификатор №
48619.501.171 по КК и КР на гр.Ц.,обл.Б. с площ от 419 кв.м.,в едно с правото
на строеж върху него за изграждането в същия имот многофамилна жилищна сграда
по одобрен проект,със застроена площ на сградата от 133.3 кв.м. и разгъната
застроена площ от 196.6 кв.м.,съдържаща : апартамент № ** на кота 0.00 с площ
от 43.15 кв.м.,апартамент № *** с обща площ от 109.8 кв.м.,на две нива :на кота
0.00 и на кота + 2.80,както и апартамент № *** на кота 0.00 с площ от 31.45
кв.м. Твърди се,че в нотариалния акт
продавачът си запазвал правото на ползване върху 50 % от ПИ,както и 50 % от
сградата която ще се построи в имота,като останалите 50 % ще се ползват от
купувача,в качеството му на собственик. Паричната стойност на сделката била в
размер на 9 000,00 лв.,която формално не била платена от купувача,като
страните оформили два превода в клон на Банка ДСК гр.Ц.,като с платежно
нареждане № *** ответника платил на ищцата сумата от 9 000,00 лв., която с
платежно нареждане № *** същата сума
ищцата прехвърлила обратно на ответника. В нотариалния акт било
предвидено,че купувачът в случая ответника се задължил да построи сграда в срок
от три години,считано от откриване на строителната площадка,при определена
степен на завършеност и това било единственото негово задължение. В раздел Vот НА
било предвидено възможност на продавача ищец в настоящото производство да
развали договора поради неизпълнение от страна на купувача,изразяващо се в непострояване на сградата в уговорения срок
и степен на завършеност,както и при лишаване на ищцата от правото й да ползва
половината от сградата и имота.Твърди се,че през месец май 2018 г. ответника
започнал да предявява претенции спрямо ищцата за заплащане на суми свързани със
строителството на сградата,които последната не дължала съгласно посочения
по-горе нотариален акт. На 23.07.2018 г. ответника се свързал с ищцата,като и
заявил,че се налага веднага да подпише документ при нотариус във връзка със
строителството в имота,като в противен случай щяла да плаща значителни суми до
приключването на всички работи. След обяд на посочената дата в кантората на
нотариус с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-Я. на ищцата бил предоставен
за подпис документ с чието съдържание не била запозната предварително. На
същата било обяснено от ответника,че с подписването на документа тя получавала
ползването на застроената площ от сградата,съгласно сключения договор в
нотариална форма. След извършването на нотариалната заверка на подписите от
посочения нотариус в гр.Я. ищцата
получила екземпляр от същия. Установило се,че това е договор за реално
разпределение ползване на недвижимия имот към нотариален акт № ***, том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016 г. на нотариус
с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Ц.,като едва тогава ищцата се
запознала със съдържанието му. Съгласно същия на ищцата се предоставяло
ползването на част от сградата,представляваща апартамент № *** на ниво 0.00 с
площ от 37.56 кв.м.,но не и пълната площ на второ ниво на този апартамент,съгласно
описаното в нотариалния акт и одобрения проект.Също така било установено,че ответника,изпълняващ
задължението си да построи сградата, на практика се отклонил от проекта въз
основа на който бил сключен договора за продажба,като реализирал таванско
помещение над ап.№ ***,разделяйки второто ниво на сградата на две части,като за
апартамент №*** площта била намалена за сметка на второто ниво на този обект.
Твърди се,че при полагането на подписа,който е с нотариална заверка под
договора за реално разпределение ищцата била въведена в заблуждение от
ответника,че по този начин получава и ще ползва такава площ от сградата,която
отговаряла на нейният процент от 50 % от сградата,така както било описано в
раздел I на нотариалния акт. Също така вместо да получи ползването
на половината от полезната площ на сградата,на нея и било отредено ползването
на част от подпокривното пространство,което представлявало обща част и не
участвало в площта която се образувала съгласно проекта. Твърди се,че съгласно описания по-горе договор
за реално разпределение,се изключвали действието на клаузи в НА относно
договореното ползване,а именно посочения в същия пункт V. С оглед на това,след въвеждането на сградата в
експлоатация и представената и възможност реално да ползва част от нея,ищцата
констатирала,че площта която следвало да ползва и за която страните постигнали
договореност в НА,била значително по-малка от 50 % от застроената използваема
част на сградата,като на ниво две не се
намирала само частта на апартамент № ***,а и част разположена над апартамент № ***,собственост
на ответника и съответно ползвана от него. Твърди се,че договора за реално
разпределение ползване на недвижим имот към посочения НА бил нищожен поради
противоречие с добрите нрави. Ищцата била заблудена от ответника,че ще получи
площта за каквато са били договорили при
прехвърлянето на имота,като същата не си била запазила идеални части от
имота,като не е запазила право на строеж,съответно право на собственост от
бъдещата сграда. Имота се намирал край морето и бил със значителна
стойност,като причината за сключване на НА при такива условия било желанието на
ищцата да има право да ползва половината от застроеното и от незастроената част
до края на живота си. С подписването на допълнителния договор от 23.07.2018 г. ищцата
била лишена от това което следвало да ползва съгласно НА,като се указало,че е
прехвърлила собствеността върху имота на ответника при пълна неадекватност на
насрещните престации. Веднага след
сключването на договора за реално ползване на недвижимия имот ответника
започнал да проявява агресия срещу ищцата,като в качеството му на едноличен
собственик на ПИ,поискал от нея да отстрани преместваем обект,за който същата
имала издадено надлежно разрешение от времето която тя била собственик на
имота,като проявил насилие,нанасяйки и побой. Твърди се,че и към настоящия
момент ответника не желаел да предостави на ищцата реалното ползване на
договорената между страните площ от сградата.
Иска се уважаване на исковата претенция и присъждане
на съдебно-деловодни разноски.
В с.з. ищцата се явява лично и се представлява от пълномощник адвокат,чрез който сочи
доказателства и претендира за уважаване на предявения иск.
Правното основание на предявения иск е чл.26,ал.1,предл.3 ЗЗД,а предявения в
условията на евентуалност по чл.29,ал.1,вр.чл.27 ЗЗД .
В
законоустановения срок по чл.131 ГПК,ответникът чрез пълномощник адвокат,е
депозирал отговор на исковата молба.Счита,че и двата предявени иск
първоначалния и предявения в условията на евентуалност са неоснователни. Оспорват
се всички наведени твърдения в исковата молба,като същите не кореспондирали с
действителните отношения между страните.Безспорно било единствено
твърдението,че между страните имало сключен договор за реално разпределение
ползване на недвижимия имот към нотариален акт № ***, том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016 г. на нотариус
с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Ц.,с рег.№ *** от 23.07.2018 г. на
нотариус с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Я.,като останалите
твърдения били неверни.Твърди се,че страните се познавали от много години,като
при посещение на ответника и семейството му,ищцата се оплакала,че не може да
намери строител за имота си в гр.Ц.,като сама
предложила на ответника,да му прехвърли парцела си,стига той да се съгласял
да построи нещо. Ответника имал намерение да строи в имот който щял да закупи в
гр.Б. и който да се ползва от децата му,но ищцата настоявала с оглед
обстоятелството,че няма преки наследници,а с останалите си роднини била в лоши
отношения. Същата поела ангажимента пред ответника да помогне в строителството
за непредвидени разходи със собствени средства. Ответника се съгласил,но при
условие да бъде изготвен проект за жилищна сграда,която да се ползва само от
страните и КСС отговарящо на възможностите му,като архитектурните проекти и КСС
били изготвени преди изповядване на сделката.Продавания ПИ с идентификатор №
48619.501.171 по КК и КР на гр.Ц.,с площ от 419 кв.м. бил с пропадане и
свлачище на терена,което не позволявало извършване на СМР,без изграждането на
подпорна стена и площадка,които не били включени в КСС,като при подписването на
сделката,страните се договорили,че ищцата ще заплати стойността им. Във връзка
с постигнатите договорености на 31.08.2016 г. страните сключили договор за покупко-продажба
на недвижим имот и вещно право на строеж,оформен в нотариален акт № ***,том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016 г. на
нотариус с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Ц.. Твърди се,че ответника
платил реалната цена по договора в размер на 9000,00 лв.,като същата сума по
операция с пореден № *** касаела други отношения между страните,а именно
стойността на подпорната стена и площадките,които се явявали допълнителни
СМР,невключени в КСС,при изготвяне на проекта от ищцата. Ответника изпълнил
всички поети задължения по договора,като за сградата бил издаден акт за
въвеждане в експлоатация на 21.06.2018 г.,като по време на цялото строителство
ищцата посещавала обекта и приемала извършената работа без забележки. Твърди
се,че още преди въвеждането на обекта в експлоатация ищцата ползвала апартамент
№ ***,с обща площ от 109.8 кв.м.,предоставен й съгласно процесния договор,като
отдавала под наем същия. Същата винаги и до настоящия момент ползвала
имота,лично или чрез наематели,като не плащала консумативите си за ел.енергия и
вода,като същите били заплащани от ответника. В началото на месец юли 2018 г.
страните решили да сключат договор за реално разпределение правото на ползване
на изградените обекти в ПИ с идентификатор № 48619.501.171 КК и КР на гр.Ц.,като
апартамент № *** с обща площ от 109.8 кв.,включващ две нива :първо с площ от
37.56 кв.м.,състоящо се от всекидневна и баня със санитарен възел, и второ със
застроена площ от 72,24 кв.м.,състоящо се от мансардно помещение и подпокривно
пространство над апартамент № ***,апартамент № *** с площ от 43.15 кв.м. и
апартамент № *** с площ от 32.45 кв.м.,както и обособеното таванско
помещение на ап.№*** и ползването на ПИ
с площ от 419 кв.м.Преговорите в тази връзка между страните се водили в
кантората на адв.Я.. На 23.07. 2018 г. страните посетили адвокатската кантора
на адв.Я.,като след постигнато съгласие между тяхна страна относно реалното
разпределение правото на ползване на посочените по-горе обекти,същата в тяхно
присъствие изготвила проект на договор за реално разпределение на ползване на
недвижимия имот към нотариален акт № ***, том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016 г. на нотариус
с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Ц.. След като се запознали със
съдържанието на същия адв.Я. поискала да направи консултация с друг адвокат,за
което и е дадена възможност. В тази връзка ищцата не била въведена в
заблуждение,като сама взела решение да подпише посочения по-горе договор за
реално разпределение. Това се наложило поради невъзможност трите реално
изградени обекта да се разделят по-равно.Не се отрича обстоятелството,че по
проект било предвидено,достъп на ищцата и до второ ниво на ап.***-склад да било
през таванска стълба,като ищцата не желаела изграждането на такава защото било
неудобно изкачването й от нея,а да бъде изградено преходно стълбище,включено в
т.2.7 на споразумението. Отделно от това се твърди,че ищцата била наясно какъв
договор сключва и при какви условия,като същият и бил прочетен и от нотариус Д.Л.,като
са и били разяснени последствията от сключването на договора. Основанието за
нищожност поради нарушаване на добрите нрави,поради пълна неадекватност на
насрещните престации,не били наведени към момента на сключване на договора,а
към момента на сключване на договора обективиран в нотариален акт № ***, том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016 г. на нотариус
с рег.№ *** на НК, с район на действие РС-гр.Ц.. Такава нееквивалентност и
несъизмеримост не била налична,като не
бил нарушен и принципа на чл.9 ЗЗД,касаещ свободата на договаряне. Твърди се,че
не били налице и предпоставките за унищожаемост на процесния договор,като
сключен при измама. Самата ищца съзнавала както предмета и съдържанието на
сключения договор за реално разпределение на правото на ползване,така и
присъщите му правни последици.Същата ползвала ап.№ *** още от изграждането му
на груб строеж лично и чрез наематели в състоянието в което се намирал,както и
целия ПИ и трите обособени в него парко места,като не изпълнявала задълженията
си по процесния договор визирани в т.2.3.
Иска се отхвърляне на исковете главния и
евентуалния,както и присъждане на съдебно-деловодни разноски.
В с.з.
ответника редовно призован се явява
лично,като се представлява и от пълномощник адвокат,чрез който сочи
доказателства и пледира за отхвърляне на
исковете.
След преценка
на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
Не се спори между страните,че с
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот и вещно право на строеж № ***,
том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016
г. на нотариус с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Ц.,Г.П.С. продала на
А.В.А. своя собствен недвижим имот,представляващ ПИ с идентификатор №
48619.501.171 по КК и КР на гр.Ц.,общ.Ц.,обл.Б.,одобрени със заповед ***/24.08.2006
г. на Изп.директор на АК,последно изменение със Заповед ***13.06.2016 г. на
Началника на СГКК-Б.,с адрес гр.Ц.,зона С.,с площ на имота по скица от СГКК-Б.-419
кв.м.,с трайно предназначение:урбанизирана,начин на трайно ползване :ниско
застрояване /до 10 м./,стар идентификатор :няма,номер по преходен план : ***,квартал
***,парцел ***,при съседи : имот № 38619.501.329 и имот №
48619.501.107,представляващ по документ за собственост-незастроен имот с площ
от 400 кв.м.,находящ се в регулация на гр.Ц.,зона „С.“,Б.ка област,състоящ се
от парцел *** в кв.*** по плана назона „С.“,гр.Ц.,Б.ка област,при граници :С.***-улици,***-парцел
*** и *** –парцел,в едно с правото на строеж върху него за изграждане в
гореописания имот на „Многофамилна жилищна сграда“ по одобрен на 01.08.2016 г. от
Главния архитект на Община-Ц. инвестиционен проект,със застроена площ на
сградата от 133.3 кв.м. и разгъната застроена площ от 196.6 кв.м.,съдържаща :
Апартамент № *** на кота # 0,00,с площ от
43.15 кв.м.,състоящ се от преддверие,дневна,спалня,баня със санитарен
възел; Апартамент № *** с обща площ от
109.8 кв.м.,на две нива: на кота # 0,00-съдържащ
всекидневна,баня със санитарен възел,таванска стълба и на кота
+2,80-склад;апартамент № ***, на кота # 0,00,с
площ от 31.45 кв.м.,състоящ се от всекидневна,баня със санитарен възел и
склад;външни паркоместа. В нотариалния акт е записано,че Г.П.С. продава на А.В.А.
подробно описания в пункт първи римско ПИ и вещното право на строеж за
изграждане на „Многофамилна жилищна сграда“,за продажна цена в размер на
9 000 лв.,която била платена на продавача от купувача по банков път. Във
второ римско,т.1 продавачът Г.П.С. си запазвала пожизнено и безвъзмездно
правото на ползване върху 50 % от ПИ и 50 % сградата,която щяла да се
построи,подробно описани в пункт първи римско на настоящия нотариален акт,а
останалите 50 % от ПИ и 50 % от сградата ще се ползват от купувача А.В.А. и от
членовете на неговото семейство,както и от неговите наследници,докато е жива Г.П.С..
Купувача се задължавал да построи сградата
и се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок от 3
години,считано от откриването на строителната площадка,като срокът за откриване
на строителната площадка бил до 31.10.2016 г.
По делото е представен договор за реално
разпределение ползването на недвижим имот към нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот и вещно право на строеж №
***, том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016
г. на М. В.- нотариус с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Ц.,с
нотариална заверка на подписите на 23.07.2018 г. на Д. Л.,нотариус с район РС-Я.,с
рег.№ *** на НК,с което удостоверил,че подписите върху този документ са
положени от А.В.А.-собственик и Г.П.С.-ползвател.
Приложени са също архитектурен проект
ниво 0.00,архитектурен проект + 2.80,справка за разходи необходими за
отваряне,преводни нареждания и операционни бележки с № № ***/24.08.2016 г.
От страна на ответника са приложени писмо
от кмета на Община-Ц. във връзка с подадено от него жалба вх.№ ***/06.07.2020
г. за наличието на преместваем обект с изтекло разрешение за поставяне в ПИ
48619.501.171 по КК на гр.Ц.,з.“С.“,като на собственика на павилиона бил
съставен констативен акт за незаконно поставен преместваем обект,който бил
основание за започване на административна процедура по реда на чл.57а ЗУТ-за
премахването му. Представен е също договор за строителство от 14.10.2016 г.
сключен между А.В.А. и „***“ ООД,приложение № *** към договор за строителство
от 14.10.2016 г.,постановление за изпращане по компетентност на РП-С. от
16.10.2019 г.,постановление за отказ да се образува досъдебно производство от
06.01.2020 г. на РП-Ц.,констативен акт за установяване съответствието на
строежа с издадените строителни книжа и затова,че подробния устройствен план е
приложен по отношение на застрояването от 02.06.2017 г.,договор за предоставяне
на услугите водоснабдяване и/или канализация № ***/22.06.2017 г.,договор за
присъединяване обекти на клиенти към електроразпределителната мрежа на „ЕВН
България Електроразпределение„ ЕАД от 22.12.2016 г.,удостоверение № ***/21.06.2018
г. за въвеждане в експлоатация на строеж :многофамилна жилищна
сграда,удостоверение за издадени и платени фактури,снимков материал.
По искане на ответника са събрани гласни
доказателства,чрез разпита на свидетелката Г.П. Я.,без родство със страните.
Същата заяви,че познава страните,като преди около две години и няколко месеца
при нея в кантората отишъл ответника за изготвяне на договор за реално ползване
на недвижим имот,който се намирал в гр.Ц.. Оставил документите,като след 5-6
дни отново отишъл със съпругата си,като тя се съгласила да изготви такъв
договор,по който страните да се споразумеели кой какво ще ползва в имота.На
третата среща присъствала и Г.,като се споразумели. Преговаряли доста време
около 20 дни,докато се стигнало до договора.По скица били три апартамента,като Г.
трябвало да ползва втори,а А. първи и трети. Спомня си и за второ ниво,което
трябвало да се довърши. Трябвало и време за да опише всичко в договора,като
след 5-6 дни отново двамата отишли при нея,като принтирала за всеки един от тях
по един екземпляр.А. бил съгласен,като Г. поискала да се консултира с
адвокат.След около час и петнадесет минути се върнала в кантората,като
казала,че е съгласна и отишли при нотариус Л.. Същия отново прочел
договора на страните,като те изразили
съгласието си,положи подписите си,като нотариуса ги заверил и си тръгнали.
Ходила е в имота в гр.Ц.,ползвала апартамент № ***,същия който се ползвал от ищцата.
На въпрос на пълномощника на ищцата адв.Д.-ЯАК
свидетелката отговори,че през 2018 г. ходила в имота в гр.Ц..Договора за реално
разпределение за ползване го изготвила
въз основа на нотариалния акт и скици,като имала скица само за първото ниво. За
второто ниво нямах скица,като преписала каквото пишело в нотариалния акт като
квадратура,номера.
По делото е изслушено заключението по
изготвената СТЕ от в.лице инж.Ф.Д.. От същото се установява,че на първия етаж
от сградата на кота 0.00,обекта „Многофамилна жилищна сграда“ построена в УПИ ***,кв.***
на зона „С.“,гр.Ц. била изпълнена в съответствие с одобрените проекти.
Изградени били три жилища,три апартамента,като били спазени предвидените по
проект размери и очертания-ап.№ ***-43.15 кв.м.;ап.№ ***-37.56 кв.м.;ап.№ ***-31.5
кв.м.
На второто ниво,кота + 2.80,подпокривното
пространство,проекта небил спазен.По проект било предвидено и обособено едно
помещение-склад към ап.№ ***,като помещението обхващало площта над ап.*** и ап.***.Достъпа
до помещението било предвидено да се осигурява през ап.№ *** чрез вътрешна
стълба,през отвор на плочата над ап.№ ***.По проект над ап.№ *** нямало
предвидено обособяване на помещение. В тази връзка били направени
изменения,като в действителност,предвиденото по проект едно помещение над ап.№ **
и ап.№ *** било разделено на две помещения.Разделянето било изпълнено със стена
изградена над стената разделяща ап.№ ** и ап.№ **. На второто ниво /подпокривно
пространство/ били обособени две самостоятелни помещения,над ап.№ ** и ап.№ **.
Достъпа до двете помещения бил осигурен чрез външна метална стълба,монтирана на
задната стена на фасадата на сградата. На мястото на предвидените по проект
прозорци били монтирани врати през която се осигурявала самостоятелен вход до
двете помещения. На място в подпокривното пространство бил отворен достъп до
помещение,обособено и обхващащо площта над ап.№ ***.На крайния източен зид на
помещението от подпокривното пространство бил оформен отвор и била монтирана
врата,през която се осигурявал достъп до помещение от подпокривното пространство,попадащо над ап.№ ***.Достъпа
до това помещение се осигурявал само през помещението над ап.№ ***. По процесния договор от 23.07.2018 г.
разпределението било извършено,като в т.1 било описано,че ползвателя Г.С. ще ползва
апартамент № ** с обща площ 109.8 кв.м.,включващ две нива: първо ниво със
застроена площ 37.56 кв.м.,състоящо се от всекидневна и баня със санитарен
възел и второ ниво със застроена площ 72.24 кв.м.,състоящо се от мансардно
помещение и подпокривно пространство над ап.№ ***.Собственика А.А. щял да
ползва останалите обекти в сградата,а именно :апартамент № *** с площ 43.15
кв.м. и апартамент № ** с площ 31.45 кв.м.,както и обособено таванско помещение
над ап.№ ***. Описаното в договора разпределение на ползване като помещения
било спазено и на място помещенията били разделени по описания начин.Било
установено несъответствие в записаната по договора площ на второ ниво на Г.С.,
която била 72.24 кв.м.,а в действителност била 69.01 кв.м.,т.е. с 3.29 кв.м. по
–малко площ.Площта от 69.01 кв.м. била получена като сбор от площта на ап.** +
ап.***,тъй като обособените на второ ниво помещения,обхващала площта над ап.***
и ап.***. В договора за реално разпределяне на ползването от 23.07.2018 г.,в
т.1 било определено ползването на всеки от обектите,като на първо ниво за Г.С.:
жилище апартамент № *** със ЗП 27.56 кв.м. а за А.А. : жилище апартамент № ***
със ЗП 43.15 кв.м. и жилище апартамент № *** със ЗП 31.45 кв.м. На второ ниво
за Г.С. :помещение обособено над ап.№ *** със ЗП 37.56 кв.м.,записано в
договора като мансардно помещение и за А.А.: помещение обособено над ап.№ ***
със ЗП 43.15 кв.м.,записано в договора като таванско помещение. Достъпа и до
двете помещения се осигурявал чрез монтирана външна метална стълба,през
самостоятелни входове. Подпокривно пространство за Г.С. :помещение обособено
над ап.№ *** със ЗП 31.45 кв.м.,като достъпа до помещението се осигурявал през
помещението ,обособено над ап.№ ***,което се ползвало от същата. Разпределено
ползване на жилищната площ на първо ниво,на кота 0.0 за Г.С. общо 37.56 кв.м. и
за А.А. общо жилищна площ 74.60 кв.м.На второ ниво,на кота + 2.80 за Г.С.:помещение
обособено над ап.№ *** със ЗП 37.56 кв.м. и за А.А. : помещение обособено над
ап.№ *** със ЗП 43.15 кв.м.,като всяко от помещенията било със самостоятелен
вход за достъп. За подпокрвното пространство за Г.С.:помещение обособено над
ап.№ *** със ЗП 31.45 кв.м.,като достъпа до помещението се осигурявал през
помещение обособено над ап.№ ***,ползвано от същата.
При изслушване на експертизата вещото
лице отговори на въпросите поставени от пълномощника на ищцата,като заяви,че
площта ,която е над ап.№ *** се намирала на второ ниво и такава площ по проект
не била предвидена.Тя си съществувала,като част от подпокривното
пространство,но не била предвидена като използваема площ в проекта. Не можело
да бъде определено като самостоятелно,гъй като достъпът му бил през помещението
над ап.№ *** и отделно за ползване от ползвателя на ап.***.Като склад в
предната си част било с височина на таванско помещение,но в по-голямата част
било ниско и можело да се ползва като складово помещение,като нямало изискване
за височина. Където бил отвора за достъп-вратата,можело да се използва като
складово помещение,като по проект въобще не било предвидено за някакво
ползване. Като площ си съществувало,но не било предвидено като използваема
площ,то било в ниската част и през вертикалния разрез се виждало,че нямало
отвор за него и не било предвидено като използваемо. Така било дадено по
проект,в едната му част при входа,с височина 1.70 м.,а в най-ниската му част
било около 50-60 см.
На въпроси на пълномощника на ответника
в.лице отговори,че имало установено несъответствие с коло 3 кв.м.,като това
различие идвало,понеже било определено като сбор от площта на ап.*** и ап.***,като
подробно било описано в експертизата,като било с 69.01 кв.м.,а определената по
проект площ била 72.54 кв.м.,като от там идвала разликата от 3.29 кв.м. Можело да
бъде и по-малко,затова се определяла тази разлика около 3 кв.м.,като разлика от
проекта за изграждане на сградата.
Други доказателства от значение за правния спор не са
ангажирани.
При така установената фактическа обстановка, съдът
прави следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно основание чл.26,ал.1,предл.3 ЗЗД,като в условията на
евентуалност е предявен иск по чл.29,ал.1,вр.чл.27 ЗЗД,за провъзгласяването нищожността на договор за реално разпределение ползването на
недвижим имот към нотариален акт № ***,том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016
г. на нотариус с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Ц.,с рег.№
***/23.07.2018 г. на нотариус с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Я.,като
в условията на евентуалност на същия да бъде унищожен като сключен при
измама.
Съгласно чл.26,ал.1 ЗЗД нищожни са договорите, които противоречат на
закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави,
включително и договорите върху неоткрити наследства.
Според Тълкувателно
решение № 1/15.06.2010 г. на ВКС по тълк.дело № 1/2009 г., ОСTK "добрите
нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото
правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието
на договора със закона /чл.26,ал.1 ЗЗД/. Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а
съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при
иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от тези принципи е
принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения
изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. Преценката за
нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай
към момента на сключване на договора.
Смисълът на понятието "добри нрави" се изяснява в съдебната
практика /Решение № 88/22.06.2010 г. на ВКС по т.д.
№ 911/2009 г., I т. о., ТК,Решение № 4/25.02.2009 г. на ВКС по т.дело ап. № 295/2008 г., I т. о.,
ТК, и др./, като се
приема, че се касае за обща правна категория, приложима към гражданските и
търговските правоотношения, в която попадат тези наложили се правила и норми,
които бранят принципи и ценности, които са общи за всички правни субекти и
тяхното зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не само на
интереса на някоя от договарящите страни. Накърняване на добрите нрави по
смисъла на чл.26,ал.1,предл.3 ЗЗД, е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е
законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване
на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на
справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване.
Въпросът дали поведението на конкретния правен субект съставлява действие,
накърняващо "добрите нрави", злепоставящо чужди интереси с цел
извличане на собствена изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай
въз основа на доводите на страните и събраните доказателства по конкретното
дело.
Съгласно чл.9 ЗЗД , страните
могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не
противоречи на повелителните норми на закона и добрите нрави.В съдебната
практика е прието, че противоречието с добрите нрави се свързва с нарушаване на
морални, неписани норми на обществения живот, от гледна точка на които морално
недопустимо е сключеният договор да породи съответните правни последици.Приема
се, че нееквивалентността на престациите, когато има за резултат нарушаването
на такива норми, обуславя нищожност на договора поради противоречие с добрите
нрави. ВКС в практиката си въвежда по-конкретни критерии при определяне на
еквивалентността на престациите като приема, че не всяка нееквивалентност
представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само
значителната и явна нееквивалентност, при която едната от насрещните престации
е толкова незначителна, че има практически нулева стойност – Решение № 24/09.02.2016 г. по гр.дело №
2419/2015 г. на ІІІ г. о. на
ГК на ВКС. В него съдът се мотивира с това, че критерии са необходими, тъй като
в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните и би се
накърнил принципът на свободата на договарянето, защото еквивалентността на
престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен
интерес.
В настоящия случай в
договора за покупко-продажба,обективиран в нотариален акт за покупко-продажба
на неднижим имот и вещно право на строеж от 31.08.2016 г. ищцата Г.П.С. си
запазила пожизнено безвъзмездно правото на ползване върху 50 % от ПИ и 50 % от
сградата която ще бъде построена.Както и
вещото лице е констатирало,на обекта са извършени промени,като настоящия
съдебен състав не споделя в тази насока възраженията на пълномощника на
ответника,че ищцата посещавала обектите на всеки етап от строителството,като в
тази насока не бяха ангажирани никакви доказателства. По проект било предвидено
едно помещение в подпокривното пространство-склад за жилище № *** с площ 72.24
кв.м.,като достъпа до помещението било предвидено да се осигурява чрез вътрешна
стълба само през ап.№ ***, но същото било разделено на две помещения,като
едното помещение попадало и обхващало площта над ап.№ ***,като второто
помещение,което попадало и обхващало площта над ап.***. Достъпа до тях се осигурявало чрез външна
метална стълба,монтирана на западната фасада на сградата. На мястото на
предвидените по проект прозорци били монтирани две врати,през който се
осигурявал вход за достъп към двете помещения. В частта от подпокривното
пространство,която попадала над ап.№ *** по проект нямало предвидено отделно
помощение. В действителност в.лице констатирало,че на обекта ,на крайния
източен зид от помещението над ап.№ *** бил направен отвор и монтирана
врата,чрез която се осигурявал достъп в подпокривното пространство,обособено
над ап.№ ***.
С оглед така направеното отклонение на второ ниво,кота +
2.80,като не е спазен проекта касаещ подпокривното пространство с договора от
23.07.2018 г. за реално разпределение на жилищната площ на първо ниво на кота
0.0 се установява,че ищцата получила жилище ап.№ *** със ЗП 37.56 кв.м.,а
ответника А.А. получил жилище ап.№ *** със ЗП 43.15 кв.м. и жилище ап.№ *** със
ЗП 31.45 кв.м.,на второ ниво ищцата получила помещение обособено над ап.№ ***,записано
в договора като мансарсно помещение със ЗП 37.56 кв.м.,а ответника получил
помещение обособено над ап.№ *** със ЗП 43.15 кв.м.,записано в договора като
таванско помещение и в подпокривното пространство ищцата получила помещение
обособено над ап.№ *** със ЗП 31.45 кв.м.
Само ,че в о.с.з. проведено
на 22.01.2021 г. при изслушването си в.лице е уточнило,че площта над ап.№ ***
не била предвидена като използваема площ,като тя била част от подпокривното
пространство.Същото неможело да бъде определено като самостоятелно,същото
можело да се използва като складово помещение,като височината му при входа била
1.70 м.,а в най-ниската му част било около 0.50-0.60 м.
С оглед на гореизложеното
настоящия съдебен състав приема,че при процесния договор за реално разпределение ползването на недвижим имот
към нотариален акт № ***,том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016 г. на нотариус
с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Ц.,с рег.№ ***/23.07.2018 г. на
нотариус с рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Я.,е налице
нееквивалентност на насрещните престации,предвид обстоятелството,че при
сключването му в полза на ответника са
договорени много повече жилищна площ от тази която е предвидена за ищцата. Тази
явна несправедливост не може да бъде преодоляна с включването в полза на ищцата
помещението обособено над ап.№ *** със ЗП 31.45 кв.м. с оглед на това,че това
помещение може да се използва само като склад.При сключването на самия договор
на свидетелката на ответника адв.Я. не са представени скиците за второто ниво
на сградата,като същото е следвало да се довърши. След като ответника е
извършил промени на проекта в подпокривното пространство,следва да понесе
съответните правни последици.
При тези съображения и при констатираната нееквивалентност
на насрещните престации, следва да се приеме, че е нарушен принципа на
справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да
се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. Ето защо настоящия
съдебен състав приема, че при сключването на процесния договор е налице
нарушаване на добрите нрави и договорът следва да бъде обявен за нищожен.
С оглед уважаването на главния иск,съдът не дължи
произнасяне по иска предявен в условията на евентуалност.
С оглед изхода на спора, на основание
чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца следва да се присъдят направените по делото
разноски по производството,а именно държавна такса в размер на 160,00
лв.,заплатен адвокатски хонорар в размер на 600,00 лв. и депозит за ексспертиза
в размер на 496,20 лв. или общо в размер на 1256,20 лв.
Водим от
горното ЯРС
Р
Е Ш И:
ОБЯВЯВА на
основание чл.26, ал.1, предл.ІІІ-ро ЗЗД
за нищожен поради накърняване на добрите нрав№ 3и договора от 23.07.2018 г.,с
нотариална заверка на подписите с рег.№ ***/23.07.2018 г. на нотариус с рег.№ ***
на НК,с район на действие РС-гр.Я. за реално разпределение ползването на
недвижим имот към нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот и вещно
право на строеж № ***,том ***,рег.№ ***,дело № ***/31.08.2016 г. на нотариус с
рег.№ *** на НК,с район на действие РС-гр.Ц.,сключен между А.В.А.,ЕГН **********
*** в качеството му на собственик и Г.П.С.,ЕГН ********** *** в качеството й на
ползвател.
ОСЪЖДА на
основание чл.78, ал.1 ГПК А.В.А.,ЕГН ********** да заплати на Г.П.С.,ЕГН ********** сумата от 1256,20 лв. - съдебно-деловодни разноски пред настоящата
инстанция.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ЯМБОЛСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: