РЕШЕНИЕ
№ 624
гр. Бургас, 05.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX СЪСТАВ, в публично заседание на
десети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ИВАН Г. ДЕЧЕВ
при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА
като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело №
20212120108774 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по исковата молба на Е. С. Л., ЕГН
********** от *** против “Оазис Инвест Груп“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от Д. П. Б. да бъде прието за установено, че ответникът
дължи на ищеца сумата от 4000 лева, подлежаща на връщане по развален поради
неизпълнение договор от 17.08.2021г., ведно със законната лихва от 10.11.2021г. до
изплащането. Твърденията са, че на 17.08.2021г. между страните е сключен договор за
депозит с цел осигуряване от ответника на сключването на предварителен и окончателен
договор за покупко-продажба на имот, представляващ апартамент в *** за продажна цена от
32000 евро. Не бил представен обаче договор за възлагане или пълномощно, от които да е
видно, че ответникът е наистина представител на продавача. Възложителят-ищец е платил
на ответника сумата от 4000 лева в брой и по банков път. Крайният срок за сключване на
окончателен договор за покупко-продажба бил определен на 10.09.2021г. Сделка така и не
била изповядана. Не били представени нито предварителен договор, нито документи за
собственост или пълномощни в полза на ищеца. Договорът за депозит бил счетен от ищеца
за неизпълнен и той поканил ответника да му върне платените суми, като му пратил писмо с
известие за доставяне. Ответникът отказал с мотив, че вече е подписал договор със
собственика на имота, но няма съгласие от негова страна да продаде имота за 32000 евро.
Ищецът счита, че договорът е неизпълнен и съответно е развален, поради което платената
сума следва да бъде върната. Искът е по чл.422 ГПК вр. чл.88 ЗЗД.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника,
с който искът се оспорва. Заявява, че ищецът се е отказал от покупката на имота, в който
случай според подписания договор депозитът остава в полза на продавача. Ответникът като
1
агенция за недвижими имоти и посредник при сключване на сделката е направил всичко
необходимо да организира час за сделката и изпратил документите за собствеността на
имота още на 03.09.2021г. Ищецът харесал имота и поискал да го купи, като ответникът се
свързал с продавача и след това подписал с ищеца договор за депозит, по който Л. платил
общо 4000 лева – 1000 лева в брой и 3000 лева по адвокатска сметка. Уговорен бил срок за
сключване на договора до 10.09.2021г. Бил подписан и договор за посредничество със
собственика на имота. Ищецът се отказал обаче от покупката с мотив, че има вещни тежести
върху парцела и неясноти във връзка с бъдещи претенции. Ищецът не се явил пред
нотариуса за изповядване на сделката, за което бил съставен съответния констативен
протокол. Поради това сумата, платена от него, била предадена на продавача, след
приспадане на заплатените такси за снабдяване с документи. След като купувачът се е
отказал от сделката, според договора платеният от него депозит остава в полза на продавача.
Моли се за отхвърляне на иска.
Бургаският районен съд, като съобрази данните по делото и закона, намери
следното:
Искът е основателен. Няма спор, че между страните е сключен договор за депозит
от 17.08.2021г. Той е приложен по делото и с него ищецът като клиент е предал на
ответника като представител на продавача част от депозита в размер на 1000 лева, която се
приспада от цената на следния недвижим имот, предоставен на клиента от представителя, а
именно апартамент № 55, идентификатор на сградата ***, с посочена в документа площ от
36 кв.м., състоящ се от дневна и баня-тоалетна, тераса, с адрес ***, с предназначение
жилище, апартамент. В чл.2 е уговорено, че втората част от депозита, в размер на 3000 лева
трябва да бъде преведена на представителя в срок до 20.08.2021г. по посочена банкова
сметка. Според чл.3, клиентът изрично заявява, че ще закупи имота при продажна цена от
32000 евро. Клиентът и продавачът се задължават до 10.09.2021г. да сключат окончателен
договор за покупко-продажба на имота. Според чл.4 от договора, в случай, че клиентът не
изпълни задължението си по т.3, т.е. да закупи имота, депозитът остава в полза на
продавача. Според чл.6, в случай, че продавачът не представи пълен комплект на документи
за нотариално изповядване на сделката в срок до 10.09.2021г., депозита се връща на клиента.
Няма спор, че целият депозит от общо 4000 лева е платен от ищеца. Сумата от 1000
лева е дадена на ръка, при подписване на договора за депозит, а остатъкът от 3000 лева е
преведен по банков път, по посочената банкова сметка.
Представените от ответника доказателства сочат, че на 17.08.2021г., т.е. в същия
ден, когато е сключен договорът за депозит, ответното дружество, в качеството си на
посредник по бъдещата сделка, е подписало със собственика на имота, бъдещ продавач,
договор, с който продажната цена е определена на 32000 евро, като отново е записано, че
сделката трябва да се сключи до 10.09.2021г. Според показанията на св.Пешкова,
сключването на двата договора е стандартен начин на работа на ответното дружество.
Отделът на продавачите сключва договор с продавача, уговаря се цената и се пуска обява за
предлагане на имота. Отделно след като някой купувач хареса офертата, той също подписва
договор с посредника. В случая ищецът харесал имота и сключил договора, като платил
депозит. Тогава служителите на ответното дружество се свързали с продавачката П. и
уредили въпросите за цената и другите условия и с нея.
Няма спор, че до сключване на договор за покупко-продажба на имота не се е
стигнало. На 10.09.2021г. ищецът не се е явил пред нотариус за изповядване на сделката, за
което е съставен констативен протокол. Явила се е само продавачката.
Данните сочат, че на 03.09.2021г., ответното дружество е изпратило до ищеца, чрез
неговия представител Г. С. /разпитана като свидетел по делото/, по електронна поща,
документите във връзка със собствеността и статута на имота. Изпратени са схема на имота,
данъчна оценка, нотариален акт и удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания
за имота. Документите явно са получени, тъй като на 06.09.2021г. С. е изпратила насрещен
имейл до адв.М. /представител на ответника/, в който е заявила, че след извършена проверка
по партидата на имота са се установили множество ипотеки, отбелязвания, частични
заличавания и възбрани и съдебни дела. Заявено е, че получените документи са
недостатъчни и не дават сигурност за чистотата на имота, поради което купувачът се отказва
2
от покупката поради установени вещни тежести върху парцела и неясноти във връзка с
бъдещи претенции върху имота. Писмо с идентично съдържание е изпратено по електронна
поща и на 10.09.2021г., до управителя на ответното дружество, като и в това писмо е
заявено, че купувачът желае да прекрати договора за задатък поради установени вещни
тежести върху парцела. Отделно самият ищец Л. е подал искане за връщането на задатъка,
което е подписано от него на 07.09.2021г. и явно е получено от ответника, тъй като е
приложено от отговора му по чл.131 ГПК. Следователно, купувачът се е отказал от договора
за депозит.
Районният съд намира този му отказ за основателен и резонен. Видно от
удостоверението, издадено от Службата по вписванията, за процесния апартамент са налице
вписвания, отбелязвания и заличавания, а именно частично заличаване на възбрана от съд,
частично заличаване на договорна ипотека и налагане на възбрана върху недвижим имот
или вещно право. Това са записвания, по партидата на имота във връзка с извършената
проверка по имената на продавачката П.. От тези записвания може да се направи извод, че
имотът има тежести, тъй като ипотеката и възбраната са само частично заличени. В най-
добрия случай, ако се приеме, че тези тежести не касаят апартамента, а само терена под
него, отново не е ясно дали ипотеката не е уговорено да се разпростира и върху
построеното. Наличието на вещни тежести е основателна причина клиентът да се откаже от
договора за депозит и въобще да не сключва нотариален акт за покупко-продажба.
Предполага се, че клиентът е сключил договора за депозит за имот, свободен от всякакви
тежести, в противен случай те следва да се запишат в този договор. Закупуването на имот с
тежести ще доведе до бъдещи правни спорове с трети лица. Като се е задължил с договор за
депозит да закупи имота, клиентът е поел задължение за имот, свободен от всякакви
тежести. Ето защо, след като се е установило, че това не е така, той не е обвързан от
задължението по чл.3 от договора, т.е. за сключи окончателната сделка, поради което и
несключването на сделката не може в случая да доведе до санкцията по чл.4, а именно
депозитът да остане в полза на продавача.
Впрочем, нарушен е и чл.6 от договора, тъй като са представени явно документи за
нотариалното изповядване на сделката, но не са ангажирани допълнителни данни, от които
евентуално да стане ясно точно какъв е предметът на частичното заличаване на възбраната и
на договорната ипотека, вписани по партидата на имота и дали към момента на договора
имотът е свободен от вещни тежести, в резултат на заличаването /ако се приеме, че
възбраната и ипотеката са само за терена/. Нарушението на чл.6 формално е от продавача, а
всъщност е от ответника, тъй като продавачът не е страна по този договор. Ответникът не е
положил нужните усилия да представи всички документи, от които да се изясни дали имотът
е чист от възбрана и от ипотека и дали тези вписвания касаят само терена. Ето защо, при
условията на чл.6, депозитът трябва да се върне на клиента.
Както стана ясно, Л. е заявил, че се отказва от договора и е поискал да му се върне
платеният депозит. Заявлението му е достигнало до ответника, но той е отказал връщане на
сумата. След като заявлението е получено от ответника, то е породило правно действие и
трябва да се приеме, че договорът е развален. Според чл.88, ал.1 ЗЗД развалянето има
обратно действие, а съгласно чл.55, ал.1 ЗЗД полученото на отпаднало основание трябва да
бъде върнато. Случаят е такъв, защото заплатеният депозит от 4000 лева се явява платен на
отпаднало основание – развален договор за депозит. Няма значение, че голяма част от
сумата е преведена на продавачката. Ищецът няма договор с нея, а с ответното дружество,
поради което ответникът му дължи връщане на депозита.
Следва решение, с което искът по чл.422 ГПК бъде изцяло уважен и се приеме за
установено, че ответното дружество дължи на ищеца Л. сумата от 4000 лева заплатен
депозит, получен на отпаднало основание, ведно със законната лихва от 10.11.2021г. до
изплащането.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът трябва да се осъди да заплати на ищеца
разноски в исковото производство от 80 лева за държавна такса и разноски по заповедното
дело от 740 лева. Пътните разходи не са разноски по движението на делото, поради което
такива не се присъждат в полза на ищеца.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
3
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на “Оазис Инвест Груп“ ООД, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Д. П. Б., че дължи на Е. С. Л.,
ЕГН ********** от *** сумата от 4000 лева /четири хиляди лева/, подлежаща на връщане
по развален поради неизпълнение договор за депозит от 17.08.2021г., ведно със законната
лихва от 10.11.2021г. до изплащането, което вземане е присъдено със заповед за изпълнение
№ ***г. на БРС по ч.гр.дело № ***г.
ОСЪЖДА “Оазис Инвест Груп“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от Д. П. Б. да заплати на Е. С. Л., ЕГН ********** от ***
сумата от 80 лева /осемдесет лева/, представляваща направени разноски в исковото
производство и сумата от 740 лева /седемстотин и четиридесет лева/ разноски по
заповедното дело.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщението.
Съдия при Районен съд – Бургас: (П)
4