№ 1746
гр. София, 22.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-12 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и седми февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Кирил Ст. П.
при участието на секретаря Ирина Ст. Василева
като разгледа докладваното от Кирил Ст. П. Гражданско дело №
20231100109517 по описа за 2023 година
Съдът е сезиран с иск предявен от П. Б. срещу ГРИЙНЛАЙФПРОПЪРТИ ЕООД.
П. Б. е предявила против ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД конститутивен иск за
обявяване на предварителен договор обявяване на окончателен сключен предварителен
договор за покупко–продажба на недвижим имот от 26.10.2020 г. Ателие 76, находящо се във
вх. „В“, на четиринадесети етаж, кота + 39,96 м., с чиста застроена площ 92,53 кв.м.,
състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетна,
балкон, при съседи: ат. 75, външен зид, коридор, ат. 77, отгоре - ат. 81, отдолу - ат. 70, заедно
с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 17,08 кв.м., с обща площ
109,61 /сто и девет цяло шестдесет и една стотни/ кв.м., заедно с припадащите се към
апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който
се изгражда сградата, представляващ Поземлен имот с идентификатор 68134.305.507 по
КККР, одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, с адрес на
поземления имот: гр. София, район „Възраждане“, ул. „*******, с площ 10 611 кв.м., трайно
предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор
68134.305.406, ПИ с идентификатор 68134.305.137, ПИ с идентификатор 68134.305.408, ПИ
с идентификатор 68134.305.493, ПИ с идентификатор 68134.305.139, ПИ с идентификатор
68134.305.491. В чл. 3 от предварителния договор били установени срокове за плащане на
сумите. Всички суми били платени в срок. Окончателен договор не бил сключен, а обектът
бил изграден при степен на завършеност „груб строеж“. Моли за уважаване на иска.
Претендира разноски.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок. Намира
иска за неоснователен. Не оспорва, че е сключен предварителен договор за описания имот.
Не били налице предпоставките за упражняване на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Не бил
издаден все още Акт образец 16, поради което не било настъпило договорното условие за
сключване на окончателен договор. Ищецът не бил заплатил пълния размер на продажната
цена към момента. Същият се явявал неизправна страна. Мили за отхвърляне на иска,
1
Претендира разноски.
В срока за отговор на исковата молба ответникът е предявил насрещен иск. С
определение от 08.12.2023 г. е приет за съвместно разглеждане в производството предявения
от "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД иск срещу П. Б. за изменение по реда на чл. 307 ТЗ
на предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от
26.10.2020 г., сключен между "ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ" ЕООД и П. Б. в частта относно
продажната цена, като същата да бъде увеличена от 101 500 евро на 152 250 евро. Искът е
предявен при условията на евентуалност, ако съдът уважи иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът по насрещния иск сочи, че с чл. 2 от предварителния договор била уговорена
продажната цена. в хода на строителните дейности "ГРИЙНЛАЙФПРОПЪРТИ" ЕООД е
уведомило ответника, че поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които
не са били предвидени, е необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата
се коронавирусна инфекция, която на 11.03.2020 г. е обявена за пандемия от Световната
здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020г. от НС на Република
България извънредно положение във връзка със същата, които съставляват извънредни
обстоятелства, които са настъпили след възникване на договорните отношения между
страните и не са могли да бъдат предвидени. Налице е сериозен ръст в цените, както на
всички видове основни строителни материали, включително металните изделия /арматура,
стоманени заготовки, ламарина/, изделията от пластмаса /тръби и фитинги/, дървения
материал, цимента и бетоновите изделия, кабелите, изолационните материали, оборудването
за отопление и гипсокартони, така и на цената на труда. Позовава се на Методика за
изменение на цената на договор за обществена поръчка. Намира, че реалната цена при
довършването на строителството е близо с 50 % по-висока от първоначалната. Моли за
уважаване на иска. Претендира разноски.
В срока за отговор на насрещния иск е постъпил отговор от П. Б.. Намира иска за
недопустим и неоснователен. Настъпилите след договора обстоятелства не били
непредвидими и непредотвратими. Естеството на облигационното отношение предполагало
придобиване на имуществото на преференциални цени. Неприложима била в случая
Методологията за индексиране на цените по договорите за изпълнение на обществени
поръчки. Твърденията за нееквивалентност на престациите, противоречие с добрите нрави и
справедливостта били неоснователни. Търговецът следвало да предвиди предстоящото
развитие на пазарните условия. Прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК. Моли за отхвърляне
на иска. Претендира разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск с правна квалификация – чл. 19, ал. 3 ЗЗД и насрещен иск с правна
квалификация чл. 307 ТЗ.
С определение от 13.02.2024 г. са отделени за безспорни и признати между страните
следните обстоятелства, че на 26.10.2020 г. ищецът и ответникът са сключили предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който „Грийнлайф-пропърти”
ЕООД се е задължило да построи и да прехвърли на ищеца процесния недвижим имот,
представляващ Ателие № 76, находящо се в гр. София, ул. Охридско езеро № 3, че
ответникът е собственик на процесното Ателие № 76, което е изградено в степен на
завършеност „груб строеж”.
С протоколно определение от 31.10.2024 г.е отделено като безспорно и признато
между страните и обстоятелството, че П. Б. е заплатила сумата в общ размер на 76 125 евро
по предварителния договор за покупко-продажба от 26.10.2020 г.
Установява се от представения предварителен договор, че между П. Б. като бъдещ
2
купувач и „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД като продавач – обещател, е сключен
предварителен договор на 26.10.2020 г. за покупко-продажба и строителство на недвижим
имот – Ателие 76, находящо се във вх. „В“, на четиринадесети етаж, кота + 39,96 м., с чиста
застроена площ 92,53 кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, две
спални, две бани с тоалетна, балкон, при съседи: ат. 75, външен зид, коридор, ат. 77, отгоре -
ат. 81, отдолу - ат. 70, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
17,08 кв.м., с обща площ 109,61 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални
части от правото на собственост върху поземления имот, върху който се изгражда сградата,
представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.305.507 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, а адрес на поземления имот: гр.
София, район „Възраждане“, ул. „*******, с площ 10 611 кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор 68134.305.406, ПИ с
идентификатор 68134.305.137, ПИ с идентификатор 68134.305.408, ПИ с идентификатор
68134.305.493, ПИ с идентификатор 68134.305.139, ПИ с идентификатор 68134.305.491.
С предварителния договор страните са се уговорили за сключването на окончателния
договор в срок до 30.11.2022 г. Дружеството-продавач е поело задължение до изтичането на
посочения срок да построи със собствени средства гореописания имот и да прехвърли
правото на собственост върху купувача, който от своя страна се е задължил да заплати
продажната цена в размер на 101 500 евро. Дружеството-обещател се е задължило да
построи и предаде владението на имота в съответното състояние, описано като степен на
завършеност в Приложение № 1 /л. 22/ към предварителния договор.
Представено е удостоверение № 10/10.02.2023 г. от главния архитект на Столична
община /л. 94- 95/, от което се установява, че жилищната сграда, в която се намира и
процесният недвижими имот – ателие 76, отговаря на изискванията за завършен етап „груб
строеж“ съгласно § 5, т. 46 ДР на ЗУТ.
Представена е кадастрална скица № 15-1010150-21.09.2023 г. на поземлен имот с
идентификатор 68124.305.507, както и кадастрална схема № 15-1010159-21.09.2023 г. на
намиращия се в този имот самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.305.507.37.239, представляващ процесния имот – ателие 78, на етаж 14 в жилищна
сграда с идентификатор 68134.305.507.37, с административен адрес в гр. София, район
Възраждане, ул. *******, с площ 92,53 кв. м.
От приетото по делото заключение по съдебно-техническа експертиза с вещо лице
инж. Б. И. Т., се установява, че разходите, формиращи стойността на строителната
продукция, включват такива за проектиране, строителен надзор, инвеститорски контрол,
разходи за организация на строителната площадка и временно строителство, за изпълнение
на строителството, за изграждане на външни връзки и държавни такси. Вещото лице
отговаря, че към датата на сключване на предварителния договор не е било започнато
изпълнението на строителните работи във връзка с процесния имот – ателие 76, тъй като
към този момент все още не било достигнато нивото, за което той е предвиден /етаж 14/.
Към датата на предявяване на насрещния иск /24.11.2023 г./ имотът е изпълнен съгласно
степента на строителство, описана в Приложение № 1 към предварителния договор. В
таблици към изготвеното експертно заключение са изложени цените на основните
строителни материали, като са съпоставени пазарните им стойности към датата на
сключване на предварителния договор и датата на предявяване на насрещния иск по чл. 307
ТЗ, като е посочен процентът на поскъпване на тези строителни материали в посочения
времеви интервал /26.10.2020 г. – 24.11.2023 г./, вариращи между 9,38% и 129,63%. Цената на
труда за същия този период е поскъпнала с между 38,46% и 59,38%. Вещото лице заключава,
че пазарната стойност на процесния недвижим имот – ателие 76, към датата на сключване на
предварителния договор /26.10.2020 г./ е в размер на 230 457,00 лв. /2 102,52 лв./кв. м./, а към
датата на предявяване на насрещния иск /24.11.2023 г./ пазарната стойност на имота е в
3
размер на 337 694,00 лв. /3 080,87 лв./кв. м./. Според вещото лице при прилагане по аналогия
на Методика за изменение на цената на договор за обществена поръчка в резултат на
инфлация, приета с Постановление № 290 от 27.09.2022 г. на МС, договорната продажна
цена следва да се увеличи с 57,7%.
По делото е изготвено и прието заключение по съдебно-икономическа и оценителна
експертиза с вещо лице В. И. О., от което се установява, че себестойността на строителната
продукция включва в себе си разходи за материали, разходи за външни услуги и разходи за
заплати на работниците. Към датата на сключване на предварителния договор – 26.10.2020
г., са извършени изкопни работи и подготовка за изливане на фундаментна плоча, а към
датата на предявяване на насрещния иск – 24.11.2023 г., процесният имот е изпълнен
съгласно степента на завършеност, описана в Приложение № 1 към сключения
предварителен договор. Съпоставени са цените на строителните материали към отделните
дати, като вещото лице посочва процентна на увеличение на себестойността на единица
строителен продукт за основните строителни материали, подробно посочено в приложени
таблици.
По иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД:
Предварителният договор по арг. на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, имащ за предмет
прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право, представлява двустранен
договор, по силата на който едно лице наричано обещател /продавач/ поема задължението да
прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено
вещно право срещу насрещното задължение на друго лице - купувач да заплати
договорената цена, като уговорката може да бъде плащането да се извърши изцяло или
отчасти в/до определен срок. Целта на предварителния договор е да подготви сключването
на окончателния договор между страните в съответната форма, а именно под формата на
нотариален акт, чл. 18 ЗЗД. Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост
върху недвижим имот, какъвто е настоящият случай, съдът проверява и дали са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали
отчуждителят е собственик на имота – чл. 363 ГПК, както и дали е налице самостоятелен
обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка.
Сключеният между страните предварителен договор има смесен характер /инкорпорира в
себе си предварителен договор за продажба на недвижим имот и договор за изработка – за
извършване строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и
изпълнител/.
От представения по делото предварителен договор се установява, че купувачът е поел
задължението да заплати уговорената цена, както следва: а) сума в размер на 25 375 евро –
при подписване на предварителен договор; б) сума в размер на 25 375 евро, дължима в срок
до 10 дни от уведомление от ответното дружество, че е получило акт образец 14 за сградата;
в) сума в размер на 25 375 евро, дължима в срок до 10 дни от уведомление от ответното
дружество, че е монтирана дограма в имота, предмет на настоящия договор; г) сума в размер
на 15 225 евро, дължима в срок до 10 дни от уведомление от ответното дружество, че е
получило акт образец 15 за сградата; д) сума в размер на 10 150 евро, дължима в срок до
един месец от уведомление от ответното дружество, че е получило акт образец 16 –
разрешение за въвеждане в експлоатация на сградата.
По делото са представени платежни документи за платени суми, както следва:
разписка за платена сума в размер на 2000 евро – л. 10, платежно нареждане от 26.10.2020 г.
за платена сума в размер на 23375 евро – л. 11, платежно нареждане от 24.06.2020 г. за
платена сума в размер на 50 750 евро – л. 14 /останалите плащания касаят паркомясто и
ремонтни дейности извън процесния предварителен договор/. Не е и спорно между
страните, че общо платената сума по предварителния договор е в размер на 76 125 евро
/сбор от сумите 50750+23375+2000/.
4
Съгласно чл. 4, ал. 1 от предварителния срокът за подписване на окончателния
договор под формата на нотариален акт е 30.11.2022 г.
При спиране на строителството, вследствие настъпването на форсмажорни
обстоятелства /непреодолима сила/, като война, природни бедствия, законодателни промени,
засягащи инвестиционния процес, като действия или бездействие на органи на местната и
държавна власт, възпрепятстващи изпълнението на строителните работи, предвидените
срокове за подписване на окончателен договор и получаване на разрешение за ползване на
сградата, в която се намира имотът, спират да текат до момента на отстраняване или
отпадане на обстоятелството.
Установява се от доказателствата по делото, че е налице самостоятелен обект на
правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителната сделка, съгласно
условията, които страните са уговорили в предварителния договор. Правото на строеж се
счита упражнено по смисъла на чл. 67 ЗС, с изграждането на сградата в степен на груб
строеж, или на съответния етап от нея, за който е издадено строителното разрешение. От
този момент възникват годни обекти на гражданския оборот, които могат да бъдат предмет
на разпоредителни сделки. Продавачът по предварителния договор е собственик на имота
към момента на приключване на съдебното дирене в производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В
настоящия случай не се спори относно правото на собственост на ответника върху
процесния недвижим имот, като същото се установява от приложения по делото нотариален
акт за покупко-продажба.
Според чл. 362, ал. 1 ГПК при иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ако според предварителния
договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на
окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор,
при условие ищецът да изпълни задължението си. Липсата на изпълнение на задължението
за заплащане на остатъка от цената не е пречка за уважаване на иска по чл. 362, ал. 1 ГПК
при наличието на останалите предпоставки за уважаване на иска. При наличието на
евентуална субективна невъзможност на ищеца да изпълни задължението си в хипотезата на
чл. 362, ал. 1 ГПК, то правните последици произтичащи от същата са разпоредени в чл. 362,
ал. 2 ГПК и не водят до отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – решение № 211 от
13.01.2014 г. по т. д. № 762/2012 г. на ВКС, I т. о. Разпоредбата н чл. 362, ал. 1 ГПК има
специален характер. Според Тълкувателно решение от 09.05.2023 г. по тълк. дело № 4 от
2020 г. на ОСГТК на ВКС съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е
изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията
на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че
окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена. Заплащането на
уговорената цена от купувача, дори когато в предварителния договор е предвидено, то да се
осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като
абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и съответно
липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията.
Продавачът се е съгласил в срока на договора /до 30.11.2022 г./ да построи имота.
Когато е посочен краен срок за прехвърляне на вещното право, следва да се приеме, че това е
и крайният срок за осъществяване на строителството до съответния етап – в случая, крайния
етап – снабдяването на сградата с разрешение за експлоатация, с оглед на което към момента
на предявяване на исковата молба е настъпил падежът на задължението за сключване на
окончателен договор, като същото не е изпълнено. Поведението на ответника е довело до
забавяне издаването на удостоверението за експлоатация, поради което и забавата в
строителството рефлектира пряко до забава и по отношение сключването на окончателния
договор – условието /издаването на удостоверение за експлоатация/ се счита да се е
сбъднало, тъй като именно ответната страна е попречила да настъпи то в предвидения срок
за строителство – по арг. от чл. 25, ал. 1, изр. 2 ЗЗД. Следователно към датата на подаване на
5
исковата молба за купувача е възникнало правото да иска изпълнение, вкл. да упражни
потестативното си право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД по съдебен ред, а ответникът е бил в забава.
Още повече, ответникът не оспорва, че констативен акт образец 15 за установяване
годността за приемане на строежа е издаден на 04.06.2024 г., а разрешение за ползване на
19.09.2024 г. – в хода на производството.
Ищецът е инициирал заместващото /охранително/ производство, а именно особеното
исково производство по сключване на окончателен договор, с предявяване на иска по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД срещу неизправната страна. С подаване на исковата молба ищецът е изразил своето
желание да заплати остатъка от останалата продажна цена и да сключи окончателен договор.
Ответникът не твърди и не доказва разваляне на договорното правоотношение, както и
изпълнение на задълженията си да уведоми купувача за издадени акт обр. 15 и 16 и да му
предостави възможност да заплати остатъка от продажната цена в определения в
предварителния договор срок. Ето защо, не е настъпила изискуемостта за плащането на
последните две вноски, които се явяват неизплатената част от продажната цена.
От изложеното се установяват всички елементи от фактическия състав на
претенцията, с оглед на което искът с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД се явява
основателен и следва да бъде уважен, при условие, че купувачът заплати на продавача
остатъкът от продажната цена – сумата от 25 375.00 евро, в двуседмичен срок от влизане в
сила на решението.
Съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК, прехвърлянето би могло да се извърши, само ако
публичните и общински задължения на продавача по договора са заплатени. От постъпилото
по делото писмо с изх. № 10-00-1057/01.03.2024 г. от ТД на НАП София /л. 157/ се
установява, че към 28.02.2024 г. ответникът „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД няма
непогасени, подлежащи на принудително събиране публични задължения и образувани
изпълнителни дела.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати разноските
по прехвърлянето на имота, като в случая приложение не намира правилото на чл. 186, ал. 1
ЗЗД.
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът следва да заплати на държавата
следващите се разноски по прехвърлянето на имотите, определени съгласно чл. 44, ал. 1, вр.
чл. 45, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 1, вр. ал. 2, т. 1, вр. чл. 47, ал. 2 ЗМДТ. Съобразно чл. 35, ал. 2, вр.
чл. 34, вр. чл. 33, вр. чл. 32, ал. 1 от Наредбата на СОС за определяне размера на местните
данъци, дължимия данък е в размер на 3 % от оценката /уговорената обща продажна цена от
101 500 евро или 198 516.75 лв., доколкото е по–висока от данъчната оценка/ или 5 955.50
лв., както и нотариална такса по сметка на Софийски градски съд /по арг. от чл. 87 ЗННД/,
изчислена съобразно раздел ІІ, т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД, в размер на
927.53 лв. /730.50 + 0.2 на сто за горницата над 100 000 лв./.
Заверен препис от решението може да се издаде след представяне на доказателства,
че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота – арг. от
чл. 364, ал. 2 ГПК.
Следва да бъде даден 6-месечен срок на ищеца, считано от влизане на решението в
сила, да извърши отбелязване в Службата по вписванията по представен препис от
решението, като след изтичането на този срок вписването на исковата молба по настоящия
иск губи действието си /чл. 115, ал. 1 и ал. 2 от ЗС/.
С оглед изхода на спора по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, то следва да се разгледа и
насрещния иск с правно основание чл. 307 ТЗ:
Стопанската непоносимост е основание за постигане на изменение или прекратяване
на облигационната връзка тогава, когато липсва съгласие на страните за това, а обективната
икономическа ситуация при продължаването й според първоначалните условия създава
6
предпоставки за възникване на изключителна несправедливост и социално неоправдан
резултат в отношенията между страните. Изменението на икономическата обстановка от
своя страна следва да е с оглед наличието на събитие от извънреден характер, което е
непредвидимо за страните към датата на сключване на договора. Стопанската непоносимост
се схваща като неоправдано запазване на договора, когато в резултат на необратими
икономически промени, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят при
неговото сключване, е настъпило такова значително разминаване в насрещните престации,
при което въпреки интереса на кредитора, длъжникът не може да бъде принуждаван да
спазва условията му.
В настоящия случай се иска изменение на сключения между страните на 26.10.2020 г.
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в частта му относно
уговорената продажна цена, като ищецът по насрещната претенция се позовава на
поскъпването на цените за строителни материали и работна ръка и разразилата се ковид
пандемия.
Общоизвестна е информацията, че извънредното положение с оглед ковид
пандемията в страната е обявено на 13.03.2020 г. и същото е продължило до 13.05.2020 г.,
които дати предшестват сключването на предварителния договор между страните на
26.10.2020 г. Към момента на уговаряне на цената по договора за обещателя е било известно
обстоятелството, че е налице такова събитие в наднационален план, което е от естество да
предизвика промени в социалните и икономически условия. Въпреки това дружеството-
ищец по насрещния иск се е съгласило да се обвърже от договорната връзка при уговорените
условия. Ето защо, не може да се приеме, че е налице непредвидимо за страните събитие от
извънреден характер, тъй като извънредното положение, предизвикано от ковид пандемията,
предшества датата на сключване на процесния договор. Към момента на сключване на
договора, ответникът е бил наясно с възникналата специфична обстановка и произтичащите
от нея особености, които като професионалист в сферата е следвало да съобрази още при
поемането на задължението да изгради процесния обект в уговорения срок и при
уговорената цена. Особеностите, свързано с пандемията, са били известни и на двете страни
към момента на сключване на предварителния договор, поради което това няма как да
представлява непредвидимо обстоятелство.
Следва да посочи, че ищецът “ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ” ЕООД не проведе пълно и
главно доказване и на другите предпоставки на иска с правно основание чл. 307 от ТЗ. От
страна на ищеца не бяха ангажирани доказателства в подкрепа на твърденията му, че
сочените събития са довели до изключителна несправедливост, нееквивалентност на
насрещните престации. Не се доказва настъпването на такива промени в съотношението
между насрещните престации по договора, което да създава разорително състояние за
търговеца-обещател и да противоречи на справедливостта и добросъвестността като общи
принципи на гражданското право.
От една страна, не се доказа при условията на пълно и главно доказване реалната
себестойност на продукцията да се е увеличила /доколкото увеличението на основните
строителни материали макар и да има най-голяма тежест при формирането на
себестойността ма продукцията, не е единственият елемент, който формира себестойността/.
Но дори и да се приеме за установено това обстоятелство, то ищецът по насрещния иск не
доказва по делото тази себестойност да надвишава договорената цена. Евентуалното
увеличение в себестойността на строителството води до съответно намаляване на печалбата
на търговеца. Методика за изменение на цената на договор за обществена поръчка в резултат
на инфлация е неприложима в настоящия случай. Видно от справка от Търговския регистър,
предметът на дейност на “ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ” ЕООД включва покупка, строеж,
проектиране или обзавеждане на недвижими имоти с цел продажби. Дружество, което се
занимава със строителна дейност, би следвало да има достатъчно информация и опит, за да
7
може при полагане на грижата на добрия търговец да предвиди последиците за пазара в
сферата на своята дейност, вследствие на ковид пандемията и то за период след
приключването на извънредното положение. Несъобразяването на това обстоятелство, води
до последицата търговецът да понесе намаляването на реализираната печалба, в резултат на
промените в пазара, като част от нормалния стопански риск.
Отделно, “ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ” ЕООД не може да се позовава на стопанска
непоносимост, ако неблагоприятните обстоятелства са възникнали след изпадането му в
забава. В случая няма никакви доказателства за настъпване на обстоятелства, които да са
довели до безвиновно продължаване на срока, нито да е уговорена писмено между страните
друга дата за изпълнение. Не са наведени твърдения, а и не са представени документи за
уведомяване на купувача за наличие на затруднения за строителя да завърши строежа в срок.
Не се претендират и не се установяват обстоятелства, които да са попречили на
строителството. Извънредното положение и въведените по негово време ограничения са
били отпаднали още към датата на сключване на предварителния договор.
По отношение на увеличението на цената на труда, това обстоятелство не е
непредвидимо, доколкото и към сключване на предварителния договор е била на лице
тенденция на ежегодно увеличаване на минималния размер на работната заплата,
увеличаване на доходите и осигурителния праг. Вероятността за изменение на цената на
труда следва да бъде заложено в първоначалната цена. Поемането на договорни задължения
в дългосрочен план е свързано с известен риск, тъй като обществените и икономическите
отношения са динамична величина, с оглед на което е възможно известно разминаване в
паричната стойност на насрещните престации в зависимост от различни инфлационни
процеси. Изпълнението е несправедливо, когато е нарушена еквивалентността при
конкретния договор, т. е. когато изпълнението е разорително или прекомерно обременително
за страната, поради което е социално неоправдано. В случая не са ангажирани доказателства
в тази насока.
Предварителният договор за процесния недвижим имот се е сключил от страните към
момент, когато вещта все още не съществувала в правния мир. По този начин всяка от
страните е поела определен стопански риск, свързан с обстоятелствата, които биха могли да
се реализират в предвидения период за изпълнение на задължението за построяване. Ищецът
по първоначалния иск е заплатил на изработващия част от уговорената цена за придобиване,
като това е направено към момента на сключване на договора /25% от уговорената цена/.
Това обстоятелство рефлектира върху формирането на размера на продажната цена, която по
пазарни принципи е по-ниска към момента на сключване на договора за т. нар. „покупка на
зелено“, преди имотът да бъде изграден. Поемането на риска и част финансовата тежест от
страна на бъдещия купувач, който предплаща такава част от продажната цена в по-ранен
момент, обосновава придобиването му на преференциална цена на правото на собственост в
по-късен момент, когато бъде изграден недвижимия имот. Доколкото съглашението е
постигнато за един бъдещ обект, всяка от страните е понесла определен риск – купувача да
получи това, за което заплаща, в един отдалечен период от време, а строителя да не
реализира предвидената печалба, в случай на недостатъчна оценка на пазарните показатели
или в следствие на собствената си забава.
По изложените съображения, предявеният насрещен иск с правно основание чл. 307
ТЗ следва да бъде отхвърлен поради неговата неоснователност.
По отношение на разноските:
При този изход на спора разноски са дължими на П. Б.. Същата е представила списък
по чл. 80 ГПК. Относно претендирано адвокатско възнаграждение в размер на 14 500 лв. е
представен по делото договор за правна защита и съдействие от 14.08.2023 г. В договора е
уговорено сумата да се заплати по посочена банкова сметка с титуляр П. В. П. /л. 7 от
делото/. По делото обаче не са представени доказателства за реалното заплащане на сумата.
8
Представени са доказателства обаче за заплащането на сумата в размер на 9000 лв. по
договор за правна защита и съдействие от 12.12.2023 г. В договора от 12.12.2023 г. е
отразено, че уговореното възнаграждение в размер на 9000 лв. е заплатено изцяло и в брой
при подписването на договора /л. 142/. В тази част договорът за правна защита и съдействие
има характер на разписка. В т. 1 и т. 11 от ТР № 6/06.11.2013 г. на ОСГТК на ВКС е прието,
че съдът следи служебно, дали страната, която претендира заплащане на разноски за
адвокатско възнаграждение, е доказала реалното им извършване. В договора за правна
помощ и съдействие следва да е вписан начинът на плащане – ако е по банков път,
задължително се представят доказателства за това /каквито относно заплащането на сумата
от 14 500 по договора от 14.08.2023 г. не са представени/, а ако е в брой, то тогава
вписването за направеното плащане в договора за правна помощ е достатъчно и има
характера на разписка. В случаите, при които е договорено заплащане по банков път, то
следва да бъде доказано със съответните банкови документи, удостоверяващи плащането.
Най-късно в съдебното заседание, в което е приключило разглеждането на делото пред
съответната инстанция, страната може и следва, не само да направи претенцията си за
разноски, а и да представи доказателствата си за извършването им, като това не може да
стане по-късно. Присъждат се само реално направените разноски, а не хипотетичните
/евентуални/ разноски.
Оттук и по делото е доказано заплащането на адвокатско възнаграждение в размер на
9000 лв. Постъпило е в срок възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК. Съдът като съобрази правната
и фактическа сложност на спора, предявените претенции, извършените от процесуалния
представител на ищеца действия, проведените о. с. з., събраните в хода на съдебното дирене
доказателства, цената на исковете, а и обстоятелството, че размерът на заплатеното и
претендирано възнаграждение от другата страна не е значително по-нисък, намира че
възражението по чл. 78, ал. 5 ГПК е неоснователно. Заплатената сума в размер на 9000 лв.
не е прекомерна спрямо фактическата и правна сложност на спора и положения по делото
труд. На ищеца се следва за разноски по производството общо сума в размер на 9 989.26 лв.
за заплатена ДТ, заплатено адвокатско възнаграждение и заплатени такси за съдебни
удостоверения.
Така мотивиран, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключения на
26.10.2020 г. между П. Б., ЕГН: **********, с адрес гр. София, бул. ******* /като купувач/ и
“ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ” ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление в
гр. София, ул. Златен рог № 20-22, ет. 7 /като продавач/, предварителен договор за покупко-
продажба на следния недвижим имот в Жилищен комплекс „1 Хоум” гр. София – Ателие 76,
находящо се във вх. „В“, на четиринадесети етаж, кота + 39,96 м., с чиста застроена площ
92,53 кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, две спални, две бани
с тоалетна, балкон, при съседи: ат. 75, външен зид, коридор, ат. 77, отгоре – ат. 81, отдолу –
ат. 70, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 17,08 кв. м., с
обща площ 109,61 кв.м., който имот по КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-
32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, е заснет като самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.305.507.37.239, с адрес на самостоятелния обект: гр. София, район
Възраждане, ул. *******, площ на самостоятелния обект – 92,53 кв. м., с прилежащи части –
0,323 % /17,08 кв. м./ идеални части от общите части на сградата, заедно с припадащите се
към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху
който се изгражда сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор 68134.305.507
9
по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК, с адрес
на поземления имот: гр. София, район „Възраждане“, ул. „*******, с площ 10 611 кв.м.,
трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор
68134.305.406, ПИ с идентификатор 68134.305.137, ПИ с идентификатор 68134.305.408, ПИ
с идентификатор 68134.305.493, ПИ с идентификатор 68134.305.139, ПИ с идентификатор
68134.305.491, при условие, че П. Б., ЕГН: **********, заплати на “ГРИЙНЛАЙФ-
ПРОПЪРТИ” ЕООД, ЕИК: *********, на основание чл. 362, ал. 1 ГПК сумата от 25 375.00
евро, представляваща незаплатена продажна цена по предварителния договор в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
ОСЪЖДА П. Б., ЕГН: **********, с адрес гр. София, бул. *******, да заплати на
Столична община, район „Възраждане“, дирекция ПАМДТ, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК,
сумата в размер от 5955.50 лв. – местен данък за възмездно прехвърляне на имущество.
ОСЪЖДА П. Б., ЕГН: **********, с адрес гр. София, бул. *******, да заплати по
сметка за държавни такси на Софийски градски съд, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, сумата
от 927.53 лв. – такса за прехвърлянето на имота, изчислена съобразно раздел ІІ, т. 8 от
Тарифа за нотариалните такси към ЗННД.
НАРЕЖДА ДА СЕ ВПИШЕ на основание чл. 364 ГПК възбрана върху имота
/самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.305.507.37.239, с адрес на
самостоятелния обект: гр. София, район Възраждане, ул. *******/ до заплащането от ищеца
на задълженията на СГС и Столична община за местен данък и такса за прехвърляне на
имота.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА заверен препис от решението, докато не се представят
доказателства, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за
имота, на основание чл. 364, ал. 2 ГПК.
ПРЕДОСТАВЯ ШЕСТМЕСЕЧЕН СРОК на П. Б., ЕГН: **********, считано от
влизане в сила на решението, да извърши отбелязването му в Службата по вписванията – гр.
София, като указва, че след изтичането на този срок вписването на исковата молба губи
действието си.
ОТХВЪРЛЯ предявения от “ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ” ЕООД, ЕИК: *********,
със седалище и адрес на управление в гр. София, ул. Златен рог № 20-22, ет. 7, иск срещу П.
Б., ЕГН: **********, с адрес гр. София, бул. *******, с правно основание чл. 307 ТЗ, с който
се иска предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.10.2020 г.,
сключен между страните по делото, да бъде изменен в частта му относно продажната цена,
като се иска същата да бъде увеличена от договорените 101 500 евро на 152 250 евро
/увеличение с 50 750 евро/.
ОСЪЖДА “ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ” ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес на управление в гр. София, ул. Златен рог № 20-22, ет. 7, да заплати на П. Б., ЕГН:
**********, с адрес гр. София, бул. *******, на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК, сумата в
размер на 9 989.26 лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
10