№ 1859
гр. Варна, 10.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Даниела Д. Томова
Членове:Галина Чавдарова
Радостин Г. Петров
при участието на секретаря Мая М. Петрова
като разгледа докладваното от Радостин Г. Петров Въззивно гражданско
дело № 20213100502598 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Въззивното производство е разгледано по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. № 296232/13.08.2021г., подадена от "АДРЕС
НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" АД, ЕИК *********, със седалище гр. София, чрез пълномощник
адв. С.Т., срещу решение №262356/23.7.2021г., постановено по гр.дело №11686/2020 год.
на РС – Варна, с което е отхвърлен предявения от "АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" АД,
ЕИК *********, със седалище гр. София, срещу ОЛ. М. М., гражданин на Руската
Федерация, роден на 26.08.1967 г., притежаващ ЛНЧ **********, с адрес: с. Близнаци, общ.
Аврен, ул. „Лонгоз“ № 72 иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумите от
255.65 евро (двеста петдесет и пет евро и шестдесет и пет цента) – частична претенция,
цялата в размер на 4440 евро, представляваща дължимо посредническо възнаграждение,
съгласно сключен между страните договор от 20.06.2017 г., на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД,
вр. с чл. 258 ЗЗД и чл. 266, ал. 1 ЗЗД, ведно със законната лихва върху тази главница,
считано от датата на предявяване на иска – 18.09.2020 год. до окончателното изплащане на
задължението, както и 25.56 евро (двадесет и пет евро и петдесет и шест цента) - частична
претенция, цялата в размер на 444 евро, представляваща дължима неустойка за забава,
дължима на основание чл. 9.1 от договор от 20.06.2017 г. на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
В жалбата се излага, че решението на първоинстанционния съд е неправилно поради
допуснато нарушение на материалния закон, неправилно квалифициране на исковете и
1
необоснованост. Въззивникът излага, че ВРС неправилно е приел, че дружеството е
изпълнило само част от задълженяита си по договора за посредничество с продавач. Сочи,
че от събраните по делото гласни и писмени доказателства се установява, че дружеството е
изпълнило задълженията си по договора без организационното обслужване на сделката,
което е било невъзможно поради недобросъвестното поведение на продавача и купувача.
Излага, че исковете неправилно са квалифицирани от ВРС като предявени с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 258 ЗЗД и чл. 266, ал. 1 ЗЗД и чл.92, ал.1 от ЗЗД. Според
въззивника предявените искове са с правна квалификация чл.49-51 ТЗ и чл.92, ал.1 ЗЗД.
Жалбоподателят моли за отмяна на обжалваното решение и за присъждане на разноски за
двете инстанции.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, въззиваемият ОЛ. М. М., чрез пълномощник адв. В.С.,
изразява становище за неоснователност на жалбата. Счита, че постановеното
първоинстанционно решение и възприетите в него мотиви са в унисон със събраните в хода
на производството доказателства и при правилно приложение на материалните и
процесуални правни норми. Моли за отхвърляне на жалбата.
В насроченото пред въззивния съд открито съдебно заседание въззивникът се
представлява от ю.к. Й.К., който поддържа жалбата и моли да бъде уважена.
В насроченото пред въззивния съд открито съдебно заседание въззиваемият О.М. се
представлява от адв. В.С., който моли жалбата да бъде отхвърлена.
За да се произнесе по същество на предявената въззивна жалба, съдът взе предвид
следното от фактическа и правна страна:
Производството пред районния съд е образувано по исковата молба на "АДРЕС
НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" АД срещу ОЛ. М. М. за заплащане на сумата от 255.65 евро –
частична претенция, цялата в размер на 4440 евро, представляваща дължимо
възнаграждение по договор за посредничество от 20.06.2017 г., ведно със законната лихва
върху главницата от датата на предявяване на иска – 18.09.2020 год. до окончателното
изплащане на задължението, сумата от 25.56 евро - частична претенция, цялата в размер на
444 евро, представляваща дължима неустойка за забава, дължима на основание т.9.1 от
договора от 20.06.2017 г. Твърди се, че на 20.06.2017 г. между страните е сключен договор,
по силата на който ответникът възлага, а ищецът се задължава да посредничи при
продажбата на недвижим имот срещу възнаграждение, възлизащо на 3% без ДДС от
продажната цена. В изпълнение на поетите задължения, от страна на служители на
дружеството е предлаган и рекламиран имот, представляващ апартамент №7 в гр. Варна, ул.
„Прага“ №7. На 26.03.2019 г. е организиран и проведен оглед на имота от лицето А.С.. На
16.05.2019 г. ответникът е продал жилището на А.С.. Твърди се, че сделката е сключена в
резултат на осъщественото от ищеца посредничество и свързването на ответника с
купувача. Излага, че плащане на дължимото възнаграждение за предприетите от
изпълнителя действия, възлизащо в общ размер на 8683.88 лева, не е извършено. Сочи, че
съгласно т.9.1 от договора се дължи неустойка от възложителя в размер на 1 % дневно от
дължимото възнаграждение, но не повече от 10 %. В предвид периода да забавата,
2
ответникът дължи неустойка в пълния договорен размер от 10 %, или 444 евро.
Ответникът ОЛ. М. М. с писмен отговор изразява становище за неоснователност на
иска. Не оспорва факта на сключване на договора за посредничество, но твърди, че
обстоятелството, че е без указан срок го прави неравноправен и поради това нищожен.
Възразява срещу изправността на изпълнителя, като оспорва продажбата да е осъществена
чрез посредничеството на ищеца. Излага, че имотът е обявен за продажба и от други
агенции, презентиран е и от самия собственик. Оспорва твърдението за сключване на
сделката поради осъществено посредничество от ищеца. Излага, че имотът е придобит от
А.С. и две други лица, като А.С. не е участвала в предварителните разговори, а се е явила
при сключване на сделката. Моли за отхвърляне на иска.
Съдът, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в
жалбата и отговора, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от
надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради
което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. В обхвата на така посочените
въззивни предели, ВОС намира обжалваното решение за валидно и допустимо.
Първоинстанционният съд е дал неправилна правна квалификация на главния иск
като такъв по чл.79, ал.1 вр. чл.266, ал.1 от ЗЗД, вместо по чл.286 от ЗЗД. Въпреки
направената от ВРС неправилна правна квалификация, на страните са били дадени точни
указания относно подлежащите на доказване факти и съответно са изследвани относимите
към иска по чл.286 от ЗЗД факти. Поради това въззивният съд намира, че неправилната
правна квалификация не се отразява на допустимостта на съдебния акт.
По отношение на правилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно
разпореждането на чл.269, ал.1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в
жалбата оплаквания, като служебно се произнася в хипотезите на нарушение на
императивна правна норма.
От представения в първоинстанционното производство договор за посредничество с
продавач е видно, че на 20.06.2017г. е сключен договор между ОЛ. М. М. и "АДРЕС
НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" АД за посредничество при продажба на недвижим имот –
апартамент № 7, находящ се в гр. Варна, ул. „Прага“ №7, с продажна цена в размер на
148000 евро. Съгласно т.2 от договора, от страна на посредника е поето задължение да
предлага имота на потенциални купувачи, да го рекламира, да организира огледи, да
информира продавача за предлагането, да осигури организационното обслужване на
сделката до сключване на окончателен договор. Между страните е постигнато съгласие за
заплащане на възнаграждение на посредника от възложителя, при продажба на имота, в
размер на 3 % без ДДС от продажната цена, но не по – малко от 600 евро. От показанията на
свид. Г.Т., който е служител на ищцовото дружество, е видно, че между ОЛ. М. М. и
3
"АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" АД първо е бил сключен ексклузивен договор, а след
изтичане срока на ексклузивния договор е подписан процесния договор.
От показанията на свидетелите С.Ж. и Г.Т. е видно, че на 26.03.2019 г. от служителя
на ищцовото дружество С.Ж. е бил организиран оглед на имота с лицето А.С.. На същата
дата А.С. е подписала с "АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" АД договор за обслужване с
купувач, като в приложения към договора регистър на предложените имоти е записан
апартамент № 7, находящ се в гр. Варна, ул. „Прага“ №7, с продажна цена в размер на
136900 евро. От свидетелските показания е видно, че огледът е проведен с лицето А.С.,
доведена на място от брокера Желева. От показанията на С.Ж. се установява също така, че
тя не е познавала купувача, до момента на огледа не е посещавала имота, а контакта с
продавача е осъществен от друг служител на агенцията - Г..
От показанията на свидетелите А.С. и Е.Я., кредитирани от въззивния съд като
обективни и непротиворечащи на останалите доказателства по делото, се установява, че
имотът е бил открит посредством публикация в сайт за обяви „olx“ от свид. Я. и майката на
А.С.. Установява се, че Е.Я. и майката на А.С. са видели апартамента преди извършения на
26.03.2019г. оглед. От показанията на А.С. се установява също така, че непосредствено след
огледа на 26.03.2019г. тя е говорила с майка си по телефона, която е заявила, че вече е
извършила оглед на същия апартамент със своя приятелка.
Между страните не е налице спор, а и от представения нотариален акт е видно, че на
16.05.2019г. О.М. и М. М.а са продали на А.С., Е.Я. и Т.С. апартамент № 7, находящ се в гр.
Варна, ул. „Прага“ № 7.
Спорен между страните е въпросът дали тази сделка е сключена с посредничеството
на въззивното дружество. От събраните по делото доказателства и най-вече от показанията
на свидетелите А.С. и Е.Я. се установи, че Я. и от Т.С. са водили преговори с продавача
преди А.С. да извърши оглед на апартамента на 26.03.2019г., т.е. свързването на страните по
сделката не е извършено от служителите на ищцовото дружество. Претенцията на ищеца е
основана на твърдението му, че той е свързал страните по сделката, но нито твърди, нито
представи доказателства след 26.03.2019г. да е извършил действия по организационното
обслужване на сделката до сключването на договора с нотариален акт №109/2019г. от
16.05.2019г. на нотариус №529. Фактът на извършването на един оглед със само един от
тримата купувачи, при това след като другите двама вече са били запознати с апартамента,
не може да обоснове извод за изпълнение от страна на "АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ"
АД на поетите с договора от 20.07.2017 г. задължения. Също така, по договора за
посредничество с О.М. въззивникът е поел задължение да посредничи при продажба на
апартамента за сумата от 148000 евро, а имотът е предложен на А.С. за сумата от 136900
евро, видно от регистъра на предложените имоти. Това също е индиция, че продажбата не е
осъществена със съдействието на "АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" АД.
Доколкото ищецът, сега въззивник, не установи продажбата на апартамента да е
осъществена с неговото посредничество, то претенцията му за заплащане на уговореното с
договора възнаграждение е неоснователна и следва да бъде отхвърлена. Предвид
4
неоснователността на главния иск, следва да бъде отхвърлен и акцесорния иск за заплащане
на неустойка за забава.
Поради съвпадение на изводите на двете инстанции за неоснователност на иска,
първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено.
Въз основа на изложените мотиви, съдебният състав на Варненски окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №262356/23.7.2021г., постановено по гр.дело
№11686/2020 год. на РС – Варна, с което е отхвърлен предявения от "АДРЕС
НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" АД, ЕИК *********, със седалище гр. София, срещу ОЛ. М. М.,
гражданин на Руската Федерация, роден на 26.08.1967 г., притежаващ ЛНЧ **********, с
адрес: с. Близнаци, общ. Аврен, ул. „Лонгоз“ № 72 иск с правно основание чл.286 от ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 255.65 евро (двеста петдесет и пет
евро и шестдесет и пет цента) – частична претенция, цялата в размер на 4440 евро,
претендирана като дължимо възнаграждение по сключен между страните договор за
посредничество с продавач от 20.06.2017 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на предявяване на иска – 18.09.2020 год. до окончателното й изплащане,
както и иска по чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 25.56 евро (двадесет и пет евро и
петдесет и шест цента) - частична претенция, цялата в размер на 444 евро, претендирана
като неустойка за забава по т.9.1 от договора за посредничество с продавач от 20.06.2017 г.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване по аргумент от чл.280, ал.3 от
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5