Решение по дело №2514/2024 на Административен съд - Пловдив

 

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от Административнопроцесуалния кодекс /АПК/ във връзка с чл. 8, ал. 11 от Закона за общинската собственост /ЗОС/.

Образувано е по жалбата на М. И. А. с [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], ет.5, ап.10, депозирана чрез адвокат Г., против Решение № 306, обективирано в Протокол №13 от 01.08.2024г. на Общински съвет –Пловдив, в частта по т.2, с която е определена цена в размер на 81000,00лв. за продажба на недвижим имот-частна общинска собственост, находящ се в [населено място], [улица], ***.

В съдебно заседание адвокат Г. като пълномощник на М. И. А. поддържа оспорването, претендира разноски, представя писмени бележки.

Ответникът по оспорването – Общински съвет Пловдив, чрез процесуален представител – адвокат А., /преупълномощен от адвокат Й./ изразява становище за неоснователност на оспорването, претендира разноски. Представят се писмени бележки.

Административен съд-Пловдив, след като обсъди данните по делото и доводите на страните, след преценка на събраните по делото доказателства и направената проверка за законосъобразност, и като съобрази заключението по допусната и приета по делото съдебно - оценителна експертиза съгласно чл. 168, ал. 1 от АПК, прие следното:

 

Жалбата на М. И. А. е процесуално допустима. Оспореното Решение на Общински съвет-Пловдив е съобщено на жалбоподателката на 22.10.2024г. /л. 71 по делото/, а жалбата е депозирана в деловодството на Административен съд-Пловдив на 04.11.2024г, т.е. в 14-дневния преклузивен срок и при наличието на правен интерес. При продажбата на общинско жилище на настанения в него наемател, самият закон определя възможния купувач, който се явява и адресат на актовете издавани в административната фаза на производството. Без съмнение размерът на определената продажна цена е елемент от властническото волеизявление на административния орган, който пряко и непосредствено засяга правната сфера на купувача по сделката и създава за същия правен интерес от съдебна защита. Съгласно чл. 41, ал. 2 от ЗОС респ. чл. 47, ал. 2 от Наредба за условията и реда за установяване на жилищни нужди, за настаняване в общински жилища и продажбата им (приета с Решение № 49, взето с Протокол № 7 от 22.03.2005 г. на общински съвет Пловдив) пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС. Дали е изпълнена законосъобразно процедурата по определяне на продажната цена, дали същата е съобразена с изразената от органа на местна власт воля, е въпрос на спора по същество и е израз на съответствието на заповедта на кмета на общината с принципа за законност (чл. 4 от АПК) и с принципа за съразмерност (чл. 6 от АПК) в административното производство /в този смисъл Определение № 4105 от 22.03.2012 г. на ВАС по адм. д. № 2845/2012 г., III о. / Така възприетото от съдебната практика по аналогия следва да се възприема и за първоначалния акт – решение на Общински съвет Пловдив, с който е определена продажната цена. След като приложимият материален закон обвързва внасяне на цената и съпътстващите плащания с последици, отразяващи се непосредствено в правната сфера на определения купувач, то за оспорващия е налице правен интерес от съдебна защита.

Разгледана по същество жалбата е неоснователна.

Община Пловдив е собственик на недвижим имот - частна общинска собственост, находящ се [населено място], [улица], жил. блок 238, вх. Б, ет. 5, ап. 10/36, който имот по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект от 24.10.2022 г., представлява самостоятелен обект с [идентификатор] (петдесет и шест хиляди седемстотин осемдесет и четири точка петстотин двадесет и шест точка сто петдесет и девет точка едно точка двадесет), от сграда № 1 (едно), разположена в поземлен имот с [идентификатор] (петдесет и шест хиляди седемстотин осемдесет и четири точка петстотин двадесет и шест точка сто петдесет и девет), с предназначение на обекта: жилище, апартамент, с брой нива на обекта: 1 (едно), с площ на обекта - 84,56 (осемдесет и четири цяло петдесет и шест стотни) кв.м, състоящ се от: три стаи, кухня, баня, WC, антре и две тераси, с прилежащи части към същия обект: изба № 4, с площ от 7,67 кв.м, ведно с 2,065 (две цяло шестдесет и пет хилядни) % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при граници на апартамента по кадастрална карта - самостоятелни обекти с идентификатори: на същия етаж -56784.526.159.1.19, 56784.526.159.1.29; под обекта - 56784.526.159.1.18; над обекта - няма, при граници на апартамента по ценообразуване: отляво - ап.9/35, отдясно - ап. 9/37, вх. В, отгоре - няма, отдолу - ап.8/28, при граници на изба № 4: отляво - стьлбищна клетка, отдясно - изба № 5; който обект е идентичен с описания в АОС № 3528/15.09.2022 г. на район „Източен", вписан с вх. per. № 33591/28.09.2022 г., акт № 28, том 96, дв. вх. 33135 в Служба по вписванията -Пловдив към Агенция по вписванията, включен във фонд „Настаняване под наем.“

Със Заповед № ЖН-17/27.04.2011г. на Кмета на район „Източен“, тричленното семейство на жалбоподателката, състоящо се от: М. И. А. (майка), С. Д. С. (син) и А. Д. С. (син), е настанено в общинско жилище от фонд „Настаняване под наем", находящо се на адрес: [населено място], [улица], [адрес], ап. 10, състоящо се от три стаи и кухня.

С. З. № 21 П-4814/14.05.2021 г. М. И. А., С. Д. С. и А. Д. С. заявяват искането си за закупуване на общинското жилище, в което са настанени.

Преписката е разгледана от Комисията по чл. 12, ал. 3 от НУРУЖННОЖП, която с Протокол № 5/25.08.2021 г. е дала становище, че тричленното домакинство на М. И. А. отговаря на нормите по чл. 19 от НУРУЖННОЖП. Комисията предлага преписка с вх. № 21 П-4814/14.05.2021 г. на тричленното домакинство на М. И. А. да бъде представена за разглеждане от Комисията по чл. 40, ал. 2 от НРПУРОИ.

Преписката е разгледана от Комисията по чл. 40, ал. 2 от НРПУРОИ, която с протокол № 8/25.11.2022 г. е взела решение да се подготви предложение до Общински съвет-Пловдив за продажба на общинския имот на правоимащите наематели М. И. А., С. Д. С. и А. Д. С. на основание чл.47, ал. 1, т. 3 от ЗОС, във връзка с чл. 43, ал. 2 от НУРУЖННОЖП.

Недвижимият имот е включен в Годишната програма на община Пловдив за управление и разпореждане с имоти общинска собственост за 2024 г., приета с Решение № 39, взето с Протокол № 2/15.02.2024 г. допълнена с Решение № 204, взето с протокол № 10/20.06.2024 г. на Общински съвет - Пловдив, раздел II.2.1.1 „Продажба на общински жилища на правоимащи наематели", под пореден номер № 2.89.

От писмо с вх. № 24 ОПЖ - 243/15.07.2024 г. от ОП „Жилфонд", се установява, че жилище от фонд „Настаняване под наем", находящо се в [населено място], [улица], [адрес], ап. 10, се ползва по предназначение.

На основание чл.22, ал.3 от ЗОС е изготвена пазарна оценка на общинския апартамент, находящ се в [населено място], [улица], [адрес], ап. 10, с площ 84,56 кв.м от независим оценител инж. Р. К. с ЕТ „АСТРИЙТ Р-Р. Кирова“, която към 16.07.2024г. е определена в размер на 81 000, 00лв.

Установено е от Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал.1 от ДОПК с изх. № 66090011389/08.07.2024г., че данъчната оценка на общинския апартамент е 31 088,10лв.

В мотивите на оспореното решение изрично е посочено, че съгласно изискванията на ЗОС продажбата не може да се извърши на цена, по-ниска от данъчната оценка на имота.

 

 

В хода на съдебното производство, по искане на жалбоподателката, е допусната и изслушана съдебно – оценъчна експертиза, изпълнена от вещото лице Б. Н.. Същата е оспорена от процесуалния представител на жалбоподателката.

Съдът намира, че съдебно-оценителната експертиза е изготвена обективно, безпристрастно и компетентно, в съответствие с изискванията на чл.41, ал.2 от ЗОС и чл. 47, ал.2 от ЗОС.

Вещото лице, въз основа на сравнителния метод, при взети пазарни аналози, определя пазарна стойност на имота в размер на 93 311лв., а след предоставена й информация от Агенцията по вписванията за сключени договори за продажба, определя препоръчителна пазарна стойност на имота в размер на 93 258лв. Изрично изяснява, че при определянето на пазарната стойност на имота не се включват извършваните подобрения.

Към експертната оценка са приложени данни за реални сделки с аналогични имоти.

Съдът не може да влошава положението на жалбоподателката. Ето защо не кредитира съдебно – оценъчна експертиза, изпълнена от вещото лице Б. Н., тъй като посочените стойности на имота: пазарна стойност в размер на 93 311лв. и препоръчителна пазарна стойност на имота в размер на 93 258лв., водят до влошаване положението на жалбоподателката. В оспореното от нея решение е определена продажна цена в размер на 81 000,00лв., която явно е по ниска и по-благоприятна.

Според чл. 45а от ЗОС условията и редът за установяване на жилищни нужди и за настаняване под наем в жилищата по чл. 43 и 45 от същ. закон се определят с наредба на общинския съвет. Съгласно чл. 47, ал. 1 вр. ал. 2 от ЗОС общинските жилища, предназначени за продажба, могат да се продават след решение на общинския съвет на лицата, отговарящи на условията за закупуване на общински жилища, определени в наредбата по чл. 45а, ал. 1, на цени, определени от общинския съвет по критерии, установени в същата наредба. Продажбата не може да се извърши на цена, по-ниска от данъчната оценка на имота. По правилото на чл. 45 във вр. чл. 47, ал. 2 от НУРУЖННОЖП жилище от фонд "Ведомствен" може да бъде продавано след решение на Общинския съвет на правоимащ наемател, на цени, одобрени от общинския съвет, представляващи пазарната оценка на имота, определена по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС - възложено от кмета на общината определяне на пазарна оценка на имота от оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители.

Посоченият правен ред съответства на общото правило на чл. 41, ал. 2 от ЗОС, според което разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им оценки. Пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено друго. По правилото на чл. 44, ал. 1 от НРПУРОИ общинският съвет може да определи и по-висока оценка, освен ако в закон е установено друго. Според чл. 43, ал. 2, ал. 3 и ал. 4 от НРПУРОИ преди сключване на договорите за продажба на общински жилища се издава заповед от кмета на общината (в двумесечен срок от влизане в сила на решението на общинския съвет, но не по-късно от шест месеца от негово приемане), която съдържа всички плащания, които следва да се извършат от страните по сделката. Плащанията следва да се направят в двумесечен срок от влизане в сила на заповедта, и не по-късно от три месеца от нейното издаване. Неплащането в указания срок е основание за прекратяване на преписката. Процедурата за изготвяне на оценката в административното производство е изпълнена законосъобразно. Обстоятелството, че тази пазарна цена се различава в известна степен от пазарната оценка, по изготвената и приета по делото оценъчна експертиза, не може да бъде основание да бъде изменена волята на органа, компетентен да вземе решението за извършване на продажбата. Тук следва да се отбележи, че съдебният контрол в настоящото производство е ограничен със заявения от жалбоподателката предмет на оспорване, а именно оспорва се взетото от общинския съвет решение по отношение на определената продажна цена. В хода на административното производство е била изготвена оценка от независим лицензиран оценител /л. 39 и сл. – препоръчителна пазарна стойност/, като същата е следвало да бъде одобрена и възприета. В експертната оценка е посочено, че е приложен сравнителния метод, при който се изследват сделки с аналогични имоти в съответния регион или имоти със сходни характеристики в други региони, като се отчитат различията им, както и метода на възпроизводителната стойност, който се основава на капитализация на очакваните чисти парични потоци, които биха могли да се генерират от имота по време на експлоатация на имота. Експертната оценка съдържа обективен анализ на действителни сделки, които са подробно посочени. Правилно пазарната стойност е била определена по метода на сравнителната стойност "пазарни аналози", който се базира на информация за действително извършени продажби на подобни имоти, с характеристики близки до тези на оценявания имот като: площ, район, местоположение, инженерна инфраструктура, степен на транспортна достъпност, екологични условия, привлекателност на населеното място и района. Приложеният метод в експертната оценка, изготвена в хода на административното производство, е относимият в случая, като анализираните и използвани пазарни аналози са описани в табличен вид.

В доказателствена тежест на административния орган е да установи, че възприетата от него пазарна цена за продажба съответства на пазарната цена на процесния недвижим имот. Приложеният от законодателя подход в чл. 47 от ЗОС – продажба без търг и конкурс, макар и в отклонение от общите правила за разпореждане с общинско имущество, не отчита наличието на социални или други аспекти свързани с правоимащия наемател. Правилата за определяне на продажните цени на общинските жилища се ориентират към постигане на продажба на цени, отговарящи на пазарните условия. Тоест цени, които ще бъдат постигнати между желаещи продавачи и купувачи в сделка, която би се реализирала при пазарни условия. Изложените от оспорващата възражения относно цени по-ниски от процесната, са извън предмета на съдебния контрол по законосъобразността на оспорения акт. Не се установява и нарушение на принципа за съразмерност, залегнал в чл. 6 от АПК, доколкото със решението не се цели да бъдат засегнати права на адресата в степен по-голяма от необходимото за изпълнение на законово установените правомощия на административния орган.

При този изход на спора и на основание чл. 143, ал.3 от АПК в полза на Общински съвет-Пловдив следва да се присъдят съдебните разноски по делото в размер [рег. номер]. /хиляда двеста и петдесет лева/, представляващи заплатено адвокатско възнаграждение.

 

Воден от гореизложеното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, Административен съд-Пловдив, трети състав,

 

Р Е Ш И:

 

ОТХВЪРЛЯ жалбата на М. И. А., с [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], ет.5, ап.10, против Решение № 306, обективирано в Протокол №13 от 01.08.2024г. на Общински съвет – Пловдив, в частта по т.2, с която е определена цена в размер на 81000,00лв./осемдесет и една хиляди лева/ за продажба на недвижим имот-частна общинска собственост.

ОСЪЖДА М. И. А., с [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], ет.5, ап.10, да заплати на Общински съвет – Пловдив съдебните разноски в размер [рег. номер]. /хиляда двеста и петдесет лева/, представляващи заплатено адвокатско възнаграждение.

Решението може да се обжалва пред В. А. С., в 14-дневен срок от съобщението до страните за постановяването му.