№ 211
гр. Разград, 29.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РАЗГРАД, ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на седми ноември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Анелия М. Йорданова
Членове:Валентина П. Димитрова
Атанас Д. Христов
при участието на секретаря Дияна Р. Георгиева
като разгледа докладваното от Валентина П. Димитрова Въззивно
гражданско дело № 20223300500262 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Делото е образувано по въззивна жалба на Л. П. Т., подадена чрез адв. Ж. Ч. от АК -
Разград против решение № 110/30.05.2022 г., постановено по гр.дело №335/2021 г. по описа на
Районен съд Исперих, с което съдът е осъдил жалбоподателя, като неизправна страна по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти да заплати на А. А. К. сума в
размер на 20 000 лева на основание чл.93, ал.2 от ЗЗД , както и сума от 146,82 лева, сторени от
ищеца разноски при сключването на предварителния договор от 26.11.2018г.
В жалбата се сочи за неправилност и незаконосъобразност на решението на Районен съд –
Исперих, поради неправилно приложение на материалния закон, както и на необоснованост на
същото, поради необсъждане на всички възражения, направени с отговора на исковата молба, както
и неразглеждане в цялост на отношенията между страните по предварителния договор.Прави се
искане за неговата отмяна и постановяване на друго по същество на спора, с което предявеният иск
да бъде отхвърлен.
Поддържа се, че не е налице фактическия състав на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД - кредиторът
/ако се приеме, че в случая ищецът има такова качество/ може да развали договора само след като
даде подходящ допълнителен срок за изпълнение след договорен падеж. Тази разпоредба може да
не се спази само ако изпълнението е станало невъзможно или е станало безполезно. В случая няма
посочени обстоятелства в тази връзка. Едностранното изявление за разваляне на договора по чл.
87, ал. 1 ЗЗД трябва да съдържа подходящ срок за изпълнение, независимо от това дали падежът
вече е настъпил, или настъпва по силата на изявлението. Ако посоченият срок е подходящ, ефектът
на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането му, а ако изявлението не
съдържа срок или срокът е недостатъчен, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не
изпълни до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок. Затова с
исковата молба може да бъде развален всеки двустранен договор, независимо от това дали в нея е
1
посочен подходящ срок за изпълнение, не е посочен никакъв срок, или посоченият срок е
недостатъчен. Договорът се счита развален с исковата молба, ако длъжникът не изпълни в хода на
производството по делото до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата
срок. Неподходящ срок е всеки твърде кратък срок, но неподходящия срок не е нерелевантен. Той
няма действие само относно времетраенето си. Даването на допълнителен неподходящ срок има
това действие, че поставя в движение течението на един действително подходящ срок, който съдът
ще определи, когато пред него се предяви иск за връщане на даденото по разваления договор и за
обезщетението/респ. неустойка или връщане на задатък/. Изискването на добросъвестността с
оглед особеностите на конкретния случай определя кой срок следва да се счита за подходящ.
Когато длъжникът е допуснал забава да изпълни поетото с договора задължение - да извърши
обединение и преобразуване на обещания за продажба имот в уговорения срок, след което да
прехвърли собствеността му на насрещната страна, която забава се дължи на неизпълнение на
законовоустановени задължения на трети лица - държавни и общински органи, а длъжникът по
предварителния договор е изпълнил своята част от задължения във връзка с това, то налице е
освобождаваща длъжника невъзможност /невиновна невъзможност/ по чл. 81 ЗЗД, която дава
основание първоначално уговорените срокове да се удължат с времето на забавата, поради което в
сочения случай не е налице надлежно възникнало за кредитора право на разваляне. Цитира
съдебна практика, решения на ВКС, постановени по реда на чл.290 пот ГПК.Счита ,че към
момента на приключване на съдебното заседание по същество пред РРС имотите са обединени и
за общия имот е изготвен ПУП, което сочи на изпълнение на задължението на продавача по
договора, поради което не може да се твърди ,че изпълнението по него е невъзможно, съответно
безполезно.Поддържа, че няма основание за разваляне на договора, при съобразяване на
разпоредбата на чл.20а от ЗЗД . и клаузите в чл.11 и чл.17 от предварителния договор.Позовава се
на съдържанието на констативния протокол, съставен от нотариуса в присъствието на страните от
м.април 2021г. в който той - продавача е посочил основание за продължаване на срока на
договора, но купувачът е отказал без основание.Твърди изпълнение на задълженията по договора
от негова страна ,предвид представените доказателства, свързани с процедурата по обединяване
на имотите и тяхното предназначение.
Сочи, че ищецът не и имал намерение да сключи окончателен договор при отправеното
уведомление и покана през м. април 2021 год. При съставяне на констативния протокол се е
установило, че той не разполага със средства да извърши пълно плащане на покупко-продажната
цена - остатък в размер на 28 000 лв.Счита ,че следва да бъде обсъдено основното възражение ,
наличието на форсмажорно обстоятелство /непреодолима сила/, при наличие на което всеки
длъжник се освобождава от отговорност поради обективна невъзможност за изпълнение дори да се
приеме някакво неизпълнение от негова страна.
Направено е с жалбата доказателствено искане за назначаване на съдебно-техническа
експертиза, което съдът е намерил за преклудирано и неотносимо към правния спор и е отхвърлил
с определението по насрочване на делото.
Насрещната по жалбата страна, А. А. К. не е депозирал отговор на въззивната жалба в
дадения му от съда законов срок.
В съд.заседание въззивника лично и чрез пълномощника си поддържа подадената въззивна
жалба в цялост.
Въззиваемата страна, чрез пълномощник заявява становище за неоснователност на
въззивната жалба, с искане за оставянето й без уважение и потвърждаване на решението на ИРС и
присъждане на разноски за тази инстанция.
Сочи, че предварителния договор, сключен между страните е бил развален, при съобразяване
на чл.12 от договора, при липса на необходимост да се дава подходящ срок за изпълнение година
и четири месеца след като е изтекъл падежа за изпълнение от страна на продавача по
предварителния договор.Наличието на тежест върху имота , което е станало известно на купувача
през м.април 2021г. , същото е било несъвместимо с неговите инвестиционни намерения и
изпълнението на договора е станало безполезно за него.Счита поведението на продавача по
договора за съчетание от бездействие и закъснели действия, както и недоказано твърдението му,
2
че при срещата между страните на 21.04.2021г. при нотариуса купувача не е разполагал с
остатъчната уговорена като цена сума.
Разградският окръжен съд, като обсъди становищата и доводите на страните и събраните
по делото доказателства в рамките на въззивната жалба и по реда на чл. 235, ал. 3 ГПК, приема за
установено следното:
Въззивната жалба срещу решението на първоинстанционния районен съд е подадена в
срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално допустима.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да
приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на
някоя от страните. Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради което
въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението само по наведените
оплаквания в жалбата.
Обжалваното първоинстанционно решение е валидно, допустимо и правилно. Настоящият
състав на въззивния съд счита, че формираната от първоинстанционния съд фактическа
обстановка, така, както е изложена в мотивите на решението, е пълна, правилна и кореспондираща
с доказателствения материал, и с оглед разпоредбата на чл. 272 от ГПК, препраща своята към нея.
Във връзка с доводите във въззивната жалба следва да бъде допълнено следното:
В конкретния случай не е спорно между страните и се установява от доказателствата по
делото, че с предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 26.11.2018 г.,
страните са постигнали съгласие за покупко – продажба на два поземлени имота, собственост на
продавача, както следва: Поземлен имот с начин на трайно ползване : Нива, с площ 1.748 декара,
находящ се в землището на град Исперих, ЕКАТТЕ 32874, община Исперих, област Разград, трета
категория, в местността „ПУНАР ЕКИНЛИК”, съставляващ имот № 154557 по плана за
земеразделяне, при граници и съседи, описани подробно и Поземлен имот с начин на трайно
ползване – Нива с площ 1.308 декара находящ се в землището на град Исперих, ЕКАТТЕ 32874,
община Исперих, област Разград, трета категория, в местността „ПУНАР ЕКИНЛИК”,
съставляващ имот № 154556 по плана за земеразделяне, при граници и съседи, също посочени.При
подписването на договора купувачът е заплатил на продавача част от договорената между
страните цена като капаро/задатък в размер на 10 000лева , а остатъка от продажната цена в размер
на 28 000 лева следвало да бъде заплатена в деня на сключване на окончателния договор, а именно
31.12.2019г.
Страните по предварителния договор са постигнали договорка в чл.11 от същия, че
продавачът поема задължение до сключване на окончателен договор да извърши обединение на
имотите и да приключи процедура по одобрение на ПУП за тях. Договорили са също така, че при
неизпълнение на задължението на Продавача да обедини имотите, купувачът да има възможността
да развали договора и да иска връщане на задатъка (капарото). При неизпълнение на задължението
на продавача да прехвърли по нотариален ред собствеността върху имотите до 31.12.2019г.
купувачът имал право да иска обезщетение за всички виновно причинени вреди, които са пряка и
непосредствена последица от неизпълнението на предварителния договор, както и връщане на
платения задатък в двоен размер.
Страните по предварителния договор са приели също така, че закъснение причинено от
3
държавни, общински и банкови органи, довело до временна невъзможност за нотариално
изповядване на сделката, освобождава същите от отговорност за забавянето и се сключва
допълнително споразумение към предварителният договор, с което се уговаря нов срок.
През м. април 2021 година ищецът отправил нотариална покана към ответника, с която го
поканил да се яви на 22.04.2021г. в 14.00 часа в кантората на нотариус П. А., с район на действие
РС-Исперих и да му прехвърли по нотариален ред собствеността на двата имота описани в
предварителният договор,като го предупредил ,че ако сделката не бъде оформена по нотариален
ред , той купувачът по предварителния договор ще счита същия за развален и ще предяви
претенции за връщане на задатъка в двоен размер.
От приетия като доказателство по делото Констативен протокол, №48, том I, рег.№
1852/22.04.2021 г. по описа на нотариус П. А., с район на действие РС-Исперих се установява, че
страните са се явили пред него на посочената дата в 14.00 часа, като ответникът заявил, че към
него момент имотите са вече обединени, изготвен е ПУП и документите са внесени в
Министерство на земеделието за одобрение. Преди това ПУП бил минал на сесия на Общинския
съвет в Исперих, извършено е съгласуване с ВиК и Енерго – Про, публикувано е обявление от
Община Исперих в ДВ за изготвения проект за ПУП. Л. П. е заявил, че забавянато не е по негова
вина, а по вина на различни държавни и общински органи, които не работят в срок. Посочил, че
след няколко месеца ще е готов да прехвърли недвижимите имоти, като те ще са обединени и в
чертите на населеното място.Посочил ,че проблемите идвали от това, че се правела не частична
промяна на предназначението на земеделската земя, а на целия имот. От своя страна ищеца заявил,
че до дадения момент - 22.04.2021г. не е запознат с причините, поради които е налице такова дълго
забавяне и не приема посочените обяснения за наличие на обективна невъзможност за нотариално
изповядване на сделката.
От представените от ответника писмени доказателства във връзка с процедурата по
обединение на имотите и изготвяне на първото отправено от него искане до Община Исперих е от
дата 25.06.2019г., т.е повече от шест месеца след сключване на предварителния договор, но не се
установява заявеното с отговора на исковата молба ,че за всички предприети от ответника
действия във връзка с договора редовно и в пълнота е бил уведомяван ищеца.
Гласни доказателства са сочени от ищцовата страна, като свидетеля Д. М. Д. е заявил ,че
ищецът сключил предварителния договор с намерение да построи в него цех за закуски.,бил с
ищеца и при нотариуса и той имал парите, които е трябвало да доплати на продавача, н
документите не били готови. Установило се също така, че под мястото минава водна тръба и по
тази причина не е подходящо за строеж.
От останалите представени от ответника доказателства се установява, че са изготвени вече
част от документите по процедурата за обединяване на имотите и изменение на ПУПР, но и в хода
на настоящото производство не е предложено от същия сключване на окончателен договор.
Предявен е за разглеждане в производството осъдителен иск с правно основание по чл. 93,
ал. 2 ЗЗД.
За да бъде уважен предявеният иск с правно основание по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, е необходимо да
се установи кумулативното наличие на следните предпоставки: валидно сключен договор, чието
изпълнение е обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от страната, която е получила
задатъка; отказ (разваляне) от договора от другата страна – тази, която е дала задатъка, като
последната трябва да е изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да
4
престира; спазване на особените изисквания, предвидени в договора.
Свободата на договаряне, установена с правилото на чл. 9 ЗЗД, предпоставя правото на
страните по един двустранен договор, включително и предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот, да уговорят специални правила относно отказа от договора по
смисъла на чл. 93, ал. 2 ЗЗД (освобождаване на страните от облигационната обвързаност по
договора, чрез развалянето му поради неизпълнение), респективно за отговорността на
неизправната страна. Ето защо, в тези случаи не съществуват законови пречки функциите на
задатъка да бъдат придадени и на платената от изправната страна авансова сума за част от
продажната цена на имота. Тогава капарото ще подлежи на приспадане при изпълнението, а при
неизпълнение – ще се задържи или върне в двоен размер. Необходимо и достатъчно е в
съглашението да са включени изрични уговорки, според които страните придават на определена
престация (включително и на авансова сума за част от цената), значението на задатък – да се
стимулират те да изпълнят точно задълженията си, за да не изгубят даденото ли да бъдат
принудени да върнат полученото в двоен размер, както и изправната страна да може да задържи
получения или да иска връщане в двоен размер на дадения задатък, след като се откаже от
договора. Така предадената сума, включително и като авансово платена сума за част от
продажната цена, има качеството на задатък /в този смисъл настоящият състав изцяло споделя
разрешението, дадено в Решение № 106/16.07.2018 г. по гр. д. № 4088/2017 г. на ВКС, ІІІ г.
В процесния случай, ищецът, като купувач и изправна страна по развален предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот, е претендирал връщане в двоен размер на
платените от него в изпълнение на съглашението суми, с които е авансирал част от уговорената
цена на имота и на които по волята на страните е придадена функция на задатък.
По делото е установено наличието на валидно сключен между страните предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот и анекс към него, съдържащи уговорка за
заплащане на капаро в размер на общо 10 000 лева, както и заплащането му, които обстоятелства
не са и спорни между страните.
Спорно по делото е обстоятелството дали е възникнало потестативното право по чл. 93, ал.
2 ЗЗД на купувача с едностранно волеизявление да развали договора без спазване на изискванията
по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, т. е. да се "откаже" от договора и да получи дадения задатък в двоен размер
като обезщетение за причинените му имуществени вреди от виновното неизпълнение на
договорното задължение на ответника за сключване на окончателен договор за покупко –
продажба на процесния имот.
При неясни договорни клаузи и при възникнал спор между страните относно съдържанието
на конкретни уговорки в договора, съдът е длъжен да извърши тълкуване на договора;
тълкуването следва да се извърши съобразно критериите на чл. 20 ЗЗД, за да се изясни
действителната, а не предполагаемата воля на договарящите страни – върху какво страните са се
споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат; прилагането на критериите на чл.
20 ЗЗД предполага отделните уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който
произтича от договора, като се изхожда от целта на договора, обичаите в практика и
добросъвестността, без да се подменя волята на страните, които са го сключили.
Няма спор по делото, че настоящия въззивник- продавач по предварителния договор е поел
задължение на 26.11.2018г. в срок до 31.12.2019г.. да прехвърли правото на собственост върху
процесните недвижими имоти, които да обедини до сключването на окончателния договор и да
5
изготви ПУП за тях.
Тълкувайки клаузите на договора по реда на чл. 20 ЗЗД, настоящият съдебен състав приема,
че целта на купувача по договора, сега въззиваем е била да придобие процесните имоти, когато
същите бъдат включени в чертите на населеното място и се промени тяхното предназначение и с
възможност за застрояване.При тази именно цел за купувача продавача се е задължил до
настъпването на срока за изповядване на окончателния договор по нотариален ред, да включи
имотите в границите на гр.Исперих, да промени тяхното предназначение, като бъде изготвен ПУП
за същите.
Установява се по делото, че към датата на уговорения срок за сключване на окончателен
договор, 31.12.2019г. процедурата по обединение на имотите и промяна на тяхното
предназначение не е била завършена.Липсват представени също така по делото доказателства, че
ответникът е предложил удължаване на срока за изповядване на сделката, предвид забавянето на
порцедурата по обединение на имотите и изменение на тяхното предназначение, каквото
задължение той е имал съгласно постигнатата между страните в чл.17 от предварителния
договор, за сключване на анекс , с който да бъде определен нов срок за сключване на окончателен
договор.
С оглед на това настоящата инстанция счита, че е налице виновно неизпълнение от страна
на ответника на това поето задължение, което от своя страна обуславя правната възможност на
ищеца да развали договора.Не се споделя възражението на въззивника, че е била налице обективна
невъзможност за сключване на сделката, която изключва неговата отговорност, тъй като дори и да
е било налице забавяне в административните процедури по обединение на имотите и промяна на
тяхното предназначение, то той е следвало да инициира именно сключването на анекс в горния
смисъл за удължаване на срока.
В нормата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД е уредено правилото, че ако страната, която е дала задатъка,
не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка.
Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ
от договора може да иска задатъка в двоен размер. В този смисъл, законодателят е предвидил
способ за изправната страна, чрез който последната да се освободи от облигационното
правоотношение, като същевременно вредите, които е претърпяла, са обезпечени с дадения
задатък, респективно с връщането му в двоен размер. Когато даденото като задатък представлява
едновременно и част от дължимата главна престация, какъвто е настоящият случай, задатъкът
притежава действието на аванс - договорено частично изпълнение на задължението за заплащане
на уговорената продажна цена.
На следващо място, за да възникне потестативното право на една от страните с едностранно
волеизявление да се откаже (да развали) двустранния договор и за да се породи притезателното
право да получи парично обезщетение за причинените му вреди от виновното неизпълнение на
договорното задължение на насрещната страна - в размер на уговореното капаро (в конкретния
случай неговият двоен размер), следва кредиторът, който упражнява това преобразуващо право, да
е изправен, т. е. точно и добросъвестно да е изпълнил своите насрещни договорни задължения,
както предписва правната норма на чл. 63 ЗЗД, или да е готов да ги изпълни, оказвайки
необходимото съдействие на длъжника, без което той от своя страна не би могъл да изпълни
своите договорни задължения.
Не е спорно между страните, а и същото се установява от събраните по делото
6
доказателства, че ищецът – купувач по предварителния договор е поканил продавача да се яви
пред нотариус за изповядване на сделката на 22.04.2021г., година и четири месеца след уговорения
в предварителния договор срок за сключване на окончателен такъв, и в този смисъл на продавача е
бил даден достатъчен срок за снабдяване с необходимите документи по обединението на
продаваемите имоти и промяната на тяхното предназначение, поради което изтъкнатият от
въззивника довод в противоположния смисъл, съдът намира за неоснователен. Не е спорно между
страните също така, че в този ден продавачът не е представил всички необходими документи за
сключване на окончателен договор за покупко – продажба, съобразно уговореното между страните
в предварителния договор, съответно за изправната страна се е породило правото да се откаже от
договора и да претендира заплащане на уговорения задатък в двоен размер.
В случая е настъпил ефекта на развалянето и с изявлението на изправната по предварителния
договор страна-купувача, сега въззиваем, направено в констативния протокол от 22.04.2021г.В
този смисъл и при настъпил ефект на развалянето, ведно с обстоятелството, че ищецът се явява
изправна страна, на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД даденият задатък се дължи в двоен размер така,
както се претендира от ищеца – 20 000 лв., поради което и релевираната претенция се явява
изцяло основателна и като такава правилно е била уважена.
Не могат да бъдат споделени възраженията, направени от въззивника за наличие на
непреодолима сила, поради наличието на която не е изпълнил задължението си по предварителния
договор, предвид глобалното заразяване с Коронавирус.Същото е налице след м.март 2020 година,
когато вече срока за сключване на нотариалната сделка е изтекъл и до тогава , той като продавач
не е поискал от купувача определяне на нов срок за сключването на окончателния договор, с
позоваване на това обстоятелство или друго, свързано с процедурата по обединение на имотите.
По изложените съображения, предявеният иск на осн.чл.93, ал.2 от ЗЗД е основателен и
доказан до присъдения от първоинстанционния съд размер, а предвид съвпадението на изводите на
двете инстанции, решението следва да бъде потвърдено в тази му част.
За неправилно окръжният съд намира решението в частта, с която жалбоподателя е осъден
да заплати на ищеца, сега въззиваем сумата 146.82 лева, представляваща нотариална такса за
сключване на предварителния договор.Тази такса е дължима в полза на нотариуса, с нея ответника
не се е обогатил ,поради което и същата не може да бъде претендирана за връщане от него.
По разноските:
Предвид изхода на правния спор пред настоящата съдебна инстанция в полза на въззиваемия
- ищец следва на основание чл. 78, ал. 1 ГПК във вр. с чл. 273 ГПК да бъдат присъдени сторените
от него разноски. Същият е претендирал такива в размер на 2 260 лева адвокатско възнаграждение,
по представен договор за правна защита и съдействие.Своевременно релевираното възражение за
прекомерност на претендирания размер на адвокатското възнаграждение съдът намира за
основателно, при съобразяване на Наредбата за минималните размери на адвокатскоте
възнаграждение № 1 от 2004 г., като счита че същото следва да бъде определено в минималния
размер от 1030 лева, като в останалата част до 2 260 лв.същото се явява прекомерно.
Водим от горното, Разградският окръжен съд
РЕШИ:
7
ПОТВЪРЖДАВА решение № 110/30.05.2022 г., постановено по гр.дело №335/2021 г. по
описа на Районен съд Исперих, В ЧАСТТА МУ, с която съдът е уважил , иск предявен на правно
основание чл.93, ал.2 от ЗДД за сума в размер на 20 000 лева.
ОТМЕНЯ решение № 110/30.05.2022 г., постановено по гр.дело №335/2021 г. по описа на
Районен съд Исперих, В ЧАСТТА МУ, с която Л. П. Т., ЕГН********** от гр.Исперих е осъден да
заплати на А. А. К., ЕГН ********** от с.град сумата 146.82 лева, представляваща нотариална
такса за сключване на предварителния договор, като вместо това постановява
ОТХВЪРЛЯ като неоснователна претенцията на А. А. К. от гр.Исперих против Л. П. Т. за
заплащане на сумата 146,82 лева представляваща нотариална такса за сключване на
предварителния договор
ОСЪЖДА Л. П. Т., ЕГН********** от гр.Исперих да заплати на А. А. К., ЕГН ********** от
с.град сумата 1 030,00 лева разноски пред въззивната инстанция, заплатено адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК в
едномесечен
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8