№ 18216
гр. София, 09.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА ИВ. Т.А
при участието на секретаря ЛИЛЯНА ЛЮБ. АНДОНОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. Т.А Гражданско дело №
20231110163541 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. от ГПК.
Предявени са осъдителни искове от „А.К.М.“ ЕООД срещу Д. Ц. Ц. и С.
А. И. с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. II от ЗЗД, чл. 82, ал.1 от ЗЗД и чл.
232, ал. 2, пр. II от ЗЗД за солидарно заплащане на сумата 6028,57 лева -
главница, представляваща обезщетение за вреди - разходи за ремонт и
почистване, причинени през време на ползване до 11.04.2023 г. на недвижим
имот, находящ се в ***********, съгласно Договор за наем от 16.03.2021 г., с
Допълнително споразумение №1/23.02.2022 г., ведно със законна лихва от
17.11.2023 г. до окончателното й изплащане; сумата 1200,00 лева - главница,
представляваща обезщетение за пропуснати ползи от неспазено предизвестие по
чл. 3.1. от договора; сумата 74,72 лева - главница, представляваща сбор от
неплатени консумативни разноски за наетия имот - 21,90 лв. за доставка на ВиК
услуги за м.04.2023 г., и 52,82 лв. за доставка на газ за м.04.2023 г.; Твърди се, че
ищецът, като наемодател, и ответниците, като наематели, са сключили договор
за наем на недвижим имот, находящ се в ***********, със срок за ползване до
29.03.2023 г., по доп. споразумение от 23.02.2022 г. Ищецът като наемодател е
изпълнил точно задълженията си и предал в отлично състояние, без забележки,
държането на имота, с приемателен опис. Сочи, че на осн. чл. 3.1 от договора, за
прекратяване на договора, страна, която желае прекратяването следва да отправи
едномесечено писмено предизвестие, като преди да се върнат ключовете следва
да се състави двустранен предавателен опис. Имотът е ползван през периода
28.03.2021-11.04.2023 г., като след 29.03.2023 г. наемодателят не се е
противопоставил, при което наемното съглашение било без определен срок.
Твърди се, че без известие, наемателите са напуснали имота, не са предали
ключовете на наемодателя, а на портиер в сградата, и не е съставен предавателен
протокол. Имотът е оставен в изключително лошо състояние, с множество щети,
поради което ищецът е сторил разноски за ремонт и почистване - общо 6028,57
лв., чието възстановяване претендира; както и обезщетение за пропуснати ползи
1
от неспазеното предизвестие по чл. 3.1. от договора; както и консумативните
разноски за времето на ползването. Последните възлизат на сумата 1274,72 лв.,
от които непогасени са 21,90 лв. за доставка на ВиК услуги за м.04.2023 г., и
52,82 лв. за доставка на газ за м.04.2023 г.; останалите са покрити с дадения
депозит от 1200 лв. Пояснява, че на осн. чл. 7.6 от договора наемателите
отговарят солидарно за изпълнението на договора.
Ответната страна в срока за отговор на искова молба оспорва исковете
като недоказани, по основание и размер, по съображения, че договорът не е
развален или прекратен; наемодателят е извършил самоуправни действия,
доколкото без съгласие на наемателя е влязъл в имота; без да покани наемателя
да върне държането, в негово отсъствие е нахлул в имота, и унищожил
доказателства; поддържа, че през време на наемното правоотношение наемателят
не задължен да ползва имота, а изнасянето на вещи не е равнозначно на
прекратяване; оспорва наемателите да са нанесли щети в наетия от тях имот;
оспорва удостовереното в констативния протокол за оглед; не са давали съгласие
за ремонт на "мними" повреди; оспорват иска по чл. 82 от ЗЗД като недоказан, а
и договорът за наем не е прекратен, за да се дължи предизвестие. С отговор на
искова молба е предявен насрещен иск, по който е производството е прекратено с
Определение №12059/2024 г., влязло в сила.
Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по
делото доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235,
ал. 2 от ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден,
комутативен и неформален договор. За да възникне задължението за заплащане
на уговореното наемно възнаграждение и за заплащане на разноските за
ползване на наетата вещ, наемодателят следва да предаде на наемателя вещта,
предмет на наемния договор. Този правнорелевантен факт е доказан. Страните
не спорят, че са сключили договора за наем, с който процесния имот е предаден
за временно възмездно ползване на ответниците. Предвид това за наемателите се
пораждат следните правни задължения: да заплатят сторените за ползването на
наетата вещ разноски, съгласно чл. 232, ал. 2 от ЗЗД, и да пазят вещта, като я
използват съгласно обичайното или уговореното предназначение, по арг. от чл.
233, ал. 1, пр. II от ЗЗД.
На основание чл. 146, ал.1, т. 3-4 от ГПК, прието е за безспорно и
ненуждаещо се от доказване, че между ищцовото дружество, като наемодател, и
ответниците, като наематели, е сключен Договора за наем от 16.03.2021 г., с
Допълнително споразумение №1/23.02.2022 г. От предметното му съдържание се
изяснява, че е предоставен за временно възмездно ползване недвижим имот в
**********, в добро състояние, съгласно чл. 1.1., срещу наемно възнаграждение
от 1200,00 лева с ДДС. Наемателите носят солидарна отговорност за
изпълнението на задълженията по договора, на осн. чл. 7.6 от договора. С
допълнително споразумение от 23.02.2022 г. страните продължават срока на
договора с една година, считано от 23.02.2022г. до 23.02.2023 г. В чл. 3 от
Договора страните са предвидили прекратяване на наемното правоотношение с
едномесечно писмено предизвестие при срок на договора. При безсрочен
договор, доколкото не е уговорено друго, се прилага закона - чл. 238, ал. 1, изр. I
от ЗЗД, а именно като всяка от страните предизвести другата един месец по-
рано. В конкретния случай след срока на договора наемателите са продължили
да ползват имота без противопоставянето на наемодателя, поради което
договорът се счита продължен за неопределен срок, съгласно чл. 236, ал. 1 от
ЗЗД. За този случай страните не са уредили в договора хипотеза на прекратяване
и се прилага чл. 238, ал. 1, изр. I от ЗЗД. Имотът е освободен от наемателите на
2
11.04.2023 г., което се установява непротиворечиво от гласни и писмени
доказателства, в т.ч. електронно писмо на отв. С. И., неоспорено от страните,
изпратено от електронен адрес, който е обявила за кореспонденция в договора.
На 11.04.2023 г. съдът намира, че е прекратено наемното правоотношение с
едностранно писмено изявление на наемателите без предизвестие, а твърдението
на ответниците, че договорът не е прекратен се опровергава от доказателствата.
Съдът отчита, че в срока за отговор на искова молба не са наведени възражения,
че ако е прекратен от наемателите договора, то е поради виновно неизпълнение
на другата страна. Също така, съдът отчита, че ищецът претендира обезщетение
за неизпълнение на договора, а именно на чл. 3.1 за липсата на отправено
предизвестие сумата 1200,00 лв. при твърдение за вреди от вида пропуснати
ползи, а именно невъзможността жилището да бъде отдадено своевременно под
наем на друг. Ищецът не се позовава на правото на компенсаторна неустойка,
каквато и не е уговорена за конкретната хипотеза – прекратяване на договора без
предизвестие от страна на наемателите.
За възникване на правото на парично вземане по чл. 82 от ЗЗД е
необходимо ищецът да установи неизпълнение на договорно задължение от
страна на ответника, в т.ч. наемното съглашение е преустановено; настъпването
на имуществени вреди от вида пропуснати ползи, и причинна връзка между
виновното неизпълнение на договорното задължение и настъпването на
вредоносен резултат, за което по реда на чл. 146, ал. 2 от ГПК е указано, че не
сочи доказателства. Това е така, тъй като имуществените вреди от вида
пропуснати ползи не се презумират. В този смисъл са разясненията, дадени с
Тълкувателно решение № 3/13.01.2023 г. по тълк. д. № 3/2021 г., ОСГТК на ВКС
и Тълкувателно решение № 3/ 12.12.2012 г. по тълк. д. № 3/2012 г., ОСГТК на
ВКС. Пропуснатите ползи трябва да бъдат доказани със сигурност. От така
ангажираните от ищеца доказателства не се установява по убедителен начин, че
липсата на предизвестие от ответниците за месец е в причинна връзка с
неполучен граждански плод-наем от имота, от една страна, и от друга –
наличието на възможност за отдаване на обекта под наем, за получаване на
доходи чрез използването му за осъществяване на търговска дейност или за
изгодно разпореждане с него. Ето защо исковата претенция за сумата 1200,00
лева - главница, представляваща обезщетение за пропуснати ползи от неспазено
предизвестие по чл. 3.1. от договора се явява недоказана и неоснователна, а като
такава подлежи на отхвърляне.
Консумативните разноски са пряко свързани с ползването на наетата вещ
и се плащат от този, който си служи с нея. Това са допълнителни, но обичайни
разноски по договора за наем и са за сметка на наемателя, съобразно правилото
на чл. 232, ал.2 от ЗЗД, ако друго не е уговорено. Спорде чл. 5 от договора, за
сметка на наемателя са разноските за електричество, топла и студена вода,
разходи за отопление, разноските към етажната собственост. От писмените
доказателства се установява, че за процесния имот е останала дължима сумата
74,72 лева - главница, представляваща сбор от неплатени консумативни разноски
за наетия имот - 21,90 лв. за доставка на ВиК услуги за м.04.2023 г., и 52,82 лв. за
доставка на газ за м.04.2023 г. По делото не са сочени, респ. не са събрани
доказателства, че ответната страна е заплатила претендираните суми за
консумативни разходи, поради което и с оглед неблагоприятните последици на
доказателствената тежест, съдът е длъжен да приеме недоказаният факт за
неосъществил се в обективната действителност – арг. чл. 154, ал. 1 ГПК. За
ищеца е възникнало правото на парично вземане по чл. 232, ал.2 от ЗЗД, тъй като
е достатъчно размерът на консумативите да е установен от наемодателя, а в
доказателствена тежест на наемателя е да установи плащането им (вж. Решение
№ 198/17.01.2012 г. по т. д. № 814/2010 г. на ВКС, ТК, ІІ т.о.) Следва да се
отбележи, че не е условие за възникване на спорното право разноските
3
предварително да са платени от наемодателя, доколкото неплащането на
свързани с ползването на вещта разходи е вреда за наемодателя-собственик, а
задължението за плащането им произтича по силата на наемното
правоотношение /така решение по гр. д. № 560/2010 г., ВКС, III г. о/.
Изложеното налага извод за основателност на иска по чл. 232, ал. 2, пр. II от
ЗЗД.
Според Приложение №1/28.03.2021 г., представляващ приемателен опис
на наетия имот, страните по спора след оглед на жилището удостоверяват, че
имотът, ведно с обзавеждане и уреди, са в отлично състояние и се приемат без
забележки. По своята правна същност този писмен опис е частен свидетелстващ
документ, подписан от двете страни по спора, удостоверява неизгодни за
ответниците обстоятелства относно състоянието на имота, когато е предаден за
ползване, поради което се ползва с обвързваща съда формална и материална
доказателствена сила, на осн. чл. 180 от ГПК, във вр. чл. 233, ал. 1, изр. IV от
ЗЗД. Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. IV от ЗЗД до доказване на
противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.
Посочената правна норма предвижда оборима презумпция по отношение
доказване на състоянието на вещта при предаването й от наемодателя на
наемателя по договора за наем. Тя намира приложение, ако страните по наемното
правоотношение не са подписали двустранно приемо-предавателен протокол,
установяващ състоянието на отдадената под наем вещ. Ето защо твърденията и
гласните доказателства на наемателя, че вещта е предадена в лошо състояние, с
недостатъци или в състояние, което не отговаря на ползуването, не могат да се
противопоставят на собственото му писмено изявление-признание за обратното,
на осн. чл. 164, ал. 1, т. 6 от ГПК.
Презумпцията на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД не е оборена от ответника
/наемател/, поради което се налага извод, че имотът е предаден от ищеца
/наемодател/ на ответника /наемател/ в добро състояние, а според приемателния
опис в „отлично“, отговарящо на ползването, за което е нает. При положение, че
вещта е предадена от ищеца на ответника в добро състояние, то констатирани
щети след преустановяване на ползването на имота дават основание да се
приеме логичният извод, че вредите са причинени през периода от получаването
на вещта от ответника - наемател до връщането й на ищеца – наемодател, респ.
по време на ползването й. Наемателят е длъжен да върне вещта, както и да
заплати обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта,
освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря /чл. 233,
ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД,в т.ч в резултат от обикновено употребление.
Ищецът представя констативен протокол за оглед на недвижим имот от
20.04.2023 г., от който се установява, че не е подписан от ответниците, съответно
не е потвърдено съдържанието му извънсъдебно от тях, а е оспорен изрично за
констатациите в него. Претендира се да е съставен от ищеца, при което се явява
частен свидетелстващ документ, удостоверяващ изгодни за издателя факти.
Следователно това писмено доказателство не се ползва с материална
доказателствена сила и е необходимо, за да послужи за пълно и главно доказване,
удостовереното в него да се подкрепя от други доказателства. Ето защо съдът го
цени по вътрешно убеждение съвкупно с останалите доказателствени материали.
Ищецът препраща към удостовереното в констативния протокол относно
претенцията за плащане на обезщетение за вреди, а именно за повреди кухненски
шкафове - счупени врати и панти; повреда по пералня - липсваща част, развалени
котлони за вграждане, повреди по вградена фурна, абсорбатор, хладилник,
развален ел.контакт, прокъсан комарник на врата на тераса, захабен и прокъсан
мокет, изхабени дивани и трапезни столове, повреден матрак и скрин в спалня,
повреден скрин и фотоклетка в коридор, изгоряло осветително тяло и повреди по
4
санитарни аксесоари в баня, повреди по алуминиеви щори, стени в цялото
жилище със следи от надрасквания и пирони, нарушена мазилка, надраскан
паркет; и за почистване на жилището. Видно от констативния протокол липсва
каквато и да индивидуализация на вредите, а по отношение на банята е
констатирано, че е само непочистена с оставени предмети, за кухнята - повреди
по уреди са констатирани само за пералнята. В този смисъл останалите
доказателства подкрепят удостовереното в протокола отчасти, а именно
веществени доказателства – снимки, установяват, че имотът е оставен
непочистен, комарник 1 бр. е скъсан, липсваща част от пералнята е чекмедже за
поставяне на перилните препарати, увреждане на алуминиеви щори на врата,
изразяващо се в сериозно прегъване; нарушена е мазилка на стена, електрически
контакт- единичен, изваден от кутията; увредено чекмедже на скрин, с наранено
покритие на ламинираните плоскости, зацапан паркет. Тези доказателства съдът
намира, че следва да бъдат основа на изводите на съда относно състоянието на
вещта, тъй като от показанията на св. Велкова се установи непротиворечиво кога,
от кого и защо са направени, а именно при посещението на имота от наемодателя
непосредствено след напускане на жилището от наемателите. Св. Б. също
свързва изображения с наетия имот. С гласните доказателства се изяснява, че
диванът е бил мръсен и мокетът е бил силно захабен, а други конкретни сведения
за състоянието на имота по твърденията за вреди не се събраха.
Относно пода в помещенията предвид предназначението на тази площ, то
всеки ремонт от естеството на процесния се явява основен поради съществено
износване на вещта, чието възстановяване следва да извърши този, който е
собственик. В този смисъл надраскванията по паркета, замърсяване на мокет и
паркет, дивани, трапезни столове, замърсяване на стените в цялото жилище,
касаят обичайната употреба на вещта и не могат да е квалифицират като вреди,
за които наемателя отговаря. Наемателят дължи само разноски за основното
почистване от 480 лв. Ответниците са поели задължението да полагат грижата на
добър стопанин и да пази вещта от повреждане, но отговорността им не може да
се ангажира за заплащането на изцяло нов ремонт на жилището. В тази връзка
съдът приема, че е увредена само пералнята и то не цялата, а само чекмеджето за
поставяне на препарати и то трябва да се възстанови, тъй като за други уреди
убедителни доказателства не се събраха. Наемателят трябва да заплати
обезщетение за демонтаж и монтаж на 1 бр. електрически контакт- единичен,
доколкото обстоятелството, че е изваден от кутията не го прави неизползваем,
респ. повреден, напротив, видно от снимката същият е запазен в цялост; за
прокъсан комарник на врата на тераса, за ремонт на чекмеджето на 1 бр. скрин,
за въстановяване на алуминиеви щори, за ремонт по стената с нарушена мазилка,
което обхваща по малко от 1 кв.м, с оглед доказаната обективна находка. Съдът,
като взе предвид заключение на СТЕ и на основание правомощието му по чл.
162 от ГПК, приема, че обезщетението за вреди се формира от сумата 480 лв. за
почистване на жилището, 30,00 лв. за корекция по ударена и наранена стена, вкл.
шпакловане и шкурене, доставка и полагане на грунд преди боядисването,
доставка и полагане на латекс; 40 лв. за подмяна чекмедже на пералня; 10 лв. за
демонтаж и монтаж на 1 бр. електрически контакт- единичен; 70 лв. за доставка
и монтаж на алуминиеви щори; 200 лв. за комарник; 80 лв. - ремонт на
чекмеджето на 1 бр. скрин, или общо 910 лв., до който размер следва да се уважи
иска, а исковата претенция до пълния предявен 6028,57 лв. – отхвърли.
Търсеното парично задължение е дължимо и изискуемо, и като законна
последица от това се дължи поисканата законна мораторна лихва от датата на
подаване на искова молба – 20.11.2023 г., до окончателното изплащане на
вземането.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответниците
трябва да заплатят на ищеца сторените съдебни разноски. Ищецът претендира
5
1600 лв. за платено адвокатско възнаграждение, от които 200 лв. за образувание
на изп. дело, във вр. с производството по чл. 389 от ГПК, 339,10 лв. –платена
държавна такса за настоящото производство, 593,23 лв. – такси по изп. д.
№3747/2023 г по описа на ЧСИ Ст. Якимов, 350,00 лв. – възнаграждение на
вещо лице, или общо 2882,33 лв., а съразмерно на уважената част от исковете
има право на сумата 388,68 лв.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Д. Ц. Ц., с ЕГН:**********, и С. А. И., с ЕГН:**********, да
заплатят солидарно на „А.К.М.“ ЕООД, с ЕИК:*********, на основание чл. 233,
ал. 1, изр. II от ЗЗД, сумата 910,00 лева - главница, представляваща обезщетение
за вреди - разходи за ремонт и почистване, причинени през време на ползване до
11.04.2023 г. на недвижим имот, находящ се в ***********, съгласно Договор за
наем от 16.03.2021 г., с Допълнително споразумение №1/23.02.2022 г., ведно със
законна лихва от 17.11.2023 г. до окончателното й изплащане; като иска над
уважения размер до пълния предявен размер от 6028,57 лева – ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА Д. Ц. Ц., с ЕГН:**********, и С. А. И., с ЕГН:**********, да
заплатят солидарно на „А.К.М.“ ЕООД, с ЕИК:*********, на основание чл. 232,
ал. 2, пр. II от ЗЗД, сумата 74,72 лева - главница, представляваща сбор от
неплатени консумативни разноски, от които 21,90 лв. за доставка на ВиК услуги
за м.04.2023 г., и 52,82 лв. за доставка на газ за м.04.2023 г. за недвижим имот,
находящ се в ***********, по Договор за наем от 16.03.2021 г., с Допълнително
споразумение №1/23.02.2022 г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „А.К.М.“ ЕООД, с ЕИК:*********, срещу Д.
Ц. Ц., с ЕГН:**********, и С. А. И., с ЕГН:**********, осъдителен иск по чл.
82, ал. 1 от ЗЗД за солидарно заплащане на сумата 1200,00 лева - главница,
представляваща обезщетение за пропуснати ползи от неспазено предизвестие по
чл. 3.1. от Договор за наем от 16.03.2021 г., с Допълнително споразумение
№1/23.02.2022 г.
ОСЪЖДА Д. Ц. Ц., с ЕГН:**********, и С. А. И., с ЕГН:**********, да
заплатят на „А.К.М.“ ЕООД, с ЕИК:*********, на основание чл. 78, ал. 1 от
ГПК, сумата 388,68 лева – съдебни разноски.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6