Р Е Ш
Е Н И
Е №36
гр. Поморие, 24.02.2020год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПОМОРИЙСКИЯТ
районен съд, гражданско отделение, в публично заседание на шестнадесети януари през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Нася
Япаджиева
при секретаря, Валентина Атанасова, като
разгледа докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело № 755 по описа за две хиляди и деветнадесета година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
пред ПРС е образувано по повод искова молба подадена от С.П.М. с пълномощник адв. О.А. против „Стенден и Ко“ представлявано от Н.Г. и С.Г.. Ищецът твърди в исковата
молба, че е собственик на недвижим имот
с идентификатор 00833.5.477.9.11 –
апартамент № D , находящ с в гр.Ахелой
ул. с обща застроена площ от 71.30лв. разположен в
сграда в режим на етажна собственост с идентификатор 00833.5.477.9, изградена в
поземлен имот с идентификатор 00833.5.477 собственост на „Станден и Ко“ ООД и е сключил на 08.07.2016г. с ответника
договор за обслужване D 6 - ША 2 , по силата на който ответникът се задължил да поддържа и
организира технически и административно управлението на общите части, а ищецът
се задължил да плаща годишна такса за
обслужване в размер на 600 евро. Твърди, че комплекс „Шато Ахелой 2“ собственост на ответника е затворен комплекс по смисъла на
чл.2 от ЗУЕС и в тази връзка дружеството собственик на комплекса е задължило
ищеца да подпише договор за обслужване на придобития апартамент, който договор
се явява договор за управление на общите части на комплекс от затворен тип и за
да породи целените правни последици следва да е сключен в писмена форма с
нотариална заверка на подписите на страните. Счита, че тъй
като договора е сключен в писмена форма без нотариална заверка на подписите, не
отговаря на предписаната от закона форма и е нищожен на основание чл.26, ал.2
предл.3 от ЗЗД. Моли
съдът да постанови решение с което да признае за установено
спрямо ответника, че сключения между страните Договор за обслужване D 6 - ША 2 е нищожен на основание чл. 26,
ал.2 от ЗЗД. Тъй като ответника претендира въз основа
на този договор заплащане на годишна такса за обслужване, за него е налице
правен интерес от предявяван на иска. В съдебно
заседание, чрез процесуалния представител изразява съгласие за сключване на
договор с нотариална заверка на подписите, но при други условия.
В срока е постъпил отговор от ответника, който твърди, че иска е неоснователен. Излага становище, че така сключения договор не е договор за поддръжка на общите части по
смисъла на л.2 от ЗУЕСу а е договор за изпълнение, съгласно който ищецът и въложил на ответница извършване на определени
дейности по поддържка и аорганизиране на дейности по поддръжка на на
прилежащата площ към сградата. Счита, че това е едни комплексен договор инкорпориращ в
себе си договора за изработка и договорза
услуга и за тези договори не е предвидена форма. Моли, предявения
иск да бъде отхвърлен. Претендира разноските. Предявен е от ответника против
ищеце насрещен иск, който е отделен за разглеждане в отделно производство.
Съдът, като взе предвид исканията и
доводите на страните, събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите
на закона, намира за установено следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 26, ал.2 от ЗЗД за прогласяване нищожност
на договора сключен между
страните.
Безспорно е и се установява
от представения н.акт № 36, том III, дело 382, вписан във вх. регистър с № 1554/0.07.2016г. на службата по вписвания при
РС Поморие, че ищецът – С.П.М. е придобил по силата на договор за покупко продажба
следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 00833.5.477.9.11, по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр.Ахелой, общ.Поморие, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище – апартамент, с площ 60.81кв.м., с прилежащи части
10.49км, който самостоятелен обект съгласно одобрен архитектурен проект
представлява апартамент D 6 , находящ се в блок II, вход Д на втори етаж в сграда с идентификатор 00833.5.477.9 представляваща жилищна сграда за курортно
ползване - блок трети изграден в
поземлен имот с идентификатор 00833.5.477
Продавач на апартамента е ответника „Стенден и Ко“ представлявано от Н.Г.. Установява се от
представения в препис договор за обсужване Д6 ША 2 и не се спори, че на 08.07.2016г. между
страните е сключен договор за обслужване. Съгласно договора ответникът в качеството на изпълнител се задължава да
поддържа и организира технически и
административно управлението на собственото на ищецът – възложител по договора
жилище в жилищна сграда в гр.Ахелой, ваканционен комплекс „Шато Ахелой 2”.
Възложителят се задължава съгласно чл.6 ,ал.1 да заплаща годишна такса в
размер на 600 евро която съгласно чл.6 ал.4 е
платима авансово до края на м.януари на текущата година. Съгласно разпоредбата
на чл.6, ал.5 от
договора, при незаплащане на дължимата такса в срок е уговорена неустойка за
забава в размер на 0,5 % дневно върху дължимата сума.
Представено е удостоверение
изд.от Община Поморие, видно от което общината удостоверява, че в поземлен имот
с идентификатор 00833.5.477 по КККР на гр.Ахелой, е изграден жилищен комплекс
от затворен тип „Шато Ахелой 2“.
Посочено е, че в имота са построени сгради в режим на етажна собственост и
други обекти обслужващи собствениците и обитателите на самостоятелни обекти,
при спазване изискванията за
контролиран достъп за външни лица.
При така изяснената
фактическа обстановка настоящия състав, счита, че така предявения иск с правно основание чл.26, ал.2 от ЗЗД е основателен.
За да е налице посоченото
основание за нищожност, следва ищецът да установи съответните пороци.
Установи се и не се спори, че
собствения на ищеца имот с идентификатор 00833.5.477.9.11 – апартамент № D 6 , находящ се в блок II, вход Д на втори етаж в сграда в
режим на етажна собственост с
идентификатор 00833.5.477.9, която е част от жилищен комплекс от затворен тип „Шато Ахелой 2 „
изградена в ПИ №00833.5.477. по КККР на гр.Ахелой
собственост на ответница.
Разпоредбата
на чл.2, ал.1 от ЗУЕС предвижда, че управлението на общите части на сгради в
режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се
урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти.
ЗУЕС е специален закон и той
предвижда отношенията между страните по повод управлението на общите части на
сградата, да се уредят
съобразно с предвиденото в
чл.2, ал.1 от ЗУЕС, а именно с писмен договор с нотариална заверка на
подписите на страните. Законодателят е предвидил и вписване на този договор в
Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект за да е
противопоставим на последващите приобретатели на имота.
Според настоящия състав
представения договор
за обслужване Д6 ША 2 от 08.07.2016г. е именно такъв
за управление на общите части в комплекс
от затворен тип, тъй като предвижда
в чл.1 от договора да
поддръжка и организира технически
и административно управление на собственото на ищеца жилище и жилищната сграда
, в която се намира , както и конкретни задължения предвидени в чл.2 от
договора за изпълнителя – ответника по
делото - да извършва цялостно
стопанисване на обект; да организира
реда на територията на жил.сграда, да
охранява денонощно обекта и организира съответния пропускателен режим и др., да
поддържа дворните комуникации и отстранява евентуалните повреди по тях, да подържа чистота на територията на
ваканционния комплекс, , стълбищата във входовете, тревните площи, алеите, да
подържа зелените площи в комплекса.
Договора сключен между страните е в писмена
форма и не отговаря на изискванията на чл.2 от ЗУЕС. За да
породи целените от страните и предвидените от закона правни последици същия
следва да е сключен в предвидената в императивната разпоредба на чл. 2
от ЗУЕС форма - писмена форма с нотариална заверка на
подписите на страните. Съдът
не споделя възражението на
ответника, че договора е такъв за изпълнение и за
него на се изисква форма. Сключването
на договора за управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, е уреден в нашето
законодателство със специален закон, а именно Закона за управление на етажната
собственост и в чл.2 е предвидена формата за действителност на договора за
управление, като тази форма е писмена с
нотариална заверка на подписите на страните, както и вписването на договора
в Службата по вписванията. В този смисъл е неоснователно възражението на
ответника, като дейностите уредени в
договора са именно такива за поддръжка и
управление на общите части. Според съда
липсата на форма е довела до нищожност на договора – чл.26, ал.2,
предл.3 от ЗЗД. Порокът е толкова съществен, че сделката е изначално недействителна /нищожна/ и
не позволява да бъде валидирана и между страните не е възникнала твърдяната в
исковата молба облигационна връзка .
Във връзка с изложеното
предявения иск е основателен.
На ищеца на основание чл.
78, ал.1 от ГПК, следва да се присъдят направените по делото разноски в размер на 650 / шестстотин и петдесет/
лева – адвокатско възнаграждение и д. такса.
Мотивиран от изложеното ПРС
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА за нищожен на основание чл.26, ал.2 предл. 3 от ЗЗД, сключения
на 08.07.2016г. Договор за обслужване Д 6 ША 2 от
08.07.2016г. между С.П.М., ЕГН **********, с адрес
гр.София 1797, и „Стенден и
Ко“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Ахелой,
общ.Поморие, ул., представлявано от Н.Г.
и С.Г. поради неспазване на предписаната от закона форма.
ОСЪЖДА ответника Стенден и Ко“ ООД, ЕИК ********* представлявано от Н.Г. и С.Г. да заплати на ищеца С.П.М., ЕГН **********, с пълномощник адв. О.А.
сумата от 650.00 / шестстотин и петдесет/ лева
разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред БОС в двуседмичен срок от получаване на
съобщението.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: