Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. *****, 15.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПРОВАДИЙСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, III състав, гражданско отделение, в
открито съдебно заседание, проведено на шестнадесети септември две
хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: СОНА ГАРАБЕДЯН
при участието на секретаря И.В., като разгледа
докладваното от съдията гр. д. № 297/2020 г. по описа на РС - *****, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба,
подадена от „Дивес Агро” ЕООД, ЕИК ********** против И.И.С.,
ЕГН **********, с която е предявен конститутивен иск с правна квалификация чл.
19, ал. 3 от ЗЗД.
С влязло в сила определение №
260071/19.03.2021 г. производството по делото е прекратено в частта по предявения от „Дивес Агро” ЕООД, ЕИК ********** против наследниците на Г. И.
С., ЕГН **********, починала на 09.07.2008 г., съпруга на ответника И.И.С., а
именно: И.И.И. - син, ЕГН **********, А.И.Ш. – дъщеря, ЕГН *********** и А.И.И.
– син, ЕГН ********** конститутивен иск по чл. 19, ал. 3
от ЗЗД, като процесуално недопустим
В исковата молба се
твърди, че на 01.03.2010 г.,
между дружеството „Дивес
Агро” ЕООД, и ответника И.И.С. бил
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
представляващ ПИ с идентификатор 04457.37.130 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-968/22.12.2017 г. на изпълнителния
директор на АГКК, находящ се в землището на с. ****. община *****, област ****,
местност „Дамналийски път“, с площ съгласно предходен документ за собственост
от 11 000 кв.м, а съгласно данни от СГКК - 10 998 кв.м., трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план: 037130, при съседи
по кадастрална карта: 04457.37.131, 04457.37.118, 04457.37.120, 04457.37.129,
04457.37.117.
Съгласно подписания предварителен
договор между „Дивес
Агро” ЕООД и И.И.С., страните
се задължили да сключат окончателен договор в нотариална форма на 02.03.2020 г.
срещу продажна цена в общ размер от 1320 лв., като сумата от 1220 лв. била
платена от дружеството купувач на продавача към деня на подписване на
предварителния договор под формата на капаро, а остатъкът в размер на 100 лв.
трябвало да бъде изплатен в деня на подписване на окончателния договор. С
подписването на предварителния договор ответникът декларирал, че е получил
сумата в размер на 1220 лв. и се съгласява остатъкът от 100 лв. да му бъде
изплатен в деня на подписването. Твърди се, че ищцовото дружество „Дивес Агро” ЕООД е изпълнило задълженията си и
преди сключване на предварителния договор е платило посочената сума от 1220 лв.
на продавача.
Всичките опити от страна на ищеца
за разговор с И.И.С. били неуспешни и той нямал информация за неговите
намерения. Когато наближила датата за подписване на окончателния договор
ответникът заявил, че отказва да сключи окончателен договор. Ищецът изпратил
покана с обратна разписка, с която поканил ответника И.И.С. да се яви на
02.03.2020 г. пред нотариус И. *** действие PC - *****, за да подпишат окончателен договор в
нотариална форма, както и С. да получи
окончателното плащане по сделката. Поканата била получена лично от ответника,
съобразно известието за доставяне.
На 02.03.2020 г.
управителят „Дивес
Агро” ЕООД - С. И.И., имал
готовност за сключване на окончателен договор и плащане на остатъка от
продажната цена, като се явил в кантората на нотариус И. Кънев още в началото
на работния ден на кантората. Представителят на дружеството купувач заедно с
нотариуса чакали продавача до края на работното време на кантората, но същият
не се явил.
Към настоящия момент
процесният имот все още бил собственост на ответника на основание решение за
оземляване по чл. 20 от ЗСПЗЗ и чл. 21, ал. 6 от НОБМГ № 02216 от 25.01.2010 г.,
издадено от ОСЗ-*****, вписано в Агенция по вписванията, Служба по вписванията
с дв. вх. рeг. № 223, акт № 74, том 1 от
04.02.2010 г.
От представения с исковата
молба предварителен договор било видно, че същият надлежно конкретизирал
бъдещата окончателна сделка, като съдържал всички задължителни условия относно
индивидуализацията на недвижимия имот, цената, начина ѝ на плащане, срок
за сключването ѝ и предаване на владението.
Моли се съда
да постанови решение, с което да бъде обявен за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД сключеният
на 01.03.2010 г. предварителен
договор, по силата на който И.И.С.
се е задължил да прехвърли на
„Дивес Агро” ЕООД поземлен имот с идентификатор 04457.37.130, по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-968/22.12.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, находящ се в землището на с. ****, община *****,
област ****, местност „Дамналийски път“, с площ съгласно предходен документ за
собственост от 11 000 кв.м, а съгласно данни от СГКК - 10 998 кв.м., трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план: 037130, при съседи
по кадастрална карта: 04457.37.131, 04457.37.118, 04457.37.120, 04457.37.129,
04457.37.117. Претендира разноските, направени в настоящото и обезпечителното
производство.
В срока по чл. 131 от ГПК от името
на ответника, действащ чрез настойника си, надлежно упълномощеният от последния
в това му качество процесуален представител е депозирал писмен отговор, в който
изразява становище за неоснователност на исковата претенция по следните
съображения:
Излага се, че към датата на
сключване на предварителния договор ответникът С. е бил в граждански брак с Г. И.
Младенова, поради което предметът на договора се явявал СИО. Поддържа, че за да
може предварителният договор да бъде обявен за окончателен по съдебен ред,
следвало да е налице валидно изразено съгласие от двамата съпрузи, титуляри на
вещното право на собственост. При липса на съгласие на единия съпруг –
съсобственик в бездяловата съпружеска имуществена общност, предварителният
договор не можело да бъде обявен за окончателен. Към настоящия момент
съсобствеността била прекратена поради смъртта на съпругата Г. Младенова, но
доколкото същата не е формирала валидна воля за сключване на предварителен
договор за продажба на недвижим имот, то искът се явявал неоснователен и по
отношение на нейните наследници. Предвид прекратяването на имуществената
общност между съпрузите поради смъртта на единия от тях, принципно нямало
пречка да се сключи окончателен договор само за частта, която е собственост на
обещателя към момента на сключване на окончателния договор – И.С., но в случая
окончателен договор за тази част не било възможно да се сключи, респ. искът се
явявал неоснователен и за неговата част поради следното:
Твърди се, че ответникът С. бил
напълно неграмотен, което било видно и от самия предварителен договор, но при
извършване на нотариалното удостоверяване не било отразено в предварителния
договор, че текстът е бил прочетен на С., като за извършване на това действие
не можело да се направи безспорен извод по аргумент от чл. 579, ал. 1 от ГПК,
доколкото разпоредбата била приложима само за нотариални актове. Следователно
не можело да се направи извод, че С. е знаел какво подписва. Поради това счита,
че предварителният договор е нищожен поради липса на изискуема от закона форма,
евентуално поради липса на съгласие, доколкото С. не е направил валидно
изявление нито за сключване на договора, нито за получаване на каквато и да
било сума от него.
На следващо място се навежда, че
уговорката за размера на цената на обещания имот е многократно занижена, че
същата не е съвместима с общоприетите норми за справедливост, както и че не е
налице еквивалентност на престациите. Освен това обещателят по договора се е
задължил да заплати всички данъци, такси и разходи за имота /ако има такива/,
да се снабди с документи за изповядване на окончателния договор /които също
следвало да се заплатят/ и макар тези суми да не са големи, съотнесени към
изключително ниската продажна цена от 1220 лева, също я намалявали значително.
Счита също, че сключеният предварителен
договор е нищожен и като заобикалящ закона поради следното: Процесният имот бил
придобит за оземляване на безимотни и малоимотни граждани по реда на чл. 20 от
ЗСПЗЗ, а съгласно чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ оземлените лица не могат да прехвърлят
земята в срок от 10 години от придобиването ѝ, освен на държавата или на
общината. В случая срокът, посочен в предварителния договор, бил 10 години,
поради което същият бил сключен за заобикаляне именно на чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ.
Последното се потвърждавало от обстоятелството, че ищецът твърдял, че по силата
на предварителния договор е изплатил по – голямата част от цената, като
оставали само още 100 лева за доплащане. Освен това за периода до прехвърляне
на недвижимия имот бил сключен договор за аренда, арендатор по който бил пак
„Дивес Агро” ЕООД.
Твърди се, че през 2015 г. ответникът
е бил заведен от сина си А.И.И. на лекар – психиатър, който установил, че С.
страда от подкорова съдова деменция, както и че интелектът и паметта му са
снижени. Това станало причина А.И. да предприеме действия по поставяне на баща
му под запрещение. С решение от 09.02.2016 г., постановено по г. д. № 2651/2015
г. по описа на ОС – ****, С. бил поставен под пълно запрещение, като със
заповед № 1402/16.05.2016 г. на Кмета на Община ***** за настойник на И.С. бил
определен неговият син – А.И.. Позовавайки се на разпоредбата на чл. 31 от ЗЗД,
заявява, че прави възражение за унищожаемост на предварителния договор, поради
което счита, че същият не е годно правно основание на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и последният следвало да бъде отхвърлен изцяло.
Към настоящия момент ответникът бил
поставен под пълно запрещение и същият не можел да формира правно валидна воля.
С. имал настойник, но разпореждането с имоти, собственост на запретени лица, се
подчинявало на специален режим.
По изложените съображения моли за
отхвърляне на исковата претенция изцяло, като неоснователна. Претендира
разноски.
В съдебно заседание ищецът, чрез неговия
процесуален представител, пледира за уважаване на предявения иск. Претендира
разноски в исковото и обезпечителното производство. Представя фактури,
разпечатки от движение по банкова сметка ***носките. В предоставения от съда
срок представя писмена защита. Ответникът, редовно призован, не се явява.
Същият, чрез процесуалния си представител, моли да бъде отхвърлена исковата
претенция. Претендира разноски. Представя списък на разноските. Прави
възражение за прекомерност на претендираните от ищеца адвокатски възнаграждения
за исковото и обезпечителното производство.
Съдът, като прецени събраните по делото
доказателства по свое убеждение и по реда на чл. 235, ал. 2, вр. с чл. 12 от ГПК,
обсъди възраженията, доводите и исканията на страните, намира за установено от
фактическа страна следното:
От представените
решение № 02216/25.01.2010 г. на ОСЗ - *****, скица на поземлен
имот № 15-551987-26.06.2020 г.; удостоверение за семейно положение,
съпруг/а и деца с изх. № ГР12-58/1/02.06.2020 г., удостоверение с изх. № ГР22-3/1/29.07.2020 г.,
издадено от Община *****, удостоверение за наследници изх. № ГР-22-3/1/ от
24.07.2020 г., издадено от Община *****, се установява, че ответникът И.С. е
оземлен с решение на ОСЗ - ***** на 25.01.2010 г. на основание чл. 20 ЗСПЗЗ
като му е прехвърлено правото на собственост върху
11 дка от земи от държавен поземлен фонд, а именно имот от ДПФ № 037130 по
картата на възстановената собственост (плана за оземляване), категория 4,
местност „Дамналийски път”, в землището на с. ****, начин на трайно ползване:
Нива, при граници: имоти с № 037131, 037117, 037129, 037120, 037118. Стойността
на имота е определена на 528 лева, като изплатеният наем за имота по договор № 698/01.11.2003 г. в размер на 283.80 лева се
приспада от тази цена и дължимата сума за имота е 250 лева, която е заплатена
на 29.12.2009 г. Надвнесената сума след приспадане на изплатения наем не
подлежи на възстановяване. На оземления се забранява да прехвърля земята за
срок от 10 години от придобиването ѝ, освен на държавата или общината.
Съпругата на
ответника – Г. И. С., ЕГН ********** е починала
на 09.07.2008 г., като е оставила за свои законни наследници съпруга си И.И.С.
и трите си деца - И.И.И.,
А.И.Ш. и А.И.И..
Според одобрената кадастрална карта и
кадастрални регистри със Заповед № РД-18-968/22.12.2017 г. на изпълнителния
директор на АГКК, процесният имот е с идентификатор 04457.37.130, с площ от
10998 кв.м., находящ се в землището на с. ****, община *****,
област ****, местност „Дамналийски път“, трайно предназначение на територията:
Земеделска, начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 4, номер по
предходен план: 037130, при съседи по кадастрална карта: 04457.37.131, 04457.37.118,
04457.37.120, 04457.37.129, 04457.37.117.
От предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 01.03.2010 г.; уведомление от Дивес Агро
ЕООД от 20.01.2020 г.; протокол № 38, том І от 02.03.2020 г. се установява, че
на 01.03.2010 г. ищецът и ответникът И.С. са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот, придобит с решение № 02216/25.01.2010 г. на ОСЗ - *****,
представляващ нива с площ от 11 дка категория 4, находяща се в землището на с. ****,
местност „Дамналийски път“, при граници: имоти с № 037131, 037117, 037129,
037120, 037118. Страните са се задължили да сключат окончателен договор в
нотариална форма на 02.03.2020 г., срещу общата
продажна цена в размер на 1320 лв., като продавачът е заявил в договора, че
сумата от 1220 лв. му е платена от купувача под формата на капаро, а остатъкът
от 100 лв. трябва да бъде изплатен в деня на подписване на окончателния
договор.
Ищцовото дружество
е изпратило уведомление до ответника С., че на 02.03.2020 г. страните трябва да
подпишат окончателен договор в нотариална форма при нотариус И. Кънев, както и
да получи окончателното плащане по сделката. В
представеното известие за доставяне е
отбелязано, че пратката е получена от И.С. на 26.01.2020 г., като до името на
получателя е положен подпис.
На 02.03.2020 г. управителят на
„Дивес Агро” ЕООД, ЕИК ********* С. И.И. се явил в кантората на нотариус И.
Кънев за сключване на окончателния договор за покупко-продажба на процесния
имот в нотариална форма, за което е изпратено уведомление до ответника С., но
същият не се е явил до 17:00 часа, за което е съставен констативен протокол.
От Справка по лице
от служба по вписвания ***** се установява, че процесният имот към 09.04.2020
г. е собственост на ответника С..
Представено е и удостоверение за данъчна оценка на процесния недвижим
имот с
изх. № **********/06.07.2020 г., от която се установява, че данъчната оценка на имота е 1135.00
лева.
Представен е разходен касов ордер, от който се
установява, че на 01.03.2010 г. „Дивес Агро” ЕООД е изплатило на продавача С.
сума в размер на 1220 лева по предварителния договор за покупко – продажба на
имот № 037130 с. ****.
Представен е договор за аренда, сключен на 03.02.2010 г. между И.И.С.,
като арендодател, и „Девес Агро” ЕООД, като арендатор, вписан в СВ – *****, по
силата на който процесният имот е предоставен на арендатора за производство на
селскостопанска продукция за срок от 10 стопански години. Според представения
анекс от 01.03.2010 г. към договор за аренда, чл. 4.1 от договора отпада, а чл.
4.2 придобива следната редакция: арендаторът заплаща на арендодателя
предварително авансово арендна вноска за целия срок на договора в размер на 880
лева.
Представен е разходен касов ордер, от който се установява, че на
01.03.2010 г. „Дивес Агро” ЕООД е изплатило на А.И. арендна вноска за имот №
037141 с. **** за 10 години в размер на 880 лева.
Според представената разписка /без дата/ ответникът С. е получил
предоставените му от „Дивес Агро” ЕООД документи относно поземлен имот №
037130, находящ се в с. ****, а именно: копие от решение на ОСЗ, заверено от СВ
– *****, копие на скица на имота, копие на договор за аренда и справка за
задълженията, погасени напълно към 01.03.2010 г.
Представени са амбулаторен лист, издаден от д-р В., две медицински
направления, издадени от ДКЦ „Света Марина” – гр. ****, всички от 13.07.2015
г., както и медицинско удостоверение № 293/14.07.2015 г., издадено от ДКЦ
„Света Марина” ЕООД – ****, според които ответникът И.С. страда от съдова
деменция.
С решение от 09.02.2016 г., постановено по г. д. № 2651/2015 г. на ОС – ****
ответникът С. е поставен под пълно запрещение и със заповед № 1402/16.05.2016
г., на основание чл. 153, ал. 1 и чл. 155, ал. 1 от СК и въз основа на влязлото
в сила на 21.03.2016 г. съдебно решение, издадена от органа по настойничеството
и попечителството – кмета на Община *****, е учредено настойничество над И.И.С.,
като е назначен настойнически съвет в състав: настойник – А.И.И., заместник –
настойник – Р.М. И., и съветници: И. А. И. и Е.И.А..
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпита на
свидетелите Р.М. И. – снаха на ответника и И. И. А. –
брат на ответника.
Свидетелят И. посочва, че живеят в отсрещната къща,
където са се отделили преди смъртта на свекърва ѝ през 2008 г. Твърди, че
се грижи за ответника като посещава дома му сутрин, следобед и надвечер.
Вършила домакинската работа и му давала лекарствата. След като починала свекърва
ѝ С. започнал постепенно да забравя, напикавал се. Това станало 2-3
месеца след смъртта на свекърва ѝ. Мъжът ѝ го обслужвал. Завели го на лекар
след 1-2 години, когато се усложнили повече нещата. Предписали му лекарства и
той ги пиел. След около
2-3 години нещата се засилили. По думите на свидетеля през 2009 г. започнал
да става върху тях, отивал някъде, отивал в магазина, забравял нещо, връщал се,
ходил в гората и се наложило да ходят да го търсят, говорил си сам. През 2010
г. това се засилило. Представял си, че свидетелят е жена му и станал да я бие,
започнал да я опипва. Това станало лятото на 2010 г. Той я наричал с турското
име на жена си. Познавал А., но на моменти не го познавал и си представял, че
това е другият му син И.. Не бил наясно, че къщата, в която живее, е негова. От
последните 2 години гонил свидетеля от къщата. Около 2010 г. идвала жена с
картон и така И. си получавал пенсията, като се подписвал на картона. Те знаели
на кое число от месеца идва жената и свидетелят отивала при него, за да види
как ще се подпише, какво ще направи. Вземала му пенсията, защото се грижела за
него. През 2010 г. не знае, дали някой го е завел или той сам е отишъл при
нотариуса. Твърди, че те не са го водили. За това разбрали като минали няколко
години.
Свидетелят А. посочва, че живее на 500 метра
от къщата на брат си. Ходил на седмица веднъж да го види. Съпругата на И.
починала 1996-97 г., но не можел си спомни. Като починала жена му, той останал
сам. Оженил се втори път, но тази жена стояла една седмица и си тръгнала. След
това нямал друга жена. И. имал една дъщеря и двама сина. Те всички имали къщи в
с. ****, но сега единият му син и дъщеря му били в Германия. Срещу него живеел
другият му син - А.. Той, когато си идвал, му зарежда хладилника с храна. А.
работел и на седмицата веднъж си идвал. А. имал жена, но свидетелят не знаел
дали тя ходи при И.. Когато ходил при него, не я е заварвал там. Тя работела
във **** и се прибирала в ****. Сега също работела във ****. Тя имала кола и
пътувала. Не знае дали съпругата на А. полага грижи за И.. И. веднъж тръгнал за
с. **** да си търси жена и минал покрай къщата на свидетеля. Комшията му казал,
че брат му е минал оттам и тръгнал към реката. Свидетелят бил през деня на
работа и вечерта със сина му го търсили и го намерили на спирката в с. **** да
седи. Веднъж в 5 часа сутринта бил тръгнал на сватба. След като починала жена
му започнало нещо да му става. Мръднал нещо. Свидетелят не знае дали са го
водили на лекар. Той говорил глупости откакто починала жена му. Познавал
свидетеля като брат, но започвал да приказва глупости и понякога губил
представа, че му е брат. В 5 часа сутринта събудил свидетеля по телефона,
защото в с. **** имало сватба. Това станало преди 1-2 месеца. Свидетелят сочи,
че през 2009-2010 г. е бил в Гърция и 15 години стоял там. Заявява, че е
оземлен. Искал да върна имотите, но не можал и те го принудили да ги остави при
арендаторите от ****. Не знае брат му какво е направил с имота си. Не знае през
2010 г. какво е било състоянието на брат му.
По делото е допусната и приета съдебно - психиатрична експертиза,
неоспорена от страните, която съдът кредитира като компетентно, обосновано и
безпристрастно изготвена. Въз основа на представената медицинска документация,
сведения от близките и личен преглед на освидетелстваното лице И.С., вещото
лице е дало заключение, че МСБ деменцията при С. е с характер на глобарна.
Около 1-2 години преди 2015 г. е отчетено от близките и специалистите – психиатри
непрекъснато развиващи се тежки нарушения на интелекта и паметта.
Диагностицираният упадък на интелектуално – паметови възможности при
освидетелствания са необратими и водят до невъзможност на личността да се грижи
за себе си и за своите интереси, до пълен социален упадък. Развиващият се
дементен процес при С. е с перманентно и прогресивно задълбочаващ се характер и
има характер на „продължително разстройство на съзнанието”. Според експерта
приблизително начало на заболяването на освидетелствания може да е около 1-2
години преди 2015 г., като към момента на подписването на предварителния
договор, през 2010 г., няма данни за психично заболяване.
В съдебно заседание вещото лице пояснява, че
на базата на теоретичните постановки и диагностицираното психично заболяване –
подкорова съдова деменция, при последното е налице физическо увреждане на
мозъка, защото тази болест е мозъчно – съдова. Съдовете, които хранят мозъка, с времето склерозират и по тази причина
се развива този процес, но не може да се каже с каква скорост. Този процес може
да се засили или може да се забави. Посочва, че при освидетелстваното лице
липсва елемент на оспус, т.е. в периода от 2010 г. до момента на настоящото
освидетелстване, няма данни за настъпил остър съдов процес, било то
сърдечносъдов или мозъчносъдов, което би довело до утежняване на дементния
синдром. Дементния синдром при освидетелстваното лице е с характер на глобарна
деменция или тотална деменция, т.е деменцията има два момента – лакунарна и
глобарна. По-дългия процес е лакунарният. Страдащият може в един момент, в
резултат на повишаване просвета на кръвоносните съдове, да стане по -
адекватен. Следващият момент - от най-различни други фактори, може състоянието
му да се задълбочи. Затова се казва, че мозъчно-съдовата болест и последващата
от нея деменция има интуиращ характер, т.е просветляване, задълбочаване, което
зависи от изключително много фактори. Не е възможно да се каже в един момент
какво ще бъде състоянието, кондицията и възможността на лицето да разбира
свойството и значението, т.е. да е дееспособно. Затова за всеки момент се прави
освидетелстване. Счита, че най-обективното медицинско заключение това е
амбулаторният преглед, който е извършил д-р В. през 2015 г., когато в резултат
на отчетените от близките промени в ориентацията на ответника, в неговото
поведение, в неговото отношение, имуществени интереси при вземане на заеми,
неможене да борави с елементарни домакински уреди, е извършен преглед от
психиатър, който е диагностицирал наличието на това заболяване и е приел, че се
касае за един дементен процес с най-вероятна давност 2-3 години преди 2015 г. Посочва,
че това е обективната документация и няма друга такава. Пояснява също, че лица,
които страдат от мозъчно-съдова болест в дементен процес, за тях има огромно
значение техният интелект, тяхното образование. При човек с добър интелект, с
висше образование, настъпилите мозъчно-съдови промени много ярко се
манифестират и възприемат от околните, защото се касае за един ерудиран човек,
който изведнъж започва да деградира, докато един по-първичен, по-примитивен
човек, с по-ниско образование, това може да не направи впечатление толкова
рано. Посочва, че в момента на прегледа
освидетелстваното лице не е можело да напише дори и собственото си име, а
най-елементарната пространствена ориентация на лицето да бъде нарисуван един
часовник, той не бил в състояние да го направи. Според експерта заболяването
протича при различните индивиди по различен начин, което зависи и от социалната
среда, и от обгрижващата среда. Посочва, че ако за един човек се полагат
изключителни грижи за съхраняване на неговия интелект, например като се обучава
ежедневно по картинен материал, за да може да се ориентира, при него процесът
може да се забави. В случая обаче мястото, където живее лицето, не дава
възможност за такава помощ, защото няма такава в малките населени места.
По делото е допусната и приета СОЕ, неоспорена от
страните, която съдът кредитира като компетентно, обосновано и безпристрастно
изготвена. Според заключението на вещото лице пазарната оценка на процесния
имот към момента на сключване на предварителния договор е в размер на 3270.50
лева.
При така установената фактическа обстановка, се налагат следните правни
изводи:
За основателност на претенцията, в тежест на
ищеца е да докаже пълно и главно наличието на валидно правоотношение с ответника по предварителен договор, съдържащ
уговорки относно съществените условия на окончателен договор за продажба на
процесния имот, точно изпълнение на поетото от негова страна задължение по
договора, както и да установи, че е настъпила изискуемостта на насрещното
задължение за прехвърляне на собствеността върху процесния недвижим имот.
Ищецът следва да установи, че прехвърлителят по предварителния договор е
собственик на имота към датата на устните състезания.
Ответникът следва да докаже релевираните
правоизключващи и правоунищожаващи възражения за
нищожност на сключения предварителен договор на посочените основания.
При така разпределената доказателствена
тежест, съдът счита предявения иск за основателен по следните съображения:
По делото не е спорно, а и от представеното
решение № 02216/25.01.2010 г. на ОСЗ – *****, вписано в СВ – ***** под № 74, том 1,
вх. рег. № 223, дело № 73 от 04.02.2010 г. се
установи, че ответникът И.С. е придобил собствеността върху процесния имот. От справка по лице от
СВ - ***** се установява, че към 09.04.2020 г. имотът е
собственост на ответника С.. Към датата на придобиване на
собствеността – 25.01.2010 г., бракът му с Г. И. С., сключен на 18.02.1963 г.,
е бил прекратен поради смъртта на съпругата, настъпила на 09.07.2008 г., а от
представеното удостоверение за семейно положение, съпруга и деца, издадено
02.06.2020 г. от Община *****, е видно, че същият е вдовец и не е сключил последващ
граждански брак. Ето защо процесният недвижим имот представлява лична
собственост на ответника И.С., поради което в настоящия случай въпросът за наличие
на съгласие от страна на съпругата на обещателя по предварителния договор не
стои, респ. не подлежи на изследване.
По възражението за нищожност на
предварителния договор поради заобикаляне на закона /чл. 26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД/:
Заобикаляне на
закона е налице, когато с позволени правни средства се постига правен резултат,
който е забранен от правото. В случая е изпълнено първото условие, а именно
сключен е предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот
в изискуемата от закона писмена
форма /чл. 19, ал. 1 от ЗЗД/, с оглед необходимата за окончателния договор
нотариална форма, съгласно чл. 18 от ЗЗД. Предварителният договор включва
уговорки за всички съществени условия на окончателната продажба – страни по
сделката, индивидуализация на продавания недвижим имот, продажна цена /чл. 19,
ал. 2 от ЗЗД/. Липсва обаче второто условие - не е постигнат правен резултат на
отчуждителната сделка „продажба”, изразяващ се в прехвърляне правото на
собственост върху поземления имот. Предварителният договор за продажба
няма транслативно-вещен ефект. Той има само облигационно действие. С
него обещателят - продавач поема задължение за извършване на бъдеща
продажба. С решение № 87/12.6.2020 г. по г.д. № 4051/2019 г. на ВКС, IV
г.о. е прието, че предварителният договор не е акт на разпореждане с право на
собственост. Правото на собственост върху имота преминава от патримониума на
продавача в патримониума на купувача едва при сключването на окончателния
договор, респ. от момента на влизане в сила на решението, с което
предварителният договор бива обявен за окончателен. В този момент настъпва
транслативния ефект на разпоредителната сделка. Управителните действия, включително сключването на облигационен договор по повод
ползването на имота, не
съставляват такива, които да отричат правата на собственика, от
чието име е установено материалното държане на вещта. Договорът за аренда е
облигационен по повод ползването на земеделска земя и/или недвижимите и
движимите вещи за земеделско производство, съгласно легалното определение в чл.
2, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието, като арендодателят предоставя
временното ползване на обекта на договора, а арендаторът заплаща определено с
договора арендно плащане. Следователно сключването на договор за аренда съставлява управително действие по
отношение на вещта и само по себе си не може да обоснове извод за
наличие на явно и несъмнено владение /така решение № 8/19.02.2014 г. по гр.д. №
5109/2013 г. на ВКС, II г.о./. Освен това, дори и купувачът по предварителния договор да е
получил владението, като фактическа власт върху имота, какъвто не е настоящият
случай /чл. 8 от предварителния договор/, това не означава, че е постигнат като
резултат ефектът на продажбата. Очевидно е, при изложените съображения, а и от
предвидените в предварителния договор клаузи, че целта на сключения между страните
предварителен договор не е постигането на резултата или ефекта на забранената
сделка „продажба”, а е целено осигуряване извършването на една бъдеща продажба
в полза на предварителния купувач и гарантиране правото на същия именно той да
закупи имота след отпадане на законовата забрана за това. Такова едно обещание
и такава обвързаност не са забранени от закона и не сочат на заобикаляне на
закона. Съгласно чл. 9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят
съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителни норми на
закона и на добрите нрави. Несъмнено, едно обещание за извършване на бъдеща
продажба в полза на определено лице, след отпадане на законова забрана
за прехвърлителната сделка, не противоречи на императивни законови правила
и на добрите нрави.
Ето защо
предварителният договор не е нищожен на това основание, поради което
релевираното възражение в този смисъл е неоснователно.
По възражението за нищожност на
предварителния договор поради накърняване на добрите
нрави /чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД/:
По отношение на възраженията на ответника, че цената на обещания
имот е многократно занижена, че същата е несъвместима с общоприетите норми за
справедливост и не е налице твърдяната липса на еквивалентност
на престациите /по делото се установи, че в предварителния договор за покупко –
продажба на процесния имот от 01.03.2010 г. страните са уговорили цена в размер
на 1320 лева при пазарна цена от 3270.50 лева, посочена от вещото лице по
приетата по делото експертиза/ следва да се посочи приетото в съдебната
практика разбиране, че по смисъла на чл. 26 ал. 1, пр. 3 от ЗЗД
противоречие с добрите нрави поради съществена неравностойност на престациите
при двустранните договори е налице, въпреки установената с чл. 9 ЗЗД свобода на
договаряне, доколкото представлява нарушение, водещо до нищожност, когато
изключително голямата разлика между насрещните престации на практика прави
едната престация равна на нула. Тогава, ако сделката не е симулативна като
прикриваща дарение, то тя би била нищожна поради противоречие с добрите нрави /решение №
452/25.06.2010 г. по гр.д. № 4277/2008 г. на ВКС, І г.о., решение №
24/9.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. на ВКС, ІІІ г.о. и др./. Казано с други
думи, за да е налице нищожност на поддържаното основание - значителна и явна
нееквивалентност на насрещните престации, водеща до нищожност поради
противоречие с добрите нрави, неравностойността би следвало да е такава, че
практически да е сведена до липса на престация. При
преценката дали предварителният договор е недействителен поради нарушение на
добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото
сравняване на уговорената престация с пазарната стойност на имота. Уговарянето
на цена, по ниска от пазарната не е несъвместимо с общоприетите норми за
справедливост и добросъвестност. Щом не се нарушават императивни разпоредби, то
не е налице значителна нееквивалентност на ответната престация, водеща до
абсолютна, изначална, непоправима нищожност поради накърняване на добрите
нрави. В този смисъл е безпротиворечивата практика на ВКС, обективирана и в
решение № 119/22.03.2011 г. по г.д. № 485/11 г. на ВКС, I г.о., решение № 29/22.03.2017
г. по г.д. № 2955/2016 г. на ВКС, I г.о., решение № 65/21.03.2017 г. по г.д. № 639/2016 г. на
ВКС, IV г.о. и др.
От изложеното следва, че в настоящия случай
предварителният договор за покупко – продажба на поземления имот на цена над
два пъти по – ниска от пазарната стойност на вещта не води до неговата
нищожност поради накърняване на добрите нрави. Този извод не се променя от
обстоятелството, че страните по предварителния договор са уговорили задължения
на продавача да набави изискуемите от закона документи за изповядване на
сделката в нотариална форма, както и да заплати всички данъци, такси и разходи
за имота, дължими към момента на сключване на окончателния договор, доколкото в
случая не се поддържа да е налице липса на престация. За
пълнота следва да се посочи, че, от една страна, ответникът сам признава в
отговора на исковата молба, че сумите за тяхното заплащане не са големи, а от
друга – в чл. 5 от предварителния договор не е посочено, че продавачът е поел
задължението да набави изискуемите документи за своя сметка. Напротив, според
клаузата, обективирана в чл. 9 от същия, разноските по сключване на предварителния
и окончателен договор се поемат от купувача. От своя страна, поетото от
продавача по предварителния договор задължение да заплати всички данъци, такси
и разходи за процесния имот очевидно касае погасяване публични и частни
задължения, които са отговорност на собственика на имота, но възникнала до
момента на сключване на окончателния договор, а не на такива, свързани с
прехвърляне на собствеността върху недвижимата вещ.
По възраженията за нищожност на
предварителния договор поради липса на изискуемата от закона форма, евентуално
– поради липса на съгласие /чл. 26, ал. 2, пр. 2 и пр. 3 от ЗЗД/:
Съдът намира така наведените възражения за
неоснователни по следните съображения:
Когато за окончателния
договор се изискват нотариална или нотариално заверена форма, като форми за
действителността му, предварителният договор трябва да бъде сключен в писмена
форма. Такава е повелята на чл. 19, ал. 1 ЗЗД, като неизпълнението ù ще
доведе до недействителност на сключения предварителен договор, тъй като писмената
форма е ad solemnitatem, т.е. за действителност.
По своята правна същност
предварителният договор е частен диспозитивен документ, чиято формална
доказателствена сила задължава съда да счита лицето, подписало документа, за
автор на направеното изявление. Това положение произтича от разпоредбата на чл.
180 от ГПК, според която частни документи, подписани от лицата, които са ги
издали, съставляват доказателство, че изявленията, които се съдържат в тях, са
направени от тези лица. Следователно подписаният частен документ представлява
пълно доказателствено средство за авторство на материализираното изявление и
съдът е обвързан в извода си относно факта на авторството, докато то не бъде
оспорено успешно в хода на процеса.
В случая, ищецът
е представил по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 01.03.2010 г. с нотариална заверка на подписите от същата дата, в който
вместо подпис на продавача И.С. е поставен отпечатък от десния палец поради
неграмотност, отбелязано от помощник нотариуса. Между страните няма спор, че ответникът е бил
неграмотен по време на сключване на процесния предварителен договор.
При удостоверяване на
подпис на частен документ, съгласно нормата на чл. 589, ал. 2 от ГПК, лицето
следва да се яви лично пред нотариуса и пред него да подпише документа или да
потвърди вече положения подпис, като се
прилагат чл. 578, ал. 4 и 5, чл. 579, ал. 2. Нормата на чл. 579,
ал. 2 от ГПК, изисква когато някое от участващите в нотариалното производство
лица не може да се подпише поради неграмотност, или недъгавост да се приложи
чл. 189, ал. 1 от ГПК. Този текст изисква документа да носи вместо подпис,
отпечатък от десния палец. Ако не може да се постави отпечатък от десния палец,
тогава следва да се посочи причината за това и от кой друг пръст е поставен
отпечатък. Полагането на отпечатък от десния палец е алтернатива на
невъзможността да се положи подпис поради неграмотност или недъгавост. Когато се касае за нотариална
заверка, не е необходимо частният документ да е приподписан от свидетели. Това е така, тъй като нотариусът замества тези свидетели,
които имат за задача, да удостоверят с подписите си, че лицето действително е
запознато със съдържанието на акта, върху който ще се подпише, респ. ще положи
пръстов отпечатък, и че този акт изхожда от това лице. В ТР № 61/03.05.1973 г.
на ОСГК на ВС е прието, че когато подписването чрез отпечатък става
пред съд или нотариус, участие на свидетели не е нужно, тъй като в такъв случай
удостоверителната функция на същите спрямо факта на това действие и факта на
узнаване на съдържанието се изпълнява от нотариуса, респ. от съда. Ето защо,
като голословно се приема възражението, че И.С. не е бил запознат със
съдържанието на договора, върху който е положил отпечатък от десния палец, тъй
като при извършване на нотариалното удостоверяване не било отразено в
предварителния договор, че текстът е бил прочетен на С., доколкото не се
установи факт за противното.
По
приложението на разпоредбата на чл. 579, ал. 2 от ГПК, респ. чл. 475, ал.
2 ГПК /отм./, чл. 189 от ГПК, респ. чл. 151 от ГПК /отм./, уреждащи
правилата за нотариална заверка, в т.ч. на частни документи, на участващи в
нотариалното производство лица, които не могат да ги подпишат поради неграмотност
или недъгавост, вместо подпис да полагат отпечатък на десния палец, е налице
съдебна практика, в т.ч. и задължителна такава – напр. решение № 313/22.06.2011
г. по гр. д. № 1409/2010 г. на ВКС, ІV г.о., решение № 234/17.12.2013 г. по
гр.д. № 4057/2013 г. на ВКС, ІІ г.о. В последните е прието, че предпоставките,
при които е предвидено вместо подпис участващо в нотариалното производство лице
да положи отпечатък от десния палец са предвидени в закона – чл. 579, ал. 2 от ГПК, препращащ към чл. 189 от ГПК и това са случаите на неграмотност или
недъгавост. Уредената в закона процедура е предвидена за защита интересите на
лицата, които поради неграмотност или недъгавост не могат да положат подпис,
именно с оглед установяване автентичността на изявленията им. Спазването на
тази предвидена процедура при нотариалното удостоверяване и на частни
документи, съгласно чл. 589, ал. 2 от ГПК е достатъчно основание за
действителността на нотариалното удостоверяване, като в тези случаи не е
предвидено актът да се приподписва от свидетели, както и да се прави съответна
бележка в акта /както се поддържа от ответника/ именно с оглед задължението на
нотариуса по чл. 579, ал. 1 от ГПК за прочитане на документа, а и поради
наличния словесен контакт между нотариус и участващото неграмотно или недъгаво
лице. Ето защо при нотариалното удостоверяване на частни документи на
неграмотни лица не са налице допълнителни нормативно предвидени предпоставки,
каквито са предвидени за друга категория участващи в нотариалното удостоверяване
лица в разпоредбата на чл. 583 от ГПК, която поради това е неприложима в
настоящия случай /в този смисъл определение № 466/19.122013 г. по г.д. №
5737/2013 г. на ВКС, II
г.о./
Необходимо е още да се отбележи, че при нотариалното
удостоверяване преценката за точното прилагане на процесуалния закон принадлежи
на нотариуса, който извършва заверката лично и непосредствено и с оглед
направените и потвърдени пред него изявления, преценява необходимостта от
прилагането на алтернативно предвидения в императивните законови норми вариант
за подписване, чрез поставяне на отпечатък от десен палец. Както е посочено в
решение № 316/23.01.2014 г. по гр.д. № 2371/2013 г. на ВКС, III г.о. както
полагането на ръкописен подпис, така и полагането на пръстов отпечатък от палец
е съзнателно действие на страната, което, когато е извършено пред нотариус,
сочи на безпорочно волеизявление за договорна обвързаност; щом лицето само е положило
отпечатък от палеца си пред нотариуса, следва да се приеме, че волеизявлението
му е осъществено във форма, която законът приравнява на писмена. Същото
се отнася и до негови свидетелстващи изявления, свързани с договора. Най-накрая по този въпрос следва да
се подчертае и че липсва оспорване пръстовият отпечатък да е положен именно от
обещателя. Както вече се посочи процесният предварителен договор е
сключен при спазване на изискванията за писмена форма като форма за
действителност и съдържа уговорки за всички съществени условия на един
окончателен договор, заедно със свидетелстващото изявление на продавача, че
част от цената е получена под формата на капаро. Недоказано остава оспорването за
направено от него валидно изявление за получаване на каквато и да било сума. По
делото е представен РКО от 01.03.2010 г. /л. 154/ за извършено плащане, от
който се установява, че сумата от 1220 лева е изплатена на ответника за
предварителен договор за покупко – продажба на имот № 37130 с. Блъково, който
не е оспорен от същия. При това положение плащането, извършено с РКО, следва да
бъде отнесено към процесния предварителен договор.
По възражението за унищожаемост
на предварителния договор по чл. 31 от ЗЗД:
Съгласно
чл. 31, ал. 1 от ЗЗД, унищожаем е договорът, сключен от дееспособно лице (навършило
18 г. и непоставено под запрещение), ако то при сключването му не е могло да разбира или да ръководи действията си.
Релевантен момент за
преценка състоянието на невъзможност на лицето да разбира или ръководи
действията си е моментът на волеизявлението, обективирано в договора. Настъпилите по-късно промени,
водещи до това състояние е правно ирелевантен относно валидността на
волеизявлението.
Хипотезата на чл. 31, ал. 1 от ЗЗД
обхваща както случаите на временно и краткотрайно състояние, така и случаите на
слабоумие или душевна болест, когато лицето не е поставено под запрещение.
Към момента на
сключване на процесния предварителен договор ответникът е бил на 66 години. От
представения амбулаторен лист за извършен преглед от д-р В. се установява, че,
придружен от сина си, ответникът е посетил лекар с оплаквания, че от около две
години е с напредващ интелектуално мнестичен дефицит, станал е лесно
манипулируем, под влияние на жени, които обещавали да се омъжат, теглел заеми,
които не можел да връща. Напоследък започнал да се обърква извън дома си.
Случвало се няколко пъти да се загуби. Лекарят е
преценил обективното му състояние като контактен, задоволително ориентиран за
собствена личност, дезориентиран за място и време; интелект и памет – снизени
по органичен тип. На пациента е била поставена диагноза: МСБ подкорова съдова
деменция, за което са издадени медицински направления и медицинско
удостоверение. Всички тези доказателства датират от 2015 г. По делото не е
спорно, а и от представеното съдебно решение от 09.02.2016 г., постановено по г. д. № 2651/2015 г.
на ОС – ****, и заповед № 1402/16.05.2016 г., издадена на основание чл. 153,
ал. 1 и чл. 155, ал. 1 от СК въз основа на влязлото в сила на 21.03.2016 г.
съдебно решение от органа по настойничество и попечителство – кмета на Община *****,
се установява, че ответникът С. е поставен под пълно запрещение, като на същия
е учредено настойничество и за негов настойник е назначен синът му А.И.И..
Така в случая е безспорно, че към момента на
сключване на предварителния договор ответникът не е бил поставен под пълно или
ограничено запрещение /същият е поставен под пълно запрещение едва през 2016 г./,
т.е. от правна гледна точка е бил напълно дееспособен и a priori правните му действия следва да породят
целения ефект. Законодателят е предвидил изключение от тази постановка при
доказване във всеки конкретен случай, че дееспособното лице при сключване на
договор /или едностранна сделка/, не е могло да разбира или да ръководи
действията си, като двете условия не са поставени в кумулативност – достатъчно
е установяването на някое от тях, за да се приеме наличието на порок във волята
и да се квалифицира договорът като унищожаем.
По въпроса за възможността на ответника да разбира и ръководи действията си към
момента, когато е сключен предварителният договор, след съвкупния анализ на
обсъдената медицинска документация, заключението на СПЕ и обясненията на вещото
лице, дадени при изслушването му в съдебно заседание, съдът намира
за установено, че през 2015 г. ответникът е диагностициран с психично
заболяване – подкорова съдова деменция. Болестта е мозъчно – съдова с наличие
на дементен процес. Според вещото лице, което е изготвило заключението въз
основа на представената медицинска документация, сведения от близките и личен
преглед на лицето, МСБ деменцията при С. е с характер на глобарна, като
приблизителното начало на заболяването е около 1-2 години преди 2015 г. и към момента на подписването на
предварителния договор, през 2010 г., няма данни за психично заболяване.
По делото не са събрани надеждни доказателства, които да
оборват обсъдените медицински данни и изводите на вещото лице, основани на тях
и личен преглед на освидетелстваното лице. Съдът не кредитира показанията на
свидетеля И.. Същите не кореспондират с останалите доказателства по делото и предвид
обстоятелството, че свидетелят е снаха на ответника, показанията ѝ съдът
преценява като дадени от заинтересовано лице, съобразно чл. 172 от ГПК. Така
например, свидетелят И. заявява, че след като починала свекърва ѝ през
2008 г., С. започнал постепенно да забравя, напикавал се. Това станало 2-3
месеца след смъртта на свекърва ѝ. Завели го на лекар след 1-2 години,
когато се усложнили повече нещата. От събраните по делото доказателства се
установява, че действително съпругата на ответника е починала през 2008 г., но
последният е заведен на лекар от сина си през 2015 г. При снемане на анамнезата
лекарят е записал в амбулаторния лист, представен с отговора на исковата молба,
че появата на заболяването е от около две години. В своето заключение вещото
лице по изслушаната и приетата СПЕ също посочва, че приблизителното
начало на заболяването е около 1-2 години преди 2015 г.
Съдът не кредитира и показанията на
свидетеля А., брат на ответника, които също преценява като дадени от заинтересовано лице, съобразно чл. 172 от ГПК. Освен това този свидетел не възпроизвежда лични възприятия за поведенчески
симптоми на ответника към момента на сключване на предварителния договор, а
предава факти, които е възприел или са му станали известни впоследствие. В
своите показания свидетелят изрично заявява, че през 2009 г. – 2010 г. е бил в
Гърция и че 15 години стоял там, както и че не знае през 2010 г. какво е било
състоянието на брат му.
Необходимо е да се отбележи, че действието на решението за
поставяне под запрещение е конститутивно, не установява откога е могло лицето
да се постави под запрещение, а успешното провеждане на иска по чл. 5 ЗЛС е без
значение за сключените договори преди влизането му в сила (ППВС № 5/13.02.1980
г.).
Предвид гореизложеното съдът приема,
че процесният предварителен договор не е засегнат от предвидения в разпоредбата
на чл. 31, ал. 1 от ЗЗД порок, обосноваващ неговата унищожаемост, поради което
това възражение също се явява неоснователно и недоказано.
Съгласно чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД
предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който
се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в
писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния
договор. Неизпълнението на обещанието от една от страните по него поражда право
на другата страна да иска сключване на окончателен договор чрез иск по чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД. Предпоставки за уважаване на иска са: ищецът да е изправна страна
по договора и по отношение на продавача по същия да се установи правото му на
собственост върху предмета на договора към датата на съдебното решение.
Представеният
по делото предварителен договор е в установената от закона писмена форма и
съдържа уговорки за съществените условия на договора за продажба – относно
вещта, предмет на продажба, и относно цената. Същият е с нотариална заверка на
подписите, като вместо подпис на продавача И.И.С. е положен отпечатък от десния
палец поради неграмотност, което обстоятелство е
отбелязано от помощник нотариуса, а за купувача – подписан от лице, упълномощено
от законния представител на ищцовото дружество към датата на сключването му – управителя
Л.Е.Д. – Д.. Следователно договорът е действителен и валидно обвързва страните.
На следващо
място се установява, че прехвърлителят по този договор е собственик на процесния
имот.
Установява
се от доказателствата, че ищецът, като купувач, се е задължил да заплати остатъка
от цената, посочена в договора, в размер на 100 лева, при подписване на окончателния договор и следователно същият е изправна
страна, която по силата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД може да иска сключване на
окончателен договор. Съответно ответникът е неизправен, тъй като не е
прехвърлил собствеността върху процесния
имот, чрез предвидената в закона форма за действителност. В договора е уговорен
срок за сключване на окончателния договор – на 02.03.2020 г. Уговореният срок,
съставлява падеж на задължението на ответника да прехвърли собствеността върху
имота чрез продажба, поради което в случая правилото на чл. 84, ал. 2 от ЗЗД е
неприложимо. Наличието на падеж в чл. 4 от предварителния договор изключва
необходимостта от изпращане на допълнителна покана за сключване на окончателен
договор. След като
купувачът „Дивес Агро” ЕООД е платил уговорената в предварителния договор част
от цената до размера на 1220 лева, насрещното задължение на продавача е да прехвърли
собствеността. Дали „Дивес Агро” ЕООД ще покани И.С. или не е обстоятелство,
което не може да освободи последния от забавата да изпълни насрещното си
задължение. В този смисъл ирелевантен е неведеният в хода на устните състезания
довод, че уведомлението е изпратено до продавач, за когото ищцовата страна е
била наясно, че е неграмотен. Ето защо следва да се приеме, че срокът за изпълнение на това задължение е
изтекъл, като от доказателствата по делото се установява, че към момента на
изтичане на срока по предварителния договор, а и понастоящем окончателен
договор в изискуемата съгласно чл. 18 от ЗЗД нотариална форма не е сключен.
Няма спор, че дори и да беше грамотен, към датата, на която е следвало да бъде
сключен окончателният договор, С. е бил с отнета дееспособност, предвид
влязлото в сила съдебно решение, с което същият е поставен под пълно
запрещение. На ответника обаче е назначен настойник – синът му А.И., който в
това си качество е длъжен да се грижи за запретения, да управлява имуществото
му, да го представлява пред трети лица /чл. 164, ал. 3 от СК/. По делото не се
твърди, а и няма данни настойникът, който по силата на чл. 5, ал. 3, във вр. с
чл. 3, ал. 2 от ЗЛС е овластен да извършва правни действия вместо запретения и
от негово име, да е предприел изискуемите в такива случаи действия, предвидени
в чл. 165, ал. 4, във вр. с чл. 130, ал. 3 от СК. – да поиска разрешение за
разпореждане с недвижимия имот от районния съд по настоящия адрес на поставения
под настойничество, като към молбата приложи и мнението на настойническия
съвет.
Разпоредбите на глава тридесет и
първа, чл. 362 – 364 от ГПК уреждат правилата, при които лицата, сключили
предварителен договор за прехвърляне право на собственост на недвижим имот и
изпълнили едно насрещно задължение – плащане изцяло или отчасти на договорената
цена, могат на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да реализират по съдебен ред
потестативното си право да обявят предварителния договор за окончателен, при
липса на доброволно изпълнение от страна на обещателя на задължението за
прехвърляне правото на собственост по нотариален ред. С постановеното решение на съда, с което се уважава иска, се
внася исканата правна промяна от носителя на субективното право - ищецът в
производството. Тази промяна настъпва въпреки и независимо от волята на
ответната страна. Формулировката на чл. 362, ал. 1 от ГПК налага извод, че
позитивното решение на съда има пряко действие в чуждата правна сфера – тази на
ответника, замества неизпълненото задължение за прехвърляне правото на
собственост, замества договора, но не и волеизявлението на ответника, т.е. в
съдебното решение именно решаващият съд обективира воля, чрез която реализира
пряко последиците на несключения по доброволен ред окончателен договор /в този
смисъл решение № 30/05.04.1973 г. по гр. д. № 13/73 г. на ВС, ОСГК/. Ето
защо съдът не споделя доводите на ответната страна за неоснователност на иска,
изложени чрез процесуалния ѝ представител в отговора на исковата молба,
поддържани и в хода на устните състезания, че окончателен договор не би могъл
да бъде сключен, предвид поставянето на И.С. под пълно запрещение и
невъзможността същият да формира правно валидна воля, както и че действие на
разпореждане с имота на запретения не би могло да бъде извършено от неговия
настойник без спазване на специален режим със съдействието на районния съд.
Липсата на проведено производство по искане и съответно получаване на
разрешение от районния съд за извършване на действие на разпореждане с имота на
запретения от настойника, би съставлявало пречка за изповядване на сделката по
нотариален ред, но в случая това не съставлява пречка за уважаване на иска по
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с оглед цитираната по – горе разпоредба на чл. 362, ал. 1
от ГПК, приложима за особеното исково производство, според която при иск по чл.
19, ал. 3 от ЗЗД съдът постановява решение, което замества окончателния
договор. Да се приеме тезата на ответника, изразена чрез процесуалния му
представител, означава да се отрече и правото на обещател, поставен по
надлежния ред под пълно или ограничено запрещение след валидно сключен
предварителен договор, да иска чрез неговия настойник или със съгласието на
попечител сключването на окончателен такъв. Подобна забрана не намира опора в
закона. Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД всяка от
страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на
окончателния договор. Създаденото с предварителния договор субективно право за
всяка от страните е да иска сключването на окончателния договор, а
процесуалната възможност за осъществяването на това право при неизпълнение на
задължението е искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Липсва правна норма, която да
предвижда, че предварителният договор се прекратява с поставянето под
запрещение на някоя от страните по него, каквато хипотеза е предвидена например
при договора за поръчка /чл. 287 от ЗЗД/.
Предвид изложеното съдът намира, че предварителният договор от 01.03.2010
г. за покупко – продажба на процесния имот, сключен между страните, отговаря на
изискванията за валидност за постигане на целения резултат – прехвърляне на
правото на собственост, поради което искът следва да се уважи, като същият се
обяви за окончателен. Тъй като по силата на предварителния договор за ищеца,
като купувач, съществува задължение да заплати остатъка от продажната цена в
размер на 100 лева при сключване на окончателния договор, то налице е хипотеза по чл. 362, ал.
1 от ГПК, като следва да бъде постановено заместващо решение, при условие, че
ищецът изпълни задължението си да заплати на ответника, действащ чрез
настойника си, остатъка от продажната цена на процесния недвижим имот в размер
на 100 лева в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение. На ищеца
следва да се укаже, че на основание чл. 362, ал. 2 от ГПК решението ще бъде
обезсилено по искане на ответника, ако този срок не бъде спазен.
Съгласно
разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК, с решението си съдът осъжда ищеца да
заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда
да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски. Ето защо
ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на РС - ***** на основание
чл. 364, ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 87 от ЗННД нотариална такса в размер на 47.66
лв., определена по реда на чл. 85, ал. 3 от ЗННД, във вр. с чл. 8 от Тарифа за
нотариалните такси като в охранителното производство за издаване на нотариален акт
за покупко – продажба /т. 19 от ТР № 6/06.11.2013 г. по тълк. дело № 6/2012 г.
на ОСГТК на ВКС/, както и такса за вписване на възбрана върху имота до
изплащане на разноските по прехвърлянето в размер 15 лева съгласно т. 37 от
Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК. На основание
чл. 364, ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 44, ал. 1, вр. с чл. 47, ал. 2 и чл. 46,
ал. 2, т. 1 от ЗМДТ и чл. 33, ал. 2 от Наредба № 14 за определяне размера на
местните данъци на територията на Община ***** от 2020 г., ищецът следва да
бъде осъден да заплати по сметка на последната община местен данък за
придобиване на имущество по възмезден начин в размер 33.00 лв. /2,5 % върху
цената по договора – 1320 лева, която е по – висока от данъчната оценка на имота
–1135.00 лв./.
На основание
чл. 364, ал. 2 от ГПК следва да бъде разпоредено да не се издава препис от
решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени по сметка на РС - *****
разноските по прехвърлянето, както и дължимите към Община ***** данъци по чл.
10 и сл. от ЗМДТ /данък върху недвижимите имоти/ и чл. 44 и сл. от ЗМДТ /данък
при придобиване на имущество по възмезден начин/.
Следва да бъде даден шестмесечен
срок на ищеца, считано от влизане в сила на настоящото решение, да впише същото
в Агенция по вписванията, Служба по вписванията - гр. ***** на основание чл.
112, б. „з”, вр. с б. „а” от ЗС, като му се укаже, че след изтичането на този
срок, вписването на исковата молба губи действието си /чл. 115, ал. 2 от ЗС/.
При този изход на делото ищецът има
право на разноски. Искане за присъждане на разноски в настоящото и
обезпечителното производство е направено още с исковата молба. Ищецът е
освободен от заплащане на държавни такси и разноски, но същият, съгласно тР.та
практика на ВКС, не е освободен от заплащане на сторените от ищеца съдебно –
деловодни разноски. Съгласно представения списък на разноските, ищецът
претендира съдебно - деловодни разноски, както следва: 720 лева с ДДС -
адвокатско възнаграждение за исковото производство, 273
лева за СОЕ и 360 лева с ДДС – адвокатско
възнаграждение по ч.г.д. № 242/2020 г. Документално установени обаче са само
направените разноски за адвокатски възнаграждания и платен депозит на вещото
лице по СОЕ в размер на 150 лева. Следователно в полза на ищеца следва да бъдат
присъдени разноски в общ размер на 1230 лева, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Предвид обстоятелството, че определеното от съда окончателно възнаграждение на
вещото лице по СОЕ е в размер на 320 лева и с оглед изхода на спора, ответникът
следва да бъде осъден да заплати в полза на вещо лице М. разликата до 320 лева,
а именно – 170 лева. От ответната страна е направено своевременно възражение по
чл. 78, ал. 5 от ГПК за претендираните от ищеца адвокатски възнаграждения за
исковото и обезпечителното производство. Същото
обаче е неоснователно. Съгласно чл. 7, ал. 6 от НМРАВ за процесуално
представителство, защита и съдействие по дела за сключване на окончателен
договор с предмет вещни права върху недвижим имот възнаграждението
се определя съобразно интереса на представляваната страна според правилата на
ал. 2, но не по-малко от 600 лв. В случая данъчната оценка на недвижимия имот е 1135 лева, поради което минималното адвокатско
възнаграждение е в размер на 600 лева или 720 лева с ДДС. Минималното
адвокатско възнаграждение за защита в производства по обезпечаване на бъдещ
иск, определено по правилата на ал. 2 на база половината от интереса е в размер
на 300 лева или 360 лева с ДДС.
Мотивиран от горното, съдът
Р
Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД сключения на 01.03.2010 г. между И.И.С.,
ЕГН **********, с адрес: ***,
в качеството на продавач, от една страна, и „Дивес Агро” ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление: с. ****, община *****, област ****, ул. „Седма” № 2А, чрез
пълномощник Л.М.Я., упълномощен от управителя Л.Е.Д. - Д., от друга страна,
като купувач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ поземлен
имот с идентификатор 04457.37.130, по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед РД-18-968/22.12.2017 г. на изпълнителния
директор на АГКК, находящ се в землището на с. ****, община *****, област ****,
местност „Дамналийски път“, с площ съгласно предходен документ за собственост
от 11. 000 дка, а съгласно данни от СГКК - 10 998 кв.м., трайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята: 4 /четвърта/, номер по предходен план: 037130, при съседи
по кадастрална карта: 04457.37.131, 04457.37.118, 04457.37.120, 04457.37.129,
04457.37.117, срещу цена 1320 лева, от която
сумата от 1220 лева е платена от купувача към деня на подписване на договора по
формата на капаро, а остатъкът в размер на 100 лева е платим
от купувача при сключване на окончателния договор, ПРИ УСЛОВИЕ, че „Дивес Агро” ЕООД,
ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: с. ****, община *****, област ****, ул. „Седма”
№ 2А, представлявано от управителя С. И.И., изпълни насрещното си задължение да
заплати на И.И.С., ЕГН **********, чрез
неговия настойник А.И.И., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата от 100
лева /сто лева/, представляваща остатък от уговорената продажна цена по
предварителния договор, в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото
решение, в противен случай по искане на И.И.С., чрез неговия
настойник А.И.И., решението
ще бъде обезсилено.
ОСЪЖДА „Дивес
Агро” ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: с. ****, община *****, област ****,
ул. „Седма” № 2А, да заплати по сметка на РС - *****, в полза бюджета на
съдебната власт, нотариална такса в размер 47.66 лева /четиридесет и седем лева и шестдесет и шест стотинки/ и
такса за вписване на възбрана в размер 15 лв. /петнадесет лева/, а по сметка на Община ***** –
местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в
размер 33.00 лева /тридесет и три лева/.
НАРЕЖДА да се впише възбрана
върху описания по-горе недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по
прехвърлянето в общ размер на 80.66 лева /осемдесет лева и шестдесет и шест
стотинки/.
ОСЪЖДА И.И.С.,
ЕГН **********, чрез неговия настойник А.И.И., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на „Дивес Агро” ЕООД,
ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: с. ****, община *****, област ****, ул. „Седма”
№ 2А, сумата в общ размер на 1230.00
лева /хиляда двеста и тридесет лева/ – направени съдебно –
деловодни разноски в настоящото производство за СОЕ и адвокатско възнаграждение
с ДДС, както и сумата в размер на 360 лева с ДДС /триста и шестдесет лева/ - за
адвокатско възнаграждение за обезпечителното производство, на основание чл. 78,
ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА
И.И.С.,
ЕГН **********, чрез неговия настойник А.И.И., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на вещо
лице Н.К.М., с адрес: *** сумата от 170 лева – възнаграждение за изготвената и
приета по делото съдебно – оценителна експертиза.
ОПРЕДЕЛЯ на „Дивес Агро” ЕООД,
ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: с. ****, община *****, област ****, ул. „Седма”
№ 2А, шестмесечен срок за отбелязване на настоящото решение в имотния регистър,
считано от влизането му в сила, като му УКАЗВА, че в противен случай вписването
на исковата молба губи своето действие.
Решението
подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред ОС - ****.
ДА НЕ СЕ
ИЗДАВА препис от решението, докато ищецът не представи доказателства,
удостоверяващи заплащане на разноските по прехвърлянето по сметката на РС - *****,
както и на дължимите към Община ***** данъци и такси по чл. 10 и сл. и чл. 44 и
сл. от ЗМДТ.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: