Р Е Ш Е Н И Е

                №…..

ГР.БАЛЧИК,16.12.2024  г.

                                        В   И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

БАЛЧИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, граждански състав, в публично съдебно заседание на   деветнадесети ноември  през две хиляди  двадесет и четвърта година,   в състав:

 

                                                                        ПРЕДСЕДАТЕЛ  :ГАЛИН ГЕОРГИЕВ

                                                      СЪДЕБНИ ЗАСЕДАТЕЛИ :1.

                                                                                                         2.

при секретаря: МАЯ ЕНЕВА

и в присъствието на прокурора: БЕЗ

като разгледа докладваното от Председателя  Гр.дело №624  по описа за 2019год. на БРС, за да се произнесе взе предвид следното:................................................…

 

Производството е образувано по искова молба с вх.№3105/02.08.2019г., уточнена с молба вх.№3489/29.08.2019г., с която З.Н.И. с ЕГН ********** ***, е предявил срещу С.М.К., гражданин на ***, с адрес гр.В.П., *** №** и А.С.К. с адрес ***, чрез неговия баща и законен представител С.М.К., обективно кумулативно съединени искове по чл.26 ал.1 предл.3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на сключени на 30.04.2015г. два договора за покупко-продажба на два недвижими имота: договор, сключен с нот.акт *** г. на нотариуса С.И. с район на действие БРС, между ищеца З.Н.И. и съпругата му Н.А.Д. като продавачи и ответника С.М.К. като купувач, за продажбата на жилищна сграда с идентификатор №***, изградена в дворно място с идентификатор №*** по КККР на ***, и договор, сключен с нот. акт ***г. на нотариуса С.И. с район на действие БРС, между ищеца З.Н.И. и съпругата му Н.А.Д. като продавачи и ответника А.С.К., чрез неговия баща и законен представител С.М.К. като купувач, за продажбата на дворното място с идентификатор №*** по КККР на ***, поради противоречие на добрите нрави с оглед нееквивалентност на престациите по двете разпоредителни сделки.

            По това дело е постановено съдебно Решение №№260004/28.02.2022г. на първоинстанционния съд. Това Решение е обжалвано с възивна жалба вх.№260369/08.04.2022г. на З.Н.И. с ЕГН ********** ***, чрез упълномощения адвокат Ю.О.-ДАК. По този повод в Окръжен съд-Д. е образувано Възивно Гражданско дело №665/2022 г. по описа на ОС-Д..

С Решение№60 от 27.02.2023год. първоинстанционното решение на БРС е обезсилено, като делото е върнато на Районен съд-Балчик за ново разглеждане.

С Определение№260017 от 09.06.2023година съдът е конституирал като страта-ответник Н.А.Д. с ЕГН**********.

С Определение №260022 от 03.10.2023година съдът е разпоредел ,като е изпратил съотвеутните съдебни актове на АК-Д. да посочи адвокат,който ще бъде назначен за процесуален представител на конституираната като страна Н.А. Д., на основание чл.95 от ГПК. В БРС е получено уведомително писмо с Рег.№260412 от 26.10.2023година на АК-Д., в който се предлага да се назначи на новоконституираната страна,като процесуален представител-адвокат П.Д. ***. С Определение №260024 от 20.11.2023година,съдът е назначил за процесуален  представител на Д.,на основание чл.95 от ГПК,адвокат П.Д.Г..

            Препис от исковата молба,ведно ссъ книжата по чл.**1 от ГПК са изпратени на адвокат Г.,която представя писмен отговор,получен в БРС с Рег.№260464 от 29.12.2023година.

В исковата си молба,ищецът твърди,че:

Ищецът твърди,че заедно със своята съпруга и ответница Н.Д. са собственици над двуетажна жилищна сграда,с идентификатор№***, изградена в собственото им дворно място,с идентификатор №*** по КККР на ***.

На 30.04.2015година двамата съпрузи продават на С.М.К. жилищната сграда,като запозват правото си на ползване върху имота,докато са живи. Дворното място,в което е построена къщата е прехвърлено на А.К.-син на С.К..

            Ищецът твърди, че е налице значително несъответствие между продажната цена на имотите и данъчната оценка им оценка,както и между продажната цена и пазарната стойност на имотите,което от своя страна води до накърняване на добрите нрави и обуславя недействителност,под формата на нищожност на сключените договори.

Ищецът моли съда да прогласи за нищожни сключени договори,като нищожни ,на основание чл.26 ал.1, пр.3 от ЗЗД. Претендира направени деловодни разноски.

            Препис от исковата молба, ведно със приложенията са изпратени на ответниците, включително и новоконституираната ответница Н.Д..

В своите писмени отговори,ответниците оспорват исковете като неоснователни и твърдят,че е налице злоупотреба с права.молят съда да отхъврли исковете като неоснователни.Претендират направени деловодни разноски.

            Редовно призована ищецът не се явява лично.Представлява в съдебно заседание от надлежно упълномощен адвокат.Представлява се от процесуален представител, а именно адвокат К.К. от АК-Д.. От името на своя доверител, адвокат К., поддържа исковата претенция. Изразява становище по същество, с което се моли съда да уважи исковата паретенция,като прогласи нищожността на процесните сделки.

            Представя доказателства,прави доказателствени искания.Претендира присъждавне на деловодни разноски.

            Редовно призован ответникът С.К. се явява лично в съдебно заседание и представляван от процесуален представител,а именно адвокат Г.А.С. от Адвокатско дружество“К. и Ко“ се представлява в съдебно заседание.

От името на ответната страна,процесуалния представител оспорва исковата претенция. Поддържа писмения си отговор. Пледира да бъде отхвърлена исковата претенция. Претендира направени деловодни разноски. Представя списък с разноски. Представя писмена защита.

            Редовно призован ответникът А.К.,който е непълнолетен се представлява от баща си и законен представител С.К. и и представляван от процесуален представител,а именно адвокат Г.А.С. от Адвокатско дружество“К. и Ко“. Ответникът не се явва лично в съдебно заседание,а се представлява от своя баща и от адвокат Г.С..

От името на ответната страна,процесуалния представител оспорва исковата претенция. Поддържа писмения си отговор.Пледира да бъде отхвърлена исковата претенция. Претендира направени деловодни разноски.Представя списък с разноски. Представя писмена защита.

Ответницата Н. Д. се  явява лично в съдебно заседание и предтавлявана от процесуален представител,назначане на основание чл.95 от ГПК, а именно адвокат П. ***.

            От името на ответната страна, процесуалния представител оспорва исковата претенция. Поддържа писмения си отговор.Пледира да бъде отхвърлена исковата претенция. Представя писмена защита.

            По делото са приети писмени доказателства,приети са заключения по съдебни експертизи,разпитани са свидетели и са събрани гласни доказателства.

            Съдът,след преценка на събраните доказателства,прие за установена следната обстановка от фактическа и правна страна:

            Гр.д. №624/2019г. на РС-Балчик е образувано по искова молба с Рег.№3105/02.08.2019г., уточнена с молба вх.№3489/29.08.2019г., с която З.Н.И. с ЕГН ********** ***, е предявил срещу С.М.К., гражданин на ***, с адрес гр.В.П., *** №** и А.С.К. с адрес ***, чрез неговия баща и законен представител С.М.К., обективно кумулативно съединени искове по чл.26 ал.1 предл.3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на сключени на 30.04.2015г. два договора за покупко-продажба на два недвижими имота: договор, сключен с нот.акт *** г. на нотариуса С.И. с район на действие БРС, между ищеца З.Н.И. и съпругата му Н.А.Д. като продавачи и ответника С.М.К. като купувач, за продажбата на жилищна сграда с идентификатор №***, изградена в дворно място с идентификатор №*** по КККР на ***, и договор, сключен с нот. акт *** г. на нотариуса С.И. с район на действие БРС, между ищеца З.Н.И. и съпругата му Н.А.Д. като продавачи и ответника А.С.К., чрез неговия баща и законен представител С.М.К. като купувач, за продажбата на дворното място с идентификатор №*** по КККР на ***, поради противоречие на добрите нрави с оглед нееквивалентност на престациите по двете разпоредителни сделки.

Касае се до обективно кумулативно съединени искове за установяване нищожност на два договора за продажба на недвижими имоти/земя и сграда/, който е решен без участието на необходим задължителен другар - продавачката Н.А.Д..

Страни - продавачи и по двата договора са ищеца З.Н.И. и съпругата му Н.А.Д.. Страна-купувач по единия е ответника С.М.К., по другия -ответникът А.С.К., действащ чрез неговия баща и законен представител С.М.К.. Исковете не са предявени от или срещу продавачката Н.А.Д.. С протоколно определение от 18.02.2020г. същата е конституирана като трето лице-помагач на страната на ответиците и в качеството си на подпомагаща ги страна е изразила становище за валидност на разпоредителните сделките, предмет на предявените от съпруга и искове. С последващо протоколно определение от 28.06.2021г. районния съд е отменил определението си от 18.02.2020г. Определението от 28.06.2021г. за отмяна на определението от 18.02.2020г. е обжалвано от ответниците и третото лице и с определение №487/08.10.2021 г. по в.ч.гр.д.№573/2021 г. на ДОС същото е потвъдено. Прието е, че с оглед участието на Н.А.Д. като страна-подавач по сделките и изразената от нея позиция за валидността им, единствено възможното и наложително процесуално качество, в което може да участва в процеса е като главна страна-ответник, респ.не е налице правен интерес от конституирането и като трето лице-помагач на ответиците.

Надлежни страни по исковете по чл.26 ал.1 предл. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожността на сключени на 30.04.2015 г. два договора са страните по тях. Същите се явяват необходими задължителни другари и участието им като главни страни в процеса е задължително, т.е. разрешаването със сила на присъдено нещо на спора относно недействителността на прехвърлителните сделки следва да се случи с участието им като главни страни по делото. Материалноправната основа на другарството в случая е в идентичността на основанието, от които произтичат права и задължения за всяка една от страните - предмет е валидността на един и същ договор и няма как за различните другари да има различно произнасяне. Произнасянето на съда трябва да е еднакво за всеки от другарите, защото недействителността на сделката ще засегне правата на всеки от тях. Затова е необходимо те да имат качеството страни в процеса. Всеки трябва да бъде конституиран да участва - от една страна, за да бъде обхванат от силата на пресъдено нещо на решението по спора, от друга - за да може да защити материалното си право. Предявяването на иска от или срещу всички другари, чието участие в производството е задължително, представлява абсолютна положителна процесуална предпоставка, за която съдът е задължен да следи служебно /така определение №632/20.12.20** г. по ч.гр.д.№5812/20** г. на I г.о., ГК на ВКС; решение №273/25.08.2014 г. по гр.д.№506/20212г. на IV г.о.,ГК на ВКС/, без наличието на която исковото производство е недопустимо.

В предвид на това,възвния съд е обезсилил първоначалното съдебно решение на БРС и е върнал делото за ново разглеждане.

С изрично определение, Н. Д. е конституирана като страна-ответник по делото и производството е протекло с нейно участие.

            Основният правен аргумент, с който ищецът обосновава своите искове е сключването на сделките в противоречие с добрите нрави, изразяващо се в значителна нееквивалентност на престациите,които са направили страните. Това обаче не е единственото обстоятелство, за което следва да следи съда в хода на процеса. Въпросът за нееквивалентността на престациите, като основание по чл. 26, ал. 1 от ЗЗД за нищожност на сключения договор зависи от установени факти по делото.

Абсолютната неравностойност на уговорените престации не води автоматично до извода за нееквивалентност на престациите. Кога разменените престации са нееквивалентни зависи от конкретно установената фактическа обстановка. Определянето на насрещните престации към момента на сключване на възмездния договор зависи от волята на страните в рамките на договорната свобода по чл. 9 от ЗЗД. Начинът на определянето им, както и съдържанието им, зависи от конкретната воля на страните, съобразно която следва да се преценява твърдяната им нееквивалентност.

            Видно от нотариален акт ***г. на нотариус С.И., вх. №***г., Акт ***г. на Служба по вписванията Б., на 30.04.2015г. къщата е продадена за цена 9 900,00 лева. Данъчната оценка на къщата през 2015г. в била 10 070,60 лева.

Видно от нотариален акт ***Г. на нотариус С.И., вх. №***г. на Служба по вписванията Б., на 30.04.2015г. земята е продадена на цена 3000,00 лева. Данъчната оценка е била 2 901,60 лева.

Видно от приетата като доказателство съдебно оценъчна експертиза, пазарната стойност на къщата към 2015г., изчислена след приспадане на учреденото право на ползване, е 55 050,00 лева, а пазарната оценка на земята е 16 800,00 лева.

            Целта на договора е възрастните собственици да се разпоредят с недвижимото си имущество в полза на най-близките си роднини - осиновеният племенник на Н.Д. - С.М.К. и неговия син А.С.К.. Ноторно известно, че много хора към края на своя житейски път предпочитат да разпределят своето имущество в полза на своите наследници, за да се избегнат евентуални спорове по делба след смъртта им. В конкретния случай това е направено с договори за покупко- продажба при цени, близки с данъчните оценки на имотите. Намерението да се разпоредят в полза на своите най-близки за да се избегнат в бъдеще спорове е видно и от обстоятелството, че правото на собственост върху върху сградата и земята са прехвърлени, но Н. А. Д. и З.Н.И. са запазили правото си на ползване, докато са живи.

Това обстоятелство значително е намалило реалната продажна цена на къщата и земята, защото С.К. и неговия син са придобили т.н. „гола собственост" и повече от 5 години по-късно те все още нямат фактическа власт върху имотите.

Причините, поради които в конкретния случай имотите са продадени на ответниците се коренят в близките взаимоотношения на лицата, страните по оспорените сделки към 2015г., както и в приноса на С.М.К. в строежа на къщата.

Последният е участвал в строителството, както лично чрез полагане на личен труд и привличане на други участници в строителството, така и чрез влагането на свои средства в строежа.

Освен това, той постоянно е полагал грижи за своята родна леля/осиновителка и продавачка по двата договора за покупко-продажба Н. А. Д. и за нейния съпруг - ищеца З.Н.И.. Това от своя страна е поддържало чувствата на любов, доверие и уважение между посочените лица.

            Според съда,копувачът на къщата С.М.К. и действащ като законен представител за копувача на земята, е полагал редовни грижи за Н. А. Д. и З.Н.И., които е възприемал за свои родители: носил им е покупките, лекарствата, помагал им е в домакинството, грижил се е за здравето им. От друга страна е вложил лични средства и усилия в строежа на къщата, като стойността на вложените средства е не по-малко от 22 242,91 лева.

Така дори да се приеме, че пазарната стойност на продадените земя и къща по процесиите сделки не е равностойна на продажната цена, то това не е основание за недействително на сделките.

            Недоказано,според съда остава твърдението на ищеца,че С.К. е искал да кандидатства за българско гражданството и че наличието на собственост върху недвижим имот би улеснило процедурата по придобиване на такова.

            В решение №24 от 09.02.2016г. на ВКС по гр.д.№2419/2015г., III г.о. ГК, след анализ на практиката на ВКС, е даден отговор на въпроса кога нееквивалентността на престациите води до нищожност на договор за продажба поради противоречие с добрите нрави, като е прието, че само наличието на нееквивалентност на насрещните престации не е достатъчно,за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Приема се, че известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите,да се извършва от страните с оглед техния интерес.

С оглед на това, за да е налице нищожност на поддържаното основание - значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, неравностойността би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация, в каквато хипотеза очевидно не сме, предвид установената им стойност.

За да е налице накърняване на добрите нрави, поради нееквивалентност на престаниите, в съдебната практика е възприета  изключително голямата разлика в престациите - в решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на III Г. О. на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната цена, а в решение 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на 1 Г.О. на ВКС-при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е подчертана необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации.

По абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната нееквивалентност в постановеното по реда на чл. 290 от ГПК решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на I Г. О. на ВКС. Според това решение съгласно чл. 9 от ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави.

Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчна та оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази неравпостойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева.

В обобщение, с решението е прието, че известна обективна нееквивалентност е допустима,тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните, с оглед техния интерес и за да е налице нищожност на поддържаното основание -значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации.

            Накърняване на добрите прави е налице единствено при прекрачване па разумната граница на свободата на договаряне, при такава съществена нееквивалентност на насрещните престации, при която едната от тях е пренебрежимо малка в сравнение с другата - дотолкова, че с това се нарушават общоприети морални норми, въплъщаващи общественото понятие за справедливост.

Преценката за това не се ограничава единствено до сравняване на насрещните престации по договора, а обхваща и всички останали обстоятелства, установени по делото във всеки един конкретен случай, които са от значение за изясняване на действителните отношения между страните, включително - техните мотиви да сключване на договора именно при значителна неравностойност на насрещните престации по него.

            При тези обстоятелства ниския размер па уговорената цена по двете сделки намира своето обяснение от една страна с факта, че между прехвърлителите и прпобретателите са били налице близки родствени отношения, а от друга обстоятелството, че предмет на сделката са обременени с право на ползване имоти. Следователно, комплексът от отношения между страните води до извода, че в случая се касае за удовлетворяване на значим за съдоговорителите и допустим от правото интерес, който е довел до необходимост да се продава на цена под обичайната на пазара.

            На следващо място,съдът съобразява и съдебната практика,съобразно ,която оспорваната сделка не е нищожна поради накърняване на добрите нрави,тъй като продажбата на занижени цени няма отношение към нравите в обществото. Когато сделката е търговска и продажбата е под себестойността,това може да е порочна търговска практика/дъмпинг/,а когато сделката не е търговска,както е в контретния казус,това може да е основание за унищожаване на договора,поради крайна нужда,но не е основание за абсолютна,първоначална и непоправима нищожност.

С оглед изложеното,съдът приема,че предявените искове,следва да бъдат отхъврлени,като неоснователни.

По деловодните разноски:

С оглед изхода на делото,съдът приема,че направените деловодни разноски от щица,следва да бъдат заплатени от ищеца в полза на ответниците.Ищецът,чрез совя процесуален представител не прави възражение за прекомерност на адвокатските възнаграждения.

Ответникът С.К. представя,чрез своя процесуален представител списък с направени разноски а именно:

- адвокатско възнаграждение в размер на 2000лева.

В хода на първоначалното разгреждане на делото,ответника С.К. е направил деловодни разноски в размер на 2 335лв., а ответникът А.К. е направил деловодни разноски в размер на 1500 лева.

По отношение на адвокатското възнаграждение на процесуалният представител на ответницата Н. Д.,назначена ,на основание чл.95 от ГПКдоколкото същата е назначена като процесуален представител,за предоставена правна помощ по реда начл.95 ал.2 от ГПК, респективно възнаграждение следва да се изплати от НБПП по реда определен внаредба за заплащане на правната помощ.

Направените от ищеца деловодни разноски,с оглед изхода на делото,следва да останат за негова сметка,така както са направени.

Водим от гореизложеното и на основание чл.235 от ГПК,съдът,

 

Р     Е     Ш     И     :

 

 

ОТХВЪРЛЯ иска на З.Н.И. с ЕГН ********** ***, предявен срещу С.М.К. с ЕГН**********, гражданин на ***, с адрес гр.В.П., *** №** и Н.А.Д. с ЕГН********** ***, за прогласяване за нищожна на следната сделка:

ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО ПРОДАЖБА на недвижим имот,обективиран в Нотариален акт ***г. на Нотариус С.И. с Рег.№*** на НК и с район на действие-Районен съд-Балчик, със страни З.Н.И. и Н.А.Д.,като продавачи и С.М.К., като копувач, поради противоречие с добрите нрави, сключен при значителна нееквивалетност на престациите,като неоснователен.

ОТХВЪРЛЯ иска на З.Н.И. с ЕГН ********** ***, предявен срещу А.С.К. с ЕГН: ********** ***, представляван от законния си представител и баща С.М.К. с ЕГН: **********, гражданин на ***, с адрес гр.В.П., *** №** и Н.А.Д. с ЕГН:********** ***, за прогласяване за нищожна на следната сделка:

ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО ПРОДАЖБА на недвижим имот,обективиран в Нотариален акт ***г.на Нотариус С.И. с Рег.№*** на НК и с район на действие-Районен съд-Балчик,със страни З.Н.И. и Н.А.Д.,като продавачи и С.М.К.,като копувач,поради противоречие с добрите нрави,сключен при значителна нееквивалетност на престациите,като неоснователен.

ОСЪЖДА З.Н.И. с ЕГН ********** *** да заплати в полза на С.М.К. с ЕГН**********, гражданин на ***, с адрес гр.В.П., *** №** направените деловодни разноски общо в размер на 4335лв.(четири хиляди триста тридесет и пет лева).

ОСЪЖДА З.Н.И. с ЕГН ********** *** да заплати в полза на А.С.К. с ЕГН********** ***,представляван от законния си представител и баща С.М.К. с ЕГН**********,гражданин на ***, с адрес гр.В.П., *** №** направените деловодни разноски общо в размер на 1500лв.( хиляда и петстотин лева).

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд-Д.,в двуседмичен срок от съобщението му до страните.

 

 

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ :