Р
Е Ш Е
Н И Е
№...............
Гр. София, 27.11.2020 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ-21 състав, в
публично заседание на втори
ноември две хиляди и двадесета
година в състав:
СЪДИЯ:
РАДОСТИНА ДАНАИЛОВА
при
секретаря Елеонора Георгиева,като
разгледа докладваното от съдия Данаилова т.д. №1033 по описа за 2019 г., за да
се произнесе взе предвид следното:
Предявени са
обективно съединени искове по чл.232, ал.2 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД за заплащане
на наемна цена, разноски за ползване, маркетингова такса, разноски за
вентилация, данък сгради и обезщетения за забавеното им плащане, които
претенции, съобразно последното допуснато уточнение по молба на ищеца от
11.03.2020 г. относно всяко отделно вземане формират общ размер на 78237,62
лв., от които: наемна цена за периода 01.11.2017 г. – 30.08.2018 г. от 54265,30
лв., обезщетение в размер на 5293,92 лв. за забавеното й плащане в периода 06.11.2017 г. –
06.06.2019 г., такса за обслужване в
размер на 12758,40 лв. за периода 01.12.2017 г. – 30.08.2018 г., обезщетение за
забавеното й плащане в размер на 1286,23 лв., маркетингова такса в размер на
1594,80 лв. за периода 01.12.2017г. – 30.08.2018 г., обезщетение за забавеното
й плащане в размер на 159,69 лв. за период на забава 06.12.2017 г. – 06.06.2019
г., разноски за вентилация и климатизация за периода 01.01.2018 г.-31.08.2018
г. в размер на 952,17 лв., обезщетение за забавеното им плащане в размер на
76,51 лв. за периода на забава 05.03.2018 г. - 06.06.2019 г., данък в размер на
1704,12 лв. за периода 01.08.2018 г. – 30.08.2018 г. и обезщетение за
забавеното им плащане в размер на 146,27 лв. за период на забава 07.06.2018 г.
– 06.06.2010 г. Претендират се и разноските по делото.
Ищецът твърди, че по силата на
договор 07.09.2016 г. , сключен с ответника, му предоставил за временно възмездно ползване
обект – магазин № 1 С.082 с площ от 75,5 кв.м. на първия подпартерен етаж на
Търговски център „Парадайз център“ срещу задължение на ответника да заплаща
фиксирана месечна цена от 35 евро на квадратен месец без ДДС, такса за
обслужване в размер на 8 евро на кв.м. без ДДС и маркетингова такса в размер на
1 евро на кв.м. без ДДС, като задълженията са платими в лева според левовата им
равностойност по курса на БНБ. Наемателят се задължил и за заплащане на
разноски за ползване. Договорът за наем бил прекратен считано от 01.09.2018 г. по споразумение
между страните с нотариална заверка на подписите от 10.10.2018 г., като
ответникът –наемател признал задълженията си, но не ги погасил при които
твърдения се претендира осъждането му за дължимите суми по прекратеното наемно
правоотношение, както и обезщетение за забавеното им плащане.
Ответникът оспорва иска, като не
оспорва сключването на договора за наем, но твърди да е сключен без знанието на
законния му представител.Твърди, че договорът за наем е прекратен преди
м.ноември 2017 г., поради което и не дължи претендираните вземания.
Съдът, като взе предвид доводите на
страните и въз основа на събраните по делото доказателства, приема следното от
фактическа и правна страна:
В тежест на ищеца е да докаже
твърденията си относно сключването на договор за наем с твърдяното съдържание,
изпълнението на задължението си да предаде наетия имот.
В тежест на ответника е да докаже
твърденията си относно прекратяване на наемния договор преди 01.11.2017 г.
Между страните е безспорно, а се
установява и от представените писмени доказателства, че на 07.09.2016 г.
помежду им е сключен договор за наем на недвижим имот, като договорът е сключен
от пълномощник на наемателя –С.Ю.А., за която е представено пълномощно,
изходящо от законния представител на ответника и заверено от консулската на
служба на България в Копенхаген, учредяващо й представителна власт да действа
от името на Х.2. ЕООД, поради което и при сключването на договора ответникът е
надлежно представляван, а възраженията му относно знанието на законния му
представител за сключването на договора са ирелевантни и касаят единствено
отношенията между ответното дружество и пълномощника, но не е и отношенията
между страните.
Със сключения договор за наем ищецът
Б. ЕООД, в качеството си на наемодател, се задължил за срок от три години да
предостави за ползване на ответника Х.2.
ЕООД, в качеството му наемател, обект – магазин в търговския център Парадайз
център в гр.София с площ от 75,50 кв.м., като с договора наемателят ответник се
задължил да заплаща ежемесечно в рамките на първите пет работни дни от месеца
фиксирана месечна наемна цена от 30 евро на кв.м. без ДДС за първата година, по
32,5 евро на кв.м. без ДДС за втората година и по 35 евро на кв.м. без ДДС за
третата година от действието на договора, като така изчисления наем се заплаща
в левова равностойност по курса на БНБ в деня на плащането/т.5/. Наемателят се
задължил да заплаща месечна такса за
обслужване наред с фиксирания наем в размер на 8 евро на кв.м. без ДДС, платима в лева /т. 6.1/, както и маркетингова
такса в размер на 1 евро без ДДС на кв.м. от наетото помещение по същия ред и
срокове, както таксата за обслужване/т.6.4/, както и припадащата се на наетото
помещение част от такса смет и данък върху недвижимите имоти/т.6.6/, както и
други разходи свързани с ползването на имота,включително тези за комунални услуги, като електричество,
вода, отопление, интернет, телефон/ т.6.7/
Няма спор, че наетият имот е
предаден, а търговският обект е открит съобразно уговореното предназначение на
26.10.2016 г., съгласно подписан между страните констативен протокол.
По делото е представено споразумение за прекратяване на договор за
наем по взаимно съгласие от 10.10.2018 г., сключено между страните и чрез
пълномощника на ответникаС.Ю.А., с което страните се съгласяват, че наемният
договор от 07.09.2016 г. прекратява действието си считано от 01.09.2018 г.,
като към датата на сключване на споразумението наемателят дължи на наемодателя
сума в размер на 71193,53 лв. с ДДС, която той се задължава да заплати на
четири вноски – 5000 лв. платими в срок
до 18.10.2018 г., и три вноски в размер на 22064,51 лв. всяка платими съответно
до 31.10.2018 г., 30.11.2018 г. и 31.10.2018 г.
Не се доказват твърденията на
ответника за прекратяване на наемното правоотношение преди 01.09.2018 г.,
поради което и съдът приема, че то е прекратено именно със споразумението от
10.10.2018 г. по взаимно съгласие и от посочената в него дата – 01.09.2018 г., когато
е предаден наетия имот от наемателя на наемодателя, съгласно представен
протокол, поради което и ответникът дължи всички възникнали до тази дата
задължения за наемна цена, такса за обслужване, маркетингова такса, разноски за
вентилация и климатизация, както и данък.
Съобразно уговорките в договора
наемната цена изчислена според уговорката относно размера за й за втората
година от 32,5 евро на кв.м. без ДДС, респективно в левовата й равностойност, в
която е уговорено да се изплаща е 5758,94 лв. месечно, съответно таксата за
обслужване е 1417,59лв., а маркетинговата такса е 177,20 лв. месечно, които
суми отговарят на претендираните от ищеца месечни размери на тези задължения.
За тези задължения, както и за
задълженията за данък за 2018 г. и такси за климатизация и вентилация ищецът е
издавал фактури, някои от които включват повече от един вид задължения, а други
са издадени за отделни задължения. Съобразно счетоводството на ищеца
неплатените фактури са на обща стойност 71229,69 лв., като разминаването в
твърденията на ищеца по молбата му от 11.03.2020 г. е относно неплатената стойност
на фактурата от 01.11.2017 г., която в счетоводството му фигурира като
неплатена до размера от 2353,73 лв., а в молбата от 11.03.2020 г. се твърди да е
неплатена за сумата от 2434,84 лв., представляваща наемна цена за м.ноември
2017 г., както и във стойността на фактура, издадена на 01.12.2018 г. С оглед
обстоятелството, че експертизата е установила ищецът да е осчетоводил получено
плащане по фактурата от 01.11.2017 г. в
размер на 5000 лв., което плащане е установено и при ответника, съдът приема,
че непогасеното задължение по тази фактура за наем за м.ноември 2017 г. е в
размер на 2353,73 лв., какъвто неизгоден факт е признат от ищеца извънсъдебно
чрез осчетоводяване на данни за получено плащане.
Същевременно със споразумението от
10.10.2018 г. ответникът е признал съществуването на вземания на ищеца в общ размер на 71193,53 лв. до
датата на сключване на споразумението, какъвто се установява при сравнение да е
общият размер на задълженията по фактурите, издадени в периода 01.11.2017 г.
-31.08.2018 г. и при размер на непогасената част от задължението по фактурата
от 01.11.2017 г. от 2353,73 лв. и при
изключване последната фактура от 11.12.2018 г. Следователно с подписването на
споразумението ответникът е признал съществуването и размера на всички
задължения по издадените му от ищеца фактури с изключение на последната от
11.12.2018 г., която обаче в молбата-уточнение от 11.03.2020 г. не е предмет на
претенциите на ищеца.
При положение, че договорът за наем е
прекратен на 01.09.2018 г. съдът намира ответникът да носи договорна
отговорност за задълженията, възникнали към тази дата, които и сам е признал до
размера от 71193,53 лв. и за които
съответно са предявени исковете. За задълженията по фактурата от 11.12.2018 г.
няма основание ответникът да отговоря, тъй като в нея е посочено, че се отнася
за януари 2017 г., а който период не са предявявани искове, нито от фактурата
може да се направи извод да се отнася за услуги в исковия период..
По тези съображения съдът намира, че
исковете са основателни до размера от 71193,68 лв., какъвто се установява да е размерът на
задълженията му, съответно са неоснователни за разликата до предявения размер
на главниците от 71274,79 лв. съгласно молбата-уточнение от 11.03.2020 г., като
тази разлика от 81,11 лв. представлява част от наемната цена за м.ноември 2017
г., а именно разликата над 2353,73 лв. до 2434,84 лв. Разликата в начислената
по фактури и дължимата от ответника цена от 0,15 лв. се получава, тъй като в
част от фактурите при превалутирането на
задълженията за наемна цена, такса за услуги и маркетингова такса е налице
разминаване между реално дължимото и начисленото във фактурите от 1-2 стотинки.
Съответно доколкото се установява, че
ответникът ,в качеството си наемател не е изпълнил задълженията си за заплащане
на наемна цена и други разноски по наемния договор в уговорените срокове, а
именно до 5-я работен ден от месеца, то и той дължи обезщетение за забавено
плащане. Обезщетенията се претендират в общ размер на 6962,62 лв. съгласно
молбата уточнение от 11.03.2020 г., от които 5293,92 лв. – обезщетение за забавеното
плащане на наемната цена, 1286,23 лв. – обезщетение за забавеното плащане на
таксите за обслужване, 159,69 лв. – обезщетение за забавеното плащане на
маркетинговата такса, 76,51 лв. – обезщетение за забавеното плащане на
стойността на услугите по отопление и климатизация и 146,27 лв. – обезщетение
за забавеното плащане на разноските за местни данъци и такси, които са за
сметка на ответника. Поддържаният в молбата за допускане на обезпечение и
писмената защита общ размер на обезщетението за забавено плащане, освен, че не
отговаря на изискванията за редовност чрез посочване на съответната част от
обезщетението за забавено плащане на всяко различно по основание главно
вземане, не е заявен и по установения ред и срок за изменение на исковете,
поради което и не подлежи на разглеждане.
Съгласно заключението на приетата по делото
експертиза, размерът на обезщетението за забавено плащане на задълженията по
издадените фактури за наем, такса за обслужване, маркетингова такса, такси за
отопление и климатизация и данъци, надвишават значително претендираните от
ищеца суми, поради което и акцесорните искове следва да се уважат изцяло, като
частичното отхвърляне на иска за наемна цена, не променя този извод.
Право на разноски при този изход от
спора имат и двете страни, като на ищеца
следва да се присъдят разноски в размер на 9628,10 лв. от общо разноски в
размер на 9638,09 лв. за държавна такса, депозит за експертиза и адвокатско
възнаграждение, а на ответника разноски в размер на 2,07 лв. за адвокатско
възнаграждение от общо разноски в размер на 2000 лв.
Така мотивиран, съдът
Р
Е Ш И
ОСЪЖДА Х.2. ЕООД, ЕИК ********, със седалище и
адрес на управление:*** да заплати на Б.
ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:*** на основание чл.232,
ал.2 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД наемна цена
за периода 01.11.2017 г. – 30.08.2018 г. от 54184,19 лв., обезщетение в размер
на 5293,92 лв. за забавеното й плащане в
периода 06.11.2017 г. – 06.06.2019 г., такса за обслужване в размер на 12758,40 лв. за периода
01.12.2017 г. – 30.08.2018 г., обезщетение за забавеното й плащане в размер на
1286,23 лв., маркетингова такса в размер на 1594,80 лв. за периода 01.12.2017г.
– 30.08.2018 г., обезщетение за забавеното й плащане в размер на 159,69 лв. за
период на забава 06.12.2017 г. – 06.06.2019 г., разноски за вентилация и
климатизация за периода 01.01.2018 г.-31.08.2018 г. в размер на 952,17 лв.,
обезщетение за забавеното им плащане в размер на 76,51 лв. за периода на забава
05.03.2018 г. - 06.06.2019 г., данък в размер на 1704,12 лв. за периода
01.08.2018 г. – 30.08.2018 г. и обезщетение за забавеното им плащане в размер
на 146,27 лв. за период на забава 07.06.2018 г. – 06.06.2010 г., както и на
основание чл.78, ал.1 ГПК сумата от 9628,10 лв., представляваща разноски за
държавна такса, депозит за експертиза и адвокатско възнаграждение, като ОТХВЪРЛЯ исковете за наемна цена за
разликата над 54184,19 лв. до претендираните 54265,30 лв., представляваща
част в размер на 81,11 лв. от наемната за м.ноември 2017 г.
ОСЪЖДА
Б. ЕООД, ЕИК********, със седалище и
адрес на управление:*** да заплати на Х.2.
ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** на основание
чл.78, ал.3 ГПК сумата от 2,07 лв., представляваща разноски за адвокатско
възнаграждение ,съобразно отхвърлената част от исковете.
Решението подлежи на обжалване с
въззивна жалба пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването
му.
СЪДИЯ: