Р Е Ш Е Н И Е № 260281
27.04.2021 година, град
Сливен
В ИМЕТО НА НАРОДА
Сливенски
районен съд, гражданска колегия, в публично заседание на деветнадесети април
през две хиляди и двадесет и първа година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: НИНА
КОРИТАРОВА
при секретаря МАРИАНА
ТОДОРОВА, като разгледа докладваното от районния съдия гр.д.№3009 по описа за
Производството е
образувано въз основа на депозирана искова молба от „Ким
Ищецът твърди, че бил
сключил с ответницата на 20.02.2020 г. в
качеството си на изпълнител договор за посредничество за покупка на недвижим
имот по който ответницата била
възложител. Съгласно чл. 3 от договора за посредничество възложителят се бил
задължил да заплати на изпълнителя комисионно възнаграждение в размер на 2 % от
постигнатата покупна цена посочена в предварителния договор, която следвало да
бъде платена на датата на изповядване на сделката при нотариуса-02.03.2020 г.
Съгласно чл. 4 от договора, ако лице свързано с възложителя сключи договор с
предмет имот, за който изпълнителят е дал на възложителя информация и се е
подписал в протокола за извършените огледи то възложителя следва да заплати
уговореното в чл. 3 от договора възнаграждение. Съгласно чл. 6 от договора, ако
възложителят не изпълни задълженията си по чл. 3, 4, 5 от договора то същият
дължи на изпълнителя обезщетение в размер на удвоеното договорно
възнаграждение. Твърди, че в протокола за извършени огледи на недвижими имоти
ответницата се била подписала, като била удостоверявала по този начин факта, че
бил проведен оглед на недвижим имот с адрес в гр. Сливен, ул. Даме Груев, бл. 43,
ап. 19. Посочва, че на 02.03.2020 г. съпругът на ответницата Атанас Георгиев
Белов бил закупил посочения недвижим имот на стойност 84 000 лв, като сделката
била обективирана в Нотариален акт № 125, том четвърти. Твърди, че този
недвижим имот бил съвпадал с имота, на който бил извършен оглед и било налице
неизпълнение на договорните задължения от страна на възложителя, поради което
на основание чл. 6 от договора се било дължало обезщетение в размер на
удвоеното договорно възнаграждение. Твърди, че на основание чл. 3 от договора
възнаграждението на изпълнителя следвало да бъде заплатено на 02.03.2020 г.,
когато била изповядана сделката при нотариуса, поради което ответницата била
дължала и мораторна лихва на основание чл. 86 ЗЗД начислена за периода от 03.03.2020
г. до 21.09.2020 г.
Моли съда да осъди ответницата, да му заплати следните
суми- сумата от 1680 лева, съставляваща дължимо възнаграждение по чл. 3 от
договора за посредничество от 20.02.2020 г., сумата от 3360 лв., съставляваща
дължимо обезщетение по чл. 6 от договора, сумата от 284,22 лв., съставляваща
мораторна лихва върху сбора от двете суми за периода от 03.03.2020 г. до
21.09.2020 г. Претендира и сторените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК
отговор е депозиран от ответницата. Заявява, че искът е допустим, но не е
основателен. Твърди, че не е възлагала на дружеството да извършва проучване на
пазара на недвижимите имоти и да организира закупуването на избран от нея имот
и че не дължи възнаграждение на ищеца, тъй като ищецът не бил осъществил
твърдяното посредничество. Твърди, че била провела два разговора със служител
на ищцовото дружество Красимир Кръстев. При първият разговор, който била
провела с него същият бил заявил, че имотът, от който се била интересувала вече
бил ангажиран, а при втория разговор с него организирали оглед на недвижим имот
заедно с нейния съпруг, като имотът, който им показал Кръстев бил същият, за
който нейния съпруг бил в процес на закупуване с помощта на нает от него
адвокат. Заявява, че същият този имот били закупили на 02.03.2020 г. Твърди, че
съдействието и работата на адвоката нает от съпруга й било довело до
установяването на контакт с продавачите и финализирането на извършената
прехвърлителна сделка на процесния недвижим имот.
Твърди, че договорът за
посредничество е нищожен като неравноправен по см. на чл. 143, т. 9 ЗЗП, тъй като същият бил
типов и предварително изготвен и не били налице индивидуално уговорени клаузи.
Не били налице никакви доказателства, че били извършени фактически действия по
осъществяване на посредничество между страните и изпълнение на задълженията на
изпълнителя. Договорът противоречал на добрите нрави. Клаузата за уговорената
неустойка била нищожна, тъй като била водила до неоснователно обогатяване на
ищеца с още две възнаграждения. Моли исковете да бъдат отхвърлени като
неоснователни. Претендира разноски по делото.
Съдът, съобразно чл.
235, ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията
на ответника, намира за установено от фактическа страна следното:
Предявени са искове с
правна квалификация чл. 79, ал.1, пр.1 ЗЗД във вр. с чл. 51 ТЗ във вр. с чл.
286 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
Относно главния иск с
правно основание чл. 79, ал.1, пр.1 ЗЗД във вр. с чл. 51 ТЗ във вр. с чл. 286 ЗЗД
По делото е представен
договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 20.02.2020 г.,
сключен между ищцовото дружество, в качеството му на посредник, и ответницата
като възложител. С договора възложителят възлага, а посредникът приема да
извърши проучване на пазара на недвижимите имоти, да предостави на възложителя
събраната информация за недвижимите имоти, отговарящи на предварително обявени
от него изисквания и да организира закупуване на недвижимия имот избран от
възложителя, за което последният се задължава да му заплати комисионно възнаграждение,
което е равно на 2% от постигнатата покупна цена, упомената в предварителния
договор/чл. 3/. Срокът на договора е 2 месеца от подписването му. Сумата следва
да бъде заплатена при изповядване на сделката при нотариус на предложения от
посредникът имот. В чл. 4 от договора страните са постигнали съгласие за
гаранционна отговорност, в случай, че възложителят или трето свързано с него
лице сключат договор за имот, за който посредникът е дал на възложителя
информация и се е подписал в протокола за извършени огледи, то последният е
длъжен да заплати на изпълнителя /посредник/ то последният е длъжен да заплати
на посредника уговореното възнаграждение по чл. 3 от договора. В чл. 6 от
договора страните са уговорили неустойка в размер на удвоеното договорно
задължение при неизпълнение на задълженията по чл. 3, чл. 4 и чл. от договора.
За всеки извършен оглед се подписва протокол за извършен оглед и от двете
страни. В случая е представен и протокол за извършен оглед на процесния
апартамент в гр. Сливен, кв. „Даме Груев“, бл. 43, ап. 19 подписан от
възложителя.
На 02.03.2020 г.
съпругът на ответницата Атанас Георгиев Белов е закупил посочения недвижим имот
на стойност 84 000 лв, като сделката еобективирана в Нотариален акт № 58, том
първи, рег. № 682, дело № 48 от
Продавачът Д.Б. е подал
искане за издаване на удостоверение за данъчна оценка на 21.02.2020 г., на
което е било посочено, че данъчната оценка следва да бъде получена от Красимир
Кръстев, който е управител на ищцовото дружество. Това заявление е било
входирано от служителя на Община Сливен разпитаната по делото свидетелка В.Й..
Видно от обясненията
дадени по реда на чл. 176 ГПК от ответницата същата е видяла обява на ищцовото
дружество на жилище, което е одобрила, обадила се е на телефона на Красимир
Кръстев, лично се е била срещнала с него по повод на друг апартамент. Уговорили
си оглед на процесния апартамент. Отрича да била възлагала на Кръстев да й
търси за закупуване жилище до 50 000 лв. Заявява, че е подписала договор
за посредничество на следващия ден след като е бил извършен огледа. На огледа
на жилището били присъствали продавача Д.Б., Красимир Кръстев, самата тя и
нейния съпруг. Заявява, че не познава нито едни от продавачите на недвижимия
имот и че цената били договорили с продавача без последният да я е променил в
резултат на извършените преговори. Не била заплащала комисионна по договор за
посредничество.
Видно от показанията на
разпитания по делото свидетел Тонев, който е бил очевидец на сключването на
договора за посредничество ответницата заедно с нейната адвокатка и свидетелка А.
били в процес на сключване на договор, подписвали документи и се уговаряли за
оглед.
Видно от показанията на
свидетелката Й.,***, Дирекция „Местни данъци и такси“ приел процесното искане
за издаване на данъчна оценка след неговото предявяване заявява, че това е
стандартно искане, като собственик го попълва лично след представяне на лична
карта, като той самият следва да запише третото лице, на което се предоставя
възможността да получи данъчната оценка.
Видно от показанията на
разпитания по делото свидетел Д.Б. продавач на апаратамента същият не бил
възлагал на ищцовото дружество да търси продавач за процесния апартамент и не
му бил давал ключ. Бил споделил с Кръстев, че има наследствен имот, който
възнамерява да продаде, без изрично да му е възлагал да търси продавачи, като
по-късно Кръстев му се обадил и му заявил, че бил намерил купувачи на имота.
Огледът се бил осъществил като на огледа били присъствали ответница и съпругът
и Кръстев. Твърди, че бил познавал преди огледа съпругът на ответницата, защото
ги била свързала адв. А., при която бил потърсил консултация във връзка с делба
на съсобствен имот и двамата били провели оглед на апартамента преди процесния
оглед, на който не била присъствала ответницата. Заявява, че лично той си бил получил
данъчната оценка на имота.
Документите за сключване
на сделката били изготвени от адв. А. и сделката била изповядана при нотариус
Калоянова, като Кръстев не бил присъствал при сключването на сделката.
Видно от показанията на
разпитаната по делото адвокат А. свидетелят Б. бил потърсил консултация при нея
във връзка с делба на наследствен имот в края на
Съдът кредитира
показанията на разпитаните по делото свидетели като безпротиворечиви и взаимно
допълващи се, кореспондиращи със събрания по делото доказателствен материал.
Ищецът е търговски посредник на едната страна по
сделката, по чл. 51 ТЗ. Същият е посредничил на ответницата за намиране на недвижимия имот, находящ се в гр. Сливен, кв.
„Даме Груев“, бл. 43, ап. 19.
Обстоятелството, че във
времево отношение първо е бил извършен огледа на имота, а след това е бил
сключен в писмена форма договорът за посредничество, не прави процесният
договор за посредничество с ответницата недействителен. Договорът за
посредничество, има ясно очертан предмет и основание, а именно –
дружеството-посредник да посредничи при закупуването на недвижим имот и дължи
съответно възнаграждение.
Съдът не споделя
възраженията на ответницата, че договорът за посредничество сключен между
страните има невъзможен предмет. Само пълната невъзможност на предмета към
момента на сключване на договора съставлява пречка за пораждане на съответните
правни последици – за пораждане на субективни права и правни задължения, респ.
невъзможност за изпълнение /невъзможност да се извършат действия или
бездействия, до които се отнасят целените от правната сделка правоотношения/. В случая към дата на сключване на писмения
договор -20.02.2020 г. процесният недвижим имот не е продаден, нито е сключен
предварителен договор за него, т. е. договорът за посредничество има предмет.
Договорът за
посредничество при сключване на сделки с права върху недвижими имоти е
неформален – същият се счита сключен при постигане на съгласие по съществените
елементи, вкл. чрез конклудентни действия. В случая посредникът е извършвал
действия на посредничество по повод желанието на ответника да закупи недвижим
имот преди подписания писмен договор. Съгласието на ответницата ищецът да
посредничи за нея личи от дадените от нея обяснения по реда на чл. 176 ГПК, че
същата е търсила апартамент, който да закупи и е видяла обява на предлаган от
ищцовото дружество апартамент и била позвънила на посочения телефон. Двамата с
брокера Кръстев били се уговорили за оглед на друг предложен за оглед от него
апартамент.
Договорът за
посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4,
предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е
специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени
обекти от гражданския оборот. Няма спор, че търговският посредник има правото
на възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал
страните по него /виж определение № 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. №
689/2010 г., I т. о., решение № 1406 от 7.I.1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на
състав на V-то г. о. на ВС и определение № 690 от 21.10.2010 г. по т. д. №
328/2010 г. на I т. о. на ВКС/. Предмет на договорът за посредничество не е
извършването на определена работа, а постигането на определен резултат –
свързване на страните за сключването на сделки. Договорът за търговско
посредничество за сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот
включва не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за
постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на
цени, за снабдяване с информация и документи за имота. Не е нужно посредникът
да взема и непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете
страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването
на сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт
страните. Правото на ищеца за възнаграждение по процесния договор е обусловено
от осъществяването на определен резултат - подписване на предварителен договор,
респ. окончателен договор с купувач, който е намерен от посредника, свързал
страните по сделката. Задължително условие за пълното изпълнение на договора е
осъществяването на контакт между страните, осъществяването на уговорения
резултат, както и наличието на причинна връзка между поведението на ищеца и
настъпването на крайния резултат.
Съдът намира за
установено по безспорен начин по делото, че именно ищцовото дружество чрез
неговия управител Кръстев е свързало ответницата
с продавача на имота Беличеввъв връзка с продажбата на процесното жилище. Не се
установи, обаче да са извършени от ищеца
и редица други действия по договора освен огледа на имота от 19.02.2020 г.,
които са посочени в чл. 1 от процесния договор да посредничество-да извърши
проучване на пазара на недвижимите имоти, да предостави на възложителя
събраната информация за недвижимите имоти, отговарящи на предварително обявени
от него изисквания и да организира закупуване на недвижимия имот избран от
възложителя. Установи, се от
кредитираните от съда показания на разпитаните по делото свидетели А. и Б., че
съдействие за събирането на необходимите документи и извършването на самата
сделка и изповядването й пред нотариуса са били извършени от свидетелката А. в
качеството й на адвокат на купувача, който е съпруг на ответницата. Ирелевантен
за съда е въпроса кой е осъществил свързването на съпруга на ответницата с
продавача по договора за процесния недвижим имот, тъй като той не е страна в
настоящото производство и от него не се претендира възнаграждение по процесния
договор за сътрудничество. Претенцията е насочена единствено към ответницата,
която е страна по договора за посредничество в качеството й на възложител и
видно от нейните обяснения тя не е познавала преди извършения оглед на жилището
продавачите независимо, че се установи от свидетелските показания, че съпругът
й се е бил запознал със съдействието на адвокат А. с продавача Д.Б..
Следователно процесният
договор е действителен, предметът на същия е възможен, като посредника по него
е изправна страна, изпълнил е
задължението си, свързал е продавача и купувача. Уговорения краен резултат
е осъществен сделката между страните е осъществена. Независимо, че в
нотариалният акт като страна по сделката е посочен съпруга на ответницата
имотът е придобит и от двамата в режим на СИО и са станали съсобственици на
недвижимия имот.
От съвкупната преценка на всички доказателства
по делото не може да се установи, че именно поведението на ищеца, който е
посредничил по сделката, е довело до договора за покупко-продажба на жилището,
тъй като същият единствено е свързал ответницата с продавача и е извършил оглед
на имота, но не е участвал в преговори между страните и не им е съдействал за
събирането на необходимите документи за изповядването на сделката и сключването
на окончателния договор между тях не се намира изцяло и единствено в
причинно-следствена връзка с поведението на ищеца.
В случая съдът, счита с
оглед на изложеното, че не може да бъде обвързана договорната отговорност на
ответницата по чл. 3 от договора за посредничество и тя не дължи възнаграждение
на ищеца, тъй като същият не е изпълнил всички свои задължения по договора за
посредничество и окончателния договор между страните е сключен и в резултат на
съдействието на адвоката на ответницата.
Налице обаче е
предвидената от страните в чл. 4 от договора гаранционна отговорност, тъй като
съпругът на ответницата е сключил договор за покупко-продажба на имотът за
който ищецът в качеството му на посредник по договора е предоставил информация
на ответницата и е бил извършен оглед на
този имот, за което е бил изготвен протокол за оглед подписан от ответницата. В
този случай се дължи възнаграждение на ищеца определено по чл. 3 от
договора- 2 % от продажната цена на имота, която е 84 000 лв. или сумата
от 1680 лв.
Предвид изложеното съдът
намира, че фактическият състав на вземането на ищеца се установява по безспорен
начин, налице е сключен договор между него и ответницата, ищецът е изправна
страна, поради което му се дължи възнаграждение.
Липсват твърдения и доказателства
от страна на ответницата за заплащането на дължимото възнаграждение. Неблагоприятните
последици от недоказването на това обстоятелство са в нейна тежест, поради
което предявеният иска следва да бъде уважен в пълен размер от 1680 лв. Като
законна последица ще се присъди и законната лихва върху главницата от датата на
подаване на исковата молба – 23.09.2020 г., до окончателното плащане.
Относно неустойката:
В чл. 6 от процесния
договор за посредничество страните са уговорили, че при неизпълнение на
задълженията си по чл. 3, чл. 4 и чл. 5 (задължението за заплащане на дължимото
възнаграждение) възложителят дължи на посредника освен договореното
възнаграждение и неустойка в размер на удвоеното договорно задължение. Настоящият
съд следва да направи преценка за противоречието на така договорената клауза с
добрите нрави.
Критериите дали е налице
нищожност поради противоречие с добрите нрави на неустойка, се съдържат в ТР №
1 от 15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, а именно – такава е
неустойка, която е уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции. Преценката за нищожност се извършва в зависимост от
специфичните за всеки конкретен случай факти и обстоятелства, при съобразяване
на примерно посочени критерии, като естеството и размер на обезпеченото с
неустойката задължение, обезпечение на поетото задължение с други, различни от
неустойката правни способи, вида на самата уговорена неустойка и на
неизпълнението, за което е предвидена, съотношението между размера на
неустойката и очакваните за кредитора вреди от неизпълнението /виж решение №
107/25.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 818/2009 г., II т. о./.
Като съобрази посочените
критерии, настоящият състав намира, че чрез уговаряне на неустоечна клауза в
размер на удвоеното договорно задължение се накърняват добрите нрави и принципа
на справедливостта. В случая уговорената неустойка се явява средство за
несправедливо обогатяване на кредитора, а един от корективите на последното е
предвидената от законодателя в чл. 26, ал.1, пр. 3 ЗЗД възможност за
прогласяването ѝ за нищожна.
Действително неустойката
е обвързана от продължителното виновно неизпълнение на задължението за
заплащане на възнаграждение от страна на възложителя по договора, но въпреки
това преценяван към момента на сключване на договора, размерът на уговорената
от страните неустойка, съпоставен със стойността на очакваните вреди от
евентуалното неизпълнение на задълженията на ответника, води до извод, че
целта, за която е уговорена, излиза извън обезщетителната, а и санкционната
функции на неустойката.
Тъй като противоречието
между клаузата за неустойка и добрите нрави е налице още при сключването на
договора, то следва изводът, че в конкретния случай не е налице валидно
неустоечно съглашение и съобразно разпоредбата на чл. 26, ал. 1 във вр. с ал. 4 ЗЗД, в тази си част договорът изобщо не е породил правно действие. Нищожността
на тази клауза е пречка за възникване на задължение за неустойка по чл. 6 от
договора, поради което искът за неусточено вземане в размер на 3360 лв. е
неоснователен.
По акцесорните искове за
мораторна лихва по чл. 86 ЗЗД
С оглед основателността
на предявения главен иск по чл. 79 ЗЗД следва да бъде уважен и предявения
акцесорен иск за заплащане на мораторна лихва върху главницата от 1680 лв. за
периода от 03.03.2020 г. до 21.09.2020 г., която е в размер на 94,73 лв.
изчислен от съда чрез електронен калкулатор. Съгласно чл. 3 от договора за
посредничество възнаграждението се дължи от датата на изповядване на сделката,
като тази датата видно от представения по делото нотариален акт е 02.03.2020 г.
с оглед неоснователността на акцесорния иск по чл. 92 ЗЗД следва да се отхвърли
и иска за заплащане на мораторна лихва върху претендираната неустойка за
разликата над 94,73 лв. до пълния предявен размер от 284,22 лв.
По разноските:
Разноски
се дължат на страните по съразмерност:
Разноски са дължими на
ищеца съобразно уважената част от исковете. Представен е списък по чл. 80 ГПК.
Съдът намира, че се дължат единствено разноски, направени пред настоящия съд в
общ размер на 1463 лв. /1250 лв. адвокатско възнаграждение и 213 лв. за внесена
държавна такса/, както и разноски направени и в производството по обезпечение в
общ размер на 640 лв.
Относно разноските по изп. д.
№ 945/2020 г. по описа на ЧСИ Георгиев.
Обезпечаването на иска е самостоятелна форма за защита на граждански права, която
се реализира в рамките на обезпечителния процес. Той обхваща две производства –
по допускане и по налагане на обезпечението. Съдебните и деловодни разноски не
включват разходи в изпълнителното производство по налагане на допуснатите
обезпечителни мерки. Този извод следва от легалното определение но чл. 78, ал.
1 ГПК и дефинирането на разноските по т. 5 от ТР № 6/2012 г. на ОСГТК като
направени от страните разходи в обезпечителното производство по молба за
обезпечаване на иска. На присъждане с решение по съществото на спора подлежат
направените от страните разноски в съдебната фаза на обезпечителното
производство при благоприятен изход на спора за тях. По въпроса е формирана
практика на ВКС, в която се приема, че разноски, понесени в обезпечително производство,
са тези по обезпечаване на бъдещи искове или в хода на висящо исково
производство, докато в останалата част /по налагане на допуснатите
обезпечителни мерки/ това са разноски по изпълнителното дело, които следва да
се съберат чрез съдебния изпълнител / в този смисъл определение № 845 от
05.12.2011 г. на ВКС по ч. т. д. № 648/2011 г., I т. о., определение № 876 от
02.12.2014 г. на ВКС по ч. т. д. № 3490/2014 г., I т. о., определение № 336 от
21.07.2016 г. на ВКС по ч. т. д. № 874/2016 г., I т. о. и др./. Ето защо
разноските направени по изпълнителното дело не следва да се присъждат на ищеца
от настоящия съд.
С оглед изхода на спора
и частичното уважаване на предявените
искове на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответницата следва да заплати на ищеца
разноски в общ размер на 700,97 лв., а на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът
следва да заплати на ответницата с оглед частичното отхвърляне на предявените
искове разноски в общ размер на 733,33 лв. Съдът не уважава възраженията на
страните за прекомерност на адвокатските възнаграждения на насрещната страна,
тъй като по делото са обективно и кумулативно съединени два главни и два
акцесорни иска, които изискват всеки на самостоятелно основание действия по
процесуална защита. Така мотивиран, Сливенски районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДАКатя В.П., ЕГН: **********
***, на основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД във вр. с чл. 51 ТЗ във вр. с чл.
286 ЗЗД, да заплати на „Ким
ОСЪЖДА К.В.П., ЕГН: **********
***, на основание чл. 86 ЗЗД, да заплати на „Ким
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Ким
ОСЪЖДА„Ким
Решението може да бъде
обжалвано с въззивна жалба пред Сливенски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването на съобщението на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: