РЕШЕНИЕ
№ …………………
гр. София, 23.08.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Гражданско
отделение, І-18 състав в публично заседание на тридесет
и първи май две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЙНА МАРТИНОВА
при секретаря Ирена
Апостолова разгледа докладваното от с ъ д и я
Мартинова гражданско дело № 5961
по описа за 2017 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз
основа на искова молба, подадена от С.В.П. и В.Й.П. против „Р.2.“ ЕООД, с която
е предявен иск с правно основание чл. 55, ал. 1 от Закона за задълженията и
договорите.
Ищците твърдят, че като съпрузи на
18.03.2010 г. са сключили с ответника предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот (обекти) в сграда, находяща се
в гр. Русе, ж.к. *********с идентификатор 63427.4.2963.1, която била
незаконна. Твърдят, че продавачът е следвало да прехвърли собствеността след
изплащане на цялата сума. Поддържат, че с Анекс № 2 от 29.03.2011 г. се
преуреждал графика за плащане на вноските. Поддържат, че ответникът не е
изпълнил редица задължения – сградата не е узаконена поради липса на учредено
право на строеж, липсата на строителни книжа, на акт 15 е акт 16, а теренът и
сградата били ипотекирани в полза на кредитор на ответника, който впоследствие
придобил и правото на собственост върху имота. Поддържат, че договорът е
развален по право, считано от 18.03.2015 г. тъй като не било възможно
изпълнение на задължението за прехвърляне на правото на собственост, а с
нотариална покана от 27.03.2013 г. са направили искане за връщане на даденото
по договора. Молят ответникът да бъде осъден да плати сумата от 17543,77 евро
(две вноски от 8944,52 евро и 8599,25 евро), ведно със законната лихва върху
тази сума от датата на подаване на исковата молба до окончателното й плащане.
Претендират направените по делото разноски.
Ответникът „Р.2.“ ЕООД в отговора на
исковата молба заявява, че оспорва предявения иск, като поддържа, че договорът
не е развален, тъй като не е налице неизпълнение на договорни задължения.
Поддържа, че съгласно уговореното окончателен договор не е можело да бъде
сключен преди 18.03.2015 г. Поддържа, че в нотариалната покана не се съдържа
волеизявление за разваляне на договора. Твърди, че ищците не са изправна страна
по договора, тъй като не са изпълнили задължението си да застраховат имота и за
тях не е възникнало правото да развалят договора. Моли предявеният иск да бъде
отхвърлен. Претендира направените по делото разноски.
Съдът, след като прецени събраните
по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на
чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от ФАКТИЧЕСКА СТРАНА следното:
На 18.03.2010 г. между „Р.2.“ ЕООД
продавач и С.В.П. са сключили предварителен договор за покупко – продажба на
недвижими имоти № 87/18.03.2010 г, по силата на който страните се задължават да
сключат окончателен договор за покупко-продажба, като продавачът прехвърли
собствеността върху следните недвижими имоти в сграда с идентификатор
63427.4.2963.1 със застроена площ 558 кв.м., брой етажи 12, представляваща
съгласно акт за общинска собственост № 5334/04.02.2008 г. дванадесететажен
битов корпус с разгърната застроена площ 6524 кв.м. с два сутерена, всеки с
площ от 545 кв.м., която сграда се намира в поземлен имот с идентификатор
63427.4.2963, съгласно скица на поземлен имот № 9128/16.09.2009 г., издадена от
СГКК – гр. Русе, с площ от 904 кв.м., адрес гр. Русе, квартал „Д.“, бул. „********,
а именно: самостоятелен обект с идентификатор 63427.4.2963.1.73, съгласно Схема
№ 9294/18.09.2009 г., издадена от СГКК – гр. Русе, със застроена площ от 23,62
кв.м. с адрес гр. Р., бул. „*********, при съседи на обекта, съгласно схема,
както следва: на същия етаж – самостоятелен обект с идентификатор 63427.4.2963.74,
под обекта – самостоятелен обект с идентификатор 63427.4.2963.1.55, над обекта
– самостоятелен обект с идентификатор 63427.4.2963.91, заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и 0,446% идеални части от терена за
цена 8944,52 евро и самостоятелен обект с идентификатор 63427.4.2963.1.74,
съгласно Схема № 9295/18.09.2009 г., издадена от СГКК – гр. Русе, със застроена
площ от 22,74 кв.м. с адрес гр. Русе, бул. „*********, заедно с 0,464 % идеални
части от общите части на сградата, съответстващи на 7,40 кв.м., даесто к 0,429
% от терена,при съседи на обекта, съгласно схема, както следва: на същия етаж –
самостоятелен обект с идентификатор 63427.4.2963.73, под обекта – самостоятелен
обект с идентификатор 63427.4.2963.1.56, над обекта – самостоятелен обект с
идентификатор 63427.4.2963.92 за цена 8599,25 евро. Посочено е, че общата
продажна цена е 17543,77 евро. Съгласно чл. 2 от договора страните са поели
задължение да сключат окончателния договор в двуседмичен срок след изплащане на
пълния размер на цената по чл. 1 по начина и сроковете описани в чл. 3, то не и
преди изплащането на всички консумативи и дължимите за имота, предмет на
договора данък сгради и такса смет. Уговорено е, че при подписване на договора
купувачът заплаща авансова вноска в размер на 1789 евро, а останалата част от
продажната цена е следвало да бъде заплатена разсрочено за срок от пет години
на равни месечни вноски, като последната вноска е следвало да бъде платена на 18.03.2015
г. Съгласно чл. 9, ал. 5 от договора купувачът е поел задължение да застрахова
имота, предмет на договора в полза на продавача за следните застрахователни
рискове – пожар, наводнение, земетресение и умишлени действия на трети лица.
С Анекс № 1 от 29.03.2011 г.
страните са уговорили, че цената на самостоятелния обект се изменя на 16702,75 евро,
като в деня на подписване на допълнителното споразумение ищците се задължават
да преведат сумата от 1789 евро, с което
страните се съгласяват, че се заплаща изцяло продажната цена.
С Нотариална покана рег. № 278, т.
І, от 28.02.2013 г. на Нотариус Ж.Г., с
район на действие Русенски районен съд С.В.П. е уведомила продавача „Р.2.“
ЕООД, че се отказва от задълженията си по сключения предварителен договор. От
представения по делото Констативен протокол съставен от Нотариус Г. Ф., с район
на действие Районен съд – гр. Русе се установява, че С.В. й е предоставила
3893,48 лева – левова равностойност на 1990,74 евро за сключване на окончателен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, изявявайки готовност да плати
целия дължим остатък в размер на 1990,74 евро по предварителен договор за продажба
от 18.03.2010 г., както и че е отправена нотариална покана до ответника № 8, т.
ІІ, рег. № 4020 от 17.07.2014 г. да се яви в кантората на нотариуса на
05.08.2014 г., но представител не се е явил.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема от ПРАВНА СТРАНА
следното:
Отношенията между страните в
настоящото производство следва да се разглеждат и съобразно нормите, приложими
относно предварителен договор за покупко-продажба (чл. 19, ал.1 от ЗЗД).
Установява се от събраните по делото доказателства, че между страните е
възникнало облигационно правоотношение по силата на предварителен договор за
продажба на недвижим имот. В съдържанието на този договор, изменен с анекс, е
било включено задължението на страните да сключат окончателен договор. Не е
спорно между страните, че не е сключен окончателен договор за покупко-продажба
на недвижимия имот, съобразно уговореното с предварителния договор.
Съгласно
чл. 87, ал. 1 от ЗЗД при неизпълнение на договора продавачът има право да
развали договора в случай, че по делото се установи виновно неизпълнение на
договорно задължение. Развалянето на договора поради неизпълнение става с
едностранно волеизявление, отправено до длъжника на задължението за сключване
на окончателен договор. Установява се, че на определения в договора от 18.03.2010
г. срок не е сключен окончателен договор. От събраните по делото доказателства
се установява, че с нотариалната покана от 28.02.2013 г., отправена от С.В.П.
до ответното дружество не се съдържа изявление за разваляне на договора поради
неизпълнение на договорни задължения. Посочено е единствено, че ищцата П.
отказва да изпълнява поетите от нея договорни задължения. По делото няма данни
поканата да е връчена на ответника. Следователно не е налице основание да се
приеме, че ищцата е отправила едностранно
волеизявление на 28.02.2013 г., с което е развалила процесния договор. С
уточнителна молба от 04.07.2017 г. ищците са заявили, че договорът е развален
по право. По съществото си това представлява въвеждане на нови твърдения във
връзка с твърденията на ответника за ненастъпване на погасителния ефект на
направено изявление на ищцата с отговора. Съдът намира, че по делото не се
установява твърдяната от ищците невъзможност за изпълнение на задължението за
сключване на окончателен договор, тъй като не са ангажирани доказателства за
установяване на твърдението, че в хода на изпълнително производство процесните
имоти са възложени на трето лице. Независимо
от това с получаване на препис от исковата молба до ответника е достигнало
едностранното волеизявление на ищците за разваляне на договора поради виновно
неизпълнение на задължението му да сключи окончателен договор в уговорения
срок. Следва да се разгледа и
възражението на ответника, че ищцата не е изправна страна по договора, поради
което няма право да разваля договора, тъй като не е изпълнила задължението си
да застрахова имота, предмет на договора, както и че не е изпълнила
задължението си за плащане на цената по предварителния договор. Настоящият
съдебен състав намира, че независимо от обстоятелството, че по делото не се
спори, а и не се установява, че застрахователен договор не е сключен не е
налице съществено неизпълнение на договорни задължения, които да водят до
невъзможност на ищцата да упражни правото си да развали договора. Същественото
съдържание на предварителния договор включва задължението на ответника да
прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот, а на ищцата С.В.П. да
заплати цената. Неизпълнението на задължението за застраховане на имота не се е
отразило на възможността да бъдат изпълнени същинските задължения по договора,
така както се е отразило например неизпълнението на задължението на продавача
към момента на сключване на окончателния договор да няма каквито и да било
вещни тежести или права на трети лица. От събраните по делото доказателства не се установява, че ищцата е заплатила
продажната цена по начина и в сроковете, уговорени в предварителния договор. В
чл. 3 от предварителния договор е посочено единствено, че е платена само сума в размер на общо 1789
евро при сключване на договора и сумата
от 1789 евро при подписване на анекс № 1 от 29.03.2011 г. Доказателства за
други извършени плащания в уговорения срок до 18.03.2013 г. не са ангажирани от
ищцата, въпреки дадените от съда указания в първото по делото съдебно
заседание. Следователно за ищцата С.В.П. като страна по предварителния договор
не е възникнало право да развали договора поради виновно неизпъленение и да
претендира връщане на даденото на основание чл. 55, ал. 1 от Закона за
задълженията и договорите.
Предвид на изложеното, предявеният
иск се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Воден от горното, Софийски градски
съд, І-18 състав
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от С.В.П., ЕГН-**********
и В.Й.П., ЕГН-**********,*** против „Р.2.“ ЕООД, ЕИК –*******, със седалище
и адрес на управление ***, партер иск с правно основание чл. 55, ал. 1,
предложение 3 от Закона за задълженията и договорите за заплащане на сумата от 17543,77 евро (седемнадесет хиляди
петстотин четиридесет и три евро и седемдесет и седем евроцента), представляващи
продажна цена по Предварителен договор за продажба на недвижим имот №
87/18.03.2010 г. и Анекс от 29.03.2011 г., подлежаща на връщане на отпаднало
основание като неоснователен.
Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните.
СЪДИЯ: