Р Е Ш Е Н И Е
№……/22.04.2016 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,
ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ,
в публично заседание на двадесет и втори
март две хиляди и шестнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: ЦВЕТА ПАВЛОВА
при
секретар Д.Б.,
като
разгледа докладваното от съдията
търговско дело № 807 по описа на ВОС за 2015 год.,
за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
се разглежда като ТЪРГОВСКИ СПОР.
Образувано е по предявен от К.Н.Г.
срещу «БИЛДСТРОЙ ИНЖЕНЕРИНГ КОМ» ООД за осъждане на ответното дружество да
заплати на ищеца сумата от 36 000 лева, претендираната като частична от
общ размер от 75 000 лева и съставляваща неизпълнено от ответната страна
задължение по анекс № 2 към договора от 10.05.2008 год. за заплащане на
обезщетение за лишаване на ищеца от възможността за получаване на доходи от
съществуващата административна сграда, начислена за периода от 01.05.2012 год.
до 01.06.2015 год.
Твърди се в сезиралата съда искова молба, че страните са валидно
обвързани по силата на
сключен договор от 10.05.2008 година и
анекси № 1 и 2 към него. На 25.07.2008 година сключили два договора за взаимно
учредяване на право на строеж за обектите, които следвало да се изградят в
имотите - съответно с нот.акт № 168 том II нот.дело № 323/2008 година за УПИ
11-71 и с нот.акт № 17 том II нот.дело № 322/2008 година за УПИ 1-71 и взаимно
си разпределили правото на строеж за обектите в двете бъдещи сгради. Твърди се,
че договорът от 10.05.2008 година освен предварителен по отношение на вещните
права, включва и съществените условия на отношенията между страните по повод
изграждането на сградите, включително и задължението на приобретателя да
осигури изработването и одобряването на строителните книжа, както и
построяването и завършването на сградите и въвеждането им в експлоатация - чл.
1, ал.2 от договора. Сочи се, че уговореният краен срок за въвеждане на
сградите в експлоатация е определен за 31.03.2013 г., като сградата е въведена
в експлоатация на 24.02.2014 г., но въпреки
това и до момента необходимите и уговорени по обектите довършителни работи не
са изпълнени, не могат да бъдат ползвани, като не е изпълнено изискването на
чл. 1 от анекса за завършеност в уговорената между страните степен. Уточнява
се, че обектите,
за които е налице неизпълнение се намират само в една от двете сгради,
изградени в общо дворно място - тази, която сега е с административен адрес ж.к.
Чайка № 98, описани в договора, сключен като нот.акт № 168 том II, нот.дело №
323 от 25.07.2008 година на Нотариус Александър Ганчев за изграждане в УПИ П-71
на жилищна сграда, в вход „А" на която се намират всички обекти, предмет
на претенцията, включително и единствения за тази сграда офис на първия етаж,
съобразно раздел трети страница 10 и 11 по договора. Излага се, че същевременно при
подписване на договора от 10.05.2008 година, е подписан и анекс № 2, по силата
на който строителят се задължава да заплаща на ищеца като компенсация за
пропуснати бизнес наеми от съществуващата сграда, която е премахната в хода на
строителството ежемесечно сума в размер на 1000 лева, до датата на въвеждане в
експлоатация на новата сграда. Сочи, че от м.ноември 2008 година плащанията са
преустановени. Излага, че към настоящия
момент договорните отношения между страните не са прекратени, въпреки твърдяното
неизпълнение, като в условие на евентуалност да се приеме, че исковата молба е покана за изпълнение и
разваляне на договора. Твърди, че общият размер на неплатените суми на ищеца е
в размер на 75 000 лева, от които претендира сума в размер на 36 000 лева за
периода от последните три години на забавата - 01.05.2012 г. до 01.06.2015 г.
В срока по чл.
367 ГПК, ответникът «БИЛДСТРОЙ
ИНЖЕНЕРИНГ КОМ» ООД депозира
писмен отговор, с който изразява становище за неоснователност на предявения
иск. Навежда твърдения, че споразумението, обективирано в анекс № 2 към договора за
проектиране на жилищна сграда е нищожно, като противоречащо на добрите нрави.
Счита за неморално договарянето и получаването на обезщетение под формата на
пропуснати ползи от бизнес наеми от „съществуващата в имота на ищеца сграда”,
подлежаща на събаряне по негова воля предвид бъдещото строителство. Сочи, че
поради нищожността си на посоченото основание, споразумението не е произвело
правно действие, за да бъде ангажирана отговорността на ответника за реалното
му изпълнение или обезщетение поради неизпълнение. Излага, че ищецът не
установява да е притежавал офисна сграда в дворното място, която да е отдавал
под наем за бизнес цени, за да претендира обезщетение от бъдещия строител на
сградата за това, че след събарянето й е лишен от тях. Счита, че с отпадане на
споразумението, към което анекс № 2 се явява допълнение, същият също следва да
се счита отпаднал. В допълнение сочи, че ищецът е бил недобросъвестен по
отношение на поетите с договора от 10.05.2008 г. задължения да съдейства на
ответника в хода на строителството, при подготовка на документите и процедурата
по въвеждане на сградите в експлоатация. Твърди, че в нарушение на тези си
задължения ищецът не се е явил напълно недобросъвестно и умишлено в
Е.ОН.БЪЛГАРИЯ МРЕЖИ АД за подписване на предварителен договор за присъединяване
на обект на потребител към електроразпределителната мрежа от 01.11.2011 г.,
като по този начин е станал причина за забавяне на строителния процес, а по
този начин и за удължаване на срока, уговорен в анекс № 2. Излага, че с
поведението си ищецът е станал причина за прекратяване на първоначалната
процедура по сключване на предварителния договор. Твърди, че от
01.09.2011 г. за микрорайона, в който попада процесната сграда е в сила заповед
№ 3192 /2011 г. на кмета на Община Варна, с която на основание чл. 198, ал.1,
т.1 от ЗУТ е установена строителна забрана, която не е отпаднала и до
подписване на акт обр. 15, поради което забавянето на строителството,
респективно въвеждането на сградата в експлоатация, е не по вина на ответника и
не следва да дължи претендираното от ищеца обезщетение. Оспорва иска по размер с доводи, че дължимото
обезщетение съгласно анекс № 2 е
уговорено в общ размер на 1000 лева за всеки от съсобствениците, което
обстоятелство следва да се съобрази разделно при изчисляване на съответния
размер. Счита претенцията за неоснователна за периода от 24.02.2014 г. /датата
на издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж/ до
01.06.2015 г., поради съдържащата се в анекс 2 уговорка за краен срок на
дължимост на сумата - до завършване на обектите и въвеждане на сградата в
експлоатация.
В
условие на евентуалност предявява възражение за прихващане на претендираните от
ищеца суми със задължението му да заплати на ответника стойността на
придобитите от него обекти в жилищната сграда, находяща се в ПИ с идентификатор
№ 10135.2562.217 в ж.к. „Чайка” на гр. Варна, с която се е обогатил
неоснователно. Твърди се, че общата стойност на разходите за изграждане на
обектите на ищеца е в размер на 200 000 лева. Възражението
за прихващане се основава на твърдения за това, че ищецът има задължение към
дружеството за стойността на разходите, сторени от него за изграждане на
обектите в жилищната сграда, които по силата на притежаваното от ищеца право на
строеж след изграждане на сградата са станали негова собственост. Излага, че
уговорките на страните, съдържащи се в предварителния договор, сключен от тях
на 10.05.2008 г. за това прехвърлянето на идеални части от земята от нейните
собственици, сред които е и ищецът, в полза на ответното дружество да стане
срещу задължение на дружеството да организира и построи сградата и я въведе в експлоатация
следва да се считат отпаднали, предвид постигнатите в по- късен етап договорености
между тях прехвърлянето на земята да стане срещу парична сума, която воля е
обективирана в НА № 181/ 2008 г. Сочи, че съобразно уговорка за строителство на
обектите, за които ищецът е придобил право на строеж по силата на НА № 100/
2008 г. да стане за сметка
на ответното дружество липсва и в договора, сключен с цитирания НА, с който
страните - съсобственици на земята са си учредили взаимно право на строеж.
Следователно, при положение, че всички обекти в процесната жилищна сграда в
к.к. „Чайка” , собственост на ищеца, са изградени от ответника с негови
средства, което не се оспорва и от ищеца в исковата му молба, то ищецът дължи
на строителя тяхната стойност в общ размер на 200 000 лева. В случая ответникът
поддържа възражение за прихващане на вземането на ищеца със задължението му да
заплати на ответника разходите за изграждане на ап. 1, вх. 1 ет. 3, с площ от
118.13 кв.м, в общ размер на 61 194.22 лева, представляващи разходи за
извършване на СМР, подробно описани по видове, количества и стойност в
приложена към молбата справка. Моли за отхвърляне на исковата
претенция на ищеца като изцяло неоснователна, евентуално като погА.а след
извършеното прихващане. Претендира разноски.
С допълнителна
искова молба, ищецът
оспорва твърденията, изложени в отговора на ответника. Конкретно излага, че
твърдението за нищожност на споразумението е неоснователно, тъй като преди
започване на новия строеж собствениците са получавали доходи от имота си, а с
премахването на сградите им вече нямат такава възможност, при което и с оглед
свободата на договаряне няма законова забрана те да бъдат компенсирани за
доходите, от които са лишени докато трае строежът. Сочи за
обезпечително-гаранционна функция на уговорената клауза в анекс №2 от договора.
Съобразно уговорката по чл. 18 в раздел IV на договора от 10.05.2008 година, с
препращането към Анекс № 2 от 25.07.2008 година - чл.1 е предвидено, че
„Строителят се задължава да изплаща сумата по 1000 лв. месечно на
собствениците”. Излага становище, че възражението за прихващане е неоснователно,
защото задължение на строителя е било да построи сградата за своя сметка, при
което не му се дължи заплащане. Счита, че представената с уточняващата молба
сметка с описание на извършени СМР за ап.1 не сочи момента на извършване на
всеки един разход, оспорва ги по основание и размер вземането и възразява, че
отделни негови пера са погА.и по давност.
В
срока по чл. 373 ГПК,
ответникът «БИЛДСТРОЙ ИНЖЕНЕРИНГ КОМ» ООД депозира допълнителен писмен отговор, с който взема становище по
наведените в допълнителната искова молба доводи. Релевира възражение за
погасяване по давност на вземането за периода от 10.05.2008 г. до 21.05.2010 г.
В о.с.з., ищецът, чрез процесуалния си
представител, поддържа предявените искове и моли същите да бъдат уважени, ведно
с присъждане на разноски.
В о.с.з.,
ответникът, редовно призован, не се явява и не изразява становище
по съществото на спора.
Варненският окръжен съд, въз основа на
твърденията и възраженията на страните, с
оглед събраните по делото доказателства и по вътрешно
убеждение, формира
следните фактически
изводи:
Не е спорно между
страните по делото, че същите са такива и по предварителен договор за
покупко-продажба на идеални части от УПИ срещу изграждане на обекти в жилищна и
офис сграда и за взаимно учредяване на право на строеж от 10.05.2008 год.
По силата на
описания договор, ответното дружество се е задължило да извърши за своя сметка
проучване за ПУП-ПРЗ за имоти на ищците, находящи се в гр.Варна, съставляващи
дворно място, представляващо УПИ № I – 71 и дворно място, представляващо УПИ № II - 71 и цялостно
инвестиционно проектиране на две сгради – офисна и жилищна, съгласно който
ПУП-ПРЗ строителят се е задължил да изгради в описаните имоти съобразно одобрен
архитектурен проект две сгради – офисна и жилищна със обща площ РЗП от 4883
кв.м. Степента на завършеност на сградите е посочено, че ще се уточни подробно
в Анекс № 1 към настоящия договор.
Страните са се
задължили също така /чл.1, ал.1 от договора/ взаимно да си учредят право на
строеж за самостоятелни обекти на бъдещите сгради, като в ал.2 на чл.1 е
записано, че ответникът ще осигури построяването и завършването на сградите и
въвеждането им в експлоатация съобразно договореностите между страните
/включително и по отношение на степен на завършеност/.
Изрично посочено
в чл.4 от договора е, че с оглед постигнатата между страните договорка по чл.1 ал.1, в отношенията между страните, прехвърлянето
/продажбата/ на идеални части от дворното място се счита, че се извършва срещу
задължението на строителя за организиране и извършване на строителството и
въвеждане на сградите в експлоатация.
Раздeл III на договора регламентира
сроковете и условията на строителството, като за снабдяване с акт 15 е предвидено
31.12.2012 год. за двете сгради, а за акт 16 – 31.03.2013 год., които срокове
се удължават автоматично по причини – бедствия, продължителни отрицателни
температури, военно и извънредно положение и др.форсмажорни обстоятелства. Посочено
също така в чл.10 е, че строителят /ответникът/ организира и извършва строителството
и на двете сгради, включително на обектите на собствениците /ищците/, чрез своя
организация, техника и работна ръка без собствениците да му дължат заплащане на
никакви допълнителни парични средства за извършване на това строителство при
каквато и да е промяна на нормативната, икономическа и прочие обстановка.
Предвидено е и
насрещно задължение за собствениците, които след построяване и завършване на
сградата в предвидения срок /тоест до 31.12.2012 год., се задължават да окажат
необходимото съдействие като извършват всички фактически и правни действия по
въвеждането й в експлоатация. В договора е налице ръкописна забележка, според
която всички закъснения, касаещи административни причини /енерго, ВиК/, не се
отразяват на крайния срок.
В чл.21 от раздел
V „Преходни и
Заключителни разпоредби“ е предвидено също така, че разноските по оформянето на
отношенията между страните по този договор, за учредяване на правото на строеж
и за прехвърляне на дворното място, включващи хонорари, местен данък, нотариални
такси, държавни такси за вписване и такси за изготвяне на документи, се поемат
от правоприемника.
В изпълнение на
постигнатите по предварителния договор уговорки, с обективирана в нотариален
акт № 169, том III,
рег. № 9399, дело № 506/16.05.2008 год. покупко-продажба, ищецът и другият
собственик на земята А. П. Ч. са продали на ответното дружество
„БИЛДСТРОЙ-ИНЖЕНЕРИНГ КОМ“ ООД по 5 кв.м. ид.ч. от УПИ № I – 71 и УПИ II – 72 срещу сумата от 1 000 кв.м., получена от
продавачите в брой към деня на подписване на нотариалния акт.
Последващо, с
нотариален акт № 167, том II, рег. № 4723,
дело № 322 от 25.07.2008 год., съсобствениците са си учредяват право на строеж
върху отделни обекти в предвидената за изграждане офис сграда, както следва:
ищецът К.Г. и
„Билдстрой-Инженеринг Ком“ ООД учредяват на съсобственика си А. П. Ч. право но
строеж върху офис № 1 на първи етаж, офис № 2 на четвърти етаж, офис № 2 на
пети етаж, офис № 1 на шести етаж, парко място /гараж/ № 2 на сутеренен етаж,
парко място /гаражна клетка/ № 3 на сутеренен етаж, ведно със съответните
идеални части от сградата – всички в УПИ №
I – 71
и
А. П. Ч. и ищецът
К.Н.Г. учредяват на съсобственика си „Билдстрой-Инженеринг Ком“ ООД право на
строеж върху офис № 1 на втори етаж, офис № 2 на втори етаж, офис № 1 на трети
етаж, офис № 2 на трети етаж, офис № 1 на четвърти етаж, офис № 1 на пети етаж,
снек бар на първо етаж, кафене на сутеренен етаж, парко места /гаражни клетки/
№ № 1, 4, 5 и 6 – всички в УПИ № I – 71.
В предвидената за
изграждане офис сграда, ищецът К.Г. е заявил, че не желае да получи вещно право
на строеж за обекти в сградата в УПИ № I – 71. По делото
не е представен нотариален акт за учредено право на строеж между страните върху
отделни обекти в предвидената за изграждане жилищна сграда, но че това е
сторено не е спорно между тях.
Предвид
съвпадащите твърдения на страните, също така съдът приема, че на ищеца е
предоставено право на строеж върху обект, разположен в УПИ № II – 71 и съставляващ апартамент № 1, във вход 1, на етаж 3
от жилищната сграда, с площ от 99.49 кв.м. Последното е и по аргумент от
представеното споразумение от 22.01.2014 год., с което ищецът и ответниковото
дружество са договорили изпълнението на СМР и др.спомагателлни дейности от
изпълнителя /ответника/ до въвеждане на сградата в експлоатация на обекти на
възложителя /К.Г./ в УПИ № II-71, сред които и
апартамент № 1 на трети етаж /т.2 от описаните общо 5 обекта в споразумението/.
Приложен по
делото е и анекс № 1 от 25.07.2008 год. към договора, касаещ степента на
завършеност на жилищната и офисната сграда на частите, разпределени в
нотариалния акт за отстъпено право на строеж, апартаменти и съответно офиси.
Последващо, на
25.07.2008 год. между страните е подписан анекс № 2, по силата на който строителят
е поел задължението да изплаща на собствениците сумата по 1 000 лева
месечно на собствениците, като компенсация за пропуснати бизнес наеми от
съществуващата административна сграда. Определен е началният момент на
дължимост на сумата, който е датата на подписване на анекса и крайният такъв –
датата, на която обектите предмет на договора за строеж бъдат завършени от
строителя, съгласно подписания договор и въведени в експлоатация от компетентния
орган.
Със заповед №
3192/01.09.2011 год. кметът на Община Варна е наложил строителна забрана на
територията на 19-ти и 20-ти микрорайон /жк.“Чайка“/ за срок съгласно чл.198,
ал.2 от ЗУТ, като страните не спорят, че процесните имоти попадат в обхвата на
цитираната заповед.
Така, представен
от ответника е акт образец № 10 за установяване състоянието на строежа при
спиране на строителството от 14.09.2011 год. относно обект „Жилищна сграда“,
находяща се в УПИ № I – 71 и УПИ № II – 71, чието
издаване е било обусловено обаче от смяна на един от участниците в строителния
надзор /арг. и анекс № 2 от 14.09.2011 год. за прекратяване изпълнението на
строителния надзор с „Бомбов Консулт“ ЕООД/. Видно от вписванията в
коментирания акт, към датата на съставянето му изпълнение СМР по одобрен проект
са били, както следва: строителната конструкция, вътрешните В и К връзки,
вътрешната ел.инсталация, подовата замазка, топло и хидроизолация на покрива, PVC дограмата и
шпакловка по тавани, но са били налице несъгласувани и неодобрени промени по
време на строителството.
Представени са и
последващо съставени два акта образец № 11 относно УПИ № I – 71 и УПИ № II – 71 от
25.06.2012 год. за установяване състоянието на строежа и СМР при продължаване
на строителството за всички спрени строежи по общия ред и предвидените в чл.7,
ал.3 т.10 други случаи, от които се установява също спиране на строежа по
причина – промяна на лицето, упражняващо строителен надзор съгласно договор от
20.06.2012 год. Видно също така от последните към датата на съставянето им,
двете сгради са с изпълнени строителна конструкция, вътрешна В и К инсталация,
вътрешна ел.инсталация, подова замазка, топло и хидроизолация на покрива, шпакловка
по тавани и PVC
дограмата,
без наличие на несъгласувани и неодобрени промени по време на строителството
С оглед
твърдението за неоказано съдействие от страна на ищеца за въвеждане на сградата
в експлоатация, представен по делото е и проект на предварителен договор за
присъединяване на обект на потребител към електроразпределителната мрежа от
01.11.2011 год. досежно обект жилищна сграда в УПИ №
I – 71 и офисна сграда в УПИ № II – 71 –
неподписан от страна на потребителите „Билдстрой Инженеринг Ком“ ООД, К.Г. и А.Ч..
На 05.02.2014
год. е съставен констативен акт образец № 15 за установяване годността за
приемане на строежа в УПИ № II – 71, а видно от представеното удостоверение № 17 за
въвеждане в експлоатация на строеж, сградата е въведена в експлоатация на
24.02.2014 год.
Във връзка с направеното
възражение за прихващане, представени от ответника са и опис на фактури на
закупени материали във връзка с довършителни работи на обект, собственост на
ищеца, както и самите фактури. Представена е и количествено стойностна сметка
относно извършените в обектите на ищеца, разположени в УПИ № II – 71, СМР /л.121/, съставляващ апартамент № 1, във вход
1, на етаж 3 от жилищната сграда, с площ от 99.49 кв.м., на обща стойност
61 194.22 лева – разбити по видове и единична стойност в приложената по
делото на л.121 справка.
Че така описаните
СМР за изцяло изпълнени от ответника не се оспорва от ищеца, като за доказване
на размера им са ползвани познанията на вещо лице. От проведената в хода на
производството СТЕ, заключението по която е
неоспорено от страните и кредитирано от съда като компетентно и
обосновано, се установява, че общата пазарна стойност на изпълнените СМР за
процесния обект на ищеца възлиза на 61 510.44 лева с ДДС – така, както е
посочено в приложение № 1 към заключението /л.174/.
За доказване твърдението
на ответника, че причината в забавата на строителството на сградата се дължи на
причина, седяща в ищеца, съдът е допуснал събирането на гласни доказателства
чрез разпита на двама свидетели, водени от ответника – свидетелите Светослав П.
и Коста К.. Съдът намира, че фактически изводи относно обстоятелствата, за
които са допуснати гласни доказателства, не могат да бъдат градени от
показанията на свидетеля К.. Същият, както излага, е работил на обекта от 2013
година, когато същият е бил завършен, но не е преди това. Поради горното, съдът
не обсъжда показанията на този свидетел.
Същевременно, от
показанията на свидетеля П., който е бил технически ръководител на обекта в
жк.“Чайка“, се установява, че забава в строителството действително е била
налице. Свидетелят сочи обаче, че същата е била първо поради смяна на
надзорната фирма, когато строежът е бил спрян, второ поради неподписване на
договора с „Е-ОН“ от А. и К. и трето поради забраната на кмета на район
Приморско за строителство в жк.“Чайка“. Причините, поради които А. и К. не са
подписали договора, свидетелят не може да посочи, тъй като не е присъствал
лично, но сочи, че са били канени и не са се явили и че са имали претенции към
шефовете му.
Въз
основа на горната фактическа установеност, настоящият състав на Варненски
окръжен съд формира следните правни
изводи:
Предявеният иск черпи правно си основание в чл.79, ал.1 ЗЗД, уреждащ правата
на неудовлетворен кредитор по ненаименовано съглашение.
За успешното му провеждане ищецът
следва да докаже наличието на възникнала валидна облигационна връзка, която е
действаща между страните в процесния период и по силата на която ответникът е
следвало да заплати процесната сума в претендирания размер, както и собствената
си изправност по сключения договор. Ответникът следва да докаже изпълнение на
възникналите за него задължения, както и твърдяните правоизключващи и
правопогасяващи факти – прекратяване действието на договора и изпълнение на
задълженията си по него или невиновна невъзможност за изпълнение.
Ищецът
основава претенцията си на клауза от подписан между страните на 25.07.2008 год.
анекс № 2 към предварителен
договор за покупко-продажба на идеални части от УПИ срещу изграждане на обекти
в жилищна и офис сграда и за взаимно учредяване на право на строеж от
10.05.2008 год. Обвързаността между страните по силата на описания по-горе
договор и анекси се установява от представените и обсъдени по-горе писмени
доказателства, а и не е била спорна в хода на висящото производство.
Предприетото от ответното дружество оспорване автентичността на приобщения
анекс № 2 е оттеглено в проведеното по делото първо съдебно заседание, а
направеното едва в писмената защита по същество на спора оспорване на
относимостта на коментирания анекс именно към горния договор, като
несвоевременно, не следва да се разглежда. Именно по силата на цитирания анекс,
строителният предприемач е поел задължението да изплаща сумата по 1 000
лева месечно на собствениците, сред които и ищеца, като компенсация за
пропуснати доходи от съществуващата административна сграда с определен начален
и краен срок.
Първото
възражение на ответниковото дружество за неоснователност на претенцията на
ищеца е основана на твърдението за прекратяване на договора между страните с
изпълнението му, което се твърди да е настъпило с прехвърлянето на права върху
терена и учредяването на суперфиция върху обекти от бъдещата сграда. С оглед
съдържанието обаче на постигнатото
между страните съглашение от 25.07.2008 год., към което анекс № 2/25.07.2008
год. е допълнение, съдът преценява така направеното възражение за
неоснователно. Същото сочи за наличие на договорно
правоотношение между страните с
комплексен характер, чийто основен предмет е придобиване на
собственост върху обекти от бъдещо застрояване на терен, притежаван от
праводателя, възложено за изпълнение на правоприемника – строителен
предприемач. Предварителен
характер това съглашение има само в частта по организирането на планирано
прехвърляне на права върху терена и учредяването на суперфиции за обособени
обекти, а в
останалата си част,
уреждаща насрещната престация, дължима от приобретателя, договорът има окончателен
престационен характер. Това разбиране се подкрепя включително от
обстоятелството, че анекс № 1 от 25.07.2008 год. към договора, касаещ степента
на завършеност на жилищната и офисната сграда /както и анекс № 2/ е сключен
след вече осъщественото по надлежния ред прехвърляне на право на собственост
върху терена и взаимното учредяване на суперфиция.
Същевременно характерната
престация на инвеститора е проектиране
и извършване с негови средства на строителството на цялата сграда до годност за
експлоатация, каквото несъмнено е и поетото с договора задължение. Осъществяването на
тази престация от страна на приобретателя безспорно също така обуславя
невъзможност за собственика да се ползва от терена /по какъвто начин и за
каквито цели прецени/ или от съществуваща на терена постройка /било то лично за
жилищни нужди, било то по друг начин/. Ето защо, тази престация на инвеститора
би могла да бъде съпътствана
от допълнителни такива, каквато е именно поетата
с анекс № 2, идваща да компенсира ищеца от ползата, от която е лишен до осигуряването на
законосъобразно ползване на новите обекти с въвеждането на строежа в
експлоатация /акт № 16/.
В този смисъл следва да се
възприема поетото с анекса задължение на строителния предприемач, поради което и настоящият състав
на ВОС не споделя възражението на ответника за нищожност на клаузата в анекса поради
противоречието й с добрите нрави. Налице е изрично заявена воля от строителя за предварително установено
по размер и срок за плащане задължение с компенсаторен характер, което задължение независимо от
корелативната му връзка с насрещната престация на инвеститора има самостоятелно значение
спрямо останалите клаузи на договора. Формулировката на клузата не сочи то да съдържа модалитети и/или условия,
поради което и
възражението на ответника за недължимост поради недобросъвестност на ищеца при
изпълнение на задълженията му по договора за строителство /в частност, това на
чл.13/ е
неоснователно.
Дори и да се
приеме обратното, съдът го преценява отново за неоснователно. Съгласно чл. 63, ал. 1 ЗЗД,
всяка от страните по договора трябва да изпълнява задълженията си по него точно
и добросъвестно, съобразно изискванията на закона като
принципът
на точното изпълнение се изразява в това, че изпълнението трябва да съответства
на съдържанието на задължението, на условията, установени с договора и правните
норми. Съществуват обаче задължения, които, за да бъдат
изпълнени от длъжника, се нуждаят от съдействие на кредитора и ако това не бъде
сторено, самото изпълнение се забавя. И като казва, че кредиторът е длъжен да
приеме изпълнението, респективно да съдейства за изпълнението, законът свърза
неизпълнението на това кредиторово задължение с определени последици, свързани
с длъжниковата забава. Разпоредбата на чл.95 ЗЗД сочи предпоставките за
изпадане в забава на кредитора – когато не даде необходимото съдействие, без
което длъжникът не може да изпълни задължението си или когато неоправдано не
приеме предложеното му от длъжника изпълнение, като привръзката с длъжниковото
задължение следва да е такава, че да липсва само съдействието на кредитора, за
да бъде осъществен дължимия резултат. Или, липсващото съдействие на кредитора
следва да е единствената причина за неизпълнението.
В конкретния случай,
подобна привръзка не се разкрива. Обратното, установява се от събраните писмени и гласни
доказателства, че забавата в крайния срок за завършване на сградите се дължи включително
поради смяна на надзорната фирма и поради установена забрана за строителство в
района, в който попада процесния имот. По делото не се установи, че дори при
осъществяване на дължимото от ищеца съдействие по смисъла на чл.13 от договора
чрез подписване през 2011 год.на договора за присъединяване към „Е-ОН“ не би
имало пречка от друг характер за въвеждане на сградите в експлоатация.
В контекста на
вече изложеното за липсата на модалитети и/или условия /включително:
прекратителни такива/ в клаузата на чл.1 от анекс № 2, за неоснователно се
преценява от съда и възражението за недължимост на претендираното обезщетение
поради наличието на строителна забрана, считано от 01.09.2011 год. Тук следва
да се държи сметка за наличие на противоречие в твърдението на ответниковото
дружество. От една страна, същото сочи забраната като основание за недължимост
на претендираната сума поради спиране на строителството не по негова вина, но
от друга – сочи, че към момента на забраната са били оставащи за изпълнение СМР
извън нейния обхват. Независимо от горното, съдът намира, че този обективен
факт би бил относим към отговорността на строителя по чл.17 от договора, а не
към настоящата претенция.
Прочее, като
намира, че инвеститорът валидно е поел задължение за изплащане на собствениците
на компесаторно обезщетение и като съобрази договорения негов начален и краен
момент, съдът преценява за основателно възражението на ответника, че същото е
недължимо за периода след 24.02.2014 год., когато съобразно представените
доказателства /в частност, удостоверение
№ 17 за въвеждане в експлоатация на строеж/
е настъпил визирания краен момент –обектите предмет на договора за строеж са
били завършени от строителя и въведени в експлоатация от компетентния орган.
Последният очертан от твърденията и
възраженията на страните спор е досежно размера на поетото задължение. Както се
посочи по-горе, в съглашението между страните строителят е поел задължението
да изплаща на собствениците сумата по 1 000 лева месечно на собствениците.
Тълкувайки волята на страните, съгласно чл.20 ЗЗД, намира, че същата е била
строителят да заплаща на страните сума в общ размер месечно на собствениците – А.Ч.
и К.Г., които в анекса са обозначени
като една страна. Доказателства за противното тълкуване не са събрани по
делото, включително не са представени от ищеца доказателства за вече извършено
плащане в размер на по 1 000 лева за всеки един от собствениците въпреки твърдението
в исковата молба за извършени няколко плащания в началото. Така, за периода от
01.05.2012 год. – 24.02.2014 год. дължимото по силата на съглашението между
страните на ищеца обезщетение се равнява на 10 929 лева /21 месеца х 500 лв. и 429 лв. за 24 дни от
февруари 2014 год./. За разликата до претендираните 36 000 лева и за
периода следващ 24.02.2014 год. до датата на исковата молба, претенцията поради
вече изложеното по-горе, е неоснователна.
Съдът констатира също така, че
исковата молба е подадена на 21.05.2015 год., като с уточняваща молба от
05.06.2015 год., отстранявайки нередовностите й, ищецът е посочил, че
претендираните от него 36 000 лева, като част от общо дължимата сума в
размер на 75 000 лева, е за периода от 01.05.2012 год. до 01.06.2015
год. /така и уточняваща молба на л.64 от делото, както и ДИМ/. Като
съобрази разпоредбата на чл.129, ал.5 ГПК, а именно, че поправената искова
молба се счита за редовна от деня на подаването й, съдът намира, че претенцията
за периода от датата на подаване на исковата молба 21.05.2015 год. до
01.06.2015 год., като касаеща бъдещ период, е недопустима.
В
допълнителния отговор на исковата молба, ответник е възразил за погасяване по по
давност на вземането на ищеца за периода 10.05.2008 до 21.05.2010 год. Като
неотносимо към релевирания от ищеца период същото не следва да се обсъжда
досежно процесуална допустимост и евентуално – основателност.
Ответниковото дружество, в
депозирания писмен отговор, е релевирал възражение за прихващане със
вземането на ищеца К.Н.Г. със
задължението му да заплати на ответника разходите за изграждане на ап. 1, вх. 1
ет. 3, с площ от 118.13 кв.м, в общ размер на 61 194.22 лева, представляващи
разходи за извършване на СМР, подробно описани по видове, количества и стойност
в приложена справка.
Възражението за
прихващане, заявено в исковото производство като процесуален способ на защита
обаче, не изисква исикуемост и ликвидност на насрещното вземане. Правният ефект
на възражението за прихващане /съдебното прихващане/ настъпва с влизане в сила
на съдебното решение, с което се установява съществуването на насрещното
вземане, неговата изискуемост и ликвидност. Дори насрещното вземане да не е
ликвидно и изискуемо към момента на релевиране на възражението, съдът е длъжен
да го разгледа и да се произнесе по него, като обсъди всички събрани
доказателства, тъй като съгласно чл.298, ал.4 ГПК решението влиза в сила и по отношение на
вземанията, предявени с възражение за прихващане. С влизане в сила на решението
спорното, неликвидно насрещно вземане става ликвидно.
Поради горното и
с оглед на формираните по-горе правни изводи за дължимост на сумата от 10 929
лева, съдът дължи произнасяне по надлежно релевираното възражение за съдебно прихващане.
Претенцията си за
сумата от 61 194.22
лева ответниковото
дружество основава на неоснователно разместване на имуществени блага, довели до
обогатяването на ищеца, със стойността на разходите за извършени от строителя в
собствения му обект /ап.
1, вх. 1 ет. 3, с площ от 118.13 кв.м. в УПИ № II – 71 и изхождайки от
твърдението, че след сключване на окончателните договори за прехвърляне на
идеални части от собствения на ищеца недвижим имот и след взаимното учредяване
на право на строеж върху същия имот, страните са преуредили отношенията си и за
ответника е отпаднало задължението да построи за своя сметка обектите, за които
ищецът е придобил право на строеж.
Както съдът
посочи по-горе, при формиране на правните си изводи, съдът намира, че така
очертаното от договора от 10.05.2008 год. правоотношение между страните има
комплексен характер и урежда две самостоятелни насрещни престации на страните –
тази по прехвърлянето на
права върху терена и учредяването на суперфиции за обособени обекти, в която
част договорът има предварителен характер и тази по извършване с негови
средства на строителството на цялата сграда до годност за експлоатация. Следователно, изпълнението на задължението на
собствениците да прехвърлят право на собственост върху терена и да учредят
право на строеж в необходимата за това форма не води до отпадане на задължението
на строителя построи сградата, включително и обектите на собствениците съгласно
договореностите на страните. Извършените от строителя СМР в процесния обект –
собственост на ищеца са извършени в изпълнение на поетите задължения, поради
което и не са довели до неоснователно обогатяване от страна на ищеца.
Поради извода
за неоснователност на предявеното възражение за прихващане, искът се явява
основателен за сумата от 10 929 лева, дължима за периода от 01.05.2012 год. – 24.02.2014 год. и
следва да се уважи. За разликата до пълния претендиран размер от 36 000
лева и за периода, следващ 24.02.2014 год. до датата на исковата молба
/21.05.2015 год./ искът следва да се отхвърли като неоснователен.
Производството следва да се прекрати като недопустимо по иска за времето от
21.05.2015 год. до 01.06.2015 год.
С оглед
направеното от двете страни искане за присъждане на разноски, на същите им се
следват такива съобразно изхода от спора. Ищецът не е представил списък по
чл.80 ГПК, като единствените доказателства за реално сторени в настоящото
производство разноски са за държавна такса в общ размер на 2 297 лв.
Същата обаче е внесена по първоначално предявените два иска, като съдът е
разделил производствата по тях и е оставил за разглеждане пред себе си иск с цена
36 000 лева. Поради горното приема, че разноска по настоящото дело като
внесена държавна такса е сума в размер на 1 440 лева, от която сума следва
да му се присъди такава в размер на 437.16 лева. На ответникът, при общ размер
на сторени разноски /депозит СТЕ и адвокатско възнаграждение/ в размер на
2 300 лева, следва да се присъдят 1 601.76 лева.
Воден от горното, СЪДЪТ
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА
«БИЛДСТРОЙ ИНЖЕНЕРИНГ
КОМ» ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. «П.
Волов» №10, представлявано от П.Е.П. и Ц.И.Г. ДА ЗАПЛАТИ на К.Н.Г., ЕГН **********,***«Ген. Колев» № 100, вх. А,
ет. 3, ап. 8 сумата от 10 929 лева, претендираната
като частична от общ размер от 75 000 лева и съставляваща неизпълнено от
ответната страна задължение по анекс № 2 към договор от 10.05.2008 год. за
заплащане на обезщетение за лишаване на ищеца от възможността за получаване на
доходи, начислена за периода от 01.05.2012
год. – 24.02.2014 год., на
основание чл.79, ал.1 ЗЗД КАТО ОТХВЪРЛЯ иска
за разликата до пълния предявен размер от 36 000 лева и за периода от 25.02.2014
год. до датата на исковата молба /21.05.2015 год./, като неоснователен.
ПРЕКРАТЯВА
производството по
делото по предявения от К.Н.Г., ЕГН **********,***«Ген.
Колев» № 100, вх. А, ет. 3, ап. 8 срещу «БИЛДСТРОЙ ИНЖЕНЕРИНГ КОМ» ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. «П. Волов» №10,
представлявано от П.Е.П. и Ц.И.Г. за периода от 21.05.2015 год. до 01.06.2015
год., като недопустимо.
ОСЪЖДА «БИЛДСТРОЙ ИНЖЕНЕРИНГ КОМ» ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. «П. Волов» №10,
представлявано от П.Е.П. и Ц.И.Г. ДА
ЗАПЛАТИ на К.Н.Г., ЕГН **********,***«Ген. Колев» № 100, вх. А, ет. 3, ап.
8 сума в размер на 437.16 лева,
представляваща сторени по делото разноски, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
ОСЪЖДА К.Н.Г., ЕГН **********,***«Ген.
Колев» № 100, вх. А, ет. 3, ап. 8 ДА
ЗАПЛАТИ на «БИЛДСТРОЙ ИНЖЕНЕРИНГ КОМ» ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Варна, ул. «П. Волов» №10, представлявано от П.Е.П. и Ц.И.Г.
сума в размер на 1 601.76 лева,
представляваща сторени по делото разноски, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Варненски
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването на препис на страните.
ПРЕПИС
от решението да се обяви в регистъра по чл. 235 ал.5 ГПК
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: