№ 1305
гр. София, 11.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година
в следния състав:
Председател:Жаклин Комитова
Членове:Иванка Иванова
Петя Алексиева
при участието на секретаря Мария Г. Паскова
като разгледа докладваното от Петя Алексиева Въззивно гражданско дело №
20241000500519 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Ищците в първоинстанционното производство М. Г. О. и В. Г. Я., в
срока по чл.259, ал.1 от ГПК (препис от обжалваното решение е връчен
редовно на 18.09.2023 г., а въззивната жалба е подадена по пощата на
02.10.2023 г.), обжалват с въззивна жалба вх.№ 900334/03.10.2023 г. изцяло
Решение № 900441/07.09.2023 г., постановено по гр.д. № 118/2019 г. по описа
на Окръжен съд Благоевград, с което са отхвърлени като неоснователни и
недоказани предявените искове, както следва:
1.Иск с правно основание чл.170 във връзка с чл.167, ал.2 от ЗЗД,
предявен от М. Г. О. и В. Г. Я. срещу „ОББ“ АД, Г. И. О., Р. А. О. и Ц. С. Ц. за
прогласяване недействителността на договорна ипотека, обективирана в
нотариален акт № 195, том І, рег.№ 1817, дело № 185/17.05.2007 г. на нотариус
№ *** на НК, поради неизвестност /неяснота/ относно собственика на имота и
липсата на тъждество на имота и на обезпеченото вземане,
2.Иск с правно основание чл.26, ал.2 от ЗЗД предявен от М. Г. О. и В. Г.
Я. срещу „ОББ“ АД, Г. И. О., Р. А. О. и Ц. С. Ц. за прогласяване
недействителността-нищожността на договорна ипотека, обективирана в
1
нотариален акт № 195, том І, рег.№ 1817, дело № 185/17.05.2007 г. на нотариус
№ *** на НК, поради липса на съгласие от всички собственици към момента
на учредяването й и
3. Положителен установителен иск за собственост с правно основание
чл.124, ал.1 от ГПК, предявен от М. Г. О. и В. Г. Я. срещу Ц. С. Ц. за
установяване в отношенията между страните, че ищците са собственици на
24.04/137.04 идеални части от самостоятелен обект в сграда с идентификатор
02676.501.1957.5.9. с предназначение жилище, апартамент, който обект се
намира в сграда № 5, разположена в ПИ с идентификатор 02676.501.1957 с
площ по схема 137.04 кв.м., находящ се в ***.
Въззивната жалба е подадена чрез процесуален представител адвокат Р.
З.-К. с надлежно учредена по делото представителна власт, с пълномощно
приложено на л.62 от настоящото дело. Внесена е дължимата държавна такса
с два вносни документа от 19.10.2023 г. и от 07.11.2023 г.
Предвид горното въззивната жалба се явява редовна.
Въззивниците-ищци считат, че обжалваното решение е неправилно и
необосновано, за което развиват подробни съображения, с повторно излагане
на фактическата обстановка по делото. Поддържа се извършени от
първоинстанционния съд процесуални нарушения, във връзка с доклада на
съда и разпределяне на доказателствената тежест между страните.
Моли съда да отмени като неправилно обжалваното решение и да уважи
предявените искове и да присъди на ищците разноските пред двете съдебни
инстанции.
В законоустановения срок по чл. 263, ал.1 от ГПК са постъпили отговор
от въззиваемите страни-ответниците в първоинстанционното производство
„ОББ“ АД и Ц. С. Ц.. Останалите въззиваеми – ответниците Р. А. О. и Г. И. О.
не са подали отговори на въззивната жалба.
Ответникът „ОББ“ АД, счита въззивната жалба за допустима, но изцяло
неоснователна по аргументи подробно изложени в отговора.
Моли съда да постанови решение, с което да потвърди
първоинстанционното решение и да присъди на въззиваемия направените от
него разноски.
Ответникът Ц. С. Ц. подава отговор чрез процесуалния си представител,
2
в който подробно са изложени съображения за неоснователност на подадената
въззивна жалба. Представя списък на разноски и доказателство за тяхното
извършване с искане да бъдат присъдени на тази страна.
С оглед предмета на въззивното производство Решение №
900441/07.09.2023 г., постановено по гр.д. № 118/2019 г. по описа на Окръжен
съд Благоевград, се обжалва в неговата цялост.
Въззивниците-ищци в съдебно заседание и чрез процесуалния си
представител поддържат въззивна си жалба по подробни съображения,
изложени в писмени бележки по делото. Молят съда да отмени изцяло
решението на първоинстанционния съд по подробните съображения изложени
във въззивната жалба. Претендират разноски, за което представят списък.
Заявяват възражение за прекомерност на заплатеното от въззиваемия Ц. С. Ц.
адвокатско възнаграждение.
Въззиваемият-ответник „Обединена Българска Банка“ АД в съдебно
заседание чрез процесуалния си представител оспорва въззивната жалба по
подробни съображения изложени в писмена молба. Моли съда да потвърди
решението на Окръжен съд-Благоевград. При условията на евентуалност
заявява възражение за прекомерност на заплатеното от ищците адвокатско
възнаграждение.
Въззиваемият-ответник Ц. С. Ц. в съдебно заседание чрез процесуалния
си представител оспорва въззивната жалба и моли съда да потвърди
обжалваното решение по подробните съображения изложени в отговора на
въззивната жалба. Заявява възражение за прекомерност на заплатеното от
ищците адвокатско възнаграждение.
Въззиваемите-ответници Г. И. О. и Р. А. О., редовно призовани, не се
явяват, не изпращат представител, не изразяват становище в хода по същество.
Апелативен съд-София, 8-ми граждански състав, след преценка по реда
на въззивното производство на твърденията и доводите на страните и на
събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа
страна:
Първоначално Районен съд-Разлог, а след изпращане на делото по
родова компетентност, Окръжен съд - Благоевград е бил сезиран с активно и
пасивно субективно и обективно, евентуално съединени искове, както следва:
1.Иск с правно основание чл.170 във връзка с чл.167, ал.2 от ЗЗД,
3
предявен от М. Г. О. и В. Г. Я. срещу „ОББ“ АД, Г. И. О., Р. А. О. и Ц. С. Ц. за
прогласяване недействителността на договорна ипотека, обективирана в
нотариален акт № 195, том І, рег.№ 1817, дело № 185/17.05.2007 г. на нотариус
№ *** на НК, поради неизвестност /неяснота/ относно собственика на имота и
липсата на тъждество на имота и на обезпеченото вземане,
2.Иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД предявен от М. Г. О. и
В. Г. Я. срещу „ОББ“ АД, Г. И. О., Р. А. О. и Ц. С. Ц. за прогласяване
недействителността-нищожността на договорна ипотека, обективирана в
нотариален акт № 195, том І, рег.№ 1817, дело № 185/17.05.2007 г. на нотариус
№ *** на НК, поради липса на съгласие от всички собственици към момента
на учредяването й и обективно, кумулативно съединени с
3. Положителен установителен иск за собственост с правно основание
чл.124, ал.1 от ГПК, предявен от М. Г. О. и В. Г. Я. срещу Ц. С. Ц. за
установяване в отношенията между страните, че ищците са собственици на
24.04/137.04 идеални части от самостоятелен обект в сграда с идентификатор
02676.501.1957.5.9. с предназначение жилище, апартамент, който обект се
намира в сграда № 5, разположена в ПИ с идентификатор 02676.501.1957 с
площ по схема 137.04 кв.м., находящ се в ***.
От събраните пред първоинстанционния съд доказателства,
въззивният съд приема за установени и доказани следните правнорелевантни
факти и обстоятелства:
Между страните не е спорно, че двете ищци М. Г. О. и В. Г. Я. са дъщери
на ответниците Г. И. О. и Р. А. О..
По делото е приет нотариален акт № 106, том ІІ, дело № 617/1981 г. по
описа на нотариалната служба при Районен съд-Разлог, който легитимира
ответниците Г. И. О. и Р. А. О. като собственици на основание договор,
сключен на 28.12.1981 г. за прехвърляне собственост върху следния недвижим
имот срещу гледане, а именно: дворно място с къща върху същото в ***,
парцел ІV, кв.50 с площ от 483 кв.м., а къщата е със застроена площ 113 кв.м.,
едноетажна с приземен етаж и с три стаи на етаж.
От заключението на приетата и неоспорена от страните по делото СТЕ и
строителните книжа, приети като писмени доказателства се установява, че
към датата, на която двамата ответници Г. О. и Р. О. са придобили процесния
недвижим имот, е съществувала построена през 1951 г. едноетажна сграда с
4
полусутерен, в който е имало стълбище, коридор, четири помещения със
самостоятелен достъп за етажа. За етажа са били предвидени входно антре,
четири помещения, като три от тях са с достъп от вестибюл, а четвъртото е със
самостоятелен достъп. Стълбищната клетка за жилищния етаж е от
северозапад.
През 1983 г. на Г. О. е издадена виза за построяване на гараж с
максимална височина 2.80 м. и едновременно изграждане на оградата със
същата височина.
През 1989 г. е издадено Разрешение за строеж № 47/21.04.1989 г. за
пристройка и надстройка на жилищна сграда, в която са разположени от
северозапад на калкан/долепена към жилищната сграда, както следва: кота-
2.70-стълбищна клетка и едно помещение, които са пристроени към
съществуващи полусутерен и кота 0.00 и кота+2.70 три помещения, едно по-
голямо, които са надстроени към съществуващия етаж.
През 1994 г. е издадено Разрешение за строеж № 72/16.11.1994 г. за
пристройка от северозапад към жилищна сграда. Пристроен е гараж кота-2.60
и надстроен с по две хотелски стаи със самостоятелни бани с тоалетни на коти
0.00 и +2.70, като достъпът до тях е от стълбище, пристроено с Разрешението
за строеж № 47/21.04.1989 г.
С нотариален акт за собственост върху недвижим имот по чл.483, ал.1 от
ГПК № 78, том І, дело № 177/04.03.1996 г. ответниците Г. О. и Р. О. са
признати за собственици по приращение и в съпружеска имуществена
общност на пристройката изградена до съществуващата в парцел ІV в кв.50 по
плана на *** къща и надстройката изградена върху къщата и върху
пристройката в същия парцел.
С нотариален акт за дарение № 158, том ІV, дело № 1354/10.11.1997 г. Г.
О. и Р. О. са дарили на дъщерите си, както следва: М. Г. О. с таванския етаж,
изграден в пристройката от западната страна на къщата и надстройката върху
къщата и пристройката, а В. Г. О. с редовния етаж под таванския в
пристройката и надстройката над къщата в същия парцел.
На 08.11.2002 г. с договор за покупко-продажба в полза на трето за спора
лице С. А. Д., който договор е обективиран в нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 5, том V, рег. № 4221, дело №805/2002 г. на
нотариус К. М. с рег.№ *** по регистъра на НК на РБ, надлежно вписан в СВ,
5
ответниците Г. О. и Р. О. му прехвърлят правото на собственост върху парцел
ІV, пл. № 1957 в кв.50 по плана на ***, целият с площ от 483 кв.м., ведно с
построения върху него гараж, при съседи по скица: парцел ІІІ, парцел V и
улица.
На 11.11.2002 г. с договор за покупко-продажба в полза на третото за
спора лице С. А. Д., който договор е обективиран в нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 11, том V, рег. № 4248, дело № 811/2002 г. на
нотариус К. М. с рег.№ *** по регистъра на НК на РБ, надлежно вписан в СВ,
двете ищци му прехвърлят правото си на собственост върху дарените им от
родителите им съответно таванския етаж, изграден в пристройката от
западната страна на къщата и надстройката върху къщата и пристройката и
редовния етаж под таванския в пристройката и надстройката над къщата в
същия парцел.
С договор от 28.01.2004 г. за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 120, том І, рег. № 667, дело № 120/2004 г.
нотариус К. М. с рег.№ *** по регистъра на НК на РБ, надлежно вписан в СВ,
С. А. Д. е продал на ищците М. Г. О. и В. Г. Я. по ½ идеална част от УПИ ІV,
пл. № 1957 в кв.50 по плана на ***, целият с площ от 483 кв.м., ведно с
таванския етаж, изграден в пристройката от западната страна къщата,
надстройката върху къщата и пристройката до къщата построена върху този
имот, при съседи по скица: УПИ ІІІ, УПИ V и улица.
С акт за узаконяване № 2/02.02.2004 г. е узаконен строеж на „Руска
баня“.
На 26.07.2004 г. на двете съсобственички – ищците по делото е издадено
Разрешение за строеж № 167, съгласно одобрените на 22.07.2004 г. от
Гл.архитект на Община Банско проекти за смяна предназначение на
съществуваща жилищна сграда в хотел-механа с надстройка-ІV - та категория
със ЗП 265,20 кв.м., ОЗП 1197,89 кв.м. в УПИ ІV-1957, квартал 50 по плана на
***.
На основание така издаденото разрешение за строеж е извършено
следното пристрояване: към полусутерена, представляващ към момента обект
с идентификатор 02676.501.1957.5.5. има пристрояване на помещение с
обслужващо предназначение-вход към хотелската част и надстройка над
същия, което е пристрояване към първи етаж, обект с идентификатор
6
02676.501.1957.5.9 и към самостоятелен обект в сграда с идентификатор
02676.501.1957.5.8. Между страните не се спори, а и със заключението на СТЕ
се установява, че в резултат на надстрояването и пристрояването, към
съществуващият полусутерен е извършено пристрояване на помещение с
обслужващо предназначение-вход към хотелската част, като площта на
полусутерена се е увеличила с 2,90 кв.м., т.е. от 113 кв.м. на 115,90 кв.м. С
извършеното надстрояване над съществуващия гараж и пристройка над
същия, която се явява пристрояване към съществуващият първи етаж, площта
на този етаж се е увеличила с 24,04 кв.м., т.е. от 113 кв.м. на 137,04 кв.м. В
площта от 24,04 кв.м. влиза площ от около 4 кв.м. площ на покрита тераса от
обект с идентификатор 02676.501.1957.5.8., която неправилно е включена към
площта на обект с идентификатор 02676.501.1957.5.9. Заключението на
вещото лице е, че и двете площи с които реално се е увеличила квадратурата
на полусутерена и първия етаж от съществуващата и построена през 1951 г.
масивна едноетажна сграда, не представляват самостоятелни обекти.
Строежът е въведен в експлоатация на 22.12.2005 г., видно от
удостоверение № 97/22.12.2005 г., издадено от Община Банско, с което е
удостоверено, че строежът е изпълнен в съответствие с одобрените проекти,
Разрешение за строеж № 167/26.07.2004 г.
На 16.05.2007 г. между ответниците „Обединена Българска Банка“ АД в
качеството на кредитор и Г. И. О. в качеството на кредитополучател, е
сключен договор за предоставяне на кредит за ремонт и строителство за
сумата от 180 000 лв. Кредитът е отпуснат за ремонт/реконструкция на
недвижим имот, представляващ първи жилищен етаж и полусутерен от
масивна сграда, представляваща след смяна на предназначението на
съществуваща едноетажна жилищна сграда-хотел, механа и надстройка,
построена върху УПИ ІV-1957 в квартал 50 по плана на ***, целият с площ от
483 кв.м., същите представляващи след преустройството самостоятелни
обекти по смисъла на чл.202 от ЗУТ със застроена площ всеки от тях по 113
кв.м., състоящи се както следва: полусутерена - от рецепцията за хотела и три
самостоятелни стаи със санитарни възли, първи етаж - от коридор и три
самостоятелни стаи със санитарни възли и ведно с припадащите се идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото,
находящо се в гр. ***, ул. „***“ № **. Съгласно чл.11, ал.1 от договора за
обезпечаване на кредита се учредява в полза на банката договорна ипотека
7
върху описания имот.
Договор за учредяване на договорна ипотека е сключен на 17.05.2007 г. и
е обективиран в нотариален акт № 195, том І, рег. № 1817, дело № 185/2007 г.
на нотариус Н. М. с рег.№ *** на НК, надлежно вписан в СВ вх.рег. № 3143 от
17.05.2007 г., акт № 185, том І, дело № 2909/2007 г., партидна книга 2063,
2064, 287. Договорът е сключен от една страна от ответника „ОББ“ АД в
качеството на кредитор, от втора от ответника Г. И. О. в качеството му на
кредитополучател и ипотекаран длъжник и от трета страна от ответницата Р.
А. О. в качеството й на ипотекарен длъжник. Учредена е договорна ипотека
върху следни собствени на двамата ответници недвижими имоти, придобити
по време на брака, СИО с административен адрес: ***, обл.Благоевград, ул.
„***“ № **, а именно: първи жилищен етаж и полусутерен от масивна сграда,
разположена на уличната регулационна линия, построена върху УПИ ІV-1957
в квартал 50, по плана на ***, целият имот с площ от 483 кв.м., която след
смяна на предназначението на съществуваща едноетажна жилищна сграда и
съгласно Удостоверение за въвеждане в експлоатация на обект, е с
предназначение Хотел, Механа и Надстройка, същите представляват след
преустройството самостоятелни обекти по смисъла на чл.202 ЗУТ, всеки от
тях със застроена площ от по 113 кв.м., състоящи се както следва:
полусутерена – от рецепция за хотела и три самостоятелни стаи със санитарни
възли, първи етаж- коридор и три самостоятелни стаи със санитарни възли и
ведно с припадащите се идеални част от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото.
След сключване на процесния договор за ипотека, през 2009 г. със
Заповед № РД-18-81/10.12.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, е
одобрена кадастралната карта на ***, съобразно която недвижимият имот,
находящ се в поземлен имот с идентификатор 02676.501.1957, е с
идентификатор 02676.501.1957.5 като в него са обособени петнадесет
самостоятелни обекта, както следва:
1. процесният самостоятелен обект с идентификатор 02676.501.1957.5.5
- кота -2.70, който включва: Рецепция и офис за хотелската част и жилищна
част, включваща три помещения и баня с тоалетна, в КК е записано жилище,
апартамент в сграда със смесено предназначение,
2. 02676.501.1957.5.4 - лоби бар с преддверие, в КК е записано за
8
обществено хранене,
3. 02676.501.1957.5.3 - част от механа с помещения към кухненски блок,
в КК е записано за обществено хранене,
4. 02676.501.1957.5.2 - за склад,
5. 02676.501.1957.5.1 - зала на механа, санитарни помещения, коридор и
складова част, в КК е записано за обществено хранене.
На кота-0.00, ниво „1“ по КК:
6. 02676.501.1957.5.6-здравни, социални услуги,
7. 02676.501.1957.5.7-по КК жилище, апартамент (хотелска стая със баня
и тоалетна, склад, съблекалня и др., офис за камериерки, помещение за
асансьор),
8. 02676.501.1957.5.8.-по КК жилище, апартамент (хотелска стая с
преддверие и баня с тоалетна, камериерски офис),
9. процесният самостоятелен обект с идентификатор
02676.501.1957.5.9-по КК жилище, апартамент (четири хотелски стаи с
преддверия и със самостоятелни санитарни възли с бани), така също и
покрита тераса от самостоятелен обект в сграда с идентификатор
02676.501.1957.5.8,
На кота-+2.70, ниво „2“ по КК:
10. 02676.501.1957.5.10-спортна и развлекателна дейност
11. 02676.501.1957.5.11-по КК жилище, апартамент (хотелски
апартамент със спалня и хол, баня с тоалетна и входно антре, хотелска стая с
баня с тоалетна и входно антре, камериерски офис, помещение за асансьор),
12. 02676.501.1957.5.12-по КК жилище, апартамент (шест хотелски стаи
със самостоятелни бани с тоалетни, общ коридор и входно антре към всяка
стая).
На кота -+5.40, ниво „3“ по КК:
13. 02676.501.1957.5.13-по КК жилище, апартамент (хотелски
апартамент със спалня и хол, баня с тоалетна и входно антре, хотелска стая с
баня с тоалетна и входно антре, камериерски офис, помещение за асансьор),
14. 02676.501.1957.5.14-по КК жилище, апартамент (шест хотелски стаи
със самостоятелни бани с тоалетни, общ коридор и входно антре към всяка
9
стая).
На кота-+8.10, ниво „4“ по КК:
15. 02676.501.1957.5.15-по КК жилище, апартамент (седем хотелски
стаи със самостоятелни бани с тоалетни, общ коридор и входно антре към
всяка стая, камериерски офис).
Между страните не е спорно, а и с ангажираните писмени доказателства
се установява, че през 2011 г. е било образувано изпълнително дело №
270/2011 г. по описа на ЧСИ В. Т. с рег. № *** на КЧСИ, като след проведена
публична продан с Постановление от 18.12.2017 г., влязло в сила на 20.03.2018
г. (удостоверение на ЧСИ В. Т. стр.92, том І от делото на ОС-Благоевград) на
ответника купувач по публичната продана Ц. С. Ц. са възложени следните
недвижими имоти:
1.самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.1957.5.9, с
предназначение-жилище, апартамент, който обект се намира в сграда № 5,
разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.501.1957, с площ по
схема от 137,04 кв.м., находящ се в ***, общ.Банско, обл.Благоевград по КК,
одобрена със Заповед № РД-18-81/10.12.2009 г. на Изпълнителния директор на
АК, вписан с административен адрес: ***, ул. „***“ № **, ет.*, при съседни
самостоятелни обекти: на същия етаж-02676.501.1957.5.8., под обекта-
02676.501.1957.5.5, над обекта-02676.501.1957.5.12, ведно със съответните
идеални части от общите части на сградата,
2. самостоятелен обект в сграда с идентификатор 02676.501.1957.5.5, с
предназначение-жилище, апартамент който обект се намира в сграда № 5,
разположена в поземлен имот с идентификатор 02676.501.1957, с площ по
схема от 115,90 кв.м., находящ се в ***, общ.Банско, обл.Благоевград по КК,
одобрена със Заповед № РД-18-81/10.12.2009 г. на Изпълнителния директор на
АК, вписан с административен адрес: ***, ул. „***“ № **, ет.*, при съседни
самостоятелни обекти: на същия етаж-02676.501.1957.5.4., под обекта-няма,
над обекта-02676.501.1957.5.9 и 02676.501.1957.5.8, ведно със съответните
идеални части от общите части на сградата, като двата недвижими имота по
документ за собственост представляват първи жилищен етаж и полусутерен
от масивна сграда, разположена на уличната регулационна линия, построена
върху УПИ ІV-1957 в квартал 50 по плана на ***, целият имот с площ от 483
кв.м., която след смяна на предназначението на съществуваща едноетажна
10
жилищна сграда и съгласно Удостоверение за въвеждане в експлоатация на
обект, е с предназначение Хотел, Механа, Надстройка, същите
представляващи след преустройството самостоятелни обекти по смисъла на
чл.202 от ЗУТ, всеки от тях със застроена площ от по 113 кв.м. състоящи се
както следва: полусутерена - от рецепция за хотела и три самостоятелни стаи
със санитарни възли, първи етаж- коридор и три самостоятелни стаи със
санитарни възли и ведно с припадащите се идеални част от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседи по скица: улица,
УПИ ІІІ-1956, УПИ Х-1959, УПИ ІХ2480 и УПИ V-1962, всичките в квартал
50 по плана на ***.
Пред първоинстанционния съд са събрани показанията на свидетелите Б.
К. Ц., Г. М. С. и П. Л. Г..
Свидетелят Ц. установява, че първоначално къщата била на два етажа-
приземен и още един над него. В приземният етаж имало четири стаи, на
горния също четири стаи и кухненски бокс. Свидетелят установява, че през
2004 г. дъщерите на Г. О.-двете ищци по делото направили пристройка отгоре
над съществуващия гараж, който бил на нивото на приземния етаж и се
намирал от горната страна, откъм планината. От Г. знае, че всичко е направено
с парите на дъщерите му, едната от които е в чужбина.
Свидетелят С. установява, че е комшия на Г. О.. Къщата е строена от
родителите на Г. около 1954 г. и е представлявала приземен етаж и първи етаж
с по четири стаи на всеки етаж. През 1989 г. Г. построил пристройка откъм
западната страна, задния край на парцела. Направил и гараж откъм страната
на планината, залепен за сградата. Гаражът бил направен с тухли и бетонна
плоча отгоре. През 2004 г. била направена на мястото на гаража нова
пристройка.
Свидетелят Г. потвърждава установените от другите двама свидетели
факти, относно извършеното пристрояване.
При така установените факти, с обжалваното решение първостепенният
съд е приел неоснователност на всички предявени искове и ги е отхвърлил
изцяло.
При така установената фактическа обстановка въззивният съд
приема следното от правна страна:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК от
11
легитимирани да обжалват страни-ищците в първоинстанционното
производство и е насочена срещу валиден и допустим съдебен акт, подлежащ
на обжалване, съгласно чл.258, ал.1 ГПК. В този смисъл подадената въззивна
жалба е процесуално допустима.
На основание чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част. По
останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
Първият предявен иск е с правно основание чл.170 във връзка с чл.167,
ал.2 от ЗЗД, предявен от М. Г. О. и В. Г. Я. срещу „ОББ“ АД, Г. И. О., Р. А. О. и
Ц. С. Ц. за прогласяване недействителността на договорна ипотека,
обективирана в нотариален акт № 195, том І, рег.№ 1817, дело №
185/17.05.2007 г. на нотариус № *** на НК, поради неизвестност /неяснота/
относно собственика на имота и липсата на тъждество на имота и на
обезпеченото вземане.
Въззивният съд намира, че предявените срещу ответника Ц. С. Ц.
исковете за недействителност на договора за ипотека, по който той не е страна,
както на специалните основания по чл.170 от ЗЗД, така и на общото за всички
сделки основание по чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД, са недопустими по следните
съображения:
Не е спорно, че ответникът Ц. не е страна по договора от 17.05.2007 г.
Страни са само ответниците „Обединена Българска Банка“ АД, Г. И. О. и Р. А.
О..
Не е спорно, а и със събраните по делото доказателства се установява, че
след проведена публична продан с Постановление от 18.12.2017 г., влязло в
сила на 20.03.2018 г. на ответника купувач по публичната продан Ц. С. Ц., са
възложени ипотекираните в полза на банката имоти. Не е спорно, а и с
представеното удостоверение от ЧСИ В. Т. (л.155, том І от делото на ОС-
Благоевград) се установява, че ответникът Ц. е довнесъл в законоустановения
срок предложената от него цена на проведената от 06.11.2017 г. до 06.12.2017
г. публична продан по изпълнително дело № 270/2011 г.
Публичната продан е способ за принудително изпълнение на паричното
изпълняемо право, а постановлението за възлагане представлява едностранен
властнически акт на изпълнителен орган, с който приключва проданта и който
поражда вещноправни последици. Съгласно чл. 496, ал. 2 ГПК, от деня на
12
влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички
права, които длъжникът е имал върху имота, т.е. от влизането му в сила
постановлението за възлагане има вещноправно действие.
От горното следва, че влязлото в сила постановление, поражда
транслативен ефект по отношение на собствеността, независимо от наличието
или липсата на валидно учредена ипотека върху него.
Правната уредба на публичната продан се характеризира със
специалната и засилена защита на купувача по нея, като това е продиктувано
от обществения интерес. Разпоредбата на чл. 435, ал. 3 ГПК урежда кои лица
и на какви основания могат да обжалват постановлението за възлагане.
Същевременно, по силата на чл. 496, ал. 3, изр. първо ГПК, действителността
на продажбата може да бъде оспорвана по исков ред (независимо дали
постановлението за възлагане е било обжалвано по реда на чл. 435, ал. 3 ГПК),
само при нарушаване на чл. 490 ГПК и при невнасянето на цената. Извън тези
изчерпателно изброени и лимитирано уредени хипотези, не са предвидени
други способи за защита срещу постановлението за възлагане. Иск за
прогласяване нищожност на публичната продан и на постановлението за
възлагане е недопустим (така: определение № 28/23.01.2012 г. по ч. гр. д. №
497/2011 г. на ВКС, І г. о.). В тази връзка следва да се добави, че тъй като
публичната продан върху недвижим имот по чл. 483 - чл. 501 ГПК е уредена
като деривативен придобивен способ, транслативният й ефект не се проявява
срещу действителния собственик, когато е продаден чужд имот (арг. от чл.
496, ал. 2, изр. второ, чл. 499, ал. 1 ГПК); действителният собственик може да
защити правата си чрез иск за собственост.
Тази позитивно-правна регламентация на последиците на
постановлението за възлагане налага извода, че законодателят е установил
специална и засилена защита на купувача при публичната продан, чиито права
могат да отпаднат само в изрично уредените от закона хипотези.
Регламентацията е императивна и не търпи разширително тълкуване, поради
което извън основанията, предвидени в нея, проведена публична продан не
може да се атакува успешно.
По тази причина прогласяването на договорната ипотека, по която
ответникът Ц. не е страна, по никакъв начин няма да рефлектира върху
неговата правна сфера, доколкото дори и да се прогласи тази нищожност, то тя
13
не може да повлияе по никакъв начин върху настъпилия вече транслативен
ефект по отношение на собствеността.
Ето защо и първоинстанционното решение в частта на предявените
срещу ответника Ц. С. Ц. исковете за недействителност на договора за ипотека
на специалните основания по чл.170 от ЗЗД и на общото за всички сделки
основание по чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД, ще следва да бъде обезсилено като
недопустимо, съответно производството по тези искове следва да бъде
прекратено.
По отношение на така предявените искове с правно основание чл.170
във връзка с чл.167, ал.2 от ЗЗД срещу останалите трима ответници-страни по
процесния договор за ипотека. Исковете са допустими, но неоснователни, до
който краен извод е стигнал и първоинстанционния съд.
Учредената договорна ипотека, предмет на нотариалния акт, е изцяло
съобразена с формалните изисквания на чл. 167, ал. 2 ЗЗД.
Не е налице твърдяната неизвестност за личността на собственика,
доколкото в нотариалния акт, в който е обективиран процесния договор за
ипотека са посочени имената на кредитора и длъжниците и всички останали
данни, индивидуализиращи кредитора, както и единните граждански номера,
номерата на личните карти и постоянните адреси на основния и ипотекарния
длъжник, които са и собственици на имота, по отношение на който се
учредява ипотеката.
Не е налице и твърдяната липса за тъждество на имота.
Съдържащото се в текста на нотариалния акт от 17.05.2007 г.
индивидуализиране на обекта на ипотеката посредством посочване на
местоположението на ипотекираната масивната сграда, състояща се от първи
жилищен етаж и полусутерен в индивидуализиран с пл.№, № на квартал по
плана на ***, с граници, площ на терена и съседи, урегулиран поземлен имот,
посредством посочване и позоваване на разрешение на строеж за смяна на
предназначението и удостоверение за въвеждане в експлоатация и одобрен
архитектурен проект, удовлетворява изискването за форма, установено с чл.
167, ал. 1 ЗЗД.
Тъждеството се установява и с неоспореното от страните заключение на
СТЕ, съобразно което и след анализ на одобрените строителни книжа и
отразяването на имотите в КК на ***, влязла в сила след датата, на която е
14
сключен процесния договор за ипотека, се установява, че предмет на
ипотеката след одобряване на КК на гр. Банско със Заповед № РД-18-
81/10.12.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК са самостоятелни
обекти, находящи се в поземлен имот с идентификатор 02676.501.1957, както
следва: обект с идентификатор 02676.501.1957.5.5 (съществуващия
полусутерен от ипотекираната масивна сграда) и обект с идентификатор
02676.501.1957.5.9 (съществуващия първи етаж от ипотекираната масивна
сграда). Видно от разпита на вещото лице в проведеното на 16.01.2023 г.
открито съдебно заседание, разликата е само в квадратурите между
нотариалния акт и схемите по договорната ипотека. А със заключението си
вещото лице посочва, че разликата от 2,90 кв.м. в квадратурата на
полусутерена, съответно обект с идентификатор 02676.501.1957.5.5, вероятно
е резултат от неспазени строителни размери при изпълнение на
строителството на основната сграда или техническа грешка при измерване за
нанасяне в кадастралната карта. Разликата от 24.04 кв.м. в квадратурата на
първи етаж, е резултат от пристрояването и от погрешното включване на
площта на покрита тераса от самостоятелен обект с идентификатор
02676.501.1957.5.8.
Тази несъществена разлика в квадратурите обаче по никакъв начин не
води до липсата на тъждество на ипотекирания имот.
И по последното твърдяно основание за недействителност на ипотеката,
което е с правна квалификация чл.170 във връзка с чл.167, ал.3 от ЗЗД, което
се обосновава от ищците с твърдението, че те са съсобственици заедно със
своите родители на ипотекирания в полза на банката имот въз основа на
извършено от тях пристрояване и надстрояване, и не са дали съгласие и не са
подписвали договора за ипотека.
В съдебната практика, обективирана в решения постановени по реда на
чл.290 от ГПК-Решение № 96/02.08.2021 г., гр.д.№ 1841/2020 г. ВКС, ГК, ІV
г.о., Решение № 114 по гр.д. № 4370/2015 г., IV г.о., Решение № 147 по гр.д. №
3400/2018 г., III г.о., е прието, че съгласно чл. 167, ал. 3 ЗЗД ипотека може да се
учреди само върху имоти, които към момента на сключването на сделката
принадлежат на лицето, което я учредява, като това правило изключва
правната възможност лице, което не притежава правото на собственост върху
определен имот, да учреди валидно договорна ипотека върху същия имот.
15
Ипотека върху съсобствен имот може да се учреди и от съсобственик по
отношение на неговата идеална част от имота, а когато съсобственикът
ипотекира целия имот без съгласието на останалите съсобственици, за техните
идеални части ипотеката ще бъде нищожна съгласно чл. 167, ал. 3 ЗЗД, като за
идеалната част на съсобственика, учредил ипотеката, следва да се приложи
правилото на чл. 26, ал. 4, предложение последно ЗЗД, и сделката да се приеме
за действителна, като хипотезата на частична недействителност на ипотеката
не се засяга от неделимостта на ипотеката по смисъла на чл. 150, ал. 2 ЗЗД,
доколкото тази неделимост на ипотеката е по отношение на имота и на дълга и
означава, че разделяне на дълга и на имота след учредяване на ипотеката не
може да засегне ипотекарния кредитор, който има право да насочи
принудителното изпълнение върху целия имот (или върху ипотекираната
идеална част) за цялото вземане, независимо от стойността на имота, от
размера на обезпеченото вземане и извършеното разделяне и отчуждаване на
имота.
С оглед на горното следва да бъде отговорено на въпроса налице ли е
съсобственост на ипотекирания имот между ищците и техните родители-
ответниците по делото Г. и Р. О.и.
По делото и с приетите нотариални актове за собственост безспорно се
установява, а и между страните не се е спорило, че ответниците Г. и Р. О.и са
собственици само на първоначално съществувалата и закупена от тях с
дворното място едноетажна масивна сграда.
Тук следва да се отбележи, че е неоснователно и не почива на закона
твърдението на ищците, че техните родители са придобили само три от
съществуващите четири стаи на първия етаж на едноетажната къща,
постронена през 1951 г. и по този начин четвъртата стая е останала
съсобственост между родителите им и останалите наследници на баба им и
дядо им.
Стаята не представлява самостоятелен обект на правото, поради което и
не може да бъде годен предмет на прехвърлителна сделка, а ако такава бъде
извършена, то тя ще бъде нищожна. В случая наследодателите на В. О. и И. О.
не се легитимират като собственици на една стая от първи етаж на старата
къща, тъй като стаята не представлява самостоятелен обект на собственност и
не отговаря на законовите изисквания за такъв както към момента на
16
прехвърлителната сделка през 1981 г., с която стаята е изключена от договора,
така и понастоящем.
Съобразно приетото с Тълкувателно решение № 3/2014 от 28.06.2016 г.
на ВКС, ОСГК, ако към момента на сключване на сделката, реално
определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не
са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като
самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон
към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
Към 1981 г. е действала нормата на чл. 62 ЗТСУ /отм., но действал към
датата на сделката от 1981 г./, съобразно която правни сделки за прехвърляне
на реално определени части от сгради или жилища могат да се сключват само
ако обособените дялове или части отговарят на одобрен за това архитектурен
проект, удостоверено от специализираните органи на общинската
администрация. Правна невъзможност за обособяване на реално определена
част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) е налице, когато
при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде
одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част. Безспорно нито
към 1981 г., нито към настоящия момент е налице такъв проект, който да е
довел до обособяване на четвъртата стая на първия етаж в самостоятелен
обект.
Безспорно се установява, че след множество осъществени сделки както
между страните, така и между страните и трети за спора лица, двете им
дъщери-ищците по делото са станали собственици на дворното място.
Установява се, че следствие от извършеното пристрояване и надстрояване от
двете ищци въз основа на одобрени строителни книжа и разрешение за
строеж, са възникнали самостоятелни обекти на правото на собственост,
разположени на ниво 2, 3 и 4, съобразно Кадастралната карта на ***, които
обаче не са предмет нито на договора за ипотека, нито на настоящото
производство, поради което не следва да бъдат обсъждани.
Правилен е изводът на първоинстанционния съд, че двете ищци не са
станали съсобственици със своите родители на идеални части от полусутерена
и първия етаж на първоначално съществувалата масивна сграда, чрез
извършено от тях пристрояване и надстрояване, доколкото след извършването
им се е стигнало до увеличаване на площата на самостоятелни обекти на
17
собственост, за които не е спорно, че са собственост на техните родители Г. и
Р. О.и.
Според константната практика на ВКС, обективирана в редица решения,
постановени по реда на чл.290 от ГПК (мотивиите към ТР № 1/17.05.1995 г. на
ОСГК на ВКС, т.1, Решение № 47 от 25.02.2014 г. по гр. д. № 5425/2013 г., І
г.о., Определение № 314 от 15.04.2010 г. по гр. д. № 1603/2009 г., І г.о.,
Решение № 271 от 20.10.2011 г. по гр.д. № 1237/2010 г., ІІ г.о. и др.) и
формирана във връзка с тълкуването и прилагането на чл.97 ЗС, разпоредбата
намира приложение в хипотезите, при които към недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект на собственост, се пристрои или
надстрои несамостоятелен обект (изгради се отделно помещение, увеличи се
площта на съществуващи помещения и т.н.), увеличаващ размерите (площ,
обем) на самостоятелния обект на собственост. В този случай собственикът на
самостоятелния обект на собственост придобива и
пристроеното/надстроеното.
Когато носителят на право на строеж изгради пристройка, която е
функционално свързана със съществуваща преди суперфицията сграда и която
не представлява самостоятелен обект, собственик на пристройката
съгласно чл.97 от ЗС става собственикът на сградата, а не носителят на
суперфицията. В този случай пристройката представлява приращение към
главната вещ и следва собствеността на главната вещ.
Пак в този смисъл и Решение № 104 от 28.09.2022 г. по гр.д. №
2065/2021 г., Г.К., І Г.О. на ВКС, където е посочено: «В практиката на ВС и
ВКС последователно се приема, че когато една пристройка, изградена въз
основа на учредено право на строеж, не представлява самостоятелен обект
съобразно строителните правила и норми, отделна лична собственост върху
нея не възниква, а в този случай е налице присъединяване по чл.97 ЗС на
новопостроеното към съществуващата жилищна сграда, като собственикът на
сградата става собственик и на пристройката. В този смисъл е решение № 263
от 26.II.1985 г. по гр. д. № 24/85 г., I г. о., решение № 137 от 17.08.2010 г. на
ВКС по гр. д. № 3954/2008 г., II г. о., решение № 100 от 25.06.2014 г. на ВКС
по гр. д. № 4966/2013 г., I г. о., ГК, решение № 707 от 25.10.2010 г. на ВКС по
гр. д. № 48/2010 г., I г. о., решение № 778 от 16.11.2010 г. на ВКС по гр. д. №
1096/2009 г., I г. о. и др. Настоящият случай е точно такъв. Главната вещ,
18
представляваща едноетажна масивна сграда, състояща се от полусутерен и
първи етаж, построена през 1951 г. е старата сграда, а пристройката и
надстройката са инкорпорирани в нея. Затова въпреки учреденото право на
пристрояване и надстрояване, носителите на суперфицията не придобиват
самостоятелно право на собственост на пристройката и "надстройката"
/състояща се от стара и нова част/, тъй като новото строителство е
функционално свързано със старото и по силата на чл. 97 ЗС възниква единна
собственост върху всяко едно от жилищата - в сутерена и на първия етаж.
С оглед на гореизложеното въззивният съд приема, че след извършеното
през 2004 г. от двете ищци надстрояване и пристрояване върху съществуващия
гараж, разположен от югозападната страна на къщата, в полусутерена, сега
обект с идентификатор 02676.501.1957.5.5 и първия етаж, сега обект с
идентификатор 02676.501.1957.5.9, в тези два самостоятелни обекта на
собственост не е възникнала, нито отделна собственост върху пристроеното и
надстроеното, нито съсобственост, доколкото и по силата на
присъединяването по чл.97 ЗС, то става собственост на лицата, които към
този момент са били собственици на старата сграда, а именно Г. И. О. и
съпругата му Р. А. О..
Ето защо въззивният съд намира, че процесната ипотека е била учредена
само върху имоти, които при сключването на договора на 17.05.2007 г. са
принадлежали на лицата, които са я учредили, а именно родителите на двете
ищци-ответниците Г. И. О. и Р. А. О..
Поради горното и искът с правно основание чл.170 във връзка с чл.167,
ал.3 от ГПК се явява неоснователен и подлежи на отхвърляне.
По така подробро изложените съображения неоснователен се явява и
искът с правно основание чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД предявен от М. Г. О. и В. Г.
Я. срещу „ОББ“ АД, Г. И. О., Р. А. О. за прогласяване недействителността-
нищожността на договорна ипотека, обективирана в нотариален акт № 195,
том І, рег.№ 1817, дело № 185/17.05.2007 г. на нотариус № *** на НК, поради
липса на съгласие от всички собственици към момента на учредяването й, с
оглед безспорно установеното, че единствените собственици на така
ипотекираните имоти са Г. и Р. О.и.
Отделно от това налице е и друг аргумент за неоснователност на така
предявения иск.
19
В мотивите по т.ІІ, т.3 на Тълкувателно решение № 5/12.12.2016 г. по
тълк. дело № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК, е изложено, че "липсата на съгласие по
смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е тежък порок на сделката, който е налице,
когато волеизявлението е направено при т. нар. "съзнавана липса на съгласие"
/например – изтръгнато е с насилие, направено е без намерение за обвързване
– на шега, като учебен пример и др., когато е налице пълна липса на валидно
съгласие за сключването на договора./ Този тежък порок е непоправим и
непреодолим, поради което за да породи действие договорът трябва да бъде
сключен отново.", т. е. прието е, че за да е налице липса на съгласие по
смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД волеизявление трябва да е направено и в
същото време е нужно то да е направено в хипотезата на съзнавана липса на
съгласие.
Безспорно и с ангажираните от ищците доказателства, по делото не се
доказа главно и пълно съзнавана липса на съгласие, или изобщо липсата на
валидно съгласие за сключване на договора.
Гореизложеното обуславя и неоснователността на последния обективно
кумулативно съединен положителен установителен иск за собственост с
правно основание чл.124, ал.1 от ГПК, предявен от М. Г. О. и В. Г. Я. срещу Ц.
С. Ц. за установяване в отношенията между страните, че ищците са
собственици на 24.04/137.04 идеални части от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 02676.501.1957.5.9. с предназначение жилище, апартамент,
който обект се намира в сграда № 5, разположена в ПИ с идентификатор
02676.501.1957 с площ по схема 137.04 кв.м., находящ се в ***.
Предвид горното въззивният съд намира, че подадената от ищците
въззивна жалба е неоснователна, а поради съвпадане на крайните изводи на
двете инстанции, постановеното съдебно решение ще следва да бъде
потвърдено.
По отговорността за разноските в процеса:
При този изход на делото и неоснователност на въззивната жалба, на
въззивниците разноски не се дължат.
От въззиваемите страни разноски претендира ответника Ц. С. Ц. в
размер на сумата от 3 600 лв. с ДДС, заплатено адвокатско възнаграждение за
осъществено процесуално представителство пред настоящата инстанция,
удостоверено с договор за правна помощ и вносна бележка за извършен
20
превод на сумата. Същите му се дължат на основание чл.78, ал.3 от ГПК с
оглед отхвърляне на въззивната жалба. Неоснователно е възражението за
прекомерност на заплатеното адвокатско възнаграждение с оглед безспорната
фактическа и правна сложност на делото и положения от процесуалния
представител на тази страна труд във връзка с осъществената защита пред
въззивната инстанция.
Разноски пред настоящата инстанция за юрисконсултско
възнаграждение в размер на 300 лв. претендира и въззиваемата страна-
ответник „ОББ“ АД, които също му се дължат на основание чл.78, ал.3 от ГПК
и които своевременно са заявени още с отговора на въззивната жалба.
Водим от горното, Апелативен съд - София, 8-ми граждански състав
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА Решение № 900441/07.09.2023 г., постановено по гр.д. №
118/2019 г. по описа на Окръжен съд Благоевград, В ЧАСТТА, с която съдът е
отхвърлил предявените от М. Г. О. и В. Г. Я. срещу ответника Ц. С. Ц.
исковете за недействителност на основание чл.170 от ЗЗД във връзка с чл.167,
ал.2 и ал.3 от ЗЗД на договорна ипотека, обективирана в нотариален акт №
195, том І, рег.№ 1817, дело № 185/17.05.2007 г. на нотариус № *** на НК,
поради неизвестност /неяснота/ относно собственика на имота и липсата на
тъждество на имота, както и на основание чл.26, ал.2, пр.2 от ЗЗД, поради
липса на съгласие и прекратява производството по тях като недопустимо.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 900441/07.09.2023 г., постановено по гр.д.
№ 118/2019 г. по описа на Окръжен съд Благоевград в останалата му
обжалвана част.
ОСЪЖДА М. Г. О., ЕГН ********** и В. Г. Я., ЕГН **********, и двете
с адрес: ***, ул. „***“ № ** да заплатят на основание чл.78, ал.3 от ГПК на Ц.
С. Ц., ЕГН **********, гр. ***, бул. „***“ № **, вх.*, ет.* разноски направени
пред въззивната инстанция в размер на 3 600 лв. (три хиляди и шестстотин
лв.), а на „Обединена Българска Банка“ АД, ЕИК *********, със съдебен
адрес: гр. София, бул. „Витоша“ №4, ет.2, кантора 214, разноски в размер на
300 лв. (триста лв.)
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховен
21
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните при
условията на чл.280, ал.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
22