О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр. София, 19.07.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, II-Е въззивен състав в закрито съдебно заседание на деветнадесети юли през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
мл. съдия АДРИАНА АТАНАСОВА
като разгледа докладваното от младши съдия Атанасова ч.гр.д. № 9301 по
описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по жалба от 25.06.2019г.,
депозирана от „С.А.” ЕООД, ЕИК: ********, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя и едноличен собственик на капитала А.Х.П.ч срещу
определение № 531/24.04.2019г. на съдия по вписванията при Софийски районен
съд, с което е отказано заличаване на договорна ипотека, вписана под акт № 133,
том 23, дело № 18175/2007 г. на СВ – гр. София.
В жалбата се излагат съображения за неправилност и
незаконосъобразност на обжалваното определение. Навеждат се доводи, че мотивите
на съдията по вписванията не кореспондират с доказателствата по делото и
разпоредбите на действащата правна уредба.
Посочва се, че недвижимите имоти, върху който е
вписана договорната ипотека са придобити на основание чл. 718 ТЗ в резултат на
извършена от синдика в хода на открито производство по несъстоятелност на
дружеството, част от масата на несъстоятелността на което са недвижимите имоти,
продажба чрез пряко договаряне, която според жалбоподателят има последиците на
публична продан по ГПК, съгласно разпоредбата на чл. 717л, ал. 4 ТЗ.
Поддържа се, че с осъществяването на продажба чрез
пряко договаряне по смисъла на чл. 718 ТЗ, учредената върху имотите ипотека се
погасява, поради което и нейното вписване следва да се заличи.
Излагат се твърдения, че в случай на извършена продажба
чрез пряко договаряне по смисъла на чл. 718 ТЗ не се издава постановление за
възлагане и не участва съдебен изпълнител, а синдик, като в този смисъл се
поддържа, че вместо влязло в сила постановление за възлагане към молбата за
заличаване на ипотеката се представя вписан нотариален акт, а вместо
удостоверение от съдебен изпълнител се представя такова, издадено от синдика.
Моли се за отмяна на атакуваното определение на
съдията по вписванията за извършване на исканото заличаване.
Съдът, като се запозна с материалите по делото, намира
за установено следното от фактическа страна:
Частната жалба е подадена в законоустановения
едноседмичен срок и изхожда от лице, което има право и интерес от обжалването,
поради което е процесуално допустима.
Разгледана по същество същата е основателна.
Съгласно т. 6 от ТР № 7/25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС,
проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32 а, ал. 1 от
Правилника за вписванията се ограничава до това, дали актът подлежи на
вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в
Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните
предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон. Съдията по
вписванията не може да проверява редовността на акт, който изхожда от съда или
чието вписване е наредено от съда.
Следователно по смисъла на чл. 32 а ПВп съдията по
вписванията извършва проверка само дали акта отговаря на формалните изисквания
за вписване, респективно на изискванията за заличаване, и само ако същите не са спазени, се
произнася с определение за отказ.
В разпоредбата на чл. 175, ал. 1 ЗЗД законодателят е
предвидил, че с извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху
него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват.
С оглед на тази правна уредба в разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от Правилника за
вписванията /ПВ/ е регламентиран реда за заличаване на ипотеките върху
недвижими имоти, които са продадени на публична продан, като е установено, че това
се извършва по молба на купувача на имота, към която се представя влязло сила и
вписано в книгите за вписванията постановление за възлагане на недвижимия имот
и удостоверение, издадено от съдебния изпълнител, че купувачът не е поел
ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД.
Цитираната разпоредба дава рамките на проверката, която длъжностното лице от АВ
извършва при подадено искане за заличаване на вписана ипотека, включваща
въпросът дали е осъществено основанието по чл. 175, ал. 1 ЗЗД за погасяване на
ипотеката, т.е. дали е проведена публична продан на ипотекирания имот, която да
е приключила със съответния акт, който е влязъл в сила и е вписан в Служба по
вписвания, както и дали е налице пречката по чл. 175, ал. 2 ЗЗД за заличаване
на ипотеката, а именно: дали тя е запазена в резултат на постигнато съгласие
между ипотекарния кредитор и купувача, липса на която за целите на
охранителното производство по заличаване на вписания акт е предвидено да се
установява с удостоверение, издадено от съдебния изпълнител по чл. 19, ал. 2,
изр.2 ПВ. В цитираната норма от ПВ не са предвидени специални изисквания
относно формата и съдържанието на това удостоверение.
От доказателствата по делото се
констатира, че в конкретния случай недвижимите имоти, които са предмет на
договорната ипотека, учредена с нотариален акт № 164, том II, рег. №
8607, дело № 335/2007г. по описа на нотариус Ц.С., вписан под акт № 133, том
23, дело № 18175/2007г. на СВ-гр. София, не са продадени в хода на образувано
индивидуално принудително изпълнение по ГПК, а в хода на производство по
несъстоятелност на дружеството, част от масата на несъстоятелността на което са
недвижимите имоти, а именно "Т.С" ЕООД (в несъстоятелност), ЕИК ******,
което има характер на универсално принудително изпълнение, чрез извършена от
синдика продажба при пряко договаряне.
На основание чл. 717, ал. 1 ТЗ вещите и имуществените
права от масата на несъстоятелността се продават от синдика по реда, предвиден
в Глава 46 от ТЗ, който включва продажба чрез търг с тайно наддаване – уредена
в чл. 717а - чл. 717е ТЗ, продажба чрез търг с явно наддаване – уредена в чл.
717ж ТЗ, както и продажба чрез пряко договаряне – уредена в чл. 718 ТЗ.
Съгласно нормата на чл. 717л, ал. 4 ТЗ продажбата, извършена по реда на Глава
46 от ТЗ, има последиците на продажба при принудително изпълнение по реда на
ГПК, което включва и предвидена в чл. 175, ал. 1 ЗЗД такава, касаеща погасяване
на учредените върху продадения имот ипотеки. С оглед обстоятелството, че в
разпоредбата на чл. 717л, ал. 4 ТЗ не е предвидено, че уреденото с нея правило
се отнася само към някоя от продажбите, чрез които синдикът извършва
осребряване на имуществото на несъстоятелния длъжник, следва да се приеме, че
последното е приложимо по отношение на всяка една от тях, включително и по
отношение на продажбата на имот чрез пряко договаряне по реда на чл. 718 ТЗ. От
изложеното се обоснова извод, че с осъществяване от синдика на продажбата на
даден имот в хода на универсалното изпълнително производство по несъстоятелност
чрез пряко договаряне, учредените върху него ипотеки се погасяват по силата на
чл. 175, ал. 1 ЗЗД, което от своя страна е основание за заличаване на
вписването им по реда на чл. 19, ал. 2 ПВ, в който смисъл е и съдебната
практика, обективирана в определения, постановени по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК: определение № 221/27.04.2016 г., постановено по ч.т.д. № 67/2016 г. по
описа на ВКС, II ТО; определение № 5/06.01.2016 г., постановено по ч.гр. д. №
4561/2015 г. на ВКС, IV ГО.
Доколкото продажбата по чл. 718 ТЗ се осъществява чрез
сключване във формата на нотариален акт на договор от синдика с избрания
купувач, то за да се постанови заличаване на вписаната ипотека върху продадения
имот към молбата по чл. 19, ал. 2 ПВ купувачът е необходимо да представи не
постановление за възлагане, което при продажба по този ред не се издава, а
препис от нотариалния акт, обективиращ сделката за продажба, в чието съдържание
да е удостоверен и фактът, че същият е вписан в книгите за вписванията -
изисквания, които в настоящия случай са налице. Към молбата, по която е
образувано настоящото охранително производство, са представени нотариален акт
за покупко-продажба на недвижими имоти № 39, том X, рег. № 18237 от 27.12.2018 г., обективиращ
извършена от синдика на "Т.С" ЕООД (в несъстоятелност), ЕИК: ******
продажба чрез пряко договаряне със „С.А.” ЕООД, ЕИК ******** на процесните
недвижими имоти, включени в масата на
несъстоятелността на дружеството в несъстоятелност. От горепосочения нотариален
акт, приложен към молбата адресирана до СВ – гр. София, се установява и че
договорът за продажба е вписан в Службата по вписванията при Районен съд - гр.
София под акт № 96 с вх.рег. № 89572 от 27.12.2018г.
В хипотезата на продажба, извършена по който и да е от
начините, предвидени в Глава 46 ТЗ, синдикът е този орган, който осъществява
действията по изпълнението, т.е. има функции подобни на съдебния изпълнител в
уреденото в ГПК индивидуално принудително изпълнение, поради което и в неговата
компетентност е извършването на удостоверяване по реда на чл. 19, ал. 2, изр.2
ПВ на обстоятелствата по чл. 175, ал. 2 ЗЗД, в който смисъл е и постановеното в
цитираното определение № 5/06.01.2016 г. по ч.гр. д. № 4 561/2015 г. на ВКС, IV
ГО. В настоящото производство такова удостоверение, издадено от синдика на
"Т.С" ЕООД (в несъстоятелност), ЕИК: ****** е представено от
жалбоподателя-молител, като в същото се съдържа удостоверително изявление за
това, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по
реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД.
Представянето на разрешението от съда по несъстоятелността
за продажбата на имота, макар да е извършено от молителя, не е необходимо, тъй
като законодателят не е възложил на съдията по вписванията с изрична разпоредба
да извършва проверка за спазването на реда, по който купувачът е придобил
правата върху ипотекирания имот /в този смисъл виж т. 6 от Тълкувателно решение
№ 7/2012 г. на ВКС по тълкувателно дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС/, а и в
конкретния случай от съдържанието на представения нотариален акт е видно, че се
касае за продажба чрез пряко договаряне, сключена от синдик на дружество в
несъстоятелност.
В своята съвкупност горните обстоятелства обуславят
извод, че всички изисквания, предвидени в чл. 19, ал. 2 ПВ, за да бъде вписано
заличаването на договорната ипотека, учредена с нотариален акт № 164, том II, рег. № 8607, дело № 335/2007г. по описа
на нотариус Ц.С., вписан под акт № 133, том 23, дело № 18175/2007г. на СВ - гр.
София са изпълнени, поради което атакуваното определение от 24.04.2019 г. се
явява незаконосъобразно и следва да бъде отменено.
Водим от
горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ определение от 24.04.2019г.,
постановено от съдия по вписванията при Районен съд – гр. София, с което е
отказано да бъде разпоредено заличаването на договорна ипотека, вписана под акт
№ 133, том 23, дело № 18175/2007г. от 04.05.2007г. в Служба по вписванията при
Районен съд – гр. София, което заличаване е поискано със заявление вх. №
25040/24.04.2019 г., подадено от „С.А.” ЕООД, ЕИК: ******** чрез А.Х.П.ч, в качеството
му на управител и едноличен собственик на капитала на дружеството.
ДА СЕ ВПИШЕ в регистъра на Служба по
вписванията при Районен съд – гр. София ЗАЛИЧАВАНЕ на договорна ипотека, учредена
с нотариален акт № 164, том II, рег. № 8607, дело № 335/2007г. по
описа на нотариус Ц.С., вписан под акт № 133, том 23, дело № 18175/2007 г. в
Служба по вписванията при Районен съд – гр. София, което заличаване е поискано
със заявление вх. № 25040/24.04.2019г., подадено от „С.А.” ЕООД, ЕИК: ******** чрез
А.Х.П.ч, в качеството му на управител и едноличен собственик на капитала на
дружеството.
ВРЪЩА делото на съдията по вписвания при
СРС за извършване на поисканото със
заявление вх. № 25040/24.04.2019 г., подадено от „С.А.” ЕООД, ЕИК ******** чрез
А.Х.П.ч, в качеството му на управител и едноличен собственик на капитала на
дружеството, заличаване на договорна ипотека, вписана под акт № 133, том 23, дело
№ 18175/2007 г. от 04.05.2007 г.
Определението подлежи на обжалване пред ВКС в
едноседмичен срок от получаване на съобщението за изготвянето му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.