№ 736
гр. Добрич, 04.09.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДОБРИЧ, X СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети август през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Албена П. Колева
при участието на секретаря Боряна Тр. Х.ва
като разгледа докладваното от Албена П. Колева Гражданско дело №
20243230101900 по описа за 2024 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.310 , ал.1 , т.2 ГПК.
Предявен е иск от „РУСИЯ“ЕООД ЕИК ********* срещу ЗП Х. В. Н.
ЕГН ********** за опразване и предаване държането на наемно помещение в
село ** –Магазин за плодове и зеленчуци , магазин за железарски стоки и
склад към него с обща площ 500 кв.м , изграден в общинско място с площ
1640 кв.м , представляващо УПИ **
1/Обстоятелства по иска и отговора:
Твърдения на ищеца:придобил собствеността върху Търговски
комплекс в село **, представляваща Магазин за плодове и зеленчуци , магазин
за железарски стоки и склад към него с обща площ 500 кв.м
За едно от помещенията - склад с площ 130 кв.м бил сключен договор
за наем от 16.11.2016г. от продавача-ПК „Солидарност“ и ответника ЗП Х.
Н..Ищецът установил , че в склада се съхраняват торове и
препарати.Помещението било в изключително лошо състояние.Има сериозни
течове от покрива, счупени прозорци и много неподдържана и опасна
ел.инсталация.Вътре препаратите били нахвърляни на купчини.Много били
разпилени и на пода.Установил още много празни чували от препарати,
1
разхвърляни из цялото помещение.Складът не отговарял на изискванията за
съхраняване на препарати , нито договорът предвижда това. Ищецът поканил
ответника да опразни помещението, но това не било сторено - нито в
определения срок - 01.08.2023г. , нито към датата на исковата молба.
С отговора ответникът не взима отношение по изнесените в исковата
молба обстоятелства.
2/Правна квалификация- предявен е иск по чл.310,ал.1 , т.2 ГПК вр. с
чл.233,ал.1 ЗЗД.
Правни доводи на ищеца:договорът за наем е прекратен едностранно от
ищеца с изпратена до ответника нотариална покана и той дължи връщане на
наеманата вещ по прекратения договор.
Правни доводи на ответника:договорът за наем е вписан и остава в сила
спрямо приобретателя .Не е налице основание за разваляне на договора, тъй
като договорът е срочен и не може да се прекратява с едномесечно
предизвестие.
3/Между страните не се спори наличие на Договор за наем от 16.11.2016г. за
складово помещение , описано подробно в исковата молба в село **.Не се
спори , че наемното помещение е в държане на ответника.
4/Спорни въпроси:действащ ли е договорът за наем между страните по
делото ; прекратен ли е едностранно от ищеца;налице ли е основание за
предаване на държането наемната вещ.
Доказателствена тежест съобразно спорните въпроси:
В тежест на ищеца е да докаже:валидно прекратяване на договора за
наем от 16.11.2016г.
В тежест на ответника е да докаже възраженията си , че правата му
като наемател са противопоставими на ищеца като последващ приобретател
на процесното помещение.
По делото са представени писмени доказателства: нот. акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 87, том I, рег. № 789, дело 66 от 2023 г.;
договор за наем вписан в акт № 163, том VIII, рег. № 7216/16.11.2016 г.;
нотариална покана изх. № 4 от 28.07.2023 г., изпратена чрез Български пощи с
известие за доставяне; нотариална покана с изх. № 1 от 11.04.2024 г.,
2
изпратена чрез Български пощи.
В открито съдебно заседание страните поддържат становищата си.
Ответникът оспорва твърденията , че е получил представените с исковата
молба нотариални покани , както и че те доказват едностранното прекратяване
на договора от ищец.Твърди , че не ги е получил.
След като съобрази доводите на страните и обсъди доказателствата по
делото съдът намира от фактическа и правна страна следното:
По фактите:Няма спор ,че ищецът е собственик на Търговски комплекс в село
**, представляваща Магазин за плодове и зеленчуци , магазин за железарски
стоки и склад към него с обща площ 500 кв.м – представен е НА за покупко –
продажба № 87 , том I , дело № 66 от 13.04.2023г. на нотариус с рег.№160 на
НК , вписан под № 18 , том VIII, дело № 1175/2023г. на СВ Добрич.
Няма спор , че налице Договор за наем от 16.11.2016г. , вписан под №
132 , том XVIII/16.11.2016г. , сключен между Потребителска кооперация
„СОЛИДАРНОСТ“ ЕИК ********* с.** , общ.Добричка , представлявана от
Щ. И. Щ. и ЗП Х. В. Н. ЕГН ********** по отношение на 130 кв.м в ид.части
от сграда , цялата с площ 500 кв.м , построена върху имот с пл. №427 , парцел
**, представляваща СКЛАД от едно помещение.Срокът на договора е 13 г. ,до
01.11.2029г.
Ищецът представя две пощенски известия , оспорени от
ответника:1/първата на л.10 от делото , връчена на Д. С. без обозначение за
качеството / длъжността на получателя;втората , на 12, с отбелязване
-„отказана“.Получател и в двата случая е ответника, връчват се покани за
освобождаване на имота , тъй като ищецът заявява , че разваля договора за
наем , считано от 13.04.2024г. Ответникът заявява , че не е получавал такива
покани.
По правото:Доказано , че при придобиване на собствеността от ищеца
върху търговски комплекс, в който се намира процесното помещение - склад,
в село ** , е налице валиден договор за наем , сключен на 16.11.2016г., със
срок на действие от 01.11.2016г. до 01.11.2029г.
Договорът за наем е вписан в имотния регистър и приложима е
хипотезата на чл.237,ал.1 ЗЗД – при прехвърляне на недвижим имот
договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя , ако е бил вписан в
3
имотния регистър. В тази хипотеза се приема, че приобретателят е знаел или
поне е бил длъжен да знае за наличието на договор за наем, тъй като имотният
регистър е публичен и преди прехвърляне на имота приобретателят е следвало
да провери тези обстоятелства. Вписването осигурява най-пълна защита на
наемателя, тъй като договорът е противопоставим на приобретателя за целия
уговорен срок.Приобретателят встъпва в наемното правоотношение и
замества предишния наемодател ex lege, Спрямо останалите лица вписването
има оповестително действие.
Хипотезата на чл.237,ал.2, предл.първо , на която се позовава ищеца ,
касае договор за наем, който не е вписан в имотния регистър , но е с
достоверна дата.Тази хипотеза обаче е неотносима при наличие на
доказателства за вписан договор за наем.
Едностранното му прекратява е възможно , ако е предвидено в договора
за наем.
По отношение прекратяване на договора за наем са приложими-
VI.Допълнителни условия –„За неуредените въпроси се прилагат нормите на
ЗЗД и действащото законодателство“.По силата на чл.239 ЗЗД, ако договорът
за наем е без определен срок, е необходимо едномесечно предизвестие ; ако е
уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден.
Не се доказва по делото от представени известия от „Български пощи“ ,
че изявлението на ищеца за прекратяване на договора е достигнало до
ответника.В първия случай, не е съобщено дали Д. С./получател/ е служител
на ответника; във втория случай - не се доказва обстоятелството , че
известието е отказано.Тези документи са частни свидетелстващи и нямат
материална доказателствена сила.При направеното оспорване от страна на
ответника за верността на съдържанието , в тежест на ищеца е да докаже , че
отразените факти отговарят на действителността.Ищецът не ангажира
доказателства в тази посока.
Но и при това положение , следва да се счита ,че е налице валидно
волеизявление на ищеца с връчване на исковата молба за прекратяване на
договора за наем и предаване на наемната вещ.Едномесечният срок след
връчване на исковата молба по чл.131 ГПК е спазен.Договорът се счита
прекратен едностранно от ищеца и ответникът има задължението да предаде
вещта, в състояние , което отговаря на ползването , за което е наета.
4
Възраженията на ответника за защитното действие на вписването на
договора за наем за наемателя се споделят от съда , но предсрочното
прекратяването на договора за наем е възможно от приобретателя по общите
правила на ЗЗД.
Предвид изложеното искът е основателен и ще бъде уважен от
съда.Предвид изхода на спора и на основание чл.78,ал.1 ГПК в полза на ищеца
съдът присъжда сторените по делото разноски-30 лв. държавна такса.Няма
данни за заплатено адвокатско възнаграждение и съдът не присъжда такова.
С тези мотиви съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ЗП Х. В. Н. ЕГН ********** с.** , общ.Добричка , *** ДА
ОПРАЗНИ И ДА ПРЕДАДЕ на „РУСИЯ“ЕООД ЕИК ********* ** ,
общ.Добричка , *** , представлявано от П. И.П. държането върху недвижим
имот – СКЛАД с площ 130 кв.м , находящ се в Търговски комплекс в село
**,общ.Добричка , представляващ Магазин за плодове и зеленчуци , магазин
за железарски стоки и склад към него с обща площ 500 кв.м , изграден в
общинско дворно място –***
ОСЪЖДА ЗП Х. В. Н. ЕГН ********** с.** , общ.Добричка , *** ДА
ЗАПЛАТИ на „РУСИЯ“ЕООД ЕИК ********* ** , общ.Добричка , *** ,
представлявано от П. И.П. сторени разноски по гр.дело № 1900/2024г. по
описа на РС Добрич в размер на 30 лв. / тридесет лева/- платена държавна
такса.
Решението подлежи на обжалване пред ДОС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Добрич: _______________________
5