№ 5798
., 01.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 150 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ
при участието на секретаря ХРИСТИЯНА Р. РАЧЕВА
като разгледа докладваното от ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ Гражданско дело
.231110114546 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на М. И. А. срещу „.“ ООД, ЕИК .,
със седалище и адрес на управление в ., с която е предявен иск с правно основание чл. 55, ал.
1, предл. второ от ЗЗД, с който се иска връщане на сумата от 5860 лв., ведно със законната
лихва от 20.03.2023 г. до окончателно плащане на вземането.
Ищецът твърди, че през ноември месец 2022 г. видял обява в сайта imot.bg на къща
в ., в.з. „." - 258 кв. м. за цена от 295 000 евро. Свързал се чрез предоставения номер за
контакт със съпруга на управителя на дружеството съсобственик на къщата, както и
съдружник в същото, с цел иницииране на преговори за покупка на имот. Било му обяснено,
че се продава половината от къщата, като все още не били обособени самостоятелните два
обекта в нея. Цената /295 000 евро/ касаела именно един брой бъдещ обособен
самостоятелен обект в тази къща с площ от 258 кв. м., като към съответния момент
ответникът бил съсобственик на 1/2 идеална част от цялата сграда. Ищецът твърди, че на
09.11.2022 г. по електронната поща представителят на ответника му е изпратил следното
предложение за схема на плащане: 10 % от цента се заплаща при сключването на
предварителния договор; 30 % при издаването на „акт 14“; 30 % при прехвърлянето на
собствеността; 20 % при „акт 15“; и 10 % при получаване удостоверение за въвеждане в
експлоатация. След това на 21.11.2022 г. по електронната поща му била изпратена „разписка
за стоп капаро“. Заявява, че на 22.11.2022 г. страните подписали съответната „разписка за
стоп капаро“, като той предал на управителя на дружеството-съсобственик на имота сумата
3 000 евро. Твърди, че с „разписката за стоп капаро“ ответникът се задължил до подписване
на предварителен или окончателен договор относно недвижимия имот да не го предлага и
да не встъпва в преговори с други потенциални купувачи. Страните се уговорили, че ако не
сключат предварителен или окончателен договор за имота в срок до 22.12.2022 г. по
причина, за която купувачът не отговаря, то платеното „ стоп капаро“ се връща на купувача.
Освен това между страните било уговорено, че при отказ на купувача да сключи
предварителен или окончателен договор, продавачът задържа платеното „стоп капаро“ като
обезщетение. Поддържа, че на 16.12.2022 г. по електронната поща управителят на ответника
му изпратила проект на предварителен договор за покупко-продажба на имота. Твърди, че
към тази дата не е бил обособен самостоятелен обект на собственост, предмет на
уговореното между страните в документа, „разписка за стоп капаро“. Заявява, че проектът
1
на предварителен договор като съдържание не съответства нито със схемата на плащане,
предложена от ответника, нито с предложената цена, нито пък бил съпътстван с документи
удостоверяващи правото на собственост, както и скици, удостоверяващи обособяването на
самостоятелни обекти, поради което изложил своите несъгласия с договора в писмо до
ответника. На 22.12.2022 г. ответникът отговорил, че не счита неговите действия да са
довели до причина, заради която да не бъде сключен предварителния договор в указания
срок. Освен това на 09.01.2023 г. чрез електронно писмо до ответника ищецът поискал
връщане на дадената сума 3 000 евро по „разписка за стоп капаро“ поради несключване на
предварителен договор, именно по вина на ответника, а на 11. 01. 2023 г. ответникът е
отказал да върне сумата от 3 000 евро, като е заявил, че задържа като обезщетение. Твърди,
че искането за връщане на даденото договора представлявало и изявление за прекратяване
на договора, поради което правоотношението между страните е било прекратено, като
ответникът дължал връщане на сумата в размер на 5 860 лева, като дадена на отпаднало
основание, ведно със законна лихва от 20.03.2023 г. до окончателното плащане на
вземането.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от страна на
ответника. С него той оспорва предявения иск като неоснователен. Признава, че между него
и ищеца са се водили преговори за закупуването на имот с идентификатор ..2, находящ се в
., с площ от 258 кв. м., за цена 295 000 евро, както и че дружеството е било собственик на 1/2
идеална част от двуфамилна жилищна сграда с идентификатор ., находяща се в поземлен
имот с идентификатор ., ., м. в. з. „.“, ., че с започната процедура по обособяване на два
самостоятелни обекта в сградата, единият от които щял бъде придобит в изключителна
собственост от „.“ ООД, а именно самостоятелен обект в сграда с идентификатор ..2, както и
че „.“ ЕООД щяло да придобие изключителната собственост върху самостоятелния обект
преди датата на сключване на окончателния договор с купувача. Потвърждава, че на
22.11.2022 г. между М. А. и „.“ ООД с била подписана „разписка за стоп капаро“ във връзка
с подписването на която ищецът заплатил 3 000 евро като „стоп капаро“. Заявява, че е поел
единствено задължението до подписването на предварителен или окончателен договор
относно недвижимия имот да не предлага имота и да не встъпва в преговори с други
потенциални купувачи, което задължение било изпълнено, като обявата била свалена от
сайта, а ответникът отклонявал всички постъпили оферти. Между страните било уговорено,
че при отказ на купувача да сключи предварителен или окончателен договор, продавачът
задържа платеното стоп капаро като обезщетение. Твърди, че страните се договорили, че на
22.12.2022 г. е щял да бъде сключен предварителен договор, който не бил сключен поради
отказ на купувача. Твърди, че изготвения предварителен договор е бил изцяло съобразен с
договореното между страните, както че е бил налице самостоятелен обект, предмет на
договора. Оспорва да е налице разваляне на договора, тъй като такова изявление липсвало в
получения от ответника отговор от 09.01.2023 г., с който се искало връщане на сумата в
размер на 3 000 евро. Твърди, че има право да задържи сумата, доколкото същата е
заплатена във връзка с „разписка за стоп капаро“, по която ответникът е изпълнил
задълженията си, за разлика от ищеца, по чиято вина не бил сключен предварителен
договор. Оспорва ищецът въобще да е имал право на разваляне на сделката, доколкото не е
бил изправна страна по нея, а освен това не направил такова изявление. С оглед
гореизложеното, моли за отхвърлянето на предявения иск.
След като съобрази твърденията на страните и събраните доказателства,
Софийският районен съд направи следните фактически и правни изводи.
Съдът намира, че исковата молба е подадена от заинтересовано лице чрез надлежно
упълномощен процесуален представител и е придружена с документ за внесена държавна
такса в необходимия размер. Тя отговаря и на останалите формални изисквания на чл. 127 и
чл. 128 ГПК. При това положение исковата молба е редовна, а предявеният иск –
процесуално допустим.
Ищецът е предявил иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД, с който
се иска връщане на сумата от 5 860 лв., ведно със законната лихва от 20.03.2023 г. до
окончателно плащане на вземането. Дадената от ищеца квалификация на иска (по чл. 55, ал.
1, предл. трето от ЗЗД) не обвързва съда, а той служебно дава правилната правна
квалификация. Според твърденията в обстоятелствената част на исковата молба
2
предварителен договор между страните не е бил сключван. Приложената „разписка за стоп-
капаро“ няма характера на предварителен договор, тъй като не удовлетворява изискванията
за такъв. Макар и в нея да е посочен имотът, по отношение на който страните са водили
преговори, както и цената на даденото като „гаранция за сериозност на намерението“ стоп
капаро, в разписката не е посочена продажната цена на самия имот. За да се счита за
сключен един предварителен договор, съгласно правилото на чл. 19, ал. 2 ЗЗД, той трябва да
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Съществените
условия на договора за покупко-продажба са предметът на договора и продажната цена.
След като представената разписка не съдържа един от съществените елементи на договора, а
именно – продажната цена, тя не може да се счита за валиден предварителен договор.
Поради това съдът счита, че сумата е предадена на неосъществено основание – бъдещо
сключване на договор, и подлежи на връщане на основание чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД. В
този смисъл е съдебната практика, която настоящият съдебен състав споделя решение № 887
от 15.12.2009 г. на ВКС по гр. дело № 1598/2008 г., IV г. о.
По предявения иск в тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и
главно доказване: първо, воденето на преговори за сключването на предварителен и
окончателен договор за покупко-продажбата на самостоятелен обект в къща, находяща се в
., в.з. „.“; второ, заплащане на сумата в размер на 3 000 евро на ответника с оглед на
сключването на предварителния и окончателния договор. В тежест на ответника е да докаже
осъществяването на основанието, съответно наличието на договорно отношение, по което е
изправна страна.
Страните не спорят, а и от събраните по делото писмени доказателства се
установява, че на 22.11.2022 г. страните подписали „разписка за стоп капаро“. Между тях е
било постигнато съглашение за сключване на предварителен или окончателен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот. За гарантиране сключването на договор с
такъв предмет, ищецът е предал в полза на ответника сумата от 3 000 евро, чиято
равностойност по фиксирания курс на еврото (1.95583) се равнява на 5 867,49 лева, от които
ищецът претендира връщане на 5 860 лева. Това обстоятелство е отделено като безспорно с
доклада по делото.
Съгласно чл. 55, ал. 1 ЗЗД „който е получил нещо без основание или с оглед
неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне“. За да бъде уважен
предявеният иск, следва да бъде установено наличието на следните предпоставки -
разместване на определени материални блага в имуществената сфера на страните, като при
това имуществото на ответника да се е увеличило за сметка на намаляване имуществото на
ищеца, като това да е настъпило без наличието на годно правно основание за това или ако е
било налице такова, същото да е отпаднало или да не се осъществило.
Съдът намира, че платената сума от 3 000 евро „стоп капаро“ не представлява
задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД. Задатъкът служи за доказателство, че е сключен договора
и обезпечава неговото изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни
задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. В
случая предварителен договор не е сключен и не е поето задължение към ответника, което
да не е изпълнено и което да е основание от негова страна да задържи предадената сума.
Представеният като доказателство предварителен договор не е сключен – липсва подпис на
страните, обективиращ съгласието им. Предоставената сума е платена с оглед бъдещо
подписване на предварителен договор, а след като това не се е състояло - се явява дадена на
неосъществено основание. Нереализирането на правоотношението определя
неоснователността на задържането на полученото, поради което то следва да бъде върнато
на страната, която го е дала.
От друга страна, по делото безспорно се установи, че страните са определили срок
за сключване на предварителен договор за продажбата на имота /установен в двустранно
подписаната „разписка за стоп капаро“/, а именно – 22.12.2022 г.
Спорни между страните са фактите относно причината за неизпълнение на
постигнатото между тях съглашение за подписване на предварителния договор. Съществена
предпоставка за прилагане на хипотезата по чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД е сбъдването на
уговореното между страните отлагателно условие да не е настъпило, но несбъдването да не е
в резултат на действия на страната, дала имотната облага. В тази връзка са събрани гласни
3
доказателства чрез допускане на разпит на един свидетел. Макар предмет на договора да е
парична сума, която надвишава 5 000 лв., забраната по чл. 164, ал. 1, т. 3 от ГПК е въведена
относно установяване на договори на стойност по-голяма от 5 000 лв. Доколкото в случая не
се касае за сключен договор, тъй като до такъв не се е стигнало, е допустимо доказването на
съответните обстоятелства чрез свидетелски показания. Тези обстоятелства са свързани с
предмета на доказване и са необходими за изясняването на делото от фактическа страна,
поради което разпитът на свидетеля е допуснат.
Свидетелят Кочев твърди, че ищецът е изпълнил задълженията си и след
подписване на разписката е задвижил обособяването на самостоятелни обекти в кадастъра.
Веднага след обособяването им бил подготвен предварителен договор, който бил изпратен
на ищеца една седмица преди изтичане на уговорения срок. Ищецът не осъществил
необходимите обаждания и не направил корекции по предварителния договор, като в
последния ден същият е изпратил имейл с твърдения, че ответното дружество е неизправна
страна. Твърди, че ищецът не се е явил в уговорения ден за сключване на договора и това е
причината за несключването му. Заявява, че не знае да е имало кореспонденция между
управителя на ответното дружество и ищеца по повод проекта на предварителен договор.
Съдът не кредитира показанията на свидетеля, тъй като те не съответстват на
приложената като писмено доказателство по делото електронна кореспонденция /лист 12 до
20/. От нея е видно, че на 16.12.2022 г. след работно време е изпратен проект за
предварителен договор, който следвало да бъде съгласуван с банката, предоставяща кредит
на купувача и ищец по настоящото дело. С оглед на това на ищеца е било предоставено
твърде кратко време за консултиране по отношение на клаузите по договора. На 22.12.2022
г. ищецът е представил подробно своите съображения по представения проект и е изразил
несъгласието си с тях. От изявлението му е видно, че той е имал намерение да продължи
преговорите за сключване на предварителен договор и не се е отказал от същото. Отговор от
страна на ответника е получен на 22.12.2022 г. в 23:12 часа, с което ищецът е лишен от
възможността да бъде сключен договора в указания срок, като ответникът не е изразил и
готовност за продължаване на преговорите в съответствие с изразената от ищеца. Поради
това съдът намира, че ищецът не отговаря за причината за несключване на договора.
Съдът не споделя становището на ответника, че основанието, на което е получил
сумата, е за спиране на продажба на описания недвижим имот и за задължението му да не
встъпва в преговори с евентуални други купувачи до 22.12.2022 г., които задължения са
изпълнени, поради което има право да я задържи. Няма уговорки в разписката, че сумата
обезпечава изпълнението на други задължения във връзка с преговорите на страните, нито
че е друг вид плащане или обезщетение по договора. Поради това съдът приема, че е налице
депозит за заплащане на сумата по договор за покупко-продажба, какъвто обаче не е
сключен между страните, нито под формата на предварителен, нито под формата на
окончателен договор. Не се доказаха и твърденията на ответника, че сключването на
договора е станало невъзможно поради недобросъвестно поведение на ищеца. Ето защо
съдът прие, че сумата се явява дадена на неосъществено основание и подлежи на връщане от
ответника. Твърденията на ищеца са същите, но е поискано връщане на сумата поради
отпаднало основание. Тъй като квалификацията на иска, както и задължението да се
произнесе по премета на делото, определен с твърденията на страните, е задължение на
съда, то съдът не е обвързан с дадената от ищеца квалификация.
От събраните по делото доказателства, преценени в тяхната съвкупност, във връзка
едно с друго и в съответствие с твърденията на страните по делото, съдът счита, че
установени всички предпоставки за уважаване на предявения иск. Налице е разместване на
имуществени блага в сферата на страните, доколкото се установи престиране от ищеца на
процесната сума в размер на 5 860 лева на ответното дружество, като това е настъпило с
оглед на очаквано в бъдеще основание - сключване на предварителен договор и
впоследствие на окончателен договор с предмет процесния недвижим имот.
Въз основа на изложеното дотук, съдът приема, че искът по чл. 55, ал. 1, предл.
второ ЗЗД е изцяло основателен и следва да бъде уважен.
Поискано е присъждане на обезщетение за забава в размер на законната лихва от
датата на подаване на исковата молба. Тъй като задължението е парично, чл. 86 ЗЗД указва,
че се дължи обезщетение за неизпълнени в размер на законната лихва от деня на забавата.
4
Поискано е такова от датата на подаване на исковата молба в съда, поради което искането е
основателно и следва да бъде уважено.
Разноски. При този изход на делото на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на
ищеца следва да бъдат присъдени сторените от нея разноски в общ размер на 1 240 лева, от
които 1 000 лева заплатено адвокатско възнаграждение и 240 лева държавна такса.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „.“ ООД, ЕИК ., със седалище и адрес на управление: .. „.“ ., на
основание чл. 55, ал. 1, предл. второ от Закона за задълженията и договорите, да заплати на
М. И. А., ЕГН **********, с адрес: ., сумата от 5 860 лева – главница, представляваща
заплатена на неосъществено основание сума по изготвена на 22.11.2022 г. разписка за стоп
капаро, ведно със законната лихва от 20.03.2023 г. до окончателното ѝ изплащане.
ОСЪЖДА ответника „.“ ЕООД, ЕИК ., със седалище и адрес на управление: .. „.“ .,
да заплати в полза на ищеца М. И. А. ЕГН **********, с адрес: ., сумата от 1 240 лева,
представляваща разноски в първоинстанционното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчването му.
Служебно изготвени преписи от решението да се връчат на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5