№ 150
гр. Разград , 02.04.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на единадесети март,
през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
като разгледа докладваното от ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА Гражданско дело
№ 20203330101739 по описа за 2020 година
Депозирана е искова молба от Й. Г. В., който твърди, че на 30. 07.2015г. с ответника и
М.Г.М. / негова баба/ сключили договор за отдаване на земеделска земя под аренда № 17
том 3 per. № 1776 от 30.07.15г. на нотариус В. Тодорова, по силата на който ищецът - в
качеството си на земеделски производител /арендатор/ се задължил да обработвам негови и
техни земи срещу заплащане по 30 лв/дка за срок от 10 години.
На 04.12.2019.г с нот. акт № 1 т.2 peг. № 2720 по нот.д. № 169/2019г. на Ева Добрева баба му
М.Г.М. продала на ответника - неин син всичката си земеделска земя- 14,052 дка в
землището на с. Побит камък, ЕКАТТЕ 56890, съставляващи имот с идентификатор №
56890.49.86 в м.„Кольова даяма” с площ от 6,052 дка и имот с идентификатор № 56890.14.46
в м.„Келеми” с площ от 8,000 дка. , както и своята 1/3 ид. част от съсобствените ни ниви в
землището на с. Дянково, ЕКАТТЕ 24829 както следва: имот с идентификатор № 24829.16.4
в м. „Пунарлък” с площ от 26,4дка; имот с идентификатор № 24829.15.18 в м.„Аша
Екинлик”с площ от 24,999 дка.
На 23.12.2019.г по банков път ищецът изплатил на ответника сумата 1500лв., рента за две
стопански години.
На 02.06.2020г. ЧСИ Г. Стоянов му връчил официална покана, в която ответникът твърди,
че в качеството си на арендатор ищецът не е изплатил дължимото възнаграждение за 2017 и
2018г, като му давал 7-дневен срок да извърша дължимите арендни плащания, в противен
случай ще счита договора за развален. Със същата покана го уведомил за извършената
между него и баба му М.Г.М. сделка, както и за оттеглянето на даденото му от нея и него
пълномощно, заверено на 30.07.2015.г от Кмета на с. Дянково. Прекратяването на договора
обявено и в ОСЗ-Разград, считано от 09.06.2020г. Вследствие на тези действия на ответника,
1
при очертаването на обработваемите земи за следващата стопанска година обработваемите
от ищеца площи били намалени с 14,052 дка в землището на с.Побит камък и 34,256 дка в
землището на с. Дянково - общо 48,312 дка.
Договорът за аренда неправилно се третира от ответника като развален с неговото
едностранно писмено предизвестие. Съгласно чл. 27 т. 2 от ЗАЗ договорът за аренда се
прекратява при неизпълнение по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго.
От представения банков документ е видно, че на 23.12.2019г. ищецът е превел на ответника
еднократно сумата 1 500 лв. Съгласно подписаният между тях договор това е арендното
плащане за 2 години назад. Планщането е извършено за притежаваната от него земя в размер
на 17,133 дка в землището на с. Дянково по 43,76 лв/дка и е прието от него. За извършеното
прехвърляне на собствеността е съм уведомен едва на 02.06.2020г. с връчването на
официалната покана. До този момент е изплатил на ответника всичко по договора съгласно
правото му на собственост. Ето защо от негова страна не е налице неизпълнение по
договора и ответникът не може без причина едностранно да го прекрати. Неизправна страна
в отношенията им е той, което дава основание на ищеца да претендира за уговорената
между тях неустойка.
Съгласно чл.16 от договора за аренда, извършването на разпоредителни сделки с арендния
обект не прекратява договора, а правата и задълженията на арендодателите преминават
върху новия собственик. Следователно промяната на собствеността не води по никакъв
начин към промяна в 10 годишен договор. Предвид на това настъпват последиците на чл.17
от договора - арендодателят, прекратявайки договора предсрочно и по негово искане ми
дължи неустойка в размер на арендното плащане до крайния срок на договора. До
настъпване на 10 годишния срок има още 5 години. Лишавайки го от възможността да
обработва 48,312 дка земеделска земя х 30 лв/дка неустойката възлиза на 1449,36лв.
годишно или 7246,80 лв. за пет години.
Предвид изложеното и на основание чл.17 от договор за аренда във вр. с чл. 92 от ЗЗД моли
съда да осъди ответника да му заплати на основание чл.17 от Договора за аренда и чл.92 ЗЗД
неустойка в размер на 7 246,80 лв., ведно със законната лихва от 02.06.2020г. до
окончателното й изплащане, както и направените по делото .
Ответникът Й. Г. В. счита претенцията за неоснователна, а в условията на евентуалност, че
се дължи, то същата е прекомерна и прави възражение за намаляването й.
Ищецът е сключил процесния договор за аренда сам със себе си, тъй като притежава
пълномощно, в което е включено такова правомощие. Ответникът се съгласил на това
условие, тъй като ищецът е негов племенник и към периода на изготвяне на пълномощното -
30.07.2015г му е имал доверие. Твърди, че след изготвяне на пълномощното не получил
екземпляр от договора за аренда и за конкретните договорни условия, вкл. да договаря сам
със себе си, разбрал едва когато започнал да събира необходимите документи за неговото
прекратяване. Счита, че договорът е сключен при очевидно неизгодни за него условия и то в
2
пълно отклонение от това, за което е упълномощен.
Уговореният срок от 10 години и фиксираното арендно плащане общо в размер на
19635,30лв. за целия период на договора са неизгодни условия, тъй като арендното плащане
за целия срок на договора е 30лв./дка.
Друго неизгодно условие е, че договорът не предвижда и не урежда никакви хипотези на
прекратяване на договора при неизпълнение от страна на арендатора.Договорът можеше да
бъде прекратен само поради обективна невъзможност за обработване на земите, но не и при
хипотеза на виновно неизпълнение от страна на арендатора.
Най-голямата злоупотреба с неговото доверие е уговорената неустойка. Правомощие за
договаряне на такова условие той и майка му не са давали. Процесната неустойка по
никакъв начин не изпълнява обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Ищецът
е договорил условия само в своя полза и в техен ущърб. Установеният размер на
неустойката представлява средство за принуда и сплашване, при евентуално тяхно
освобождаване от облигационната връзка. Уговорената неустойка в чл.17 е нищожна на
основание чл.40 ЗЗД, тъй като ищецът се е договорил сам със себе си в негова вреда.
В условията на евентуалност, твърди, че неустойката е нищожна на основание чл.26 ал.1 от
ЗЗД, тъй като заобикаля закона и накърнява добрите нрави. Така като не са предвидени
обезщетителни и санкционни клаузи за хипотези за виновно неизпълнение от страна на
арендатора, както и за търсенето на договорна отговорност на същия, единствената
възможност да ищецът да прекрати облигационната връзка е по реда на ЗЗД и ЗАЗ. Това му
право, по същество се осуетява от предвидената неустойка. Така записаната неустойка,
бидейки позволено от закона средство, преследва непозволени цели, което е основание за
нейната нищожност.
Неустойката е нищожна поради накърняване на добрите нрави, тъй като ищецът да е
разполагал с правомощие за включване на неустойка, а нейният размер е непосилен, няма
предвидена аналогична хипотеза за неустойка при неизпълнение от страна на арендатора.
В условията на евентуалност, ако се приеме, че клаузата за неустойка е действителна,
твърди че е неоснователна. Договорът е едностранно прекратен, тъй като ищецът не е
извършил ежегодното арендно плащане в уговорения срок- 01.11. на съответната година.
Забавянето на плащането не може да бъде повече от 3 месеца. В противен случай
арендодателят може да прекрати договора. Плащане за стопанските 2017г. и 2018г. не е
извършвано съобразно уговореното в договора и посоченото в чл.28 ЗАЗ и поради това
договорът е прекратен.
Платежното нареждане от 23.12.2019г. в размер на 1500лв., с което ищецът твърди, че е
изправна страна не обосновава твърдението му. Ищецът твърди, че от НП не се установява,
че това плащане касае процесния договор и стопанските 2017г. и 2018г. Никъде в
3
платежното нареждане не се съдържа информация за това. На следващо място плащането не
е направено в рамките на предвидените от закона 3-месеца, считано от края на октомври на
всяка съответна година. За 2019 г. пък въобще липсва плащане.
Ответникът отрича ищецът да го е търсил за разговори и договорки за увеличаване на
арендното плащане на 43,76лв./дка.
В условията на евентуалност, ако съда приеме, че неустойка се дължи прави възражение за
прекомерност и за нейното намаляване. Що се отнася до акцесорната претенция за лихва,
твърди че същата е неоснователна за периода от 02.06.2020г. до завеждането на исковата
молба. Задължението за неустойка е уговорено като търсимо и след като няма определен
падеж, ищецът е следвало да отправи покана за плащане. Твърди, че такава покана не е
получавал, поради което не е в забава от 02.06.2020 г.
След събиране на представените по делото писмени доказателства, съдът установи следната
фактическа обстановка:
Наследници на Г. В. Г. са преживялата му съпруга М.Г.М. и двамата им синове: В.,починал
през 2017г. и Й. Г. В.. Ищецът Г. В. Г. е син на В., внук на М.М. и племенник на ответника.
На 30.07.15гц М.Г.М., В. Г.В. и Й. Г.В. са упълномощили ищеца за сключва договори за
наем и за аренда по отношение имоти №№016004,015018,149086 и 014046.
На 30.07.15г. ищецът като пълномощник на своите баба, баща и чичо е сключил договор за
аренда със себе си за притежаваните от неговата баба две ниви № 014046 /понастоящем
идентификатор №56890.14.46/ и №049086/понастоящем с идентификатор №
56890.49.86/,находящи се в землището на с.Побит камък и съсобствените, при равни права
/по 1/3ид.ч./ между неговите баба, баща и чичо ниви №015018/сега с идентификатор
№24829.15.18/ и №016004/сега с идентификатор №24829.16.4/, находящи се в землището на
с.Дянково.
Ищецът е уговорил 10 годишен срок на договора за аренда и арендно плащане от 30лв./дка.
В договора са посочени като основания за прекратяването на договора: използване земите не
по предназначение; при принудително отчуждаване на арендуваната земя за държавни и
обществени нужди и при трайна невъзможност на арендатора за обработва земите.
Уговорена е неустойка /чл.17/ само при прекратяване на договора за аренда по искане на
арендодателя, като размерът й е дължимите арендни плащания за остатъка на договора.
На 04.12.2019г. М.Г.М. е продала на ответника собствените си имоти № 56890.14.46 и №
56890.49.86, както собствените си по 1/3ид.ч. от имоти №24829.15.18 и №24829.16.4.
По делото е приложено преводно нареждане от 23.12.2019г. от ищеца към ответника за
сумата от 1500лв., рента.
4
На 02.06.20г. на ищеца е връчена нотариална покана от ответника за заплащане в 7 дневен
срок на дължимите ренти за стопанските 2017/2018г. и 2018/2019г. Със същата покана
ответникът е уведомил ищеца,че е встъпил в правата арендодателката М.Г.М., предвид за
извършената покупко-продажба.
На 12.06.20г. ответникът е депозирал в Службата по вписванията при РРС заявление за
вписване на едностранно прекратяване на договора.
За извършеното прекратяване на договора за аренда ищецът е уведомил и ОСЗ-Разград.
Въз основа на така установените факти, съдът направи следните правни изводи:
Ищецът претендира неустойка, поради едностранното прекратяване на договора за аренда от
страна на арендодетеля.
В чл.27 ЗАЗ изчерпателно са посочени основанията за прекратяване на договора.Съгласно
чл.27 ал.1 т.2 ЗАЗ договорът за аренда се прекратява при неизпълнение - по общия ред,
доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. За случая обаче е предвидено друго –чл.28 ал.2
ЗАЗ, в която норма забавата за плащане за повече от три месеца е въздигната от специалния
закон в особено основание за разваляне на договора. Нормата е специална и поради това
дерогира общата норма на чл.87 ал.1 ЗЗД, изискваща даване на подходящ срок за
изпълнение на длъжника, за да бъде развален договора поради неизпълнение. Законодателят
е преценил, че този подходящ срок е три месечен и е позволил тази отсрочка след падежа на
задължението за арендно плащане, при добър баланс в интересите на двете страни и
отчитайки спецификата на земеделското производство, в голямата си част субсидирано от
държавата. При положение, че последиците от забавата за повече от три месеца са ясно
разписани, няма място за разширително тълкуване като се наслагват тримесчния срок по
специалния закон и подходящия срок по чл.87 ал.1 ЗЗД за да бъде развален договора, респ.
да се иска развалянето му по съдебен ред. Наличието на чл.28 ал.1 ЗАЗ от една страна
освобождава кредитора от задължение да дава срок за изпълнение по чл.87 ал.1 ЗЗД и от
друга го принуждава да чака изтичането на този срок, за да упражни правото си да развали
договора.
По договора уговореното арендно плащане за всяка стопанска година е дължимо от 01
ноември на съответната стопанска година. От тази дата започва да тече и тримесечният срок
по чл.28 ал.1 ЗАЗ. Безспорно тримесечният срок за плащане на дължимата рента за
стопанската 2017/2018г. е изтекъл, а тримесечният срок за плащане на рентата за
стопанската 2018/2019г. е изтекъл на 01.02.2020г.
Ищецът твърди, че е платил на ответника дължимите ренти за двете стопански години на
23.12.2019г., поради което не може едностранно да прекрати на основание чл.27 ал.1 т.2 във
вр. с чл.28 ал.1 ЗАЗ, а същият следва да се счита прекратен едностранно по искане на
ответника. Фактът на плащане на рентата се оспорва от ответника. От представеното
5
платежно нареждане с дата 23.12.2019г. за сумата от 1500лв., дължима рента не може да се
установи за какъв период и за кои ниви е извършено арендно плащане. Договорното арендно
плащане е по 30лв./дка., а правата на ответника за стопанските 2017/2018г.и 2018/2019г. са
били за 17.133дка или по 513.99лв. за стопанска година, респ. 1027.98лв. за двете стопански
години. Ищецът твърди, че е платил по 43.76лв./дка., като не сочи факти и не представя
доказателства страните да са договаряли по-висок размер. За съда приложеният платежен
документ не удостоверява извършено арендно плащане за стопанските 2017/2018г. и
2018/2019г. Дори и да се приеме, че е налице плащане на 23.12.2019г., то безспорно
арендаторът е бил в забава за дължимата рента за стопанската 2017/2018г., поради което
арендодателят е имал възможността и се е възползвал от правото да развали едностранно
договора, като го прекрати поради виновно неизпълнение от страна на арендатора.
Прекратяването следва да е само по отношение правата на ответника по договора /за
17.133дка.-1/3ид.ч. от имоти 24829.15.18 и 24829.16.4/, които е притежавал през стопанските
2017/2018г и 2018/2019г., но тъй като междувременно е придобил собствеността над 50% от
арендуваните земи, същият е прекратил целия договор за аренда на основание чл.3 ал.4
ЗАЗ.
Ответникът твърди нищожност на клаузата за неустойка, уговорена от пълномощника в
негова вреда.
Това възражение съдът намира за основателно, тъй като е налице хипотеза по чл.40 ЗЗД –
когато ищецът се е договорил сам със себе си във вреда на представлявания.
За да е налице тази хипотеза е необходимо клаузата обективно да уврежда интересите на
представлявания, като не е задължително вредата да е настъпила, а е достатъчно да
съществува сигурност за нейното настъпване. Представителството по правило обслужва
интересите на представлявания, поради което при упражняване на представителната власт
представителят е длъжен да се ръководи изключително от тези интереси. В конкретния
случай клаузата за неустойка обслужва единствено интересите на арендатора-пълномощник,
като се увреждат интересите на арендодателите.
На следващо място предвидена е неустойка единствено в полза на арендатора и то при
негово виновно неизпълнение, тъй като единствената хипотеза, при която арендодателят
може да прекрати договора е при виновно неизпълнение на задължението за плащане на
дължимата рента в тримесечен срок от страна на арендатора. Целта на неустойката е да
обезпечи изпълнението на задължението и да служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват, а не обогатяване на виновната за
прекратяването на договора страна. Така определената неустойка противоречи и на добрите
нрави.
Съдът не споделя виждането на ответника, че с така уговорената неустойка се заобикаля
закона. "Заобикаляне на закона" е налице, когато с позволени средства се постига забранен
6
от закона резултат, като от значение е субективното отношение на страните по договора. За
да заобиколи една сделка закона, необходимо е и двете страни по нея да имат съзнание за
това - страните трябва да искат една цел, която законът им забранява, и за постигане на тази
цел използват друга сделка, която не е забранена.
Воден от гореизложеното, съдът намира иска за неоснователен.
С оглед изхода от спора се следват разноски само на ответника, чиито размер е 600лв.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Г. В. Г., ЕГН ********** против Й. Г. В., ЕГН ********** иск
за заплащане на сумата от 7246.80лв. договорна неустойка по чл.17 от договор за аренда
№17 т.3 рег.№1776/30.07.2015г. КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Г. В. Г., ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на Й. Г. В., ********** сумата от 600лв.
съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред РОС в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
7