РЕШЕНИЕ
гр.
София, 20.02.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
І ГО, 11-ти с-в, в открито заседание на двадесет и първи ноември две хиляди и седемнадесета година, в състав:
Съдия Вергиния Мичева-Русева
при
секретаря Диана Борисова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 20221
по описа за 2014 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени
са обективно съединени искове с правно основание чл.26 ал.1 пр.1 от ЗЗД във вр.
с чл.152 от ЗЗД, чл.26 ал.2 пр.5 от ЗЗД, чл.26 ал.1 пр.3 от ЗЗД, чл.27 пр.4 във
вр. с чл.29 от ЗЗД и чл.27 пр.6 от ЗЗД във вр. с чл.33 от ЗЗД, чл.34 от ЗЗД и
при условията на евентуално чл.108 от ЗЗД.
Ищцата
Б.С.Д. сочи, че е продала на ответника собствения си апартамент в гр.София, р-н
Слатина за сумата 20 000лв. Сочи, че купувачът не е заплатил продажната
цена. Пояснява, че е взела ипотечен кредит от „МКБ Ю.“ АД в размер на
13 000евро, които е ползвала за ремонт на жилището си. Взела е и 2000лв.
от различни други кредитни институции – Изи кредит, Профикредит, Джет кредит и
др. Кредитът от банката е бил обезпечен с ипотека върху жилището. Ищцата сочи,
че е заплащала редовно кредита си към „МКБ Ю.“ АД, но в един момент вече не е
успявала да погасява вноските си и е изпаднала в просрочие. Това е довело до
ежедневни обаждания и посещения от представители на кредитни институции, което
притеснявало ищцата и тя се чувствала в безизходица. В същото време ищцата е
работела като детска учителка с около 600лв. заплата, която не й стигала за
погасяване на заемите и за осигуряване на издръжката й за съществуване. Ищцата
мизерствала, не можела да си осигури физическото оцеляване, била сама, нямала
семейство на което да разчита за помощ. Тази ситуация принудила ищцата да
потърси начин за осигури финансови средства за съществуване като вземе поредния
заем. Отчаяна, ищцата се обърнала към ответника с молба за заем, за когото
разбрала от обява във вестник „Позвънете“. Свързала се с управителя на
ответника, който след като направил оглед на апартамента й, предложил да и даде
кредит в размер на 8 000лв. За обезпечаване на заема управителят на
ответника поискал ищцата да прехвърли на ответника собствеността върху имота си
чрез продажба, като я заблудил, че това ще бъде само формално, за да може той
да си гарантира връщането на заема, но тя си остава собственик на апартамента и
ще продължи да живее в него. Уверил я, че веднага след като му върне кредита,
той ще й прехвърли обратно собствеността върху апартамента. Ако ищцата не върне
кредита, то тогава уговорката е била че ответникът остава собственик на
апартамента и ще се удовлетвори от него. Страните се уговорили, че ищцата ще връща
кредита, като плаща на ответника 150лв. месечно и ще продължи да изплаща на
кредита към „МКБ Ю.“ АД в размер на 250лв. месечно. Сделката била изповядана,
като ищцата поучила от управителя на ответника сумата 8000лв. и с тази сума
погасила просрочените си задължения към кредитните институции. Ищцата
продължила да живее необезпокоявано в апартамента си, като започнала да заплаща
на ответника сумата 150лв. месечно и продължила да връща кредита към банката.
Това продължило до 21.11.2014г., когато ЧСИ Ч. извършил въвод в апартамента и
въвел във владение ответника. Ищцата останала на улицата без да има възможност
да си вземе личните вещи и документи. Ищцата признава, че до това се стигнало,
тъй като тя забавила плащането на няколко вноски. Ответникът влязъл във
владение на апартамента. Ищцата сочи, че няма къде да живее, не може да ползва
вещите си, които са в имота, няма средства да си закупи нови. Счита, че
покупко-продажбата на апартамента е недействителна на основание чл.152 от ГПК, на основание чл.27 във вр. с
чл.29 от ЗЗД /измама/, на основание чл.27 от ЗЗД /крайна нужда/, чл.26 ал.1 от ЗЗД /накърняване на добрите нрави/. Моли съда да признае договора за продажба
на имота за нищожен на някое от посочените основания. В случай, че съдът
приеме, че не е нищожен, при условията на евентуалност моли съда да го унищожи
като сключен при измама или крайна нужда. Моли също така съдът да отмени
нотариалния акт за продажба на имота и на основание чл.34 от ЗЗД да присъди
връщане на имота на ищцата. При условията на евентуалност предявява иск и на
основание чл.108 от ЗС за признаване ищцата като собственик на имота и
връщането на владението върху него. Претендира разноските по делото.
Ответникът
„Ф.и.“ ЕООД оспорва предявените искове. Твърди, че между страните не е имало
уговорка различна от записаното в нотариалния акт за продажба на имота.
Заявява, че цялата договорена продажна цена е платена на ищцата. Отделно от
това дружеството е погасило за своя сметка задълженията на ищцата към банката-кредитор,
заради които е била учредена договорната ипотека, както и е заплатило
разноските по заличаване на ипотеката. Заявява, че управителят не е знаел за затрудненото
финансово състояние на ищцата и е нямало как да се запознае с него, поради
което отрича да се е възползвал от него. Сочи, че не е лишавал ищцата от
жилището й, че тя е осуетявала въвода, а ответникът й е осигурил за своя сметка
друго жилище, което ищцата да ползва, като ответникът бил предплатил наема за
три месеца. Счита, че посочената в нотариалния акт цена не е много по-ниска от
пазарната. Оспорва твърдението на ищцата че е била в затруднено финансово
състояние, като посочва, че тя е отглеждала девет котки и е извършвала разходи
за участия в изложения на животни. Посочва ще ищцата умело е контактувала с
различни кредитни институции и е
сключвала кредитни сделки, от които си е набавяла парични средства. Освен това
е отчуждавала собствени недвижими имоти, от които си е набавяла парични
средства. Оспорва твърдяното несъответствие между двете насрещни престации,
като посочва че ищцата е придобила имота за сумата 65 558лв. чист от
тежести. Ответникът го е закупил обременен с ипотека и е погасил парични
задължения, в общ размер на 44 418,10лв. Освен това, така спестил разходи по извършване на публична
продан на имота, заради необслужени кредити към банки, заплатил е заличаване на
ипотеката. Сочи, че към момента на продажбата имотът е бил в много окаяно
състояние. В него са били отглеждани девет домашни котки без да им бъде
почиствано. Миризмата от котките се е била разпространила на няколко етажа от
сградата, а апартаментът се нуждаел от основен ремонт – нови замазки по стените
и пода, за да се отстрани пропитата в тях миризма. Оспорва твърдението че
ищцата е била измамена, като посочва че тя е дееспособна жена с висше
образование, която вече е участвала в няколко сделки по продажба на други свои
имоти и е наясно с последиците от продажбата. Оспорва всички искове, вкл. и
този по чл.34 от ЗЗД и чл.108 от ЗС и моли съда да ги отхвърли. Претендира за разноски. Съдът,
след като прецени събраните по делото доказателства, установи следното от
фактическа страна:
С
нотариален акт №61/27.**.2010г. на Нотариус Н.Г., рег.№ 47 от регистъра на НК
ищцата закупила апартамент №11 в гр.София, р-н Слатина, ул.“-********“ №** на 5
етаж, застроена площ от 59,70 кв.м., състоящ се от антре, всекидневна – столова
с кухненски бокс, една спалня, баня-тоалетна и тераса , ведно с мазе и
съответните общи части от сградата и правото на строеж за сумата 65 558лв.
Записано е, че имотът е закупен в груб строеж. Данъчната оценка на имота е била
65 558лв.
На
31.08.20**г. ищцата е сключила договор за ипотечен кредит с „МКБ Ю.“ АД.
Банката е предоставила кредит в размер на 13 000 евро, от които 10 000
евро превела за рефинансиране на задължения на ищцата към „БНП П.П.Ф.“ ЕАД, към
„С.к.к.г.“ АД, към „У.К.Ф.“ АД, към „ОББ“ и към „ДСК Практика“. Останалите 3000
евро са предоставени на ищцата за текущи нужди. За обезпечаване на кредита
ищцата е учредила договорна ипотека в полза на банката върху собствения си
апартамент №11. Кредитът е следвало да се върне за срок от 240 месеца, като
месечната вноска, съгласно погасителния план,
е средно **3лв. Съгласно оценката, възложена от банката за целите на
ипотеката, стойността на жилището е 55 200 евро.
С
нотариален акт №**7/13.**.2013г. на Нотариус Т., рег.№ 65 на НК ищцата продала
на ответника чрез управителя И.П.собственото си жилище-апартамент №11 за сумата
20 000лв. , която сума дружеството купувач се задължило да заплати на
продавача след подписването на нотариалния акт. Записано е, че владението върху
имота ще бъде предадено в деня на подписване на нотариалния акт. Данъчната
оценка на имота е била 71 119,30лв.
На
13.**.2013г. И.П.внесъл по сметката на ищцата в „МКБ Ю.“ АД сумите 4 725
евро и 5500евро. Като основание за превода е записано – покупко-продажба на
апартамент в София.
На
11.11.2014г. ЧСИ И. Ч., р-н на действие СГС, е изпратил на ищцата призовка за
доброволно изпълнение, с което тя е уведомена че на 21.11.2014г. в 10.00ч. ЧСИ
ще извърши въвод във владение на ответника в апартамента. Не се спори, че такъв
е бил извършен на посочената дата.
На
10.**.2014г. Ф.И.е заплатил по сметката на ищцата в ПИБ сумата
24 323,90лв. и сумата **3,39лв. Като основание за заплащане е записано –
погасяване на кредит на Б.Д.. На същата дата и в същата банка И.П.е внесъл
114,60лв. и още 30лв. за заличаване на ипотека на Б.Д.. Видно от справка на
службата по вписванията /л.86/ ПИБ е
правоприемник на „МКБ Ю.“ АД.
На
20.01.2015г. ответникът продал апартамента на Х.Й.и Т.Й.за сумата
30 000лв. Данъчната оценка на имота е била 72 075лв.
Назначената
и изслушана съдебна техническа експертиза дава заключение за пазарната стойност
на процесния имот към 13.**.2013г. /датата на процесната продажба/ в размер на
72 610лв. и към датата на изготвяне на експертизата /17.10.2016г./ 91 330лв.
Вещото лице не е правило оглед на апартамента. Оценката е изготвена въз основа
на метода на пазарните аналози. Оценката
е дадена за изцяло завършен и годен за живеене
апартамент с настилки от ламинат и гранитогрес. По твърдение на
ответника, след като ищцата напуснала жилището, подовите настилки са били
подменени, стените са били пребоядисани, поради което съдът не допусна
допълнителна експертиза, която да направи оглед на место, както и да работи по
данните от свидетелските показания /виж по-долу/. Последните са противоречиви и
не могат да бъдат ясна база за технически изводи.
През
20**г. и 2013г. ищцата получавала трудово възнаграждение в размер на 594лв.
Същата работи като главен учител в ЦДГ №** „З.“. Има висше образование и трудов
стаж от 19г. през 20**г. и съответно 20г. през 2013г.
Ищцата
е имала много кредитни задължения. Вземала е последователно заеми от банкови и
небанкови кредитни институции, като с получените средства е връщала получени
предходни заеми. Съдът изиска информация за паричните задължения на ищцата. За
анализиране на същите беше назначена и изслушана съдебно счетоводна експертиза.
Видно от заключението ищцата е получила следните кредити за периода 20**-2014г.
– по кредитор, дата на сключване на договора за кредит, размер на кредита и
срок за погасяване:
МКБ Ю. АД 31.08.20** 13 000,00 евро 01.09.2032
П.К.Б.ЕООД 06.09.20** 900,00 лева 06.08.2014
С.К.К.г. АД 05.11.20** 600,00 лева 05.11.2013
К. АД 15.08.20** 300,00 лева 30.11.20**
К. АД 28.**.20** 500,01
лева 28.08.2013
К. АД 09.10.2014 150,00
лева 08.11.2014
К. АД 30.10.2014 300,00
лева 29.11.2014
П.К.Б.ЕООД 06.09.2013 541,44 лева 06.08.2017
Би ен джи кредит' ООД 09.08.20** 400,00
лева 11.07.2013
Би ен джи кредит ООД 11.03.2013 800,00
лева 16.10.2013
БНП П.П.Ф.ЕАД 16.02.20** 2840,55
лева Погасен
БНП П.П.Ф.ЕАД 08.06.20** **00,00
лева Погасен
БНП П.П.Ф.ЕАД 20.09.20** 400,00
лева Погасен
И.А.М. АД 07.08.20** 300,00 лева 03.06.2013
И.А.М. АД 06.11.20** 400,00 лева 02.04.2013
И.А.М. АД 24.01.2013 600,00 лева 01.08.2013
И.А.М. АД 31.05.2013 900,00 лева 28.03.2014
През
периода 01-**.20**г. ищцата е получавала нетен /чист след данъци и осигуровки/ размер трудово
възнаграждение 490,49лв. , а за периода 01-**.2013г. – 527,92лв.
Съпоставяйки
вноските, които ищцата е правела месечно за погасяване на вноските си кредитите
с нетния размер на трудовото й възнаграждение за периода 20** - 2013г., вещото
лице установява с каква сума месечно е разполагала ищцата:
Период Извършени плащания Нетен размер на труд. Разполагаема сума,
по
кредити, лева възнаграждение,
лева
Януари 20** г. - 490,49 490,49
Февруари
20** г. - 490,49 490,49
Март 20** г. - 490,49 490,49
Април 20** г. - 490,49 490,49
Май 20** г. - 490,49 490,49
Юни 20** г. - 490,49 490,49
Юли 20** г. - 490,49 490,49
Август 20** г. 191,00 490,49 299,49
Септември 20** г. 347,91 490,49 142,58
Октомври 20** г. 1075,59 490,49 -585,10
Ноември 20** г. 667,92 490,49 - 177,43
Декември 20** г. **5,02 490,49 - 134,53
Януари 2013 г. 896,21 527,92 -368,29
Февруари 2013 г. 945,81 527,92 -417,89
Март 2013 г. 596,81 527,92 -68,89
Април 2013 г. 636,81 527,92 -108,89
Май 2013 г. 997,38 527,92 -469,46
Юни 2013 г. 6**,21 527,92 -134,29
Юли 2013 г. 437,81 527,92 90,11
Август 2013 г. 356,84 527,92 171,08
Септември 2013 г. 240,72 527,92 287,20
Октомври 2013 г. 395,72 527,92 132,20
Ноември 2013 г. 284,72 527,92 243,20
Декември 2013 г. 1165,72 527,92 -637,80
Следва
да се има предвид, че ищцата е извършила плащания по още три кредита към БНП
Париба - по договори за кредит от 16.02.20** г., 08.06.20** г. и 20.09.20** г.
Тъй като поради погасяване на задълженията кредитните досиета са унищожени,
информация кога и какви вноски е плащала по тях не е налична. Вероятно обаче
тези задължения са погасени от кредита, получен от „МКБ Ю.“ АД.
По
делото са събрани гласни доказателства. Разпитани са двама свидетели на ищцата
и един свидетел на ответника.
Св.
Е.Б., вуйна на ищцата, знае че ищцата е имала жилище, което тя и децата й са
посещавали през пролетта на 20**г. Спомня си, че жилището е било ново строителство.
Ищцата го е била купила със средства, които получила от продажбата на жилището
на родителите си. Апартаментът на ищцата бил малък, луксозно обзаведен. На свидетеля
направило впечатление , че теракотата била луксозна, в хола и в спалнята имало
паркет, много хубаво качество, вероятно дъбов. Апартаментът бил обзаведен с
нови мебели, дограмата била ПВЦ, бяла на цвят. Банята била с много хубави
теракотени плочки. На свидетелката направило впечатление, че входната врата на
болка била луксозна, отваряла се с чип, асансьорът бил луксозен, настилката
била от мрамор. От ищцата разбрала че била изхвърлена от жилището си, багажът й
бил изхвърлен в чували и откаран в една гарсониера в ж.к.“М.“. Били 32 чували,
които свидетелката и сина й пренесли на няколко курса. Това се случило през
зимата, в сняг и студ. Ищцата не е живяла в това жилище в
ж.к.“М.“, там бил само багажът й. За ищцата обяснява, че първоначално живеела с
родителите си, нямала свое семейство, нямала братя и сестри. В един момент и
двамата и родители се разболели и ищцата поела грижите за тях. Имала големи
разходи по лечението им и от този момент тръгнали лишенията и немотията.
Работела като детска учителка в детска градина и вземала заплата около 500лв.
Споделя, че ищцата й искала пари назаем, връщала ги в срок, но била в голяма
нужда. Знае, че ищцата била със задължения, вземала един заем , връщала
друг. Винаги е живеела много скромно.
Нямала кола, не ходела на екскурзии, скромно се обличала. След като се
преместила в новото си жилище, ищцата пак имала нужда от пари. Теглила кредит,
за да си купи нов телевизор. Свидетелката разбрала, че ищцата се била принудила
да ипотекира жилището си , защото дължала 8000лв. и не можела да си плаща
вноските. Била се разбрала с купувача да живее в жилището и постепенно да
изплаща вноските. Заради нуждата от пари заложила жилището си. На въпроса за
котките свидетелката посочва, че ищцата обича животните и гледа котки. Виждала
е две котки в спалнята. Знае, че са били някаква специална порода. Счита ,че
котките не са гледани по някакъв особен начин, тъй като ищцата е била с
ограничени възможности.
Св.Х.Н.познава
ищцата от 20**-2013г. , когато свидетелката работела в кафене в близост до
жилището на ищцата. Понякога ищцата идвала в кафенето да пие кафе и така се
запознали. Жилищният блок, в който ищцата живеела, бил ново и по-луксозно
строителство. Балконите били стъклени, входната врата се отваряла с чип.
Апартаментът на ищцата бил в доста добро състояние. Подът бил покрит с килим.
Самият под бил с мрамор . Апартаментът бил много добре подреден и обзаведен. Знае,
че ищцата е работела в детска градина, нямала свои близки и два пъти в
седмицата идвала в кафето да пие кафе. Знае също , че ищцата била зле
финансово. Апартаментът й бил ипотекиран, не можела да се справя. Взимала бързи
кредити и била притеснена финансово.
Свидетелката си спомня, че през зимата на 2013г. заедно с ищцата пиели кафе.
Ищцата отворила вестник „Позвънете“ и търсила обяви за работа или за кредити.
Намерила обява за пари на кредит. Свързала се по обявата и разбрала, че трябва
да заложи апартамента си, за да получи кредит. Свидетелката знае, че ищцата
заложила апартамента си срещу 8000лв. Не знае дали е получила някаква сума, тъй
като покрила някои от задълженията си по другите кредити. Знае, че след залагане
на жилището ищцата останала да живее в него около година с уговорката, че всеки
месец ще връща пари и ще си изплаща ипотеката. Знае, че ищцата плащала за
известно време, но тъй като не получавала никакви документи че плаща, спряла да
плаща. Ищцата работела в детска градина и получавала заплата около 500лв. Била
много зле финансово и не й оставали никакви пари, защото плащала ипотеката и
малките кредити и била финансово притеснена. Свидетелката не знае ищцата да е
ходила на екскурзии, почивки, да си е купувала дрехи. Ходела на работа с
градския транспорт. В края на 2014г. ищцата й казала, че е изгонена от жилището
си и са сменили патрона. След около 2-3 месеца свидетелката предоставила на
ищцата стая в къщата й под наем. В момента ищцата живеела при нея. Знае, че
ищцата е имала котки- 3-4, като не знае дали са били обикновена порода или специална.
Св.В.П.работел
като процесуален представител на ответника през 2014г. и в това качество
присъствал на въвода във владение на апартамента в р-н Слатина с ЧСИ И. Ч..
Ответникът се бил снабдил с изпълнителен лист
за принудителен въвод във владение на апартамента. На въвода присъствали
ЧСИ Ч., И. П., свидетеля, един представител на РУ и един ключар. При отварянето
на жилището се почувствала силна неприятна миризма. Оказало се, че има пет
котки във всички помещения. Имало котешки фекалии и урина по подовете. По стените също имало
зацапвания. Състоянието на апартамента
било много лошо. Подовите настилки и стените били в ужасно състояние. В
коридора имало теракот, във всекидневната паркет, в стаята бил друг вид
настилка, но не помнел. Апартаментът бил обзаведен, но мебелите не го
впечатлили. Не си спомня какъв е бил телевизора. Спомня си, че ЧСИ дал срок на
лицето, което обитавало жилището да се изнесе.
Патронът на вратата бил сменен, а за пазач бил назначен И. П..
Във
връзка с изясняване на обстоятелството дали и колко котки е отглеждала ищцата,
същата е дала обяснения по делото. Ищцата уточнява че е отглеждала 4 котки в
апартамента. Разходите й за отглеждането им са били около 50лв. месечно. Участвала
е и в изложби за домашни любимци. Почиствала е жилището си и не е имало
оплаквания.
Управителят
на ответника И.П.също е дал обяснения по делото . Заявява, че не е рекламирал
дейността си във вестници като в-к „Позвънете“. Занимава се с покупко-продажба
на имоти. Не е давал кредит на ищцата. Тя пожелала да си продаде имота, тъй
проявил интерес, договорили се за цената и той го купил. Намерили се по
телефона, от общи познати.
Въз
основа на така възприетата фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
По
предявените искове за установяване недействителността на сделката за покупко-продажба
на процесния апартамент. Предявени са в условията на евентуалност няколко
основания, които съдът ще разгледа последователно.
По
твърдяната нищожност по чл.152 от ЗЗД. Съгласно тази разпоредба съглашение, с
което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено
кредиторът ще стане собственик на вещта, както и на всяко друго съглашение, с
което се уговаря предварително начин за удовлетворяване на кредитора, различен
от това , предвиден в закона, е недействително.
Ищцата
твърди, че договорът за покупко-продажба е сключен за да прикрие договор за
заем, като уговорката е била ищцата да върне заетите от ответника парични
средства, а той да й прехвърли обратно собствеността върху имота. Ответникът
оспорва това твърдение, като твърди, че е закупил имота на посочената в
договора цена и не е имал други уговорки с ищцата.
Както
е изяснено в решение № 461/16.01.20** г. по гр. д. № **06/2010 г. на IV г. о.
на ВКС, при фидуциарната сделка, с която се прехвърля собственост, за да се
създаде обезпечение на кредитора, страните не желаят прехвърлянето, а
преследват друга юридическа цел - заобикаляне на забраната за предварително
уговаряне на начин на удовлетворение на кредитора, различен от предвидения в
закона. Този порок води до нищожност на сделката поради противоречие със
забраната по чл. 152 ЗЗД, като за
установяване на заобикалянето на закона са допустими всички доказателствени
средства, предвид което ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 6 ГПК за симулативните
сделки не намира приложение. Когато страната твърди, че сделката
за прехвърляне на имот е сключена в нарушение на чл. 152 ЗЗД за обезпечение на
заем, тя следва да установи съществуването на заемното правоотношение.
Съдът
не намира опора в доказателствата по делото, която да сочи, че между страните е
имало различна от заявената в договора за покупко-продажба уговорка. Липсват
доказателства за прикрито съглашение – договор между страните, разписки за
ежемесечно заплащани от ищцата на ответника вноски за връщане на заем.
Действително св.Б.съобщава за такава уговорка между страните, но информацията
за нея е получена от самата ищца. Дори и ищцата да е имала различно намерение и
представи от изразеното в текста на договора, то ответникът чрез управителя не
се установи да е имал намерение да й върне жилището. Видно от справката в
имотния регистър, същият се занимава с покупко-продажба на имоти. Св.П. също
установи, че е представляват ответника и в други принудителни въводи във
владение. Т.е. анализът на доказателствата по делото не установява, че
действителната воля на страните по договора за покупко-продажба е била чрез
обещанието за прехвърляне на собствеността да се обезпечи връщане на заетата от
ищеца сума в нарушение на забраната по чл. 152 от ЗЗД, което да обуслови
нищожност на договора на основание чл. 26 ал. 1 от ЗЗД. Единственият аргумент в
подкрепа на прикрита сделка за заем е обстоятелството, че след сключване на
договора ищцата е продължила да живее в жилището 11 месеца, след което е била
принудително изведена от него. Този факт обаче може да има и други обяснения и
само въз основа на него не може да се приеме, че ищцата безспорно е установила
прикрито съглашение за заем. Тази претенция е неоснователна и следва да се
отхвърли.
Във
връзка с твърдяната симулация на договора за покупко-продажба на имот, като
такъв прикриващ договор за заем – чл.26 ал.2 пр.5 от ЗЗД следва да се съобрази
следното: съдебната практика приема, че „сключеният договор е привиден, когато
страните са се съгласили, че няма да си дължат посочените престации. Ако
страните са се съгласили, че няма да си дължат нищо, симулацията е абсолютна, а
ако са се съгласили, че ще си дължат друго, симулацията е относителна. В тежест
на страната, която претендира, че сделката е привидна, е да докаже симулацията,
а в тежест на страната, която претендира, че съществува прикрито съглашение, е
да докаже неговото съдържание. В отношенията между страните привидността на
договора, сключен в писмена форма не може да се доказва свободно със
свидетелски показания. Съгласно чл. 164, ал. 2 ГПК свидетелски показания може
да бъдат допуснати от съда с изричното съгласие на насрещната страна, поради
което при сключването на привидната сделка или по-късно страните съставят
"обратно писмо", в което, според естеството на договора, признават
или неговата привидност, или прикритото съглашение. Обратното писмо доказва
симулацията в отношенията между страните и по тази причина доказването на
симулацията със свидетели не е необходимо. Симулацията обаче може да бъде
доказана пред съда със свидетелски показания и при наличието на т.нар.
"начало на писмено доказателство" - документ, който не е
"обратно писмо", тъй като не доказва симулацията. Този документ може
да е случаен и е без значение към кого е адресиран (напр. писмо до трето лице),
но трябва да изхожда от страната или да удостоверява нейно изявление пред
държавен орган, което прави симулацията вероятна. Документът "начало на
писмено доказателство" не доказва симулацията, а вероятното й
съществуване, той е основание да бъдат допуснати свидетелски показания, чрез
които симулацията може да бъде доказана“ /така Решение № 163 от 15.06.2011 г.
на ВКС по гр. д. № 1536/2009 г., IV г. о., ГК/ .
По
делото не е представен контр летр, не е представено начало на писмено
доказателство, че волята за продажба не е била налице, поради което съобразно и
в съответствие със съдебната практика от представените писмени доказателства по
делото не може да се направи извод, че волята за продажба е симулативна и
прикрива воля за заем, поради което не може да се твърди, че извършената сделка
прикрива заем. Тази претенция също е неоснователна.
Следващото
повдигнато основание е нищожност на договора поради накърняване на добрите
нрави –чл.26 ал.1 пр.3 от ЗЗД.
Съгласно
практиката на ВКС „Противоречието с добрите нрави се свързва с нарушаване на
морални, неписани норми на обществения живот от гледна точка на които е морално
недопустимо сключеният договор да породи съответните правни последици.
Нееквивалентността на престациите, когато има като резултат нарушаването на
такива норми по посочения начин, обуславя нищожност на договора поради
противоречие с добрите нрави“ - така решение № 153 от 24.07.2015 г. на ВКС по
гр. д. № 3014/2014 г., III г. о., ГК , решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по
гр. д. № **08/2009 г., III г. о., ГК
В
случая имотът е продаден за сумата от 20 000лв. при средна пазарна цена за
такъв тип имот 72 610лв. и данъчна оценка 71 119,30лв. Разликата между
продажната цена и действителната стойност на апартамента е повече от три пъти. Действително,
при изповядване на сделката за продажба апартаментът е бил ипотекиран в полза
на банка, но стойността, която ответникът е заплатил на банката година по-късно,
за да погаси задължението на ищцата и да заличи ипотеката е общо
24 601,89лв. Няма доказателства, че за тази година между продажбата и
заличаването на ипотеката ищцата да не е продължавала да погасява кредитното си
задължение. А междувременно и цената на жилището се е покачила спрямо цените на
сходни имоти. Събраните по делото доказателства сочат, че ищцата е била в
изключително затруднено финансово състояние. Изплащала е ипотечен заем, както и
други заеми, които е взела за обзавеждането на жилището си. Същото е била
закупено в груб строеж и е разбираемо необходимостта от значителни средства за
завършването му. Установи се също, че ищцата е имала вече дългове, натрупани от
времето, когато е полагали грижи за родителите си. Наложило се е да продаде голямото
жилище на родителите си и да си закупи по-малко такова. Не е разчитала на помощ
от свои роднини или близки, защото е нямала такива. Получаваното от нея ниско
възнаграждение, въпреки отговорната професия, която има и дългия професионален
стаж, не и е позволявало да се справи финансово с всички разходи. Ищцата е
вземала заеми, за да връща предходни такива. Стойностите от ССЕ сочат, че
задълженията й към финансовите институции са били по-високи от приходите й. Не са
отразени разбира се разходите за храна, отопление, електричество, облекло и
други такива. В състояние на изключителна затрудненост, ищцата се е принудила
да продаде жилището си на изключително занижена цена, която е била платена директно
на банката по договора за кредит. Твърдението на ответника, че сумата
20 000лв. е действителната цена на жилището, тъй като ищцата го била
закупила на цена 65 558лв., но чисто от тежести, докато той го закупил с
ипотека, не може да бъде прието. Ищцата е закупила жилището в груб строеж,
което за да стане обитаемо е изисквало допълнително влагане на средства до
завършването му в готовност за обитаване. Ипотеката е обезпечавала невисок
спрямо стойността на апартамента по размер кредит от 13 000 евро, който
ищцата е частично погасила с цялата получената от продажбата сума от
20 000лв. Жилището е ипотекирано само няколко месеца преди процесната
сделка. Банката го е оценила на 55 200 евро. Платената сума е несъразмерна
на стойността на закупения апартамент. Ответникът се е възползвал от
затрудненото състояние на ищцата, като така е действал в противоречие на
добрите нрави. С оглед на изложените
съображения, съдът счита, че е морално недопустимо така сключения договор да
породи своите правни последици и същият е нищожен поради противоречие с добрите
нрави.
Тъй
като гледаните от ищцата котки породиха много възражения и коментари по делото,
съдът намира, че следва накратко да засегне и този въпрос. Ищцата признава, че
е отглеждала четири котки в жилището си, както и че е участвала с тях с конкурси. Ответникът твърди, че ищцата
е отглеждала девет котки, участвала е с тях в конкурси, можела е да си позволи
този разход, поради което не следва да се счита, че била в тежко финансово
състояние. Св.П. видял пет котки при въвода в апартамента, св.Д.говори за 3-4
котки. Съдът е склонен да даде вяра на ищцата, че е отглеждала четири котки. Това
обаче няма особено значение, тъй като отглеждането на домашен любимец не може
да се разглежда като хоби за богатите или заможните хора. Проявата на
милосърдие и грижата за животните не е порок или поведение, което да е укоримо.
Още повече че професията на ищцата е свързана с полагане на грижи за другите.
Тя няма семейство или близки хора, поради което е естествено желанието й да се
грижи за живи същества, да влага усилия в тяхното отглеждане и възпитание и да
ги сподели с останалите любители на домашни любимци на съответните конкурси.
Ищцата не е пътувала по екскурзии, нямала е автомобил, не е купувала луксозни
дрехи. Отглеждането на котките е нейна потребност и съдът не намира, че има
основание да приеме това за луксозен разход.
С
оглед основателността на иска за признаване нищожност на договора за
покупко-продажба на апартамента поради противоречие на добрите нрави,
останалите евентуално предявени искове за унищожаване на сделката поради
сключването й при измама и крайна нужда няма да бъдат разгледани.
Претенцията
по чл.34 от ЗЗД. Съгласно текста на тази разпоредба когато договорът бъда
признат за нищожен или бъде унищожен , всяка от страните трябва да върне на
другата, всичко което е получила от нея. Правото на възстановяване по нищожните
сделки възниква от получаване на изпълнението и не се влияе от момента на
съдебното прогласяване на нищожността. Съдебното решение има установително
действие, но не е елемент от фактическия състав на чл. 34 от ЗЗД. При нищожност
на сделката, поради противоречие на закона, е налице начална липса на
основание, а даденото от страните подлежи на връщане по правилото на чл. 55 ал.
1, предл.1 от ЗЗД /виж и т. 7 от ППВС № 1/79 г. /. Поради констатираната
нищожност на договора за продажба на процесното жилище всяка от страните следва
да върне това, което е получила. Престациите са разменени на 13.**.2013г.
Ищцата е получила 20 000лв. , а ответника – апартамента. Тъй като
апартаментът вече не е в патримониума на ответника – продал го е преди вписване
на исковата молба, в хода на процеса ищцата претендира неговата равностойност.
Искането е основателно. Ответникът е получил апартамент на стойност 72 610лв. и
толкова следва да върне на ищцата. Тъй като се дължат насрещни престации в
пари, които трябва да се изпълнят едновременно, след влизане в сила на
съдебното решение, то съдът следва да извърши служебно компенсация на двете
насрещни задължения до размера на по-малкото от тях. Така ответникът остава да
дължи на ищцата сумата от 52 610лв. Сумата се дължи ведно със законната
лихва от датата на поискването – подаването на исковата молба в съда -16.**.2014г.
Искането
за отмяна на нотариалния акт, с който е оформена процесната сделка за покупко-продажба
на апартамента е неоснователно, тъй като не се касае до констативен нотариален
акт. Ефектът на отмяната на нотариалния акт в случая се постига с вписването на
влязлото в сила съдебно решение, с което се признава за нищожен договора за
покупко-продажба по силата на чл. 11, б. "а" вр. чл. 4, б. "а"
от Правилник за вписванията.
Евентуално
предявеният иск по чл.108 от ЗС не следва да се разглежда, тъй като съдът вече
се произнесе по искането по чл.34 от ЗЗД.
По
разноските:
Ищцата
претендира разноски по списък в размер на 3500лв. такси и депозити. Претендира
се адвокатско възнаграждение на основание чл.38 от ЗА.
Ответникът
претендира адвокатски хонорар в размер на 6000лв.
На
основание чл.78 ал.1 от ГПК с оглед основателността на предявения основен иск,
на ищцата се следват изцяло направените от нея разноски в размер на 3500лв. по
списък, неоспорен от ответника. Претенцията за присъждане на адвокатско
възнаграждение при условията на чл.38 от ЗА е неоснователна, тъй като по делото
липсват доказателства, че процесуалните представители са оказвали на ищцата
безплатна правна помощ. Договор за процесуално представителство в този смисъл
не е представен.
При
този изход на делото, ответникът няма право на разноски.
Воден
от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА
за установено по отношение на „Ф.И.“
ЕООД, ЕИК *******, че сключеният между него и Б.С.Д., ЕГН **********
договорът за покупко-продажба на недвижим имот от 13.**.2013г., обективиран в
нотариален акт № **7 т.ІV, рег.№ 9022 дело № 655/2013г. на НотариусС.Т. , рег.№
65 на НК при СРС, е нищожен поради накърняване на добрите нрави.
ОСЪЖДА
„Ф.И.“ ЕООД да заплати на Б.С.Д. на
основание чл.34 от ЗЗД сумата 52 610лв. ведно със законната лихва от 16.**.2014г.
до окончателното изплащане , като ОТХВЪРЛЯ
претенцията за присъждане на по-висок размер.
ОСЪЖДА
„Ф.И.“ ЕООД да заплати на Б.С.Д. на основание чл.78 ал.1 от ГПК сумата 3500лв.
разноски по делото, като ОТХВЪРЛЯ претенцията
за присъждане на адвокатско възнаграждение на основание чл.38 от Закона за
адвокатурата.
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователни исковете на Б.С.Д. против „Ф.И.“ ЕООД за признаване на сключения между тях
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.**.2013г. за нищожен на
основание чл.26 ал.1 пр.1 от ЗЗД във вр. с чл.152 от ЗЗД, и на основание чл.26
ал.2 пр.5 от ЗЗД.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия: