Разпореждане по дело №216/2014 на Окръжен съд - Благоевград

В закрито заседание в следния състав:

Производството е по чл.435 и сл. от ГПК.

С постановление за възлагане на недвижим имот от 15.09.2014 г. по изп.д. № 1135/2014 г. по описа на ЧСИ Росен Сираков с рег. № 812 и район на действие ОС – К., на обявения за купувач с протокол от 12.09.2014 година от проведена публична продан на недвижим имот Д. Р. В. от Г. К., е възложен недвижим имот, подробно описан в постановлението.

Недоволен от постановлението за възлагане на недвижимия имот е останала С. В. Й. от Г. К., която го обжалва като незаконосъобразно. Във връзка с това развива следните съображения: разгласяването на публичната продан не било извършено по надлежния начин, тъй като в обявлението за изнасяне на имота, съдебният изпълнител описал, че същият е изпълнен на етап „груб строеж”. По подобен начин бил описан имотът и в обжалваното постановление за възлагане. Видно от удостоверение № 44 от 19.10.2009г., изд. от Главния архитект на О. К., гореописаният недвижим имот, който се намирал на трети жилищен етаж в жил. сграда, построена в поземлен имот с идентификатор №40909.108.232, бил въведен в експлоатация, считано от 19.10.2009г. При извършването на описа, съдебният изпълнител се бил запознал със степента на завършеност на процесния недвижим имот, но в нарушение на чл. 467, ал, 1, т.3 от ГПК не бил извършил подробно описание на имота, като това обстоятелство „степен на завършеност „груб строеж” било намерило отражение при разгласяването и провеждането на публичната продан. Съдебният изпълнител не бил описал недвижимия имот съгласно действителното му състояние, към момента на публичната продан, което като краен резултат довело до по-нисък интерес от евентуалните купувачи и на практика наддаването при публичната продан не било навършено надлежно и имотът не бил възложен по най-високата предложена цена. На следващо място, обжалваното постановление за възлагане от 15.09.2014г. било незаконосъобразно, тъй като наддаването при публичната продан не било извършено надлежно, поради обявената първоначално ниска цена, при провеждането на трета поред публична продан на процесния недвижим имот. При всяка нова публична продан съдебният изпълните намалявал началната цена на имота, без да излага мотиви и аргументи за това. Това обстоятелство предопределило и крайния резултат от наддаването, който бил в размер на само 46 399 лева. Тази цена била значително по-ниска от обичайните параметри за цена на апартамент с подобна площ, степен на завършеност и локация. Съгласно разпоредбите на чл. 494 от ГПК, при две поредни публични продани, които не са постигнали целения резултат, трета такава можело да се извърши, но при правилата на първа публична продан. Съдебният изпълнител следвало да започне отначало цялата процедура, с изключение на изготвяне на „Опис" на недвижимия имот. При всяка трета публична продан, която се явява и първа такава по смисъла на чл. 494 от ГПК, ЧСИ трябвало да определя начална цена за нея. По отношение на тези действия законодателят препратил към разпоредбата на чл.468 ГПК, изискваща определяне на пазарна стойност на обекта, която ще бъде основа за продажната, предвидена в размер на 75%. Всяка трета /първа по смисъла на ГПК/ публична продан, ЧСИ бил изготвял протокол за определяне на нова начална цена, но не спазил изискванията на закона при определяне на началната цена. Вярно е, че в тази връзка бил изготвян надлежно протокол, но в същия оценката на имота спадала каскадно за всяка поредна продан без посочване на конкретни причини и обосноваване от страна на ЧСИ. Цените били определяни произволно, без да било ясно какви са мотивите за това. Липсата на проявен интерес към имота можело да се дължи, че същият не бил описан по надлежния ред в действителната му степен на завършеност, но независимо от това липсата на интерес към имота не можело да окаже влияние върху стойността му и да оправдае драстичната обезценка. Правомощието на съдебния изпълнител за определяне на цената на имота следвало да бъде изпълнено, като се вземе предвид състоянието на имота, неговото местонахождение и пазарна стойност към момента, за да могат ла бъдат постигнати целите заложени в ГПК. В противен случай безразборното определяне на начални цени водело до злоупотреби и продажби на имоти на цени в пъти по - ниска от реалните, а това не била целта на принудителното изпълнение. С оглед на гореизложеното жалбодателят считал, че са налице нарушения при определяне началната цена на имота, които довели до ненадлежно провеждане на наддаването при трета по ред публична продан. Не била спазена законовата процедура при определяне първоначалната цена чрез предхождащо надлежно установяване на неговата реална пазарна стойност, което да доведе до гарантиране целите на изпълнението, а именно при наддаването да се получи максимално висока продажна цена, за да се удовлетвори кредитора и по този начин да се стигне до погасяване на дълга. По изложените съображения жалбодателят моли окръжния съд да отмени постановление за възлагане на недвижим имот от 15.09.2014г., издадено по изп. д. № *1135 от ЧСИ Росен Сираков, рег. № 812.

От взискателя по изп.дело „Б. Д.” Е., Г. С. са подадени писмени възражения, с които частната жалба се оспорва като неоснователна. Било видно от материалите по изпълнителното дело, че ЧСИ е спазил всички срокове и изисквания на закона във връзка с насрочването и обявяването на публична продан на недвижимия имот, както и определянето на цената. На следващо място, наведените в жалбата доводи не попадали в нито една от хипотезите по чл. 435, ал.3 ГПК за обжалване на постановлението за възлагане от страна на длъжника. Поради тези съображения моли жалбата да се отхвърли като неоснователна.

От ЧСИ Р.Сираков са изложени мотиви по обжалваното действие, в които се изразява становище, че жалбата е недопустима. Сочи се, че наддаването при публичната продан е извършено надлежно и имуществото е възложено по най-високата предложена цена. Видно от протокол от 12.02.2014 година за обявяване на постъпилите наддавателни предложения за продавания имот, било постъпило едно наддавателно предложение от лицето Д. Р. В. с предложена цена в размер на 46 399 лева, при начална такава от 46 391.40 лева. Поради липса на други наддавачи и с оглед редовността на наддавателното предложение, същият бил обявен за купувач. Нямало други наддавателни предложения, поради което проданта била извършена надлежно и имотът бил възложен по най-високата предложена цена. Предвид това счита извършените действия били законосъобразни.

Окръжният съд, за да се произнесе, взе предвид следното:

Жалбата е допустима, подадена в срок и от лице, имащо интерес от обжалването. Разгледана по същество е неоснователна.

Изпълнително дело № 1135/2014г. по описа на ЧСИ Росен Сираков с рег. № 812 и район на действие ОС – К. е образувано по молба на „Б. Д.” Е. и изпълнителен лист от 08.04.2014г., изд. въз основа на Заповед № 337/05.04.2013 г. по ч.Г.д. № 582/2013 година на Кърджалийския районен съд за парично вземане срещу С. В. Й. и К. Й.. В хода на производството, принудителното изпълнение е било насочено срещу недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда, с предназначение „жилище” - апартамент с идентификатор 40909.108.232.1.20, сплощ 78,700 кв. м., находящо се в Г.К., У. „., разположен на третия стаж на секция "А" на масивна жилищна сграда с търговскипартер, построена в поземлен имот с идентификатор №. ведно с избено помещение №, със светла площ3.50 кв.м, с адм.адрес: Г. К. У. „., № , бл. секция . .3, ап..

Първа публична продан на посочения имот била проведена от 21.10.2013г. до 21.10.2013г. при обявена начална цена в размер на 75 345.00 лева, представляваща 75% от пазарната стойност на имота в размер на 100 460 лв., определена от ЧСИ въз основа на назначена оценителна експертиза, и обявена за нестанала с протокол от 22.11.2013г. Нова публична продан била проведена от 24.01.2014г. до 24.02.2014г. при начална цена в размер на 60 276.00 лева, представляваща 80% от началната цена по първата публична продан, която е 75% от пазарната стойност на имота, обявена за нестанала с протокол от 25.02.2014г.

Въз основа на молба на взискателя В. № 4519/19.03.2014г., с констативен протокол от 20.03.2014г. ЧСИ назначил извършването на нова оценка на имота, като вещото лице дало нова пазарна стойност в размер на 77 319 лева. Новата публична продан на имота била проведена от 28.04.2014г. до 28.05.2014г., при начална цена в размер на 57 989.25 лева, представляваща 75% от посочената оценка, като проданта била обявена за нестанала с протокол от 29.05.2014г. При новата публична продан, проведена от 11.08.2014 година до 11.09.2014 година, с обявена начална цена в размер на 46 391.40 лв., представляваща 80 % от началната цена в размер на 75% от оценката, постъпило едно наддавателно предложение, от лицето Д. Р. В. С протокол от 12.09.2014г. последният е обявен за купувач на имота за сумата от 46 399.00 лева. С постановление от 15.09.2014г., на основание чл. 496 ГПК имотът е възложен на обявения купувач.

При така установените данни, следва да се приеме следното: съгласно разпоредбата на чл.435, ал.3 от ГПК, длъжникът може да обжалва постановлението за възлагане поради това, че наддаването при публичната продан не се е извършило надлежно или имуществото не е възложено по най-високата предложена цена. От това следва, че разгласяването на публичната продан и извършването на опис на имота не подлежат на съдебен контрол, тъй като не попадат в хипотезите на посочената разпоредба, което не налага обсъждане по същество на доводите за допуснати нарушения при провеждането им.

На следващо място, доводът, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно, е неоснователен. Изложените съображения, които по съществото си касаят пазарна стойност на недвижимия имот, по която са извършени третата /първа/ и последна публична продан, са неотносими към изискванията за надлежно извършено наддаване. Последните се съдържат в разпоредбите на чл. 489 - чл. 492 ГПК. В тази връзка не се установява при проведената от 11.08.2014г. до 11.09.2014г. публичната продан, при която имотът е продаден, наддаването да е проведено в нарушение на посочените разпоредби. Установява се по изпълнителното дело, че при провеждане на тази публична продан се е явил един наддавач, който е подал писмено наддавателно предложение, предложил е цена, по-висока от определената начална такава, съответно – бил е обявен от ЧСИ за купувач освен като единствен участник в проданта, но и с валидно наддавателно предложение. Определянето на първоначалната цена на всяка една от продажбите е станало в съответствие с правилата по чл. 485 вр. чл. 468 и чл. 494, ал.2 ГПК, като преди първата и третата /първа/ публична продан, ЧСИ е определил пазарната стойност, респ. началната цена въз основа оценка на ВЛ –лицензиран оценител на недвижими имоти. Що се отнася до самия размер на определената пазарна стойност /определена от жалбодателя като неоправдано занижена/, доколкото не е предвиден съдебен контрол при определянето й, какъвто се предвиждаше с разпоредбата на чл. 362, ал.1 ГПК /отм./, то и липсва законово основание за преразглеждането й по съдебен ред.

Имайки предвид изложеното, следва да се постанови решение, с което да се остави без уважение жалбата на С. В. Й. срещу постановление за възлагане на недвижим имот от 15.09.2014г. по изп.дело № 1135/2013г. по описа на ЧСИ Р.Сираков, с рег. № 812 и район на действие ОС – К., като неоснователна.

Ето защо и на основание чл.437, ал.4 от ГПК, Окръжният съд

Р Е Ш И :

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалбата на С. В. Й. от Г. К., У. „. № , В. А, .3, ап., ЕГН * против постановление за възлагане на недвижим имот от 15.09.2014 година по изп.д. № 1135/2013 г. по описа на ЧСИ Росен Сираков с рег. № 812 и район на действие ОС - К., с което на Д. Р. В. от Г. К., ЕГН * е възложен следния недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда, с предназначение „жилище” - апартамент с идентификатор 40909.108.232.1.20, сплощ 78,700 кв. м., находящо се в Г.К., У. „., разположен на третия стаж на секция "А" на масивна жилищна сграда с търговскипартер, построена в поземлен имот с идентификатор №40909. ведно с избено помещение №, със светла площ3.50 кв.м, с адм.адрес: Г. К. У. „., № 6, бл. секция. .3, ап.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

Председател: Членове:1. 2.