№ 12902
гр. София, 01.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 148 СЪСТАВ, в публично заседание на
първи април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:СТОЙЧО Т. ПОПОВ
при участието на секретаря ЦВЕТЕЛИНА ИЛ. ПАВЛОВА
като разгледа докладваното от СТОЙЧО Т. ПОПОВ Гражданско дело №
20241110112136 по описа за 2024 година
Съдът е сезиран с предявени от „Софийски имоти“ ЕАД срещу С. П. Б.
кумулативно обективно съединени положителни установителни искове с
правна квалификация чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1
ЗЗД, да бъде признато за установено, че ответницата дължи на ищеца сумата
от 5332,97 лв., представляваща обезщетение за ползване на недвижим имот за
периода от януари 2021 г. до октомври 2021 г. вкл., след прекратяване на
договор за наем за период от 01.01.2021 г., ведно със законна лихва за период
от 15.11.2021 г. до изплащане на вземането, сумата от 218,37 лв.,
представляваща мораторна лихва за период от 01.02.2021 г. до 15.11.2021 г.
Ищецът твърди, че на 06.02.2003 г. между „Софийски имоти“ ЕАД, от
една страна и от друга М.И.Б. (починал на 19.11.2009 г.) и С. П. Б. е бил
сключен договор за наем, по силата на който дружеството е предоставило за
временно и възмездно ползване апартамент № 44 на две нива, находящ се в
подпокривното пространство в бл.458, ж.к. „Младост-4“, УПИ Ш-2029,
гр.София, състоящ се от две стаи, дневна, кухня, баня с тоалетна, тоалетна,
обща застроена площ 109,46 кв.м, светла площ 88,23 кв.м, както и
прилежащото мазе, с площ 2,20 кв.м, с административен адрес: адрес.
Съгласно нот.акт № 119, T.V, д.№ 1007/2000 г. на Сл.по вписванията-АВ, който
апартамент е собственост на „Софийски имоти“ ЕАД. Посочва, че след
изтичане на договорения наемен срок от 2 години, на основание чл.236, ал.1 от
1
ЗЗД договорът за наем се е трансформирал в безсрочен. Сочи, че
съгласночл.3.1 от договора за наем месечната наемна цена за жилището е била
определена на 43 лв., като впоследствие, с Анекс от 15.03.2006 г. месечната
наемна цена е била увеличена на 86 лв. Твърди, че наемателят системно е бил
в забава на заплащане на наемните вноски и в тази връзка на основание чл.8,
т.З, б.“а“ от договора за наем, с писмо изх.№ СИ-03- 292/07.05.2014 г. на
„Софийски имоти" ЕАД е било отправено едномесечно предизвестие за
прекратяване на договорните отношения, при условие, че наемателката не
заплати сума в общ размер на 2 641,33 лв., представляваща дължими наемни
вноски, неустойка за забава върху неизплатените наемни вноски и такса
битови отпадъци /ТБО/. Посочва, че поради неизпълнение на посоченото
задължение в указания в писмото срок, е настъпил правният резултат от
отправеното предизвестие и действието на договора за наем от 06.02.2003 г.
между „Софийски имоти“ ЕАД и С. Б. се е прекратило, считано на 20.06.2014
г. Твърди, че прекратяването на договора е било установено и в Решение №
10893/07.10.2022 г. постановено по гр.дело № 20211110165010 на СРС, 150
състав, потвърдено с Решение № 2159/27.04.2023 г. по гр.дело №
20231100500116 на СГС, IV Г състав. Посочва, че след прекратяването на
договора за наем С. П. Б. е продължила фактическото ползване на жилището и
го ползва и към днешна дата. Посочва, че в изпълнение на чл.35, ал.1 от
приетата с Решение № 489 по Протокол № 22/22.10.2020 г. на Столичния
общински съвет „Наредба за реда за учредяване и упражняване правата на
общината в публични предприятия и търговски дружества с общинско участие
в капитала“, от „Софийски имоти“ ЕАД е бил организиран конкурс за избор
на наемател на адрес, на дата 12.01.2021 г. с начална месечна цена в размер на
630 лв., определена от сертифициран оценител. С писмо изх. № СИ- 03-527-
1/27.11.2020 г. на „Софийски имоти“ ЕАД ответницата е била уведомена за
възможността да участва в конкурса, но не е подала заявление за участие. С
последващи писма изх.№ СИ-03-072/01.02.2021 г. и СИ-03 121/17.02.2021 г. е
била уведомена, че от 13.01.2021 г. до подписване на двустранен приемо-
предавателен протокол за предаване на обекта на „Софийски имоти" ЕАД,
дължи месечно обезщетение за фактическо ползване в размер на 630 лв.,
съответстващо на месечния пазарен наем, определен от сертифициран
оценител. Твърди, че съгласно счетоводна справка, към датата на завеждане на
заявление вх. № 87905 от 15.11.2021 г. за издаване на заповед за изпълнение по
2
чл.410 от ГПК, след приспадане на заплащаните месечни суми от 86,00 лв.
ответницата имала неизплатено задължение към „Софийски имоти” ЕАД, по
повод продължаващото ползване на собствения на дружеството имот в общ
размер от 5551, 34 лв.. за периода: 13.01.2021 г. 30.10.2021 г. Претендира и
обезщетение за забава в размер на 218,37 лева (двеста и осемнадесет лева и 37
стотинки), представляваща лихва за период от 02.02.2021 г. до 15.11.2021 г. С
оглед гореизложеното моли за уважаването на предявените искове и
присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран отговор на исковата молба от
ответницата, с който оспорва предявения иск. Оспорва сключеният между
страните договор е да е бил прекратен. Твърди, че договорът се е
трансформирал в безсрочен, като наемодателят не се е противопоставил на
ползването от страна на наемателката, същевременно последната не била
преставала да заплаща дължимия наем. Прави възражение за погасяване по
давност на претендираното обезщетение. С оглед гореизложеното моли за
отхвърлянето на предявения иск
Софийски районен съд, след като взе предвид становищата на
страните и ангажираните по делото доказателства, преценени поотделно
и в тяхната съвкупност, намери за установено следното от фактическа и
правна страна:
Предявени са кумулативно обективно съединени положителни
установителни искове с правна квалификация чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 236,
ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
По отношение на иска по чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД:
Основателността на исковата претенция е обусловена от кумулативното
наличие на следните предпоставки (юридически факти), а именно: валидно
облигационно правоотношение, породено от процесния договор за наем, по
силата на което ищецът като наемодател е предоставил на ответника като
наемател за възмездно ползване процесния имот, че договорът е бил
прекратен, наемателят е продължил да ползва имота след прекратяване на
договора и наемодателят се е противопоставил на продължаващото ползване
от наемателя.
В тежест на ищеца е било да установи наличието на тези предпоставки.
Ответникът е разполагал с възможност да проведе насрещно доказване по
3
тези факти, в негова тежест е било да установи положителния факт на
плащането на дълга по делото.
По делото е безспорно, а и от представените писмени доказателства се
установи, че: между страните е бил сключен договор за наем от 06.02.2003 г. и
анекс към него от 15.03.2006 г., който се е трансформирал в безсрочен с
изтичането на първоначално определения двугодишен срок, по силата на което
ищецът като наемодател е предоставил на ответника и на неговия съпруг –
М.И.Б. като наемател за възмездно ползване процесния имот – Апартамент №
44, на две нива, находящ се на адрес: адрес, подпокривно пространство, с
площ от 88,23 кв. м.; М.И.Б. е починал на 19.10.2009 г.
От представеното писмо изх. № СИ-03-292/07.05.2014 г., ведно с обратна
разписка за получаването му от ответника на 20.05.2014 г., се установи, че
ищецът е отправил до ответника едномесечно предизвестие за прекратяване
на процесния договор за наем, като едномесечния срок е изтекъл на 20.06.2014
г.
В отношенията между страните по делото е безспорно, че процесният
договор за наем е станал безсрочен с изтичане на уговорения в него
двугодишен срок.
Съгласно разпоредбата на чл. 238 ЗЗД ако договорът за наем е без
определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като
предизвести другата един месец по-рано. Законодателят не е предвидил други
условия, обуславящи прекратяването на договора за наем в разглеждания
случай, съответно с изтичане на едномесечния срок на предизвестието
договорът се счита прекратен – в случая на 20.06.2014 г., независимо дали
наемателят е продължил да заплаща наем в уговорения с анекса от 15.03.2006
г. размер.
Съдът намира, че в разглеждания случай е приложима разпоредбата на
чл. 238 ГПК независимо, че в предизвестието е посочено, че договорът се
счита прекратен на основание чл. 8, т. 3, б. „а“. Същевременно ответникът не
е представил доказателства, от които може да се установи по безспорен начин,
че е заплащал редовно уговорения месечен наем.
Разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД касае различна хипотеза – изтичане
срока на наемния договор, продължаване ползването от наемателя със
знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита
4
продължен за неопределен срок. Тази разпоредба е намерила приложение в
отношенията между страните на по-ранен етап, респ. договорът се е
трансформирал в безсрочен, след което наемодателят е упражнил правото си
по чл. 238 ЗЗД, за да се освободи от действието на договора съгласно чл. 236,
ал. 1 ЗЗД.
По делото е безспорно, а и от съвкупната преценка на представените
писмени доказателства – Решение № 10893/07.10.2022 г. по ГД № 65010/2021
г. по описа на СРС, потвърдено с Решение № 2159/27.04.2023 г. по ВГД №
116/2023 г. по описа на СГС, с които на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД
ответникът е осъден да върне на ищеца процесния апартамент № 44, както и
от Протокол за въвод във владение от 21.01.2025 г. по ИД № 20249240403131
по описа на ЧСИ Г.К., се установява, че след прекратяване на процесния
договор за наем ответницата е продължила да ползва процесния имот при
изрично противопоставяне от страна на ищеца.
Относно размера на дължимото обезщетение за ползване съдът намира
следното:
Съгласно заключението на назначената по делото ССЕ, неоспорено от
страните, което съдът намира за обективно, компетентно, изготвено с
необходимите знания и умения, се установи, че за исковия период месечния
наем за процесния апартамент възлиза на 760,00 лв. Същевременно ищецът
претендира сума в по-малък размер – 630,00 лв. на месец, който по силата на
диспозитивното начало следва да се възприеме за релевантен от съда.
Установи се още и че след приспадане на платените от ответницата суми е
налице дължим остатък от 5332,97 лв.
Действително ответницата е продължила да заплаща на ищеца месечно
сумата от 86,00 лв. – размерът, който е бил уговорен с анекса от 15.03.2006 г.,
но предвид това, че договорът за наем е бил прекратен, ответницата не се е
освободила изцяло от задължението за заплащане на обезщетение за ползване,
а само частично, като платената сума следва да се приспадне от дължимото
обезщетение в размер на 630,00 лв. на месец.
По отношение на възражението за изтекла давност:
Във връзка с направеното възражение за изтекла погасителна давност: в
тежест на ответника е било да докаже правопогасяващото си възражение, като
установи изтичане на законоустановения давностен срок за погасяване на
5
претендираните вземания. В тежест на ищеца е било да докаже наличието на
обстоятелства, довели до спиране и прекъсване на предвидената в закона
погасителна давност.
Съгласно разпоредбата на чл. 111, б. „в“ ЗЗД в разглеждания случай
приложим е тригодишният давностен срок.
Разпоредбата на чл. 116, б. „б“ ЗЗД предвижда, че давностният срок се
прекъсва с предявяване на иск относно вземането. Настоящият иск на
основание чл. 422, ал. 1 ГПК се счита предявен на 15.11.2021 г. – с подаване на
заявлението за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК.
При това положение, доколкото процесните вземания са дължими за
периода от м.01.2021 г. до м.10.2021 г., до предявяване на иска за вземането
обективно не е могъл да изтече тригодишният давностен срок.
Ето защо възражението за изтекла давност се явява неоснователно.
Предвид изложеното исковата претенция по главния иск се явява
установена както по своето основание, така и по размер, и следва да се уважи
изцяло.
По отношение на иска по чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
Основателността на исковата претенция по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД се
обосновава с кумулативното наличие на следните предпоставки (юридически
факти): 1. наличие на главно задължение; 2. ответникът да е изпаднал в
забава, респ. падежът на задължението за заплащане на претендираните суми
по главния иск; 3. периода на забавата; 4. размерът на обезщетението за
забавено изпълнение. В тежест на ищеца е да установи при условията на
пълно и главно доказване наличието на тези предпоставки. Ответникът
разполага с възможност да проведе насрещно доказване по тези факти. В
тежест на ответника е да установи, че е погасил главния дълг на падежа.
Доколкото вземането по чл. 236, ал. 2 ЗЗД не е с определен срок
(договорът за наем е прекратен, респ. уговореният с него падеж не намира
приложение), съгласно разпоредбата чл. 84, ал. 2 ЗЗД, за да бъде поставен в
забава ответникът е необходима покана от ищеца.
Съдът намира, че по същество такава покана представлява писмо с изх.
№ СИ-03-072/01.02.2021 г., получена от ответницата на 04.02.2021 г., видно от
приложената обратна разписка, съгласно което при продължаващо ползване на
6
процесния имот, ответницата дължи обезщетение за ползването в размер на
630,00 лв. месечно.
Съгласно приетото по делото заключение на ССЕ обезщетението за
забава в исковия период възлиза на 215,13 лв., респ. за тази сума искът по чл.
86, ал. 1 ЗЗД се явява основателен, като за разликата над тази сума до пълния
предявен размер искът следва да се отхвърли.
По отношение на разноските:
С оглед изхода на спора право на разноски на основание чл. 78, ал. 1 и 3
ГПК имат и двете страни. Ищецът претендира и доказва разноски в общ
размер на 672,05 лв. за заповедното и исковото производство за държавна
такса, депозит за вещо лице и определено от съда юрисконсултско
възнаграждение в минимален размер за двете производства, от които на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК следва да му се присъдят 671,66 лв. Ответникът
претендира и доказва разноски в размер на 1000,00 лв. за адвокатско
възнаграждение, от които на основание чл. 78, ал. 3 ГПК следва да му се
присъдят 0,58 лв.
Така мотивиран, Съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че С. П. Б., ЕГН ********** на
основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 236, ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД дължи на
„Софийски имоти“ ЕАД, ЕИК ********* следните суми, а именно: сумата от
5332,97 лв., представляваща обезщетение за ползване на недвижим имот –
Апартамент № 44, на две нива, находящ се на адрес: адрес, подпокривно
пространство, с площ от 88,23 кв. м., за периода от м. януари 2021 г. до м.
октомври 2021 г. вкл., ведно със законна лихва за период от 15.11.2021 г. до
изплащане на вземането, сумата от 215,13 лв., представляваща мораторна
лихва за периода от 01.02.2021 г. до 15.11.2021 г., като ОТХВЪРЛЯ иска по чл.
422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 86, ал. 1 ЗЗД за разликата над сумата от 215,13 лв. до
пълния предявен размер от 218,37 лв., за които суми е била издадена заповед
за изпълнение по чл. 410 ГПК по ЧГД № 65177/2021 г. по описа на СРС, III
ГО, 148 гр. с.
ОСЪЖДА С. П. Б., ЕГН ********** на основание чл. 78, ал. 1 и 8 ГПК
7
да заплати на „Софийски имоти“ ЕАД, ЕИК ********* сумата от 671,66 лв.,
представляваща разноски в заповедното и исковото производство.
ОСЪЖДА „Софийски имоти“ ЕАД, ЕИК ********* на основание чл.
78, ал. 3 ГПК да заплати на С. П. Б., ЕГН ********** сумата от 0,58 лв.,
представляваща разноски в исковото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8