№ 8
гр. София , 10.03.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
в публично заседание на шестнадесети декември, през две хиляди и двадесета
година в следния състав:
Председател:Ирина Р. Славчева
Членове:Ивайло П. Георгиев
Ваня Н. И.ова
при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова
като разгледа докладваното от Ваня Н. И.ова Въззивно гражданско дело №
20201800500572 по описа за 2020 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 25 от 04.03.2020 г. по гр.д. № 85/2018 г. С.ският районен съд е
разпределил ползването на поземлен имот с идентификатор № 65231.907.134 по
кадастралната карта на гр. С. между Б. П. В., Ж. Л. Й., П. И. Й. и Г. И. Й., както следва: Б.
П. В. ще ползва част имота с площ 83,50 кв.м., означена по точки 12-13-14-28-27-26-25-12 на
скица-проект № 3 към допълнителното заключение на съдебно-техническата експертиза на
в.л. К. Д., депозирано на 16.08.2018 г. и прието в съдебно заседание на 01.10.2018 г.; Ж. Л.
Й., П. И. Й. и Г. И. Й. общо ще ползват част от имота с обща площ 143,70 кв.м., в която
съгласно горепосочената скица се включват: 1/. навес с площ 45 кв.м., означен по точки 34-
35-36-37-30-31-34; 2/. павилион с площ 28 кв.м., означен по точки 32-33-34-31; 3/. площ от
36,50 кв.м. по т. 22-23-1-24-22; 4/. площ от 8,50 кв.м. по точки 17-18-19-20-21-42-43-44-45-47-
17; 5/. площ от 13,00 кв.м. по точки 16.17-38-37-30-16 и 6/. площ от 12,70 кв.м. по точки 30-
31-32-33-28-14-15-16-30; всички страни ще ползват общо като прилежаща част към
построената в поземления имот триетажна жилищна сграда, част от имота с площ 130,80
кв.м., означена по точки 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20-21-22-23-1 на
същата скица-проект № 3, приподписана от районния съдия и представляваща неразделна
част от решението. Всяка от страните и осъдена да заплати на другата разноски по делото
съобразно дяловете им в правото на строеж върху поземления имот.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от ответниците Ж.Й., П.Й. и Г.Й.. В
1
жалбата се навежда оплакване, че неправилно при определянето на квотите върху дворното
място съдът не е взел предвид квадратурата на намиращите се в имота собствени на
жалбоподателите и ползвани от тях навес и павилион, като неправилно ги е включил към
частта, която следва да се полза от тях. Жалбоподателите считат, че площта на тези
постройки следва да бъде изключена от подлежащата на разпределение площ от поземления
имот, както са изключени от тази площ и другите две собствени им постройки с
идентификатори № 65231.907.134.2 и № 65231.907.134.3. На следващо място в жалбата се
излага възражение, че съдът не е взел предвид наличието на самостоятелен приземен етаж
/сутерен/ в разположената в процесния имот триетажна жилищна сграда с идентификатор №
65231.907.134.1, съдържащ индивидуални обекти, собственост на жалбоподателите и
обитаван от Ж.Й., който приземен етаж не представлява обща част на сградата. Сочи се в
тази връзка, че въпросът кои етажи/индивидуални обеки в жилищната сграда се ползват от
ответниците-жалбоподатели, е останал неизяснен в първоинстанционното производство, а
площта на посочения сутерен следва да бъде взета предвид при определянето на квотите на
страните в съсобствената им жилищна сграда, които да послужат и за определяне на квотите
за разпределянето на ползването на процесното дворно място. Иска се обжалваното решение
да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което се разпредели правото на
ползване върху процесния имот в квоти ¾ за ответниците по иска и ¼ за ищцата, като от
подлежащата на разпределение площ от имота бъде изключена общата площ на построените
в него навес и павилион.
С писмения си отговор ответницата по посочената въззивната жалба Б.В. оспорва
същата. Сочи, че твърдението на жалбоподателите, че са собственици на сутерена на
сградата, поради което им се следва по-голяма пропорция от общите части, е преклудирано.
Излага и довод, че сутеренът на сградата, в който се помещават мазетата на етажните
собственици, коридори и стълбищна клетка, представлява обща част на сградата, а не
представлява самостоятелен обект на право на собственост, поради което разпределението
на мазетата за ползване няма никакво отношение към дяловете от правото на строеж,
съответно от правото на ползване на двора. Сочи се, че намиращите се в имота едноетажна
сграда, навес и павилион са изградени самоволно от жалбоподателите /без съгласието на
ищцата и надлежно учредено право на строеж и без строителна документация/, поради което
теренът под тези сгради следва да се разпредели по чл. 32, ал. 2 от ЗС. Поддържа се, че
съществуването на незаконно изградените постройки не може да води до намаляване
разполагаемата от ищцата част от двора, а тази част следва да бъде приспадната от земята,
която им се разпределя.
Срещу решението е подадена въззивна жалба и от ищцата в първоинстанционното
производство Б.В.. В жалбата се излага възражение, че съдът е следвало да приспадне от
площта за разпределение на ответниците не само построените в имота навес и павилион, но
и незаконно построената едноетажна сграда с идентификатор № 65231.907.134.2, която се
ползва от ответниците. Сочи се в тази връзка, че от всички изградени и ползвани от
2
ответниците в поземления имот постройки, освен сградата на основно застрояване,
единствено гаражът е изпълнен със съгласието на ищцата и с необходимите строителни
книжа, поради което той може да се счита за законно построена сграда, въз основа на
надлежно учредено право на строеж. На следващо място, се излага оплакване, че с оглед
голямата площ на разпределената за общо ползване на всички страни част от процесния
имот от 130,80 кв.м. от общо 285 кв.м., извършеното от съда разпределение е неудобно и за
двете страни в процеса, несъобразено с фактическото положение и източник на бъдещи
сериозни противоречия между ползвателите предвид изключително обтегнатите отношения
между тях. Сочи се, не е необходима такава площ за общо пространство около сградата за
поддържането и ремонтни дейности на същата, каквато е приета с извършеното от съда
разпределение. Навежда се довод, че предвидените в решението и видими в приложената
скица големи правоъгълни петна за общо ползване от северната, източната и южната страна
на сградата не са необходими за нейната поддръжка и се явяват с неизвестно
предназначение, а съвместното им употребление от страните не е от никаква полза за тях и
би било източник на бъдещи спорове, като много по-разумно би било тази незастроена
площ да се разпредели между страните съобразно приетите квоти. Сочи се, че извършеното
от съда разпределение на дворното място създава необичайни и хаотично разпръснати
форми на парцела, което не е съобразено с фактическото ползване на имота и намиращите
се в него сгради, както и с благоустройствените правила. Навежда де довод, че с оглед
установените в съдебната практика при приложението на чл. 32, ал. 2 от ЗС изисквания при
суперфициарна собственост, съответен на тези изисквания е начин на ползване на
процесното дворно място, а именно: от свободната за разпределение площ от 394 в.м.
/получена след изваждане от общата площ на поземления имот от 541 кв.м на площта на
съществуващата сграда на основно застрояване от 110 кв.м. и площта на законно построения
гараж от 37 кв.м./ следва да се определи като обща прилежаща площ към триетажната
сграда площ за достъп до същата от изток, където е входа на сградата, както и минимална
площ за обслужващи дейности, представляваща пътека с ширина от един метър по
обиколката на сградата. Остатъкът от дворното място следва да се разпредели по вертикала
на източна и западна част, като точното местоположение на границата да се определи
съобразно квотите на страните от дворното място в съотношение 2 към 1, като ответниците
ползват по-голямата западна част от парцела, а ищцата – източната част.
В писмения си отговор ответниците по горепосочената въззивна жалба Ж.Й., П.Й. и
Г.Й. оспорват същата. Сочат, че изградените в имота второстепенни постройки променят
начина на разпределение на ползването, като оспорват възражението, че същите са
незаконни. Оспорват претенцията на въззивницата за обособяване на по-малка като
обслужваща площ около сградата. Считат, че предложената от жалбоподателката ширина от
един метър на обслужващата площ е крайно недостатъчна и ще доведе до бъдещи спорове с
ищцата при евентуално извършване на ремонт на сградата.
В съдебно заседание всеки от жалбоподателите поддържа въззивната си жалба и
оспорва жалбата на насрещната страна.
3
За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:
Производството по гр.д. № 85/2018 г. на С.ски районен съд е образувано по предявен
от Б. П. В. срещу Ж.Л. П.а, П. И. Й. и Г. И. Й. иск за разпределяне на ползването на
недвижим имот, находящ се в гр. С., ул. „Ц.С.” № 42, представляващ поземлен имот с
идентификатор № 65231.907.134 по кадастралната карта на гр. С..
В исковата молба ищцата твърди, че с ответниците са съползватели на посочения
недвижим имот по силата на наследяване от П.Д. Й., починал през 1972 г. На последния с
договор от 07.02.1966 г. е отстъпено правото на строеж върху държавна земя, а именно
парцел ІХ-3774 в кв. 215. Твърди се, че с оглед извършени между неговите наследници
прехвърляния, страните имат равни права върху ползването на процесния парцел – ½ за
ищцата и общо ½ за ответниците. Сочи се, че между страните не може да се постигне
съгласие за доброволно разпределяне ползването на имота, поради което е отправено искане
съдът да разпредели ползването съобразно дяловете на страните в притежаваното от тях
право на ползване върху него.
С отговора на исковата молба ответниците оспорват иска. Оспорват твърдението на
ищцата относно притежаваните от страните части от правото на строеж и съответно от
правото на ползване върху описания недвижим имот. Във връзка с това сочат, че видно от
представените с исковата молба нотариален акт № 110/1975 г. и договор за групов строеж от
26.12.1975 г., това право е притежавано от техния наследодател И. Й. в обем 78% от общите
части на сградата и мястото, а ищцата и починалата съпруга на общия наследодател П.Й. –
В. Й., имат общо 22%. Ответниците твърдят, че са собственици на два самостоятелни етажа
от изградената в имота основна триетажна жилищна сграда, на които съответства по-
голямата част от правото на строеж и респ. на правото на ползване върху мястото. Твърдят,
че в имота има законно построени от тях и други постройки освен основната жилищна
сграда, а именно гараж, павилион за закуски, жилищна сграда и навес, върху които
ответниците имат право на строеж и респ. право на ползване. Излагат твърдение, че между
страните през 2016 г. е постигнато устно споразумение за разпределение на ползването на
процесното дворно място. В първото по делото съдебно заседание при изясняване на
фактическата страна на спора ответниците заявяват, че са собственици на втория и третия
етаж от построената в имота триетажна къща, съобразно което следва да се разпределят и
правата на ползването на мястото.
Въззивният съд, след преценка на събраните по делото доказателства във връзка с
направените с жалбата възражения, намира за установено следното от фактическа и прана
страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 32, ал. 2 от ЗС – за разпределяне на ползването
на поземлен имот с идентификатор № 65231.907.134 по кадастралната карта на гр. С..
4
Искът е допустим предвид твърденията на ищеца, че с ответниците имат общо право на
ползване на процесното дворно място по силата на реализираното въз основа на отстъпено
през 1966 г. на наследодателя на страните право на строеж върху него, както и твърдението
за разногласие между ползвателите относно разпределението на ползването на този имот.
Неоснователно е направеното с отговора на исковата молба възражение за недопустимост на
иска поради извършено разпределение на ползването на имота по решение на мнозинството
от съсобствениците – не са налице доказателства за взето такова решение от съползвателите
на имота, притежаващи повече от половината от правото на ползване на този имот. При
предявен иск по чл. 32, ал. 2 от ЗС съдът с решението си замества липсващото мнозинство
на страните за ползване на вещта, по отношение на която те имат право на собственост,
респ. право на ползване.
Претенцията за разпределение на ползването на процесния имот се основава на твърдение за
общо право на ползване на страните върху него на основание отстъпено в полза на общия
им наследодател П.Й. /починал през 1972 г./ право на строеж върху държавна земя.
Установява се от представения типов договор за отстъпване на право на строеж върху
държавна земя от 07.02.1966 г., сключен между ГОНС – гр. С. и П.Й., че в полза на
последния е учредено право на строеж върху парцел ІХ в кв. 173 по плана на гр. С.
/представляващ понастоящем ПИ с идентификатор № 65231.907.134 по кадастралната карта
на града/ за построяване на жилищна сграда. Предвид действалата към момента на
отстъпването на правото на строеж разпоредба на чл. 39, ал. 2 от Правилника за държавните
имоти /отм./, титулярът на отстъпеното право на строеж има право да ползва целия имот,
като аналогична е последващата разпоредба на чл. 15, ал. 3 от ЗС /ред. ДВ, бр. 87/74 г./,
както и разпоредбата на чл. 130, ал. 4 от ЗТСУ /отм./. В тази хипотеза ползването на
суперфициарите е върху цялата незастроена част от мястото, поради което разпоредбата на
чл. 64 от ЗС по отношение на дворното място е неприложима. Ползваната от
суперфициарите незастроена част от земята се третира като обща част между собствениците
на самостоятелни обекти в сградата, аналогично на положението, при което мястото, върху
което е изградена сградата, е тяхна собственост – арг. от чл. 11, вр. чл. 38, ал. 1 от ЗС.
Учреденото в полза на общия наследодател на страните П.Й. право на строеж е било
реализирано в уговорения съгласно чл. 40, ал. 1 от ПДИ /отм./ срок, поради което след
смъртта му през 1972 г. правото да се ползва целия имот е преминало в патримониума на
неговите наследници. Установява се от представените писмени доказателства за извършени
между преките наследници на П.Й. сделки относно наследеното от тях право на строеж, че
изградената въз основа на отстъпеното право на строеж жилищна сграда е била пристроена
и надстроена. Видно от заключенията на СТЕ, понастоящем тази сграда /заснета с
идентификатор № 65231.907.134.1 по кадастралната карта/ е триетажна – всеки от трите
етажа представлява самостоятелен жилищен обект. Не се спори между страните, а се
установява и от представените нотариални актове, че собственик на първия етаж е ищцата Б.
Й., а собственици на втория и третия етаж са ответниците Ж.Й., П.Й. и Г.Й. – по наследство
5
от И. П. Й.. Същите, независимо от суперфициарния статут на сградата, имат право да
ползват целия имот, а не само частта от него, необходима за използването на сградата, по
силата на чл. 15, ал. 3 от ЗС /отм./ и чл. 130, ал 4 от ЗТСУ /отм./, съгласно които правото на
строеж включва и правото на ползване на цялата незастроената част от държавната земя,
върху която е учредена суперфицията. По отношение на земята намира приложение режима
на етажната собственост, с оглед на което разпределението на ползването на същата следва
да се извърши съобразно дяловете на отделните съсобственици от общите части на сградата,
определени по правилото по чл. 40, ал. 1 от ЗС – съразмерно на стойностите на
притежаваните от тях отделни обекти при учредяването на етажната собственост.
Съотношението на притежаваната от всяка от страните част от построената в имота
триетажна жилищна сграда определя размера на подлежащата на разпределение част от
дворното място, върху която същите имат право на ползване като законоустановена част от
правото им на строеж. При това положение и предвид безспорно установеното, че ищцата е
собственик на първия етаж от построената в имота жилищна сграда, а ответниците – общо
на втория и третия етаж, които представляват самостоятелни обекти на право на собственост
и са еднакви по площ, то делът на ищцата от правото на строеж върху мястото, включващо
правото й на ползване върху него, се равнява на 1/3 идеална част, а общият дял на
ответниците – на 2/3 идеални части. Съобразно тези квоти следва да се определи
подлежащата на разпределение между страните реална част от незастроената такава от
процесното дворно място. В тази връзка е неоснователно направеното с въззивната жалба на
Ж.Й., П.Й. и Г.Й.в възражение за наличието на още един самостоятелен обект в триетажната
жилищна сграда /сутерен/, тяхна собственост и обитаван еднолично от ответницата Ж.Й.,
площта на който би следвало да се вземе предвид при определянето на квотите на
съсобствениците в жилищната сграда, и респ. за определяне на квотите им в
разпределението на ползването на дворното място. Твърдение за наличие на собствен на
ответниците отделен самостоятелен жилищен етаж в сутерена на триетажната жилищна
сграда не е изложено от тях с отговора на исковата молба, както и в хода на
първоинстанционното производство. Напротив, с отговора на исковата молба, а и в първото
по делото съдебно заседание при изясняване на фактическата страна по спора, ответниците
изрично са заявили, че са собственици на втория и третия етаж от построената в имота
триетажна къща, съобразно което следва да се разпределят и правата на ползването на
мястото. С тези изявления ответниците са признали съществуването на три самостоятелни
обекта в процесната сграда и правото им на собственост върху два от тях – втори и трети
етаж. Възражението на ответниците им, че триетажната сграда включва и още един
самостоятелен обект – сутерен, тяхна собственост, е направено за пръв път с въззивната им
жалба, поради което е преклудирано и не следва да се разглежда. Отделно от това, от
събраните по делото доказателства /писмени и заключения на СТЕ/ не може да се направи
извод за съществуването на друг самостоятелен обект в съсобствената между страните
жилищна сграда извън трите жилищни етажа, собствеността на които е установена
безспорно. Соченият от жалбоподателите сутерен, в който се помещават мазетата на
къщата, има обслужващо жилищните обекти преназначение и представлява обща част към
6
отделните жилищни етажи по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС, служеща за общо ползване на
всички собственици на самостоятелни етажи от сградата.
При реалното разпределение на дворното място между суперфициарните съсобственици,
следва да се вземат предвид освен правата на собствениците върху отделните обекти на
съществуващата в режим на етажната собственост сграда, също и съществуващите в имота
други сгради и тяхното предназначение, както и фактическото положение до възникването
на спора. При разпределението следва да се осигури достъп до всеки обект и възможност за
поддържане на застроените обекти – самостоятелно или чрез площи за общо ползване. В
случая е безспорно установено, че освен съществуващата в процесния имот триетажна
жилищна сграда / с идентификатор № 65231.907.134.1, със застроена площ 110 кв.м./,
съществуват още четири сгради, а именно: едноетажна сграда с идентификатор №
65231.907.134.2, със застроена площ 37 кв.м.; гараж с идентификатор № 65231.907.134.3, със
застроена площ 37 кв.м.; навес с дървена конструкция със застроена площ 45 кв.м.;
павилион със застроена площ 28 кв.м. Няма спор, че посочените четири постройки се
ползват от ответниците, както и че тези сгради са построени от прекия им наследодател И.
Й.. Независимо от липсата на твърдения и данни за изрично учредено от собственика на
земята право на строеж за тези сгради на допълващо застрояване, построяването им е в
реализация на отстъпеното право на строеж за основната жилищна сграда, по аргумент от
чл. 131 от ЗТСУ /отм./, според която разпоредба учреденото право на строеж върху
държавна земя включва и правото да се построят в дворното място и второстепенни
постройки. Когато второстепенните постройки са построени само от някои от лицата, на
които е отстъпено право на строеж върху държавна земя, респ. наследници на някои от тези
лица /както е в случая/, за да бъдат изключени площите на тези сгради от общата подлежаща
на разпределение между суперфициарните собственици част от дворното място, следва да е
налице изрично дадено от останалите титуляри на правото на строеж съгласие за това.
Действително, съгласно чл. 31, ал. 1 от ЗС при съсобственост върху дворно място, всеки
съсобственик може да ползва съсобствения имот съобразно предназначението му и без да
пречи на останалите съсобственици да си служат с имота според правата им. Съдебната
практика приема, че когато един от съсобствениците застрои част от съсобствения имот без
в негова полза да е учредено право на строеж и съответно ползва построеното, при спор за
разпределение на ползването това обстоятелство следва да бъде взето предвид, за да може и
на останалите съсобственици да се определи за ползване част от имота, която да съответства
на правата им от съсобствеността. Извършеното от съсобственика следва да бъде отчетено,
като при възможност в определения дял от имота за ползване на този съсобственик се
включи и застроената от него част от имота, ако това не пречи на другия съсобственик и не
нарушава неговите права, и не води до намаляване на частта за ползване на другия
съсобственик с оглед правата в съсобствеността / решение № 51/07.05.2013 г. по гр.д. №
764/2012 г. на ВКС, ІІ г.о/. Отнесено към настоящия случай, а именно съсобственост между
страните върху изградената въз основа на отстъпено право на строеж върху държавна земя
сграда, включващо и право на титулярите му на допълващо застрояване, горното
7
разрешение е приложимо при застрояване на имота от съпритежател на правото на строеж
без съгласие за това от останалите носители на това право. Самоволното извършване на
застрояване на имота от един или няколко носители на правото на строеж следва да бъде
отчетено при спор за разпределение на ползването на имота, като застроената от него част
от имота се включи в неговия дял за ползване, ако това е възможно. Реалното включване на
застроената от един /или няколко/ от носителите на правото на строеж част от имота в
определения му за ползване дял от него не може да води до уголемяване на този дял, респ. до
намаляване на дела на останалите титуляри на това право от незастроената част от имота.
Да се приеме, че самото фактическо застрояване на имота от някои от съпритежателите на
правото на строеж без оглед съгласието на останалите води до включването на застроената
площ в общия им дял от ползването на незастроената част, то това би довело до
неоправдано уголемяване на дяловете на застроилите лица за сметка на правата на
останалите титуляри на правото на строеж, което противоречи на чл. 31, ал. 1 от ЗС и на
принципа на справедливостта.
С оглед на горните съображения и при отчитане на извършеното от ответниците
допълващо застрояване на процесния имот, от подлежащата за разпределение между
страните част от поземления имот, която не е застроена с основната триетажна жилищна
сграда, следва да се изключи площта на гаража /с идентификатор № 65231.907.134.3,
застроена площ 37 кв.м./ и на едноетажната сграда /с идентификатор № 65231.907.134.2,
застроена площ 37 кв.м./. Гаражът е построен от прекия наследодател на ответниците И. Й.
със съгласието на останалите титуляри на правото на строеж В. Й. и Б.В., което съгласие е
обективирано в молба с нотариална заверка на подписите от 29.11.1990 г. Едноетажната
сграда е изключителна собственост на ответниците, за което те се легитимират с
неоспорения от ищцата нотариален акт по обстоятелствена проверка № 198/2016 г. на
нотариус С. Х.. Общата площ на тези две постройки е извън разполагаемата за ползване от
страните част от дворното място и не се включва в разпределението.
По отношение на останалите две постройки – навес с дървена конструкция със застроена
площ 45 кв.м. и павилион със застроена площ 28 кв.м., не са налице категорични
доказателства за наличие на съгласие на всички титуляри на правото на строеж върху
процесното дворно място за построяването им. Представените нотариално заверени
декларации не се отнасят за изграждане на павилион. Обстоятелството дали павилионът е
законно изграден няма отношение към преценката за наличие на съгласие на останалите
носители на правото на строеж за построяването му. Отделно от това, представеното
строително разрешение за строеж на павилион за закуски е издадено общо на наследниците
на П.Й., поради което същото не може да служи и като индиция за такова съгласие.
Представените с въззивната жалба на ответниците удостоверение за данъчна оценка на
прецесния имот с построените в него сгради, както и декларация на Ж.Й. по ЗМДТ, не
съставляват доказателства, че декларираният павилион е изграден със съгласието на всички
носители на правото на строеж върху терена. Декларацията от 17.08.2017 г. /л. 52 от
първоинстанционното дело/ с предмет стопански постройки в западната част на парцела,
8
удостоверява постигнато между И. Й. и собственика на съседния имот съгласие за
изграждане на сгради на границата между двата имота, но доказателства за съгласие за това
от останалите носители на правото на строеж върху процесния имот /В. Й. и Б.В./ не са
представени. Поради това площта на посочените постройки – навес и павилион, следва да се
включи в подлежащата на разпределение между страните част от поземления имот, като при
наличие на възможност при реалното разпределение тази площ следва да се включи в частта
за ползване от ответниците.
След изваждане от площта на целия имот /541 кв.м./ на частта от него, заета с построената
триетажна жилищна сграда /110 кв.м./, и площта на построените в него едноетажна сграда /
37 кв.м./ и гараж /37 кв.м./, свободната за разпределение площ е 357 кв.м. При реално
разпределяне на тази площ за ползване от страните следва да се съобрази на първо място
наличието на съсобствената между тях триетажна жилищна сграда, като се осигури
възможност на всеки от съсобствениците на достъп до нея и възможност за ползване и
поддържане на собствените им самостоятелни обекти съобразно предназначението им. За
осъществяване на това е необходимо обособяването на обща за ползване площ около
сградата, съобразена с квадратурата, етажността и конструктивните й характеристики.
Останалата част от дворното място следва да се разпредели съобразно квотите на страните в
правото на строеж върху мястото, допълващото застрояване на имота със сгради извън
основната триетажна жилищна сграда и тяхното разположение, фактическото ползване на
сградите, като се осигури достъп до всяка от тях и възможност за поддържането им. Както
бе посочено и по-горе, площта на изградените и ползвани от ответниците навес и павилион
следва да бъдат включени в разпределената на същите реална част от дворното място, ако
това е възможно и не води до накърняване на правата на останалите титуляри на правото на
строеж да ползват имота съобразно квотите си и фактическото положение.
Въззивният съд намира, че постановеното с обжалваното решение разпределение на
ползването на процесния поземлен имот, основано на скицата-проект № 3 към
допълнителното заключение на в.л. инж. К. Д. от 16.08.2028 г., прието в съдебно заседание
на 01.10.2018 г., е съобразено с горепосочените изисквания и е най-оптималният вариант,
максимално съответстващ на квотите на страните в съвместното им право на строеж,
наличното допълващо застрояване в имота и фактическото ползване на постройките.
Определената за общо ползване от всички страни площ от 130,80 кв.м. към основната
триетажната жилищна сграда е съобразена с площта, етажността, броя на съсобствениците,
предназначението и конфигурацията на тази сграда, както и основното предназначение и
площта на целия имот. Така определената за общо ползване площ е в рамките на размера на
прилежащия терен към тази сграда, определен съобразно Наредба № 7/2003 г. за правила и
нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, приета на
основание чл. 13, ал. 1 от ЗУТ. Направеното с въззивната жалба на ищцата възражение за
прекомерно голяма площ на определената за общо ползване част около триетажната
жилищна сграда „предвид изключително обтегнатите отношения между страните” е
9
неоснователно. Разногласието между страните относно ползването на процесното дворно
място е фактическо основание на заявения спор по чл. 32, ал. 2 от ЗС, като съдебното
решение следва да замести липсващото съгласие за това. В хипотеза като настоящата,
определянето на по-малка площ за общо ползване между собствениците на отделни обекти
от сграда в режим на етажна собственост би довело до бъдещи спорове между страните във
връзка с използването на общата сграда по предназначение и поддържането й. Както бе
посочено и по-горе, определената за общо ползване около основната жилищна сграда площ
е съобразена с необходимата нормативно определена прилежаща площ съобразно
етажността, квадратурата и разположението на тази сграда в имота.
Разпределените на страните части от имота съобразно варианта, изобразен графически на
скица-проект № 3 към допълнителното заключение на в.л. К. Д. от 16.08.2018 г., прието от
районния съд в съдебно заседание на 01.10.2018 г., в максимална степен съответстват на
квотите им в правото на строеж върху мястото, съобразени са с наличното застрояване на
имота и фактическото ползване на допълнителните постройки, и осигуряват на всички
страни достъп на имота откъм улицата, както и възможност на ползвателите на
допълнителните постройки на достъп и ползване на същите. Всички останали дадени с
експертните заключения варианти на разпределение на ползването са нецелесъобразни –
същите са основани на квоти на страните от правото на строеж върху имота, различни от
приетите от съда, а и не предвиждат обща за ползване площ около основната триетажна
сграда, каквато е задължителна с оглед ползването, обслужването и поддържането на
жилищната сграда, а само пътека за достъп. Разположението и формите на отделните
разпределени за ползване от страните части от имота са обусловени от конфигурацията на
застрояването на имота – основната сграда е разположена в средата на дворното място, а
почти цялата западна част от него е заета от допълнителните постройки, изградени и
ползвани от ответниците, част от които постройки са изключени от подлежащата на
разпределение площ по изложените по-горе съображения, както и от съотношението на
дяловете на страните в ползването на подлежащата на разпределение незастроена част от
него – 1/3 за ищцата и общо 2/3 за ответниците. При тези обстоятелства разпределение на
ползването на имота чрез разделянето му на две части с правилна четириъгълна форма
/източна и западна/ по вертикала, каквото разпределение е поискано от жалбоподателката
Б.В. с въззивната й жалба, е невъзможно.
Поради пълното съвпадане на изводите на настоящата инстанция с тези на
първоинстанционния съд, обжалваното решение следва да бъде потвърдено, като въззивният
съд препраща към правните изводи на районния съд на основание чл. 272 от ГПК.
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 25 от 04.03.2020 г., постановено по гр.д. № 85/2018 г. на
10
С.ски районен съд.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11