№ 20443
гр. София, 12.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА
при участието на секретаря ГЕРГАНА З. ЛЕОНТИЕВА
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА АНГ. ЕЗЕКИЕВА Гражданско дело
№ 20231110168612 по описа за 2023 година
Ищецът твърди, че е собственик на ателиета № 7 и 8 в сграда с адрес: ***.
Поддържа, че на 11.11.2023 г. е проведено общо събрание, на което били приети решения,
които намира за незаконосъобразни, поради следните съображения. Решение № 1 по т. 1 от
дневния ред за избор на нов домоуправител не било прието с изискуемото мнозинство от
50% идеални части от общите части, като така се нарушавал чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС.
Решение № 2 по т. 1 било прието извън предварително обявения дневен ред, без да е налице
неотложен случай, което противоречало на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС. Към протокола от ОС не били
представени пълномощни на съответните лица, които са представлявали етажни
собственици, с което били нарушени изискванията за кворум и мнозинство. Решение № 1 и
решение № 2 по т. 2 от дневния ред не били приети с необходимите кворум и мнозинство от
51% идеални части от общите части, в нарушение на чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС. ***, като
собственик на ап. 13, гласувала без пълномощно от името на собственика на ап. 12 - ***, а
*** не бил упълномощен да гласува от името на собственика на офис № 3, поради което в
кворума на общото събрание не следвало да участват ап. 12 и офис № 3. Твърди се, че
изборът на нов домоуправител е незаконосъобразен, тъй като не е приложен и гласуван
финансов отчет на предходния домоуправител. Поддържа се още, че на процесното общо
събрание не било провеждано гласуване за избор на протоколчик и не било ясно в какво
качество е участвал Б.лав Караколев, посочен като такъв. С тези аргументи се иска отмяна
на всички решения, приети на 11.11.2023 г. от общото събрание на етажните собственици в
сграда с адрес: ***.
Етажните собственици в сграда с адрес: ***, чрез управителя В. Д., са депозирали
отговор на исковата молба в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК, с който оспорват иска. Поддържат,
че решение № 1 по т. 1 от дневния ред е прието с необходимите кворум и мнозинство, тъй
като новоизбраният управител бил собственик на самостоятелен обект в сградата, а не
професионален домоуправител – търговец, поради което приложим бил чл. 17, ал. 3 ЗУЕС, а
не чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС. Решение № 2 по т. 1 не било прието извън дневния ред, а само
1
конкретизирало правомощията на новоизбрания управител. Поддържа се, че
представителите на общото събрание били надлежно упълномощени, поради което гласовете
им следвало да участват при формирането на кворума и мнозинството. Според ответниците
решенията по т. 2 от дневния ред за определяне на вноски за поддържа и управление и за
фонд „Ремонт и обновяване“ отговарят на изискванията на чл. 51, ал. 1, 2, 4, 5, 6 и 7 ЗУЕС, а
сочената от ищеца разпоредба на чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС била неотносима. Развиват се
съображения, че изборът на нов домоуправител е законосъобразен, като за това не било
необходимо да е приет и финансов отчет от стария домоуправител. Поддържа се, че
протоколчикът на проведеното общо събрание е избран при спазване на законовите
изисквания, като това било удостоверено в протокола. Моли се за отхвърляне на предявения
иск и се претендират разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията
на ответника, намира за установено следното от фактическа страна:
С определението по чл.140 ГПК, обявено за доклад по делото без възражения на
страните, е отделено за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че към 11.11.2023 г.
ищецът е собственик на ателиета № 7 и 8 в сграда в режим на етажна собственост с адрес:
***, че на 18.11.2023 г. е залепено съобщение за изготвяне на протокола от проведеното на
11.11.2023 г. ОС на ЕС и че на 27.11.2023 г. препис от протокола е връчен на ищеца.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, като страните
не спорят, че е спазен 30-дневният срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Това обстоятелство се доказа
и от представеното съобщение за изготвен протокол, от което е видно, че същото е залепено
на 18.11.2023г. На собствено основание, искът е предявен на 15.12.2023г., следователно и
тридесетдневният срок е спазен.
При обжалване на решения на общото събрание на ЕС, съдът е ограничен само с
посочените в исковата молба основания за незаконност на решението и не дължи служебна
проверка за спазване на цялата процедура. Ако определени пороци на решението на общото
събрание не са въведени в спорния предмет по предвидения в ГПК ред, съдът не разполага с
правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност на оспореното решения върху
тях – в този смисъл: Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о.,
ГК.
В случая атакуваните решения са приети на 11.11.2023 г., поради което
законосъобразността им следва да се преценява според приложимия към онзи момент
материален закон, а именно – Закон за управление на етажната собственост, в редакцията
му, обн. в ДВ бр. 14 от 17.02.2021 г., в сила от 17.02.2021 г. Съдът счита, че следва първо да
провери основанията, от които ищецът извлича незаконосъобразност на всички решения от
общото събрание, след което евентуалните основания, които счита че водят до
незаконосъобразност само на конкретни решения .
По довода на ищеца за липса на представени пълномощни на съответните лица, които
са представлявали етажни собственици, с което били нарушени изискванията за кворум и
мнозинство, съдът намира следното: към представения от ответната страна заверен препис
от протокол, е налице приложение 1, съставляващо присъствен лист. В него са посочени 12
обекта- апартамент 6, ап.19, ателие 6, офис 3, офис 5, апартамент 18, ателие 2, апартаменти
12 и 13, апартамент 14 и апартамент 1, с посочените идеални части от общите части.
Аритметичният им сбор прави 37,947%. Видно от същото приложение, както и мотивната
част от протокола, три от обектите са били представлявани от пълномощник – ателие 6,
представлявано от В. Д., апартамент 1, представлявано от *** и апартамент 9,
представляван от ***. Видно от представените с отговора преписи на нотариални актове, В.
2
Д. е собственик на отделен обект в ЕС – апартамент 19, като ответната страна е представила
пълномощно от ***, собственик на ателие 6 и гараж 14, с което упълномощава В. Д. за ОС
на ЕС от 11.11.2023г. и пълномвощно от *** , собственик на ателие 6, с което упълномощава
В. Д. за ОС на ЕС от 11.11.2023г. Представено е пълномощно от *** и *** – собственици на
апартамент 9, с което упълномощават *** и ***, собственици на апартамент 14 за ОС на ЕС
от 11.11.2023г. Представено е пълномощно в полза на ***, като собственик на ап. 13, от
името на собственика на ап. 12 - ***.
***, видно от представеното пълномощно, е упълномощена от собствениците на
апартамент 1 *** и ***, да упражнява от тяхно име правата им като етажни собственици,
включително да ги представлява пред ОС на ЕС. Следователно, доводите на ищеца, че не са
представени пълномощни, са неоснователни, което води до неоснователност на доводите за
нарушен кворум и мнозинство. Неоснователни са и доводите, че от кворума е следвало да се
изключат ап. 12 и офис № 3, тъй като собственик на офис 3 и 5, съгласно приложения с
отговора нотариален акт от 11.10.2022г. и нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека от 9.12.2019г., е ***, а по отношение ап.12, ***, собственик на ап.13 е участвала с
пълномощно от собственика.
По довода на ищеца, че не били избрани председател на събранието и
протоколчик.Видно от страница 1 на протокола, към датата на провеждане на събранието,
управител е *** / обстоятелство, което ищецът не оспорва/. Следователно, спазена е
разпоредбата на чл.16,ал.2 ЗУЕС, съгласно която, събранието се председателства от
управителя. Съгласно чл.16,ал.4 ЗУЕС, протоколчикът се избира с обикновено
мнозинство,измежду присъстващите. Действително, не е посочено дали Б.лав Караколев е
етажен собственик или не, ответната страна не навежда такива твърдения. Същевременно,
не е налице изискване на закона, протоколчикът императивно да е етажен собственик, макар
често да се случва именно това. Единственото изискване на закона, посочено по – горе, е
протоколчикът да бъде предложен на събранието, и да бъде избран с обикновено
мнозинство, което е спазено. Същевременно, в протокола не е посочено това лице да е
участвало в гласуването, нито да е участвало във формирането на кворума /не е посочен в
присъствения лист – приложение 1/, за да опорочи процедурата.
По конкретните оспорвания.
Решение № 1 по т. 1 от дневния ред за избор на нов домоуправител не било прието с
изискуемото мнозинство от 50% идеални части от общите части, като така се нарушавал чл.
17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС. Видно от протокола, на ОС на ЕС В. Д., собственик на ап.19, е изявил
желание да бъде избран за домоуправител.
Разпоредбата на чл.17 ЗУЕС предвижда определен кворум и мнозинство, за
определени решения на ОС на ЕС. Приложима е разпоредбата на чл.17,ал.2,т.7, която е била
в сила към датата на провеждане на събранието-11.11.2023г. в редакцията от ДВ , бр. 82 от
2023 г., в сила от 29.09.2023 г., съгласно която, за избор на домоуправител, който не е
собственик на отделен обект в етажната собственост, е необходимо мнозинство от 50 % от
всички идеални части от общите части. Същата разпоредба следва да се тълкува
систематически, заедно с ал.3 от чл.17, съгласно която, във всички останали случаи,
мнозинството за вземане на решение е 50 % от представените на събранието идеални части
от общите части. Както се посочи по – горе, избраният В. Д. е собственик на отделен обект в
ЕС, поради което и мнозинството за избора му за домоуправител е обикновено, съгласно
чл.17,ал.3 ЗУЕС,от представените идеални части от общите части, а не квалифицирано,
съгласно чл.17,ал.2,т.7 ЗУЕС, която разпоредба се отнася само до изброените в нея случаи.
Относно доводът, че изборът на нов домоуправител е незаконосъобразен, тъй като не
е приложен и гласуван финансов отчет на предходния домоуправител.
Законът действително предвижда задължение на предишния управител да се отчете в
края на мандата си / чл.23,ал.2 ЗУЕС, в редакцията й към 11.11.2023г./, като неизпълнението
3
на това задължение, и задължението по ал.6 в редакцията й към 11.11.2023г. на предишния
управител да предаде протоколи, налични средства, данни за банкови сметки, може да
доведе до имуществена отговорност на предишния управител, но не и да попречи на избора
на нов управител – законът не въвежда такава законова пречка.
По доводите, че Решение № 2 по т. 1 било прието извън предварително обявения
дневен ред, без да е налице неотложен случай, което противоречало на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС. В
представения дневен ред е посочено, че т.2 е определяне на бюджет – вноски за поддръжка и
управление и вноски за фонд Ремонт и обновление.
На събранието, видно от протокола, е обсъден въпросът как да се разпределят разходи
за управление и разходи за поддържане на общите части, като се сочи, че е изчислено, че
същите, спрямо брой собственици са сума в размер 8 лева на обитател. По вноските за фонд
Ремонт и обновление, е направено предложение да се събират регулярно вноски, като
мнозинството се е обединило около мнението, че предвид предстоящите ремонтни дейности
и текущо състояние на сградата, е нужно да се определи обща месечна сума, която да се
разпределя между самостоятелните обекти, съобразно притежаваните от тях идеални части.
Констатирано е, че във Фонда следва да постъпва обща сума от 410 лева, която да бъде
разпределена между собствениците, съразмерно с притежаваните от тях ид.ч. Взето е
решение, да се събира по 8 лева месечно от всеки собственик, със спецификата на чл.51,ал.5
и 7 ЗУЕС, както и спрямо необитаемите апартаменти, да се приложи чл.51,ал.1 ЗУЕС,
когато тя влезе в сила, както и да се събира ежемесечно 410лева във фонда,разпределена
между всички съответно на идеалните им части.
Взетото решение съответства на дневния ред – определяне на бюджет – вноски за
поддръжка и управление и вноски за Фонд Ремонт и обновление. Не е задължително в
дневния ред да се сочи как точно ще бъде определен бюджетът, за да е спазена разпоредбата
на чл.16,ал.3 ЗУЕС, следва поставените на обсъждане въпроси да са посочени в дневния ред,
респективно – същият да съответства на обсъждането, което е налице. Навярно ищецът
счита, че взетото решение сумата 410 лева на месец да се събира, разделена между
собствениците в съответствие с идеалните им части съставлява решение без да е налице
неотложен случай. Според § 1, т. 16 от ДР на ЗУЕС „Неотложен случай“ е наличие на факти
или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата или на
съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части,
инсталации или части от тях или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко
стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях,
което възпрепятства нормалното използване на сградата или самостоятелните обекти в нея,
както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на
собствениците, обитателите и други лица.
Никъде в рамките на обсъждането или взетото решение не става ясно ОС на ЕС да
обсъжда сумата от 410 лева на месец да съставлява разход, сторен поради неотложен случай.
Ясно е, че решението касае предварително определяне на бюджет на месец за този фонд, а
разходването му, евентуално, е въпрос на отчет на управителя.
Разпоредбата на чл.51,ал.9 ЗУЕС предвижда „Разходите за управление и разходите
за поддържане на общите части на етажната собственост може да се разпределят по решение
на общото събрание на собствениците или на сдружението по един от следните начини:
1. поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете
на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем
самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател;
2. съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата,
или
4
3. поравно на самостоятелен обект.“ Същата разпоредба следва да се чете систематически, заедно с разпоредбата на чл.51,ал.1 ЗУЕС, в редакцията й, в сила към 11.11.2023г., с която е предвидено, че „Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.“
Съгласно чл.17,ал.2, т.8 ЗУЕС, за разпределение на разходите за управление и
разходите за поддържане на общите части на етажната собственост, взети с мнозинство не
по-малко от 51 на сто идеални части от общите части – за решение по чл. 51, ал. 9.
Разпоредбите предвиждат, че разходите за управление и поддържане на общите
части се разпределят поравно / чл.51,ал.1 ЗУЕС/, а ако ОС на ЕС иска да вземе решение за
нещо различно, законът допуска това, в рамките на останалите хипотези на чл.51,ал.9 ЗУЕС,
но само при квалифицирано мнозинство от 51 % от идеалните части в ЕС. ОС на ЕС е взело
решение да събира 8 лева месечно от всеки собственик или полвател, който обитава обекта,
което решение съответства на разпоредбата на чл.51,ал.1 ЗУЕС и за вземането му е
достатъчно мнозинството на чл.17,ал.3 ЗУЕС, което е спазено.
Предвид гореизложеното, оспорването е неоснователно, като на основание
чл.42,ал.2 ЗУЕС оспореното решение следва да се остави в сила.
Относно разноските в производството:
При този изход на спора, право на разноски по делото има само ответната страна,
която доказва разноски за платено адвокатско възнаграждение от 1000лева.
При тези мотиви Софийски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Б. А. А., ЕГН **********, с адрес в *** срещу
Собствениците на самостоятелни обекти в жилищна сграда с административен адрес ***,
представлявани от управител на ЕС В. Д., иск по чл. 40 от ЗУЕС за отмяна на взети
решение на Общото събрание на Етажна собственост, на сграда, в жилищна сграда с
административен адрес ***, проведено на 11.11.2023г., като ОСТАВЯ В СИЛА взетите на
ОС на ЕС на 11.11.2023г. решения.
ОСЪЖДА „Б. А. А., ЕГН **********, с адрес в *** на основание чл.78, ал. 3 ГПК да
заплати на Собствениците на самостоятелни обекти в жилищна сграда с административен
адрес ***, представлявани от управител на ЕС В. Д., сторените по делото разноски от 1000
лв.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в 2-седмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5