№ 1508
гр. Плевен, 13.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на единадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Биляна В. Видолова
при участието на секретаря Румяна Илк. Конова
като разгледа докладваното от Биляна В. Видолова Гражданско дело №
20254430100701 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Пред ПлРС е депозирана искова молба от В. Т. Н. против ***, ***, в
която се твърди, че ищцата е собственик на два недвижими имота в землището
на ***, съгл. Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.08.2022г.
Твърди, че по отношение на недвижимите имоти с предишен собственик
В.Н.М., като наемодател, е бил сключен *** с наемател - ответникът ***,
считано от 01.10.2022 г., със срок на действие една година - стопанската
2022/2023 г. Твърди, че в чл. 5 от договора за наем, страните са уговорили
наемно плащане в размер на 80лв. на декар, като срокът за заплащане на
наемната вноска е бил от 15 декември до 30 март на следващата стопанска
година. Твърди се, че в случаите, когато качеството наемодател е придобито в
резултат на прехвърлителна сделка, новият собственик придобива качеството
наемодател в резултат на тази сделка. Твърди, че следва да получи плащане на
наемната цена за стопанската 2022/2023 г., че изискуемостта на вземанията по
договора за наем е настъпила, но наемната цена не й е заплатена, въпреки
настъпилия падеж на задължението. Твърди, че наемната цена не е била
заплатени и на предишния собственик на земеделски земи В.Н.М.. Моли съда,
на основание чл.232 ал.2 от ЗДД, да осъди ответника да й заплати сумата в
1
размер на 1338.64лв., представляваща неплатена наемна цена по договор за
наем на земеделски земи от 22.03.2022 г. за стопанската 2022/2023 год., ведно
със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до
окончателното и изплащане, и на основание чл.86 ал. 1 от ЗДД, да заплати
сумата в размер на 165.00 лв., представляваща мораторна лихва върху
главницата от 1338.64лв. за периода от 16.03.2024 г. до датата на подаване на
искова молба – 03.02.2025г. Представени са писмени доказателства,
претендират се разноски.
Ответникът оспорва основателността на предявените искове, като
посочва, че на предишния собственик В.Н.М. е заплатена авансово сумата от
1004лв. с РКО на 17.02.2023г., оспорва и началната дата на забава, като
твърди, че крайният срок на плащане на наемната цена е бил 30.03.вкл.
Твърди, че е доплатил на ищцата сумата от 334.64лв. – остатък от уговорената
наемна цена по договора за наем, както и мораторната лихва върху остатъка –
39.20лв. за периода 31.03.2024г. - 03.02.2025г. Представени са писмени
доказателства, претендират се разноски.
В съдебно заседание, преди утвърждаване на доклада по делото,
ответникът е заявил нови фактически твърдения – че процесния договор за
наем е подписан от неговата съпруга Н. И. М., и че същата се е подписала и на
представения РКО от 17.02.2023г. за извършване на авансово плащане по
договора за наем.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за
установено следното от фактическа страна: Между страните не е спорно, а и
от *** се установява, че на 10.08.2022г., В.Н.М. е продал на ищцата В. Т. Н.
собствените си недвижими имоти – четири броя земеделски земи, в т.ч. и
поземлен имот с идентификатор ***, ***, и поземлен имот с идентификатор
***, нива от 16 781 кв.м. в *** по КККР на ***.
Представен е Договор за наем на земеделска земя от 22.03.2022г. който
установява, че преди продажбата на имотите, между В.Н.М. и ответника ***,
като наемател, е сключен договор за наем за една година. Предмет на договора
съгласно чл. 1 е предоставени от наемодателя на наемателя за възмездно
ползване земеделска земя в землището на *** - двете земеделски земи в ***,
коит са били прехвърлени на ищцата. Съгласно чл. 4, ал.3 на този договор,
наемателят е длъжен да изпълнява задължението си по плащане на наетата
2
земя, като заплащането се извършва за реално обработваната площ от земята.
С чл. 5 страните са уговорили размер на наемна вноска - 80 лв. за един дка,
което за 16.733 дка е 1338.64 лв. годишно или по избор в натура равна на 15%
от средния добив за определената култура. Съгласно чл.6, срокът за
издължаване на наемната вноска е в периода от 15 декември до 30 март на
следващата стопанска година. На осн. чл. 8 от договора, срокът се сключва за
срок от 1 година и влиза в сила от 01.10.2022 г. Съгласно чл. 10, ал.4 от
договора, при наследяване, продажба, дарение и други, новият собственик
автоматически става правоприемник до изтичане на срока на договора.
Съгласно чл. 11 договорът се счита за продължен при същите условия като
договор за още една година, ако един месец преди изтичане на стопанската
година не се пусне писмено предизвестие към наемодателя. Представен от
ответникът е РКО от 17.02.2023г., съгласно който, в течение на стопанската
2022/2023г., на предходния собственик на имота - В.Н.М., е заплатен „наем
земя 2022/2023г.“ в размер на 1004лв. От признатото за безспорно в хода на
делото между страните обстоятелство, се установява, че подписът, положен
под този РКО не е на В.Н.М.. Прието е за безспорно и ненуждаещо се от
доказване по делото и обстоятелството, че ответникът *** е ползвал
процесните два имота през стопанската 2022/2023г.
От приетото по делото преводно нареждане на л. 30 по делото се
установява, че на 19.03.2025 г. след завеждане на делото, *** е заплатил на
ищцата сумата от 373.84 лв., с основание - плащане по гр.д.№ 701/2025 г.
По делото е допусната до разпит в качеството на свидетел, поискан от
ответника - Н. И. М., за която се твърди, че е положила подписа си под РКО от
17.02.2023г., както и под договора за наем. Същата обаче е отказала да
свидетелства по делото, т.к. е баба на ищцата В. Т. Н. – роднина по права
линия.
При така установената фактическа обстановка, съдът формира следните
правни изводи: Предявени са допустими осъдителни искове с правно
основание чл. 232, ал.2 и чл. 86 от ЗЗД, тъй като са предявени между
процесуално легитимирани страни и при наличие на правен интерес.
В случая съдът намира, че е бил налице сключен договор за наем между
собственика на земеделските земи - В.Н.М., и ответника *** в период, в който
наемодателят е бил собственик – на 22.03.2022г. Не се доказа по делото
3
твърдението, че договорът е подписан от друго лице, или че то е нямало
пълномощно да представлява наемодателя. Този договор обаче е с отложено
действие – той влиза в сила от 01.10.2022г. като междувременно,преди
влизането му сила, на 10.08.2022г., наемодателят е прехвърлил собствеността
си върху имотите, предмет на договора на ищцата. В случая приложима е
разпоредбата на чл. 237 ал. 1 от ЗЗД, която сочи, че при прехвърляне на
недвижим имот, договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е
бил вписан в имотния регистър, като в случая няма твърдения или
доказателства този договор да е вписан. Ал. 2, предл. второ от същата
разпоредба сочи, че ако няма достоверна дата /а договорът е такъв, той няма
нот.заверка на подпис или друго доказателство по смисъла на чл. 181 ал. 1 от
ГПК /, и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за
приобретателя като договор за наем без определен срок. В случая, владението
на имота по този договор е следвало да бъде предадено на отложената дата, на
която договорът влиза в сила - 01.10.2022г., т.е. договорът не е обвързвал
ищцата, като приобретател на неговия предмет - преди влизането му в сила и
предаване на владението на ответника. Съдът намира, че именно тези
законови постановки са относими в настоящия случай, а не посоченото в чл.
10, ал. 4 от договора – че при продажба, новият собственик автоматически
става правоприемник до изтичане на срока на договора. Тази уговорка не
може да обвърже едно трето лице, неучастващо в правната сделка, още
повече, че в случая страните, подписали договора за наем, не са уговорили
нито уведомяване на наемателя за извършената сделка, нито дори
уведомяване на новия собственик – че става страна по сделка, която не е
вписана и няма достоверна дата.
Именно поради изложеното, съдът намира, че сключеният на
22.03.2022г. договор за наем не обвързва ищцата, и тя не е страна по него, като
не може да черпи права от този договор и да се позовава на него като правно
основание, на което да претендира наем. Поради изложеното, предявеният
главен иск за наемна сума, се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен
изцяло. Като акцесорен по отношение на главния иск, и следващ неговия
изход, следва да бъде отхвърлен изцяло, и искът за мораторна лихва върху
наемната сума.
При този изход на спора, и на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК, ищецът следва да
4
заплати на ответника сторените от него разноски в производството, а именно:
400.00 лв. адвокатско възнаграждение, и 30.00 лв. внесен депозит за допуснат
до разпит свидетел.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователни:
предявеният на основание чл.232 ал. 2 от ЗЗД иск от В. Т. Н., ЕГН
**********, против ***, *** със седалище и адрес на управление: ***, за
заплащане на сумата от 1338.64лв. - неплатена наемна цена по *** между
В.Н.М., и ***,
и предявеният на осн. чл. 86 ал.1 от ЗЗД иск за сумата от 165.00лв. –
мораторна лихва върху наемната сума, за периода 16.03.2024г. – 03.02.2025г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.1 от ГПК, В. Т. Н., ЕГН **********,
ДА ЗАПЛАТИ на ***, *** със седалище и адрес на управление: ***,
направените деловодни разноски в исковото производство в общ размер на
430.00лв.
Решението подлежи на обжалване пред Плевенски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
5