РЕШЕНИЕ
№ 453
гр. Бургас, 03.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Таня Т. Русева Маркова
Кристиян Ант. Попов
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно
гражданско дело № 20212100500375 по описа за 2021 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по
повод на въззивната жалба на процесуалния представител на „Емералд
хоспиталити „ООД ,със седалище гр.София-ответник по гр.д. № 1079 /2019
год. по описа на Несебърския районен съд против решение №
260055/16.10.2020 год. в частта ,с която ищецът М. З. К. е признат за
собственик на основание притежавания от него процент ид.части от общите
части в градата по нотариален акт за продажба на недвижим имот №
117/26.08.2011 г. на нотариус М.Бакърджиева ,на 2,014% ид.части от следните
общи части в сградата : самостоятелен обект с идентификатор
61056.502.569.3.1 по КККР на с. Равда ,с предназначение „за склад“,с площ от
35,50 кв.м. и брой нива-1 ,ведно с намиращия се в него общ за сградата
водомер ;самостоятелен обект с идентификатор 61056.502.569.3.13 по КККР
на с. Равда ,с предназначение – „инфраструктурен обект в сграда“,с площ от
50 в.м. ,ведно с намиращите се в него ел.табла и електромери за обща за
сградата инсталация и СОТ;самостоятелен обект с идент. 61056.502.569.3.20
по КККР на с. Равда ,с предназначение –„за склад“,с площ от 17,50 кв.м. ;
1
самостоятелен обект с идент. 61056.502.569.3.82 по КККР на с. Равда ,с
предназначение „инфраструктурен обект в сграда „,с площ от 53 кв.м. ,ведно
с намиращите се в него компонентни на климатичната система ,технически
инсталации ,осигуряващи разпределението на интернет в сградата /основна
конзола/,намиращи се в „камериерски офиси „,електромерите ,устройствата
,осигеряващи функционирането на домофонна система,осветителни
тела,сензори,инсталации ,обща сестема за вентилация,инсталации и
контролни панели за нея,ВиК тръби ,инсталации и водомери,намиращи се в
коридорите на сградата ,електрически разпределител ,система за управление
на централната вентилационна система на сградата .
Въззивникът изразява недоволство от решението , като
счита същото за незаконосъобразно ,неправилно и необосновано,постановено
при процесуални нарушения . Счита се ,че е налице противоречие в
твърденията на ищеца относно имотите ,индивидуализирани в исковата
молба с кадастрални идентификатори и помещенията ,индивидуализирани в
одобрената и съгласувана архитектура за сградата –имотите ,описани в
исковата молба са различни от одобрените с архитектурния проект и в този
смисъл изготвената по делото експертиза се отнася според въззивника за
имоти ,различни от описаните в исковата молба .
Сочи се на първо място ,че по делото не е бил доказан
характера на процесните помещения като общи части по предназначение
.Помещенията имат свой собственик ,който е нанесен като такъв при
изготвяне на кадастралната карта.В тази връзка не са налице ясни доводи на
съда за общия характер на помещенията .Съгласно приетата по делото
СТЕпроцесните помещения са самостоятелни обекти с отделен кадастрален
идентификатор ,които имат собственик и са нанесени в кадастъра и ако
ищецът е имал претенции към тях е следвало да обжалва заповедта за
нанасянето на обектите в кадастъра ,което не е сторено .Общите части не са
самостоятелни обекти ,като съдът не е взел предвид представените от
ответната страна документи за собственост и вписването на собственика в
кадастралната карта на с.Равда .Етажната собственост е възникнала след
предаване на сградата с разрешение за ползване и към този момент
процесните помещения никога не са били обща част .Ищецът не е представил
никакви доказателства за това.Неправилни са и изводите ,„е общият за
сградата водомер се намира в имот идентификатор
2
61056.502.569.3.1.Въпросният водомер не е общ за сградата ,тъй като
комплексът е съставен от 5 сгради и има само един общ водомер ,който не се
намира в тази сграда .Намиращият се в този имот водомер не е общ , а
индивидуален –собственост на дружеството ответник .
Решението противоречи и на трайно установената съдебна
практика .
Въззивната жалба е допустима,подадена от процесуално
легитимирано лице против подлежащ на обжалване акт .
Въззимаемият ищец по делото,чрез адвокатския си
представител , в писмения си отговор по чл. 263 от ГПК оспорва въззивната
жалба и счита ,че при постановяване на решението в атакуваната част не са
допуснати визираните нарушения.Счита ,че неправилно е твърдението ,че въз
основа на представеното удостоверение от 15.09.2006 г. за въвеждане в
експлоатация на сграда „С“ от приложените кадастрални схеми на
процесните обекти дружеството „Пайонир Девелъпмънт“ЕООД се
легитимира като собственик на процесните обекти .Първоинстанционният съд
е обърнал внимание в мотивите си ,че обстоятелството дали даден елемент от
сградата съставлява самостоятелен обект и е заснет като такъв в
кадастралната карта е без правно значение при преценка на статута му .При
определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е
със статут на обща част или не ,следва да се има предвид неговото
предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните
собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство
от собствениците на сградата .Приетата по делото техническа експертиза е
установила предназначението на процесните самостоятелни обекти и то към
момента на възникване на етажната собственост и с с оглед предназначението
им ,посочено в строителните книжа .От експертизата се установява ,че
посочените обекти ,на които са присвоени идентификатори по КККР на
гр.Несебър ,нямат самостоятелно функционално предначение ,те са
обслужващи спрямо други обекти , а СОС с идентификатор
61056.502.569.3.1. и61056.502.569.3.13 обслужват изцяло сграда Икат,т.е. пред
тях преминават почти всички инсталации .Следователно тези обекти не могат
3
да бъдат индивидуална собственост на отделни лица и съставляват общи
части по предназначение –сградата не може да съществува без тях.Дори в
архитектурния проект те са посочени като обслужващи .Предприемане на
действия по демонтиране и монтирани на инсталациите извън тези обекти ,без
да е взето необходимото за това решение на ОС на ЕС ,е незаконосъобразно.
Моли се за потвърждаване на решението в атакуваната част.
Въззивна жалба против решението в частта ,с която е уважена
исковата претенция ,е постъпила и от“Пайонир Девелъпмънт“ЕООД.Сочи се
,че процесните обекти са собственост на Пайонир Девелъпмънт“ЕООД,което
дружество е инвеститор и строител на к.к.“Емерлд“,същите не са били обект
на извършената апортна вноска през 2012 г. в полза на „Емералд
Хоспиталити „ООД,а са останали в патримониума на инвеститора .Съгласно
издаденото удостоверине за въвеждане в експлоатация,както и от
приложените кадастрални схеми на обектите –предмет на спора ,като
собственик е вписано дружеството Пайонир Девелъпмънт“ЕООД.Не може по
силата на закон – в случая ЗУЕС да се отнеме собствеността на физически
или юридически лица ,поради това ,че в тези обекти са инсталирани мрежи
съоръжения ,служещи за задоволяване нуждите на всички
собственици.Посочените 4 бр.СОС не попадат в изброените като общи части
в чл. 38 ЗС ,а в същите са инсталирани инсталации и съоръжения ,с цел да се
отчитат надлежно и да бъде осъществявана охрана .В случая общи по
предназначението си са самите инсталации ,но не и обектите ,в които са
разположени.
Моли се за отмяна на решението в уважетилната част и
връщане на делото за произнасяне от друг състав .
В писмения си отговор по чл. 263 от ГПК въззиваемият ищец
оспорва и тази въззивната жалба .Сочи се ,че възражението за
несъответствие между описаните и индивидуализирани имоти в исковата
молба и с тези ,описани от СТЕ и съда се въвежда за първи път пред
настоящата инстанция и е недопустимо .Независимо от товя се изтъкват
доводи за неоснователност на това възражение и подробно се излага
становище относно доказания характер на процесните помещения.Оспорва се
възражението ,че качеството на самостоятелния обект се определяло от
площообразуването на сградата ,което не било представено по делото ,както и
4
твърдението ,че водомерът е собственост на Емералд Хоспиталити „ООД
Моли се за потвърждаване на решението .
След преценка на събраните по делото доказателства и като
обсъди съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд прие за
установено следното :
Делото е висящо по повод предявения иск с правно
основание чл. 124 ал.1 ГПК вр.чл. 38 ал. 1 ЗС ,като се е твърдяло от ищеца ,че
в качеството си на собственик на самостоятелен обект с идентификатор
61056.502.569.3.29 /представляващ апартавент № И105 ,блок С-сграда „Икат“
в комплекс“Есмералд“-с.Равда/ в сграда в режим на етажна собственост
притежава собственост и върху ид.части от общите части на сградата
,включително и върху процесните обекти – а именно СОС с идентификатор
61056.502.569.3.13;СОС с идентификатор 61056.502.569.3.1; СОС с
идентификатор 61056.502.569.3.20 и СОСс идентификатор
61056.502.569.3.82.Тези обекти ,според ищеца ,представляват общи части на
сградата по предназначение и той като етажен собственик иска да бъде
установен обема на притежаваното от него право на собственост върху тях –
а именно да се признае за установено ,че е собственик на ид.части от
процесните обекти ,съответстващи на неговите идеални части в общите части
на сградата .
Установено е било по делото ,че ищецът е собственик на
описания по-горе самостоятелен обект в сграда в режим на етажна
собственост- СОС с идентификатор 61056.502.569.3.29 /представляващ
апартамент № И105 ,блок С-сграда „Икат“ в комплекс“Есмералд“-с.Равда/ и
в качеството си на такъв притежава и собственост върху 2,014 % идеални
части от общите части на сградата .
Не се оспорва също ,а и видно от приложения договор на
„Еспералд Хоспитали „ООД,че „Пайониър Девелъпмънт“ЕООД/строител на
процесната сграда / е направило апортна вноска на собствени недвижими
имоти ,машини,апаратура и инвентар ,находящи се в комплекс
„Есмералд“,сред които и процесните обекти -СОС с идентификатор
61056.502.569.3.13;СОС с идентификатор 61056.502.569.3.1; СОС с
идентификатор 61056.502.569.3.20 и СОСс идентификатор
61056.502.569.3.82/чл. 7 ал. 5 от дружествения договор ,приложен на л.116-
5
155 от първоинстанционното дело /.
От представеното удостоверение на гл. архитект на Община
Несебър от 15.09.2006 г. /л.178 от делото / се установява ,че „Курортен
апартаментен комплекс „Есмералд,подобект „Сграда С“,с възложител
„Пайониър Девелъпмънт“ЕООД е бил въведен в експлоатация на същата дата
.
От назначената по делото комплексна съдебно-техническа
експертиза се е установило ,че процесният комплекс е такъв от затворен тип
и се състои от няколко сгради ,паркови пространства с открит басейн и
зелени площи.След оглед на процесните обекти и преглед на строителната
документация вещите лица са установили ,че обектът с идентификатор
61056.502.569.3.1 съгл. кадастралните регистри се намира на ет. 0 бл.С,сграда
„Икат“ ,с предназначение „склад“ и застроена площ от 35,50 кв.м. ,като в него
се намира общия за сградата водомер ,както и компонентни от сградните
инсталации за общо ползване .В одобрения архитектурен проект обект е
обозначен като „склад“ с площ от 35,40 кв.м.
СОС с идентификатор 61056.502.569.3.13 ,находящ се на ет.
№ бл.С ,сграда „Икат“ съгласно архитектурния проект е с предназначение
„Инсталации“/ в проекта е с площ от 125 кв.м. ,но от измерването вещите
лица са констатирали ,че площта съобразно проектните размери е 50 кв.м. и
става дума за некоректно вписване /.В обекта се намират ел. табла и
електромери за общи за сградата инсталации ,контролери и командни пултове
за пожароизвестителната инсталация и СОТ.
СОС с идентификатор 61056.502.569.3.20 ,находящ се също
на ет.0,е с предназначение „Склад“/както е обозначен и в архитектурния
проект /,с площ от 17,50 кв.м. и е ползван като склад за инвентар и сервизно
помещение.
СОСс идентификатор 61056.502.569.3.82 ,находящ се на ет.
5 ,бл. С ,сграда „Икат“ е с предназначение „Инфраструктурен обект „ и със
застроена площ от 53 кв.м. В одобрения архитектурен проект е обозначен
като „Машинно асансьори“,като в обекта са разположени компоненти от
климатичната система,обслужваща общите части –стълбища ,коридори и
фоайета.
При тази фактическа обстановка основният спор между
6
страните по делото е дали въпросните обекти представляват общи части за
сградата ,в която се намира и обекта на ищеца ,които по предназначение
служат за обслужване на сградата .
Ответникът ,както и втъпилото трето лице –помагач на
ответника-„Пайониър Девелъпмънт“ЕООД ,което се легитимира и като
собственик на тези обекти , считат ,че въпросните обекти представляват
самостоятелни обекти на собственост /затова имат и самостоятелни
кадастрални номера / и че в същите са инсталирани съответните инсталации и
съоръжения с цел да се отчитат надлежно и по отношение на същите да бъде
осъществена охрана .В случая общи по естеството си и по своето
предназначение и служат за общо ползване са единствено изброените
инсталации ,но не и обектите ,в които се намират тези инсталации .Във
въззивната жалба на ответника се инвокира и възражението ,че имотите
,индивидуализирани в исковата молба ,са различни от имотите
,индивидуализирани в съграсуваната архитектура на сградата и че
изготвената по делото експертиза се отнася до имоти ,различни от описаните
в исковата молба.Това възражение се прави за пръв път по делото ,поради
което съдът счита същото за преклудирано и не следва да го обсъжда в
настоящото производство .
По отношение на характера на процесните помещения
следва да се посочи ,че настоящият съдебен състав споделя изцяло
изложените от първоинстанционния съд мотиви ,към които препраща на
осн.чл. 272 от ГПК,като се добави и следното :
Съгласно определението в чл. 38 ЗС, общите части на
сграда-етажна собственост обслужват самостоятелните обекти в сградата и
предназначението им е да се ползват от всички етажни собственици или само
от част от тях, ако има взето решение за това от етажните собственици / чл.
38, ал. 2 ЗС/. Затова съдебната практика приема, че иск по чл. 108 ЗС,
предявен от етажни собственици против друг етажен собственик за предаване
владението върху общи части би бил недопустим - Р № 113 от 18.01.2021 г. по
гр. д. № 1160/2020 г. на ВКС, І гр. о. Защитата при препятстван достъп до
общи части е чрез негаторният иск за осигуряване на достъп по чл. 109 ЗС.
При спор относно това дали част от сградата е обща част или е част от
самостоятелен обект на правото на собственост, съдът следва да се произнесе
7
в производството по негаторния иск, като съобрази доказателствата и прецени
дали се касае за обща част /по естеството си или по предназначение/,
създадена при изграждане на сградата и дали не е извършено преустройство
по-късно, в резултат на което общата част да е променила своето
предназначение и да се е превърнала в помещение, присъединено към някой
от самостоятелните обекти в сградата при спазване на нормативните
изисквания за това, предвидено в чл. 185, ал. 2 и ал. 3 ЗУТ, За изменението на
предназначението на законно изграден обект се изисква решение на общото
събрание на етажните собственици, взето по установения ред, и изрично
писмено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта,
а когато се завземат общи части - съгласието на всички собственици, изразено
с нотариална заверка на подписите. / чл. 185, ал. 2 ЗУТ/. За приобщаване на
обща част в сграда - етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната
собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда -
етажна собственост, се сключва договор за прехвърляне на собственост в
нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост и
одобрения проект, въз основа на които се издава разрешение за строеж /чл.
185, ал. 3 ЗУТ/. При неспазване на тези изисквания не настъпва вещно-
транслативен ефект / Р № 19 от 23.06.2020 г. по гр. д. № 2689/2019 г. на ВКС,
І гр. о. / .Съдебната практика приема, че чрез искът по чл. 109 ЗС може да се
защитава всяко пряко или косвено посегателство върху правото на
собственост, като искът може да бъде насочен срещу всяко лице, което към
момента на предявяване на иска подържа това състояние. Предвид характера
на общите части и предназначението им, дори когато някои от общите части
на сградата се намират в обект, който е индивидуална собственост на някой
от етажните собственици, този етажен собственик е длъжен да осигурява
достъп до тези общи части на останалите етажни собственици, когато това е
необходимо за тяхното поддържане, ремонт и отчитане /ако се касае за
измервателни уреди на общите инсталации/. Поради това предявен от етажни
собственици срещу друг етажен собственик иск по чл. 109 ЗС за предоставяне
достъп до общи инсталации на сградата е основателен, дори когато тези общи
инсталации се намират в обект-индивидуална собственост на етажния
собственик-ответник по иска. /в този смисъл Р № 124/10.12.2020 г. по гр. д. №
749/2020 г. на ВКС, І гр. о/.
В практиката на ВКС е дадено тълкуване на нормата на чл.
8
38 ЗС. Според Решение № 118/2.07.2014 г. по гр. д. № 6772/2013 г., I г. о.
изброяването в първата част на чл. 38, ал. 1 ЗС е примерно, а не изчерпателно,
а във втората част е дадена обща дефиниция, от която следва да се изхожда,
когато се преценява коя вещ има характеристика на обща част на сградата. С
Решение № 280/18.03.2014 г. по гр. д. № 1718/2013 г., ВКС, I г. о. е дадено
тълкуване, че общите по предназначение части е възможно да не бъдат общи
на всички етажни собственици, ако такова предназначение не им е било
дадено или ако то би се отменил и тъй като за учредяването на етажна
собственост не е необходим специален акт, от значение е моментът, в който
съответното предназначение е било придадено, като когато това е станало
преди отделните самостоятелни обекти да са разпределени в изключителна
собственост между различни съсобственици, т. е. преди възникването на
етажната собственост, меродавно за приобретателите на тези обекти е
предназначението, което е било придадено по волята на едноличния
собственик на сградата.
При определяне дали даден елемент от сграда в режим на
етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се притежава
в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото
предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните
собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство
от собственика /съсобствениците/ на сградата. Меродавният момент към
който се преценява статутът е моментът на възникване на етажната
собственост. Обстоятелството дали елемент от сградата съставлява
самостоятелен обект и е заснет като такъв в кадастралната карта е без правно
значение при преценка статута му на обща част, тъй като и самостоятелни
обекти - например изрично посоченото в нормата на чл. 38, ал. 1 ЗС
портиерско жилище - могат да бъдат общи по предназначение части, щом са
предназначени да обслужват общи нужди на етажните собственици.
В случая правилна е преценката на първоинстанционния съд
,че доколкото предназначението на описаните в исковата молба имоти е
предвидено за задоволяване на общи нужди на етажните собственици и това
предназначение е предвидено именно в строителните книжа на сградата и в
одобрения архитектурен проект /т.е. имали са такова предназначение към
момента на възникване на етажната собственост /,то става дума за общи
части по предназначение,а не за индивидуална собственост .В съдебно
9
заседание вещото лице е потвърдило,че по отношение на тези процесни
обекти не е налице извършено преустройство с цел промяна на
предназначението на обектите .Те са нанесени в кадастралната карта с
предназначението ,посочено в документацията на сградата /затова и
неоснователно е възражението ,че обектите ,описани с кадастрални
идентификатори не отговарят на обектите в архитектурния проект –при
положение ,че е налице задължение този проект да бъде представен към
заявлението за нанасяне ,а и вещите лица са установили идентичност между
обектите след извършен оглед на място/.
С оглед на това решението ,с което се установява обема на
права на ищеца върху общите за сградата части ,каквито са въпросните
четири обекта ,е правилно.Неправилно е възражението на въззивника ,че
качеството на самостоятелни обекти се определя от площообразуването на
сградата ,тъй като няма как от площообразуването да се установи
предназначанеието на самостоятелните обекти ,каквото предназначение е
придадено на помещенията към момента на възникване на етажната
собственост ,тъй като те служат за задоволяване на общи нужди на етажната
собственост и без тях сградата не би могла да функционира правилно .
Ето защо атакуваното решение следва да бъде потвърдено ,а
с оглед на този резултат на осн.чл. 78 ал. 3 ГПК в полза на въззиваемия
следва да бъдат присъдени направените по делото пред настоящата инстанция
разноски ,които с оглед представения списък на разноските /лист 53 от
настоящото дело / и представения договор за правна защита и съдействие
възлизат на 800 лв.
Мотивиран от горното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260055/16.10.2020 г.
постановено по гр.д. № 1079/2019 г. по описа на Несебърския районен съд
ОСЪЖДА „ЕСМЕРАЛД ХОСПИТАЛИТИ „ООД ,ЕИК
*********,със седалище и адрес на управление гр.София ,ул.“Неофит Рилски
„ № 55 ,ет.1 ,ап. 12 да заплати на М. З. К. ,гражданин на **** **** ,род. на
10
**.**.19** г. в гр.*** ,притежаващ паспорт тип * № ** *******,изд. На
**.**.**** г. от ФМС 77208,валиден до 21.12.2022 г. ,с адрес в ***-с.***
комплекс *** ул.*** № ** блок * сграда *** ап.****,съдебен адрес – гр.
Бургас ,ул.“Сливница“ № 26 ,ет.2 –чрез адв. Н.Г. ,сумата 800/осемстотин
/лева-разноски по делото пред настоящата инстанция.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване пред
Върховния касационен съд в едномесечен срок от съобщението на страните .
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11