Р Е Ш
Е Н И Е
гр.София, 13.07.2017год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД ,Търговско
отделение,VІ-7с-в в открито заседание на двадесет и осми март 2017год., в състав:
СЪДИЯ
: Валентин Бойкинов
при секретаря П.Славова, като разгледа докладваното от
съдията търг.дело № 5597 по описа за 2015год,за да се произнесе взе предвид следното :
Предявени
са обективно съединени искове, главен с правно основание чл. 55, ал. 1 предл.
второ ЗЗД, и евентуален с правно основание чл. 59 ЗЗД от „Б.И.К.“ ЕООД срещу СНЦ
„С. на Б.Ж.“.
Ищецът твърди в исковата си молба, че е сключил
договор на 19.12.2007 г. с ответника, по силата на който наема от последния за
срок от десет години недвижим имот – „Международен дом на журналиста“, находящ
се в к.к. „Златни пясъци“, заедно с терен с площ 45 000 кв.м. Твърди, че
се е задължил да плаща наемна цена и да реализира за собствена сметка
инвестиционна програма, като е уговорено, че извършените подобрения се ползват
от наемателя за срока на договора без наемателят да може да търси заплащането
им . Твърди, че за периода от 01.01.2008 г. до май 2010 г. е вложил общо
1 934 951,45 лева. Твърди, че със съгласието на ответника „Б.**“ ЕООД
е пренаел процесния недвижим имот. Твърди, че през септември 2010 г. е получил
предизвестие от наемодателя за разваляне на договора поради неплащане на
наемната цена. Твърди, че за периода след 06.03.2009 г. е направил инвестиции в
имота в размер на 365 736,45 лева. Твърди, че на 30.09.2011 г. е предал на
ответника обратно държането на почивния дом. Твърди, че всички подобрения в
имота са извършени със знанието и одобрението на наемодателя. Счита, че
направените инвестиции имат характера на предплатена наемна цена. Твърди, че
ответникът неоснователно се е обогатил с 1 209 344 лева, тъй като имотът е
ползван реално само от 01.01.2008 г. до 30.09.2011 г. Твърди, че по т.д. №
2792/2013 г. Софийски апелативен съд е осъдил ответника да му заплати
25 100 лева на основание чл. 59 ЗЗД, които суми представляват част от
цялото вземане, което е предявено в настоящото производство. Твърди, че с
решение, постановено по т.д. № 501/2012 г. Софийски градски съд е осъдил ищецът
да заплати на ответника дължимия наем в размер на 21 595 лева за периода
от 01.04.2010 г. до 15.09.2010 г., неустойка за забава в размер на 3 270,
45 лева, както и обезщетение за ползване на същия имот за времето от 16.09.2010
г. до 30.11.2011 г. в размер на 438 024,38 лева. Прави възражение за
прихващане на 202 866,02 лева от присъдените на ответника суми с
претендираните в настоящото производство 1 209 344 лева. Моли съда да
осъди ответника да му заплати сумата от 981 377 лева за извършените
вложения в имота, направени с оглед неосъщественото основание и законна лихва
от предявяването й, както и направените по делото разноски. В условията на
евентуалност моли съда да осъди ответника да му заплати сумата от 981 377
лева за направените подобрения и необходими разходи в процесния имот, с които
неоснователно се е обогатил наемодателя, както и законна лихва от предявяването
й, както и направените по делото разноски.
Ответникът в срока по чл. 367, ал. 1 ГПК е подал
писмен отговор, с който изразява становище, че предявените искове са
недопустими и неоснователни. Твърди, че при приемането на имотите ищецът не е
възразил, че същите не са в надлежно състояние и не отговарят на уговореното по
договора предназначение. Твърди, че наемателят не е заплащал уговорената наемна
цена и в тази връзка на 23.06.2010 г. с нотариална покана му е дал срок до
15.09.2010 г. да му заплати изцяло дължимия наем, като при неизпълнение ще
счита договора за развален. Твърди, че наемателят не е изпълнил срочно
задълженията си и му е отказал доброволно да предаде имотите. Твърди, че е
предявил иск, който е бил уважен, в резултат на което ищецът е бил осъден да
освободи и да му предаде имотите. Твърди, че предаването на имотите е извършено
на 19.12.2007 г. с приемо-предавателен протокол, в който не са отразени никакви
направени от ищеца през намения срок подобрения. Твърди, че е предоставил на
наемателя имоти в нормално състояние за използването им по предназначение, но
последният не ги е използвал коректно и затова не ги е върнал в надлежно
състояние. Твърди, че ищецът е преотстъпил ползването на част от имотите на
трето лице в нарушение на договора. Твърди, че след получаване на имотите от
ищеца на 30.09.3011 г. във всички тях са извършени строително-монтажни работи,
в резултат на които са претърпели значителни промени. Твърди, че впоследствие
други наематели са ползвали имотите. Твърди, че предявеният иск не е идентичен
с предмета на частичния по т.д. 2792/2013 г. на Софийски градски съд. Счита, че
всички предявени искове са погасени по давност. Моли съда да му присъди
направените разноски по чл. 78 ГПК.
Съдът като прецени доводите на страните, събраните по делото доказателства,
приема за установена следната фактическа обстановка :
От представения като писмено доказателство по
делото Договор за наем от 19.12.2007 г., с нотариална заверка на подписите с
рег. № 4179, извършена от нотариус Е.Е., рег. № 052 на Нотариалната камара, се
установява, че между Сдружение с нестопанска цел „С. на Б.Ж.“, в качеството му
на наемодател, и „Б.И.К.“ ЕООД, в качеството му на наемател, е сключен договор
за наем, по силата на който наемодателят се е задължил да отдаде на наемателя
за период от десет години ползването на три подробно описани в договора имота,
сред които „Международен дом на журналиста“, находящ се в к.к. „Златни пясъци“,
гр. Варна, заедно с терен с площ 45 000 кв.м. Годишната наемна цена била
уговорена в размер на 250 000 евро. В чл. 15.5 от договора е предвидено, че
наемателят следва да реализира за своя сметка инвестиционна програма в наетите
имоти, посочена в приложение от 1 до 3, неразделна част от договора, без
наемателят да може да търси стойността на извършените от него подобрения след
края на договора.
Видно от представения по делото Анекс от
30.03.2010 г. към горепосочения договор за наем, впоследствие страните са
постигнали от договорът да се прекрати за един от имотите, а именно – Творчески
дом на СНЦ „С. на Б.Ж.“ – гр. Банкя, като наемната цена е намалена на 215 000
евро. В допълнителното споразумение е включена и уговорка, по силата на която
на наемателя се предоставя възможността от своя страна на отдаде предоставения
му за ползване имот на третото за договора лице „Б.**“ ЕООД.
От представените по делото писмени доказателства
се установява, че на 01.04.2010 г. е сключен Договор за преотдаване на недвижим
имот, по силата на който „Б.И.К.“ ЕООД, в качеството си на наемодател, се е
задължил да преотдаде за временно възмездно ползване на „Б.**“ ЕООД двата
имота, предмет на първоначалния договор за наем, сключен със СНЦ „С. на Б.Ж.“.
От представената по делото нотариална покана на
нотариус В.Г., рег. № 340 на НК, се установява че на 23.06.2010 г. ищцовото
дружество „Б.И.К.“ ЕООД е получило
отправеното му от СНЦ „С. на Б.Ж.“ изявление за разваляне на процесния договор
за наем, в случай че до 15.09.2010 г. не погаси изискуемите си задължения към
наемодателя по процесния договор за наем, а именно – първо авансово плащане на
наемна цена в размер на 62 000 лева с падеж до 20.04.2010 г., второ
авансово плащане на наемна цена в размер на 64 000 лева с падеж до 15.06.2010
г., както и лихва за забава в плащането на наемната цена за периода от
23.03.2009 г. до 21.01.2010 г. в размер на 19 912 лева с падеж до
30.04.2010 г.
Разпитан, свидетелят В.С.заявява, че в началото на
2008 г. е бил назначен в БИК за да представлява интереса на дружеството във
връзка с процесния договор за наем с СБЖ, като функциите му били общи, но
свързани основно с ремонтите и инвестиционната програма. Посочва, че имотът е
бил предаден на БИК през месец март 2008 г. от страна на предните наематели –
„Балкантурист“, като от страна на наемодателя бил изготвен опис на предаденото
имущество – три хотелски сгради, две от които използваеми, с прилежащи
административна сграда, ресторантски комплекс, плувен басейн и парк. Свидетелят
посочва, че състоянието на имота е било окаяно – в сградите е имало течове,
порутени тавани, паднали мазилки. Ресторантът е бил затворен. Започнали с
извършването на най-належащите работи – били подменени двигателите, въжетата и
релсите на асансьорите, извършена била подмяна на покривите на сградите.
Подменено било цялото трасе на канализацията на ресторанта,
електроинсталацията, сменени били електроуредите. Всичко посочено било свършено
преди откриване на сезона – в началото на 2008 г. През време на сезона и след
него започнала по-активната строителна работа. Във високото тяло били оправени
покривите, асансьорите, инсталирани били нови телефонни централи, били поставни
големи климатици. Всички стаи били шпакловани и боядисани, сложени били нови
легла, нови телевизори. Всички бани били изцяло изкъртени, подменена била
канализацията, вертикалните щрангове, цялата санитария като мивки, вани,
казанчета. Ремонтирани били някои от дограмите, имало подменени стъклопакети,
подовите настилки са били реновирани. В ниското тяло се извършило шпакловане на
стаите, подменени били подовите настилки, ремонтиран бил покрива и се сложили
нови климатици. Административната част била изградена още преди сезона –
офисите били основно преработени, събаряли се стени, подменили се канализацията
и електроинсталацията. Отново преди сезона се изградили почти наново
съществуващият на плажа бар. Свидетелят посочва, че за почти всички дейности
била използвана специализирана фирма. Посочва още, че е бил на обекта до месец
февруари 2009 г., когато започнали мащабните дейности, като към определен
момент на обектите е имало 150-200 работници, ангажирани от ищцовото дружество
с ремонтни дейности. Свидетелят твърди, че от страна на СБЖ се е знаело за
ремонтните работи, като техни представители посещавали обекта почти всеки
месец. В началото на 2008 г. дошли домакинът на централата в София – М.В., и
секретарят – С., като през годината г-н Вълков е идвал и на почивка. Свидетелят
посочва, че от страна на последния не са правени забележки във връзка с
ремонта. На следващо място свидетелят посочва, че се е провело изследване на
конструктивното състояние на сградите, в резултат на което се установило, че
високата сграда е в идеално състояние.
Разпитан, свидетелят Р.С.заявява, че е член на СБЦ
от тридесет години, като в периода от месец март 2006 г. до месец април 2010 г.
е бил и член на управителния му съвет. Посочва, че през 2007 г. управителния
съвет взел решение да се състави комисия, която да изготви доклад за
състоянието на процесния имот в гр. Варна. От доклада ставало ясно, че
състоянието на имота е изключително лошо – асансьорите не работели, което не
позволявало да се приемат гости, ресторантът не работел, имало счупени и
неизползваеми стаи. Така управителния съвет стигнал до решение да се сключи
договор за наем за дълъг период с инвестиционна програма, в резултат на което
се сключил и процесният договор. Свитетелят сочи, че в управителния съвет на
сдружението имало стопанска комисия, която била натоварена да следи работата.
Посочва, че през месец юни 2009 г. в процесния обект било проведено заседание
на управителния съвет, като мястото било избрано с цел членовете му да се
запознаят лично със свършената работа. Домът работел, имало техни колеги, които
били там на почивка, асансьорите работели, ресторантът също. В края на сезона
през 2009 г. управителя на ищцовото дружество, г-н Д., представил отчет за
финансовата година, който бил приет.
От приетото по делото и неоспорено от страните
заключение, изготвено в резултат на проведената съдебно-икономическа
експертиза, се установява, че за периода 2008 – 2010 г. в счетоводството на БИК
са осчетоводени извършени инвестиционни разходи в МДЖ в общ размер на 1 910
243,23 лева с ДДС (1 592 854,98 лева без ДДС). За същия период от страна на „Б.**“
ЕООД са осчетоводени извършени инвестиционни разходи в МДЖ в общ размер от 21
749,38 лв. с ДДС (18496,49 лв. без ДДС) или общият размер на осчетоводените от
двете дружества разходи за процесния период възлиза на 1 931 992,61 лева с ДДС
(1 611 351,47 лева без ДДС). В заключението се посочва, че по отношение на
осчетоводените инвестиционни разходи счетоводствата на БИК и „Б.**“ ЕООД са
водени редовно, в съответствие с изискванията на Закона за счетоводството,
Националните счетоводни стандарти и Националния сметкоплан.
От приетата по делото
съдебно-техническа/оценителна/ експертиза, изготвена от вещото лице А.А., в резултат
на анализ на приетите по делото договори, протоколи и фактури, вещото лице е
стигнало до извода, че по-голямата част от инвестициите са във връзка с текущ
ремонт на сградите и обзавеждане, като сред изпълнените строително-монтажни
дейности няма такива, които да се определят като основен ремонт. При
изслушването на вещото лице в открито съдебно заседание последното пояснява, че
под „основен ремонт“ следва да се разбира такъв който засяга основната
конструкция на сградата. Във връзка с изпълнение на работата по всяка отделна
точка от инвестиционната програма вещото лице дава следното заключение:
По изпълнението на т. 1 от програмата – Основен
ремонт и реконструкция на двете хотелски сгради – блок 1 и блок 2 и цялостно
преобзавеждане на двата блока, заключението посочва, че основен ремонт не е
извършван. За обзавеждане са изразходвани 391 504 лева. За оборудване и за
локална мрежа са разходвани съответно 7735 лева и 694,36 лева.
По т. 4 от инвестиционната програма –
благоустройство на парка, цялостна подмяна на настилките в алеите, изграждане
на нова осветителна система на парка и алеите, в заключението е посочено, че са
разходвани единствено 4630 лева за засаждане на дървета.
Във връзка с изпълнението на предвидената в т. 6
от програмата работа – реновиране на барчета и ресторанти на територията на
дома, са разходвани приблизително 40 000 лева.
По останалите шест точки от инвестиционната
програма заключението посочва, че от представените по делото документи не се
установява да са извършвани разходи.
На следващо място в заключението е посочено, че
всички строително-монтажни работи на обща стойност 1 109 845 лева представляват
текущ ремонт на сгради. Стойността на сградите към 2007 г. се оценява на 2 300
000 лева, като с оглед обстоятелството, че 20 % от строително-монтажните
дейности в сградите са дълготрайни, то размерът на увеличението в стойността им
към 2009 г. е 222 000 лева.
По делото е извършена и тройна съдебно-техническа
и оценителна експертиза със задачи идентични с тези на първоначалната. От приетото
по делото заключение по експертизата, стъпващо на изводите на приетата и
неоспорена от страните съдебно-икономическа експертиза, според която е
изпълнена обща инвестиция в размер на 1 931 992,61 лева, се установява, че са
изпълнени 45,14 % от инвестиционната програма, като изпълнението се отнася до
т. 1, 2 и 6 от нея, като по останалите точки не е работено. Посочва се, че
извършеното не може да се окачестви текущ ремонт, а попада в обхвата на
понятията „основен ремонт“ и „реконструкция“, доколкото се заменят материали,
възстановява се експлоатационната годност и дълготрайност на обектите.
Стойността на имота към 2007 г. се оценява на 6 186 684 лева с ДДС (5 155 570
лева без ДДС). Към 2010 г., след вложената инвестиция, същият имот се оценява
на 7 854 885 лева с ДДС (6 545 737 лева без ДДС), т.е. установява се увеличение
на стойността на имота в общ размер на 1 668 201 лева с ДДС ( 1 390 167
лева без ДДС). На основата на установения от съдебно-икономическата експертиза
процент на претендираната сума за бъдещо ползване на имота 75 месеца спрямо
общата сума на вложените инвестиции, а именно 50,8 %, се установява остатъчна
инвестиция, която се ползва от ответника в размер на 847 383 лева с ДДС. Тази
сума е резултат от подобренията, извършени от ищеца.
При така установената фактическа обстановка от правна страна съдът приема
следното :
По иска с правно основание чл.55,
ал.1, предложение второ от ЗЗД :
Фактическият състав на
разпоредбата на Чл.55, ал.1, предложение второ от ЗЗД, на която се позовава
ищецът в исковата молба, изисква престацията да е била извършена с оглед на
очаквано в бъдеще основание, което обаче не е могло да бъде осъществено. Този
текст намира приложение при двустранните договори ако задължението на едната
страна се погаси поради невъзможност за изпълнение ; при сделки под отлагателно
условие, което не се осъществи и т.н. В настоящия случай ищецът поддържа, че
извършените инвестиции в имота следвало да се разглеждат като допълнителна
престация към наемната цена, която се отличавала от наемните вноски само по
това, че е дължима авансово от наемателя не в пари, а в конкретни
строително-ремонтни работи и обзавеждане. Те били направени с оглед на бъдещото
десетгодишно ползване на имота и при тази перспектива наемателят се бил
съгласил да не търси тяхната стойност след изтичането на срока на договора. Тъй
като обаче договорът бил прекратен преди крайния му срок и така предварително
извършените инвестиции останали частично без основание- наемателят се е лишил
от ползването им за останалата част от първоначално уговорения срок на
договора.
В настоящия случай обаче от
събраните и обсъдени по-горе писмени доказателства се установява, че между
страните са възникнали определени облигационни отношения на договорно
основание, като въз основа на сключения договор за наем ищецът се е съгласил да
извърши определени инвестиции в наетия имот, като той се е съгласил да стори
това с оглед една конкретна цел- да ползва имота с оглед предназначението на
ползването, за хотелско и туристическо обслужване, до изтичането на крайния
срок на договора за наем. Следователно инвестициите са извършени на валидно
възникнало договорно основание, като отпадането на основанието за тяхното
извършване е станало едва след прекратяването на договора за наем/ но не с
обратна сила, а за напред, поради което е неприложима, както втората, така и третата хипотеза на неоснователно
обогатяване по чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД/.
Достатъчно е установяването по
делото само, че извършването на инвестициите е станало на определено договорно
основание, което от своя страна изключва фактическия състав на разпоредбата на
Чл.55, ал.1, предложение второ от ЗЗД за връщане на даденото поради
неосъществено основание.
От друга страна, с оглед изрично
предвиденото в договора, че извършените инвестиционни разходи са за сметка на
наемателя/чл.5.15 от договора за наем/, то той не може да ги претендира и на
договорно основание, поради което и отношенията между страните подлежат на
уреждане единствено по реда на чл.59 от ЗЗД.
Това от своя страна води да
извода за неоснователността на така предявения от ищеца иск. Предвид изложените
съображения съдът следва да постанови решение, с което предявеният иск с правно
основание Чл.55, ал.1, предложение второ от ЗЗД за сумата 981 377 лева,
представляваща стойността на извършени инвестиции в отдадения под наем имот, да
бъде отхвърлен като неоснователен.
По иска с правно основание чл.59,
ал.1 от ЗЗД :
По делото е представено и прието
като доказателство Решение № 2434/9.12.2015год. на САС по в.т.д.№
4092/2015год., с което ответникът Сдружение „С. на Б.Ж.“ е осъден да заплати на
„Б.И.К.“ЕООД на осн. чл.59, ал.1 от ЗЗД сумата 25 100 лева, представляваща
част от вземане за неоснователно обогатяване за извършени от ищеца в периода
м.2008год. до м.май 2010год. подобрения в собствения на ответника недвижим
имот, представляващ „Международен дом на журналиста“, находящ се в к.к.“Златни
пясъци“, община Варна, който е бил отдаден под наем от ответника на ищеца с
договор от 19.12.2007год., впоследствие развален от ответника през 2010год.,
ведно със законната лихва от 17.11.2011год. до окончателното изплащане.
Видно от представеното по делото
Определение № 970/21.12.2016год. по т.д.№ 439/2016год. не е била допуснато до
касационно обжалване жалбата на Сдружение „С. на Б.Ж.“ срещу Решение №
2434/09.12.2015год. по в.т.д.№ 4092/2015год., поради което последното на осн.
чл. 296, т.3 от ГПК следва да се счита, че е влязло в сила.
При това положение влязлото в
сила решение на САС по предявения частичен иск решава със сила на пресъдено
нещо въпроса за основателността на иска с правно основание чл.59 от ЗЗД.
Относно значението на решението по частичния
иск в производството за останалия размер на вземането/каквото именно е
настоящото/ следва да се посочи, че според преобладаващата актуална съдебна
практика, силата на пресъдено нещо на решението по
частичния иск следва да бъде зачетена и в производството за остатъка от размера
на вземането, като това се отнася до силата на пресъдено нещо по основанието на
иска. По-конкретно това разрешение е застъпено в решение № 89/11.07.2011 г. по
т.дело № 716/2010 г. на ВКС, I т.о., според което е прието, че формираната сила
на пресъдено нещо с предходно решение по частичния иск, не се разпростира и
върху останалия размер на вземането, предмет на следващо производство, че
предмет на силата на пресъдено нещо не е само субективното материално право,
откъснато от конкретния юридически факт, въз основа на който то се претендира.
Според същото решение в основанието на иска се включват всички факти, очертани
от хипотезиса на правната норма, въз основа на която се поражда претендираното
материално право, че установените с решението по частичния иск общи
правопораждащи факти на спорното право се ползват със сила на пресъдено нещо,
че със сила на пресъдено нещо се ползват съдебно установените правопораждащи
факти, доколкото индивидуализират спорното право, чрез основанието и петитума
на иска. Това становище е застъпено и в по-новата правна доктрина, споделя се и
от настоящия съдебен състав.
В контекста на така изложеното ще
е налице обвързаност на съда по настоящото дело с приетото в решението по
частичния иск относно общите правопораждащи материалното право юридически
факти- че между страните е възникнало валидно
облигационно отношение, произтичащо от сключения между тях договор от
19.12.2007 г., изменен с анекси от 17.03.2009 г. и 30.03.2010 г., по силата на
който ответникът е отдал под наем на ищеца собствения си процесен недвижим
имот, представляващ Международен дом на Ж., находящ се в курортен комплекс
„Златни пясъци“, за срок от 10 години, считано от 1.01.2008 г., който имот
впоследствие е бил пренает със съгласие на ответника от третото лице „Б.**“ЕООД
с договор от 1.04.2010 г.; че наред с
другото с посочения договор от 19.12.2007 г. ищецът се задължил и да реализира
за собствена сметка инвестиционна програма в наетия имот, описана в приложение
№ 1, като след изтичане на срока на договора подобренията следва да останат в
собственост на наемодателя безвъзмездно – чл. 5.15,; че договорът за наем е бил
едностранно развален от ответника поради неизпълнение от страна на ищеца на
задължението му да заплати част от дължимите наемни вноски с нотариална покана,
връчена на ищеца на 26.06.2010 г.,; че с
влязло в сила решение от 26.04.2011 г. по гр. д. № 45852/2010 г. на СРС, 35
състав, на осн. чл. 233, ал. 1 ЗЗД ищецът е бил осъден да предаде на ответника
държането на процесния нает имот, че ищецът е предал доброволно на ищеца
държането на наетия имот, за което е бил съставен двустранно подписан протокол
от 30.09.2011 г. ; както и че ищецът фактически е извършил подобренията за
които се спори.
С влязлото в сила решение по частичния иск се
е формирала сила на пресъдено нещо относно предявеното от ищеца основание, поради
което фактите, на които то може да бъде отричано са преклудирани. Същевременно
обаче е без всякакво значение за настоящия спор е, до какъв общ размер е
констатирано цялото твърдяно от ищеца вземане с влязлото в сила решение по
частичния иск, тъй като общия размер на вземането не е предмет нито на
заявеното искане, нито на установителна претенция по чл. 212 ГПК, и този размер
не е обхванат от обективните предели на силата на пресъдено нещо; в процеса по
частичния иск той е бил предмет единствено на преюдициална констатация дали
цялото вземане надвишава предявената по делото негова част. В настоящия процес
макар и въз основа на приетото в решението по частичния иск, че твърдяните
подобрения са фактически извършени, техният остатъчен размер е спорен по делото
факт, който следва да бъде установен с оглед търсената остатъчна част, поради
което, в доказателствена тежест на ищеца е да установи както размера на цялото
задължение при възникването, така и настоящото съществуване и непогасяване на
претендираната остатъчната част.
Видно от приетата и
неоспорена от страните съдебно-счетоводна експертиза, изготвена от вещото лице Г.Т.М.,
чието заключение съдът кредитира изцяло като обективно и професионално
изготвено, се установява, че в счетоводството на ищеца за периода 2008 г. –
2010 г. за обект „Международен дом на журналиста“ са осчетоводени разходи по
издадени от доставчици фактури в общ размер на 1 931 992,61 лв., а
приетите заключения на СТЕ- единична, изготвена от вещото лице А.А. и тройната
СТЕ в състав от вещите лица Н.С., А.Г. и Т.Т., се установява, че тези разходи
са технологично свързани с твърдяните
инвестиции и представляват 45,14% от инвестиционната програма.
Според вещото лице А.А. част от извършените
СМР в размер на 1 109 845 лева не могат да бъдат определени като
„основен ремонт“ по см. на § 5, т.42 от ЗУТ тъй като те представляват частично
възстановяване и/или замяна на конструктивни елементи , а следва да бъдат
определени като текущи ремонтни работи по смисъла на чл. §5,т.43 от ЗУТ, тъй
като чрез тях се целяло само подобряването и поддържането на сградата,
постройките, съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при
които не се засяга конструкцията на сградата. Противоположно на единичната
експертизата вещите лица от тройната СТЕ считат, че извършените от ищеца СМР
могат да бъдат определени като „основен ремонт“ и „реконструкция“, тъй като
чрез тях се заменят материали, възстановява се експлоатационната годност и дълготрайност
на обекта. Съдът счита, че следва да се кредитира заключението на вещите лица
от тройната СТЕ, според което извършените от ищеца работи не могат да бъдат
окачествени като текущи ремонти, същите имат характера на „реконструкция“ по
см. на §5, т.44 от ДР на ЗУТ тъй като представляват дейност по възстановяване
на основни части от конструкцията на сградата, съоръженията и инсталации/
подмяна на ВиК, ел. инсталации и друга обслужваща инфраструктура/, чрез които
се увеличава носимопоспособността, устойчивостта и трайността на строежите. А
това именно ги определя като основен ремонт тъй като чрез замяната на износени
материали и конструктивни елементи/ каквито дейности са описани в констативно-съобразителната
част и на двете експертизи/ се постига възстановяване на експлоатационната
годност и дълготрайност на обектите.
Предвид заключението и на двете СТЕ следва да се приеме за доказано, че
стойността на разходите на ищеца за изпълнени СМР и закупени материали и
инвентар, които могат да бъдат свързани с процесната инвестиционна програма, е
в общ размер на 1 931 992, 61 с ДДС.
Същевременно от тази сума следва да бъдат
приспаднати средствата, които са вложени от третото лице „Б.**“ЕООД на което със съгласието на
наемодателя е бил пренает имота и които средства са в размер на общата сума от
21 749, 38 лева и които разходи има правото да претендира само това лице,
но не и ищеца. От тази сума също така следва да бъдат приспаднати и вложените
средства за оборудване и вътрешно обзавеждане на комплекса, които видно от
експертизите възлизат на сумата от 537 252,46 лева. Това е така, защото ответникът
би се обогатил с извършените инвестиции ако придобитото чрез тях е станало част
от неговия патримониум, т.е. негова собственост. Несъмнено инвестициите,
отнасящи се до материалния субстрат на самите недвижими имоти, са станали
неотделима част от тези имоти и са придобити от ответника на оригинерните
основания по чл. 92, чл. 97 или чл. 98 ЗС. С тези инвестиции ответникът се е
обогатил, тъй като са станали част от негово имущество. Не е налице такова
обогатяване обаче по отношение на инвестициите в движимо имущество /твърдяното
обзавеждане/. За това движимо имущество, което не е прикрепено към недвижимия
имот или може да бъде отделено без съществено увреждане на имота, липсва
осъществен в полза на ответника придобивен способ, поради което и то не е
станало негова собственост. Тези движими вещи са останали собственост на
лицето, което ги е закупило – ищеца. Ищецът е придобил същите въз основа на
деривативни способи /договори за продажба или изработка/, поради което същият
има право да си ги вдигне и прибере. Следователно, тези движимости не
представляват подобрения за ответника – така изрично т. 8 от ППВС №
4/27.12.1974 г.
Предвид горното налице е обогатяване на
ответника с извършените от ищеца инвестиции, които са станали неотделима част
от недвижимия имот на ответника. Обогатяването е за сметка на ищеца, тъй като
последният е заплатил разходите за извършването на подобренията, а ответникът
не е възмездил ищеца за тях. Правовият ред следи имущественото разместване да
бъде винаги оправдано, а то е такова, когато се основава на реална стопанска
причина. Такава е налице, когато между даващия и получаващия имуществената
облага е налице валидно правоотношение, представляващо основанието за
придобиване на облагата. В тежест на ответника е било да докаже, че в негова
полза съществува правно основание, по силата на което той има право на
безвъзмездно придобиване на процесните подобрения за сметка на ищеца.
Ответникът не е доказал подобно основание, а и не го твърди. Действително,
посочените подобрения ищецът е извършил в изпълнение на задължението му по чл.
5.15 от сключения с ответника процесен наемен договор от 19.12.2007 г.
Посочената клауза обаче урежда при какви условия ответникът няма да дължи на
ищеца заплащането на извършените подобрения – само след изтичане на пълния
10-годишен срок на договора, през който срок наемателят има право да се
ползва от тях. Несъмнено, волята на страните е била предоставеното от
наемодателя право на ползване за 10-годишния срок на договора да бъде
насрещната престация за придобитите от него подобрения в имота, реализирани за
сметка на наемателя. В случая обаче тази насрещна престация на наемодателя не е
била предоставена в пълен размер, предвид извършеното от него разваляне на
договора, вследствие на което на 30.09.2011 г. ищецът е върнал на ответника
държането на наетия имот. Макар развалянето да е извършено по вина на
наемателя, това не води до възникване в полза на наемодателя на основание за
безвъзмездно придобиване на подобренията, доколкото основанието по чл. 5.15 от
договора не се е реализирало напълно. Развалянето на договора има действие
занапред, тъй като договорът за наем е с продължително изпълнение /чл. 88, ал.
1, изр. 1 ЗЗД/. Ето защо съобразено със справедливостта е тълкуването на
клаузата на чл. 5.15, според което в хипотезата на предсрочно прекратяване на
договора /вкл. и поради разваляне/ наемодателят има основание за безвъзмездно
придобиване на подобренията само за пропорционална част от стойността им,
съответстваща на досега изтеклия първоначален срок на договора, през който
имотът е бил реално ползван от наемателя, а няма такова основание за
съответната на остатъчния срок на договора част от стойността им. Отговорът на
въпроса дали и в какъв размер ответникът следва да възмезди за процесните
подобрения ищеца зависи на първо място от приложимите към казуса правни
разпоредби. Ищецът е извършил процесните подобрения в качеството му на наемател
по процесния наемен договор, т.е. на държател. При това положение
неприложими се явяват правилата за подобренията в чужд имот по чл. 72 и чл. 74
ЗС, които се отнасят само до извършени подобрения от владелец.
Отношенията по извършени от държател подобрения подлежат на уреждане в
съответствие с договора, сключен със собственика на имота, а при липса на
договорно уреждане – в съответствие с правилата за водене на чужда работа без
пълномощие и за неоснователното обогатяване – така ТР № 85/2.12.1968 г. на ОСГК
– ВС и ППВС № 4/27.12.1974 г. В конкретния случай процесният договор не урежда
отношенията на страните по подобренията в хипотезата на предсрочно
прекратяване, а правилата на гестията са неприложими, тъй като липсва основна
предпоставка – налице е изрично натоварване от ответника за извършването
от ищеца на процесните инвестиции със самия наемен договор /чл. 5.15/. Ето защо
приложими се явяват правилата на неоснователното обогатяване, и по-специално –тези
на чл. 59, ал. 1 ЗЗД.
Според чл. 59, ал. 1 ЗЗД всеки, който се е обогатил без основание за сметка на другиго, дължи да му
върне онова, с което се е обогатил, до размера на обедняването. Както бе прието
по-горе, в конкретния казус се установи обогатяване на ответника с
придобиването на извършените от ищеца подобрения в процесния имот, както и
обедняване на последния с извършените за това разходи. Размерът на дължимото от
ответника на ищеца вземане за неоснователно обогатяване следва да се определи
на база по-малката от двете стойности – на обогатяването и на обедняването.
Обедняването на ищеца е в размер на извършените от него разходи, които според
приетото по-горе възлизат на 1 372 990,
77 лева/ след приспадане на разходите от третото лице и разходите за
движимо имущество/.
Обогатяването на ответника е в размер на
увеличената стойност на имота, в резултат на процесните подобрения. За
установяване на тази увеличена стойност в настоящото производство са приети две
експертизи- единична/оспорена от ищеца/ и тройна/оспорена от ответника/. Съдът
кредитира заключението на тройната СТЕ, според която вследствие на процесните
подобрения се е увеличила стойността на имота с 1 668 201 лева. Съдът
не кредитира заключението на единичната експертиза по отношение на средната
пазарна стойност на имота след прекратяването на договора за наем тъй като тя
дава оценка единствено по метода на вещната/възстановителна/ стойност, докато
тройната експертиза разширява методите на оценка посредством още един способ-
чрез използване на метода на сравнителното остойностяване/, поради което и
дадената от нея оценка има комплексен характер от двата използвани метода и
като такава се приближава в максимална степен до действителната пазарна
стойност от тази на единичната експертиза.
На следващо място,
вещото лице А. при определяне на увеличената стойност на имота взема предвид
единствено ремонтните работи насочени към подмяна на съществуваща настилка и
дограми/, но изключва редица СМР-та, които съдът прие, че са включени в обхвата
на инвестиционната програма и които имат характера на „основен ремонт“.
Следователно с процесните
подобрения са увеличила стойността на имота с 1 668 201 лева.
С тази стойност следва да се съизмери обогатяването на ответника, но не цялата
стойност съответства на размера на неоснователното му обогатяване. Тъй като ищецът е ползвал наетия обект, респ.
направените в него инвестиции, за срок от 45 месеца от уговорени общо 120
месеца, то ответникът има основание за обогатяване с пропорционална част от
увеличената стойност на имота, а няма такова основание за съответната на
остатъчния срок на договора част от стойността им. Ето защо размерът на
неоснователното обогатяване на ответника възлиза на 847 383 лева.
Тъй като тази стойност е по-малка от размера на обедняването на ищеца, то
дължимото от ответника вземане по чл. 59, ал. 1 ЗЗД е именно в размер на
обогатяването – 847 382 лв.
От общия размер на
обогатяването следва да бъдат приспаднати сумите 21 595,57 лева,
представляваща дължим наем за периода от 01.04.2010год. до 15.09.2010год.,
заедно с неустойка от 3 270, 45 лева за забавено плащане и сумата от
178 000 лева, представляваща обезщетение за ползване за времето от
16.09.2010год. до 30.11.2011год. , по отношение на които ищецът в исковата
молба признава, че са дължими и прави изявление за прихващане, както и сумата
25 100 лева, която му е присъдена с решението на САС по предявения
частичен иск или общата сума, която следва да бъде приспадната възлиза на 227 966,
02 лева.
След приспадането на
посочените по-горе суми от общия размер на обогатяването се получава остатъка
от 619 415,98 лева, който следва да бъде присъден на ищеца.
По възражението за
изтекла погасителна давност :
Приложима за това
вземане е общата 5-годишна погасителна давност по чл. 110 ЗЗД.
Вземането на ищеца за
неоснователно обогатяване е възникнало и е изискуемо от момента на
прекратяването на наемния договор тъй като от този момент е отпаднало/но за в
бъдеще, а не с обратна сила/ основанието поради което са били извършени
инвестиционните разходи предмет на иска. Видно от представената по делото и
приета като доказателство нотариална покана редовно връчена на представител на
наемателя на 29.06.2010год., на последния е дадена възможност да заплати
дължимите до този момент неплатени вноски, в противен случай договорът за наем
ще се счита за развален, считано от 15.09.2010год. Следователно от този момент наемодателят
дължи възмездяване на наемателя за направените от него инвестиционни разходи за
бъдещо ползване на имота до изтичане на крайния срок на договора за наем, като
както се посочи по-горе, причините поради които е прекратен договорът не се отразява
на фактическия състав на неоснователното обогатяване по чл.59 от ЗЗД.Настоящата
искова молба е била подадена в регистратурата на съда на 01.09.2015год., т.е
непосредствено преди изтичането на пет
годишния давностен срок/ считано от 15.09.2010год./, поради което и
възражението на ответника, че вземането на ищеца за неоснователно обогатяване е
погасено по давност, е неоснователно.
Предвид изложеното
следва да се приеме, че ищецът притежава изискуемо вземане срещу ответника по
чл. 59, ал. 1 ЗЗД за част от претендираните инвестиции в размер на сумата от 619
415,98 лева и тази сума следва да бъде присъдена на ищеца, ведно със законната
лихва от предявяването на исковата молба до окончателното изплащане на сумата,
като за разликата до пълния предявен размер искът следва да бъде отхвърлен като
неоснователен.
Воден от гореизложеното Софийски градски съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА СНЦ „С. на Б.Ж.“, рег. по фд.№ 7121/90год.
на СГС, със седалище и адрес на управление *** да заплати на „Б.И.К.“ЕООД, ЕИК ********,
със съдебен адрес ***, чрез адв. Д.Д. на осн. чл.59, ал.1 от ЗЗД сумата 619
415,98 лева, представляваща вземане за неоснователно обогатяване за извършени
от ищеца за периода от януари 2008год. до май 2010год. подобрения в собствения
на ответника недвижим имот, представляващ „Международен дом на журналиста“,
находящ се в к.к. „Златни пясъци“, ведно със законната лихва от 01.09.2015год.
до окончателното изплащане на сумата, като отхвърля иска за разликата до пълния
предявен размер.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Б.И.К.“ЕООД,
ЕИК ********, със съдебен адрес ***, чрез адв. Д.Д. срещу СНЦ „С. на Б.Ж.“,
рег. по фд.№ 7121/90год. на СГС, със седалище и адрес на управление *** иск с
правно основание чл.55, ал.1 предложение второ от ЗЗД за сумата 981 377
лева, като неоснователен.
Решението подлежи
на въззивно обжалване пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ
:
ОСЪЖДА СНЦ „С. на Б.Ж.“, рег. по
фд.№ 7121/90год. на СГС, със седалище и адрес на управление *** да заплати на „Б.И.К.“ЕООД,
ЕИК ********, със съдебен адрес ***, чрез адв. Д.Д. на осн. чл.59, ал.1 от ЗЗД
сумата 619 415,98 лева, представляваща вземане за неоснователно обогатяване за
извършени от ищеца за периода от януари 2008год. до май 2010год. подобрения в
собствения на ответника недвижим имот, представляващ „Международен дом на
журналиста“, находящ се в к.к. „Златни пясъци“, ведно със законната лихва от
01.09.2015год. до окончателното изплащане на сумата, като отхвърля иска за разликата
до пълния предявен размер.ОТХВЪРЛЯ предявения от „Б.И.К.“ЕООД, ЕИК ********,
със съдебен адрес ***, чрез адв. Д.Д. срещу СНЦ „С. на Б.Ж.“, рег. по фд.№
7121/90год. на СГС, със седалище и адрес на управление *** иск с правно
основание чл.55, ал.1 предложение второ от ЗЗД за сумата 981 377 лева, като
неоснователен.