РЕШЕНИЕ
№ 2622
гр. Варна, 10.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:А.ка Д. Маркова
при участието на секретаря Диана Н. Найденова
като разгледа докладваното от А.ка Д. Маркова Гражданско дело №
20243110103064 по описа за 2024 година
Производството е образувано въз основа на предявена искова молба на основание
чл.40 от ЗУЕС от страна на страна на ищеца Н. К. К., ЕГН: **********, от ***,
представляван от адв. А. А. от АК – П., против ЕС в сграда с адрес: ***, представлявана от
С.П.М., с процесуален представител по делото адв. В. С. от АК - В.
На осн. чл.23, ал.6 от ЗУЕС като ответник в процеса е конституирана И. С. В., с ЕГН
**********, с постоянен адрес ***, представлявана по делото от адв. К. Г. от АК - В.
В исковата молба ищецът твърди, че е собственик на самостоятелни обекти –
апартамент №2 и апартамент №5 в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на
адрес *** в поземлен имот с идентификатор ***, като правото му на собственост се
удостоверявало с нотариален акт за учредяване на вещно право на строеж върху недвижим
имот №***, том **, рег. №***, дело №*** г. на нотариус Ж. К.. На 08.02.2024 г. се състояло
общо събрание на етажната собственост, при дневен ред: 1. Избор на протоколчик; 2.
Запознаване с дело №**23 г.; 3. Избиране на Управител/Управителен съвет; 4. Даване на
съгласие за изграждане на букмейкърски клуб на мястото на пицарията; 5.
Други/организационни. Ищецът твърди, че общото събрание е проведено
незаконосъобразно. В съставения протокол за проведеното събрание от 08.02.2024 г. били
взети решения, като в т.5 от протокола били вписани следните решения: „Пот. 2, ОС в
настоящия си състав приема отново и потвърждава Решение на ОС, взето на от ОС на
собствениците на 23.01.2016г., за закриване на терасата, прилежаща към Коктейл-Бар
(Пицария) в сградата на осн. чл. 151, ал.1 от ЗУТ. Всички нови собственици, такива след
1
23.01.2016г., потвърждават с подписа си съгласието си и приемат това Решение и заварено
състояние; По т.З, ОС в настоящия си състав дава съгласието си на основание на чл.17, ал.7,
от ЗУЕС, терасата, прилежаща към обект Коктейл-бар (Пицария) да се ползва като тераса за
дейността на този обект; По т.4 Етажните собственици, притежаващи собственост в сградата
от момента на възникване, на етажната собственост, потвърждават, че съществува уговорка
на осн. чл.38, ал.2 от ЗС от самото възникване на етажната собственост за ползване на
терасата, прилежаща към обект Коктейл-бар (Пицария) само от този обект, тъй като
обслужва само него, като собствениците на Коктейл-бар пицария полагат грижи
самостоятелно за тази тераса и околните зелени площи от момента на възникване на
етажната собственост. Всички нови собственици, придобили собственост след възникване
на етажната собственост, приемат с подписа си, че им е била известна тази съществуваща
заварена уговорка и са съгласни с нея; По т.4 Подписаните в този Протокол етажни
собственици, притежаващи собственост в сградата към 23.01.2016 г., потвърждават с
подписите си на настоящия протокол, че бившия Домоуправител на сградата С.М. е
притежавал еднолично пълномощия, дадени му от всички собственици на сградата към
посочената дата, в качеството си на Домоуправител, за разписването на съгласието,
материализирано в Протокол на ОС от 23.01.2016г.“.
Ищецът твърди, че тези решения са незаконосъобразни, защото към самостоятелния
обект Коктейл-бар (Пицария) нямало прилежаща тераса. Площадката представлявала
свободна дворна площ, която нямала статут на обща част за всички собственици. Също така
не било в компетентността на общото събрание на ЕС вземането на решения относно начина
на използване на свободната дворна площ. Решенията били взети и в нарушение на чл.16,
ал.3 от ЗУЕС, тъй като били относно въпрос извън предварително обявения дневен ред, а не
била налице обоснована неотложност за вземането им. Не било изпълнено задължението за
съобщаване на протокола с всички негови части в срока по чл.16, ал.7 от ЗУЕС, поради
което ищецът бил принуден да го изиска от дружеството, представляващо етажната
собственост. Протоколът му бил предоставен на 21.02.2024 г., поради което ищецът счита, че
е спазил срока за подаване на исковата молба.
Предвид горепосочените обстоятелства ищецът моли съда да отмени решенията, взети
на 08.02.2024 г. от Общо събрание на Етажната собственост на сградата с адрес: ***,
отразени в протокол от същата дата, по т.5 от протокола. Претендира да му бъдат присъдени
направените по делото разноски.
В представения писмен отговор ответната страна ЕС, чрез процесуалния си
представител заявява, че счита предявената искова молба за недопустима, като подадена
извън срока, предвиден в ЗУЕС, и неоснователна. Твърди, че решенията, взети на общото
събрание на 08.02.2024 г., на ЕС са взети легитимно, при спазване изискванията на закона.
Документацията по свикване на събранието, провеждането му, изготвяне на протокол от
събранието, както и обявяването на протокола на собствениците, били изготвени съобразно
всички изисквания на действащата нормативна уредба в страната, относно съдържанието
им, изискуемите реквизити и срок. Представените с исковата молба протоколи, покани и
2
съобщения били депозирани от ищеца избирателно и не в цялост, като конкретно
протоколът от проведеното ОС представлявал съобщение за изготвен протокол на ОС на ЕС,
съгласно чл.16 ал.7, с което се уведомяват собствениците. Протоколът за това съобщение
бил изготвен и подписан от управителя на К.Д. ЕООД на 13.02.24 г. Съобщението и
протоколът за изготвен протокол от проведеното ОС на ЕС на 08.02.2024 г., били изготвени в
срок. Предвид това ответната страна твърди, че исковата молба е подадена извън срока
предвидения в ЗУЕС.
Относно решението във връзка със закриване на тераса, прилежаща към Коктейл-бар
(Пицария) в сградата ответната страна твърди, че същото се наложило, поради множество
жалби, отправени до институциите от ищеца. Общо събрание по този въпрос било
проведено през 2016 г., като документацията, изготвена тогава не се съхранявала, предвид и
многократната смяна на домоуправители на сградата. Ответната страна определя като
несъстоятелни твърденията на ищеца, че свободната дворна площ нямала статут на обща
част. Твърди, че в етажната собственост всички собственици на самостоятелни обекти,
притежават идеални части от дворното място. Поради това и на проведеното общо събрание
се взело решение относно тази обща част. По тези съображения ответната страна моли
исковата молба да се отхвърли, като й бъдат присъдени направените по делото разноски.
Ответницата И. С. В., чрез процесуалния си представител твърди, че исковата молба е
неоснователна. Счита, че исковата молба не е подадена в законовия срок. Твърди, че
съобщението за изготвения протокол от проведеното общо събрание е бил залепен на
входната врата на сградата на 13.02.2024 г. в 12, 16 часа в присъствието на управителя и
протоколчика. Твърди също, че прилежащата към коктейл-бара тераса е обща част на
сградата, разположена върху покрива на подземен паркинг. Моли исковата молба да бъде
отхвърлена и да й бъдат присъдени направените по делото разноски.
Като съобрази всички посочени по делото доказателства, съдът счете за
установено от фактическа и правна страна следното: Видно от представения по делото
нотариален акт за учредяване на вещно право на строеж върху недвижим имот №***, том
**, рег. №***, дело №*** г. на нотариус Ж. К., ищецът Н. К. К. е собственик на
самостоятелни обекти в сграда с режим на етажна собственост, находяща се в *** в
поземлен имот с идентификатор ***, представляващи; апартамент №2 на втори етаж, с площ
от 82,30 кв.м., ведно с прилежаща изба и 7, 2680% идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж; апартамент №5 на трети етаж, с площ от 82,30 кв.м., ведно
с прилежащи изби и 7, 4904% идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж; магазин на първи етаж с площ от 28, 40 кв.м., ведно с 2, 3538% идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж. Ответницата И. С. В. е собственик на
самостоятелен обект в същата сграда, представляващ „Коктейл-бар“ (Пицария), с площ 93,10
кв.м., ведно със 7, 7161% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж
на поземления имот, което се установява от представения нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот №**, том III, рег. №**, дело №** г. на нотариус К.К..
От представената по делото в копие покана е видно, че на 30.01.2024 г., в 16,00 часа, е
3
била обявена покана за провеждане на общо събрание на собствениците от ЕС на сградата с
адрес ***, което ще се състои на 08.02.2024 г. от 18, 30 часа, при дневен ред: 1. Избор на
протоколчик ОС на ЕС; 2. Запознаване с дело №***********2023г. към ЕС с ищец Н. К.; 3.
Избор на Управител/Управителен съвет на ЕС; 4. Даване на съгласие за изграждане на
букмейкърски клуб на мястото на пицарията и 5. Други/организационни. Поканата е
подписана от представляващ „К.Д.- Варна“ ЕООД и Д.П..
На посочената дата 08.02.2024 г. е било проведено общо събрание, при участието на
девет собственика, като ответницата И. В. е била представлявана от упълномощено лице –
С.Д.П., за което е било представено пълномощно от 01.02.2024 г. Ищецът не е присъствал на
събранието. За проведеното събрание е бил изготвен протокол от същата дата /представен
по делото/, в който са отразени присъствалите собственици, които са положили подписи,
както и притежаваните от тях идеални части, с които гласуват. В протокола са отразени
взетите на събранието решения, като видно от съставения протокол всички решения са били
взети с единодушно мнозинство. По т.5 от дневния ред на събранието са отразени следните
взети решения:
„По т.2 от гореописаните, ОС в настоящия си състав приема отново и потвърждава
Решение на ОС, взето на от ОС на собствениците на 23.01.2016г., за закриване на терасата,
прилежаща към Коктейл - Бар (Пицария) в сградата на осн. чл. 151, ал. 1 от ЗУТ. Всички
нови собственици, такива след 23.01.2016г., потвърждават с подписа си съгласието си и
приемат това Решение и завареното състояние.
По т.3 от гореописаните, ОС в настоящия си състав дава съгласието си на основание на
чл.17, ал.(7), т.6 от ЗУЕС, терасата, прилежаща към обект Коктейл-бар (Пицария) да се
ползва като тераса за дейността на този обект;
По т.4 от гореописаните, Етажните собственици, притежаващи собственост в сградата
от момента на възникване на етажната собственост, потвърждават, че съществува уговорка
на осн. чл.38, ал.2 от ЗС от самото възникване на етажната собственост за ползване на
терасата, прилежаща към обект Коктейл-бар (Пицария) само от този обект, тъй като
обслужва само него, като собствениците на Коктейл-бар пицария полагат грижи
самостоятелно за тази тераса и околните зелени площи от момента на възникване на
етажната собственост. Всички нови собственици, придобили собственост след възникване
на етажната собственост, приемат с подписа си, че им била известна тази съществуваща
заварена уговорка и са съгласни със нея.
По т.4 от гореописаните, подписаните в този Протокол етажните собственици,
притежаващи собственост в сградата към 23.01.2016г., потвърждават с подписите си на
настоящия протокол, че бившия Домоуправител на сградата С.М. е притежавал еднолични
пълномощия, дадени му от всички собственици на сградата към посочената дата, в
качеството си на Домоуправител, за разписване на съгласието, материализирано в Протокол
на ОС от 23.01.2016г.“
Протоколът е подписан от П.И. – протоколчик и представител на „К.Д. Варна“ ЕООД.
4
На 13.02.2024 г. в 12, 16 часа във входа на сградата е било поставено съобщение, че
протоколът от проведеното общо събрание е изготвен и всеки желаещ може да го получи,
съгласно чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Съобщението е подписано от представител на „К.Д. Варна“
ЕООД. Същото е представено по делото в нотариално заверен препис с дата 22.02.2024 г. За
поставянето на съобщението е съставен протокол на 13.02.2024 г., в 12,16 часа, подписан от
П.И. – протоколчик и представител на „К.Д. Варна“ ЕООД, който също по делото е
представен в нотариално заверен препис, като заверката е извършена на 22.02.2024 г. От
ищеца е представено съобщение за изготвен протокол от проведено общо събрание на
етажната собственост /л.14 от делото/, в което не е отбелязана дата, нито за кое събрание се
отнася, поради което не може да се приеме, че то се отнася за коментираното общо събрание.
Установява се от представени от ищеца разпечатки от електронна поща, че на 20.02.2024 г.
ищецът, чрез съобщение по електронна поща е отправил искане да му се изпрати протокола
от проведеното на 08.02.2024 г. общо събрание, като на 21.02.2024 г. от страна на „К.Д.
Варна“ ЕООД, на неговия ел. адрес е изпратено съобщение с прикачен файл „**“. От
представена разпечатка на електронна кореспонденция между ищеца и ЕС, чрез „К.Д.
Варна“ ЕООД, е видно, че на 19.02.2024 г. ищецът, по електронна поща е отправил искане да
му бъде изпратен протокола от проведеното общо събрание на ЕС, но няма данни тогава да
му е било отговорено. В предходен период му е бил изпращан протокол от проведено
събрание общо събрание на ЕС на 15.12.2023 г. също чрез електронна поща.
В показанията на разпитания по делото свидетел П.И. К., посочен от ответната страна,
се съдържат данни за проведеното събрание, за това, че са били взети всички решения по
въпросите от дневния ред. Свидетелят обяснява, че причината за повторното гласуване на
въпросите, свързани със заведението Коктейл-бар (Пицария), са множеството подавани от
ищеца жалби в различни институции.
По делото е назначена съдебно-техническа експертиза, чието заключение, прието от
съда като обосновано и пълно, установява, че горепосоченият Коктейл-бар (Пицария) е
разположен на първи етаж, с идентификатор ***.1.17, с площ 94,89 м2, като вътрешното
разпределение е оформено с леки преградни стени от гипс картон съгласно одобрен
Технологичен проект. Към него има прилежаща тераса, която е с площ приблизително 18 м2
и не е част от обекта, но фактически е била присъединена като е била поставена една
пергола, която впоследствие е била остъклена, като вещото лице е отразила в заключението,
че не се изисква разрешение за строеж за остъкляване на балкони и лоджии. Въпросната
тераса била облицована с теракотни плочки, включително и челото на площадката, което
било с височина от 26 см. През плъзгащата врата на остъклението на терасата се влизало в
пицарията. Част от терасата стъпвала върху подземния паркинг на сградата и като такава
представлявала част от сградата и въобще не лягала върху свободната дворна площ.
Носещите стени под плочата съвпадали с крайните очертания на терасата, като пода на
терасата е таван на подземния паркинг и като такава терасата била част от стомано-
бетонната плоча и представлявала част от конструкцията на сградата.
Гореописаните факти съдът приема за установени с категоричност от събраните по
5
делото писмени и гласни доказателства – посочени също по-горе, както и от заключението
на назначената експертиза. На база на така установените факти съдът счита, че се налагат
следните изводи: Относно спазване на срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС за подаване на исковата
молба от ищеца, съдът счита, че следва да се приеме, че исковата молба е депозирана в срока
по чл.40, ал.2 от ЗУЕС. Разпоредбата регламентира, че този срок е 30-дневен от
получаването на решението по реда на чл.16, ал.7 от закона. В настоящия случай ищецът
твърди, че съобщението за изготвен протокол е с липсваща дата и действително
представеното от него с исковата молба копие на съобщение за изготвен протокол е без дата,
както и без данни за кое проведено общо събрание се отнася. Представеното с отговора от
ответната страна съобщение съдържа информация за дата на съставяне – 13.02.2024 г., както
и информация, че касае протокола за събранието от 08.02.2024 г., като представлява
нотариално заверен препис от оригинала, с дата на заверката 22.02.2024 г. Поначало
съобщението за изготвения протокол от ОС, както и протоколът за поставеното съобщение
представляват частни свидетелстващи документи, които нямат обвързваща съда сила и не се
ползват с достоверна дата. В тежест на ответната страна е да докаже, че съобщението за
изготвения протокол от ОС е обявено на 13.02.2024 г. Доколкото освен съобщението за
изготвения протокол от ОС и протокола за поставянето му на входната врата на сградата на
ЕС, по делото не са посочени други доказателства за датата, на която е обявен протокола, а
същевременно самите съобщение и протокол, представени от ответника носят дата на
нотариално заверяване на препис от оригиналите им на 22.02.2024 г., то съдът следва да
приеме, че това е достоверната дата на документите, поради което счита, че исковата молба
се явява подадена в законоустановения срок.
Доказателствата по делото сочат, че общото събрание е свикано, съобразно условията
на чл.12, ал.1,т.1 от ЗУЕС и при спазване условията на чл.13, ал.1 и ал.7 от ЗУЕС. Не се
доказват твърденията на ищеца, че на ОС не са обсъждани въпроси извън обявения дневен
ред. Конкретно решенията по т.5 от протокола на ОС са включени в дневния ред за
събранието в т.4 от същия.
Относно възраженията на ищеца, че решението на ОС, отразено в т.5 от протокола за
провеждането му, е незаконосъобразно, тъй като е извън компетентността на събранието да
се произнася по въпроса за терасата, прилежаща към Коктейл-бар (Пицария), то същите са
неоснователни. С категоричност е установено по делото от заключението на съдебно-
техническата експертиза, че въпросната тераса спада към общите части на сградата. Тя
представлява част от конструкцията на сградата и служи за общо ползване, съгласно чл.38,
ал.1 от ЗС, според която разпоредба „при сгради, в които етажи или части от етажи
принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която
е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени
между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите,
гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените
помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и
вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове
6
инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на
портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо
ползване“. Предвид това в компетентността на ОС на ЕС е да вземе решение относно тази
част.
Предвид гореизложеното съдът счита, че предявеният от ищеца иск е неоснователен и
недоказан и намира, че като такъв той следва да се отхвърли.
С оглед изхода на делото и на осн. чл.78, ал.3 от ГПК ищецът следва да заплати на
ответниците направените по делото разноски, като от страна на ЕС разноските са в размер
на 1000 лв., представляващи заплатено адвокатско възнаграждение, а от страна на
ответницата И. С. В. – в общ размер от 1980 лв., от които 1200 лв. – адвокатско
възнаграждение и 780 лв. внесен депозит за изготвяне на експертиза.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание по чл.40 от ЗУЕС от Н. К. К., ЕГН:
**********, от ***, против ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ в сграда с адрес: ***,
представлявана от С.П.М. и И. С. В., с ЕГН **********, с постоянен адрес ***, с искане да
бъдат отменени взетите решения на проведеното на 08.02.2024 г. общо събрание, по т.5
от съставения протокол за събранието, а именно: „По т.2 от гореописаните, ОС в настоящия
си състав приема отново и потвърждава Решение на ОС, взето на от ОС на собствениците на
23.01.2016г., за закриване на терасата, прилежаща към Коктейл - Бар (Пицария) в сградата на
осн. чл. 151, ал. 1 от ЗУТ. Всички нови собственици, такива след 23.01.2016г., потвърждават
с подписа си съгласието си и приемат това Решение и завареното състояние. По т.3 от
гореописаните, ОС в настоящия си състав дава съгласието си на основание на чл.17, ал.(7),
т.6 от ЗУЕС, терасата, прилежаща към обект Коктейл-бар (Пицария) да се ползва като тераса
за дейността на този обект; По т.4 от гореописаните, Етажните собственици, притежаващи
собственост в сградата от момента на възникване на етажната собственост, потвърждават, че
съществува уговорка на осн. чл.38, ал.2 от ЗС от самото възникване на етажната собственост
за ползване на терасата, прилежаща към обект Коктейл-бар (Пицария) само от този обект,
тъй като обслужва само него, като собствениците на Коктейл-бар пицария полагат грижи
самостоятелно за тази тераса и околните зелени площи от момента на възникване на
етажната собственост. Всички нови собственици, придобили собственост след възникване
на етажната собственост, приемат с подписа си, че им била известна тази съществуваща
заварена уговорка и са съгласни със нея. По т.4 от гореописаните, подписаните в този
Протокол етажните собственици, притежаващи собственост в сградата към 23.01.2016г.,
потвърждават с подписите си на настоящия протокол, че бившия Домоуправител на сградата
С.М. е притежавал еднолични пълномощия, дадени му от всички собственици на сградата
към посочената дата, в качеството си на Домоуправител, за разписване на съгласието,
материализирано в Протокол на ОС от 23.01.2016г.“
7
ОСЪЖДА Н. К. К., ЕГН: **********, от ***, ДА ЗАПЛАТИ на ЕТАЖНА
СОБСТВЕНОСТ в сграда с адрес: ***, представлявана от С.П.М., направени по делото
разноски в размер на по 1000 лв. (хиляда лева).
ОСЪЖДА Н. К. К., ЕГН: **********, от ***, ДА ЗАПЛАТИ на И. С. В., с ЕГН
**********, с постоянен адрес ***, направени по делото разноски в размер на по 1980 лв.
(хиляда деветстотин и осемдесет лева).
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8