№ 243
гр. гр. Добрич, 07.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на петнадесети юни
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Галатея П. Ханджиева Милева
Членове:Галина Д. Жечева
Жечка Н. Маргенова Томова
при участието на секретаря Румяна Ив. Радева
като разгледа докладваното от Жечка Н. Маргенова Томова Въззивно
гражданско дело № 20213200500576 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по въззивна
жалба вх.№251302/05.04.2021г. от Т. ХР. П. с ЕГН ********** от гр. Д. , чрез
адв.П. В. М., срещу решение №260022/02.03.2021г по гр.д.№697/2018г.на РС-
Б., в частта, в която се ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН, поради накърняване
на добрите нрави договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № * т.
II, д. № */2018 г., вх. р. № */4.05.2018 г. при СВ при Районен съд-Б., по иска
предявен от М. ХР. П. с ЕГН ********** от гр. Д. против Т. ХР. П. ЕГН
********** от гр. Д. и ЯНК. АТ. П. от с. С., община Г.Т. досежно ½ ид.ч. от
недвижимия имот: 30 дка идеална част от ПИ-нива с площ от 49,999 дка, 3
категория, находяща се в землището на с. С., община Б., представляваща имот
с идентификатор *** по кад. карта на селото, цялата по скица 50,004 дка,
предмет на договора.
Въззивникът намира решението за неправилно и иска неговата отмяна.
Счита съдът да не се е съобразил със съдебната практика, пример за която
сочи две решения на ВКС, първо г.о.-по гр.д.№485/2011г. и по гр.д.
№4277/2008г., която приемала, че при преценка дали една сделка е
действителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се
1
ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорените
насрещни престации с пазарната стойност на имота, предмет на сделката, а
следва да тълкува волята на страните, да изясни действителните им
отношения, да отчете взаимната им връзка и целта на договора. Само
наличието на нееквивалентност на престациите не било достатъчно за извод,
че сделката е нищожна. В случая следвало да се съобрази обстоятелството, че
договарящите са повече от близки, майка и син, живели заедно, синът се
грижил за майката дълги години. Майката дала пълномощно на сина си да се
разпорежда с имотите и както намери за добре, единственото ограничение
било относно цената- не по-ниска от данъчната оценка и това ограничение
било спазено. Законът допускал прехвърляне на имот и на цена по-ниска от
данъчната оценка.Продажба на имот на цена по-ниска от пазарната стойност
не било несъвместимо с общоприетите норми за справедливост и
добросъвестност, освен ако самите обстоятелства, при които е сключен
договорът са в пртиворечие с морала-едната страна се е възползвала от
лекомислието, неопитността, икономическата и ли физическа зависимост на
другата от нея или от трети лица, каквито твърдения не били въведени. По
отношение на останалите евентуални искове счита да не е била доказана нито
автентичността на представеното обратно писмо, нито психичното състояние
на М. П..
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК писмен отговор по жалбата е подаден от
насрещната страна, която изразява становище за неоснователност на жалбата.
Съдът обсъдил и взел под внимание всички факти и обстоятелства по делото,
както и събраните за тях доказателства. Явно неизгодно било за
представявания продавач уговаряне от пълномощника на цена в размер, който
е петнадесет пъти по нисък от пазарната му цена. Значителното разминаване
между уговорената и действителната цена определяла сделката като сключена
при тежък конфликт на интереси, което било в противоречие с добрите нрави
по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД . Отклонието от правилата на морала било
системно- за страните това не бил единствен спор, тъй като ответникът бил
сключил при същите условия още две сделка като прехвърлил на себе си
други земеделски имоти и два апартамента, и когато се извличало както от
съдържането на сделката, така от обстоятелствата стоящи извън нея/другите
съдебни спорове/, съдът направил правилен извод за наличие на съответното
основание за нищожност. При положение, че съдът уважил главния иск и
2
прекратил производството за останалите искове, нямало основание за
разглеждане на възраженията на въззивника по тях. Те били и неоснователни.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ал.1 от ГПК , от страна-
ответник в първоинстанционното производство, с правен интерес да обжалва
неизгодното за него съдебно решение, отговаря на изискванията на чл.260
т.1,2,4 и 7 и чл.261 от ГПК, и е допустима . Подлежи на разглеждане по
същество в съответствие с уредените в чл.269 ГПК правомощия на
настоящата инстанция– служебна проверка на валидността на цялото
решение, по допустимостта в обжалваната част, а по правилността – в
рамките на посоченото в жалбата. При липсата на релевирани в жалбата
конкретни оплаквания – само от гледна точка на съобразяване на съдебния
акт с императивните правни норми. В случая решението е постановено от
надлежен орган, функциониращ в надлежен състав, в пределите на
правораздавателната му власт, в писмена форма, подписано, като волята на
съда е изразена по начин, който позволява да се изведе нейното съдържание.
Постановено е по искова молба вх.№3682/05.10.2018г., уточнена с молба вх.
№3875/22.10.2018г., молба вх.№2162/20.04.2022г на М. ХР. П.
ЕГН********** от гр. Д., с която срещу Т. ХР. П. ЕГН ********** от гр. Д., и
допълнителна искова молба от 12.03.2019г., с която и срещу съпругата му
ЯНК. АТ. П. от с. С., община Г.Т., са предявени: главен иск по чл.26, ал.1 от
ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба от
04.05.2018г., сключен с нот. акт №***, т.І, вх.рег.№***, д.№**/2018г.на
нотариус с рег.№*** на НК, с район на действие Районен съд-Б., вписан в
СВп-Б. с вх.№*/04.05.2018г., акт № *, т. II, д. № */2018 г., с който ответникът
Т. ХР. П., като пълномощник на продавача М. Д.П., е прехвърлил сам на себе
си 30 дка идеална част от нива с площ от 49,999 дка /по скица 50,004 дка,
имот с идентификатор *** по КККР на с. С., общ.Б., поради противоречие с
добрите нрави-неравностойност на разменените престации; евентуален иск
на основание чл.26 ал.2 предл.5 от ЗЗД за прогласяване нищожността на
гореописания договор за покупко-продажба като привиден -относително
симулативен и прикриващ договор за дарение; евентуален иск на основание
чл.31 ал.1 от ЗЗД за унищожаване на упълномощителната сделка,
обективирана в нотариално заверено пълномощно с нотариална заверка на
подписа с рег.№*** от 18.04.2018 г. /за подпис/ и рег.№***,том 1,акт №29 от
18.04.2018 г. /за съдържание/,заверено от нотариус №*** с район на действие
3
Районен съд-Добрич, с което М. Д. П. с ЕГН ********** е упълномощила Т.
ХР. П. с ЕГН ********** за описаните в пълномощното действия, като
извършена от дееспособен, който не е могъл да разбира и да ръководи
действията си поради заболяване-деменция, и кумулативно съединен с него
иск на основание чл.42 ал.2 от ЗЗД за прогласяване за недействителен на
договора за покупко-продажба от 04.05.2018г. поради сключването му от
лице без представителна власт.
Изложените от ищеца обстоятелства, обосноваващи претенциите му, се свеждат до
твърдения, че той и ответникът Т. ХР. П. са наследници на М. Д. П. с ЕГН
**********,починала на *** г. На 04.05.2018г., с договор, сключен с нот.акт №***, т.І, вх.рег.
№***, д.№**/2018г. на нотариус с рег.№*** на НК, с район на действие Районен съд-Б., вписан
в СВп-Б. с вх.№*/04.05.2018г., акт № *, т. II, д. № */2018 г., майка им продала на брат му,
действайки чрез него като нейн пълномощник, 30 дка идеална част от нива с площ от 49,999
дка /по скица 50,004 дка/, имот с идентификатор *** по КККР на с. С., общ.Б.. С
обстоятелството, че продажбата е извършена по време на брака на Т. ХР. П. и ЯНК. АТ. П. е
обоснована легитимацията на последната като ответник.
Излага се, че за извършване на сделката ответникът се легитимирал като пълномощник с
нотариално заверено пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието - с рег.
№*** от 18.04.2018 г. /за подпис/ и рег.№***,том 1,акт №29 от 18.04.2018 г. /за
съдържание/,заверено от нотариус №*** с район на действие Районен съд-Добрич. Излага се ,
че като пълномощник ответникът не действал в интерес на упълномощителя, не осъществил
предоставената му представителна власт с грижата на добър стопанин. Прехвърлил на себе си
идеалната част от нивата за сумата от 4420лева, която сума се разминавала драстично от
реалната пазарна стойност на нивата. Това довело до намаляване имуществото на продавача, до
договаряне в негова вреда и до накърняване на добрите нрави, водещо до нищожност на
сделката. Евентуално, сключения договор за продажба бил привиден като прикриващ договор
за дарение, тъй като не е имало воля за продажба, не е имало плащане на цена. Волята на майка
им била да се извърши дарение. За доказване на волята и било изготвено обратно писмо.
Евентуално, упълномощителната сделка била унищожаема, тъй като договорът бил нищожен
като сключен при липса на представителна власт унищожаване на упълномощителната
сделка,тъй като към датата на упълномощаването М. П. страдала от деменция, поради което
била в невъзможност да разбира и ръководи действията си по упълномощаването, и договор за
продажба бил сключен при липса на представителна власт, потвърждаването му не можело да
бъде осъществено поради смъртта на продавача. По повод психичното състояние на
продавачката било образуване гр.дело №286/2018 г. на ДОС за поставянето под запрещение,
като производството било прекратено поради смъртта и.
В писмен отговор ответникът Т. ХР. П. е оспорил исковете/ответникът ЯНК. АТ. П. не е
подала писмен отговор /. Счита да не е налице значителна нееквивалентност, че само наличието
на нееквивалентност да не е достатъчна за да се обяви сделката за нищожна, че известна
4
обективна нееквивалентоност е допустима, тъй като свободата на договоряне предполагала
преценка за равностойност с оглед интереса на страните, че за да е налице нищожност
неравностойността следва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация,в
подкрепа на които доводи се позовава на съдебна практика. Сумата, представляваща продажна
цена била предадена на продавача преди сделката. Оспорва представения от ищеца документ
„обратно писмо” както по отношение на подписа,така и по отношение на съдържанието му.
Излага, че М. П. страдала от онкологично заболяване на стомашно-чревния тракт, от което
починала. Никога не била страдала от старческа деменция или друго заболяване, което да е
увредило психиката и до степен да не е могла да разбира какво подписва.
Първоинстанционният съд е разгледал фактите, заявени от ищеца в исковата молба, на
които предявените искове се основават, и е постановил решението си в рамките на част от
заявения петитум по главния иск по чл.26, ал.1 от ЗЗД за нищожност на договора за покупко-
продажба поради противоречие с добрите нрави - досежно ½ ид.ч. от продадените 30дка в
идеална част от имота с идентификатор *** по КККР на с. С., общ.Б., с площ от 49,999 дка /по
скица 50,004 дка/, в която част го е уважил. За останалата част няма произнасяне /по същество
или прекратяване/ - постановеното по спора решение с характер на определение за
прекратяване на производството касае произнасяне/прекратяване / в обема на 1/2ид.част от
прехвърления имот по исковете по чл.26 ал.2 предл.5 от ЗЗД за прогласяване нищожността на
договора за покупко-продажба като привиден- относително симулативен и прикриващ договор
за дарение, и по чл.42 ал.2 от ЗЗД за прогласяване за недействителен на договора за покупко-
продажба поради сключването му от лице без представителна власт. Няма проведено
производство за допълване на решението нито подадена жалба срещу прекратителното
решение-определение от ищеца, имащ интерес от което.
Така в предметните предели на въззивното производство е спора относно
действителността на договора за продажбата на 1/2ид.част от продадената идеална част от
30дка от имота с идентификатор *** по КККР на с. С., общ.Б., с площ от 49,999 дка /по скица
50,004 дка/.
Не е спорно, установява се и от събраните доказателства /удостоверение за наследници
изх. №2707/2.08.2018 г. н Община Добрич/, че ищецът М. ХР. П. и ответникът Т. П. са
наследници по закон-синове на М. Д. П., починала на *** г.
Не е спорно, установява се и, че с пълномощно/л.155 от делото на БРС/ с нотариална
заверка на подписа рег.№*** от 18.04.2018 г на нотариус М.С., вписан под №*** на НК,
действащ в района на РС- Добрич, и на съдържанието с рег.№***,том 1,акт №29 от 18.04.2018
г., от същата дата на същия нотариус, М. Д. П. е упълномощила Т. П. да се разпорежда
/продава, дарява, заменя и пр./ както намери за добре и при условия каквито договори, на цена
каквато договори, но не по-ниска от данъчната оценка, вкл. да договаря и сам със себе си, с
няколко недвижими имота, подробно описани в пълномощното, сред които и 30дка в ид.част от
нива с площ от 49,999 дка /по скица 50,004 дка/, имот с идентификатор *** по КККР на с. С.,
общ.Б..
В рамките на така учредената представителна власт с пълномощното от 18.04.2018 г, на
5
дата 04.05.2018г., с договор за покупко-продажба, сключен с нот. акт №***, т.І, вх.рег.№***, д.
№**/2018г.на нотариус с рег.№*** на НК, с район на действие Районен съд-Б., вписан в СВп-Б.
с вх.№*/04.05.2018г., акт № *, т. II, д. № */2018 г., Т. ХР. П., като пълномощник на продавача
М. Д.П., е прехвърлил/продал/ на себе си 30 дка в идеална част от нива с площ от 49,999 дка /по
скица 50,004 дка/, имот с идентификатор *** по КККР на с. С., общ.Б. , за сумата от 4420лева,
т.е. на цена почти равно на данъчната оценка на прехвърлената идеална част към датата на
сключване на договора, възлизаща на 4410.35лева/при данъчна оценка за целия имот от
7350.59лева, по данни от удостоверение за данъчна оценка вх.№ДО000550/26.04.2018г./.
Според съдебната практика, изразена в решение № 452/25.06.2010 г. по гр. д. №
4277/2008 г. на ВКС, ІV-то г. о., и решение № 119/22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г. на ВКС,
І-во г. о., понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните
престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до
нищожност на сделката, но тази неравностойност следва да е такава, че практически да е
сведена до липса на престация. Посочено е, че съобразно закона и по волята на страните
продажната цена на недвижимия имот може да бъде и по-ниска от данъчната му оценка. Във
второто решение е прието и, че при преценката дали един двустранен възмезден договор е
нищожен на посоченото основание, съдът следва да тълкува и действителната обща воля на
страните, формирана от всичките им уговорки, да отчете взаимната им връзка и целта на
договора.
Доводи за недействителност-нищожност по чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД на процесния
договор по причина, че продажната цена е почти равна на данъчната оценка не са въведини от
ищеца, но следва да се отбележи за пълнота, че извършването на покупко-продажби на
недвижими имоти по цена равна на данъчната оценка, която е призната от държавата правно
значима оценка на един имот, не е въведено като нарушение на закона и не нарушава
установените в обществото правни принципи. Нещо повече, ЗМДТ и ЗННД изрично допускат
възможността за сключване на сделки на цени, по-ниски и от данъчната оценка, която
определят като база за задълженията на собствениците към държавата и общините при
заплащане на данъци и извършването на сделки, в случай, че договорената цена е по-ниска от
данъчната.
За определяне на пазарната стойност на продадената идеална част от 30 дка към датата
на сключване на договора 04.05.2018г. е привлечено вещо лице -М.Х.., според заключението на
което пазарната стойност на продадената идеална част възлиза на 66000лева. Тази цена за
идеалната част от 30дка, според мотивите на вещото лице, е определена на база сравнителния
метод/на пазарните аналози/. При прилагане на сравнителния метод са използвани като
сравнителни аналози сделки със земи в землището на с С.. При разпита му в съдебно заседание
на 08.07.2019г.вещото лице е дало обяснение и, че пазарната стойност не се влияе от
обстоятелството, че се продава идеална част от земеделския имот, който е с достатъчно голяма
площ и дава възможност за обособяване на два самостоятелни имота чрез разделянето му. При
така установеното от вещото лице следва да се приеме, че определената пазарна стойност на
продадените идеални части е съобразена с търсеното и предлагането на идеална част от
6
земеделски имоти.
Така определената пазарната стойност на продадените идеални части надвишава
уговорената продажна цена 15пъти, респ.такова е съотношението между цена и пазарна
стойнот и на 1/2ид.част от продадените идеални части, т.е. несъотвествието е съществено.
Ниският размер на уговорената цена не намира своето обяснение нито в обстоятелството, че
предмет на сделката е идеална част от земеделски имот, тъй като търсенето и
предлагането/като критерии за пазарна стойност/ на идеални части на земеделски имоти с
такава площ не е по-малко от търсенето и предлагането на цели земеделски имоти, нито в
отношенията между продавача и купувача, ако и да са майка и син.
Безспорно, възмездните сделки и в частност продажбата е каузална сделка и преценката
дали нееквивалентността е значителна следва да се извършва именно при съобразяване на
преследваната от страните цел за удовлетворяване на значим допустим от закона интерес,
според решение №119/22.03.2011 г. по гр.д.№485/2011 г. на І г.о.,ГК на ВКС.
От събраните гласни доказателства чрез разпитите на свидетелите С.М. П., П. Х.
П./първия син, втората съпруга на ищеца/, Х.Т. П./дъщера на ответника/, В.Г.Г./без родство със
страните/ не се разкриват отношения, които да надхвърлят обичайните такива между майка и
син и да оправдаят крайният резултат на сделката. Към датата на сделката М. Д. П. е била
почти на 90г./родена е на ***г./, вдовица/съпругът и е починал през 2013г./, през 2012г. е била
оперирана по повод карцином на сигмата, след което е била хоспитализирана веднъж през
2016г., когато е претърпяла операция по повод сраствания от предходната операция, два пъти
през 2018г.-през.м.февруари и през м.юни/по данни от медицинската документация/. Живеела в
дома си в гр.Добрич с ответника, който според св. С.М. П. в по-голямата част от времето си е
бил ангажиран със собствения си имот и бизнес в с.С.. Съпругата на ответника не е живеела с
тях. Свидетелят твърди лично да е съдействал на баба си и подпомагал при ремонтни дейности
в жилището и, а баща му да е бил ангажиран с нейното здравословно състояние, да е бил
придружител при боничните и престои. Св. П. Х. П. твърди самата тя да се е грижила за
свекърва си при престоя и в болницата през 2012г., когато я оперирали, при престоя и в
болницата в началото на 2018г.и след изписването и съпругът и да се е грижел за майка си,
обслужвал я през деня, вечер Тодор я гледал. Показанията на двамата свидетели относно
отношенията между двамата братя и майка им, не се опровергават от колебливите и лишени от
конкретика показанията на св. Х.Т. П. относно същите отношение-веднъж заявява, че баба и
била доволна и от двамата си сина, втори път, че била доволна само от баща и, че само той се
грижел за нея, живеел с нея, нито от показанията на св. В.Г.Г., в които липсва конкретна
информация за отношенията между ответника и майка му, освен, че последната споделила със
свидетелката, че Т. добре я гледа. В своята съвкупност гласните доказателства установяват, че
ответникът е живял при майка си/без съпругата си/, имал бизнес/отглеждал пчели/по повод на
който голяма част от вемето прекарвал в имота си в с.С., тя от своя страна въпреки
онкологичното си заболяване с давност от 2012г., била в състояние да се справя сама в
ежедневието си до една-две седмици преди смъртта и, през които не е можела да се
самообслужва, не е можела да се движи. Когато е имала нужда от помощ и грижи, ги е
7
получавала и от двамата си сина.
Дори и когато се касае за продажба на недвижим имот между родители и деца,
уговарянето на цена, 15 пъти по-ниска от пазарната стойност, представлява действие, което е
неприемливо от гледна точка на обществения морал, тъй като постигнатия краен резултат-в
случая получаването на имот от 30дка на цената на два декара, е несъвместим с общоприетите
житейски норми за справедливост и добросъвестност, освен ако не е предпоставен от морално
етични съображения и емоционални изживявания. В случая съвкупната преценка на
доказателства не създават убеждение, че претърпяната загуба от страна на продавачката е била
желана заради такива съображения и изживявания, че преследваната от продавачката цел не е
била цената на имота, а преследваната от купувача цел не е била да придобие имущество на
възможно най-ниската цена.
В този смисъл и настоящата инстанция приема, че атакуваната сделка е проява на
недобросъвестност и накърнява добрите нрави. Искът на основание чл.26 ал.1 предл.3 от ЗЗД е
основателен и подлежи на уважаване. Изходът от спора по главния иск изключва възможността
за разглеждане и произнасяне по евентуалните претенци в заявената от ищеца поредност.
Решението на районния следва да бъде потвърдено в обжалваната част.
С оглед изхода от делото пред въззвината инстанция право на разноски на
основание чл.78, ал.3 от ГПК има въззиваемата страна, удостоверила /с договор
за правна защита и съдействие на л.71 от делото/ извършването на разходи във
въззивното производство за адвокатско възнаграждение в размер на 820лева.
Съгласно чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК не подлежат на касационно обжалване
решенията по въззивни дела с цена на иска до 5 000 лева за граждански дела. С
оглед паричната оценка на предмета на настоящия облигационен спор от
4420лева /уточнителна молба вх.№3875/22.10.2018г./, определена при условията
по чл. 69, ал. 1, т. 4, пр. 1, вр. т. 2 ГПК, настоящото решение не подлежи на
касационно обжалване.
С оглед гореизложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №260022/02.03.2021г по гр.д.№697/2018г.на РС-
Б., в частта, в която се ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН на основание чл.26,
ал.1, пр.3 от ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави, договор за покупко-
продажба, обективиран в нот. акт № * т. II, д. № */2018 г., вх. р. № */4.05.2018
г. при СВ при Районен съд-Б., по иска предявен от М. ХР. П. с ЕГН
********** от гр. Д., против Т. ХР. П. ЕГН ********** от гр. Д. и ЯНК. АТ.
П. от с. С., община Г.Т., досежно ½ ид.ч. от недвижимия имот: 30 дка идеална
8
част от ПИ-нива с площ от 49,999 дка, 3 категория, находяща се в землището
на с. С., община Б., представляваща имот с идентификатор *** по кад. карта
на селото, цялата по скица 50,004 дка, предмет на договора.
ОСЪЖДА Т. ХР. П. ЕГН ********** от гр. Д. и ЯНК. АТ. П. от с. С.,
община Г.Т., да заплатят на М. ХР. П. с ЕГН ********** от гр. Д. съдебно-
деловодни разноски за въззивната инстанция в размер на 820лева адвокатско
възнаграждение.
Решението не подлежи на касационно обжалване пред ВКС на
основание чл. 280, ал.3, т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9