№ 2218
гр. ****, 06.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 49 СЪСТАВ, в публично заседание на седми
юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Димитър Димитров
при участието на секретаря Милена Д. Узунова
като разгледа докладваното от Димитър Димитров Гражданско дело №
20213110104000 по описа за 2021 година
Предмет на разглеждане са предявени от Т. МЛ. ИСМ., ЕГН
**********, с адрес гр. ****, ул. „****“ № 23, ет. 1, ап. 2, чрез адв. Д.В.,
против ИЗ. Ц., ЛНЧ:****, със съдебен адрес гр. ****, ул. „****“ № 5,
обективно кумулативно съединен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за
осъждане на ответницата да заплати на ищцата сумата от 7 600 лв.,
представляваща обезщетение за причинени вреди, ведно със законната лихва
от предявяване на исковата молба (17.03.2021 г.), както и иск с правно
основание чл. 82 ЗЗД за сумата от 600 лв., представляваща за пропуснати
ползи, изразяващи се в размера на един наем.
Обстоятелства, от които се твърди, че произтича претендираното право:
Ищцата твърди, че е собственик на недвижим имот, находящ се в
гр.****, ул. „****“ № 23, ет. 1, ап. 2, във връзка с което отдала същия под
наем на ИЗ. Ц. с наемна цена от 600 лв. месечно. Сключеният Договор за наем
от 18.08.2020 г. бил прекратен на 27.02.2021 г. след изтичане на едномесечния
срок на даденото на ответницата предизвестие и предаване от нейна страна на
ключовете на имота. Твърди се, че ищцата и съпругът й реновирали
апартамента преди отдаването му под наем на ответната страна, като след
прекратяване на договора между страните, било установено, че жилището
било в окаяно състояние – подовете и мебелите били мръсни и напоени с
1
урина от животните на ответницата, напълно унищожени били диванът и и
матракът в спалнята, стените били надрани и силно замърсени, ламинатът на
пода в хола бил издълбан и деформиран, а електроуредите - неизползваеми.
Сочи се, че при предаване на ключовете, наемателката отказала да се състави
протокол, обективиращ състоянието на имота към онзи момент. Във връзка с
това била изготвена техническа експертиза след извършен от вещото лице
оглед на 01.03.2021 г., съгласно която за възстановяването на имота до
състоянието му преди отдаването му под наем на ответницата, би бил
необходим повече от един месец и сумата от 7600 лв. за извършване на
строително-ремонтни работи. Ищцата счита, че в съответствие с чл. 12 от
договора, наемателят следва да заплати обезщетение за причинените от него
вреди, освен ако те се дължат на причина, за която той не отговаря, доколкото
следва да полага грижи за имота като добър стопанин. Добавя още, че
констатираните вреди не се дължат на обикновено ползване и захабяване, а са
вследствие на бездействието на ответницата във връзка с вмененото й от чл.
231, ал. 1 ЗЗД задължение за отстраняване на дребни повреди, докато трае
обвързаността на страните по договора за наем. Счита, че доколкото липсва
изпълнение на това задължение по време наемното правоотношение, следва
да бъде заплатено обезщетение за настъпилите вреди, както и обезщетение за
пропуснатите ползи, изразяващи се в размера на месечния наем, докато траят
ремонтните дейности по възстановяване на увреденото имущество.
В срока по чл. 131 от ГПК ответницата ИЗ. Ц., чрез процесуалния си
представител е депозирала отговор на исковата молба, в който изразява
становище за неоснователност на исковите претенции. Оспорва изложената в
исковата молба фактическа обстановка. Твърди, че на 08.03.2021 г. с адв. Д. се
свързало лицето **** ****, който се представил като съпруг на ищцата, с
претенция за заплащане от страна на ответницата на обезщетение за нанесени
вреди в процесния имот. Посочва, че същият й изпратил снимки, за които се
твърдяло да са направени непосредствено преди отдаването на апартамента
под наем на ответната страна и които показвали доброто му състояние. В тази
връзка оспорва наведените в исковата молба твърдения, че жилището било
предоставено на ИЗ. Ц. непосредствено след извършен основен ремонт,
доколкото от снимковия материал можело да се направи извод, че преди
ответницата имотът е бил обитаван и че по същия има видими следи от
продължителна употреба и ползване, както и че в имота е имало животни,
2
които не са на ответницата. Сочи, че ищцата не е представила надлежно
подписан приемопредавателен протокол, от който да се извлече извод за
състоянието на имота към момента на прекратяване на договора. Излага, че
липсват доказателства за вписването на процесния договор в Община ****,
както и че по отношение на него са били заплащани данъци и такси. Счита, че
при предаването на ключовете от имота на наемодателя, същият го е приел
без забележки, а едва няколко дни по-късно били предявени претенциите за
състоянието му. В тази връзка на ответницата било заявено, че даденият от
нея депозит в размер на 600 лв. ще бъде задържан като обезщетение за
обичайното изхабяване на имота. По отношение на изготвената експертиза се
счита, че доколкото същата е направена след освобождаване на процесния
имот от ответницата и липсват данни за състоянието му при сключването на
договора, то не би могло да се прецени дали действително похабяването се
дължи на нейно ползване. В допълнение излага, че при сключване на наемния
договор, същата е установила теч във всекидневната, надигнат паркет и
мухъл по стените и пода, за което твърди, че е коментирано с ищцата.
Оспорва се липсата на съгласие от страна на наемодателя за отглеждането на
домашен любимец в имота. Сочи, че с оглед състоянието на животното й,
същото не би могло да похаби посочените мебели по описания от ищцата
начин.
В законоустановения срок са предявени насрещни искове по чл. 211, ал.
1 ГПК. Ищцата по тях счита, че в съответствие с изложеното в чл. 15 от
договора за наем, при неговото подписване е предоставила депозит в размер
на 600 лв. на наемодателя (ищец по първоначално предявените искове), който
с оглед прекратяване на договорната обвързаност между страните, е следвало
да бъде възстановен на наемателката. Претендира се и заплащане на лихва за
забава за периода от 27.02.2021 г. до 19.08.2021 г. в размер на 29 лв. и законна
лихва от датата на предявяване на В условията на евентуалност в случай, че
искането за сумата от 600 лв. не бъде уважено, прави възражение за
прихващане за същата сума.
В срока за отговор на насрещния иск ответната страна по него не
оспорва получаването на сумата от 600 лв. като депозит по сключения между
страните на 18.08.2020 г. договор за наем. Твърди, че в съответствие със
съглашението, наемодателят има право, в случай, че имотът не бъде върнат в
състоянието, в което е приет, да задържи заплатения депозит, съгласно чл. 17
3
от същото. Сочи, че констатираните след прекратяване на договора вреди в
жилището, са довели до пълната невъзможност за ползването му. Излага, че
ищцата по настоящия иск отказала да бъде съставен протокол за състоянието
на имота. Твърди се вещо лице да е посетило апартамента на 01.03.2021 г.,
като според изготвената от него експертиза за пълното възстановяване на
жилището би бил нужен повече от един месец, а причината за състоянието –
ползването му от наемателката и неполагането на грижи за него. Моли за
отхвърляне на депозирания насрещен иск и присъждане на разноски.
В съдебно заседание ищцата И., чрез процесуалния си представител
поддържа предявените искове и моли да бъдат уважени. Претендира за
присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни разноски.
Ответницата Ц., чрез процесуалния си представител поддържат
заявеното в отговора на исковата молба становище. Поддържа насрещните
искове и претендира разноски.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки
становището на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните
отношения, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
В хода на производството бяха представени и приети следните писмени
доказателства: НА за продажба на недвижим имот № 110, том ІV, дело №
632/2016 г., схема № 15-469569-27.09.2016 г., договор за наем на недвижим
имот от 18.08.2020 г., експертна оценка на обект от 03.2021 г. изготвена от
арх.****, кореспонденция от мобилно приложение Вайбър.
На 18.08.2020г. Т. МЛ. ИСМ. е сключила договор за наем с ИЗ. Ц., с
който й е предоставила за временно и възмездно ползване собствения си
недвижим имот, а именно: Апартамент № 2, находящ се жилищна сграда в гр.
****, Община ****, Район Приморски, ул ."****" №23 ет.1, срещу
задължението им да заплащат месечен наем в размер на 600 лева, а падежът
на вземанията е 5-то число на всеки месец. Срокът на договора е 12 месеца, т.
е до 21.08.2021г. Договорено е, че наемателят следва да заплаща всички
комунални режийни консумативи по време на договора. Регламентирана е
онтговорността на наемателя при виновно причинени на имота вреди.
Регламентирано е, че наемателят следва да върне на наемателя в 3-дневен
срок от прекратяването на договора в същото състояни, в което е бил
предаден. Договорено е, че при подписване на договора, отв.Ц. заплаща на
4
ищцата сумата от 600 лв., представляваща депозит, който следва да бъде
върнат при прекратяване на договора. Съгласно договора ищцата има право
да се удовлетвори от заплатения депозит при отказ от наемателя да върне
имота в уговорения срок, или предаде същия не в състоянието при
подписване на договора; в случай, че наемателя не плати месечния наем;
месечните консумативни разходи, след напускане на имота; както и в случай,
че наемателят прекрати договора без предоставяне на предизвестие от поне 1
месец. Регламентирано е, че при нанесени вреди на имота, или неплатени
режийни разходи за него, наемодателят има право да претендира обезщетение
за размера над депозита.
Регламентирано е, че договорът се прекратява с изтичане на срока му; с
определяне на едномесечно предизвестие от едната до другата страна. В
случай, че срокът за предизвестие не бъде спазен, неизправната страна дължи
на другата обезщетение в размер на една наемна вноска.
Представени са 7 броя платежни нареждания за платен наем съответно
за м.02.2021г., 01.2021г., 12.2020г., 11.2020г., 10.2020г., 09.2020г., 08.2020г.,
в размер на по 600 лева, кактоа и платежно нареждане за заплатена на
31.03.2021г. от ищцата в полза на „Енерго-Про Продажби“ сума от 103,75лв.
без посочване на основание за плащането.
Макар и да липсват изрични писмени доказателства в тази връзка, с
оглед изявленията на страните, съдът приема, че ответницата е отправила
едномесечно предизвестие до ищцата за прекратяване на наемното
праваотношение, поради което считано от 27.02.2021г. Договорът за наем е
бил прекратен на осн.чл.20,б.“б“ и на тази дата ответницата е освободила
наетия имот и е предала на ищцата и съпруга й ключовете от жилището.
От заключението на проведената по делото Съдебно-техническа
експертиза, поддържана в съдебно заседание от вещото лице М.А. се
установява, че стойността на всички необходими ремонти по отстраняване на
всички повреди в Апартамент № 2, находящ се в гр. ****, ул."****, бл. 23,
ет.1 е 9038,32 лева (девет хиляди тридесет и осем лева и 32ст.
В проведено открито съдебно заседание вещото лице изтъква, че на
31.03.2022г. е извършила оглед на апартамента и е отразила състоянието му
към този момент. Освен това като доказателство за състоянието му е ползвала
предоставените по делото от ищцовата страна снимки, за които ищците
5
твърдят, че са изготвени непосредствено след прекратяване на договора и
освобождаването на апартамента от ответницата.Вещото лице заявява, че по
делото липсват доказателства както за състоянието на апартамента към
момента на сключването на договора за наем и нанасянето на ответницата,
така и към момента на освобождаването на имота от ответницата и предаване
на ключовете от него на ищцовата страна.
Съдът приема заключението на вещото лице, като съобразява, че то се
базира единствено на твърденията на ищцовата страна и неприети от съда
доказателства – снимки предоставени от ищцата, за които не са налице
доказателства за датата на изготвянето им.
В хода на производството по искане на ответната страна бе допуснато
изготвянето на съдебно софтуерно-техническа експертиза, касаеща проведена
преди 27.02.2021г. между ответницата и неин приятел кореспонденция
WhatsApp и по Вайбър със съпруга на ищцата, съдържаща и снимки на
жилището. В заключениет си вещото лице заявява, че действително по
приложение Вайбър между ответницата и ищца по насрещния иск и съпруга
на ищцата- **** **** е водена кореспонденция, с процесния период от
21.08.2020г. до 27.02.2021г. и прилага разпечатани копия на тази
кореспонденция по дати, вкл. и изпращаните между тях снимки. Вещото лице
потвърждава, че между ответницата и св. ****, на 27.02.2021г. е проведена
кореспонденция по приложение WhatsApp и на тази дата той изпраща на
ответницата снимки от жилището, което вещото лице разпечатва и прилага
към заключението си. Вещото лице удостоверява както съдържанието на тези
кореспонденции, така и датите на осъществяването им.
В хода на производството са събрани и гласни доказателства чрез
разпит на свидетелите **** и **** в полза на ищцата и св. **** – в полза на
ответницата.
Свидетелката **** /сестра на ищцата, предупредена за наказателната
отговорност/ посочва, че е запозната с договора за наем между сестра й и
ответницата, а господин **** бил съпруг на Т.И.. Твърди, че преди
ответницата имало един или двама кандидат наематели, които се отказали,
при което ответницата наела жилището. **** се казва собственика /съпруг на
ищцата/ и се представял като ****. Преди отдаването под наем жилището
било ремонтирано с всички необходими за един нормален бит консумативи,
6
мебели, кухненски принадлежности. Имота бил в изрядно състояние с нови
мебели, ново обзавеждане, всичко закупено непосредствено след ремонта.
Видяла състоянието на апартамента за последно месец преди да бъде наен от
ответнтицата, когато идвали други наематели да търсят апартамент. В случая,
когато ответницата наела апартамента, **** бил в града и той си уредил
нещата. Когато се прекратил договора отново **** бил тук. За срещата им
знаела от него. Не била присъствала. Твърди, че две седмици след като
ответницата се изнесла, е посетила апартамента - през пролетта на 2021 г.
Апартамента бил в лошо хигиенно отношение. Имало косми навсякъде, във
всички шкафове, по всички ъгли. Мебелите били не само захабени, дивана
бил съдран отдолу, столовете били като надрани, имаше следи от изхождания
по мокета навсякъде в спалнята, както и по матрака на спалнята, целия в
жълти петна. Пердетата били скъсани, но събрани за да не си личи и като ги
отворихме се видя, че са скъсани. Банята била в потресаващо състояние.
Изключително мръсна, душа бил счупен, стените били мръсни, нямало следи
от каквато и да е хигиена и не било поддържано по никакъв начин. Навсякъде
било мръсно, имало счупени неща, по входната врата имало следи, че е
изкъртена бравата и после пак е слагана. Следи от течове не видяла, но били
като изцапани стените. Заявява, че сестра й не е присъствала при
подписването на договора и при прекратяването му, като и в двата случая бил
мъжа й. Сестра й и **** имали котка, но тя била при тях в Германия. В
началото те живели в този апартамент около година и половина преди да го
дадат под наем, след което направили ремонт и след това заминали за
Германия. Първо нямали намерение да го отдават под наем, но след това
решили, че е по добре за тях и се свързаха с брокерска фирма. Преди Ц. да
наеме жилището, никой друг наемател не е бил там, тя била първата
наемателка. Свидетелката зявява, че котката от снимките към отговора на
исковата молба е на ищцата, защото те се върнали и си я носели с тях.
Заявява, че не е посещавала имота докато отв.Ц. го е обитавала. Заявява, че
съпругът на ищцата не й е споделял ответницата да му е казвала за някакви
проблеми по имота или за течове. Знаела, че ответницата е отглеждала
домашен любимец-куче, тъй като още в началото предупредила, че ще има
домашен любимец и съпругът на ищцата нямал нищо против.
Свидетелят **** /без родство и дела със страните/ посочва, че се
запознали с г-н.**** по повод на това, че е брокер на недвижими имоти, а той
7
искал да дава имот под наем. Отишли и видели имота, пуснали обява.
Апартамента се намирал в кв.****, на ул.“****“. Жилището е на първи етаж и
представлява апартамент, влиза се в коридор, всекидневна в ляво с преход
към спалня, баня и тоалетна в дясно и една стая, която била заключена и била
празна. Имота бил в добро състояние, не бил отдаван под наем. Когато
ищците се върнали от Германия ответницата се свърза с него, че си търси
жилище под наем. Установили контакт, разбрали се за оглед, свързал се с
**** и се оказало, че тъкмо тогава се бил върнал. Отишли с ответницата и
**** да направят оглед. Тя го харесала и след няколко дни сключили договор
за наем. Свидетелят заявява, че снимките представени от адв.В. са правени от
него около месец преди да се отдаде под наем имота и ги представям на съда.
Те удостоверявали състоянието преди да се отдаде под наем. Заявява, че
кученцето, което се вижда на една от снимките е на негов колега, който го
запознал с господин ****. Състоянието на имота към момента на огледите
апартамента бил нов, отремонтиран, уредите бяха нови, стените бяха
пребоядисани, чисто беше вътре, мебелите бяха нови. В дясно имало пералня
и сушилня нови, вкарани в шкаф. Според него в това жилище не било живяно
към момента, в който го видял за първи път и можело да се заключи, че имота
не е бил използван. След това завел на оглед ****. Тя харесала апартамента,
оставила капаро, разбрали се след два – три дни да сключат сделка - договор
за наем и го сключили. Заявява, че адв.В. предварително го е запознал с
материалите по делото и с отговора на исковата молба от ответника. Заявява,
че не било вярно, че е имало теч или наводнение от което бил избил мухъл.
След сключване на договора се чувал със **** **** и той не му е споделял за
теч и ответницата не му е споделяла за теч. Заявява, че преди да се отдаде под
наем не е имало следи от теч и мухъл. Апартамента бил нов. **** му се
обадил по вайбър и казал, че **** освобождава и да отида да видя в какво
състояние е имота. На следващия ден тръгнал от София, имали среща в
късния следобед със ****, като той му казал, че й е казал и на нея да дойде да
види в какво състояние е имота, но тя не се явила. **** **** отключил
вратата на апартамента, защото тя вече била напуснала. Той влизал в
жилището, а нея я е нямало. Заявява, че имоте не бил в състоянието, в което
го наела. Апартамента бил мръсен, миришело на животинска урина, стените
били амортизирани, били надрани. Стените били с боя, а в спалнята била с
тапети. Имало щети по шкафовете в кухнята и коридора. Отлепени лайсни,
8
фурнири, на места отчекнато. В стените боята била надрана, на места се били
отлепили тапетите. Кухнята била доста мръсна. Имало петна по кухненския
плот, имало едно изгорено място, пердетата били съдрани, щорите в кухнята,
които са към улицата били по-сгънати, не във вида преди нанасянето на ****.
По матрака имало следи от котки и кучета, надрано, точени са нокти на котка,
по столовите имало следи от котешки нокти. Имало на едно място в хола,
където ламината бил като остърган, според него от кучешко драскане. ****
попитал „какво ще правим“ и свидетеля му казал да се опитат да се свържат с
момичето. Той се опитвал да се свържи с ****, но не успявал. Свидетелят
също не успял, като накрая получил съобщение, че няма да коментира с него
и му дала номер на нейния адвокат. Заявява, че при подписване на договора
трябвало ответницата да остави депозит освен наема и доколкото знае е
заплатен депозита.
Свидетелят **** /без родство и дела със страните/ посочва, през лятото
на миналата година се запознал с госпожа Ц., тя била приятелка на негов
приятел и следва тук медицина. Когато се запознали тя от скоро се била
нанесла в това жилище. Първото което му направило впечатление било, че в
жилището мирише на мухъл, а той бил алергичен към това и го усетил
веднага. Още тогава я посъветвал да си наеме друго жилище. Когато
започнали дъждовете през есента се получили петна по стените. Госпожа Ц.
му изпратила снимки и той я посъветвал да изпати снимките на наемодателя.
След това си купила ново жилище и го помолила да бъде там като се изнася
от квартирата и се мести в новото жилище, понеже имал голям бус
Фолксваген и й помогнал да се изнесе. Почистили предния ден цялото
жилище и след това дошъл наемодателя й. Той отначало направил забележка,
че пердетата са скъсани и не намерил жилището достатъчно чисто. Госпожа
Ц. му казала, че е оставила депозит и за тези пари може да си купи нови
пердета и ако не е достатъчно чисто може да се наеме фирма за почистване.
Тогава той започнал навсякъде да търси из апартамента. Казал, че ламината е
повреден, но свидетелят му отговорил, че отдавна в това жилище има
проблеми с наводнение и ламината се е надигнал. Наемодателят повече не
говорил за това. След това обърнал дивана и казал че под дивана, на долната
страна на дивана има дупка. Наемодателят казал, че всичко е повредено и
трябва на ново да се ремонтира. По тази причина свидетелят направил
снимки на апартамента и ги изпратил на госпожа Ц., защото навсякъде по
9
стената имало мокри петна. Наемодателят казал, че целия този ремонт е
много скъп и искал 3 хил. лв. от ответницата. Свидетелят му отговорил, че
той има депозит и това, че има наводнения и мокри петна е от преди. Двамата
с ответницата му предали ключа, той го взел и казал, че трябва да се обърне
към съда. Свдетелят удостоверява, че снимките от приложение №2 от
отговора на ИМ са изготвени от него в момента на предаване на имота в
присъствие на наемодателя.
Въз основа на така установеното от фактическа страна, съдът достигна
до следните правни изводи:
Не е спорно между страните, че на 18.08.2020г. Т. МЛ. ИСМ. е
сключила договор за наем с ИЗ. Ц., с който й е предоставила за временно и
възмездно ползване собствения си недвижим имот, а именно: Апартамент №
2, находящ се жилищна сграда в гр. ****, Община ****, Район Приморски, ул
."****" №23 ет.1, срещу задължението им да заплащат месечен наем в размер
на 600 лева, а падежът на вземанията е 5-то число на всеки месец. Срокът на
договора е 12 месеца, т. е до 21.08.2021г. не спорно, че всички ължими от
ответницата наемни вноски са надлежно заплатени в полза на ищцата.
Договорено е, че наемателят следва да заплаща всички комунални режийни
консумативи по време на договора. Не е спорна отговорността на наемателя
при виновно причинени на имота вреди, както и че наемателят следва да
върне на наемателя в 3-дневен срок от прекратяването на договора в същото
състояни, в което е бил предаден. Не е спорно, че при подписване на
договора, отв.Ц. заплаща на ищцата сумата от 600 лв., представляваща
депозит, който следва да бъде върнат при прекратяване на договора. Не е
спорно между страните, че в съответствие с договора, ответницата е
отправила едномесечно предизвестие до ищцата за прекратяване на договора.
Не е спорно между страните, че на 27.02.2021г. ищцата и съпругът й са
получили лично от ответницата ключовете от наетото жилище. Не е спорно
между страните, че нито при подписване на Договора за наем от 18.08.2021г.,
нито при прекратяването му и освобождаването на имота от ответницата и
предаване на ключовете на ищцата, не е подписан протокол, в който да е
отразено състоянието на имота към тези моменти. Не е спорно, че липсват
двустранно подписани между страните документи, които да отразяват
някакви забележки от която и да е от страните по отношение на имота и
обзавеждането в него.
10
По иска с правно основание чл.233, ал.1, предл.2 от ЗЗД за осъждане на
ответницата да заплати на ищеца сумата от 7600 лв., представляваща
обезщетение за причинени вреди от ответницата, посочени подробно в
исковата молба, а именно:
1.Жилищно помещение- коридор: надрани стени, за боя и шпакловка
общо 30 кв.м.; увредени шкафчета, за реновиране и боядисване 80лв.;
повредена и надрана входна врата лакиране и ремонт 200лв.; повредени и
ръждясали дръжки на вратата, пералня и сушилня за профилактика от
специалист, пълни са с животински косми, с животински косми, цена на
профилактика общо 90лв.; дръжки на входна врата за смяна /39лв плюс 30лв
за монтаж; почистване на фуги и префугиране 150лв.
2. Жилищно помещение- баня: мухъл по стените, тавана, мръсотия
по фугите и ъглите, ръжда в цялата баня; алуминиеви плъзгащи врати тотално
увредени за подмяна 300лв.,заедно-120лв монтаж и демонтаж; батерия на
мивка - за цялостна подмяна - стойност 60лв.; тоалетно шкафче с огледало -
напълно повредено - стойност 120лв.; душ батерия напълно повредена - за
смяна 450лв.; липсват тоалетно кошче и четка към тоалетната - обща
стойност 35 лв.; комлект мокетни настилки за баня .неизползваеми цена
25лв.; дръжка на брава счупена, цена 30лв плюс 30лв монтаж; почистване на
фуги, отстраняване животински косми, цялостно префугиране -150лв.
3. Жилищно помещение - всекидневна и кухня за тотален ремонт:
Облицовка по стени, подови настилки тотално повредени, боя, шпакловка,
подмяна на ламинат и первази; боя и шпакловка 45кв.м., ламинат-18кв.м.;
диван - изцяло увреден, следи и миризма от животинска урина и наслоени
животински косми за подмяна, същия модел в момента не се предлага
подобен на цена 880лв. за същия цвят и дамаска трябва да се доплати плюс 30
%(процента); кухненска маса надрана за боя/35лв.; кухненски столове 4бр.
надрани и пропити с животинска урина, косми ,неизползваеми 139лв за брой
за съответния цвят и дамаска; да се доплати плюс 30 процента на цената;
настройка на кухненски шкафове от дърводелец три или четири часа труд
около 150лв.; липсва бамбукова дъска за рязане вградена към мивката цена
129лв.; смесител за мивка 260лв.; 2бр врати на всекидневна и спалня за
ремонт и боядисване,150лв.на брой; мокетна пътека - наслоена с животински
косми, тежка миризма на урина - 120лв.
11
4. Жилищно помещение – спалня: стени и мокетна настилка тотално
повредени, за боя, шплаковка, подмяна на мокет 20кв. -18лв за кв. плюс
монтаж 100лв, и первази, боя и шпакловка 50 кв.м.; гардероб - напълно
неизползваеми - разбити водачи; Разбит механизъм на крилата на гардероба-
цена 80лв, надран, в лошо състояние; Двоен матрак - изцяло неизползваем,
наслоен с животински косми, тежка миризма на урина - 620лв.; пердета
тотално надрани и накъсани от животни за подмяна -420лв за модела; нужно
е в целия апартамент да се почисти и дезинфекцира от професионална фирма.
За да се приеме, че ищцата е претърпяла вреди от ползването на
отдадената под наем вещ, същата следва да установи, че именно ответницата
е увредила описаните по-горе елементи на жилището й. В нейна тежест е
било да установи също, че вещта – апартамента е била в значително по-добро
състояние към датата на сключване на договора за наем – 18.08.2020г., т.е. че
е налице вреда изразяваща се в повреждане и захабяване в повече от
обичайното ползване. Макар и да не са налице писмени доказателства в тази
връзка, съдът приема от събраните гласни доказателства, а и от факта, че
ответницата не твърди противното, че към този момент – 18.08.2020г.
апартамента е бил в добро общо състояние.
В същото време съдът приема, че ищцата не установи по безспорен
начин състоянието на имота към датата на предаване владението му от страна
на ответницата на 27.02.2021г. От изготвената в хода на производството
съдебно софтуерна техническа експертиза се установява, че приложените към
отговора на исковата молба на л.114 и 115 от делото 7бр. фотоснимки са
изготвени в деня на предаване на владението на апартамента от ответницата –
27.02.2021г. и са изпратени от мобилния телефон на св.Тенисчи към
мобилния телефон на ответницата. Съдът приема, че на тези снимки се
установява състоянието на жилището към датата на връщане на владението –
27.02.2021г. и съществено се различават от приложените от вещото лице по
допусната съдебно техническа е оценителна експертиза, изготвени на
31.03.2022г. /повече от една година по-късно/, доколкото от 27.02.2021г. до
тази дата владението на имота е било у ищците и съществува съмнение
относно обективността на това състояние.
По делото е представена и частна оценителна експертиза, изготвена към
м.март 2021г., но тя също е изготвена след освобождаването на имота от
12
ответницата и влизане на ищцата във владение на имота, като огледа е
извършена на 02.03.2021г. За да удостоверят състоянието на имота в
съответствие с разпоредбите на ГПК е следвало ищцата да инициира
обезпечаване на доказателства, като в производство по чл.207 ГПК би била
назначена от съда и изготвена в надлежна процесуална форма съдебно
техническа и оценителна експерптиза. Дори да се приеме, че вещото лице по
частната експертиза коректно е удостоверило състоянието на имота към
02.03.2021г., то изминалия период от няколко дни, в които владението на
имота е било у ищцата, дава основание за съмнения относно евентуални
умишлени действия по влошаване на състоянието му.
От приложените фотоснимки и кореспонденция проведена между
св.Тенисчи и ответницата и между ответницата и съпругът на ищцата
безспорно се установява, че още в началото на 2021г. в апартамента са се
появили течове, които не са резултат от действия на ответницата и ищцовата
страна е била надлежно запозната с тях. Съпругът на ищцата дори е уверил
ответницата, че ще предприеме действия по ремонт на течовете, но въпреки
уверенията, които е дал на ответницата, така и не е отишъл да огледа
апартаманта.
В същото време с оглед показанията на св.Тенисчи и обясненията на
самата ответница, съдът приема, че действително са били налице определени
увреждания по наетия имот към датата на прекратяване на договора и
предаване на владението в полза на ищците – 27.02.2021г. **** заявява, че
при срещата със съпруга на ищцата е било установено разкъсване на завеси,
жилището не било достатъчно чисто, имало увреждане на ламинат следствие
от влага, дупка на дъното на диван, мокри петна по стените, зацапване на
столове. Доколкото по делото са налице безспорни доказателства, че още в
началото на 2021г. в жилището се е появил теч от тавана по стените и
съответно влага в самите помещения, то не може да бъде вменявано в
отговорност на ответницата отстраняване на подобни увреждания.
Съгласно чл. 233, ал.1 от ЗЗД наемателят дължи обезщетение за
вредите, причинени през време на ползването на веща, освен ако докаже, че те
се дължат на причина, за която той не отговаря. Т.е дължи обезщетение за
всички причинени вреди по време на ползването на веща, с изключение на
тези, за които докаже, че се дължат на причина, за която той не отговаря.
13
Установените увреждания са резултат износване от употреба и небрежно
ползване на имота, поради което и съгласно цитираните норми наемателят
следва да заплати обезщетение за тях. Не е необходимо тези повреди да са
причинени виновно от наемателя, за да бъде ангажирана неговата
отговорност. Наемателят няма да носи отговорност само ако се установи, а
такива доказателства в производството не са събрани, че вредата се дължи на
причина, за която той не отговаря.
Доколкото не бяха представени доказателства за увреждане по
тапицерия на дивана, а единствено дупка в тъканта/плат американ/, която се
поставя на дъното му, съдът приема, че на ищцата се следва стойността на
увредения плат, който е с единична пазарна цена от 6лв./кв.м., т.е. й се дължи
сумата от 12 лв. за 2кв.м., които следва да бъдат подменени, както и сумата от
50лв. за труд по самата подмяна.
От заключението на вещото лице се установява стойността дейностите,
необходими за отстраняване на уврежданията, които явно са били резултат от
действия на ответницата са къкто следва: Подмяна пердета на стойност от
300,00лв. Претапициране на 4бр. столове на обща стойност от 480,00лв.
Предвид горното съдът приема за доказана понесената от ищцата вреда
в общ размер от 842лв., а претенцията за остатъка до предявения размер от
7600 лева следва да бъде отхвърлена, като недоказана.
Предвид частичната основателност на иска, следва да се разгледа
направеното от ответницата възражение за прихващане. Съгласно чл.15 от
договора ответницата е предоставила на ищцата депозит 600 лева като
гаранция при отказ от наемателя да върне имота в уговорения срок, или
предаде същия не в състоянието при подписване на договора; в случай, че
наемателя не плати месечния наем; месечните консумативни разходи, след
напускане на имота; както и в случай, че наемателят прекрати договора без
предоставяне на предизвестие от поне 1 месец. Регламентирано е, че при
нанесени вреди на имота, или неплатени режийни разходи за него,
наемодателят има право да претендира обезщетение за размера над депозита.
Този депозит не е върнат, поради което следва да бъде извършено
прихващане. Ето защо искът е основателен за сумата от 242 лева, а за
горницата над 242 лева до 842 лева следва да бъде отхвърлен поради
прихващане със сумата от 600 лева (до този размер направено възражението
14
за прихващане с отговора на исковата молба).
По иска за обезщетение за пропуснати ползи по чл. 79, ал.1 предл.2
ЗЗД, вр.чл.82 ЗЗД в размер на 600 лв., представляващ един месечен наем,
ищцата следва да установи, причинната връзка между неизпълнението и
претендираните вреди, както и техният размер. Твърдението за претърпени в
резултат на увреждането пропуснати ползи не е подкрепено с убедителни
доказателства. Пропуснатите ползи са реално настъпили, а не евентуални
вреди. Необходима е сигурност, достоверност на очакваното увеличаване на
имуществото. В тежест на ищеца е да докаже, че договор за наем за
процесния имот е щял да бъде сключен /евентуално при какви параметри/,
което не се е осъществило единствено поради неизпълнение на задълженията
по договора за наем от страна на ответницата. Съобразно даденото с ТР №
3/12.12.2012г. по т.д. № 3/2012г. на ВКС, ОСГТК, задължително тълкуване,
реалността на пропуснатите ползи се разкрива само в доказаната възможност
да бъде увеличено имущественото на кредитора поради договорното
неизпълнение, а не чрез логически предположения за закономерното
настъпване на евентуалното увеличение.
В конкретния случай посочените обстоятелства не се установяват от
събраните по делото доказателства. Депозираните по делото свидетелски
показания не съдържат конкретика дали имотът е предлаган за отдаване под
наем именно през процесния период – един месец след прекратяване на
договора за наем с ответницата, както и дали са постъпвали реални оферти за
сключване на договор за наем с друг потенциален наемател. Отделно от това
ищцата твърди, че неизпълнението на задължението за отстраняване на вреди
от ответницата и непочистване на жилището е причина да не е отдаден имота
в период от един месец, през който да се извърши ремонт и почистване, но
липсват доказателства реално ищците да са ремонтирали и почистили имота и
до настоящия момент, предвид изявлението на в.л.А. в о.с.з. Предвид липсата
на доказателства, че е налице неосъществено увеличаване патримониума на
ищеца, настъпило поради договорно неизпълнение, предявеният иск за
присъждане на обезщетение за пропуснати ползи в размер на 600 лева за
периода от един месец след прекратяване на договора за наем с ответницата
следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По отношение предявения насрещен иск с правно основание чл.55 ЗЗД:
15
Безспорно е по делото, че между страните са възникнали валидни
облигационни връзки по сключени договор за наем от 18.08.2020г. на
недвижим имот находящ се в гр. ****, ул. „****“ № 23, ет. 1, ап. 2, както и че
наемателят е заплатил на наемодателя депозит в размер на 600лв., също и че и
договора за наем е прекратен на 27.02.2021г.
По аргумент от чл.18 от договора за наем, депозитната сума следва да
бъде върната на наемателя, освен при наличие на предпоставките предвидени
в договора, а именно при установяване на неплатени консумативи, при
увреждане на имота, а също така при неизпълнение задължения по договора
съгласно чл.11-14 за предаване на имота във вида, в който го е получил
наемателят от наемодателя. Видно е, че уговорката между страните в чл.16,
б.а от договора предвижда право на наемодателя да се удовлетвори от
заплатения от наемателя депозит, в случай че наемателят предаде имота не в
състоянието на подписване на договора. Доколкото от събраните гласни
доказателства бе установено, че са налице увреждания и замърсяване на
имота при неговото предаване, които не са съществували при наемането му,
съдът приема, че за ищцата е налице основание за задържане на депозита.
В разпоредбите на чл.231, ал.1 ЗЗД и чл.233, ал.1, изр. 2 ЗЗД са
регламентирани задълженията на наемателя, съгласно които дребните
поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновеното
употребление /примерно изброени в закона и попадащи в твърденията на
наемодателя/, са за сметка на наемателя и наемателят дължи обезщетение за
вредите, причинени през време на ползването на вещта. Чл.233, ал.1, изр.4
ЗЗД въвежда оборима презумпция в полза на наемодателя, че до доказване на
противното се предполага, че вещта е била приета от наемателя в добро
състояние. Презумпцията не е оборена по делото. Налице са доказателства за
установени при предаване на имота на увреждане на същия, чиято стойност е
в установен размер от 842 лева.
Поради това, настоящият състав намира, че се е сбъднало условието,
пораждащо правото на наемодателя по чл.16, б.а от сключения договор, да
усвои дадените му депозит 600лв за наетития обект и основанието за тяхната
дължимост не е отпаднало с прекратяване на договорите за наем.
Така мотивиран, съдът намира че предявеният иск по чл.55 ЗЗД е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
16
Отхвърлянето на главният иск води до неоснователност и на акцесорния
за заплащане на обзщетение за забава в размер на 29 лева за периода от
27.07.2021 г. до 19.08.2021 г., както и за законна лихва до окончателното
изплащане на сумата и направените разноски по настоящия насрещен иск.
И двете страни са направили искания за присъждане на разноски.
Ищцата претендира разноски както следва: сумата от 1908 лева, включваща
адвокатско възнаграждение в размер от 1450лв., съдебни разходи от 328лв. и
пътни разноски за адвокат в размер от 130 лв. Съобразно
уважената/отхвърлена част от исковете, на ищцата се следва възнаграждение
в размер от 60,75 лева.
Ответницата претендира разноски за заплатено адв.възнаграждение в
размер от 800лв., такса за извършен превод от 134,40лв. и депозит за СТЕ в
размер от 500лв. Ищцовата страна е направила възражение за прекомерност
на адв.възнаграждение. Предвид фактическата и правна сложност на делото и
извършената от процесуалният представител на ответника работа, както и с
оглед цената на исковете, съдът намира, че заплатеното адвокатско
възнаграждение е адекватно на положения труд, поради което размерът му не
трябва да бъде редуциран. Съобразно уважената/отхвърлена част от исковете,
на ответницата се следва възнаграждение в размер от 1437,13 лева.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ИЗ. Ц., ЛНЧ:****, със съдебен адрес гр. ****, ул. „****“ №
5 ДА ЗАПЛАТИ на Т. МЛ. ИСМ., ЕГН **********, с адрес гр. ****, ул.
„****“ № 23, ет. 1, ап. 2 сумата от 242 /двеста четиридесет и два/ лева,
представляваща обезщетение за нанесени на собствения на ищцата
апартамент находящ се в гр.****, ул. „****“ № 23, ет. 1, ап. 2 вреди, като
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над 242 лева до 7600 лева, поради прихващане
с депозит в размер на 600 лева по чл.15 от договор за наем от 18.08.2020г. и
недоказаност за сумата над 842 лева, ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 18.03.2021г. до
окончателното изплащане, на основание чл.233, ал.1, предл.2 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ иска на Т. МЛ. ИСМ., ЕГН **********, с адрес гр. ****,
ул. „****“ № 23, ет. 1, ап. 2 с правно основание чл.79, ал.1, пр.2 ЗЗД, вр.чл.82
17
ЗЗД, за осъждане на ИЗ. Ц., ЛНЧ:****, със съдебен адрес гр. ****, ул. „****“
№ 5 да й заплати сумата от 600лв., представляваща обезщетение за
пропуснати ползи в размер на 600 лв., представляващ един месечен наем по
договор за наем от 18.08.2020г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ иска на ИЗ. Ц., ЛНЧ:****, със съдебен адрес гр. ****, ул.
„****“ № 5 с правно основание чл.55 ЗЗД, за осъждане на Т. МЛ. ИСМ., ЕГН
**********, с адрес гр. ****, ул. „****“ № 23, ет. 1, ап. 2 да й заплати сумата
от 600,00 лв. (шестотин лева), представляваща заплатен депозит, съгласно чл.
15 от Договор за наем на недвижим имот, находящ се в гр. ****, ул. „****" №
23, ет. 1, ап. 2, сключен на 18.08.2020 г. в гр. ****, който депозит не е
възстановен от Наемодателя при прекратяване на договора, както и сумата от
29 лева /двадесет и девет лева/, представляваща законната лихва за забава
върху сумата от 600 лева за периода от 27.07.2021 г. до 19.08.2021 г. както и
дължимата законна лихва върху главницата до окончателното изплащане на
сумата, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА ИЗ. Ц., ЛНЧ:****, със съдебен адрес гр. ****, ул. „****“ №
5 ДА ЗАПЛАТИ на Т. МЛ. ИСМ., ЕГН **********, с адрес гр. ****, ул.
„****“ № 23, ет. 1, ап. 2 сумата от 60,75 лева /шестдесет лева и 75 стотинки/,
представляваща сторени от ищцата разноски, съобразно
уважената/отхвърлена част от исковете, на осн.чл.78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА Т. МЛ. ИСМ., ЕГН **********, с адрес гр. ****, ул. „****“
№ 23, ет. 1, ап. 2 ДА ЗАПЛАТИ на ИЗ. Ц., ЛНЧ:****, със съдебен адрес гр.
****, ул. „****“ № 5 сумата от 1437,13 /хиляда четиристотин тридесет и
седем лева и 13 стотинки/, представляваща представляваща сторени от
ответницата разноски, съобразно уважената/отхвърлена част от исковете, на
осн.чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РЕШЕНИЕТО да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – ****: _______________________
18