Разпореждане по дело №422/2010 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Предявени са кумулативно обективно съединени искове с правно основание чл.87, ал.3, изр. първо от ЗЗД и иск с правно основание чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД.

Ищецът Д. А. А., представляван от процесуалния си представител, сочи в исковата молба, че с ответника по делото О. Ч., сключил на 18.08.2008 г. договор за учредяване право на строеж върху УПИ І, кв.14 по ПУП на с.Ч., общ.Ч. с площ 1035 кв.м. за построяване на жилищна и смесена сграда с височина до 10 м., при граници: север – земеделска земя; изток – улица; юг – УПИ ІІ-7; север - улица, на цена от 251 790 лв., която сума била изплатена изцяло от ищеца. През 2013 г. решил да започне да проектира и строи жилищна сграда върху описания имот, като на 17.04.2013 г. получил от „В.” ООД – Г. становище изх. № 288 от същата дата, относно подадените от него документи за строителство на „Жилищна сграда с търговски партер” в УПИ І, кв.14 по ПУП на с.Ч., от което се установило, че през парцела в близост до югозападната регулационна линия преминават два водопровода Ф125-АЦ и Ф-100-АЦ от водоснабдителната система на с.Ч.. Разпореждането на „В.” ООД било, че при осъществяване на бъдещите инвестиционни проекти ‗рябва да се спазят разпоредбите на чл.67, ал.2 от ЗУТ и чл.73, ал.1 от ЗУТ, с които рязко се ограничавали възможностите за изграждане на сградата, която ищецът проектирал и имал намерение да строи. Твърди, че по този начин и с тези ограничения в ползуването на имота се възпрепятствало изцяло възможността да ползува имота по предназначение. Въведен бил в заблуждение от държавните и общински органи в лицето на О. Ч., които тенденциозно премълчали тези отегчаващи обстоятелства за статута на имота към датата на сключване на договора и при провеждане на търга. При изготвената пазарна оценка на имота този проблем отново не бил отразен надлежно, а пазарната оценка на имота била нереално висока с оглед този проблем. Твърди също, че О. Ч. била в неизправност с оглед на факта, че в тръжните документи не било посочено, че продаваният терен (правото на строеж) попадал върху водосборен участък, минавали и тръби, което налагало множество ограничения относно ползуването и застрояването му и водело до оскъпяване на строителството и невъзможност да се изпълнят задълженията от страна на ищеца. Счита, че били налице обективни причини, които пречели да осъществи поетото договорно задължение, тъй като ответната страна не положила в максимална степен дължимата грижа за изпълнение на задълженията си. Моли съда да постанови решение, с което да развали договора за учредяване на право на строеж от 18.08.2008 г. и да осъди О. Ч. да му заплати сумата в размер на 79 383.81 лв., представляваща 1/3 от всички платени от него суми както следва: 251 790 лв. – продажна цена на правото на строеж; 2% режийни разноски върху цената на продадения имот в размер на 5 035.80 лв.; ДДС в размер на 1007.16 лв.; МДТ в размер на 5035.80 лв.; разходи в размер на 90 лв. за пазарна оценка; 15 лв. – такса по чл.36 от Наредба № 1, или общ размер на платените от ищеца суми - 261 966.60 лв. Претендира разноски. В съдебно заседание ищецът, представляван от процесуалния си представител, поддържа предявените искове.

Ответникът О. Ч., представляван от процесуалния си представител, е представил отговор на основание чл.131 от ГПК, в който изцяло оспорва предявените искове като неоснователни. Твърди, че изложените от ищеца обстоятелства били несъстоятелни и необосновани, като същият искал да развали договора поради това, че не иска, не може или няма технологично време и необходимите средства да реализира учреденото му право на строеж. Сочи се, че цялата тръжна процедура била проведена при точно спазване на установените правила в ЗОС и НРПУРОС на О. Ч.. Прието било решение на Общински съвет – Ч., издадена била заповед на Кмета на О. Ч. за провеждане на търга, а на 23.06.2008 г. назначената от кмета на общината комисия провела търг с явно наддаване. В търга участвали 13 лица, сред които и ищецът, а наддаването започнало от приетата от Общинския съвет начална пазарна цена от 7 630 лв. След извършените наддавания ищецът се класирал на второ място с предложена цена от 251 790 лв., а след отказа на първия участник – С. Ш. договорът бил сключен с ищеца. Задължението на общината по договора било единствено да предаде на купувача владението на имота за построяване на жилищна или смесена сграда с височина до 10 м., което било изпълнено. На 27.08.2008 г. по искане на ищеца Главният архитект на О. Ч. издал виза, с която разрешил проектирането на комплексна сграда с височина до 10 м., която да се изгради в имота съгласно предвижданията на ПУП. В продължение на близо пет години след това ищецът не представил пред Главния архитект на общината инвестиционен проект за одобрение. Пет месеца преди да се погаси по давност отстъпеното му право на строеж, ищецът поискал с писмена молба от 04.02.2013 г. отново да му бъде издадена виза за проектиране на търговска сграда, като на следващия ден такава му била издадена. С писмо № 288/17.04.2013 г. „В.” ООД – Г. разрешило на ищеца да проектира в имота жилищна сграда с търговски партер, като в становището било посочено, че през имота в близост до югозападната му граница преминават два водопровода, стопанисвани и експлоатирани от дружеството. В тази връзка било указано, че при изготвяне на проекта следва да се спазят изискванията на чл.62, ал.2 от ЗУТ. Посочено е също, че при необходимост тези две съоръжения могат да се изменят (изместят) от ищеца съгласно чл.73, ал.1 от ЗУТ. Сочи се, че О. Ч. не разполагала с подземен кадастър на водопроводната мрежа, стопанисвана и експлоатирана от „В.” ООД – Г., и на надлежните общински органи също не им е било известно обстоятелството, че през имота преминавали две водопроводни тръби. Съобразно допустимите норми на застрояване, определени в ЗУТ, посочените две водопроводни тръби по никакъв начин не ограничавали реализирането от ищеца на отстъпеното му право на строеж. Независимо от това след като на общинските власти станал известен този факт, Кметът на общината възложил на фирма-изпълнител да бъдат изместени извън имота двете водопроводни тръби, което било извършено на 02.08.2013 г. Излагат се съображения, че за развалянето на договора следва да има виновно неизпълнение на задълженията на една от страните по договора. Твърди се, че от предявения иск не ставало ясно какво свое задължение по договора не била изпълнила общината, която имала само едно задължение да предаде владението върху имота, което било изпълнено. Сочи се, че при недостатъци, които намалявали съществено цената на правото на строеж ищецът имал възможност на основание чл.195, ал.1 от ЗЗД да иска връщане на платеното или намаляване на цената, съответно обезщетение, но не и разваляне на договора. С оглед предвидената в чл.197 от ЗЗД давност, това му право било преклудирано. Предвид липсата на предпоставки за разваляне на договора на основание чл.87 от ЗЗД и липсата на неизпълнение от О. Ч. на задължения по договора, ищецът разполагал с правото да иска разваляне на договора само в случай на евикция при наличие на предпоставките на чл.189, ал.1 от ЗЗД и чл.190, ал.1 от ЗЗД. Съобразно допустимите норми на застрояване, определени в ЗУТ, двете водопроводни тръби, дори и да не са изместени, по никакъв начин не ограничавали реализирането на отстъпеното право на строеж. Наличието на тези тръби, стопанисвани от „В.” ООД – Г., не било основание да се иска разваляне на договора, липсвало каквато и да е възможност ищецът да бъде отстранен от имота. В съдебно заседание ответникът, представляван от процесуалния си представител, поддържа становището си, изразено в представения отговор и моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира разноски. В представена писмена защита поддържа становището си, изразено в отговора на исковата молба.

След като прецени събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност и поотделно, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

На 30.04.2008 г. със заповед № 166/30.04.2008 г. на Кмета на О. Ч., издадена на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА, във вр. с чл.134, ал.1, т.1 и 2 от ЗУТ, било наредено да се изработи изменение на ПУП-ПЗР за кв.14, УПИ І по плана на с.Ч.-център от 2001 г., с който от УПИ І да се образуват два броя УПИ, предвидени за смесено застрояване (жилищни и търговски обекти), с характер на застрояване ниско до 10 м. Въз основа на заповедта било издадено предписание от главния архитект на общината, а изменението било съобщено по реда на ЗУТ. Със заповед № 190/19.05.2008 г. на Кмета на О. Ч. бил одобрен проекта за изменение на ПУП-ПЗ в кв.14 по плана на с.Ч..

С решение № 24/26.05.2008 г. на Общински съвет – Ч. било постановено да бъде отстъпено право на строеж за построяване на жилищни и смесени сгради с височина до 10 м. чрез явен търг при начални цени по оценка на лицензиран оценител на недвижими имоти, собственост на О. Ч., включително и за учредяване на право на строеж върху УПИ – І, с площ от 1 035 кв.м., находящ се в с.Ч., общ.Ч., кв.14 по плана на селото, при начална цена 7 630 лв. Въз основа на това решение Кметът на О. Ч. издал заповед № 207/04.06.2008 г. за провеждане на публичен търг с явно наддаване за продажба, отдаване под наем и учредяване на право на строеж на недвижими имоти, собственост на О. Ч., включително и за учредяване на право на строеж върху УПИ – І, кв.14 по плана на селото, за което била публикувана обява в местен вестник, изготвени били регистър на подадените заявления и тръжни книжа.

В изпълнение на заповедта да Кмета на О. Ч. на 23.06.2008 г. бил проведен публичен търг за учредяване право на строеж върху УПИ – І, кв.14 по плана на с.Ч.. Видно от съставения протокол с дата 23.06.2008 г. в наддаването участвали 13 лица, като най-висока цена в размер на 252 553 лв. била предложена от С. Х. Ш., когото комисията по провеждане на търга обявила за спечелил търга и предложила на Кмета на О. Ч. да издаде заповед на основание чл.57 от НРПУРОС на О. Ч.. На второ място бил класиран Д. А. А. с предложена цена от 251 790 лв.

Със заповед № 288/14.07.2008 г. на Кмета на О. Ч. било учредено право на строеж върху УПИ І, с площ 1 035 кв.м., находящ се кв. 14 по плана на с.Ч., в полза на Д. А. А. на цена 251 790 лв. Наредено било да бъдат заплатени следните суми: 251 790 лв., представляваща цената на правото на строеж, достигната на търга; 2% режийни разноски върху цената на имота в размер на 5 035.80 лв.; ДДС върху режийните разноски в размер на 1 007.16 лв.; данък върху продажната стойност съгласно чл.47, ал.2 от ЗМДТ в размер на 2% или 5 035.80 лв.; за оценка на имота 90 лв.; такса по чл.36 от Наредба № 1 на ОбС – Ч. в размер на 15 лв. посочените суми били заплатени от Д. А. А. видно от фактура № 846/22.07.2008 г. и приходна квитанция № */30.07.2008 г.

Въз основа на заповедта на кмета на общината и документите за платени суми бил сключен договор за учредяване на право на строеж върху общински недвижим имот с дата 18.08.2008 г., съгласно който О. Ч. учредила право на строеж в полза на Д. А. А. върху УПИ І, с площ 1 035 кв.м., находящ се кв. 14 по плана на с.Ч., при граници: север – земеделска земя; изток – улица; юг – УПИ ІІ-7, кв.14 и север – улица, за построяване на жилищна или смесена сграда с височина до 10 м.

От представената скица-виза № 240/27.08.2008 г., изд. от Главния архитект на О. Ч., се установява, че на Д. А. било разрешено проектиране на комплексна сграда с височина 3 етажа (10м.) в граници на застрояване.

Със заявление вх. № 94-00180 от 04.02.2013 г. Д. А. А. поискал от О. Ч. да му бъде издадена виза за проектиране на търговска сграда в УПИ І, кв.14 по плана на с.Ч. – център. На 05.02.2013 г. главният архитект на общината издал скица-виза № 20, с която на Д. А. А. било разрешено проектиране на търговска сграда в застроителни граници до 10 м.

На 17.04.2013 г. „В.” ООД – Г. издало становище изх. № 288 от същата дата, с което било дадено разрешение за проектиране и изграждане на обект „Жилищна сграда с търговски партер в УПИ І, кв.14 по ПУП на с.Ч.”. В становището е посочено, че през парцела в близост до югозападната регулационна линия преминават два водопровода Ф125-АЦ и Ф100-АЦ от водоснабдителната система на с.Ч., стопанисвани и експлоатирани от дружеството, като при осъществяване на инвестиционните проекти е необходимо да се спазват разпоредбите на ЗУТ. По делото е представен и предварителен договор № 58/16.04.2013 г. за присъединяване към „В и К” мрежата между Д. А. А. и „В.” ООД – Г., който е подписан само управителя на водоснабдителното дружество. В чл.4 от договора е посочено „изместване на водопровод Ф125-АЦ и Ф100-АЦ”.

От представените като доказателства по делото договор за възлагане на строителство № 73/29.05.2013 г., оферта за обект „Изместване на водопровод – с.Ч.”, протокол за откриване на строителна площадка с дата 24.07.2013 г., протокол с дата 02.08.2013 г. за извършени СМР и приложени скици, се установява, че на 29.05.2013 г. О. Ч. е възложила на „К.” ООД – Г. СМР на обект „Изместване на водопровод с.Ч.”, находящ се в УПИ І, кв.14 по ПУП на с.Ч., които бил изпълнени на 02.08.2013 г.

С нотариална покана с дата 02.08.2013 г. ищецът уведомил ответника, че скритите недостатъци на имота – два водопровода, съществено намалили годността на парцела да се ползува по предназначение, а именно за изграждане на комплексна сграда с височина 10 м. Посочено е също, че О. Ч. не е предприела никакви действия за започване на строежа, поради което задължението на ответника било вече безполезно с оглед значителната му забава, която била равнозначна на пълно неизпълнение и ищецът нямал интерес от изпълнение на договора. С нотариалната покана е направено изявление за разваляне на договора и за връщане на сумата от 262 883.76 лв. От представения констативен протокол рег. № 977, том І, акт № 25 с дата 08.08.2013 г. на Нотариус Кичка Златанова, с район на действие РС – Кърджали, се установява, че на 08.08.2013 г. за времето от 15 часа до 15.30 часа в кантората на нотариуса не се е явил Кмета на О. Ч..

По делото е представен като доказателство идеен проект, част архитектурна на обект „Търговски комплекс с жилищна сграда, с.Ч.”, изготвен от арх. И. С. Р.

От писмените заключения на вещите лица инж.Р. В. и инж. М. Т. по назначената съдебно-техническа експертиза, както и от разпита на същите в съдебно заседание, които съдът приема, се установява, че ограничения зÓ застрояване и ползуване по ПУП-ПЗР на УПИ-І в кв.14 по кадастралния и регулационен план на с.Ч. не са установени към момента на изготвяне на експертизата. До 02.08.2013 г. през парцела са преминавали две водопроводни тръби от обществената техническа инфраструктура – главен клон І от водоснабдяването на с.Ч. за ниска и висока зона. Ограничения в ползуването на имота не са въведени, тъй като тръбопроводите са изместени в общински поземлен имот. Сградата на основното застрояване се проектира и изгражда съобразно предназначението на УПИ и се определя в ПУП-ПЗ, който не е разработен, но в рамките на настоящата експертиза не би могло да се извърши, за да се посочи конкретно какъв е видът на благоприятното застрояване. При разработката на ПУП-ПЗ следва да се спазят нормативните ограничения по чл.67, ал.2 от ЗУТ и чл.112, ал.2 от ЗВ във връзка с ремонта и поддръжката на водопроводите, застрояването и озеленяването с трайни насаждения. За отстоянията на фундаментите на бъдещите сгради от съществуващите водопроводи и съоръжения от техническата инфраструктура следва да се съблюдават нормативните изисквания на Наредба № 8 за правила и норми за разполагане на технически водопроводи и съоръжения в населени места от 1999 г. – за настоящия случай 3-5 м. Сервитутни ивици биха били необходими, ако местоположението на водопроводите се запази. Необходимата ивица за експлоатация и ремонт на водопровода и забрана за засаждане на трайни насаждения е с ширина 1.15 м. по протежение на водопроводните тръби, а ивицата, в която не могат да са разполагат фундаменти и съоръжения е с ширина 7.55 м., като в приложение 2 е показано тяхното разположение. Процедура за отреждане на сервитутни ивици не е провеждана поради липса на необходимост, тъй като тръбопроводите са премахнати от УПИ І. Има законова възможност в имота да се изграждат подземни и надземни мрежи и съоръжения само в случаите, когато няма друга техническа възможност. С разпоредбата на чл.73 от ЗУТ възложителя на новото строителство се задължава да извърши изместването за своя сметка, но не непременно в този имот, а съгласно одобрения проект, независимо къде се ситуира изместването. Ако се налага изместването да се реализира в същия имот, с проекта се търси благоприятно решение за застрояване на имота. Ако съответните работи по изместването се извършат от купувача, индикативната стойност би била 27 145 лв., от които 18 145 лв. за строителни работи и 900 лв. за проектантски и надзорни услуги. В непосредствена близост до имота има изградена канализационна мрежа за отвеждане на отпадни води – най-близката ревизионна шахта от клон 39а е на 11 м. от южната граница на имота. Имотът може да се ползува по предназначението съгласно договора за учредяване на право на строеж от 18.08.2008 г. Стойността на правото на строеж 251 709 лв. е пазарна и е постигната на търг с явно наддаване при засилен интерес от 13 кандидати, като вещите лица я приемат за реална независимо, че е доста по-висока от стойността на оценката. Наличието на информация за съществуващите тръби в имота би занижила тази стойност, но същевременно би мотивирала продавача да реши предварително проблема с цел постигане на по-висока цена. Към момента в имот няма водопроводи, като двете водопроводни тръби са изместени в общински поземлен имот и не минават през УПИ І, като в приложение 1 е показано схематично къде са били разположени преди изместването им. В приложение 2 е дадена площта за застрояване на имота с оглед разположението на тръбите преди изместването им предвид законовите технически изисквания за отстояния на сградите от технически съоръжения – водопроводни тръби. Вещите лица посочват, че в О. Ч. няма подземен кадастър, както и план за строяване на УПИ І. Изискванията за спазване на отстояния на фундамента на основата на сградата позволява терена да се застрои, като има посочени ситуации. С плана за застрояване би могло да се установи дали към 2008 г. и 2013 г. може да се осъществи едно и също застрояване. Съществуващият ПУП, който е бил наличен към 2008 г. е само план за регулация, без план за застрояване, а също без част „В и К” и „електро”. Със заповед № 190/19.05.2008 г. на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА и чл.129, ал.2 от ЗУТ на Кмета на О. Ч. е одобрен проект за изменение на ПУП-ПЗ по кадастрално-регулационния план на с.Ч.-център от 2001 г. на кв.14, с което се изменя вътрешната регулационна линия между УПИ І и УПИ ІІ в кв.14, като се запазва предвижданото ниско застрояване. Уличната регулация е приложена с влизането в сила на плана за регулация, тъй като няма за уреждане на придаваеми части. Няма изработен ПУП-ПЗ за УПИ І, като проектът следва да съдържа схеми за присъединяване на имота към техническата инфраструктура на населеното място. Релефът на местността (терен с наклон 10%) изисква вертикално планиране и план-схема за комуникационно-транспортна мрежа. В утвърдения от Кмета на О. Ч. кадастрален и регулационен план на с.Ч.-център със заповед № 518/28.12.2001 г. не са определени напречните профили на улиците с предвиденото озеленяване и сервитутните ивици на мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура. Предходният план е съдържал типови напречни профили на улиците и те са изграждани съобразно техните параметри. В границите на урбанизираната територия мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура по принцип се разполагат в габаритите на улиците, пешеходните зони и зелените площи, а извън тази територия се разполагат извън уличната регулация. Допускат се изключения, когато релефни или други технически причини налагат трасетата да се разположат извън обхвата на уличната мрежа в поземлени имоти. План-схеми за мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура, които да определят видът и техническите размери на мрежите и съоръженията (в случая водопровод и канал) не са налични. За водопроводната и канализационна мрежа в с.Ч.-център има изготвени инвестиционни проекти, които са реализирани със съответните оразмерителни параметри. Скица № 20/05.01.2013 г. е издадена въз основа на действащия кадастрален и регулационен план, одобрен със заповед № 518/28.12.2001 г. и заповед № 190/19.05.2008 г. на Кмета на О. Ч.. Върху скица № 20/05.01.2013 г. не е нанесен подземен кадастър. О. Ч. няма изработен и одобрен подземен кадастър. Вещите лица не са установили наличие на акт за приемане на процесния водопровод и за въвеждането му в експлоатация нито в О. Ч., нито във „В.” ООД – Г.. Има заповед № 86/20.04.1989 г. на Председателя на ОбСНС – с.Ч. за предаване на завършен обект „Водоснабдяване на с.Ч.” за стопанисване и записване на отчет в СП „В и К” – Г.. Относно представения по делото идеен проект – архитектурна част на УПИ І, вещите лица посочва, че същият не е съобразен с предвидените за квартала параметри на застрояване. В одобрения ПУП няма графична част, в която да са показани границите на застрояване, поради което не е налице план за застрояване.

От показанията на разпитания по делото свидетел М. С. А. – Главен архитект на О. Ч., се установява, че през 2008 г. и в началото на 2013 г. същият е издал визи за проектиране на процесния имот. Свидетелят посочва, че в О. Ч. няма кадастър на подземните съоръжения – кабели, канал, вода и т.н., като за съществуващия водопровод разбрал преди около половин година. При изготвянето на ПУП за процесния имот не е имало папка, в която да се отразяват „В.” и налични минаващи водопроводи. Свидетелката Н. Д. Б. – Началник-отдел „ТСУ” в О. Ч., посочва, че за процесния имот не са постъпвали искания за одобряване на проекти и издаване на разрешения за строеж. През лятото на 2013 г. от писмото на „В и К” ООД станало ясно, че през имота минава водопровод и от общината го изместили за два дни. За наличието на тези две водопроводни тръби научила през лятото на 2013 г. от писмото на „В и К” ООД. Свидетелката също посочва, че в О. Ч. няма подземен кадастър. Първият план бил от 1982 г., следващият от 2001 г., а строителството на водоснабдяването било отпреди 1982 г., за което не се знаело къде вървят тръбите. За това строителство нямали планове, а в кадастрално-регулационния план не се съдържали данни за съществуващи водопроводи. Конкретният водопровод не бил собственост на общината и нямал акт за въвеждане в експлоатация. В общината нямало информация за тази водоснабдителна система и за актуването й.

Свидетелят Р. Б. А. – син на ищеца, посочва, че през 2008 г. баща му закупил имот и малко след това изкарали виза за проектиране. От своя роднина – А. А. А., работещ в общината, научил, че по диагонала на парцела минавали двата основни водопровода към общината. В началото на м. октомври 2008 г. запитали проектанта им Б. Б. от гр.С., при което той им казал да пуснат молба до „В.” – Г., за да се установи това. В този момент нещата при тях се променили от финансова гледна точка, като им било непосилно да започнат строителство към края на 2008 г. Идейният проект бил изработен от архитекта им Б. Б., като през месец октомври 2008 г. не били подавали молба до „В.” ООД – Г., а такава подали в началото на 2013 г. през месец март, когато решили отново да стартират нещата. Оказало се, че през парцела минават два водопровода, които трябвало да се изместят. През 2008 г. разбрали, че бетоновите отливки в парцела са кожух, който опазва водопроводите. През 2013 г. подали молба до „В.” ООД, като се обърнали към техническа служба при общината и към кмета на общината. След като получили писменото становище на „В.” ООД и като виждали, че общината не предприема никакви действия, ги поканили с нотариална покана за разваляне на договора в края на месец май 2013 г. Свидетелят посочва също, че много бегло показали на Борислав Борисов от къде минават водопроводите. Ориентировъчно знаели от къде минава водопровод, тъй като от реката се виждало, а и живущите в Ч. и служител от „В.” – Ч. на име Р., също им казали това. Проблемите били, че не може да се застрои 60%, както го давали от техническа служба и да се изгради някаква бъдеща сграда в северната част на парцела и думите на архитекта били „нищо не се получава”, защото при спазване на отстоянията бъдещата сграда идвала под 8 м. широчина. В идейния проект можело да се види, че се получавали някакви коридорчета и стаички, които те не одобрили. Посочва, че трудно биха имали продажба, тъй като не била ликвидна сградата в този й вариант.

При тези данни съдът намира, че предявените искове с правно основание чл.87, ал.3, изр. първо от ЗЗД за разваляне на договор за учредяване на право на строеж върху общински недвижим имот с дата 18.08.2008 г. и иск с правно основание чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД за заплащане на сумата от 79 383.81 лв., представляваща 1/3 част от заплатените суми по договор за учредяване на право на строеж върху общински недвижим имот с дата 18.08.2008 г. общо в размер на 261 966.60 лв. са неоснователни и недоказани.

В исковата молба ищецът твърди, че поради наличието на две водопроводни тръби в процесния имот не може да реализира учреденото му право на строеж. Твърди също, че бил въведен в заблуждение от държавните и общински органи в лицето на О. Ч., които тенденциозно премълчали наличието на водопроводни тръби в процесния имот. Поради тези причини ищецът счита, че е налице неизпълнение на задължението от страната на О. Ч. и като изправна страна по договора може да развали договора и да претендира връщане на платените суми.

За да бъде развален един двустранен договор, следва да се установи, че длъжникът не е изпълнил задължението си поради причина, за която той отговаря. Следва да бъде установено също, че изпълнението е станало невъзможно изцяло, ако поради забава е станало безполезно, или неизпълнената част е значителна. В случая не бе установено, че ответникът не е изпълнил задълженията си и ищецът не би могъл да реализира учреденото му право на строеж. От заключението на вещите лица инж Р. В. и инж. М. Т. безспорно се установява, че въпреки наличието на две водопроводни тръби имота може да бъде застроен при спазването на нормативните изисквания за отстояния. Т.е., само наличието на двете водопроводни тръби не изключва реализирането на правото на строеж, както се твърди в исковата молба, а само би ограничило това строителство, което обаче не е основание за разваляне на договора за учредяване на право на строеж. Договорът е сключен за изграждането на жилищна или смесена сграда с височина до 10 м. Несъмнено такава сграда би могла да бъде построена и при наличието на двете водопроводни тръби, което се установява от заключението на вещите лица. Ако при наличието на две водопроводни тръби се ограничава площта за застрояване, то ищецът би могъл да претендира евентуално намаляване цената на правото на строеж, съразмерно на ограничението, но няма право да разваля договора, тъй като изпълнението не е невъзможно. Също така изпълнението не е безполезно, тъй като на ищеца е учредено право на строеж за изграждане на жилищна или смесена сграда с височина 10 м., каквато безспорно може да бъде построена и при наличието на двете водопроводни тръби. Впрочем, в договора за учредяване на право на строеж не е уговорено, че О. Ч. има задължението да осигури застрояване на определена площ, за да се претендира неизпълнение на такова задължение. С договора е уговорено единствено, че се учредява право на строеж за построяване на жилищна или смесена сграда до 10 м., каквато несъмнено може да бъде построена, поради което не е налице неизпълнение на задължение по договора, което да бъде основание за неговото разваляне.

Не може да бъде споделено твърдението на ищеца, че същият е бил въведен в заблуждение от служители на О. Ч.. От събраните по делото доказателства безспорно се установява, че преди провеждане публичния търг през УПИ І в кв. 14 по плана на с.Ч. действително са преминавали две водопроводни тръби. Това обстоятелство, обаче е станало известно най-рано на 17.04.2013 г., когато е издадено становище изх. № 288/17.04.2013 г. на „В.” ООД – Г., тъй като в О. Ч. няма подземен кадастър, който да отразява наличните мрежи на подземната инфраструктура, в случая водопроводни тръби. В тази връзка съдът не приема показанията на свидетеля Р. Б. А., който освен, че е заинтересован от изхода на делото, дава противоречиви и нелогични показания. Така, свидетелят твърди, че научил за преминаващия водопровод през 2008 г. от свой роднина А. А., работещ в О. Ч., от служител на име Р., както и от местни хора. Същевременно свидетелят посочва, че при разговор с архитект Б. Б., същият му казал да подаде молба до „В.” ООД, за да се установи дали през имота преминават водопроводни тръби. Т.е., ищецът и неговият син – свидетелят Р. А., са били наясно, че само след становище на „В.” ООД и издаване на съответна скица може да бъде установено дали през имота преминават водопроводни тръби и най-важното точното им разположение в имота. Ето защо, следва да се приеме, че за страните по делото е станало известно това обстоятелство едва след издаването на становището на „В.” ООД – Г. на 17.04.2013 г. В подкрепа на това становище са и показанията на свидетелите М. А. – Главен архитект и Н. Б. – Началник-отдел „ТСУ”, които са логични и последователни и съдът ги приема.

На следващо място, съгласно разпоредбата на чл.87, ал.1 от ЗЗД, ако е налице неизпълнение по един двустранен договор, то изправната страна следва да даде подходящ срок на длъжника да изпълни задължението си. Т.е. дори и да се приеме, че съществуващите водопроводни тръби препятстват реализирането на правото на строеж, което съдът не споделя, то ищецът е следвало да покани ответника да отстрани наличните в имота водопроводи. Въпреки това след като на 17.04.2013 г. му е станало известно, че през процесния имот преминават два водопровода, ищецът не е дал подходящ срок на ответника да изпълни задължението си, а на 02.08.2013 г. е развалил договора. С това поведение ищецът е станал неизправна страна по договора и като такава няма правото да иска развалянето на договора.

От друга страна на 29.05.2013 г. (т.е. около месец и половина след становището на „В.” ООД) Кметът на О. Ч. е сключил договор за строителство № 73/29.05.2013 г. за изместване на съществуващите водопроводи в имот – общинска собственост. Строителната площадка е била открита на 24.07.2013 г. и на 02.08.2013 г. водопроводите са били изместени, видно от приложените по делото протоколи. Това обстоятелство опровергава твърдението на ищеца, посочено в нотариалната покана, че ответникът не е предприел никакви действия за отстраняване на наличните в процесния имот водопроводни тръби.

Ако приемем, че ищецът е узнал за съществуването на водопроводните тръби в края на 2008 г., то тогава същият е следвало да даде подходящ срок на ответника да отстрани съществуващите водопроводи. Това, обаче не е било направено, като и в тази хипотеза ищецът е неизправна страна по договора и не може да иска неговото разваляне. Очевидно е, че ищецът не е имал намерение и възможност да строи както през 2008 г., така и през 2013 г. Така, свидетелят Р. А. посочва, че през 2008 г. арх. Б. Б. изготвил идеен проект, „в който се получавали някакви коридорчета и стаички”, които те не одобрили. Същевременно по делото не е представен идейният проект, изработен от арх.Б. Б. с т.нар. „коридорчета и стаички”, а друг идеен проект, изработен от арх.И. Р. Този проект, както посочват вещите лица, не е съобразен с параметрите на застрояването, което над 60 %, а зелените площи са под 40 %. Впрочем, ищецът не посочва по какъв повод е изготвен този проект, нито твърди, че през 2009 г. е възлагал проектиране на арх. И. Р.

Що се отнася до твърдението, че пазарната оценка на имота била нереално висока с оглед преминаващите през имота водопроводни тръби, то същото е необосновано. Цената на правото на строеж действително е висока, но същата е достигната на публичен търг с явно наддаване и при засилен интерес от 13 участника, поради което доводът за нереалност на цената е неоснователен. Впрочем, началната цена на правото строеж е определена от лицензиран оценител в размер на 7 630 лв., която очевидно е ниска предвид засиления инвестиционен интерес.

И най-накрая, но не на последно място, ищецът е подал заявление за издаване на виза за проектиране на 04.02.2013 г., но въпреки това не е възложил проектирането на сградата въз основа на издадената му скица-виза № 20/05.02.2013 г., което подкрепя извода, че същият не е имал намерение или възможност да реализира правото на строеж.

В заключение следва да бъде посочено, че въпреки наличието на две водопроводни тръби в пресния имот, това не възпрепятства реализирането на правото на строеж съгласно договора за учредяване право на строеж върху общински недвижим имот с дата 18.08.2008 г., а именно построяването на жилищна или смесена сграда с височина до 10 м. Поради тази причина не е налице виновно неизпълнение на задължение от страна на ответника, което да обосновава развалянето на договора за учредяване на право на строеж и връщане на платените суми.

Имайки предвид изложеното, следва да бъде постановено решение, с което да бъдат отхвърлени предявените от Д. А. А. против О. Ч. искове с правно основание чл.87, ал.3, изр. първо от ЗЗД за разваляне на договор за учредяване на право на строеж върху общински недвижим имот с дата 18.08.2008 г. и иск с правно основание чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД за заплащане на сумата от 79 383.81 лв., представляваща 1/3 част от заплатените суми по договор за учредяване на право на строеж върху общински недвижим имот с дата 18.08.2008 г. общо в размер на 261 966.60 лв., като неоснователни и недоказани. При този изход на делото в полза на ответника О. Ч. следва да бъдат присъдени направените по делото разноски в размер на 526 лв., от които 126 лв. възнаграждение за вещи лица и 400 лв. адвокатско възнаграждение.

Ето защо и на основание чл.87, ал.3, изр. първо от ЗЗД и чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД, съдът

Р Е Ш И:

ОТХВЪРЛЯ предявените от Д. А. А. от с.С., общ.Ч., оБ.К., У.”Ч.” № *, с ЕГН * против О. Ч., с.Ч., У.”Ц.” № *. с ЕИК * искове с правно основание чл.87, ал.3, изр. първо от ЗЗД за разваляне на договор за учредяване на право на строеж върху общински недвижим имот с дата 18.08.2008 г. и иск с правно основание чл.55, ал.1, предл. трето от ЗЗД за заплащане на сумата от 79 383.81 лв., представляваща 1/3 част от заплатените суми по договор за учредяване на право на строеж върху общински недвижим имот с дата 18.08.2008 г. общо в размер на 261 966.60 лв., като неоснователни и недоказани.

ОСЪЖДА от Д. А. А. от с.С., общ.Ч., оБ.К., У.”Ч.” № *, с ЕГН * да заплати на О. Ч., с ЕИК *, направените по делото разноски в размер на 526 лв., от които 126 лв. възнаграждение за вещи лица и 400 лв. адвокатско възнаграждение.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Пловдивския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Председател: