№ 18835
гр. София, 16.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ
при участието на секретаря РУЖА Й. АЛЕКСАНДРОВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело №
20231110118963 по описа за 2023 година
Предявен е установителен иск по реда на чл. 422 ГПК с правна
квалификация чл. 232, ал.2, предл. 1 от ЗЗД от И. П. И. срещу З. П. Х., с
искане да се признае за установено в отношенията между страните, че
ответникът дължи на ищеца сумата от 2249.20 лв., представляваща неплатена
месечна наемна цена за м. март 2022 г. по договор за наем за недвижим имот
от 08.09.2020 г. за обект офис № 53, находящ се в /административен адрес/, за
която сумa е издадена заповед за незабавно изпълнение по ч.гр.д. №
10674/2022г. по описа на СРС, 39 състав.
Ищецът твърди, че е налице облигационно отношение, възникнало с
ответника, въз основа на договор за наем на недвижим имот, сключен на
08.09.2020 г., рег. № 9382 на нотариус, рег. № 65 от НК, по силата на който
процесният имот бил предоставен за ползване срещу заплащане на наемна
цена от 1150 евро. В исковата молба се поддържа, че наемната цена за
м.03.2022г., чийто падеж е на 25.02.2022г. не е заплатена от страна на
ответника. Моли съда да уважи предявените искове. Претендира разноски.
Пред съда процесуалният представител на страната поддържа исковата
претенция, като претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от
ГПК.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата
молба. Навежда доводи за нищожност на договора поради противоречието му
със закона и добрите нрави и поддържа, че същият е потребителски, за което
излага подробни аргументи, в т.ч. позовавайки се на Директива 93/13/ЕИО.
Сочи, че клаузата в договора за неговото прекратяване едностранно от
наемодателя, респ. липсата на такава от страна на наемателя, е
неравноправна. Моли съда да отхвърли иска. Претендира разноски. Пред съда
1
процесуалният представител на страната поддържа отговора на исковата
молба, претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК, като
в условията н евентуалност прави възражение за прекомерност на
възнаграждението на насрещната страна.
Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата, че размерът на месечната наемна цена е с левова
равностойност на сумата от 1150 евро, както и относно обстоятелствата, че
във връзка с отправената покана за предаване на имота и уведомително писма
за прекратяване на договор са подадени възражения от страна на ищеца.
По делото е представен договор за наем на недвижим имот от 08.09.2020
г. с нотариално удостоверяване на подписите, сключен между И. П. И. в
качеството на наемодател и З. П. Х. като наемател. Съгласно договора на
наемателя е предоставен за временно възмездно недвижим имот,
представляващ офис № 53 със застроена площ от 72.45 кв. м., находящ се в
/административен адрес/. В чл. 3, ал. 1 от договора е предвидено, че
договорът влизал в сила от неговото подписване, а в ал. 2 е посочено, че
имотът ще бъде предаден на наемателя на 08.09.2020 г. Съгласно чл. 4, ал. 1
наемателят следвало да заплаща наемната цена в размер на левовата
равностойност на 1150 евро на месец, платими в срок до 25-то число на
предходния месец, като плащанията следвало да се извършат по посочената в
договора банкова сметка на наемодателя. В чл. 15, ал. 1 от договора е
посочено, че договорът се сключвал в срок до 31.10.2022 г. Съгласно чл. 15,
ал. 2 същият се прекратявал по право в случай, че наемателят не изпълнил
задължението си по чл. 3, ал. 2 и/или ал. 3 и/или ал. 4 от договора.
По делото е представена покана от ответника до ищеца, в която е
посочено, че на 29.09.2021 г. в 17:00 часа ответникът щял да напусне имота на
адрес г/административен адрес/, поради което се изисквало присъствието на
ищеца за предаване на ключовете.
Представено е уведомително писмо от 22.06.2021 г. от ответника до
ищеца, съгласно което ищецът е уведомен, че ответникът предсрочно
прекратявал договора за наем, за което отправял четири месечно
предизвестие. С писмото ищецът е поканен за постигане на взаимно съгласие
във връзка с прекратяването на договора, като в писмото е посочено, че
процесният имот щял да бъде освободен на 29.09.2021 г.
Представен е констативен протокол от 29.09.2021 г. от нотариус И.И.-Ж.,
с район на действие СРС, съгласно който на 29.09.2021 г. в кантората на
нотариуса се е явила З. П. Х., която са заявила, че била поканила И. П. И. за
предаване на ключовете на процесния обект във връзка с прекратяване на
договора за наем. В протокола е отбелязано, че до неговото съставяне не се
явил И. П. И. или негов представител, като бил подписан от З. П. Х.. По
делото е представен и приемо-предавателен протокол от 29.09.2021 г.
Представено е и удостоверение от 30.07.2020 г. издадено от СГС по ф.д.
№ 256/2009 г. VI-11 състав, съгласно което „Фирма било вписано в регистъра
на юридическите лица с нестопанска цел със седалище и адрес на управление
г/административен адрес/.
2
В доказателствена тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 232,
ал. 2, предл. 1 от ЗЗД е да докаже следните обстоятелства: наличието на
облигационно отношение по договор за наем на процесния имот през
процесния период, по силата на което наемодателят е предоставил на
наемателя за временно ползване процесния имот срещу задължението на
наемателя да заплаща уговорения наем.
Договорът за наем, чиято регламентация се съдържа в разпоредбите на
чл. 228 - чл. 239 от ЗЗД, не е формален и писмената му форма не е условие за
неговата действителност. Следователно преценката на съда за възникването и
съществуването на договорно правоотношение между страните не е
обвързана с изискване за спазване на писмената форма. Сключването на
договора може да бъде установено с всички допустими от ГПК
доказателствени средства.
Между страните не се спори, а и от представените писмени доказателства
се установява, че на 08.09.2020 г. между И. П. И., като наемодател и З. П. Х. в
качеството на наемател е сключен договор за наем, по силата на който на
наемателя е предоставено за временно възмездно ползване недвижим имот,
представляващ офис № 53 със застроена площ от 72.45 кв. м., находящ се в
/административен адрес/, за срок до 31.10.2022 г., при дължим месечен наем в
размер на левовата равностойност на 1150 евро на месец, като по делото е
отделено за безспорно обстоятелството, че фактическата власт върху обекта е
била предадена на ответника съгласно договора от 08.09.2020 г.
Настоящият състав намира, че в случая ответникът не се явява
потребител и приложение не следва да намерят Директива 93/13/ЕИО на
Съвета от 05.04.1993 г. и Закона за защита на потребителите. По смисъла на §
13, т. 1 от ДР на ЗЗП потребител е всяко физическо лице, което придобива
стоки или ползва услуги, които не са предназначени за извършване на
търговска или професионална дейност, и всяко физическо лице, което като
страна по договор по този закон действа извън рамките на своята търговска
или професионална дейност. В настоящият случай ответницата не попада в
кръга потребители по смисъла на § 13, т. 1 от ЗЗП, тъй като самата тя твърди,
а и от представените по делото доказателства, че установява, че същата е
адвокат и процесния имот предмет на договор за наем, представляващ офис е
свързан с осъществяваната от нея дейност. По делото е представено
уведомително писмо от 22.06.2021 г., в което ответницата изрично е посочила
причините, поради което е поискала прекратяването на договора за наем от
08.09.2020 г., а именно намаления обем от работа и прекратяване на
договорите за абонаментно обслужване на клиентите на ответника, което
довело до спад в доходите и необходимост от съкращаване на персонал на
ответника, който към момента на сключване на договора бил от 5 човека,
поради което към момента на писмото ответникът нямал нужда от офис за 7
човека, тъй като само тя работела в него, като дори и на нея се налагало да
работи от вкъщи и не можела да ползва офиса по предзначение.
Обстоятелствата изрично посочено от ответницата в уведомително писмо от
22.06.2021 г. представляват по своя характер признание на неизгоден за
страната факт, който се цени от настоящият състав по реда на чл. 175 от ГПК
с оглед останалите данни по делото съдът приема, че то отговаря на истината.
В случая доколкото видно от представените доказателства се установява, че
процесния недвижим имот е бил офис, в който длъжникът изпълнявал
дейността си по занятие, в който дори имал назначени служители, то не може
да се приеме, че същата има качеството потребител по смисъла на § 13, т. 1 от
3
ДР на ЗЗП, поради което не следва да се ползва със защитата предвидена в
ЗЗП по отношение на конкретната сделка.
Съгласно чл. 15, ал. 1 от договора за наем от 08.09.2020 г. се сключвал в
срок до 31.10.2022 г., като следва да се посочи, че безвиновното прекратяване
на договора за наем чрез предизвестие принципно е възможно и при срочните
договори за наем. Възможността за отказ от договора при безсрочните
договори за наем съдържаща се в чл. 238 ЗЗД, която е от естество, ясно
свързващо се посредством използвания термин „може“ с характеристиките на
правило от диспозитивен характер. Известно е, че диспозитивната разпоредба
намира приложение, ако не е уговорено друго. Но щом нормата се явява
диспозитивна, то и извежданият от нея по аргумент за противното извод за
това, че при срочните договори за наем, прекратяването им чрез отказ от
договора с предизвестие е невъзможен, е също по своята същност
диспозитивно правило. А като такова, то също може да търпи валидно
отклонения, само, ако са изрично уговорени между страните – в този смисъл
решение № 67 от 28.01.2002 г. на ВКС по гр. д. № 968/2001 г. В процесния
договор такава клауза с възможност за отказ от срочния договор с
предизвестие не е била включена. Съдържанието на договора е въпрос на
съгласуване на воли, които веднъж съгласувани, имат силата на закон за
сключилите го. Ето защо, договорът за наем в това си съдържание е бил
задължителен за страните, в т. ч. и с липсата на уредената възможност за
предсрочно прекратяване на действието на договора чрез предизвестие,
поради това, не е налице твърдяната от ответника нищожност на договора,
регламентираща липсата на възможността за отказ от срочния договор за
наем.
Следва да се посочи, че в случая действително по делото са представени
покана, уведомително писмо и констативен протокол, от които обаче не може
да се направи извод, че имотът действително е бил върнат на ищеца преди
края на договора и не е бил предоставен за ползване на ответника. Макар по
делото да не е спорно, че ищецът е бил запознат с поканата и уведомителното
писмо, то в същото време дори не се установява и датите, на които същите са
връчени на ищеца. Още повече, че в депозираното писмено становище от
ответника в открито съдебно заседание проведено на 16.10.2023 г. изрично е
посочено, че облигационната връзка между страните породена от процесния
договор за наем не била прекратена преди уговорения краен срок – 31.10.2022
г., поради което с оглед на събраните по делото доказателства и фактическите
твърдения на ответника по отношение на неизгодни за същия факти може да
се направи извод, че договорът за наем от 08.09.2020 г. не е бил прекратен
преди изтичането на крайния му срок.
За пълнота по отношение на възражението на ответника за нищожност на
клаузите от договора по чл. 18 и чл. 19 предвиждащи заплащането на
неустойка следва да се посочи на първо място, че по настоящото дело няма
заявени претенции за заплащане на неустойка и на следващо място дори
същите да се явяват нищожни, то с оглед разпоредбата на чл. 26, ал. 4 от ЗЗД
това няма до доведе до нищожност на договора за наем от 08.09.2020 г.
В чл. 4, ал. 1 от договора е предвидено, че наемателят заплаща месечна
4
наемна цена в размер на левовата равностойност на 1150 евро на месец,
платими в срок до 25-то число на предходния месец. По делото не са
ангажирани никакви доказателства за извършено погасяване на задължението
на наем за м. март 2022 г., поради което настоящият състав намира, че
предявения иск по чл. 232, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД се явява основателен и
следва да бъде уважен. Доколкото в процесния договор страните изрично са
договорили, че задълженията са платими в левовата им равностойност, то
съдът намира, че левовата равностойност на 1150 евро се явява именно
сумата от 2249.20 лв. съгласно фиксинга на БНБ, поради което исковете
следва да бъдат уважени в пълен размер.
По отговорността на страните за разноски:
В съответствие със задължителните тълкувателни разяснения на
Тълкувателно решение № 4/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 12, съдът следва да се
произнесе и по разпределението на отговорността за разноски в заповедното
и исковото производство. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК заявителят /ищец/
има право на направените от него разноски в двете производства, като
ищецът претендира сумите от 45 лв. държавна такса в исковото производство,
1500 лв. адвокатско възнаграждение в исковото производство, 45 лв. платена
държавна такса в заповедното производство и 308.75 лв. адвокатско
възнаграждение в заповедното производство. По делото е представен
единствено договор за правна защита и съдействие от 28.02.2022 г., в който е
посочено договорно възнаграждение в размер на 308.75 лв. за процесуално
представителство на ищеца в заповедното производство, която сума е
присъдена с издадената заповед за изпълнение. Съгласно т. 1 от тълкувателно
решение № 6/2012 г. по тълк. д. № 6/2012 г. съдебни разноски за адвокатско
възнаграждение се присъждат, когато страната е заплатила възнаграждението,
като в договора следва да е вписан начина на плащане – ако е по банков път,
задължително се представят доказателства за това, а ако е в брой, то тогава
вписването за направеното плащане в договора за правна помощ е достатъчно
и има характера на разписка. Доколкото в случая не са представени
доказателства за реалното заплащане на адвокатското възнаграждение в
исковото производство претенцията следва да бъде оставена без уважение. С
оглед изхода на спора на ответника не следва да се присъждат разноски.
Воден от горното, Софийски районен съд,
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения иск от И. П. И., ЕГН
**********, със съдебен адрес /административен адрес/, чрез адв. Д. А. срещу
З. П. Х., ЕГН **********, със съдебен адрес /административен адрес/, чрез
адв. В. Ц. по реда на чл. 422, ал. 1 от ГПК с правно основание чл. 232, ал. 2,
предл. 1 от ЗЗД, че З. П. Х. дължи на И. П. И. сумата от 2249.20 лв.,
представляваща неплатена месечна наемна цена за м. март 2022 г. по договор
за наем за недвижим имот от 08.09.2020 г. за обект офис № 53, находящ се в
/административен адрес/, за която сумa е издадена заповед за незабавно
5
изпълнение по ч.гр.д. № 10674/2022г. по описа на СРС, 39 състав.
ОСЪЖДА З. П. Х., ЕГН **********, със съдебен адрес
/административен адрес/, чрез адв. В. Ц., да заплати на И. П. И., ЕГН
**********, със съдебен адрес /административен адрес/, чрез адв. Д. А., на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата в размер на 398.75 лв., представляваща
разноски в исковото и заповедното производство производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6