№ 123
гр. П., 18.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – П., I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и трети март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Албена Г. Палова
Членове:Венцислав Ст. Маратилов
Димитър П. Бозаджиев
при участието на секретаря Лилия Г. Кирякова
като разгледа докладваното от Албена Г. Палова Въззивно гражданско дело
№ 20225200500057 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК. С решение №
859/16.10.2021 г., постановено по гр.д. № 20205220103335 Пазарджишкият
районен съд е обявил за окончателен на основание чл.19, ал.3 ЗЗД сключения
на 06.10.2017 г. в гр.П. предварителен договор, с който ответникът
„Гепанстрой“ ЕООД, ЕИК: *********, седалище и адрес на управление: гр.П.,
ул. „П. Ю. Т.“ № 4, ет.4, ап.15, като продавач и собственик на право на
строеж, което към момента е реализирано, прехвърля на ищцата ЕК. Г. АНТ.
с ЕГН ********** от гр.П., ул. „Б.“ № 9 в качеството й на купувач следния
недвижим имот: Апартамент № 10 с площ от 67,60 кв.м., състоящ се от две
спални, всекидневна, баня с тоалетна, коридор и тераса, разположен на
четвърти /мансарден/ етаж в новострояща се жилищна сграда в УПИ VIII-
1462, кв. 196 по плана на гр.П., с адрес: гр. П., ул. „О.С.“ № 17, с
идентификатор на имота 55155.501.357 по КККР на гр.П., ведно с
припадащите се 5,76 %, равняващи се на 6,66 кв.м. идеални части от общите
части на сградата, при съседи: апартамент № 11, коридор, стълбищна клетка
и двор, както и отредения за него Склад № 3 с площ от 4,90 кв.м., разположен
на партерния етаж на жилищната сграда, при съседи: склад № 2, склад № 4 и
1
двор, ведно с 0,28 %, равняващи се на 0,32 кв.м. идеални части от общите
части на сградата, за сумата от 29755 евро с равностойност 58019 лв., от която
купувачът е изплатил 55260 лв., при условие в двуседмичен срок от
влизане на решението в сила ищцата ЕК. Г. АНТ. да заплати на
ответника „Гепанстрой“ ЕООД сумата от 2759 лв. на основание чл.362,
ал.1 ГПК.
Обявил е за окончателен на основание чл.19, ал.3 ЗЗД сключения на
22.01.2020г. в гр.П. предварителен договор, с който ответникът „Гепанстрой“
ЕООД, ЕИК: *********, седалище и адрес на управление: гр.П., ул. „П. Ю.
Т.“ № 4, ет.4, ап.15, като продавач и собственик на право на строеж, което
към момента е реализирано, прехвърля на ищцата ЕК. Г. АНТ. с ЕГН
********** от гр.П., ул. „Б.“ № 9 в качеството й на купувач следния
недвижим имот: Гараж № 1, с площ от 22,20 кв.м., разположен на партерния
етаж в новострояща се жилищна сграда в УПИ VІІІ-1462, кв. 196 по плана на
гр.П., с адрес: гр. П., ул. „О.С.“ № 17, с идентификатор на имота
55155.501.357 по КККР на гр.П., при съседи на гаража: склад № 7, коридор,
стълбищна клетка, калкан и двор, ведно с 1,89 %, равняващи се на 2,18 кв.м.
идеални части от общите части на сградата, за сумата от 16000 лв., която
купувачът ЕК. Г. АНТ. е изплатил изцяло към момента на сключване на
договора.
Осъдил е ответника „Гепанстрой“ ЕООД, ЕИК: *********, седалище и
адрес на управление: гр.П., ул. „П. Ю. Т.“ № 4, ет.4, ап.15, да заплати на
ищцата ЕК. Г. АНТ. с ЕГН ********** от гр.П., ул. „Б.“ № 9, на основание
чл.92 ЗЗД, сумата от 1407,99 лв. - неустойка по Раздел IV, т.4 от договор за
строителство и продажба на недвижим имот, сключен между същите страни
на 06.10.2017 г. в гр.П., ведно със законната лихва за забава от подаването на
исковата молба в съда на 27.11.2020 г. до окончателното плащане.
Осъдил е ответника „Гепанстрой“ ЕООД, ЕИК: *********, седалище и
адрес на управление: гр.П., ул. „П. Ю. Т.“ № 4, ет.4, ап.15, да заплати на
ищцата ЕК. Г. АНТ. с ЕГН ********** от гр.П., ул. „Б.“ №9, на основание
чл.92 ЗЗД, сумата от 308.42 лв. - неустойка по Раздел IV, т.4 от договор за
строителство и продажба на недвижим имот, сключен между същите страни
на 22.01.2020 г. в гр.П., ведно със законната лихва за забава от подаването на
исковата молба в съда на 27.11.2020г. до окончателното плащане, като е
2
отхвърлил иска за разликата над 308.42 лв. до предявения размер от 308.45
лв.
Осъдил е ответника „Гепанстрой“ ЕООД, ЕИК: *********, седалище и
адрес на управление: гр.П., ул. „П. Ю. Т.“ № 4, ет.4, ап.15, да заплати на
ищцата ЕК. Г. АНТ. с ЕГН ********** от гр.П., ул. „Б.“ № 9, на основание
чл.79, ал.1, предл.2 вр. чл.82 ЗЗД, сумата от 9912.94 лв. - обезщетение за
вреди от неизпълнени строително-монтажни работи по договор за
строителство и продажба на недвижим имот, сключен между същите страни
на 06.10.2017 г. в гр.П., ведно със законната лихва за забава от подаването на
исковата молба в съда на 27.11.2020 г. до окончателното плащане, като е
отхвърлил иска за разликата над 9912.94 лв. до предявения размер от
12671.94 лв.
Осъдил е ответника „Гепанстрой“ ЕООД, ЕИК: *********, седалище и
адрес на управление: гр.П., ул. „П. Ю. Т.“ № 4, ет.4, ап.15, да заплати на
ищцата ЕК. Г. АНТ. с ЕГН ********** от гр.П., ул. „Б.“ № 9, на основание
чл.79, ал.1, предл.2 вр. чл.82 ЗЗД, сумата от 2775.74 лв. - обезщетение за
вреди от неизпълнени строително-монтажни работи по договор за
строителство и продажба на недвижим имот, сключен между същите страни
на 22.01.2020 г. в гр.П., ведно със законната лихва за забава от подаването на
исковата молба в съда на 27.11.2020 г. до окончателното плащане.
Осъдил е ищцата ЕК. Г. АНТ. с ЕГН ********** от гр.П., ул. „Б.“ № 9
да заплати по сметка на Районен съд - П. сумата от 520.60 лв. - нотариална
такса за прехвърлянето на имота по договора от 06.10.2017 г. и сумата 208.50
лв. - нотариална такса за придобиването на имота по договора от 22.01.2020
г., за които суми служебно да се впише възбрана върху имотите на основание
чл.364, ал.1 ГПК.
Указал е на ищцата ЕК. Г. АНТ. с ЕГН ********** от гр. П., ул. „Б.“ №
9, че следва да заплати на Община П. местен данък в размер на 1740.57 лв. за
придобиване на имота по договора от 06.10.2017 г. и местен данък в размер на
480 лв. за придобиването на имота по договора от 22.01.2020 г., което е
условие за издаването на препис от решението.
Осъдил е ответника „Гепанстрой“ ЕООД, ЕИК: *********, седалище и
адрес на управление: гр.П., ул. „П. Ю. Т.“ № 4, ет.4, ап.15, да заплати на
ищцата ЕК. Г. АНТ. с ЕГН ********** от гр.П., ул. „Б.“ № 9, съдебни
3
разноски по делото в размер на 2783.08 лв.
Против така постановеното решение в законния срок е постъпила
въззивна жалба от ЕК. Г. АНТ. чрез нейния процесуален пълномощник в
частта, с която е отхвърлена претенцията на основание чл.79, ал.1, предл.2 вр.
чл.82 ЗЗД, представляваща обезщетение за вреди от неизпълнени строително-
монтажни работи по договор за строителство и продажба на недвижим имот,
сключен между същите страни на 06.10.2017 г. в гр.П., за разликата от
9912.94 лв. до предявения размер от 12671.94 лв., ведно със законната лихва
за забава от подаването на исковата молба в съда на 27.11.2020 г. до
окончателното плащане. В жалбата се твърди, че районният съд е разгледал
тази сума веднъж като част от цената на имота – предмет на покупко-
продажба и втори път – като цена за СМР и тъй като тази част от цената на
имота не била заплатена, е отхвърлил претенцията за заплащане на
обезщетение за това, че имотът не е предаден във вида, в който е договорен в
предварителния договор.
Правилно районният съд бил приел, че при неизпълнение на договора
за изработка в строителството възложителят търпи вреди, съизмерими с
разходите за извършването на дължимите и заплатени строителни работи, но
неправилно бил приел, че като не е заплатил тази част от цената на имота,
възложителят не е претърпял вреди от неизпълнение на договора за
изработка. Всъщност съдът не бил съобразил факта, че тази сума е
необходима на възложителя, за да приведе имота в договорения вид.
Искането е решението да бъде отменено в тази част, вместо което да бъде
постановено ново, с което исковата претенция да бъде уважена в пълен
размер, ведно с присъждане на разноските за две инстанции – също в пълен
размер.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК не е постъпил писмен отговор от
„Гепанстрой“ ЕООД. В открито съдебно заседание не се явява законен
представител и не взема становище по спора.
Окръжният съд след като се запозна с твърденията, изложени във
въззивната жалба, като обсъди и анализира събраните по делото
доказателства, като взе предвид становищата, изразени в съдебно заседание и
при спазване разпоредбата на чл.235 от ГПК, прие за установено следното:
В исковата си молба против „Гепанстрой“ ЕООД ищцата ЕК. Г. АНТ. е
4
твърдяла, че е изправна страна по валидно облигационно правоотношение с
ответника „Гепанстрой“ ЕООД, ЕИК: *********, произтичащо от
предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на
06.10.2017 г., по силата на който е заплатила на ответника уговорената цена в
размер на 29755 евро /58019лв./, а ответникът не е изпълнил задължението в
срок до 30.09.2019 г. да построи и да се снабди с разрешение за ползване, а
преди подписването на акт - образец № 15 да сключи окончателен договор, с
който да прехвърлили на ищцата собствеността върху имота, предмет на
предварителния договора, представляващ: Апартамент № 10 с площ от 67,60
кв.м., състоящ се от две спални, всекидневна, баня с тоалетна, коридор и
тераса, разположен на четвърти /мансарден/ етаж в новострояща се жилищна
сграда в УПИ VIII- 1462, кв. 196 по плана на гр.П., с адрес: гр. П., ул. „О.С.“
№ 17, с идентификатор 55155.501.357 по КККР на гр.П., ведно с припадащите
се 5,76 %, равняващи се на 6,66 кв.м. идеални части от общите части на
сградата, при съседи: апартамент № 11, коридор, стълбищна клетка и двор,
както и отредения за него Склад № 3 с площ от 4,90 кв.м., разположен на
партерния етаж на жилищната сграда, при съседи: склад № 2, склад № 4 и
двор, ведно с 0,28 %, равняващи се на 0,32 кв.м. идеални части от общите
части на сградата.
Ищцата е твърдяла, че е изправна страна и по второ валидно
облигационно правоотношение със същия ответник, произтичащо от
предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на
22.01.2020 г., по селата на който е заплатила на ответника уговорената цена в
размер на 16000 лв., а ответникът не е изпълнил задължението в срок до
31.10.2020 г. да построи и да се снабди с разрешение за ползване, а преди
подписването на акт - образец № 15 да сключи окончателен договор, с който
да й прехвърлили собствеността върху имота, предмет на предварителния
договора, представляващ: Гараж № 1, с площ от 22,20 кв.м., разположен на
партерния етаж на същата новострояща се жилищната сграда в поземлен
имотът е с идентификатор 55155.501.357 по КККР на гр.П., при съседи на
гаража: склад № 7, коридор, стълбищна клетка, калкан и двор, ведно с 1,89 %,
равняващи се на 2,18 кв.м. идеални части от общите части на сградата.
Твърдяла е още, че към настоящия момент - повече от една година след
изтичане на крайния срок по така сключените договори - сградата не е
5
построена в уговорената степен на завършеност, както и не е издадено
разрешение за ползването й. Сградата била построена до степен „груб
строеж“, за което бил издаден акт - образец № 14 за приемане на
конструкцията от 24.01.2020 г. Ищцата е твърдяла, че многократно е канила
ответника да изпълни договорните си задължения за построяване на сградата
и обектите в уговорената степен на завършеност, съгласно приложение № 1
към договорите, за снабдяването с разрешение за ползване, както и за
прехвърляне собствеността на обектите, но до момента на подаване на
исковата молба ответното дружество не изпълнило задълженията си.
Поддържала е, че на основание Раздел IV, т.4 от двата предварителни
договора ответникът дължи неустойка в размер на 10 % от стойността на
незавършените в срок строителни работи. Твърдяла е, че за завършването на
обектите по предварителния договор от 06.10.2017 г. съобразно договореното
била необходима сума в размер на 15896 лв., при което размерът на
дължимата неустойка възлизал на 1589.60 лв., а за завършването на обекта по
втория предварителен договор от 22.01.2020 г. била необходима сумата в
размер на 4876 лв., при което размерът на дължимата неустойка възлизал на
487.60 лв. Твърдяла е също, че договорената между страните неустойка не
покривала действително претърпените вреди от неизпълнението, които по
първия предварителен договор били в размер на 15896 лв., а по втория
възлизали на 4876 лв.
При тези твърдения ищцата е поискала да бъдат обявени за окончателни
предварителните договори, сключени с ответника на 06.10.2017 г. и
22.01.2020 г. Претендирала осъждането на ответника да й заплати сумата от
1407.99 лв. /след частично оттегляне на иска/, представляваща неустойка за
неизпълнение на предварителния договор от 06.10.2017 г., както и сумата от
308.45 лв. /след частично оттегляне на иска/, представляваща неустойка за
неизпълнение на предварителния договор от 22.01.2020 г., ведно със
законната лихва за забава върху двете главници, считано от подаването на
исковата молба в съда на 27.11.2020 г. до окончателното заплащане на
главницата.
Претендирала е осъждането на ответника да й заплати сумата от
12671.94 лв. /след частично оттегляне на иска/, дължима за покриване на
действително причинените вреди от неизпълнението на предварителния
6
договор от 06.10.2017 г., както и сумата от 2775.74 лв. /след частично
оттегляне на иска/, дължима за покриване на действително причинените
вреди от неизпълнението на предварителния договор от 22.01.2020 г., ведно
със законната лихва за забава върху двете главници, считано от подаването на
исковата молба в съда на 27.11.2020 г. до окочателното заплащане на
главницата. Претендирала е и присъждане на съдебни разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът „Гепанстрой“ ЕООД е заявил, че
намира исковете за неоснователни. Не е оспорил сключването на двата
предварителни договора. Твърдял е, че ищцата не е заплатила изцяло
уговорената продажна цена по първия договор, дължейки още 2757 лв., което
представлявало съществено неизпълнение на договора. Твърдял е, че
съгласно чл.5 от Раздел II от предварителния договор сключването на
окончателен договор следвало да стане след заплащането на договорената
продажна цена в пълен размер. Оспорил е твърдението на ищцата за
претърпени вреди от неизпълнение на договорите. Твърдял е, че
довършителните работи в процесните обекти били част от строително-
монтажните работи по цялата сграда, които щели да бъдат извършени от него,
а в края на строителния процес ищцата щяла да получи обектите в описания в
уговорения завършен вид, поради което нямало да претърпи каквито и да
било щети. Оспорил е размера на претендираната неустойка. Твърдял е, че
според договора стойността на неизвършените в срок строителни дейности
следвало да се определи от лицензиран оценител, а в случая такава оценка не
била изготвена.
Решението не е обжалвано в частта, в която предварителните договори
са обявени за окончателни на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, поради което
следва да се приеме, че в тази част решението е влязло законна сила.
Безспорно е установено по делото пред първата инстанция, че и в двата
предварителни договора за продажба на процесните недвижими имоти са
обективирани и догори за изработка с предмет построяване на обектите,
собствеността върху които изпълнителят следва да прехвърли на възложителя
с окончателен договор след завършване на строителството. В Раздел IV, т.4 и
на двата договора е включена клауза, съгласно която при неизпълнение в
срок на задължението на изпълнителя да построи обектите и да ги предаде на
възложителя, изпълнителят дължи неустойка в размер на 0.1% дневно от
7
стойността на незавършените строителни работи, но не повече от 10 %.
Страните са уговорили също, че незавършените строителни работи се
установяват от вещо лице - лицензиран оценител на недвижими имоти.
За изясняване на спора от фактическа страна по делото пред районния
съд е назначена и приета техническа експертиза, от заключението на която се
установява, че стойността на СМР, необходими за завършването на обектите
по договора от 06.10.2017 г. /за строителството на апартамент с избено
помещение/ възлиза на 14079.93 лв., 10% от която /тъй като просрочието е
над 100 дни/ се равнява на неустойка в размер на 1407.99 лв. От същото
заключение е видно, че стойността на СМР, необходими за завършването на
обектите по договора от 22.01.2020 г. /за строителство на гараж/ възлиза на
3084.16 лв., 10% от която /тъй като просрочието и по този договор е над 100
дни/ се равнява на неустойка от 308.42 лв.
Експертизата е приета в с.з. и не е оспорена от страните, поради което
съдът я кредитира като компетентно и изчерпателно изготвена.
Установено е също по делото, че до приключване на устните състезания
пред районния съд възложителят е заплатил уговореното възнаграждение по
договора за продажба и строителство на гараж в пълен размер, а по договора
за продажба и строителство на апартамента е останала незаплатена част от
договорената цена в размер на 2759 лв.
При цялостна проверка на събраните по делото писмени доказателства
въззивният съд констатира, че с молба от 26.11.2021 г., в дадения от съда
двуседмичен срок от влизане в сила на решението в частта, с която
предварителните договори са обявени за окончателни на основание чл.19, ал.3
от ЗЗД, ищцата е направила възражение за прихващане на сумата от 2759 лв.
със сума в размер на 17188.17 лв. с настъпил падеж, произтичаща от гр.д. №
3335/2020 г. и договор за строителство от 06.10.2017 г. до размера на по-
малкото от двете задължения. Ищцата е заявила, че с извършването на
прихващането е изпълнила задължението си по договора от 06.10.2017 г. за
заплащане на цялата продажна цена. За извършването на прихващането бил
надлежно уведомен управителят на „Гепанстрой“ ЕООД.
С разпореждане от 28.01.2022 г. районният съд е указал да се издаде
заверен препис от решението, върху което да се отбележи, че същото е влязло
в сила на 17.11.2021 г. с изключение на отхвърлителната част по иска с правно
8
основание чл.79, ал.1, вр. с чл.82 от ЗЗД за разликата от 9912.94 лв. до
12671.94 лв.
При тези данни и при липса на надлежно направено възражение против
възражението за прихващане въззивният съд приема на основание чл.235 от
ГПК, че в дадения от съда двуседмичен срок от влизане в сила на решението
в частта, с която предварителните договори са обявени за окончателни на
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, ищцата е заплатила и незаплатената до този
момент сума от 2759 лв. – част от продажната цена, поради което е безспорно
установено по делото, че цялата договорена от страните цена е заплатена
изцяло.
При тези данни въззивната жалба се явява основателна. В своята трайно
установена практика ВКС приема, че рамките на отговорността на длъжника
при неизпълнение на договора са определени в чл.82 ЗЗД, като
обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, ако те са
пряка и непосредствена последица от неизпълнението. При неизпълнение на
договор за изработка в строителството вредите от неизпълнението са
съизмерими с разходите за извършването на дължимите и заплатени
строителни работи. В настоящия случай е безспорно установено, че към
момента на обявяване на предварителния договор за окончателен ответникът
не е завършил и предал апартамента във вида, договорен в предварителния
договор от 06.10.2017 г., а от заключението на вещото лице инж.Бурова се
установява, че за завършването му в договорения вид ще са необходими
14079.93 лв., част от които е сумата 2759 лв. На това основание въззивният
съд приема, че тази сума е част от вредите, претърпени от ищцата в резултат
на неизпълнението на договора за изработка в строителството, поради което
въззивната жалба се явява основателна и следва да бъде уважена. Решението
на районния съд следва да бъде отменено в обжалваната част, вместо което
следва да бъде постановено ново, с което спорната сума да бъде присъдена
ведно със законната лихва, считано от подаването на исковата молба в съда на
27.11.2020 г. до окончателното плащане на главницата.
При този изход на спора в полза на жалбоподателката следва да бъдат
присъдени деловодни разноски за първа инстанция в размер на 521.92 лв.,
представляваща разликата от претендираните разноски в размер на 3305 лв. и
присъдените с обжалваното решение в размер на 2783.08 лв., а за въззивна
9
инстанция следва да бъдат присъдени деловодни разноски в размер на 56.70
лв. заплатена ДТ. Адвокатско възнаграждение не следва да бъде присъждано,
тъй като пред въззивния съд не са представени доказателства за направен
такъв разход.
На основание чл.280, ал.3, пр.1 от ГПК настоящото решение е
окончателно и няма да подлежи на касационно обжалване.
Като взе предвид гореизложеното, Пазарджишкият окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 859/16.10.2021 г., постановено по гр.д. №
20205220103335 в частта, с която Пазарджишкият районен съд е отхвърлил
исковата претенция с правно основание чл.79, ал.1, предл.2 вр. чл.82 ЗЗД,
представляваща обезщетение за вреди от неизпълнени строително-монтажни
работи по договор за строителство и продажба на недвижим имот, сключен
между същите страни на 06.10.2017 г. в гр.П., за разликата от 9912.94 лв. до
предявения размер от 12671.94 лв., ведно със законната лихва за забава от
подаването на исковата молба в съда на 27.11.2020 г. до окончателното
плащане, вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „Гепанстрой“ ЕООД, ЕИК: *********, седалище и адрес на
управление: гр.П., ул. „П. Ю. Т.“ № 4, ет.4, ап.15, да заплати на ищцата ЕК. Г.
АНТ. с ЕГН ********** от гр.П., ул. „Б.“ № 9, на основание чл.79, ал.1,
предл.2 вр. чл.82 ЗЗД, сумата от 2759 лв. - обезщетение за вреди от
неизпълнени строително-монтажни работи по договор за строителство и
продажба на недвижим имот, сключен между същите страни на 06.10.2017 г. в
гр.П., ведно със законната лихва за забава от подаването на исковата молба в
съда на 27.11.2020 г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА „Гепанстрой“ ЕООД, ЕИК: *********, седалище и адрес на
управление: гр.П., ул. „П. Ю. Т.“ № 4, ет.4, ап.15, да заплати на ищцата ЕК. Г.
АНТ. с ЕГН ********** от гр.П., ул. „Б.“ № 9, деловодни разноски за първа
инстанция в размер на 521.92 лв., а за въззивна инстанция - 56.70 лв. или
общо 578.62 лв., като отхвърля претенцията за заплащане на адвокатско
възнаграждение като неоснователна.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
10
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11