№ 584
гр. С., 23.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-17, в публично заседание на
девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Валерия Р. Диева
при участието на секретаря Ива Ат. И.
като разгледа докладваното от Валерия Р. Диева Търговско дело №
20241100901726 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД от „БОР 8“ ЕООД срещу
„ХИМТРЕЙД-КОМЕТ“ ООД за опразване на наети недвижими имоти – Магазин № 1,
находящ се в гр. С., бул. ****, на партера на сградата, със застроена площ от 201.50 кв.м.,
заедно със СКЛАД № 1, находящ се на втори сутерен на същата сграда, с площ от 8.60 кв.м.,
МАГАЗИН № 2, находящ се в гр. С., бул. ****, на партера на сградата, със застроена площ
297.57 кв.м., заедно със СКЛАД № 2, находящ се на първи сутерен на същата сграда, с площ
от 30.12 кв.м. и ПАРКОМЯСТО № 37, с възможност за паркиране на два автомобила,
находящо се в гр. С., бул. ****, предоставени за ползване по силата на сключен между
страните договор за наем от 18.01.2019 г., който е прекратен.
Ищецът твърди, че на 18.01.2019 г. бил сключен договор за наем с ответника, по
силата на който ищецът предоставил на ответника описаните по-горе недвижими имоти за
временно ползване срещу заплащане на наемна цена. Съгласно раздел II, точка 2 от договора
наемателят бил длъжен да заплаща месечния наем в срок до седмо число на текущия месец,
като забавата в плащането на наема или на разход/и, свързани с ползването на имотите,
повече от петнадесет дни след изтичане на уговорения в договора срок, има за последица
прекратяване на договора съгласно раздел VI, т. 1.4. Считано от м.март 2024 г., ответникът
бил спрял да изпълнява насрещното си задължение за плащане на наемна цена, поради което
договорът бил прекратен автоматично след изтичане на забавата с продължителност повече
от 15 дни, но с нотариална покана от 23.07.2024 г. на нотариус С.Т., връчена на ответника на
24.07.2024 г., ответникът бил предупреден, че при неплащане на дължимите суми в 7-дневен
срок договорът се счита за прекратен на основание раздел VI, т. 1.4. Твърди, че до 21.08.2024
г. ответникът не бил върнал имотите въпреки прекратяване действието на договора за наем,
поради което в настоящото производство претендира осъждане на ответника да му предаде
1
държането на имотите. Претендира разноски.
Ответникът оспорва иска. Не оспорва сключването на договор за наем между
страните от 18.01.2019 г., но твърди, че същият е валиден и действащ. Поддържа, че е
изправна страна по договора за наем, сключен с ищеца, тъй като бил погасил извънсъдебно
чрез прихващане задълженията за наем за м.март, април, май и юни 2024 г. със свое
насрещно вземане. Моли за отхвърляне на предявения иск.
В открито съдебно заседание от 09.04.2025 г. ищецът представя приемо-
предавателен протокол от 31.01.2025 г. и признава, че към тази дата ответникът му е предал
държането на процесните имоти.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните
по делото доказателства, намери за установено следното от фактическа и правна
страна:
По иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД:
По предявения иск в доказателствена тежест на ищеца е да установи: сключване на
договор за наем с ответника; предаване на имота, прекратяване на договора; задържане на
наетия имот от ответника без съгласие от страна на наемодателя.
В доказателствена тежест на ответника е да опровергае твърденията на ищеца,
обуславящи основателността на претенцията му.
По делото няма спор, а това се установява и от представения на л.10-14 от делото
договор, че на 18.01.2019 г. „БОР 8“ ЕООД в качеството на наемодател и „ХИМТРЕЙД-
КОМЕТ“ ООД в качеството на наемател са сключили договор за наем с предмет
предоставяне на НАЕМАТЕЛЯ за временно и възмездно ползване на следните недвижими
имоти:
1. МАГАЗИН № 1, находящ се в град С., Столична община, район Красно село, бул.
„**** Ш“ № ****, на партера на сградата, състоящ се от търговска зала, сервизни
помещения и склад, със застроена площ на магазина от 201,50 кв.м., заедно със СКЛАД № 1,
находящ се на втори сутерен на сградата, кота - 6,55, с площ от 8,60 кв.м.;
2. МАГАЗИН №2, находящ се в сградата в град С., Столична община, район
Красно село, бул. „**** Ш“ № ****, на партера на сградата, състоящ се от търговска зала,
сервизни помещения и склад, със застроена площ на магазина от 297,57 кв.м., заедно със
СКЛАД №2, находящ се на първи сутерен на сградата, кота -3,45, с площ от 30,12 кв.м. и
3. ПАРКОМЯСТО №37, с възможност за паркиране на два автомобила, находящо
се в гр. С., Столична община, район Красно село, бул. „**** Ш“ ****1.
Няма спор, че фактическата власт върху имотите е била предадена от наемодателя
„БОР 8“ ЕООД на наемателя „ХИМТРЕЙД-КОМЕТ“ ООД. Също така безспорно е, че към
датата на подаване на исковата молба, по която е образувано настоящото производство,
ответникът все още е държал имотите. Установява се от представения в хода на процеса
приемо-предавателен протокол от 31.01.2025 г., че към тази дата държането върху имотите е
2
било върнато на ищеца, тъй като страните вече не са били обвързани от действието на
процесния договор за наем. Спорният по делото въпрос е относно точния момент, когато
договорът за наем е бил прекратен и дали това е станало поради виновно неизпълнение от
страна на наемателя (както твърди ищецът) или поради изтичане срока на договора (както
твърди ответникът). Разрешението на този спорен въпрос обаче е ирелевантен за крайния
изход на делото, тъй като доколкото се установява, че към приключване на устните
състезания в настоящото производство „БОР 8“ ЕООД вече е във владението на имотите, то
и липсва една от предпоставките за уважаване на предявения иск, посочени по-горе. Това
води до извод за неоснователност на предявения иск (а не до извод за неговата
недопустимост).
За пълнота следва да се посочи, че от представените по делото писмени
доказателства се установява, че към датата на подаване на исковата молба в съда /21.08.2024
г./ договорът за наем от 18.01.2019 г. е бил вече прекратен предвид клаузата на Раздел VI, т.
1.4. Съгласно същата договорът за наем се прекратява при забава в плащането на наема или
на разход/и, свързани с ползването на имотите повече от 15 дни след изтичане на уговорения
в договора срок, т.е. до седмо число на текущия месец /Раздел II, т. 2/. Цитираната клауза на
практика предвижда автоматично прекратяване на сключения между страните договор за
наем, т.е. без да е необходимо отправяне на изявление от страна на наемодателя до
наемателя за разваляне на договора за наем при констатирана забава в плащането на
наемната цена. Следователно още с неплащане на наемната цена за м.март 2024 г. на седмо
число на текущия месец март и изтичането на петнадесетте дни договорът следва да се
счита прекратен. Наемателят е имал задължение съгласно Раздел VIII, т. 1 да върне
държането на наетите имоти на наемодателя в 3-дневен срок от датата на прекратяване на
договора, което той не е сторил.
Релевираното от ответника възражение, че извънсъдебно бил погасил
задълженията си за заплащане на месечните наемни вноски за периода м.март-м.юни 2024 г.
със свое насрещно вземане в размер на 550 000 лв. остана недоказано в процеса, както
поради това, че не се доказа съществуването на такова вземане, така и поради това, че не се
установява достигане на изявлението до неговия адресат преди прекратяване на договора за
наем.
По разноските:
По общото правило на чл. 78 ГПК присъждането на разноски на страните се
основава на вината на противната страна, която с поведението си е предизвикала
предявяване на иска или защитни действия срещу неоснователно предявен срещу нея иск.
Т.е. логиката на закона е, че разноски винаги се дължат, когато неправомерно е засегната
чужда правна сфера. В този смисъл задължението за заплащане на разноски е задължение за
заплащане на понесените от съответната страна вреди. Ако предявеният иск бъде отхвърлен
като неоснователен, се предполага, че ищецът виновно и неоснователно е заставил
ответника да направи разноски по делото – в този случай последният има право на разноски
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК. Ако искът бъде уважен, ответникът има право на разноски
3
само ако с поведението си не е дал повод за завеждане на делото и ако признае иска,
съгласно чл. 78, ал. 2 ГПК.
Ако обаче искът бъде отхвърлен по причини извън вината на ищеца, следва да се
приеме, че последният има право на разноски. И това е така, тъй като в духа на закона е да
се присъждат разноски в полза на ищеца, когато искът е отхвърлен, защото след
предявяването му ответникът доброволно е изпълнил задължението си. Съдът приема, че
настоящият случай е аналогичен. Ответникът е дал повод за завеждане на делото – той е
оспорил иска, като е релевирал възражения, които са останали недоказани в хода на процеса.
Единствената причина да бъде отхвърлен искът е поради наличие на новонастъпили в хода
на процеса обстоятелства, дължащи се на поведението на ответника а именно – доброволно
предаване държането на имотите на ищеца на 31.01.2025 г.
Ето защо, разноски се следват на ищеца. Същият е сторил разноски за държавна
такса, която следва да бъде в размер на 3195.63 лв., както и за адвокатско възнаграждение в
размер на 8616 лв. с ДДС, като по делото са представени доказателства за направата на
същите. Ответникът е релевирал възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение, претендирано от ищеца, като съдът намира същото за основателно с оглед
разпоредбата на чл. 78, ал. 5 ГПК. Възнаграждението следва да бъде намалено до размера от
4200 лв. с ДДС, който съответства на вида на спора, интереса, вида и количеството на
извършената работа и преди всичко фактическата и правна сложност на делото. Така, на
ищеца следва да се присъдят разноски в общ размер от 7 395.63 лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „БОР 8“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление в гр. С., ул. „Свиленица“ № ****, срещу „ХИМТРЕЙД-КОМЕТ“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление в гр. С., ул. „Академик Иван Евстатиев
Гешов“ № ****, иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за опразване и връщане на
наети недвижими имоти – МАГАЗИН № 1, находящ се в град С., Столична община, район
Красно село, бул. „**** Ш“ № ****, на партера на сградата, състоящ се от търговска зала,
сервизни помещения и склад, със застроена площ на магазина от 201,50 кв.м., заедно със
СКЛАД № 1, находящ се на втори сутерен на сградата, кота - 6,55, с площ от 8,60 кв.м.;
МАГАЗИН №2, находящ се в сградата в град С., Столична община, район Красно село, бул.
„**** Ш“ № ****, на партера на сградата, състоящ се от търговска зала, сервизни
помещения и склад, със застроена площ на магазина от 297,57 кв.м., заедно със СКЛАД №2,
находящ се на първи сутерен на сградата, кота -3,45, с площ от 30,12 кв.м. и ПАРКОМЯСТО
№37, с възможност за паркиране на два автомобила, находящо се в гр. С., Столична община,
район Красно село, бул. „**** Ш“ ****1, предоставени за ползване по силата на сключен
между страните договор за наем от 18.01.2019 г., който е прекратен.
4
ОСЪЖДА „ХИМТРЕЙД-КОМЕТ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в гр. С., ул. „Академик Иван Евстатиев Гешов“ № ****, да заплати на „БОР 8“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в гр. С., ул. „Свиленица“ №
****, сумата от 7 395.63 лв., представляваща сторените по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
5