Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Добрич, 17.11.2016г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ДОБРИЧКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, ШЕСТИ СЪСТАВ на дванадесет и седми октомври през две хиляди и шестнадесета година в публично съдебно заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СОНЯ ДЖЕНКОВА
При секретаря: К.М.
като разгледа докладваното от районния съдия гр.д. №1203 по описа за 2016г. и за да се произнесе съобрази следното :
Образувано е по предявен от И.С.И. с ЕГН **********,*** срещу Д.С.М. с ЕГН ********** обективно съединени искове, както следва:
- съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 3000лева, представляваща договорна неустойка за виновно неизпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.02.2014г.;
- съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 60лева, представляваща обезщетение за забава върху главното задължение, в размер на законната лихва, начислена за периода от 26.06.2014г. до 27.04.2016г.
В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че страните сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на 21.02.2014г. Ищецът се задължил да продаде, а ответника да закупи две тавански стаи№ 1 и 2, прилежащи към жилището на ищеца, находящо се в гр.****, *****, в тримесечен срок от сключване на договора.
Ищецът се снабдил с данъчна оценка и скица, предоставил нотариалния си акт на адвоката на ответника. До 28.05.2014година ответникът не изпълнил задължението си да заплати продажната цена и да се яви пред посочения от него нотариус за сключване на окончателната сделка. С нотариална покана рег.№ 5012, т.**, №26/16.06.2014г. ищецът поканил ответника в едноседмичен срок да изпълни задължението си, но последния не спазил и този допълнителен срок и изпаднал във виновно неизпълнение.
С исковата молба се претендират сторените по делото съдебни разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът Д.М. депозира отговор на исковата молба. Предявените искове се оспорват като неоснователни.Възраженията, който ответникът противопоставя са в следния смисъл:
-предварителния договор, на който се позовава ищеца е нищожен тъй като има невъзможен предмет.Договорените две тавански стаи нямали самостоятелен статут, а били прилежащи към съществуващ самостоятелен обект на ищеца. По силата на чл.37 ЗС таванското помещение е придадено към жилището, то не може да бъде самостоятелен обект на разпоредителни сделки. Ищецът не навеждал твърдения и не представял доказателства, че е отпочнал процедура за обособяване на двете тавански помещения в самостоятелен обект със собствен идентификатор;
-имотите по предварителния договор не били индивидуализирани, т.е договора е без предмет;
-ищецът нямал право да претендира неустойка, тъй като е неизправна страна по договора тъй като не е едноличен собственик на процесните помещения. Към момента на производство било гр.д№ 3793/2015г. по опис на РС Добрич, с предмет претенция на трето лице за собствеността н имотите по предварителния договор;
-тъй като ищеца бил неизправна страна/не предоставил на адвоката на ответника нито на нотариуса необходимите документи/, нямал право да прекратява договора, при което не възникнало и правото на неустойка от неизпълнен договор;
-с отправената нотариална покана не се целяло сключването на окончателен договор тъй като не бил посочен нотариуса при когото да се яви ответника, а се целяло уведомяване за прекратяване на договора.
Районният съд, след преценка на
събраните по делото доказателства и доводите на страните, намира за установено
от фактическа страна
следното:
На 21.02.2014г. между Д.С.М. и И.С.И. е сключен предварителен договор, по силата на който И.С., собственик на жилище-апартамент, с административен адрес гр.***, *****, етаж *** се задължава да продаде на Д.С. собствените си източни тавански стаи№1 и №2, прилежащи към жилището му за сумата от 12000лева. Съгласно уговорката на т.3, страните се задължили да сключат окончателния договор в срок до три месеца, т.е до 21.05.2014г. Продавачът се задължава да подготви документи за сключване на окончателния договор и да възложи на нотариус изповядване на окончателния договор.
В т.5 от предварителния договор е уговорено, че продавача е в забава, ако не прехвърли помещенията в уговорения срок, а купувача е в забава, ако не изплати уговорената цена в договорения срок. Виновната за неизпълнението страна дължи на изправната страна неустойка в размер на 3000лева.
Страните уговорили, че след изтичане на уговорения срок, договора се счита прекратен и продавача може да се разпорежда с имота както намери за добре.
С нотариална покана от 16.06.2014г., връчена на ответника Д.С.М. на 19.06.2014г. ищецът, сочейки, че е подготвил документите за сделката и ги е занесъл на нотариуса, посочен от купувача- *** ***, дава срок и го кани да сключат окончателната сделка. При неспазване на допълнителния срок продавача сочи, че счита договора за прекратен и кани купувача да заплати уговорената неустойка.
По делото са представени актове за собственост, удостоверяващи правото на собственост на ищеца върху процесното жилище, представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор 72624.606.617.1.2, ведно с прилежащите избено помещение№1, склад№1 и източни тавански стаи №1 и №2. Ищецът е представил доказателства, за безвъзмездно учредяване право на строеж за изграждане на процесната сграда в полза на страните по делото/така заявление по чл.56 ал.2 от ЗТСУ, договор за групов строеж/.
Ответната страна от своя страна представи доказателства, че по силата на нот.акт№ 6, том ***/2015г. на нотариус рег№ 535 в рег.НК за доброволна делба притежава в съсобственост с трето лице жилище, представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор 72624.606.617.1.1, видно с тавански помещения№3 и 4.
Не е спорно за страните по делото, а и са представени доказателства, че за имоти с идентификатори 72624.606.617.1.1 и 72624.606.617.1.2 се води правен спор, по който е образувано гр.д№ 3795/2015г. на РС Добрич. Трето лице претендира, включително и срещу страните по настоящото производство за права в собствеността върху двата имота.
По делото е изготвена съдебно архитектурно-техническа експертиза. Вещото лице арх.Е.Д. е извършило оглед на място. Установява, че става дума за тавански складови помещения изградени в подпокривното пространство на двуетажна жилищна сграда. До всяко от помещенията достъпа е от общ коридор. Помещения №** и ** са съседни, а №** и*** са разделени от общ коридор. Вещото лице дава заключение, че тавански обекти№****и ** не могат да бъдат обособени в самостоятелен обект по никакъв начин. Вещото лице сочи, че таванските складови помещения могат да се преразпределят между двамата собственици на жилища в сградата, включително и да бъдат обслужващи само едното жилище, доколкото всяко от жилищата в сградата притежава като прилежащи и други избени и складови помещения.
По искане на ищцовата страна са събрани гласни доказателства. Изслушаната свидетелка *** Т.Н. сочи, че през 2014г., месец февруари, И.С.И. и се обадил и казал, че ще има сделка при нотариус **** за продажба на тавански помещения на брат му. Свидетелката придружила И.С. до нотариус ****. И.С. носел документи в папка, но свидетелката не ги е преглеждала. Ищецът се качил сам при нотариуса и само след няколко минути се върнал в колата и съобщил на свидетелката, че няма да има сделка.
При така установената фактическа обстановка, съдът
достига до следните правни изводи:
Предявеният главен иск с правно основание чл.92 от ЗЗД, а иска за обезщетение за забава е с правно основание чл.86 от ЗЗД.
Съгласно чл.92, ал.1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи за обезщетение на вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
В тежест на ищеца е да докаже сключването на валиден договор, уговарянето на неустоечна клауза при неизпълнение, както и изправността си по този договор, т.е, че е извършил твърдените действия по снабдяване с документи, че е притежавал собствеността към момента на крайния срок.
Безспорно от представения предварителен договор се установи, че страните са постигнали съгласие, ищеца да продаде, а ответника да закупи източните тавански стаи за сумата от 12000лева, като е уговорена и неустоечна клауза за неизправната страна по договора. От представените писмени доказателства безспорно се установява, че страните притежават в индивидуална собственост жилища, съответно на първи и втори етаж от двуетажна жилищна сграда. Не е спорно, че до изтичане на крайния срок по договора за осъществяване на окончателен договор, сделка по продажбата не е извършена. Ответникът не твърди, съответно и не представя доказателства да е изплатил уговорената продажна цена, каквото задължение е предвидено в предварителния договор. От негова страна е налице неизпълнение, което формално ангажира отговорността му за заплащане на договорната неустойка. При това следва да се разгледат възраженията на ответника, направени в преклузивния срок по чл.131 от ГПК. Според Д.С. договора е нищожен поради това, че договорените две тавански помещения не представляват самостоятелен обект и не могат да бъдат обект на разпореждане преди да са обособени. Възражението черпи основанието си от разпоредбата на чл.26, ал.2 ЗЗД и визира нищожност поради невъзможен предмет. Действително ищецът не твърди да е извършил действия за обособяване на двете тавански стаи в самостоятелен обект, а и вещото лице дава заключение, че това е невъзможно. В същото време, обаче доколкото страните са етажни собственици и жилищата, които притежават разполагат с допълнителни складови помещения освен таванските, вещото лице заключава, че няма пречка етажните собственици да преразпределят собствеността върху таванските помещения, включително и всичките да обслужват само жилището на ответника. Така, договорът сключен между страните не е нищожен и има годен за прехвърляне предмет.
Възражението на ответника Д.С., че имотите, предмет на предварителния договор не са индивидуализирани следва да се разгледа. Според изложеното в решение № 16/31.01.2008 г. на ВКС по т.д.№ 649/2007 г. на ВКС, ІІ т.о., условията за действителност на предварителния договор са същите, като условията за действителност на окончателния. В този смисъл, изискването на чл.19 ал.2 от ЗЗД доразвива разпоредбата на чл.26 ал.2 от ЗЗД относно изискването предметът на договора да бъде определен и страните да са изразили съгласие по съществените условия на договора за покупко-продажба на недвижим имот, включително по индивидуализацията на имота, в противен случай договорът е нищожен, на основание чл.26 ал.2 ЗЗД, т.е. липсва предмет на договора, а липсващият предмет се приравнява на невъзможен, поради което и договорът е нищожен, на основание чл.26 ал.2 ЗЗД.
Предмет на процесния предварителен договор са тавански помещения, които не са самостоятелни обекти и не се индивидуализират със самостоятелни идентификатори. Видно от скицата, приложена от вещото лице четирите помещения са разположени по две от изток и две от запад. Описанието в представените от страните документи за собственост е идентично, в смисъл описва ги по номера и посока на разположение спрямо сградата-източно. В този случай експертизата установява, че подпокривното пространство е разделено на отделни помещения и тези помещения, две по две обслужват жилищата на първия и втория етаж. В случая подпокривното пространство е загубило характера си на обща част и отделните етажни собственици не притежават идеална част от него, а притежават изключителна собственост върху конкретните, вече обособени помещения. Разположението на таванските помещения по скицата на вещото лице и описанието в представените документи за собственост кореспондират и не остава никакво съмнение за предмета на договорката на проектираната продажба.
Ответникът Д.С. счита, че ищецът е неизправна страна, тъй като не бил едноличен собственик на имотите към момента на уговорения срок за окончателна продажба-21.05.2014г. Представя доказателства за висящ спор иницииран от бившата съпруга на ищеца, която претендира права върху обектите изградени в процесната двуетажна сграда въз основа на презумпцията за съпружеска общност. Ищецът представя писмени доказателства че двуетажната сграда е построена въз основа на учредено право на строеж в полза на страните по настоящото право. При построяване по време на брака на сграда в имот, съсобствен между един от съпрузите и трето лице, другият съпруг не придобива право на собственост върху нея по силата на чл.19, ал.1 (отм.). Собствеността върху построеното принадлежи само на съсобствениците на поземления имот по приращение (чл. 92 ЗС). Принципа на приращението в тези случаи действа, за разлика от хипотезата, когато дворното място е лична собственост само на съпруга/липсва съсобственост с трети лица/.Практиката на ВКС в този смисъл е непротиворечива и постоянна. Аналогията със настоящия случай е очевидна. Изградената сграда въз основа на общо право на строеж, придобито безвъзмездно, става съсобствена на собствениците на правото на строеж, но не и на техните съпрузи, ако сградата е изградена по време на брак на съсобственик. При тези правни изводи следва да се приеме, че ищецът И.С. е можел валидно да прехвърли собствеността върху процесните тавански помещения.
Ответната страна въвежда и възражение, че обещателя по предварителния договор бил неизправна страна, тъй като не предоставил на адвоката на ответника нито на нотариуса необходимите документи. Действително съгласно предварителния договор обещателя следва да подготви документите за сключване на окончателния договор. За нуждите на нотариалното производство са необходими данъчна оценка, скица на обектите, предмет на разпореждане. При това направено оспорване ищецът представи гласни доказателства. Свидетелката Н. съобщава данни, че през месец февруари 2014г. придружила ищеца пред кантората на нотариус Ирена ***. И.С. и обяснил, че ще се изповяда сделката за продажба на двете тавански помещения. Само след няколко минути обаче последния се върнал и заявил, че сделка няма да има. Свидетелката не прегледала документите в папката, която носел И.С., не съобщава И.С. да и споделил за причината за невъзможността да се изповяда сделката. От тази съвкупност от данни може да се заключи категорично, че ищеца действително се свързал с нотариус *** във връзка с проектираната сделка и я посетил. Дали обаче в този ден е имало уговорка между страните да изповядат сделката, дали ищеца е изготвил, носел в себе си или вече е предал нужните документи за сделката на нотариуса или на самия ответник, как последния е уведомен за мястото и часа на сделката остава неизяснено. Налице е противоречия в показанията на свидетелката, че посещението се извършило през месец февруари/ на 21.02 е сключен договора/, с посоченото от самия ищец в нотариалната покана, че през месец март е подготвил книжата.
При направено категорично оспорване ищецът следваше при условията на пряко и пълно доказване да установи обстоятелствата по снабдяване с документи и уведомяване на ответника, респективно на представителя му за дата и час на извършване на сделката. При горните доводи съдът приема, че ищеца не доказа своята изправност към момента на настъпване на падежа. Нотариалната покана е изготвена и изпратена месец след падежа и при прекратен предварителен договор съгласно съдържащата се в него клауза за автоматично прекратяване.
При горните изводи следва да се приеме, че ищеца не доказа всички елементи от фактическия състав на правото да получи неустойка. Само изправната по договор страна подлежи на обезщетяване от вреди, предварително уговорени като размер в договора. При това главния иск, а като следствие и акцесорния подлежат на отхвърляне.
Относно
разноските:
На осн.чл.78 ал.3 от ГПК и с оглед изхода от спора, в полза на ответната страна следва да се възложат разноските сторени в настоящото производство, а именно 500лв. адвокатско възнаграждение.
По гореизложените съображения, Добричкият районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от И.С.И. с ЕГН **********,*** срещу Д.С.М. с ЕГН ********** обективно съединени искове, както следва:
- съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 3000лева, представляваща договорна неустойка за виновно неизпълнение на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.02.2014г.;
- съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 60лева, представляваща обезщетение за забава върху главното задължение, в размер на законната лихва, начислена за периода от 26.06.2014г. до 27.04.2016г.
ОСЪЖДА И.С.И. с ЕГН **********,*** да заплати на Д.С.М. с ЕГН ********** *** адвокатско възнаграждение в размер на 500лв.