Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 1557 16.05.2017 година град Пловдив
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XVI граждански състав, в публично заседание на втори май две хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
АЛЕКСАНДЪР ТОЧЕВСКИ
при участието на секретаря Ангелина Димитрова,
като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 2504 по описа на съда за 2017 г. и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правна квалификация по чл. 310 ал. 1 т. 2 от ГПК, вр. чл. 233, изречение първо от ЗЗД.
Ищците И.Т.Ц., ЕГН: **********,***-11, Е.Т.Ц., ЕГН: **********,***, Б.Т.Ц., ЕГН: **********,***, Е.Д.Б., ЕГН: **********,***, П.Г.А., ЕГН: **********,*** и Р.И.Ц., ЕГН: **********,***, всички чрез пълномощника си адв. Н.П., са предявили против Фондация „Светлината на света“, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: град Шумен, ул. „Шуменска крепост“ № 26а, представлявана от п. Б.М.С., иск за осъждане на ответника да опразни наети от него три помещения по договори за наем.
В исковата молба се твърди, че ищците като наследници на бившите акционери на „Балкан“ АД (първите трима на Т.И. Ц., а следващите трима- на Д.И. Ц.), се явявали собственици на поземлени имоти, ведно с построените в тях сгради, находящи се в ***. След одържавяването, собствеността върху тези имоти била реституирана и те били отписани от актовите книги като държавни. От 2009 г. ответникът наел имотите на ищците, като били сключени три договора: от 01.12.2009 г.- за отдаване под наем на помещение в сграда № 1 на партера с площ от 391 кв.м. при месечна цена от 2, 05 лв./кв.м.; от 31.03.2010 г.- за отдаване под наем на помещение в сграда № 1 на втори етаж с площ от 560 кв.м. при месечна цена от 1, 70 лв./кв.м.; от 03.05.2010 г.- за отдаване под наем на помещение- склад в сграда № 11 на първи етаж с площ от 250 кв.м. при месечна цена от 1, 50 лв./кв.м. В трите договора била предвидена неустойка при забава в заплащането на наема в размер на 0, 5 % на ден за всяка просрочена вноска. Наемната цена следвало да се плаща до 20- то число на текущия месец, но ответникът постоянно забавял плащанията. Контактите между председателя на фондацията и управителя на имотите била изключително трудна, като дъщерята на п. М.Д. в качеството си на пълномощник подписала на 11.02.2014 г. споразумение с характер на погасителен план, а лично председателят на 14.11.2014 г. получил уведомително писмо за налагане на стриктни финансови взаимоотношения между страните по договорите. Ответникът обаче продължавал да просрочва заплащането на наемните вноски и към 01.05.2016 г. те вече били в размер на общо 35 502 лева без лихви и неустойки, което принудило ищците да отправят на 01.08.2016 г. покана за едномесечно предизвестие за опразване на наетите помещения, считано от датата на връчването- 11.08.2016 г. Всеки от договорите бил сключен за срок от три години, но се уреждал и начинът на прекратяване, като продължаване на действието се допускало само, ако нямало изявление за прекратяване. Контактите с фондацията били затруднени и се наложило ищците да възложат мандат на адвокатско дружество „Койн Консулт“ ООД събирането на сумите, но въпреки многократните покани и подписания погасителен план, наемателят нито освобождавал обектите, нито пък погасявал задълженията си по договорите. В този смисъл за ищците имало правен интерес да поискат по съдебен ред връщането на наетите помещения и предаване на държанието им. Претендират и се разноските в процеса. В съдебно заседание чрез пълномощника си поддържат иска. Представят и писмена защита.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е подал писмен отговор, с който оспорва иска. Признава се обстоятелството, че фондацията ползвала по три договора за наем процесните помещения, както и, че имало забавяне в плащанията, поради което се подписало споразумение за разсрочване и погасителен план. Твърди се, че през м. януари 2017 г. по сметка на наемодателя била преведена сумата от 2 000 лева. Посочва се, че фондацията ползвала помещенията на правно основание- сключени три договора за наем, които били в сила и още не били прекратени. Оспорва се валидното връчване на уведомлението за прекратяване, като от обратните пощенски разписки не ставало ясно на коя дата договорите следвало да се считат за прекратени и в какъв срок следвало да се предаде държанието. Също така не можело да се установи и какво било съдържанието на писмото, изпратено на адреса на фондацията. Всичко това водело до извода, че твърденията на ищците за развалянето на договорите и искането им за предаване на държанието на имотите оставали недоказани. Така уведомлението не можело да се счита за редовно достигнало до знанието на наемателя и липсата на волеизявление на наемодателя за прекратяване на договора обуславяло неоснователността на иска. Моли за отхвърляне на иска, като също се претендират разноските в процеса. В съдебно заседание чрез пълномощника си страната поддържа отговора. Също представя писмена защита.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства заедно и поотделно и с оглед наведените от страните доводи, намира за установено от фактическа страна следното:
С договор за наем от 01.12.2009 г. на ответника е предоставена за ползване част от недвижим имот, находящ се в ***-помещение в сграда № 1 на партера с площ от 391 кв.м., при месечна цена от 2, 05 лв./кв.м., за срок от три години.
С договор за наем от 31.03.2010 г. на ответника е предоставена за ползване част от недвижим имот, находящ се в ***-помещение в сграда № 1 на втори етаж с площ от 560 кв.м. при месечна цена от 1, 70 лв./кв.м., също за срок от три години.
С договор за наем от 03.05.2010 г. на ответника е предоставена за ползване част от недвижим имот, находящ се в ***- склад в сграда № 11 на първи етаж с площ от 250 кв.м. при месечна цена от 1, 50 лв./кв.м., отново за срок от три години.
Трита договора за наем са сключени за наемодател от лицето В.Г.А., действащ като управител на имотите по договор за възлагане на управление от 01.2.2009 г. и пълномощник на ищците- техни собственици, съгласно договор за доброволна делба акт № ***, том ***, рег. № ***, дело № ***/ *** г. на ***, рег. № ***, вписан в служба по вписванията- гр. Пловдив.
Като писмени доказателства са представени споразумение- анекс от 11.02.2014 г. за установяване на задължения на наемателя и определяне на график за изплащането им, както и получено на 14.11.2014 г. от у. на фондацията писмо за уреждане на отношенията между страните.
До адреса на наемателя е изпратено и писмо от пълномощника на ищците адв. П., представляващо едномесечно предизвестие за прекратяване на наемните договори поради неизпълнението им от страна на фондацията. Писмото е получено на адреса на ответника на 11.08.2016 г. от пълномощник.
Събрани са и гласни доказателства, чрез разпит на един свидетел, ангажиран от ищците (протокол от с.з. от 02.05.2017 г.). Св. А.В.А.- *** на управителя на отдадените под наем имоти, посочва, че поради напредналата възраст на баща му основно той се занимавал със събирането на наема на имотите. Ответникът редовно забавял плащанията, управителят на фондацията бил трудно откриваем, като част от контактите с него били и чрез дъщеря му, подписала споразумението за разсрочване на наемните вноски. Ищците чрез него, чрез колекторска фирма за събиране на дългове, както и чрез пълномощника си адв. П. били уведомявали управителят на фондацията, че искат да прекратят отношенията си и да не подновяват договорите, докато не се изчистят старите наемни задължения. Дори ищците забранили на свидетеля да си дава банковата сметка на ответника за превод на парите за наемите, защото не искали повече да имат отношения с фондацията. Към момента ответникът продължавал да държи имотите, макар да нямал валиден договор с управителя.
При така установената по делото фактическа обстановка, съдът от правна страна намира следното:
Безспорно е обстоятелството, че между страните са били сключени три договора за наем на различни обекти, които след изтичане на предвидения във всеки от тях тригодишен срок, са били продължени по смисъла на чл. 236 от ЗЗД, със знанието и без противопоставянето на наемодателите, в който случай договорите следва да се считат като такива за неопределен срок. Подписано е било и споразумение- анекс през 2014 г. за установяване на натрупаните наемни задължения и уреждане на плащанията по тях, което е още едно доказателство за това, че договорите не са били прекратени с изтичане на срока, посочен в тях, а са били продължени и за напред.
От значение в настоящия процес са няколко обстоятелства- да се установи наличие на наемно правоотношение между страните, както и да се докаже, че то е прекратено, но въпреки това наемателят да продължава да държи вещта, без да я връща. Както вече по- горе се посочи, съдът намира, че между страните е имало сключени и продължени след срока им три договора за наем, установяващи предоставянето на ползването от страна на ответника на съответните помещения в недвижимия имот, съсобствен между ищците. В тази връзка е доказана и първата изискуема предпоставка за наличие на валиден договор за наем, в случая- на три такива писмени договора.
Следващото условие за уважаване на иска е свързано с това да се установи дали наемните правоотношения са още действащи, за да се прецени доколкото ползването се осъществява на годно правно основание. Свидетелските показания установяват трудното осъществяване на комуникацията между страните, предвид невъзможността за редовното откриването на управителя на фондацията, както и неритмичното издължаване на наемните вноски, което се доказва и от сключеното споразумение- анекс за разсрочване на задълженията по договорите във времето, а и от писмото за съдействие, отправено до управителя за нормално уреждане на отношенията. Тези обстоятелства имат значение, доколкото са мотивирали последвалото писмено заявление до ответника, изпратено от адвокатския им пълномощник, за прекратяване на договорите за наем, предвид продължителното неизпълнение на наемателя, свързано с плащане на цената за ползването. Именно това е и основният въпрос по делото, от който зависи изходът от спора- дали и как наемните правоотношения между страните са прекратени. По общите правила на чл. 238 от ЗЗД при договорът за наем без определен срок, в каквито са се трансформирали процесните такива, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Ищците са изразили писмено волята си пред ответника за прекратяване на договорите между тях, като уведомлението им е достигнало до наемателя. Това е видно от приложената на лист 33 обратна разписка, удостоверяваща получаването на писмото на адреса на фондацията от неин пълномощник. В тази връзка въобще не могат да бъдат споделени съображенията в отговора, че по този начин не се доказвало получаване на уведомлението, защото от една страна няма спор, че писмото е изпратено на адреса по седалище на фондацията, а от друга- ако в действителност писмото е било получено от лице, за което е посочено в обратната разписка, че е пълномощник (П., съгласно пълномощно № 41), но в действителност това не е било така, то страната е можела веднага да се противопостави на действията на този свои служител, като данни в тази насока въобще не са ангажирани. Нещо повече, гласните доказателства са изцяло в насока за това, че многократно синът на управителя е правил опити за разговори с управителя на фондацията, уведомявал го е лично или чрез дъщеря му да спазва поетите ангажименти по плащането, ползвани са били дори услугите на колекторска форма за събиране на наемите, провеждани са били и разговори между адвокатския пълномощник на наемодателите и представляващият фондацията, че трябва да напусне имотите, защото собствениците не желаят повече продължаване на отношенията с него, предвид некоректността му. В този смисъл и съвсем естествено е дошло като последица отправянето на предизвестие, с което се разваля договорът поради неизпълнение от наемателя. Всички действия на ищците, чрез техните пълномощници- срещи, търсене на контакти и телефонни обаждания, изпращане на писма и уведомления, както и нежеланието им да предоставят банкова сметка, ***ите суми, са израз именно на желанието им да прекратят договора. В случая разваляне на съглашенията е поради неизправност на наемателя, който не е изпълнявал точно задълженията си по заплащане на месечната цена за ползване на обектите. Тук се касае за вид едностранно прекратяване на договора по искане на наемодателя и доколкото законодателят е предвидил подобна възможност за всяка от страните да се откаже по всяко едно време на действащия между тях договор, като предизвести другата, то следва да се признае това право и на ищците. Тяхното поведение е било израз точно на това им желание да прекратят действието на трите правоотношения, като несъмнено от всички събрани по делото гласни и писмени доказателства се установява, че това им намерение е достигнало до знанието на ответника, който не се е съгласил с отказа от договорите и е продължил да ползва имотите, но без плаща наемната цена. Не могат да се приемат за основателни и възраженията на пълномощника на ответника за непоследователни действия на ищците или на техните пълномощници, защото именно поведението на наемателя по неспазване на договорите и анекса е довело до необходимостта от предприемане на различни мерки, с цел осъществяване на контакти между страните за уреждане на отношенията им, в който смисъл ответникът не може да черпи права от своето неправомерно поведение.
Дори и да се приеме обаче, че в процеса е останало доказано, че е отправено надлежно волеизявление до наемателя да прекратяване на договорите, съдът намира, че наемното правоотношение е било прекратено с подаване на исковата молба. В същата изрично е направено искане за освобождаване на наетите имоти от ответника, който не желае доброволно да ги предаде, поради което се използва и съдебният ред за реализация на правата на наемодателите. Трайната съдебна практика (решение № 113 от 28.07.2009 г. по търговско дело № 753/ 2008 г. на ВКС ІІ т.о., решение № 1283/ 05.07.2002 г. по гр. дело № 35/ 2002 г. на ВКС, V г.о., решение № 711/ 13.05.2003 г. по търг. дело № 37/ 2003 г. ВКС, V г.о., решение № 584/ 27.05.2005 г. по търг. дело № 849/ 2004 г. на ВКС, ТК и др.), част от цитираната, която е и задължителна такава по чл. 290 от ГПК, е категорична, че предявяването на иск с правно основание по чл. 233, изречение първо от ЗЗД има характер на предизвестие по чл. 238 от ЗЗД, като според ВКС е без значение дали волеизявлението за прекратяване е било направено в отделна покана преди подаване на исковата молба в съда или пък е заявено в нея. Волята на ищците за прекратяване на наемното правоотношение е ясно и точно изразена с искането му в петитума да се осъди наемателят да освободи имотите, които ползва, като с получаването на препис от исковата молба ответникът вече се счита за надлежно писмено уведомен за изявлението на наемодателя. При това положение настоящата искова молба представлява редовна форма на уведомление за прекратяване на договорите, защото съдържанието й изрично включва съответното изявление на наемодателя, че той не желае повече да продължава действието на договора между страните. Така се установява наличието и на втората предпоставка за прекратяването, което обуславя и задължението на наемателя да върне вещта след приключване на отношенията му с наемодателя. Няма спор, че ответникът още не е освободил имотите и не е предал държанието им, като продължава да ги ползва, въпреки изричното противопоставяне, изразено в исковата молба и обективирано в действията на ищците по прекратяване на наемните договори.
Предвид всичко изложено дотук, съдът намира, че така предявеният иск се явява основателен и доказан, поради което следва да се уважи, като с решението ответникът бъде осъден да освободи имотите, които ползва след като договорите за наем вече са прекратени, както и да върне държанието на същите на ищците.
На
основание чл. 78 ал. 1 от ГПК ответникът
следва да бъде осъден да заплати на ищците направените от тях разноски
за настоящото производство, които се претендират, макар за същите да не е
представен списък по чл. 80 от ГПК, доколкото са налице писмени доказателства,
че те са действително дължими- внесена държавна такса за образуване на делото в
размер на 1 020, 96 лева (л. 40) и заплатено адвокатско възнаграждение в
размер на 600 лева (л. 5), които следва да се присъдят в полза на ищците, като
се възложат в тежест на ответника.
Поради изложеното, съдът
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА ответникът Фондация „Светлината на света“, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: град Шумен, ул. „Шуменска крепост“ № 26а, представлявана от п. Б.М.С., да опразни предоставените му с договор за наем от 01.12.2009 г.- помещение в сграда № 1 на партера с площ от 391 кв.м., с договор за наем от 31.03.2010 г.- помещение в сграда № 1 на втори етаж с площ от 560 кв.м. и с договор за наем от 03.05.2010 г.- помещение- склад в сграда № 11 на първи етаж с площ от 250 кв.м., всички, находящи се в имот с адрес: ***, като ги освободи и предаде държанието им на ищците- И.Т.Ц., ЕГН: **********,***-11, Е.Т.Ц., ЕГН: **********,***, Б.Т.Ц., ЕГН: **********,***, Е.Д.Б., ЕГН: **********,***, П.Г.А., ЕГН: **********,*** и Р.И.Ц., ЕГН: **********,***.
ОСЪЖДА Фондация „Светлината на света“, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: град Шумен, ул. „Шуменска крепост“ № 26а, представлявана от п Б.М.С., чрез пълномощника й адв. Т.П., да заплати на И.Т.Ц., ЕГН: **********,***-11, Е.Т.Ц., ЕГН: **********,***, Б.Т.Ц., ЕГН: **********,***, Е.Д.Б., ЕГН: **********,***, П.Г.А., ЕГН: **********,*** и Р.И.Ц., ЕГН: **********,***, всички чрез пълномощника им адв. Н.П., направените по делото разноски, както следва: сумата от 1 020, 96 (хиляда и двадесет лева и деветдесет и шест стотинки) лева- държавна такса и сумата от 600 (шестстотин) лева- адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване от страните пред Окръжен съд- Пловдив в двуседмичен срок от датата на обявяването му- 16.05.2017 г., на основание чл. 315 ал. 2 от ГПК.
СЪДИЯ : /п/
Вярно с оригинала.
АД