Р Е
Ш Е Н
И Е
№
85
гр.Свищов,29.07.2020
год.
Свищовският
районен съд в публично съдебно заседание на 6.07.2020 г., в състав:
Председател:
ТЕОДОРА СТОЯНОВА
при секретаря Татяна Тотева,
като разгледа докладваното от съдията гр.д. 1080/2019
година, за да се произнесе взема предвид:
ИСК
с правно основание чл.55 ал.1 т.3, вр.
чл.87 ал.2 от ЗЗД
ИСК с правно
основание чл.88 ал.1 изр.2 от ЗЗД
Ищцата
П.В.И. твърди, че на 27.04.2015г. тя и
ответника С.В.Б. сключили
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с нотариална
заверка на подписите, съгласно който ответникът се задължил в срок до 31.05.2015г.
да и прехвърли собствеността над негов собствен недвижим имот , находящ се в с.*****-нива
с площ 0,518 дка, като промени предназначението на имота от земеделска земя в
урбанизирана територия.На същата дата тя му заплатила сумата 10 000 лева.
Поради затруднения при промяна предназначението на имота, ответникът помолил за
отсрочка, в резултат на което на 28.05.2015г. сключили Анекс, в който се
споразумяли , че срокът за сключване на окончателен договор се удължава до
31.05.2016г.Сделката не била финализирана и на тази дата, т.е. ответникът не се
явил пред нотариус. Впоследствие тя си закупила друг имот, като изпълнението по
този договор за нея станало безполезно.Прави изявление, че счита договора за
развален и претендира връщане на дадената сума-10000лева, както и претендира
неустойка в размер на 2000 лева, според уговореното в т.2 от Анекс от
28.05.2015г. към Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с
нотариална заверка на подписите.Моли съда да осъди ответника да и заплати сумата 10000,00лева –представляваща платена продажна
цена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, платена на
отпаднало основание, както и сумата 2000,00лева- обезщетение за вредите от
неизпълнение на договора, ведно със законната лихва ,
считано от 31.05.2016г. до окончателното изплащане. Претендира и направените по
делото разноски.
В едномесечен срок от получаване
на разпореждането по чл.129 от ГПК, ответникът , чрез адв.С.П. е подал писмен отговор, в който оспорва твърденията на ищцата. Твърди, че не
е получавал сумата 10 000 лева от ищцата, нито е подписвал Анекс от
28.05.2015г. към Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с
нотариална заверка на подписите. Не е канен да се яви на 31.05.2016г. при нотариус.
Освен това заявява, че няма правомощия да променя предназначението на
притежаваната от него земеделска земя в с.***** и тази клауза от договора е
нищожна.Счита, че искът следва да се отхвърли. В писмена защита поддържа същото
становище.
Съдът
след като обсъди основанията, изложени в исковата молба, становищата на
страните и събраните по делото доказателства, на основание чл. 235 ГПК, приема
за установено от фактическа страна следното:
Разпоредбата на чл.
55, ал. 1 от ЗЗД посочва, че който е получил нещо без основание или с оглед на
неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. Или, за да се
уважи иска следва да са налице три предпоставки за уважаване на иска: договорни
или предоговорни отношения межди страните, предаване/получаване на определена
вещ или сума, неосъществяване на основанието.
Не се оспорва между страните наличие на договорни отношения.
Видно от приложения Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.04.2015г.,
с нотариална заверка на подписите, ответникът
С.В.Б. се задължил
в срок до 31.05.2015г. да прехвърли на П.В.И. собствеността над негов собствен
недвижим имот , находящ се в с.*****-нива с площ 0,518 дка, като промени
предназначението на имота от земеделска земя в урбанизирана територия. Съгласно
раздел II продажната цена на имота е
10 000лева, която купувачът ще изплати при подписване на договора. По
твърдения на ищцата на същата дата тя му заплатила сумата 10 000 лева,
обстоятелство което се оспорва от ответника. Съдът приема, че сумата е
заплатена, доколкото в приложения Анекс
от 28.05.2015г. към договора, с нотариална заверка на подписите, е уговорено,
че при неизпълнение на задължението за прехвърляне на имота, като междувременно
промени предназначението от земеделска земя в урбанизирана територия,
продавачът дължи връщане на продажната цена в размер на 10000лева, както и
неустойка в размер на 2000лева. Преди подписване на Анекса, поради затруднения
при промяна предназначението на имота, ответникът помолил за отсрочка, в
резултат на което на 28.05.2015г. същият е подписан и се споразумяли , че
срокът за сключване на окончателен договор се удължава до 31.05.2016г.Приложен
е Констативен протокол № 57 от
31.05.2016г. , том I, рег.№1918 от 2016г. на Нотариус
М.Г. с район на действие РС Т., видно от който на 31.05.2016г. продавачът С.В.Б. не се е явил за изповядване на
сделката-прехвърляне собствеността на недвижимия имот, предмет на
Предварителния договор.Впоследствие ищцата не успяла да установи контакт с
ответника. През 2018г. си закупила поземлен имот в с.*****, общ.П., с което за
нея отпаднала необходимостта от придобиване на имота на ищеца в с.***** , общ.Т..
Същото се установява от представената справка от имотния регистър. Същата счита
договора за развален на основание чл.87 ал.2 от ЗЗД, за което прави изрично
изявление в исковата молба.
Преобразуващото право да се
развали договора в хипотезите на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД се упражнява с
едностранно волеизявление и при наличие на неизпълнение от страна на длъжника. В
разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД са предвидени хипотези, при които кредиторът
може да развали договора без отправяне на искане за изпълнение в подходящ срок.
Става въпрос за безусловно изявления за разваляне на договора, което е
приложимо при настъпила безполезност на изпълнението, настъпила в резултат на
забава на длъжника. Когато се касае за безполезност на изпълнението, то трябва
да е настъпило в резултат на виновната забава на длъжника. При тази
предпоставка за безусловно разваляне на договора купувачът следва да установи
по безспорен начин отпадането на интереса от изпълнението, настъпило именно в
резултат на забавата на длъжника – в случая в продължение на две години след
изтичане на крайния срок за изповядване на сделката по нотариален ред,
продавачът не е предприел действия за осъществяването и, съответно купувачът е
придобил друг имот. Ответникът продавач не оспорва, че договорът следва да се счита за развален. Неговите
възражения касаят нищожност на предварителния договор, като заявява, че няма
правомощия да променя предназначението на притежаваната от него земеделска земя
в с.*****, т.е. тази клауза от договора е нищожна, което влече нищожност на
целия договор. Тези възражения са неоснователни. Действително промяната на
предназначение на земеделски имот е специална процедура, уредена в закони и се
осъществява от оправомощени административни органи. Определено ответникът няма
такива правомощия, но има правомощия като собственик на земята да подаде
необходимите документи за задвижване на процедурата, за което е и удължен срока
до 31.05.2016г. с Анекса от 28.05.2015г.По делото няма данни или твърдения
ответникът С.В.Б. да е правил някакви
постъпки за задвижване на процедура по промяна на предназначението от имота от
земеделски в урбанизиран. Това е още един аргумент в подкрепа , че ответникът е
неизправна страна по договора. По друг начин би стоял въпросът, ако е подал
молба за промяна предназначението на земята и е получил отказ.
При установеното по делото законно разваляне
на договора поради неизпълнение от страна на ответника, както и че ищцата е
изправна страна по договора съдът намира, че е налице фактическият състав на
чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД и ответникът дължи връщане на платената от ищцата
сума по предварителния договор и анекса към него, а именно сумата от 10000 лв.,
за която същият следва да бъде осъден заедно със законната лихва върху тази
сума от датата на иска - 6.12.2019г. до окончателното изплащане на сумата.
Законна лихва е претендирана от 31.05.2016г.-датата , на която е следвало да се
сключи нотариален акт, но съдът счита че няма основание за присъждане на лихва
от тази дата. Договорът се счита за развален с направеното изявление в исковата
молба, която е от 6.12.2019г., като няма основание да се присъжда лихва от по
ранна дата.
По иска за обезщетение на
основание чл.88 ал.1 изр.2 от ЗЗД за сумата 2000,00лева. Съдът намира същият за
неоснователен и недоказан. Видно от т.2 от Анекс от 28.05.2015г. към
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с нотариална
заверка на подписите , в случай че продавачът не изпълни задължението си да
промени предназначението и да прехвърли собствеността над имота, то дължи
връщане на дадената сума-10000 лева,
неустойка в размер на 2000 лева.
Съгласно ТР №
7/2013 г. на ОСГТК на ВКС -не се дължи неустойка за забава по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично
изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника. Дължима в
такава хипотеза е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от
неизпълнението поради разваляне - неустойка за разваляне, ако такава е била
уговорена. Изложеното налага извода, че отговорността за вреди, поради
развалянето на договора, под формата на неустойка - предварително определен
размер на тези вреди, може да се търси единствено, ако подобен вид неустойка за
такава хипотеза е бил изрично предвиден в клаузите на сключения договор. В
случая в Анекса е записано само неустойка в размер на 2000,00лева без изрични
уточнения в кои хипотези се дължи.
Неслучайно ищцата е предявила претенцията си като
обезщетение по чл.88 ал.1 изр.второ от ЗЗД,
но в този случай претенцията пак се явява недоказана по следните съображения. Претърпените вреди подлежат на доказване. Съгласно постановеното в ТР № 3/12.12.2012 г. на ОСГТК на
ВКС, пропуснатата полза представлява реална, а не хипотетична вреда, поради
което това предположение винаги трябва да се изгражда на доказана възможност за
сигурно увеличаване имуществото на кредитора и не може да почива на логическо
допускане за закономерно настъпване на увеличението. Като елемент от
фактическия състав, пораждащ правото на обезщетение и при липса на законова
презумпция за настъпването й, пропусната полза следва да бъде доказана в
процеса. Неизпълнението на поето задължение за прехвърляне на собствеността над имота в
срок лишава кредитора за периода на забавата от възможността да придобие
собствеността върху обекта и да упражни по отношение на него присъщите на правото на
собственост правомощия - владение, ползване и разпореждане. Не във всички
случаи обаче упражняването на тези правомощия би довело до увеличаване на
имуществото на кредитора. То не би настъпило в хипотезата на ползване на обекта
от самия кредитор и поради това лишаването му от тази възможност не може да има
за последица пропускането на полза в посочения по-горе смисъл. Действително
ТР № 3/2012 г. на ОСГТК на ВКС разглежда хипотеза само на обезщетяване на
пропуснати ползи при забавено изпълнение. Дадените в него разяснения съдът
намира за относими и към настоящия случай, касаещ обезщетяване на пропуснати
ползи при разваляне на договор поради пълно неизпълнение. Ищцата нито твърди,
нито доказва, че имотът, предмет на предварителния договор, не е бил предназначен за
нейно лично ползване, че е била осуетена възможността й да го предостави за
възмездно ползване на трети лица или за осъществяване на търговска дейност .По
изложените съображения предявеният иск следва да се отхвърли изцяло като
неоснователен.
По делото
са направени разноски от ищеца в размер на 1680,00 лева, съгласно представен
списък по чл.80 от ГПК. В разноските са включени 480,00лв.-такса за завеждане
на делото, 1200,00 лева-адвокатски хонорар за двата иска, с обяснения за
изчисляването им,т.е 830,00лева за първия иск и 370,00лева за втория. С оглед уважения и отхвърлен иск на ищцата следва да се присъдят
-400,00лева-ДТ и 830,00лева –адвокатски хонорар. Ответникът също е претендирал
разноски в размер на 850,00лева –адвокатско възнаграждение , от които следва да
му се присъдят 142,00лева с оглед уважения и отхвърлен иск.
Водим
от горното , съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА С.В.Б. с ЕГН**********,*** да заплати на П.В.И. с ЕГН **********, с постоянен адрес *** на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 във вр. с
чл. 87, ал. 2 от ЗЗД сумата от 10 000,00 лв. /десет хиляди лева/,
представляваща заплатената от нея цена на недвижим имот- нива с площ 0,518 дка, находяща се в с.*****, общ.Т., поради отпадане на основанието за плащането ѝ, ведно със законна
лихва върху тази сума от датата на завеждане на исковата молба - 6.12.2019 г. до окончателното
й изплащане.
ОТХВЪРЛЯ иска,предявен от П.В.И. с ЕГН **********, с постоянен адрес *** против С.В.Б. с ЕГН**********,*** по чл.88 ал.1 изр.последно от ЗЗД
за обезщетение в размер на 2000,00 лева , като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА С.В.Б. с
ЕГН**********,*** да заплати на П.В.И. с ЕГН **********, с постоянен адрес *** сумата 1230,00 лева - направени по делото разноски.
ОСЪЖДА П.В.И. с ЕГН **********, с постоянен адрес *** да заплати на С.В.Б. с ЕГН**********,***
сумата 142,00 лева - направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
съобщаване на страните пред Великотърновски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: