РЕШЕНИЕ
№ 15021
гр. София, 01.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 55 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:КАМЕЛИЯ ПЛ. КОЛЕВА
при участието на секретаря РОСИЦА М. ЛАШОВА
като разгледа докладваното от КАМЕЛИЯ ПЛ. КОЛЕВА Гражданско дело №
20231110115537 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Образувано е по искова молба с вх. № 83120/27.03.2023г., уточнена с молба с вх.
№ 59627/22.02.2024г., с която е предявен осъдителен иск от „И. С.“ ЕООД срещу
„Софармаси 10” ЕООД с правно основание чл.79 ЗЗД, във вр. с чл.232, ал.2 ЗЗД от
Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за осъждане на ответника да заплати на
ищеца сумата от 7086.60 лева с ДДС, представляваща незаплатени разходи за
поддръжка, подробно описани в уточнителна молба от 22.02.2024г., свързани с
ползването на недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „М.“, ул. „М. А.“, № ..., по
договор за наем от 11.10.2019г., обективиран в акт № ..., том I, peг. № 6268/2019г. по
описа на нотариус Л. С., рег. № ... в НК, за което са издадени фактури №№ **********
от 30.04.2022г., ********** от 31.05.2022г., ********** от 30.06.2022г., ********** от
08.08.2022г., ********** от 12.10.2022г., ********** от 01.11.2022г. въз основа на чл.
7, ал. 1 от договор за наем от 11.10.2019г., ведно със законната лихва от датата на
подаване на исковата молба - 27.03.2023г., до окончателното изплащане.
Ищецът твърди, че между страните бил сключен договор за наем от 11.10.2019г.,
обективиран в акт № ..., том I, рег. № .../19г. по описа на нотариус Л. С., рег. № ... в НК,
вписан с Агенция по вписванията с акт № ..., том XII, вх. № 66324/11.10.2019г., за
собствения на ищеца недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „М.“, ул. „М. А.“,
№ .., съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ...., срещу наемна
1
цена, определена в договора. В чл. 7, ал. 1 от договора за наем било предвидено
задължение за ответника да заплаща и всички разходи, свързани с ползването на имота
- разходи по поддръжка на прилежащите части на сградата, разходите за
електроенергия, топлоенергия, вода, телефон, интернет и други, както и в чл. 7, ал. 3
от договора било уговорено, че таксата за битови отпадъци за имота е за сметка на
наемателя. Поддръжката на прилежащите части на сградата се извършвало от
наемодателя. На 26.03.2022г. било взето решение на общо събрание на „И. С.“ ЕООД,
въз основа на което били променени цените за дейностите по поддръжка на
прилежащи части на сградата, в която се намирал наетият от ищеца обект по
процесния договор за наем, за което на 29.03.2022 г. и на 30.03.2022г. до ответника
били изпратени писма на посочения в договора електронен адрес за кореспонденция.
Ответникът заплатил стойността на режийните разходи по приетите с решението на
общото събрание цени за м.03.2022г. по издадена от ищеца фактура №
**********/31.03.2022г. За периода от м.04.2022г. до м.09.2022г. ответникът не
изпълнил задълженията си за заплащане на стойността на режийните разходи за
наетия обект в общ размер от 7086.60 лева с ДДС по издадени от ищеца фактури №№
********** от 30.04.2022г., ********** от 31.05.2022г., ********** от 30.06.2022г.,
********** от 08.08.2022г., ********** от 12.10.2022г., ********** от 01.11.2022г., в
които били обективирани всички, извършени от ищеца, дейности по поддръжка на
прилежащите части през съответния месец, за който се отнасят. В кореспонденция по
електронна поща на посочен в договора електронен адрес ищецът уведомил ответника
за допуснатата забава в плащанията на дължимите разходи за ползване на имота, като
изпращал своевременно на последния и издаваните за процесния период фактури.
Поддържа, че ответникът, като наемател по договора, не изпълнил насрещното си
задължение да заплати цената на разходите по посочените фактурите, поради което
изпаднал в забава с изтичане на срока за плащане. Ответникът не изпълнил и
договорното си задължение да уведоми ищеца за смяната на управителя на ответното
дружество и не актуализирал телефон за контакт с последното, като ищецът разбрал
това обстоятелство на 03.05.2022г. от писмо относно индексикацията на наемната цена
за имота. С оглед изложеното, предявява искова претенция за дължимата главница,
ведно със законната лихва от образуване на делото до окончателното плащане.
Представя доказателства и прави искане за допускане на съдебно-счетоводна
експертиза. Претендира разноски.
Ответникът е депозирал в срока по чл. 131 ГПК писмен отговор на исковата
молба, с който оспорва исковете по основание и размер. Не оспорва наличието на
валиден договор за наем от 11.10.2019г., по който ищецът му е предоставил фактическа
власт по отношение на имота, като пояснява, че ползването на обекта не включва
идеалните или прилежащи части на сградата, в която се намира. Твърди, че в чл. 24, т.
1 и т. 2 от договора било предвидено задължение на наемателя да заплаща единствено
2
наемната цена, всички разходи, свързани с ползването на имота, и такса битови
отпадъци, като в договора липсвало изрична уговорка за заплащане на разходи,
свързани с поддръжката на прилежащите части от сградата. В този смисъл посочва, че
обектът, предмет на договора, е отдаден под наем самостоятелно, без към него да се
включват съответните прилежащи части от сградата. По изложените доводи моли за
отхвърляне на исковата претенция. Представя доказателства и прави искане за
събиране на гласни доказателствени средства.
В отговора на исковата молба ответникът предявява насрещен иск срещу ищеца
„И. С.“ ЕООД с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД с искане последното
дружество да бъде осъдено да му заплати сумата от 3474.24 лева, представляваща
платени без основание от „Софармаси 10“ ЕООД на „И. С.“ ЕООД суми за услуги по
поддръжка на прилежащите към отдадения под наем имот общи части за периода от
07.02.2020г. до 31.03.2022г., за които били издадени следните фактури №
**********/01.02.2020г., № **********/21.04.2020г., № **********/01.10.2020г., №
**********/01.02.2021г., № **********/11.06.2021г., № **********/04.10.2021г., №
**********/01.02.2022г., № **********/28.02.2022г., № **********/31.03.2022г., ведно
със законната лихва от датата на завеждане на исковата молба - 30.06.2023г., до
окончателното плащане, както и иск по чл. 86 ЗЗД за заплащане на мораторна
лихва в размер на 701.24 лева върху всяко едно от вземанията, включени в общата
сума от 4173.48 лева /вероятно поради техническа грешка посочено като общ размер
от 4175.48 лева/, и считано от датата на плащането им, описана в молба-уточнение, до
30.06.2023г., а при условията на евентуалност - иск по чл. 59 ЗЗД за същите суми.
Ищецът по насрещния иск твърди, че по силата на договор за наем от 11.10.2019г. му
било предоставено от „И. С.“ ЕООД ползването под наем на недвижим имот, находящ
се в гр. София, ж.к. „М.“, ул. „М. А.“, № .., съставляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ...., срещу наемна цена, определена в договора. Твърди, че по силата на
този договор ползването на обекта не включвало идеалните или прилежащи части на
сградата, в която се намира. Твърди, че в договора не се съдържала клауза, по силата
на която дължал на „И. С.“ ЕООД заплащането на разходи, свързани с поддръжката на
прилежащите части от сградата. Твърди, че в периода от 07.02.2020г. до 31.03.2022г.
платил на „И. С.“ ЕООД разходите, свързани с поддръжката на прилежащите части от
сградата, възлизащи в общ размер на 3474.24 лева, което било сторено без основание,
поради което иска връщането им.
По насрещния иск е постъпил отговор от „И. С.“ ЕООД, с който насрещните
искове се оспорват като неоснователни. Твърди, че страните валидно са обвързани от
действащ договор за наем, по силата на който са постигнали уговорка разходите,
свързани с ползването на вещта, да се плащат на наемателя, като в тях се включвали и
разходите по поддръжка на общите части, иначе изрично щели да бъдат изключени.
Заявява, че не е нужно в договора за наем имотът да е описан с общите части, за да
3
бъдат те предмет на договора, и сочи, че ползването на същия включва и ползването на
общите части като неделими от него. Релевира, че на основание споразумение от
28.10.2019г., сключено между „И. С.“ ЕООД и И. Сярова като физическо лице,
дружеството е поело задължението да извършва и е извършвало почистването и
поддържането на прилежащите общи части към сградата, като споразумението било
сключено в качеството им на собственици на повече от 70% от общите части на
сградата, като приложими били разпоредбите на ЗС и ЗУТ с оглед обстоятелството, че
сградата била с търговска дейност, а не жилищна.
При проверка на материалите по делото, съдът намира от фактическа страна
следното:
Обявени за безспорни между страните са обстоятелствата, че между страните на
11.10.2019г. бил сключен договор за наем за недвижим имот, находящ се в гр. София,
ж.к. „М.“, ул. „М. А.“, № ..., съставляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ..., обективиран в акт № ..., том I, peг. № ../2019г. по описа на нотариус
Л. С., рег. № ... в НК, в изпълнение на задълженията си по който ищецът, в качеството
си на наемодател, предал фактическата власт по отношение на наетия обект на
ответника, който бил наемател по договора, и понастоящем договорът между страните
е действащ и наемателят продължава да е във фактическа власт на имота; че за
периода от датата на сключване на договора до м.03.2022г., включително, ответникът е
заплащал в полза на ищеца консумативните разходи, свързани с ползването на имота;
че ищецът е изпращал издаваните в процесния период от м.04.2022г. до м.09.2022г.
фактури на ответника по посочен в договора адрес за кореспонденция, както и че
същите са получени от ответника преди сезиране на съда.
Представен е договор за наем от 11.10.2019г., обективиран в акт № ..., том I, рег.
№ .../19г. по описа на нотариус Л. С. рег. № ... в НК, вписан с Агенция по вписванията
с акт № ..., том XII, вх. № .../11.10.2019г., за временно и възмездно ползване - под
наем, за собствения на ищеца недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „М.“, ул.
„М. А.“, № ..., съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ...., срещу
наемна цена, съобразно чл. 6, ал. 1 от договора в размер на 1800 евро, като е уговорено
наемът да се индексира спрямо годишния индекс потребителските цени в еврозоната -
HICP Eurozone, и първата индексация ще се извърши след 30 /тридесетия/ наемен
месец от срока на договора. Предвидено е имотът да се ползва за аптека за нуждите на
наемателя, съгласно чл. 1, ал. 2 от договора.
В чл. 7, ал. 1 от договора за наем е предвидено задължение за ответника, в
качеството му на наемател, да заплаща всички разходи, свързани с ползването на
имота, включително разходите за електроенергия, топлоенергия, вода, телефон,
интернет и други. В чл. 7, ал. 2 от договора е уговорено, че в изпълнение на
задължението си по ал. 1, наемателят открива партиди за имота на свое име в
4
съответните дружества-доставчици на услуги, като извършва дължимите плащания
директно към тези дружества. Наемодателят се задължава да окаже необходимото
съдействие на наемателя за прехвърлянето на партидите. Постигната е уговорка в чл.
7, ал. 3 от договора, че разходите по ал. 1 не включват дължимите за имота местни
данъци и такси, заплащането на които се извършва от и е за сметка на наемодателя.
Предвидено е изключение от клаузата за такса битови отпадъци за имота, чието
заплащане е предвидено да е за сметка на наемателя.
Съобразно чл. 34, ал. 1 от договора всички съобщения между страните във връзка
с този договор следва да бъдат в писмена форма, на посочените в договора адреси за
кореспонденция.
По повод на сключения договор в периода 2019г. до м. март 2022г. /вкл./,
ответникът е заплащал консумативните разходи свързани с ползването на вещта, по
издадени от ищеца фактури №№ **********/01.02.2020 г. на стойност 528.00 лева,
**********/21.04.2020 г. на стойност 210.24 лева, **********/01.02.2021 г. на стойност
288.00 лева, **********/11.03.2021 г. на стойност 288.00 лева, **********/04.10.2021 г.
на стойност 288.00 лева, **********/01.02.2022 г. на стойност 456.00 лева,
**********/28.02.2022 г. на стойност 156.00 лева, *********/31.03.2022 г. на стойност
1260.00 лева, което обстоятелство не се оспорва. Не е налице и спор, че посочените
фактури са изпращани на ответното дружество. /л. 18-22 и л.107 - л.122 от делото/
Представено е уведомление и покана за плащане, адресирана от ищеца до
ответника и получена от последния на 09.05.2022г. Поканата съдържа изявление, че
фактура № **********/30.04.2022г. не е платена и е налице забава в плащането с
прикачен като файл посочената фактура. /л. 37 от делото/
На 02.06.2022г. е изпратен имейл до ответника за забавеното плащане по фактура
от 31.05.2022г. /л. 41 от делото/
От страна на ищеца до ответника е изпратено писмо до управителя на
„Софармаси 10“, получено на 30.06.2022 г., в което се сочат забавените плащания по
фактури №№ **********/30.04.2022г. и **********/31.05.2022г., касаещи суми за м.
04.2022 г. и м. 05.2022г. От страна на ищеца е направено и волеизявление за допуснато
нарушение на чл. 34, ал. 2 и 3 от договора, изразяващо се в нарушаване на
задължението за уведомяване на ищеца за смяна на управителя. /л. 43 от делото/
На 12.07.2022г. ищецът е изпратил писмо до ответното дружество с уведомление
за прекратяване на договора, поради системни нарушения на договора. /л. 44 от
делото/
От страна на ищеца до ответника е изпратено писмо до управителя на
„Софармаси 10“, получено на 30.06.2022 г., в което се уточнява индексацията на
наемната цена. /л. 45 от делото/
5
На 21.07.2022г. е изпратен отговор от „Софармаси 10“ в който се твърди, че
ответникът се счита за изправна страна по договора, като посочва, че не са налице
основания за неговото предсрочно прекратяване и относно индексация на наемната
цена посочва, че е аргументирал становище в получено от ищеца писмо от 24.06.2022
г. /л. 46 от делото/
На 31.07.2022г. ищецът изпратил имейл на ответника за наличие на незаплатени
задължения за периода м. 04.2022 г. – м. 06.2022 г. по фактури №№
**********/30.04.2022г., **********/31.05.2022г., **********/30.06.2022г., както и е
обективирано искане за доброволното им плащане, като към писмото са прикачени
посочените фактури. /л. 47 - л. 50 от делото/
Представени са електронни писма от 07.08.2022г. и 12.10.2022г. с приложени
посочените фактури. /л. 51-л.52 от делото/
Изслушано и прието по делото е заключение по съдебно-счетоводна експертиза,
което съдът приема за обективно и компетентно дадено. От отговорите на поставените
въпроси се изяснява, че от ищеца към ответното дружество са издавани следните
фактури в общ размер на 7 086,60 лева: фактура № **********/30.04.2022г. на
стойност от 1132,80 лева, фактура № **********/31.05.2022г. на стойност от 1194,60
лева, фактура № **********/30.06.2022г. на стойност от 1249,20 лева, фактура №
**********/08.08.2022г. на стойност от 1464,00 лева, фактура №
**********/12.10.2022г. на стойност от 1284,00 лева, фактура №
**********/01.11.2022г. на стойност от 762,00 лева. Посочените фактури са отразени в
хронологичния регистър на сметка ...-Клиенти-„Софармаси 10“ ЕООД, за периода
01.03.2022г.-30.11.2022г. и като основание за начислението е посочено: наем договор
сметка 453/2- начислен данък за продажбите. С извършените осчетоводявания
ищцовото дружество „И. С.“ ЕООД е увеличило вземанията си от клиента „Софармаси
10“ ЕООД с начислената сума по всяка една фактура, увеличило е приходите си от
продажби на услуги/наем договор, както и е увеличило задължението си към бюджета
с начисленият ДДС по всяка една от процесните фактури. „И. С.“ ЕООД е включило
издадените процесни фактури в дневниците за продажби за съответния данъчен
период и са отразени в подадените справки- декларации за ДДС за съответния
данъчен период с начисленият ДДС по всяка една от процесните фактури. Фактурите
не са осчетоводени от ответното дружество. Вещото лице е изследвало вида на
предоставените услуги, отразявайки вида им в табличен вид и остойностявайки ги
съгласно цените, приети с решение на ОС от 30.12.2020г., давайки извод за стойност,
равна на фактурираната. Вещото лице е изследвало документи, намиращи се при
страните, като в обстоятелствената част е посочило, че на 30.12.2020г. е прието
решение на Общото събрание на „И. С.“ ЕООД и е изготвен договор за управление на
И. Сярова от 01.01.2021г. (04.01.2021г.) и изготвено допълнение към договор за
6
управление от 01.01.2021г. (04.01.2021г.). С допълнение от 04.01.2021г. към договор за
управление на И. С. С., като управител на „И. С.“ ЕООД от 30.12.2020г., задълженията
на И. С. С., извън договора за управление, са за почистване и поддръжка на общи
части на сградата с адрес: в гр.София, ж.к. „М.“, ул. „М. А.“, №..; почистване и
поддръжка на външните части на сградата; почистване и поддръжка на тревни площи,
градинки, тротоарни алеи и тротоари към сградата, които задължения на И. Савова
Сярова се заплащат в сформираната заплата на база договор за управление.
Прието като доказателство по делото е решение от 26.03.2022г. /л. 28 и л. 210/, в
което са означени дейностите по поддръжка и таксите за тях. На 28.10.2019г. е
сключено споразумение между И. С. и „И. С.“ ЕООД /л.211/, по силата на което И. С.
се е съгласила поддръжката на описаните имоти, сред които процесния, в това число и
идеални части, както и за общите части и тревна площ да се извършва от посоченото
дружество.
Съгласно Служебна бележка и Удостоверение №5 от 30.11.2023г., И. С. С. работи
във фирма „И. С.“ ЕООД на длъжност „Управител“ и е получавала трудово
възнаграждение за дейността си във фирмата за периода м.04.2022г. - м.09.2022г.
Съгласно договор №415/31.08.2020г. за покупко-продажба на ел.енергия с
продавач: „Проакт“ ООД и купувач: „И. С.“ ЕООД, са издавани фактури от „Проакт“
ООД на „И. С.“ ЕООД за електрическа енергия за периода м.05.2022г.-м.09.2022г., по
дати и суми, описани в констативно-съобразителната част.
Съгласно Протокол за решение от Общото събрание на „И. С.“ ЕООД от
26.03.2022г. и Допълнение от 01.11.2022г. към Протокола, относно промяна на цени за
поддръжка на прилежащи части на обект „сграда със смесено предназначение, аптека,
кафе, магазин и училище „Л. К.“, находяща се в гр.София, ж.к. „М.“, ул. „М. А.“ №..,
дружеството „И. С.“ ЕООД, приема нови цени на „режийни“.
Издадените процесни фактури от „И. С.“ ЕООД на „Софармаси 10“ ЕООД, както
и видовете дейности за поддръжка на прилежащи части са обективирани в издадените
фактури за процесния период м.05.2022г.-м.09.2022г. Съгласно Дневници за покупки и
Справки-декларации за ДДС за данъчни периоди м.03, м.04, м.05, м.06, м.07, м.08,
м.09, м.10, м.11 и м.12.2022г.; м.01, м.02, м.03, м.04, м.05, м.06, м.07, м.08, м.09 и
м.10.2023г. на „Софармаси 10“ ЕООД, както и аналитична и хронологична ведомост на
сметка 401- „И. С.” ЕООД за 2022г. и 2023г. на „Софармаси 10“ ЕООД, експертът е
установил, че „Софармаси 10“ ЕООД не е осчетоводило процесните фактури, не ги е
включило в Дневниците за покупки и в Справки-декларации за ДДС за съответния
данъчен период и дружеството не е ползвало правото си на приспадане на данъчен
кредит по процесните фактури.
Разпитани като свидетели са лицата А. Т. Г.-М. и Р. Р. М..
От показанията на свидетеля Г.-М. се установява, че свидетелят е собственик на
7
частно училище, което се помещава на първи етаж от сградата, собственост на И. С. в
гр. София ж.к. „М.“, находяща са на ул. „М. А.“ № ..., като същата представлява
масивна тухлена постройка на три етажа и партерен етаж. Свидетелят посочва, че
отстрани на сградата има тротоар, плочки и зелени площи. За дейността на училището
се ползва входът отзад на сградата, от северната страна, сградата има входове на
партерните етажи, както и непосредствено до входа на училището е входът на аптека
„Софармаси“, а от другата страна има кафе и магазин. Свидетелят заявява, че е
наемател в сградата от есента на 2019 година, като от тогава се извършвала поддръжка
на сградата и тревните площи от И. С. и дъщеря й Н. С. Свидетелят пояснява, че
ежедневно е наблюдавала как двете извършват посочените дейности - косят
растителност, засаждат цветя, украсяват за Коледа, около пътеките се почиства от
трева, от сняг, измита се, мие се тротоарното пространство. Свидетелят излага, че тези
части са достъпни за всички посетители на сградата, като тези площи се ползват за
достъп до посочените обекти и не е обособено място за ползване от ученици на
училището. Заявява, че има самостоятелни градинки с цветя пред аптека „Софармаси“
откъм улицата и навсякъде по цялата площ, която е заета от аптеката. Свидетелят
изяснява също, че е не е имало случай, в който да не е било почистено посоченото
пространство пред сградата.
От показанията на свидетеля М., на длъжност главен инспектор към инспекторат
към Столична община за район „Младост“, се установява, че част от задълженията на
свидетеля е извършването на контрол по чистотата за територии на район „Младост“,
включително тя е посещавала улиците около процесната сграда на ул. „М. А.“ № ....
Свидетелят посочва, че улиците в този район са чисти, има тротоар, пътно платно,
училище, читалище, автобусна спирка, а пред сградата има градинка. Свидетелят
заявява, че при обхода, който служители на общината са правили там, не са
констатирали замърсяване. Пояснява, че при установено замърсяване, съгласно чл.67,
ал.1 от Наредба за управление на отпадъците, задължение на служителите е да издадат
предписание за почистване. Около сградата не се е налагало да издадат предписание,
като в правомощия на служителите, осъществяващи контрол по чистотата, е и да
издават предписания за частна собственост, както и че задължения на собствениците,
респективно ползвателят, е да поддържа необходимата проходимост и да почиства
тротоарите. Свидетелят посочва, че не било констатирано нарушение, включително
преди два дни минали оттам и било чисто.
Софийският районен съд, вземайки предвид материалите по делото и
доказателствата, прави следните правни изводи:
По иска с правно основание чл.79 ЗЗД, във вр. с чл.232, ал.2 ЗЗД
За доказване на предявената претенция, основана на разпоредбата на чл.79 ЗЗД,
във вр. с чл. 232, ал. 2 ЗЗД ищецът е следвало да установи наличието на валидно
8
облигационно отношение по договор за наем между страните, по силата на който
ответникът е предоставил за временно и възмездно ползване определен обект на
ищеца- недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „М.“, ул. „М. А.“, № ..., при
уговорено между страните задължение разходите за поддръжка, свързани с ползването
на недвижимия имот и общите части, включително разходи по поддръжка на
прилежащите части на сградата, разходите за електроенергия, топлоенергия, вода,
телефон, интернет, да бъдат заплащани от наемателя; че са осъществени твърдените
действия по поддържане на общите части от ищеца, размер на претендираните разходи
за поддръжка, както и неговата изискуемост. В тежест на ответника, при доказване на
горните факти, е да докаже положителния факт на погасяване на дълга, респ. наличие
на основание за незаплащане на претендираната от ищеца сума поради това, че между
страните е налице уговорка претендираните от наемодателя суми да бъдат заплащани
от него. В тежест на ответника е също да докаже обстоятелствата, на които основава
правоизключващите си възражения.
Установява се от събраните доказателства, че страните са били валидно
обвързани от наемно правоотношение по договор за наем от 11.10.2019 г., по силата на
който на ответника „Софармаци 10“ ЕООД, като наемател, е отдаден под наем за
временно и възмездно ползване собственият на ищеца „И. С.“ ЕООД недвижим имот,
находящ се в гр. София, ж.к. „М.“, ул. „М. А.“, № ..., съставляващ самостоятелен обект
в сграда с идентификатор ....., срещу наемна цена.
Установява се още и страните не спорят, че вземането касае заплащане на
разходи по поддържане на общите части, относими към този имот, видно от
представените по делото скици и схеми.
Спорът по делото се свежда имал ли е ответникът задължение да заплаща
дължимите разходи за поддръжка на прилежащите към наетия от него обект общите
части.
От клаузата на чл. 7, ал. 1 от договора за наем се извежда задължение за
ответника да заплаща освен уговорения размер на месечен наем, така и всички
разходи, свързани с ползването на имота, от които неизчерпателно в договора са
изброени, че същите включват всички разходи, свързани с ползването на имота,
включително разходите за електроенергия, топлоенергия, вода, телефон, интернет и
други. В чл. 7, ал. 2 от договора е уговорено, че в изпълнение на задължението си по
ал. 1, наемателят открива партиди за имота на свое име в съответните дружества-
доставчици на услуги, като извършва дължимите плащания директно към тези
дружества. Наемодателят се задължава да окаже необходимото съдействие на
наемателя за прехвърлянето на партидите. Постигната е уговорка в чл. 7, ал. 3 от
договора, че разходите по ал. 1 не включват дължимите за имота местни данъци и
такси, заплащането на които се извършва от и е за сметка на наемодателя. Предвидено
9
е изключение от клаузата по чл. 7, ал. 3 от договора за такса битови отпадъци за имота,
чието заплащане е предвидено да е за сметка на наемателя.
Не е налице спор между страните, че в изпълнение на договорните си задължения
ищецът, в качеството си на наемодател, е предал фактическата власт по отношение на
наетия обект на ответника, който е бил наемател по договора, както и че към датата на
сезиране на съда и към приключване на съдебното дирене договорът между страните е
действащ и наемателят продължава да е във фактическа власт на имота. Не се спори,
че ответникът се е намирал във фактическа власт по отношение на същия и за
процесния период.
Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2 ЗЗД наемателят, освен наемната цена, е
длъжен да плаща и разходите, свързани с ползуването на вещта. Това задължение е
предвидено и в чл. 7, ал. 1 от сключения между страните договор за наем, като в тази
договорна клауза не е уредена хипотеза, при която наемателят да е задължен изрично
да заплаща разходи за почистване и озеленяване на прилежащите общи части към
имота, но при тълкуването й, съобразно критериите, установени в чл. 20 ЗЗД, с оглед
действителната обща воля на страните и принципа на добросъвестност и
еквивалентност в гражданските правоотношения, следва да се приеме, че относно
посочените в договора „разходи, свързани с ползването на имота“, се включват освен
разходи за електроенергия, топлоенергия, вода, телефон, интернет, така и обичайно
свързаните с ползването на имота и прилежащите нему общи части разходи по
поддръжка, почистване и озеленяване, доколкото и видно от посочената договорна
клауза, изброяването е неизчерпателно, тъй като страните са се съгласили, че
наемателят дължи освен изброените, и „други“ разходи. По изрична уговорка на
страните от тези разходи са изключени задълженията за местни данъци и такси, които
остават в тежест на наемодателя, а дължими от наемателя са таксите за битови
отпадъци, съобразно чл. 7, ал. 3 от договора. Задължението на наемателя да заплаща
тези разходи произтича както от закона, така и от уговорката в договора и не може да
се приеме за изключено по силата на предмета на договора – предоставяне временното
и възмездно наемно ползване само на посочения по-горе обект, без общите части. Това
е така, защото ползването на обекта, включително достъпа до него, не би се
осъществил без преминаването и ползването на неговите общи части, дори те да не
фигурират изрично като част от предмета на договора.
Тълкуване волята на страните в смисъл, че за ответника съществува задължение
за плащането на тези разходи, произтича и от техните отношения. Представените по
делото процесни фактури №№ ********** от 30.04.2022г., ********** от 31.05.2022г.,
********** от 30.06.2022г., ********** от 08.08.2022г., ********** от 12.10.2022г.,
********** от 01.11.2022г., както и приетото по делото заключение на съдебно-
счетоводната експертиза, неоспорено от страните, дават основание да се приеме, че
10
ищецът е издавал фактури за режийни разходи относно електрическа енергия на общи
части в сградата и следните дейности по поддръжка на прилежащи към сградата части,
част от които са дейности по измитане тротоари за площ от 40 кв.м., събиране на
отпадъци за площ от 40 кв.м., почистване тревни площи за площ от 30 кв.м., косене
тревна настилка за площ от 30 кв.м., поливане на тревна настилка за площ от 30 кв.м.,
поддръжка градинки за площ от 20 кв.м. и почистване 3 бр. прозорци за площ от 2
кв.м., измиване на пътеки и тротоари за площ от 50 кв.м., косене на тревни площи за
40 кв.м., наторяване на тревна настилка за площ от 40 кв.м., окопаване на дървета за 1
бр.и окопаване на храсти за 10 бр. Обективираните в посочените фактури процесния
вземания са били осчетоводени от страна на ищцовото дружество и са включени в
дневниците за продажби за съответния данъчен период и върху всяка една от
процесните фактури е начислен ДДС, като същите са включени в декларациите за
ДДС. Фактът на извършването на дейностите по почистване и цялостна поддръжка на
тротоарното пространство и почистване и озеленяване на градинката пред процесната
сграда, се установява безпротиворечиво от депозираните пред съда гласни
доказателствени средства чрез разпита на допуснатите двама свидетели.
По делото не е налице спор, че ползването на процесното помещение е осигурено
от страна на наемодателя, като за процесния период от лице, осигурено от
наемодателя, са извършвани множество дейности по поддръжка и почистване на
общите части на сградата и прилежащите части на тротоарното пространство и
градинки пред наетото помещение. Знание за тези факти от страна на наемателя-
ответник по делото, се извеждат, както от неоспорената електронна кореспонденция
между страните, съдържаща искания за заплащане на предоставените от наемодателя
посочени услуги, от представените от ответната страна фактури за периода на
насрещната искова претенция, така и от представените доказателства за заплащане на
тези услуги за предходен на първоначалната искова претенция период. Доколкото през
релевантния за спора период именно ответникът е ползвал имота за целите на
търговската си дейност, то същият дължи и стойността на услугите по поддръжка и
почистване на общите части на сградата и прилежащите части на тротоарното
пространство и градинки.
Подобен извод, че разходите по поддръжка на общите части тежи върху
наемателя може да се изведе и от текстът на чл. 67 от Наредбата за управление на
отпадъците и поддържане и опазване на чистотата на територията на Столична
община, която предвижда такова задължение, както за собственици, така и за
ползвателите и за лицата, които фактически владеят или държат недвижими имоти или
части от тях. Подзаконовият текст предоставя възможност за избор кой да понесе
разхода, в синхрон с текстът на чл. 232, ал. 2 ЗЗД и противно на задължението за
плащане на данък върху имота, което тежи върху неговия собственик. Вземайки
предвид законовата уредба и постигнатите в договора уговорки, тълкувани по реда на
11
чл. 20 ЗЗД, търсейки действителната обща воля на страните, като отделните уговорки
се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който
произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността, то съдебният състав заключва, че върху ответното дружество тежи
задължението да понесе този разход. Тълкуваните уговорки са тези, с които се уговаря
предмета на договора и поемането на разходите свързани с него, като се извежда, че
целта на договора е да се предостави ползването на имота, което е немислимо да се
случи, без да се използват общите части. В същия смисъл, страните не са изключили
изрично този разход от задълженията на наемателя, както са сторили с разхода по
данък за имота, напротив – посочили са, че именно разходите по ползването на имота
тежат върху наемателя, изброявайки ги неизчерпателно с оглед използвания израз „и
други разходи“. По повод възраженията на ответника за смисъла на действителните
уговорки между страните са направени и допуснати гласни доказателства, които обаче
не са събрани поради процесуалното бездействие на ответника, който следва да понесе
последиците от него.
Размерът на вземането не е оспорен между страните, а и се установява от
неоспореното заключение на приетата по делото експертиза, като съобразно
становището на вещото лице, че стойността на определените от ищцовото дружество
услуги за посочените дейности по поддръжка и почистване на сходни с представените
оферти за цени.
Настъпила е и изискуемостта на задължението за заплащане на стойността на
извършените от ищцовото дружество услуги за посочените дейности по поддръжка и
почистване, тъй като ищецът е връчил на ответника надлежно издадени фактури, като
относно факта на получаване на процесните фактури не налице спор в производството.
Ето защо, наличните доказателства дават основание да се заключи, че вземането
по процесните фактури е възникнало на валидно правно основание. Възражение за
плащане по делото не се съдържа, няма и данни за постъпването на такова, поради
което се приема, че вземането не е заплатено към настоящия момент.
По изложените съображения предявеният иск с правно основание чл.79 ЗЗД, във
вр. с чл.232, ал.2 ЗЗД за сумата от 7086.60 лева с ДДС, представляваща незаплатени
разходи за поддръжка, подробно описани в уточнителна молба от 22.02.2024г.,
свързани с ползването на недвижим имот, находящ се в гр. София, ж.к. „М.“, ул. „М.
А.“, № ..., по договор за наем от 11.10.2019г., обективиран в акт № ..., том I, peг. №
.../2019г. по описа на нотариус Л. С., рег. № ... в НК, за което са издадени фактури №№
********** от 30.04.2022г., ********** от 31.05.2022г., ********** от 30.06.2022г.,
********** от 08.08.2022г., ********** от 12.10.2022г., ********** от 01.11.2022г. въз
основа на чл. 7, ал. 1 от договор за наем, следва да бъде уважен в цялост, като
посочената сума е дължима ведно със законната лихва от датата на подаване на
12
исковата молба - 27.03.2023г., до окончателното изплащане.
По насрещните искове
За доказване на предявения насрещен иск по чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД
ответникът е следвало да установи при условията на пълно и главно доказване факта
на плащане на всяка една от процесните суми. При установяване на горните
обстоятелства, в тежест на ищеца е да докаже основанието за задържането на
процесните суми, както и обстоятелствата, от които произтичат наведените
правопогасяващи и правоизключващи възражения.
В доказателствена тежест на ответника по насрещния иск с правно основание чл.
59 ЗЗД е да докаже пълно и главно следните обстоятелства: 1/ че е налице
имуществено разместване между ищеца и ответника за посочените суми; 2/ че това
разместване на блага от имуществото на ответника /ищец по насрещния иск/ в полза
на имуществото на ищеца /ответник по насрещния иск/ е довело до обедняване на
ответника /ищец по насрещния иск/ и обогатяване на ищеца /ответник по насрещния
иск/ и то е без правно основание; 3/изискуемост на вземанията, в това число покана до
ищеца /ответник по насрещния иск/ да плати.
При първия фактически състав на чл. 55, ал. 1 ЗЗД основанието не е налице при
самото извършване на престацията. Изискуемо е вземането от деня на получаването
му и при общия фактически състав на чл. 59 ЗЗД, защото неоснователността на
преминаването на блага от имущество на едно лице в имущество на друго съществува
при самото преминаване, а не в някой последващ момент. Недопустимостта на
неоснователното обогатяване е не само източник на задължения, но и принцип на
гражданското право. / В този смисъл т. 7 и т. 9 от Постановление № 1 от 28.05.1979 г.
на Пленума на ВС/. Според установената от Върховния касационен съд практика,
квалификацията на спорното право е дейност на съда по приложението на материалния
закон, която съдът е длъжен да извърши служебно, без оглед посочения от ищеца
приложим закон (срв. решение № 359/16.01.2024 г. по гр. д. № 1209/2013 г., IV г.о. и
цитираните в него актове).
Предмет на делото е спорното материално субективно право, т.е. претендираното
или отричано от ищеца право, индивидуализирано от основанието и петитума на иска,
а каква е правната квалификация на спорното право се определя от съда, съобразно
въведените от ищеца твърдения. Когато в нарушение на принципа на диспозитивното
начало, съдът се е произнесъл по предмет, за който не е бил сезиран; когато е
определил предмета на делото въз основа на обстоятелства, на които страната не се е
позовала, то решението е недопустимо, тъй като е разгледан иск на непредявено
основание. Решение № 2 от 4.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2968/2013 г., III г. о., ГК
Според изложените твърдения от ищеца по насрещния иск между страните по
13
делото съществуват облигационни правоотношения по договор за наем. Не е налице
спор, че както към сезиране на съда, така и към приключване на съдебното дирене,
посоченото правоотношение е действащо между страните.
Съгласно чл. 59, ал. 2 ЗЗД, правото на иск по чл. 59, ал. 1 ЗЗД възниква, когато
ищецът не разполага с друг иск, с който да може да се защити.
В процесния случай от страна на ищеца по насрещния иск не са въведени
твърдения, различни от тези, обосноваващи предявения от съда иск с правно
основание по чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, с оглед на което и съдът приема, че не е сезиран с
предявен евентуален иск с правно основание чл. 59 ЗЗД, а заявената в насрещния иск
претенция намира правното си основание по чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД. За да достигне до
този извод съдът съобрази и дадените разрешения в решение № 536 от 16.05.2005 г. на
ВКС по т. д. № 823/2004 г., II о., съобразно което основанията по чл. 55, ал. 1 и чл. 59
ЗЗД са различни и самостоятелни и не могат да бъдат посочвани едновременно. В
процесния случай, доколкото ищецът изрично се позовава на сключените между него
и ответника договор за наем, следва да се приеме, че исковата сума се претендира като
сума, с която ответникът се е обогатил без правно основание, в който случай за ищеца
е налице правен интерес да претендира сумите на основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.
Ето защо, съдът намира, че не е сезиран с иск с правно основание по чл. 59 ЗЗД,
поради което и не дължи произнасяне по насрещната искова претенция, заявена при
евентуалност с правна квалификация по чл. 59 ЗЗД.
Съдът приема, че е налице правно основание за получените от ответника по
насрещния иск суми за услуги по поддръжка на прилежащите към отдадения под наем
имот общи части за периода от 07.02.2020г. до 31.03.2022г., реалното осъществяване на
които се доказа по делото въз основа на съвкупната преценка на събраните писмени и
гласни доказателствени средства. Установено е, по изложените по-горе съображения,
писмена уговорка между страните, че претендираните по първия насрещен иск суми са
включени в понятието „разходи, свързани с ползването на имота“, като съдът приема,
че към посочените разходите се включват и разходи по поддръжка, почистване и
озеленяване, доколкото същите са обичайно свързани с ползването на имота, без
ползването на които прилежащи части освен това достъпът до имота за осъществяване
на търговската дейност на обекта би бил невъзможен, така и доколкото, както се
посочи, изброяването на задълженията за наемателя в посочената договорна клауза не
е изчерпателно. Ответникът по насрещния иск е изправна страна по така сключения
договор, респ. поетите от нея задължения са изпълнени, като ищецът по насрещната
претенция е изпълнил задължението си да заплаща стойността на услугите по
издадените процесни фактури, предмет на насрещния иск. През релевантния за спора
период именно ответникът е ползвал имота за целите на търговската си дейност,
поради което същият дължи и стойността на услугите за поддръжка и почистване на
14
общите части на сградата и прилежащите части на тротоарното пространство и
градинки. С оглед на това, че при фактическия състав на чл. 55, ал. 1 ЗЗД основанието
за заплащане на процесните суми, предмет на предявения насрещен иск, е било налице
при самото извършване на престацията, предвид приетото за установено договорно
задължение по чл. 7, ал. 1 от договора за ищеца по насрещния иск за заплащане на
стойността на извършените от ответника по насрещната претенция услуги за
посочените дейности по поддръжка и почистване, следва да се приеме, че не е
настъпило неоснователно разместване на имуществени блага между страните. С оглед
достигането до извод за неоснователност на иска за главното вземане, неоснователни
се явяват и искът за акцесорното вземане.
Предвид изложеното предявените насрещни искове с правно основание чл. 55,
ал. 1, предл. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 3474.24 лева, представляваща платени
без основание от „Софармаси 10“ ЕООД на „И. С.“ ЕООД суми за услуги по
поддръжка на прилежащите към отдадения под наем имот общи части за периода от
07.02.2020г. до 31.03.2022г., за които били издадени следните фактури №
**********/01.02.2020г., № **********/21.04.2020г., № **********/01.10.2020г., №
**********/01.02.2021г., № **********/11.06.2021г., № **********/04.10.2021г., №
**********/01.02.2022г., № **********/28.02.2022г., № **********/31.03.2022г., ведно
със законната лихва от датата на завеждане на исковата молба - 30.06.2023г., до
окончателното плащане, както и насрещен иск с правно основание чл. 86 ЗЗД за
заплащане на мораторна лихва в размер на 701.24 лева върху всяко едно от вземанията,
считано от датата на плащането им, до 30.06.2023г., са неоснователни и следва да
бъдат отхвърлени.
По разноските
При този изход разноските се разпределят по правилото на чл. 78, ал. 1 ГПК.
Ищецът своевременно е претендирал разноски, които възлизат в общ размер на
2933.46 лева, от които: 283.46 лева за държавна такса /л. 59 от делото/, 400.00 лева -
депозит за възнаграждение за вещо лице /л. 239 от делото/, 50.00 лева - депозит за
свидетел /л. 279 от делото/ и 2200.00 лева с ДДС- заплатено адвокатско
възнаграждение /л. 294-л. 295 от делото/, което не се намалява поради липса на
възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК. Ответникът, при този изход на спора, няма право на
разноски.
Мотивиран от гореизложеното, Софийският районен съд, Второ гражданско
-ти
отделение, 55 състав,
РЕШИ:
ОСЪЖДА „СОФАРМАСИ 10” ЕООД, ЕИК ..., представлявано от В. Ц.-
15
управител, със седалище и адрес на управление: гр.София, ж.к. „И.“, ул. „Л. Ст.“ № ...,
Софарма Бизнес Тауърс, сграда А, ет. 12, да заплати на „И. С.“ ЕООД, ЕИК ...,
представлявано от И. С. С. – управител, със седалище и адрес на управление:
**********, по иска с правно основание чл.79 ЗЗД, във вр. с чл.232, ал.2 ЗЗД сумата от
7086.60 лева с ДДС, представляваща незаплатени разходи за поддръжка, подробно
описани в уточнителна молба от 22.02.2024г., свързани с ползването на недвижим
имот, находящ се в гр. София, ж.к. „М.“, ул. „М. А.“, № ..., по договор за наем от
11.10.2019г., обективиран в акт № ..., том I, peг. № .../2019г. по описа на нотариус Л. С.,
рег. № ... в НК, за което са издадени фактури №№ ********** от 30.04.2022г.,
********** от 31.05.2022г., ********** от 30.06.2022г., ********** от 08.08.2022г.,
********** от 12.10.2022г., ********** от 01.11.2022г. въз основа на чл. 7, ал. 1 от
договор за наем от 11.10.2019г., ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба - 27.03.2023г., до окончателното изплащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „СОФАРМАСИ 10” ЕООД, ЕИК ...., Софарма
Бизнес Тауърс, сграда А, ет. 12, срещу „И. С.“ ЕООД, ЕИК ..., със седалище и адрес
на управление: **********, насрещен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1
ЗЗД за заплащане на сумата от 3474.24 лева, представляваща платени без основание от
„Софармаси 10“ ЕООД на „И. С.“ ЕООД суми за услуги по поддръжка на
прилежащите към отдадения под наем имот общи части за периода от 07.02.2020г. до
31.03.2022г., за които били издадени следните фактури № **********/01.02.2020г., №
**********/21.04.2020г., № **********/01.10.2020г., № **********/01.02.2021г., №
**********/11.06.2021г., № **********/04.10.2021г., № **********/01.02.2022г., №
**********/28.02.2022г., № **********/31.03.2022г., ведно със законната лихва от
датата на завеждане на исковата молба - 30.06.2023г., до окончателното плащане, както
и насрещен иск с правно основание чл. 86 ЗЗД за заплащане на мораторна лихва в
размер на 701.24 лева върху всяко едно от вземанията, считано от датата на плащането
им, до 30.06.2023г., като неоснователни.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, „СОФАРМАСИ 10” ЕООД, ЕИК ...,
Софарма Бизнес Тауърс, сграда А, ет. 12, да заплати на „И. С.“ ЕООД, ЕИК ...., със
седалище и адрес на управление: **********, сумата 2933.46 лева - разноски в
настоящото производство.
УКАЗВА на ответника, че присъдените суми на ищеца могат да бъдат заплатени
по следната му банкова сметка: ...
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
16
17