№ 193
гр. Брезник, 04.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БРЕЗНИК, II -РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:ВЕСЕЛИН К. ХАЙДУШКИ
при участието на секретаря МАРИЯНА Р. ГИГОВА
като разгледа докладваното от ВЕСЕЛИН К. ХАЙДУШКИ Гражданско дело
№ 20221710100146 по описа за 2022 година
Производството е образувано въз основа на молба на ищците П. К. В. и С. К. М., чрез
адвокат пълномощника им К. Б. от АК – Перник, за допълване на решение № 48 от 25.03.2024 г.,
постановено по гр. д. № 146/2022 г. по описа на Районен съд – гр. Брезник, съдът да се произнесе по
искането, като се приеме за установено по отношение на ответника Р. С. К., че договора за аренда,
сключен на 23.10.2012г. е непротивопоставим на ищците- П. К. В. и С. К. М., тъй като същите
притежават повече от 50% от собствеността на имотите, предмет на иска.
С Решение № 311 от 18.10.2024г. на Окръжен съд Перник, по Въз. гр. д. № 450/2024г. по
описа на ПОС е отменено решение № 86 от 04.06.2024г. по описа Брезнишкия районен съд, с което
е отхвърлена молбата с вх. рег. № 889/07.05.2024г., подадена от ищците- П. К. В. и С. К. М., чрез
адвокат пълномощника им К. Б. от АК – Перник, за допълване на решение № 48 от 25.03.2024 г.,
постановено по гр. д. № 146/2022 г. по описа на Районен съд – гр. Брезник. Делото е върнато на
Брезнишкия районен съд, на същия съдебен състав, за произнасяне по втория евентуален иск на
ищците.
С Определение от закрито съдебно заседание № 328 от 24.10.2024г., след извършена
справка, ищцата по дело П. К. В. е починала на 08.05.2024г., акт за смърт № ****/08.05.2024г. на
Община Перник и е оставила за наследници по закон – съпруг- П. Г. В., ЕГН: **********, син- Г. П.
Г., ЕГН: ********** и дъщеря Ц. П. Г., ЕГН: **********. Съдът е конституирал в производството
наследниците и е заличил от списъка на призованите лица, починалата П. К. В..
В исковата молба ищците твърдят, че заедно с ответника- С. К. И. са наследници на общите
си наследодатели Г, И. М, /Д,/ – бивш жител на гр. Брезник, починал на 23.01.1977г., АС №
*/24.01.1977г., съставен в гр. Брезник и К. Г. И.- също б.ж. на гр. Брезник, починал на 07.07.1977г.,
АС № **/09.07.1977г, съставен в гр. Брезник.
Същите страни твърдят, че са съсобственици, по силата на Решения № 44/08.09.1998г. и №
1
44/08.09.1998г. на ОС „З“ гр. Брезник, като на наследниците на Г, И. М, /Д,/ и К. Г. И. са
възстановени недвижими имоти /земеделски/ в землището на гр. Брезник- общо девет на брой с
посочен номер, площ, местност и граници.
Правото на собственост върху гореописаните недвижими имоти- девет на брой притежавали
въз основа на наследство от Г, И. М, /Д,/ – бивш жител на гр. Брезник, починал на 23.01.1977г., АС
№ */24.01.1977г., съставен в гр. Брезник и К. Г. И.- също б.ж. на гр. Брезник, починал на
07.07.1977г., АС № **/09.07.1977г, съставен в гр. Брезник и земеделска реституция, приключила с
влезли в сила позитивни решения № 44/08.09.1998г. и № 44/08.09.1998г. на ОС „З“ гр. Брезник за
възстановяване на право на собственост върху земеделски земи, бивше притежание на общите им
наследодатели.
Сочат, че на 23.10.2012 г., брата на ищците- С. К. И., въпреки, че притежава 1/3 идеална част
от наследствените имоти, сключил със сина си, др. ответник- Р. С. К. договор аренда на земеделска
земя за срок от 15 стопански години, чийто предмет били 9-бр. имота, подробно описани в
договора с обща площ 37.893 дка. С. К. И. не бил упълномощен от останалите съсобственици,
неговите сестри- ищците, които притежавали общо 2/3 идеални части от имотите да сключи
договора. Договорът бил сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните
и вписан в Служба по вписванията - Брезник. В договора Не било уговорено арендно плащане в
пари или в натура.
Въз основа на гореизложеното се иска да бъде признато в отношенията между ищците от
една страна и ответника Р. С. К. от друга страна, че ищците не са обвързани по облигационното
правоотношение, възникнало въз основа на договор за аренда от 23.10.2012 г., с нотариална заверка
на подписите, вписан в СВ при РС –Брезник с вх. рег. № 1922 от 06.11.2012г. под № 288, том 1,
дело № 1314/2012г. и е непротивопоставим на ищците- П. К. В./починала/ и С. К. М., тъй като
същите притежават повече от 50% от собствеността на имотите, предмет на иска.
Ответниците- Р. С. К. и С. К. И., чрез пълномощника си адв. С. Д. от АК – Перник са подали в
срок отговор на исковата претенция, с който оспорва исковете и счита същите за неоснователни.
Излагат подробни съображения относно неоснователността на исковете.
В съдебно заседание ищцата- С. К. М., редовно призована се явява лично и заедно със
пълномощника си адв. К. Б. от АК – Перник, който поддържа предявения иск и моли за
уважаването му.
Конституираните ищци- П. Г. В., Г. П. Г. и Ц. П. Г., редовно призовани за открито съдебно
заседание, не се явяват и представител не изпращат.
За ответниците- Р. С. К. и С. К. И. се явява адв. С. Д., който моли иска да бъде отхвърлен като
неоснователен.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и като обсъди събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното от
фактическа страна:
От представения по делото заверено ксерокопие на договор за аренда на земеделски земи,
сключен на 23.10.2012 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ при РС –Брезник с вх.
рег. № 1922 от 06.11.2012г. под № 288, том 1, дело № 1314/2012г, с който арендодателят –
ответника С. К. И., предоставя на арендатора – др. ответникът Р. С. К. за временно и безвъзмездно
ползване на изброените в договора имоти с обща площ 37.893 кв. м., находящи се в землището на
2
град Брезник описани по площ, граници и начин на трайно ползване в договора за аренда, като
договора за аренда е сключен за срок от 15 стопански години, като в т. 4.1. от договора –
„арендатора плаща на арендодателя годишна рента по категории“, не се установява да е договорена
цена или плащане в натура по процесния договор.
От представеното по делото решение № 44/08.09.1998г. на Общинска служба по земеделие и
гори гр. Брезник, влязло в сила на 18.11.1999г. се установява, че в качеството на наследници на Г. И.
Д. – бивш жител на гр. Брезник на страните с изключение на ответника Р. С. К. е възстановено
правото на собственост върху 5-бр., недвижими имоти, земеделски- ниви, находящи се в землището
гр. Брезник, конкретизирани в посоченото решение с номер, площ и граници.
Също от представеното по делото решение № 44/08.09.1998г. на Общинска служба по
земеделие и гори гр. Брезник, влязло в сила на 29.09.1999г. се установява, че в качеството на
наследници на К. Г. И. – бивш жител на гр. Брезник на страните с изключение на ответника Р. С. К.
е възстановено правото на собственост върху 4-бр., недвижими имоти, земеделски- ниви, находящи
се в землището гр. Брезник, конкретизирани в посоченото решение с номер, площ и граници.
Видно от представеното по делото удостоверение за наследници с изх. № 9400-
2453/28.07.2016 г., издадено от Община Брезник, че Г, И. М, /Д,/ е починал на 23.01.1977 г. и е
оставил за наследници С. К. М., П. К. В. и С. К. И..
Също така от представеното по делото удостоверение за наследници с изх. № 9400-
2452/28.07.2016 г., издадено от Община Брезник, че К. Г. И. е починал на 07.07.1977г. и е оставил за
наследници С. К. М., П. К. В. и С. К. И..
Горната фактическа обстановка е несъмнена. Тя се установява от събраните по делото
писмени доказателства, които съдът кредитира изцяло. Установеното от фактическа страна
обуславя следните правни изводи:
От събраните по делото писмени доказателства безспорно се установява, че на 23.10.2012 г. е
сключен договор за аренда, с нотариална заверка на подписите, по силата на който арендодателят –
бащата на др. ответник- С. К. И., притежаващ 1/3 и.д. части от процесните имоти, находящи се в
землището на гр. Брезник, е предоставил на арендатора – ответникът Р. С. К. за временно и
възмездно ползване на изброените в договора имоти с обща площ 37.893 дка, като договора за
аренда е сключен за срок от 15 стопански години, в договора Не било уговорено арендно плащане в
пари или в натура.
Съгласно практика на ВКС – в определение № 119 от 1.04.2021 г. по ч. гр. д. № 794/2021 г. на
ВКС, 4 г. о., където се приема се, че договор за аренда, сключен при действието на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в
редакцията на разпоредбата според ДВ, бр. 13/2007 г., обвързва неучаствалите като страни
съсобственици на имота, независимо от размера на дела на сключилия договора съсобственик в
съсобствеността, като отношенията между съсобствениците се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС. След
изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, обн. ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 7.02.2017 г., договор за аренда
обвързва неучаствалите като страни по договора съсобственици на имота само тогава, когато е
сключен от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността. Когато договорът за аренда
обвързва неучаствалите като страни при сключването му съсобственици, те не са трети лица и
могат да оспорват неговата действителност, но не като трети лица, оспорващи чужд договор, а като
лица, за които се претендира да са обвързани от договора и искат да се освободят от обвързаност
или да се установи, че не са обвързани от него. Те могат също да претендират арендни плащания,
както и развалянето на договора поради неизпълнение от свое име, но с косвени искове, в
3
качеството им на кредитори на сключилите договора съсобственици съгласно чл. 134 ЗЗД.
Надлежното конституиране на бездействащите длъжници като страни по делото е служебно
задължение за съда.
В мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т. д. № 2/2015 г. на
ОСГТК на ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда обществените отношения, свързани със
стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става
собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано със съществената
специфика на земеделската земя - при ползването /обработването/ тя дава плодове. Поради
съществения елемент на този вид договор - придобиване собствеността върху добивите /чл. 2, ал.
2/, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете /чл. 2, ал. 2, чл. 10, ал.
3, чл. 31/. Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и
задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са
въведени, за да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно
спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната изключителност.
Съгласно Решение № 12 от 1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017 г., II г. о., ГК, докладчик
съдията К. М.- така изяснената цел на уредбата на договора за аренда с отделен закон не дава
основание да се приеме, че нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ бр. 13
от 7.02.2017 г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3
ЗС е специална и изключва приложението на общата норма на чл. 32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в
нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от
съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен
от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не притежава
повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите
съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го приели. По приложението на чл. 31, ал. 1 ЗС
при сключен от съсобственик договор за аренда е налице практиката на ВКС - например решение
№ 115 от 21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г., II г. о., с което е дадено тълкуване в хипотеза на
сключени от отделни съсобственици с различни арендатори договори за аренда, че когато
договорите за аренда са били сключени от съсобственици с различни по обем права в
съсобствеността, следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със
съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото
правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от
съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в общността и следователно, дори когато
договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият
не е противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството
от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота.
Договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия
земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го
приели изрично или мълчаливо /например получавайки припадащата се на дела им част от
арендните плащания/.
По установителния иск по чл. 124, ал. 1 ГПК, за признаване за установено по отношение на
ответника- Р. С. К., че ищците не са обвързани от облигационното правоотношение, породено от
договор за аренда от 23.10.2012г. и е непротивопоставим на ищците- П. Г. В., Г. П. Г., Ц. П. Г. и С. К.
4
М., тъй като същите притежават повече от 50% от собствеността на имотите, предмет на иска.
Предвид горецитираната практика на ВКС и доколкото процесния договор за аренда на
земеделска земя от 23.10.2012 г. е сключен преди изменението на чл. 3 ЗАЗ с ДВ, бр. 13 от 2017 г., в
сила от 7.02.2017 г., то същият договор обвързва неучаствалите съсобственици, когато е сключен от
някой от съсобствениците, какъвто и да е делът му в съсобствеността, като във всички случаи
отношенията между съсобствениците се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС. Към момента на сключване на
процесния договор арендодателят С. К. И. е притежавал 1/3 идеална част или 33% от процесните
недвижими имоти, т. е. същият е бил съсобственик на процесните имоти с миноритарен дял.
Следователно процесния договор, сключен между С. К. И. и Р. С. К., обвързва неучаствалите като
страни при сключването му съсобственици- ищците. Но от приложените писмени доказателства се
установява, че ищците притежават общо 2/3 идеални части или 67% от процесните недвижими
имоти, предмет на договора за аренда. Поради това и като проявление на общото правило на чл. 32,
ал. 1 ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно
притежаваните от тях дялове в общността, то и процесният договор за аренда не е
противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно в
какъвто смисъл е и практиката на Окръжен съд гр. Перник- Решение № 357 от 04.10.2023г. по В. гр.
д. № 00331/2023г.- III-ти въззивен състав. Поради това и процесният иск се явява основателен и
следва да бъде уважен.
Предвид изложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иск, предявен от П. Г. В., ЕГН: **********, адрес: гр.
***********, Г. П. Г., ЕГН: **********, адрес: *******, общ. Брезник, Ц. П. Г., ЕГН:**********,
адрес: ***********/като наследници на П. К. В., починала/ и С. К. М., ЕГН: **********, адрес:
***********, срещу Р. С. К., ЕГН:**********, адрес: гр. ***********, че ищците не са обвързани
от облигационното правоотношение, породено от договор за аренда от 23.10.2012г., сключен между
С. К. И. и Р. С. К. с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ при РС –Брезник с вх. рег. №
1922 от 06.11.2012г. под № 288, том 1, дело № 1314/2012г. и е непротивопоставим на ищците- П. Г.
В., Г. П. Г., Ц. П. Г./като наследници на П. К. В., починала/ и С. К. М., тъй като същите притежават
повече от 50% от собствеността на имотите, предмет на иска.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Пернишкия окръжния съд в двуседмичен срок
от връчването.
Съдия при Районен съд – Брезник: _______________________
5