РЕШЕНИЕ
№ 663
гр. Разград, 11.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на двадесет и трети
септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИВАНА ТОДОРОВА
при участието на секретаря ГАНКА АНГ. АТАНАСОВА
като разгледа докладваното от ИВАНА ТОДОРОВА Гражданско дело №
20253330100055 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 422 от ГПК, вр. с чл. 6 и чл. 38 от ЗУЕС.
Депозирана е искова молба, с която е предявен установителен иск от
ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ ГР. РАЗГРАД, БУЛ. *********, представлявана от
„Интербизнес Лийгъл Кънсалт“ ЕООД срещу К. П. Б. с ЕГН ********** за
заплащане на сумата 1122,11 (хиляда сто двадесет и два лева и единадесет
стотинки), от които: 77,43 лева – разходи за ремонт на Общи части, 435,13 лева
– разходи за изработване на Технически паспорт и енергийно обследване,
145,20 лева такса „текущи разходи“ за периода от 01.12.2021 г. до 31.08.2024 г.,
198,00 лева – такса „Управление“ и „Домоуправител“ за периода от 01.12.2021
г. до 31.08.2024 г., 258,14 лева – вноски към ФРО за периода от 01.12.2021 г. до
31.08.2024 г., 8,21 лева – пощенски разходи за изпратени покани за доброволно
плащане.
Ищецът твърди, че вземането му произтича от сключен Договор за възлагане
управлението по ЗУЕС от 20.07.2023 г.; Решение на ОСЕС от 18.05.2022 г. за
определяне на разходите за ремонт на общите части; Решение на ОСЕС от
13.04.2023 г. за възлагане изготвянето на технически паспорт и енергийно
обследване на сградата; Решение на ОСЕС от 19.03.2018 г. за определяне на
таксите за текуща поддръжка на общите части.
Сочи, че ответника е собственик на самостоятелен обект – апартамент ****
/идентификатор 61710.505.5252.1.13/ в етажната собственост на адрес гр.
Разград, БУЛ. *********, че за управление на етажната собственост е сключен
договор с ищцовото дружество, че размерът на таксите е определен в
съответствие със ЗУЕС – с решение на ОСЕС, прието на проведеното общо
събрание на 29.06.2017г. е определен размера на вноската във Фонд „Ремонт и
обновяване“ и тя е в размер на 1% от MP3 за страната. С решение на ОСЕС ,
прието на проведено общо събрание на 19.03.2018г. е приет размера на таксата
за „Текущи разходи“ и тя е в размер на 2,20лв. на обитател. Вън от
определените такси с ежемесечен характер, в етажната собственост в периода
1
от „декември“ 2021г. до „Август“ 2024г. се събират допълнителни вноски , по
решение на общото събрание на собствениците , както следва: По решение на
общото събрание на собствениците, обективирано в Протокол от 18.05.2022г,
са събирани средства за подмяна на стълбищна дограма, при гласуван бюджет
за ремонтните дейности разпределен по равно между всички апартаменти и
разделен на три равни вноски. В резултат на което за ап. 13 се формира сума в
размер на 77,40 лева, която сума разпределена на три равни месечни вноски.
На следващо място в резултат на прието решение от собствениците в етажната
собственост за участие в процедурата „Подкрепа за устойчиво енергийно
обновяване на жилищния сграбен фонд етап I" , част от Плана за
възстановяване и устойчивост, в управляваната от нас жилищна сграда беше
учредено сдружение на собствениците (СС). Регистрирано в Община Разград,
съгласно издадено Удостоверение № 29 от 23.03/.2023г. На 04.04.2023 година
Общото събрание на сдружението на собствениците с пълно мнозинство от
присъствалите членове на сдружението, взе решение за участие в
гореспоменатата процедура, и реши да възложи изготвянето на
задължителните документи, а именно техническия паспорт и енергийното
обследване на блок-секцията. С оглед на това. че в СС не членуват всички
собственици взетото решение следваше да бъде одобрено от Общото събрание
на собствениците, на основание чл.ЗЗ, ал. 4 ЗУЕС. Твърди, че на 13.04.2023
година е проведено Общо събрание на собствениците в ЕС с дневен ред
Приемане на взетите от Общото събрание на сдружението на собствениците
Решения, обективирани в протокол от 04.04.2023 година, относно
кандидатстване по Процедура „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване
на жилищния сградсн фонд Етап I“ от инвестиция „Енергийна ефективност в
сграден фонд“ на Националния план за възстановяване и устойчивост“;
Възлагане на дейности по изготвянето на технически паспорт и енергийно
обследване на блок-секцията. Одобряване на предложения проект за договор с
фирма „ЕНЕРГОЕФЕКТ КОНСУЛТ“ ЕООД, град София; Определяне на срок
за събиране на средствата, необходими за изготвянето на техническия паспорт
и обследването за енергийна ефективност, съгласно договорената цена за
услугата. На събранието бяха представени 90,71 % идеални части, като с
единодушие бяха одобрени взетите от СС решения относно участието в
програмата. Решението не беше обжалвано в предвидения в чл.40, ал.2 ЗУЕС
срок. Същото има обвързващо действие по отношение на всички собственици
в сградата без изключение. Съгласно това Решение, което на основание чл.6,
ал.1, т.8 ЗУЕС подлежи на изпълнение, собствениците следваше да заплатят
припадащата им се част от цената за изготвянето на техническия паспорт и
извършване на енергийното обследване. За целта беше направено съответното
разпределение на база изчислената РЗП на блок секцията, в резултат на което
собствениците на ап. 13 е задължен със сумата от 435,13 лв., изчислена на база
квадратен метър застроена площ от общата РЗП на блок-секцията, която сума
следваше да заплати на четири месечни вноски, първите три от които равни за
всички апартаменти, а четвърта изравнителна. За дължимите плащания от
страна на собственика на ап. **** , професионалния домоуправител е
изпращал Писма - Покани за доброволно плащане, съответно през м.
„октомври“ 2022г.; „януари“ 2024г. и през м. „юли“ 2024г. И трите писма са
върнати с отбелязване, като непотърсени.
Сочи, че за така формираните суми, е образувано производство по реда на
чл.410 ГПК и е издадена Заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 1708/2024г., която
била връчена на длъжника по реда на чл. 47 от ГПК, поради което с
2
Разпореждане № 3656 от 29.11.2024 година съдът е указал на ищеца
възможността в едномесечен срок да предяви иск за установяване на
вземането си, което обосновава правния му интерес. Иска и присъждане на
разноските по делото, включително и по заповедното производство и
прилагане на последното. Прилага Уведомление по чл. 46 б ЗУЕС вх. № АО-
041-56 от 21.07.2023г.; Копие от протокол от проведено ОС в ЕС от 19.03.2018
година; Копие от протокол от проведено ОС в ЕС от 18.05.2022 година; Копие
от протокол от проведено ОС в ЕС от 25.10.2022 година; Копие от Протокол от
проведено ОС в ЕС от 13.04.2023г. Копие на стр.2 от регистрирания в Община
Разград на 18.05.2023 година; Извадка от технически паспорт на сграда с
идентификатор 61710.505.5252.1.1; Разпределителна таблица за припадащите
се суми за плащане от собствениците на самостоятелните обекти; Фактури за
дължимото плащане по договора за възлагане изготвянето на технически
паспорт и енергийно обследване.; Писма с покана за доброволно плащане до
длъжника - три броя.
Ответникът е получил книжата си по рида на чл. 47 ГПК, назначен е особен
представител – адв. А. М., който в срока по чл. 131 ГПК изразява становище за
допустимост на исковете, но неоснователност и недоказаност на същите по
основание и размер.
Съдът, вземайки предвид събраните по делото доказателства, приема за
установено следното от фактическа страна:
В с.з. е представено писмено доказателство – Договор за покупко-продажба на
общински недвижим имот от дата 29.06.1998г., купувач по който е ответника.
Представено е уведомление от дата 21.07.2023г. по чл. 46 б ЗУЕС до Община
Разград с което Етажната собственост доказва наличието на активната си
процесуална легитимация.
Твърди се, че таксите и вноските, претендирани от ищеца са определени по
размер по надлежния ред – с проведени общи събрания на етажните
собственици, както следва:
- Договор за възлагане управлението по ЗУЕС от 20.07.2023 г. съдържащ
дължимото възнаграждение за услугата "Професионален домоуправител";
- На дата 29.06.2017г. е определен размера на вноската във Фонд „Ремонт и
обновяване“ - 1% от MP3 за страната;
- На дата 19.03.2018г. е приет размера на таксата за „Текущи разходи“ и тя е в
размер на 2,20лв. на обитател;
- На дата 18.05.2022г. е взето решение по т. 4 от дневния ред за подмяна на
стълбищната дограма, като за е гласуван бюджет за ремонтните дейности в
размер на 2400 лв.
- На дата 25.10.2022г. е прието решение от собствениците в етажната
собственост за участие в процедурата „Подкрепа за устойчиво енергийно
обновяване на жилищния сграбен фонд етап I"
- На дата 13.04.2025г. е одобрено решение на сдружението на собствениците за
възлагане изготвянето на задължителните документи, а именно техническия
паспорт и енергийното обследване на блок-секцията, като дължимата сума е
разпределена според притежаваната от всеки от собствениците площ от РЗП
на блок-секцията.
Анализът на установената фактическа обстановка, налага следните правни
изводи:
Предявеният установителен иск е за задължението за заплащане на суми,
дължими във връзка с притежаван от ответника недвижим имот, част от
етажна собственост, за управление и поддръжка на която са взети решения от
3
мнозинство по установения в ЗУЕС ред. Същият е допустим, тъй като за тези
вземания има издадена заповед за изпълнение, връчена на длъжника по реда
на чл. 47, ал. 5 ГПК и в срока по чл. 415 от ГПК е предявен установителен иск
за вземането.
С Определение № 700/11.07.2025г. съдът е разпределил доказателствената
тежест, като е указал на ищеца, че следва докаже, че именно ответника е
собственик на ап. **** в етажната собственост-ищец, че същата е
регистрирана по реда на ЗУЕС и е валидно учредено представителство на
същата, че законосъобразно са провеждани общите събрания и са приемани
решения на ОС за сключване на договор за управление, за разпределяне на
вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ , приемане на решение за разходи /
такси за управлението и поддържането на общите части на сградата, за
изработване на Технически паспорт и енергийно обследване, за разходи за
ремонт на Общи части, както и че ответника е уведомяван за наличието на
задължения, че е издадена ЗИ по проведено заповедно производство, както и
основанието и размера на претенцията.
С оглед представеното в с.з. писмено доказателство – Договор за покупко-
продажба на общински недвижим имот от дата 29.06.1998г. се установява, че
ответникът е собственик на недвижим имот, описан като апартамент ****, на
2 етаж, в блок, находящ се на адрес ул. *********, считано от 29.06.1998г.,
представляващ жилищен обект в сграда в режим на етажна собственост, с
административен адрес: град Разград, община Разград, област Разград, бул.
*********, управлявана от професионален домоуправител по реда и при
условията на ЗУЕС. Не се твърди имотът да е сменил собственика си, не са
представени доказателства в тази насока.
Етажната собственост към настоящия момент има сключен договор за
възлагане на управлението на ЕС по реда на ЗУЕС на „Хоум сървиз –
професионален домоуправител“ ЕООД, за което е представено уведомление от
дата 21.07.2023г. по чл. 46 б ЗУЕС /в сила до 31.12.2024г./ до Община Разград,
видно от което управлението е възложено за срок от 2 години, което обуславя
активната процесуална легитимация на ищеца.
Безспорно от представените писмени доказателства се установява вземането
на етажната собственост в размер на 435,13 лв. – разходи за изготвяне на
технически паспорт и енергийно обследване на сградата. Във връзка с
процедурата „Подкрепа за устойчиво енергийно обновяване на жилищния
сграбен фонд - етап I“, част от Плана за възстановяване и устойчивост, в
управляваната от ЕС жилищна сграда е учредено сдружение на собствениците
(СС). На 04.04.2023 г. Общото събрание на сдружението на собствениците с
пълно мнозинство взема решение за участие в гореспоменатата процедура,
като е възложено изготвянето на задължителните документи, а именно
техническия паспорт и енергийното обследване на блок-секцията на фирма
„ЕНЕРГОЕФЕКТ КОНСУЛТ“ ЕООД, град София. Поради това, че в СС не
членували всички собственици, взетото решение следвало да бъде одобрено от
Общото събрание на собствениците, на основание чл. 33, ал. 4 от ЗУЕС. На
13.04.2023 година било проведено Общо събрание на собствениците в ЕС с
дневен ред „Приемане на взетите от Общото събрание на сдружението на
собствениците Решения, обективирани в протокол от 04.04.2023 година
относно кандидатстване по Процедура „Подкрепа за устойчиво енергийно
обновяване на жилищния сграбен фонд - Етап I“ от инвестиция „Енергийна
ефективност в сграбен фонд“ на Националния план за възстановяване и
устойчивост, Възлагане на дейности по изготвянето на технически паспорт и
4
енергийно обследване на блок-секцията, Одобряване на предложения проект
за договор с фирма „ЕНЕРГОЕФЕКТ КОНСУЛТ“ ЕООД, град София;
Определяне на срок за събиране на средствата, необходими за изготвянето на
техническия паспорт и обследването за енергийна ефективност, съгласно
договорената цена за услугата.“ На събранието са представени 90,71 %
идеални части от ЕС, като с единодушие били одобрени взетите от
сдружението на собствениците решения относно участието в програмата.
Решението не е обжалвано в предвидения в чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС срок. Видно
от представените и приложени доказателства по делото, налице е изготвен
технически паспорт за енергийна ефективност /лист 17-19/, като са
представени и документи, удостоверяващи извършеното плащане на услугата
/лист 20-21/. Според посоченото в решението на ОС цената на услугата е 6,28
лева на кв. метър разгъната застроена площ. Съгласно изготвения паспорт РЗП
е 2573,94 кв.м. Общо заплатената сума за изготвяне на обследването и
техническия паспорт е 16164,34 лв. Не се оспорват от ответника ид.ч. от
общите части на сградата - 2,66 кв.м. С оглед извършеното архитектурно
заснемане, площта на апартамент 13, ведно с идеалните части, е приравнена на
69,29 кв.м. В този смисъл общата дължима сума от ответника е 435,13 лв.,
представляваща разходи за изготвяне на технически паспорт и енергийно
обследване на база квадратен метър застроена площ от общата РЗП на блок-
секцията.
На дата 19.03.2018г., видно от представения по делото Протокол № 4 /лист 7/
по т. 1 от дневния ред е взето решение, с което е определен размера на таксата
за „Текущи разходи“ и тя е в размер на 2,20лв. на обитател. Претендираната от
ищеца сума е 145,20 лева, за посочен период от 01.12.2021 г. до 31.08.2024 г.
Не са представени доказателства за броя на обитателите на апартамент ****.
Посочения период обхваща 33 месеца, което, отнесено към ответника и с оглед
липсата за данни за съвместното ползване на имота от повече от едно лице,
води до извод за частична основателност на претенцията – до размера на 72,60
лева за фонд текущи разходи за период от 01.12.2021 г. до 31.08.2024 г. и за
един обитател.
По решение на общото събрание на собствениците, обективирано в Протокол
№9 от 18.05.2022г., по точка 4 от дневния ред е взето решение за подмяна на
стълбищна дограма, като е гласуван бюджет за ремонтните дейности в размер
на 2400 лв. Взето е решение, сумата да бъде разпределена по равно между
всички апартаменти и разсрочена на три равни вноски. В резултат на което, с
оглед наличието на 32 апартамента, за ап. ** се формира сума в размер на
75,00 лева. Недоказана по размер остава претенцията на ищеца за разликата до
77,43 лева.
Претенцията за установяване дължимостта на сумата 258,14 лв.,
представляващи вноски във Фонд „Ремонт и обновяване“ за период
01.12.2021г. до 31.8.2024г. остана недоказана както по основание, така и по
размер. По делото не са ангажирани доказателства, удостоверяващи
твърдените факти, а именно, че на дата 29.06.2017г. е проведено Общо
събрание, на което е взето решение размера на вноските във Фонд „Ремонт и
обновяване“ да бъде обвързан с минималната работна заплата за страната -
1% от същата.
Недоказана остана и претенцията за заплащане на възнаграждение за
управлението на етажната собственост /т.нар. такса „домоуправител“/ - не е
представен относимия, според твърденията на ищеца, договор за възлагане на
управлението от 20.07.2023 г., в който именно е уговорен размера на цената на
5
предоставената услуга и е основание за претендирането й.
Недоказан остана иска за установяване дължимостта на разходите за
изпращане на покани за доброволно изпълнение в размер на 8,21 лв., за
извършване на които не са представени доказателства.
Притежавайки самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост,
титулярът на правото е обвързан с избрания начин на управление,
стопанисване и поддържане на общите части. В отношенията между
членовете на етажната собственост и професионалния домоуправител,
собствениците са потребители. Нормативно регламентирано е задължението за
поддържане и използване според предназначението им на общите части от
сградата. В тази връзка, плащанията, свързани със задълженията на
собствениците са периодични (обичайно месечни), определят се по размер от
органа на управление и се дължат на падеж, респ. за изпадане в забава не е
необходима покана, а е достатъчно изтичане на регламентирания срок. С оглед
изложеното, ирелевантно е дали ответника е получил или не изпратените от
ищеца покани за плащане.
От правна страна:
По делото са доказани всички елементи от фактическия състав на предявения
иск за заплащане на сумите 435,13 лв. за изготвяне на технически паспорт и
енергийно обследване.
Частично доказана е претенцията за заплащане на сумите, представляващи
вноски за текущи разходи /72,60лв. от претендирани 145,20 лв./ и ремонт на
общите части /75,00 лв. от претендирани 77,43 лв./.
Недоказани останаха исковите претенции за вноските в размер на 258,14 лв.,
дължими към фонд „Ремонт и обновление“, таксата „Домоуправител“ в размер
на 198,00 лв. и за сумата от 8,21 лв., представляваща пощенски разноски.
С оглед изложените по-горе мотиви, исковата претенция следва да бъде
уважена частично.
След като по делото е доказано наличието на главно задължение, то искът за
мораторна лихва върху дължимата сума е основателен, считано от подаване на
заявлението по чл. 410 ГПК /25.09.2024г./ до окончателното изплащане на
сумата.
По разноските:
Съобразно изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, следва да
бъдат присъдени съразмерно направените и претендирани от ищеца съдебни и
деловодни разноски в настоящото производство, включително и тези по
заповедното производство – аргумент от Тълкувателно решение № 4/2013 от
18.06.2014 г. по тълк. д. № 4/2013 г. на ОСГТК на ВКС, т. 12.
Съгласно представения списък (л. 59) същите са в размер на 850 лв., от които в
исковото производство 775 лева (приложени доказателства), а в заповедното
75,00 лева, от които съразмерно с уважената част от иска следва да бъдат
присъдени съответно 402,47 лв. за ГД 55/2025г. и 39,95 лв. за разноските по
ЧГД 1708/2025г.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 422 от ГПК вр. с чл. 6, т. 9
вр. с т. 8 вр. с чл. 38 от ЗУЕС, че ответника К. П. Б. с ЕГН ********** и адрес:
гр. Разград, БУЛ. ************, общ. Разград, обл. Разград дължи на ищеца
6
ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ ГРАД РАЗГРАД, БУЛ.******, представляван от
“Интербизнес Лийгъл Кънсалт“ ЕООД , ЕИК *********, адрес гр. Разград,
ул.“Марица“, №1, законен представител Милена Цонева И., сумите: 453,13 лв.
/четиристотин петдесет и три лева и тринадесет стотинки/ – разходи за
изработване на Технически паспорт и енергийно обследване; 75,00 лв.
/седемдесет и пет лева/ – разходи за ремонт на Общи части, като отхвърля
иска до първоначално предявения размер от 77,43 лв. като неоснователен и
недоказан; 72,60 лв. /седемдесет и два лева и шестдесет стотинки/ такса
„текущи разходи“ за периода от 01.12.2021 г. до 31.08.2024 г., като отхвърля
иска до първоначално предявения размер от 145,20 лева като неоснователен и
недоказан, ведно със законната лихва върху присъдените суми, считано от
25.09.2024г. до окончателното изплащане на сумите, за което вземане е
издадена Заповед № 874/26.09.2024 г. за изпълнение на парично задължение
по чл. 410 от ГПК по Частно гражданско дело № 1708 по описа на за 2024 г. на
Районен съд – Разград, като ОТХВЪРЛЯ исковите претенции за установяване
дължимостта на сумите 198,00 лева – такса „Управление“ и „Домоуправител“
за периода от 01.12.2021 г. до 31.08.2024 г., 258,14 лева – вноски към ФРО за
периода от 01.12.2021 г. до 31.08.2024 г., 8,21 лева – разходи за изпратени
покани за доброволно изпълнение, като НЕОСНОВАТЕЛНИ и
НЕДОКАЗАНИ.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК К. П. Б. с ЕГН ********** и
адрес: гр. Разград, БУЛ. ********, общ. Разград, обл. Разград ДА ЗАПЛАТИ
на ищеца ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ ГРАД РАЗГРАД, БУЛ. ********,
представлявана от професионалния домоуправител „ИНТЕРБИЗНЕС
ЛИЙГЪЛ КЪНСАЛТ“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: град Разград, улица „Марица“ № 1, представлявано от Милена И.
сторените по исковото производство разноски, съразмерно с уважената част от
иска в размер на 402,47 лв. /четиристотин и два лева и четиридесет и седем
стотинки/, както и разноските, съразмерно с уважената част от иска, направени
в рамките на заповедното производство в размер на 39,95 лв. /тридесет и девет
лева и деветдесет и пет стотинки/.
Препис от решението да се връчи на страните.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Разград в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
След влизане в сила на решението, препис от същото да бъде приложен към
ЧГД №1708/2024г. по описа на Районен съд – Разград и да бъде докладвано на
съдията – докладчик.
Съдия при Районен съд – Разград:_______________________
7