№ 9667
гр. София, 26.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Йоанна Н. Станева
при участието на секретаря ЙОАНА П. ПЪРВАНОВА
като разгледа докладваното от Йоанна Н. Станева Гражданско дело №
20241110112955 по описа за 2024 година
Предявени са осъдителни искове от М. Б. Б.- Д.а и Д. В. Д. срещу Г. Ж. Г. и В. Т. Г. с
правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД и чл. 12 ЗЗД за заплащане при условията на
солидарност на сумите, както:
на М. Б. Б.- Д.а -280 лева, представляваща претърпени имуществени вреди,
изразяващи се в заплащане на такса за изготвяне на експертна оценка за отпускане
на ипотечен кредит към „Банка ДСК“ АД, причинени вследствие на
недобросъвестно преддоговорно поведение от страна на ответниците, ведно със
законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на подаване на
исковата молба - 07.03.2024г., до окончателното изплащане на сумата;
на Д. В. Д.- 40 лева, представляваща претърпени имуществени вреди, изразяващи
се в заплащане на такса за издаване на удостоверение за тежести към Агенция по
вписванията, причинени вследствие на недобросъвестно преддоговорно поведение
от страна на ответниците, ведно със законната лихва върху претендираната сума,
считано от датата на подаване на исковата молба - 07.03.2024г., до окончателното
изплащане на сумата, както и сумата от 2000 лева, представляваща заплатено
капаро в двоен размер, ведно със законната лихва върху претендираната сума,
считано от датата на подаване на исковата молба - 07.03.2024г., до окончателното
изплащане на сумата.
В условията на евентуалност е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 55,
ал. 1, предл. 3 ЗЗД от ищеца Д. В. Д. срещу Г. Ж. Г. и В. Т. Г. за заплащане при условията на
солидарност на сумата от 1000 лева, представляваща дадена на отпаднало основание сума
1
по договор за стоп капаро от 19.01.2024г., ведно със законната лихва върху претендираната
сума, считано от датата на подаване на исковата молба - 07.03.2024г., до окончателното
изплащане на сумата.
Ищците М. Б. и Д. В. Д. твърдят, че са съпрузи в режим на съпружеска имуществена
общност съгласно Удостоверение за семейно положение с изх. № 0941/29.01.2024г., издадено
от Столична община, район „Подуяне“. Сочат, че месец януари 2024г. започнали да търсят
по интернет обяви за продажба на поземлени имоти. Попаднали на обява, касаеща имот в
гр. София, Враждебна за цена в размер на 69 000 лева от частно лице с посочен мобилен
номер **********. Недвижимият имот съгласно титул за собственост представлявал
поземлен имот с идентификатор № 68134.8552.1135, находящ се в *** с площ от 380 кв.м.,
урбанизирана. Бил извършен оглед на имота като заявили на продавача, че желаят да
закупят имота. Поддържат, че ответниците са съпрузи, като В. Г. била собственик на имота
съгласно Нотариален акт № 78, том Втори, рег. № 6690, дело № 246 от 2020г. на нотариус
С.К., вписана под рег. № 526 при НК. На 19.01.2024г. Д. Д. предал на Г. Г. сумата от 1000
лева, представляваща капаро за покупка на имота срещу която ответникът поел задължение
да не предлага имота повече и да свали обявата, публикувана в imot.bg. Страните устно се
били договорили, че купувачът ще кандидатства за ипотечен кредит и след като бъдат
одобрени ще сключат предварителен договор за покупко-продажба. Ответникът ги
уведомил, че ще ги изчака. Била подписана разписка за полученото капаро. На 23.01.2024г.
М. Б. подала искане за жилищен/ипотечен кредит до „Банка ДСК“ АД. В отговор на
искането банката била предоставила списък с необходими документи, за което бил уведомен
Г. Г.. Първоначално Г. Г. бил предоставил копие от нотариален акт със заличени лични данни
и нищо друго като след многобройни молби им били представени документи, но не и
удостоверение за тежести. Д. Д. се снабдил с удостоверение за тежести чрез нотариус, за
което заплатил такса в размер на 40 лева. Заплатили и такса в размер на 280 лева за
изготвяне на експертна оценка. Сочат, че три седмици след подписване на разписката за
получено капаро и след като били одобрени от банката уведомили Г., че са готови да
подпишат предварителен договор, но той отказал да съдейства и не се съгласил да подпише
предварителен договор с аргумент, че не може повече да чака, след което обявата отново
била публикувана в imot.bg. Поддържат, че ответникът бил получил капаро в размер на 1000
лева, което отказвал да заплати в еднократен или двоен размер. Намират, че са налице
предпоставките на чл. 93, ал. 2 ЗЗД и следва да им бъде заплатено капаро в двоен размер, а
именно сумата от 2000 лева, както и обезщетение, изразяващо се в репариране на
претърпените вреди, представляващи сторени имуществени разходи в хода на
преддоговорните отношения в общ размер от 320 лева. При условие на евентуалност, ако
съдът приемел, че капарото не следва да бъде възстановявано в двоен размер претендират
връщане на сумата от 1000 лева предвид отпадане на основанието за извършване на
престацията - между страните не бил сключен предварителен или окончателен договор за
прехвърляне на собствеността върху процесния имот. Горното се дължало на неправомерно
поведение на ответника - Г. Г., който необосновано отказал да продължи хода на
преддоговорните отношения. Излагат съображения, че с подписване на разписката страните
2
постигнали съгласие за спиране от предлагане и реклама на имота, собственост на
съпругата-ответник, както и за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на
процесния имот, като за гарантиране на сключването на договор с такъв предмет, ищецът
бил предал в полза на продавача сумата от 1000 лева. Поддържат, че задатъкът имал
доказателствена функция за установяване на постигнатото съгласие между страните за
сключване на бъдещия договор, респ. сключването на самия договор между постигнатото
съгласие между тях. Излагат съображения, че предвид недобросъвестното поведение на
ответната страна не се достигнало до подписване на окончателен договор за прехвърляне на
собствеността върху имота. Поради което считат, че следва да бъде ангажирана
отговорността на ответниците за заплащане на обезщетение в полза на ищците, изразяващо
се в репариране на реализираните от тях разходи с цел сключване на неосъществен
окончателен договор по прехвърляне на собствеността върху имота.
С уточнителна молба от 11.03.2024г. ищците са посочили, че сумите се претендират
от тях при условията на разделност, както следва: за ищцата М. Б. Б.- Д.а по предявения иск
по чл. 12 ЗЗД се претендирала сумата от 280 лева, разноски за заплатена такса за изготвяне
на експертна оценка за отпускане на ипотечен кредит към "Банка ДСК" АД, представляваща
обезщетение за претърпени имуществени вреди, причинени от недобросъвестно
преддоговорно поведение, реализирано от ответниците, ведно със законната лихва от датата
на подаване на исковата молба; за ищеца Д. В. Д.- по предявения иск по чл. 12 ЗЗД се
претендирала сумата от 40 лева, представляваща заплатена такса за издаване на
удостоверение за тежести към Агенция по вписванията, представляващи обезщетение за
претърпени имуществени вреди, причинени от недобросъвестно преддоговорно поведение,
реализирано от ответниците, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба; за ищеца Д. В. Д.- по предявения иск по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД сумата от 2000 лева,
представляваща заплатено капаро, което се дължало в двоен размер предвид липсата на
сключен окончателен договор за прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот-
поземлен имот с идентификатор 68134.8552.11.35, находящ се в *** с площ от 380 кв.м.,
урбанизирана, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба; за Д. В.
Д. по предявения евентуален иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД сумата от 1000 лева,
представляваща стойност на дадено на отпаднало основание предвид несключването на
договор за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на
подаване на исковата молба.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от Г. Ж. Г., с
който се оспорват изцяло предявените искове. Счита същите за недопустими, неоснователни
и недоказани. Оспорва иска, предявен от М. Б. Б.-Д.а за сума в размер на 280 лева,
представляваща разноски за заплатена такса за изготвяне на експертна оценка за отпускане
на ипотечен кредит към „Банка ДСК“ по основание и размер. Навежда твърдения, че не
познава ищцата и между тях не съществуват каквито и да било отношения. Посочва, че
липсват доказателства същата да е сторила процесния разход. Оспорва иска, предявен от Д.
В. Д. за сума в размер на 40 лева, представляваща заплатена такса за издаване на
3
удостоверение за тежести към Агенция по вписванията. Сочи, че от него не било изискано
нито писмено, нито устно предоставянето на удостоверение за вещни тежести /УВТ/, като
липсвали доказателства, че ищецът бил сторил претендиралия разход. Оспорва иска,
предявен от Д. В. Д. за сума в размер в размер на 2000 лева, представляваща заплатено
„капаро“, което се дължало в двоен размер, както и относно претенцията на Д. В. Д., заявена
в условие на евентуалност за сума в размер от 1000 лева, представляваща стойност на
дадено на отпаднало основание. Навежда твърдения, че поради недобросъвестно поведение
от страна на Д. В. Д. е преустановил преговорите за покупко-продажба на процесния имот.
Оспорва да е получил процесната сума, като сочи, че от представената разписка не се
установявало лицето, което било предоставило сумата в размер на 1000 лева. Моли съда да
отхвърли предявените искове като неоснователни и недоказани. Претендира разноски.
Извън срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпило становище от В. Г., с коeто се оспорват
предявените искове по съображенията, изложени в отговора на исковата молба. В
допълнение поддържа, че не е получавала никакви суми от страна на ищците. Оспорва да е
водела недобросъвестно преговори, както и да било налице валидно договорно
правоотношение или подписано споразумение с ищците по силата на което последните да са
й заплатили сума от 1000 лева. Оспорва да са налице доказателства за дадена сума в размер
на 1000 лева. Поддържа, че приложената разписка не установявала лицето, което било
предоставило сумата и същата нямала характер на разписка.
Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните по делото
доказателства, намери за установено от фактическа страна следното:
Прието е удостоверение за семейно положение, съпруг/а и деца с изх. № 0941 от
29.01.2024г., издадено от Столична община, район Подуяне, от което се установява, че
ищците М. Б. Б. и Д. В. Д. са съпрузи.
Приета е извадка от сайт „Имот.бг“ за публикувана обява за продажба на парцел в гр.
София, кв. Враждебна с описание „УПИ в кв. Враждебна, с кладенец и септична яма в
парцела. Ток и вода до парцела. Лице на асфалтов път 15 м. Кота корниз 10 м. Плътност на
застрояване 40 %. Ограден и без денивилация. Между къщи. На втора линия на
Ботевградско шосе. Частно лице. Моля брокери да не ми звънят“. За контакт е посочен
телефонен номер.
Приета е разписка, изходяща от Г. Ж. Г. от 19.01.2024г., в която е посочено, че на
същата дата е взел капаро от 1000 лева. Посочено е, че „капарото е за покупка на урегулиран
поземлен имот находящ се в ***.
Прието е искане за жилищен/ипотечен кредит от 23.01.2024г., адресирано до „Банка
ДСК“ АД, подадено от М. Б. Б.- Д.а, в което е посочен адрес за закупувания имот- ***.
Прието е и приложение към искане за жилищен/ипотечен кредит от Д. В. Д.,
адресирано до „Банка ДСК“ АД от 23.01.2024г., както и декларация-съгласие за обработване
на лични данни, подадена от М. Б. и от Д. В. Д..
От препис от Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 78, том Втори, рег. №
4
6690, дело № 246 от 2020г. на нотариус С.К., се установява, че на 09.10.2020г. Ц.С.Ц. е
продал на В. Т. Г. следния свой собствен недвижим имот, придобит по наследство- поземлен
имот с идентификатор 68134.8552.1135 по кадастрална карта и кадастрални регистри,
одобрени със Заповед № РД- 18-61/27.09.2010г. на изпълнителния директор на АГКК,
последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления
имот: няма данни за изменение, с адрес на поземления имот: ***, с площ от 380 кв.м., с
трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване- ниско
застрояване, номер по предходен план 1127, квартал 42, парцел XIII, както и скица на
поземлен имот № 15-1145146 от 08.12.2020г.
Приета е сметка/фактура № 26864 от 19.02.2024г., издадена от нотариус Р.Р., на Д. В.
Д. за сумата от 40 лева за извършена нотариална услуга по т. 16 от тар.
Приложена е и имейл кореспонденция от 30.01.2024г., проведена между Ж. Г. /син на
ответниците/ и С.И. /служител на „Банка ДСК“ АД, заемаща длъжността Мениджър
продажби банкиране на дребно/, видно от която Ж. Г. е изпратил на служител на банката
документи, касаещи процесния имот, в частност ПУП за изменение на план за регулация и
застрояване, обяснителна записка, комбинирана скица, Заповед на главния архитект на район
Кремиковци № РКР20-РА50-13/12.02.2020г., удостоверение за данъчна оценка за процесния
имот, издадено на 22.01.2024г., удостоверение за наличието или липсата на задължения с
изх. № 220202400024750/29.01.2024г., издадено на В. Г., както и удостоверение за наличието
или липсата на задължения с изх. № 220202400022017/25.01.2024г., издадено на Г. Ж. Г.,
справка за сключен граждански брак между Г. Ж. Г. и В. Т. П. Г., изготвена на 24.01.2024г.,
справка за семейно положение, съпруг/а и деца, изготвена на 24.01.2024г.
Прието е удостоверение, издадено от „Банка ДСК“ АД от 10.12.2024г., в което е
посочено, че М. Б. Б.- Д.а била заплатила такса в размер на 280 лева на 10.01.2024г. за
изготвяне на пазарна оценка на следния недвижим имот: урегулиран поземлен имот с
идентификатор 68134.8552.1135 с адрес: ***. Пазарната оценка била изготвена и приета от
банката на 22.01.2024г.
Св. В.С. е посочил, че е приятел с ищците от дълги години като не познава Г. Г.
лично. Сочи, че знаел, че ищците имали намерение да закупят имот във Враждебна. Били
заедно с Д. във Враждебна, когато отишъл да плати капарото. Ищците му били казали, че
закупили имот във Враждебна. Казали му, че щели да теглят кредит, за да закупят имот през
2024г. Не бил присъствал на разговорите между Д. Д. и Г. Г.. Бил чул, че другият човек щял
да изчака да се изтегли кредит и щял да свали обявата. Знаел от Д. Д., че М. била подала
искане и била почти одобрена за кредита, когато другият човек бил казал, че не може да чака
повече, че нямал пари или нещо подобно. Видял как били дадени 1000 лева капаро за имота.
Д. му бил дал парите и се върнал с бележка. Доколкото знаел на Д. му били давани
документи, но били заличени или изтрити. Не купили имота, защото продавачът се бил
отказал. Бил казал на Д. Д., че много се бил забавил. С Д. били говорили, че имотът пак бил
качен за продажба.
Св. Ж. Г., син на ответниците, е посочил, че родителите му продавали имот в София.
5
Продажбата започнала в края на 2023г., имотът се намирал в ***, представлявал празен
имот, поле. Имал купувач, който се казвал Д., водели се с него телефонни разговори на
високоговорител. Спомнял си, че не можел да си позволи имота и трябвало да тегли кредит.
Сочи, че всичко в началото било нормално. След това в края на януари, може би февруари,
баща му го попитал какво се случвало с имота- дали ще се купува или не, като купувачът
увъртал. Средата на февруари се чули пак като Д. бил доста нервен и споменал, че нямал
възможност или нещо подобно, започнал да става агресивен, да псува и казал на баща му
„Ще те заколя“. След този разговор, връзката им приключила и не били комуникирали
повече. Спомнял си, че баща му бил приготвил документите за имота, а майка му ги пратила
на банката. Не знаел дали родителите му били получили някакви пари във връзка с имота.
След разговорите с Д. Д. били махнали обявата в „Имот. БГ“, която възстановили през месец
март. По време на разговорите не си спомнял да се коментирало нещо за пари освен че
нямали финансова възможност и ще им трябва кредит. Твърди, че имотът бил продаден
успешно. Сочи, че не знаел дали някой от родителите му бил правил опит да се свърже със
служител на банката. Не знаел дали бил идвал оценител на имота. Живели в едно
домакинство с родителите му. Не бил свидетел и не знаел баща му да бил избягвал
разговори с Д. Д..
При така събрания доказателствен материал съдът достигна до следните правни
изводи:
По исковете с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД в доказателствена тежест на
ищците е да установят при условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства:
наличието на валидно договорното правоотношение, по силата на което ищците като
купувачи заплатили на ответниците сумата от 1000 лева като капаро /задатък/, служещ за
обезпечаване на поетото задължение за сключване на предварителен и окончателен договор
за покупко-продажба на процесния имот, отказване от договора от страна на ответниците,
съставляващо основание за дължимост в двоен размер на даденото капаро, както и че
ищците са изпълнили точно своите договорни задължения.
В доказателствена тежест на ответниците при установяване на горните факти е да
докажат, че са изправна страна по договора, а при установяване на разпределените в тежест
на ищците обстоятелства, в доказателствена тежест на ответниците е да докажат че са
погасили претендираните вземания.
По исковете с правно основание чл. 12 ЗЗД в доказателствена тежест на ищците е да
установят при условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства:
противоправно поведение на ответниците, настъпилите за тях вреди по вид и размер, както
и причинната връзка между поведението на ответниците и причинените вреди.
В доказателствена тежест на ответниците при установяване на горните факти е да
докажат погасяване на задължението си.
По евентуалния иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД в доказателствена
тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване на следните
6
обстоятелства: сключването на процесното споразумение с ответниците, заплащане на
сумата в размер на 1000 лева, възникнало право да развали споразумението поради виновно
неизпълнение на ответниците, отправено изявление за разваляне.
В доказателствена тежест на ответниците при установяване на горните факти е да
докажат, че са изпълнили задълженията или че неизпълнението не се дължи на причина у
тях, или която не може да им се вмени във вина, както и основание да задържат полученото.
Съдът намира, че на първо място следва да се изследва въпроса за правния характер
на сключеното между страните съглашение. По този въпрос намира следното:
Преддоговорните отношения между страните могат да преминат през различни етапи,
предхождащи сключването на предварителен договор, като няма пречка в рамките на
преддоговорните отношения страните да сключат и други съглашения – с организационен и
подготвителен характер. Тези съглашения също имат договорен характер, като не е
необходимо те да имат съдържанието на чл. 19, ал. 2 ЗЗД, тъй като не са предварителни
договори. Няма никаква пречка в закона изпълнението и на такива договорни задължения,
произтичащи от такива споразумения с организационен и подготвителен характер,
включително с оглед сключването на предварителен договор, да бъдат обезпечени с
уговорени от страните неустойка, задатък или отметнина. Когато страните по такова
съглашение си обещаят с него - задължат се да сключат предварителен договор и уговорят,
че едната страна предава на другата определена парична сума (включително, и нерядко - и
като авансово плащане на част от цената от страна на купувача), която да служи и като
обезпечение за изпълнението на поетото задължение за сключване на предварителен
договор (а често - и на други задължения по съглашението), респ. да служи като
обезщетение при неизпълнение на това задължение и/или при отмятане от него - в
зависимост от конкретната уговорка (която, както и цялото съглашение, подлежат на
тълкуване съгласно чл. 20 от ЗЗД), тя може да има функциите както на задатък, така и на
отметнина, които са уредени с диспозитивните правни норми, съответно - на чл. 93 от ЗЗД и
на чл. 308 от ТЗ. В този смисъл и Решение № 148 от 30.06.2014г. на ВКС по гр. д. №
5698/2013г., IVг. о., ГК.
В конкретния случай при съвкупна преценка на събрания доказателствен материал
съдът намира, че по делото се установява по категоричен начин наличието на неформално
съглашение, сключено между ищеца Д. Д. и ответника Г. Г., с предмет предоставяне на
гаранционен депозит /т.нар. „стоп капаро“/ с предназначение спиране на собствения на
ответниците недвижим имот от продажба до сключване на предварителен и/или окончателен
договор за покупко-продажба. До този извод съдът достигна вземайки предвид изричното
признание в отговора на исковата молба, подаден от Г. Г., че ответникът е бил потърсен от
ищеца Д. във връзка с покупка на обявения за продажба имот, както че със съпругата му са
поели задължение да съдействат на ищеца за снабдяване с необходимите документи, които
да послужат на ищеца пред банка за получаване на ипотечен кредит за кредитиране на
сделката. Именно във връзка с постигнатата договореност е създаден единственият писмен
документ, удостоверяващ съглашението, а именно неоспорената по авторство разписка от
7
19.01.2024г. С подписването на документа ответникът е удостоверил, че съдържащите се в
него изявления са направени от него, в това число че е получил процесната сума от 1000
лева. В тази част разписката има материална доказателствена сила срещу издателя,
доколкото удостоверява неизгодни за него факти.
Действително в разписката не е посочено лице, което е предало сумата, нито е
положен подпис на някой от ищците, но с оглед изявленията на ответника Г. в отговора на
исковата молба, че са водени преговори между него и Д. Д. във връзка с процесния имот,
ценени по чл. 175 ГПК, както и от показанията на св. С. и св. Г., ценени по чл. 172 ГПК с
оглед на обстоятелството, че е син на ответниците, се установява, че именно ищецът Д. е
присъствал на огледа на процесния имот и се е свързал с ответника Г. във връзка с обявата за
продажба на собствения на ответниците недвижим имот. С оглед на съвкупна преценка на
доказателствената съвкупност се установява, че именно ищецът Д. е предал на ответника Г.
сумата от 1000 лева.
В този смисъл са и последващите действия, извършени от ищцата Б., която
непосредствено след огледа на процесния имот от страна на съпруга й, е инициирала
процедура по кандидатстване за ипотечен кредит в „Банка ДСК“ АД, както и последвалото
изпращане на документи, касаещи статута на процесния имот от страна на ответниците на
служител на „Банка ДСК“ АД.
Предвид гореизложеното съдът намира, че наличието на съглашение между Д. Д. и Г.
Г. е безспорно установено. Не се твърди и не се установява на проведена среща да са
участвали ищцата, нито пък ответницата Г..
По отношение на сключеното съглашение между Д. Д. и Г. Г. съдът намира, че същото
има характер на гаранция за сериозното намерение на ищеца да сключи договор за покупка
на процесния имот като срещу получения депозит ответникът Г. е поел задължение да не
предлага имота на други потенциални купувачи като свали публикуваната в имот.бг обява,
както и да предостави изискуемите документи за кредитиране на покупко-продажбата от
страна на избрана от ищеца банка. В този смисъл са изричните твърдения, изложени на стр.
3 в исковата молба, както и показанията на св. С., който е заявил, че е чул че другият човек е
казал, че ще свали обявата. Същите кореспондират на показанията на св. Г., който е посочил,
че след разговорите с господин Д. била махната обявата и същата била възстановена отново
през месец март.
Процесната разписка не удостоверява постигнатите между страните съглашения, в
нея не е посочен размер на договорена продажна цена, респ. не е определен срок за
сключване на предварителен договор. Същата служи единствено за установяване на
сериозното намерение на ищеца Д. да сключи предварителен договор и задължението на
ответника Г. да не предлага за продажба собствения му недвижим имот на трети лица, в това
число да свали публикуваната от него обява в интернет, до сключването на предварителен
и/или окончателен договор. Както беше посочено, в подобен вид преддоговорни отношения
предадената от купувача сума би могла да има функциите на задатък, респ. на отметнина,
ако страните са й придали такива функции. В случая, обаче, от текста на разписката не се
8
установява страните да са уговорили какви са последиците при неизпълнение на някоя от
страните, доколкото самите задължения на страните не са конкретизирани, нито са
обвързани със срок на изпълнение.
При тълкуване на процесната разписка, както и на твърденията на страните и
преценка на изслушаните по делото свидетелски показания, съдът намира, че не се
установява страните да са придали на „стоп капарото“ характеристиките на задатък по
смисъла на чл. 93 ЗЗД, доколкото липсват уговорки в този смисъл. Единствено е посочено,
че е предадена сума във връзка с имота.
При тълкуване на волята на страните съглашението им следва да се тълкува с оглед
неговата цел, обичаите в практиката и добросъвестността. В този смисъл доколкото същото
е постигнато, за да обезпечи сключването на предварителен договор за продажба на имот,
сумата, платена по това съглашение обезпечава изправната по него страна.
С оглед изложените от ищците твърдения в исковата молба насрещните задължения
на ответника-продавач по сключеното съглашение са били свързани с предоставянето на
необходимите документи за статута и собствеността на имота, както и със свалянето на
обявата за продажба на процесния имот от интернет. В този смисъл твърденията на ищците
са свързани с недобросъвестно поведение от страна на ответниците, свързано с
непредоставяне на необходими документи и нежеланието им да сключат предварителен
договор. По така въведените твърдения съдът намира, че не се установява обстоятелството,
че ответниците не са представили в четлив вид исканите от банката документи, респ. че са
отказали предоставянето на други необходими документи за сключване на предварителен
договор, респ. за отпускане на жилищен кредит на ищците. Напротив, от приетата и
неоспорена имейл кореспонденция се установява, че ответниците в срок от няколко дни след
предаване на стоп – капарото са изготвили необходимите справки и на 30.01.2024г.
документите са били изпратени на служител на банката, избрана от ищците. От
съдържанието на гореописания имейл /л. 124 от делото/ не се установява служител на
„Банка ДСК“ АД да е поискал допълнителни документи, респ. същите да не са били
предоставени от страна на ответниците.
Ищците твърдят, че ответниците не са им предоставили удостоверение за тежести за
процесния имот, какъвто документ не е описан в приложения към исковата молба Списък,
необходими документи за установяване на собственост при сделки с поземлени имоти- л. 37
от делото. В проведеното съдебно заседание на 31.10.2024г. процесуалният представител на
ищците е заявил, че нотариусът е поискал да бъде представено удостоверение за тежести,
като по делото не са ангажирани доказателства, от които да се установява, че такъв документ
е бил поискан от страна на ответниците /устно или писмено/, респ. че същите са отказали
предоставянето му. На следващо място, житейски нелогично е ищците да са могли да се
снабдят със сочения документ, да са се снабдили с него своевременно и същевременно
ответниците да са отказвали да го предоставят и вследствие именно на това тяхно поведение
да не се е стигнало до сключване на предварителен договор.
9
На следващо място не се твърди и не се установява ищците да са били одобрени за
искания ипотечен кредит, респ. да им е бил отказан такъв именно вследствие на поведение
на ответниците. В проведеното съдебно заседание на 31.10.2024г. процесуалният
представител на ищците е заявил, че не се е стигнало до одобрение на кредита поради
необходимост от допълнителни документи, но не са ангажирани доказателства да са били
поискани допълнително документи от страна на ищците или от страна на банката-
кредитодател и такива да не са били предадени от страна на ответниците. Ако се е касаело
до описаното удостоверение за тежести, ищците твърдят да са се снабдили с него на
19.02.2024г.
Предвид гореизложеното съдът намира, че не се установяват твърденията на ищците
продавачите на процесния имот да са били неизправна страна по преддоговорното
съглашение. На първо място, не се доказа при условията на пълно и главно доказване, че
ответниците не са представили изискани от тях и необходими документи, свързани с
установяване на статута на имота и изготвянето на кредитна оценка от страна на банката. На
следващо място не се доказа другото въведено в исковата молба насрещно задължение на
ответниците, а именно да не са свалили обявата и имотът да е бил предлаган на трети лица.
Както беше посочено, от показанията на св. Г. се установи, че обявата е била свалена след
разговорите с Д. и след проведен разговор февруари 2024г. с ищеца и посочване от него, че
нямал възможност и промяна в поведението му, през месец март възстановили обявата
отново. Горното кореспондира с извадките от имот.бг, приложени към исковата молба, от
които се установява, че обява, касаеща имот в гр. София, Враждебна, е коригирана февруари
2024г.
На последно място, следва да бъде посочено обстоятелство, че по делото не се
установи ищците да са поискали от страна на ответниците да бъде сключен предварителен
договор, респ. да са заявили, че искането им за ипотечен кредит е одобрено и имат готовност
за сключване на сделката. Доколкото не се установява какъв срок са договорили страните за
сключване на предварителен договор следва да се приложи обичайния за подобен тип
взаимоотношения. В частност следва да бъде отчетено, че от удостоверението, издадено от
„Банка ДСК“ АД, се установява, че пазарната оценка на процесния имот е била изготвена и
приета на 22.01.2024г., документите, относими за отпускането на кредит на ищците са били
изпратени на банката на 30.01.2024г., а възстановяването на обявата е било извършено
февруари 2024г. При тълкуване дали срокът, предоставен от ответниците, е бил подходящ
съдът отчете обстоятелството, че ищците не твърдят и не доказват да са имали готовност да
бъде сключен предварителен договор и да са поискали сключването му. Напротив, от
показанията на св. Г. се установява, че именно баща му е бил активният в преговорите и той
е търсил ищеца, за да разбере дали му е бил отпуснат кредит. Т.е. след като същият се е
уверил, че купувачът няма възможност в момента да закупи процесния имот, е възстановил
обявата в интернет. Следва да бъде споменато, че в исковата молба /подадена на
07.03.2024г./ ищците са посочили, че са били одобрени от банката и са уведомили за това
ответника Г., които обстоятелства останаха недоказани по делото. В този смисъл нито се
10
установи исканият кредит да е бил отпуснат на ищците, нито се установи причината поради
която същият не е бил отпуснат, респ. горните обстоятелства да са били вследствие на
поведение на ответниците.
С оглед на гореизложеното съдът намира, че купувачът, какъвто именно е ищецът Д.,
има право да претендира връщане на парична сума, ако е налице пречка за изповядване на
сделката, ако продавачът се откаже от сключването на предварителен или окончателен
договор, както и при липсата на консенсус относно договорките за подписване на
предварителния договор. В този смисъл гаранцията подлежи на връщане, когато поради
виновно неизпълнение от страна на продавача не може да бъде сключен предварителен
договор. В случая не се установява продавачът да се е отказал от сключването на
предварителен договор, нито да е изменил постигнатите между тях уговорки.
Предвид което съдът намира, че по делото не се установи наличие на договорно
отношение между ищцата М. Б.- Д.а и ответниците, свързано с преддоговорни отношения за
покупка на процесния имот, доколкото както беше посочено правоотношението е
възникнало единствено между Д. Д. и Г. Д.. С оглед на което предявеният от ищцата иск по
чл. 12 ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
На следващо място, доколкото съдът прие, че страните не са придали функцията на
задатък на капарото, предявеният от Д. Д. иск по чл. 93 ЗЗД следва да бъде отхвърлен като
неоснователен.
Ответникът Г. е бил изправна страна при преддоговорните си отношения съобразно
изискването на чл. 12 ЗЗД с оглед на което предявения иск за сумата от 40 лева,
представляваща заплатена такса за издаване на удостоверение за тежести също следва да
бъде отхвърлен като неоснователен.
При отхвърляне на предявения главен иск е възникнало вътрешното процесуално
условие за разглеждане на предявения при условията на евентуалност иск по чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД. Съдът намира, че получената от ответника Г. сума не е получена от него без
основание, нито с оглед на неосъществено, нито на отпаднало основание. В настоящия
случай по делото не се установи твърдяното виновно неизпълнение на задълженията по
споразумението от страна на ответника-продавач, респ. условие за разваляне на договора от
страна на ищеца като условие за възникване на задължение в тежест на продавача да върне
полученото капаро. Ответникът е изпълнил задълженията си по сключения договор за стоп
капаро като е предоставил необходимите документи на банката, посочена от ищеца и е спрял
временно предлагането на процесния имот за продажба в интернет. С оглед на което
предявеният при условията на евентуалност иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД следва да бъде
отхвърлен като неоснователен.
Следва да бъдат отхвърлени всички искове срещу В. Г., доколкото не се установи
същата да е била страна по процесното съглашение, нито да е получила процесната сума от
1000 лева като капаро.
По разноските:
11
При този изход на спора право на разноски имат единствено ответниците. Същите
претендират адвокатско възнаграждение в размер на общо 600 лева като са представени и
доказателства за сторените разноски, а именно Договор за правна защита и съдействие от
16.05.2024г., служещ за разписка за получената сума от 300 лева по смисъла на чл. 77 ЗЗД и
банково нареждане за сумата от още 300 лева. В проведеното съдебно заседание на
27.02.2025г. процесуалният представител на ищците е релевирал възражение за
прекомерност, което съдът намира за неоснователно с оглед цената на предявените искове,
както и фактическата и правна сложност на делото. В частност обстоятелството, че
претендираният адвокатски хонорар е и за двамата ответници общо, цената на предявените
искове, както и че по делото са проведени две съдебни заседания като са разпитани двама
свидетели. С оглед на което на ответниците следва да се присъди адвокатско възнаграждение
в общ размер от 600 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от М. Б. Б.- Д.а, ЕГН **********, с адрес: ***, срещу Г. Ж.
Г., ЕГН ********** и срещу В. Т. Г., ЕГН **********, двамата с адрес: ***, осъдителни
искове с правно основание чл. 12 ЗЗД за заплащане при условията на солидарност на сумата
от 280 лева, представляваща претърпени имуществени вреди, изразяващи се в заплащане на
такса за изготвяне на експертна оценка за отпускане на ипотечен кредит към „Банка ДСК“
АД, причинени вследствие на недобросъвестно преддоговорно поведение от страна на
ответниците във връзка с продажба на недвижим имот с идентификатор 68134.8552.1135,
находящ се в ***, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба-
07.03.2024г., до окончателното изплащане на сумата.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Д. В. Д., ЕГН **********, с адрес: ***, срещу Г. Ж. Г.,
ЕГН ********** и срещу В. Т. Г., ЕГН **********, двамата с адрес: ***, осъдителни искове
с правно основание чл. 12 ЗЗД за заплащане при условията на солидарност на сумата от 40
лева, представляваща претърпени имуществени вреди, изразяващи се в заплащане на такса
за издаване на удостоверение за тежести към Агенция по вписванията, причинени
вследствие на недобросъвестно преддоговорно поведение от страна на ответниците във
връзка с продажба на недвижим имот с идентификатор 68134.8552.1135, находящ се в ***,
ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба- 07.03.2024г., до
окончателното изплащане на сумата, както и предявените осъдителни искове с правно
основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата от 2000 лева, представляваща задатък в
двоен размер, предоставен по Договор за стоп капаро от 19.01.2024г., ведно със законната
лихва от датата на подаване на исковата молба- 07.03.2024г., до окончателното изплащане на
сумата.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Д. В. Д., ЕГН **********, с адрес: ***, срещу Г. Ж. Г.,
ЕГН ********** и срещу В. Т. Г., ЕГН **********, двамата с адрес: ***, осъдителни искове
12
с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за заплащане при условията на солидарност на
сумата от 1000 лева, представляваща дадена на отпаднало основание сума по Договор за
стоп капаро от 19.01.2024г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба- 07.03.2024г., до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА Д. В. Д., ЕГН **********, с адрес: ***, и М. Б. Б.- Д.а, ЕГН **********, с
адрес: ***, да заплатят на Г. Ж. Г., ЕГН ********** и В. Т. Г., ЕГН **********, двамата с
адрес: ***, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 600 лева, представляваща сторените по
делото разноски.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
13