№ 7683
гр. С, 07.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:С И
при участието на секретаря П А
като разгледа докладваното от С И Гражданско дело № 20221110111522 по
описа за 2022 година
Производството по делото образувано въз основа на искова молба на М. Д. Р. с ЕГН
**********, с постоянен адрес в град С. ж.к.„О К 1“, БЛ., ет.1, aп.1, чрез адв.Г., със съдебен
”
адрес гр.С. ул. „Б №, ет.1, .., с която е предявен иск срещу „Г В“ ЕООД, ЕИК .., със
седалище и адрес на управление гр.С, ул.„З Р” №, ет.7, представлявано от управителя Г Б К,
за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 5 000 евро, предоставена от Р. на
ответното дружество въз основа на отпаднало основание - договор за депозит Т от
04.10.2021 година, ведно със законната лихва от деня на завеждане на исковата молба –
04.03.2022 г. до окончателното й заплащане.
Претендират се направените по делото разноски.
В исковата молба се твърди, че страните са сключили договор за депозит Т по
представен от ответника образец, във връзка с интереса й за закупуване на жилище в
поземлен имот с идентификатор .. по кадастралната карта и регистри на град С в процес на
“.
изграждане на етап „груб строеж Изрично се отбелязва клаузите по договора не са
обсъждани между страните и договорът е подписан от ищцата и пълномощника на
ответника във вида, предложен й от ответника, като й е било обяснено, че това е
гаранционно плащане, което удостоверява сериозност на интереса към закупуване на имота.
Според ищцата, при подписване на договора, на 04.10.2021 година, тя е платила в
брой на ответника сумата от 5 000 евро, което последният е удостоверил в уведомително
писмо от 04.10.2021 г.
Сочи се, че съобразно клаузите на договора, клиентът се е задължил да подпише
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.19 от ЗЗД за избрания
1
имот не по-късно от 20.10.2021 г., като в същото време реципрочно задължение на
ответника не е предвидено. Последният е следвало само да изготви проект на предварителен
договор и да представи същият за подпис на ищцата в срок до 20.10.2021 г. , като съгласно
т. 11 от договора, при влизане в сила на подобен предварителен договор, ответникът е
трябвало да върне депозита на ищцата.
Ищцата излага данни, че незабавно след сключване на договора за депозит и
заплащането на съшия, ищцата е поискала да получи освен проект за предварителен договор
и документи, удостоверяващи правото на собственост на ответника върху имота, скица на
поземления имот, скица на сграда и/или схема на самостоятелен обект в сграда,
удостоверение по чл.181, ал.2 от ЗУТ за сградата, в която се намира имота,и други
документи, относими към надлежното възникване на правото на собственост на ответника
върху имота, към който има интерес. От страна на ответника са представени исканите
документи само за преглед. В същото време, ищцата твърди, че е извършила справка в
Имотния регистър по партида на дружеството – ответник, от която е установено, че върху
апартамента, предложен на ищцата, е учредена договорна ипотека в полза на търговска
банка. Според ищцата, този факт не й е бил съобщен от ответника в нито един момент от
водените между тях преговори. С оглед на това, тя е настояла да получи писмено
удостоверяване от банката за условията, при които ще бъде вдигната ипотеката върху имота,
плащанията за тази цел да бъдат евентуално отправени от нея директно към банката, както и
срещу извършеното изцяло плащане на продажната цена да й бъде прехвърлено правото на
собственост върху имота. В исковата молба се обяснява, че ответникът не се е съгласил с
тези условия . Освен това ответникът е уведомил ищцата, че тя следва да заплати цялата
продажна цена при подписване на предварителен договор, а правото на собственост ще й
бъде прехвърлено в по-късен момент.
Ищцата отбелязва, че в срока на договора за депозит между страните не бе сключен
какъвто и да било договор, поради което тя е поискала да й бъде върнат заплатения депозит
от 5000 евро. Ответникът обаче е отказал поради възникнало за него вземане за неустойка
по договора.
В тази насока ищцата аргументира становище, че тя не е станала причина за
несключване на договор между страните, доколкото ответникът се е опитал да наложи
еднолично условията на договора, използвайки статуса си на собственик на имота и на
получения вече депозит. Твърди се, че ответникът е нарушил задължението си по чл. 12 от
Закона за задълженията и договорите за добросъвестно водене на преговорите за сключване
на договор. От друга страна, се сочи, че доколкото връщането на депозитната сума от
ответника на ищцата е поставено под действието на едно бъдещо несигурно събитие, а
именно сключването на предварителен договор, то ответникът с действията си
недобросъвестно е попречил да се сключи договор, използвайки този факт като основание да
задържи депозираната от ищцата сума.
В исковата молба се навеждат и твърдения, че клаузата по т. 10 от договора за
депозит е нищожна на основание разпоредбата на чл.146, вр. чл.143, ал.2, т.4 от Закона за
2
защита на потребителите – същата е предложена от ответника без възможност за коментар
от страна на ищцата, не е индивидуално уговорена, не е предвидена реципрочна санкция за
ответника в случай, че същият откаже недобросъвестно и без основание да сключи договор.
Допълнително се излагат и съображения, че коментираната клауза противоречи и на общата
разпоредба на чл.26 от Закона за задълженията и договорите, тъй като противоречи и на
добрите нрави, доколкото създава за ответника възможност за едно неоснователно
обогатяване, нямащо връзка с реално претърпени от същия вреди.
В срока за отговор, ответникът по делото е депозирал такъв, в който изразява
становище по допустимостта и основателността на предявения иск.
Ответникът не оспорва, че страните са обвързани от договор за депозит от 04.10.2021
г., по силата на който М.Р. е заплатила сумата от 5 000 евро, представляваща депозит във
връзка с намерението й да закупи недвижим имот - апартамент/Таунхаус № 22D,
самостоятелен обект тип мезонетно жилище във Вилно селище ... - Т Н в гр. С.
Ответникът обаче оспорва да има задължение да върне процесната сума на ищцата,
като в тази насока твърди, че задълженията на дружеството по въпросния договор, се
свеждат до това да не предлага недвижимия имот, предмет на договора, на други клиенти за
периода от 29.09.2021 г. до 20.10.2021 г. /т. 7 от договора/ и да изготви проект на
предварителен договор за покупко-продажба и строителство по чл.19 от ЗЗД, съгласно
изискванията на българското законодателство и да предложи същия за подпис на клиента в
срок до 20.10.2021 г. /т. 12 от договора/, а задължение на ищцата е да сключи предварителен
договор за покупко-продажба по чл.19 от ЗЗД в срок не по-късно от 20.10.2021 г.
Ответникът оспорва твърденията на ищцата, че е поискала да получи проект на
предварителен договор веднага след сключване на горецитирания договор за депозит.
Позовава се на кореспонденцията, която страните са водили по електронната поща от
28.09.2021 г., когато на ищцата е изпратен и тя е получила получила проект на
предварителен договор, заедно с проекта на договора за депозит. С оглед на това се прави
извод, че тя е била запозната с предложените от страна на продавача условия и
информирано е взела решение за сключване на договора за депозит от 04.10.2021 г.
Ответникът оспорва и наведените в исковата молба доводи за недобросъвестно
водене от негова страна на преговорите по сключване на предварителен договор с мотив, че
е представило на ищцата проект на предварителен договор по чл.19 ЗЗД, в който ясно са
посочени всички необходими реквизити за сключване на продажбата, както и архитектурни
проекти и информация относно договор за поддръжка и правилник за устройството на
комплекса, както и друга съпътстваща информация във връзка с изповядването на сделката
и прехвърлянето на собствеността, както и че ипотеката върху имота е вписана в Имотния
регистър, който е публичен и всяко трето лице има достъп до информацията в него.
Освен това се отбелязва, че именно поради желанието на дружеството-ответник да се
стигне до успешна сделка, в изпълнение на исканията на ищцата неколкократно са нанасяни
корекции в проекта на предварителния договор, като същият й е пращан по имейл на
3
18.10.2021 г и на 26.10.2021 г., т.е. след изтичане на заложения в договора срок за
сключването му. Според ответника, преговорите са продължили и след тази дата, като той
допълнително се е ангажирал с изпълнение на изискванията на ищцата, която окончателно
се е отказала от сключването на предварителния договор, въпреки желанието на
дружеството.
Ответникът определя като неоснователни твърденията на ищцата, че клаузата на
чл.10 от договор за депозит от 04.10.2021 г е нищожна на осн. чл.146, във вр. с чл.143, ал.2,
т.4 от Закона за защита на потребителите. Поддържа становище, че от една страна
процесният договор няма характер на потребителски, а от друга страна, че клаузите са
индивидуално уговорени, поради което попадат под изключението по чл.146, ал.1, предл.2
от ЗЗП.
С оглед на това ответникът развива доводи, че не е налице фактическият състав на
неоснователното обогатяване, доколкото ищцата му е дала парична сума по договор за
депозит от 04.10.2021 г., т.е. налице е правно призната причина за разместване на благата,
по силата на която той има право да задържи полученото. Освен това, с неизпълнение на
задължението на ищцата да подпише предварителен договор в предвидения в договора срок,
за ответника е възникнало вземане за неустойка в размер на уговорения депозит, с което той
е направил прихващане.
С оглед на така изложеното се обосновава неоснователност на предявения иск и се
иска от съда да го отхвърли като присъди на ответника направените от него разноски.
В съдебно заседание страните се представляват от упълномощени представители,
които поддържат направените с исковата молба и отговора към нея съответно искания и
възражения.
По делото са ангажирани писмени и гласни доказателства.
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл.12 и
чл.235 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявеният иск е с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, който за да бъде уважен е
необходимо да се установи извършено от ищеца към ответното дружество плащане, за което
основанието е отпаднало.
Съгласно разпоредбата на чл.55, ал.1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание или с
оглед неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. При третия
фактически състав по чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, основанието съществува при получаване
на престацията, но след това отпада с обратна сила /било поради унищожаване на договора,
било поради настъпване на уговорено перкратително условия и др./. Предпоставка за
връщане на даденото по всеки един от кондикционните искове, уредени в чл.55, ал.1 от ЗЗД,
е липсата на основание за задължане на полученото. Поради това, ако получилият облагата
не докаже по несъмнен начин, че има основание да я задържи, той държи връщането й /в
тази насока решение № 739/15.11.2010 г., постановено по гр.д.№ 316/2010 г. по описа на
4
ВКС, ІV г.о./.
В конкретния случай страните са били обвързани от валидно възникнало облигационно
отношение по договора за депозит от 04.10.2021 г., по който не е спорно, че ищцата е
заплатила 5000 евро. Съобразно предвиденото в договора – чл.7 от същия, офериращата
страна по него /ответникът по делото/ се задължава да не предлага недвижимия имот,
предмет на сделката, на други клиенти само за периода от 29.09.2021 г. до 20.10.2021 г.
Страните са постигнали съгласие и в случай, че клиентът не подпише или откаже да
подпише предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство по
чл.19 от ЗЗД, без основателни причини, депозитът да прекратява своето действие, с което и
договорът прекратява действие автоматично, без да е необходимо отправяне на
предизвестие или каквото и да е уведомление до клиента – чл.10 от договора. В този случай
клиентът дължи на офериращата страна обезщетение за неизпълнение, представляваща
неустойка в размер на сумата, платена като депозит, а именно 5 000 евро.
Тълкувайки тези уговорки по правилата на чл.20 от ЗЗД, съдът намира, че процесния
договор е сключен под прекратително условие, а именно той прекратява своето действие
ако не бъде сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
строителство в предвидения срок. Тук за пълнота на изложението следва да се отбележи, че
не може платената по процесния договор за депозит сума да се квалифицира като задатък,
доколкото задатъкът е парична сума, която едната страна дава при сключването на договора
като доказателство, че той е сключен и за обезпечаване на неговото изпълнение. В този
случай законът е признал правото на изправната страна да се откаже от договора и да
задържи задатъка, респ. да иска в двоен размер даденият от нея задатък, ако другата страна
не изпълни задължението си. В разглеждания случай очевидно договор за покупко-
продажба не е сключен, не е и налице предвидено реципрочно на задължението на клиента,
и такова на офериращата страна. Последната е поела ангажимент с договора за депозит
единствено в срока на действието му, а именно от 29.09.2021 г. до 20.10.2021 г. да не
предлага избраното от ищцата жилище на други клиенти. Не е налице и постигнато между
страните съгласие по отношение всички съществени елементи на договора. Действително,
договорен е предмет и ориентировъчна цена /в тази насока чл.4 от договора/ по бъдещия
договор, но неизяснени са останали схемата на плащане и редът за освобождаване на имота
от тежести.
Ето защо, при тези аргументи, както и тълкувайки буквално разпоредбата на чл.10 от
договора, съдът намира, че същият произвежда действие, освен при настъпване на
предвиденото прекратително условие, а именно липсата на сключен предварителен договор
за покупко-продажба на описания недвижим имот. По делото не е спорно, че такъв договор
не е подписан, поради което следва да се счита, че договорът за депозит е прекратил своето
действие /арг. от чл.10 от договора/. Това пък от своя страна поражда правото на ищцата
като страна по него да получи обратно вече платеното, а именно сумата от 5000 евро.
С оглед наведените от страните доводи за причините, поради които не е сключен
предварителен договор за покупко-продажба и в частност наличието на вина у някоя от тях,
5
следва да се отбележи, че съдебната практика приема, че вината на страните по договора има
значение за развалянето на договора или при търсене на обезщетение за вреди от
неизпълнението по чл.82 от ЗЗД, но не и при предявен иск за връщане на полученото на
отпаднало основание, което вземане има извъндоговорен характер /в този смисъл решение
№ 64 от 03.06.2011 г., постановено по т.д.№ 558/2010 г. по описа на ВКС, I т. о., ТК/.
Правнорелевантни са единствено даването на имуществената облага и отпадане на
основанието за това с обратна сила.
Действително, в договора за депозит е предвидена дължимостта на неустойка в случай, че
клиентът откаже да сключи предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
без основателни причини, но от страна на ответника такава не се претендира в настоящето
производство /с насрещен иск или с възражение за прихващане/. В същото време самата
неустойка е отделно, самостоятелно вземане, което възниква при различни предпоставки,
които съдът не следва да разглежда поради липсата на сезирането му с такова искане. С
оглед на това съдът не обсъжда и събраните по делото гласни доказателства досежно това
как са водени преговорите между страните за сключване на предварителен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот, респ. за наличието на вина у някоя от тях.
Ето защо при установените по делото факти, а именно сключен между страните на
04.10.2021 г. договор за депозит, плащане на сумата от 5000 евро по него, както и
настъпване на предвиденото прекратително условие, искът се явява изцяло основателен и
доказан, като на ищцата следва да се присъди сумата от 5000 евро като платена на отпаднало
основание.
Като законна последица, върху приетия за основателен размер на иска следва да се присъди
и законна лихва от подаване на исковата молба – 04.03.2022 г., до окончателното плащане на
дължимото.
Предвид изхода на спора, единствено ищецът има право на разноски, каквото искане
е направил още с исковата молба. Съдът като се запозна с приложените по делото платежни
документи, намира, че ищецът е заплатил държавна такса от 391.17 лв., както и адвокатско
възнаграждение от 820.00 лв. Срещу последното, в съдебните прения е направено
възражение за прекомерност от ответната страна, което следва да бъде разгледано от
настоящия състав. Съдът като съобрази цената на предявения иск, намира, че минималният
размер на адвокатското възнаграждение, съобразно предвиденото в чл.7, ал.2, т.3 от Наредба
№ 1 на Висшия адвокатски съвет за минималните размери на адвокатските възнаграждения,
е 819.00 лв. С оглед на това договореното и заплатено възнаграждение, което е с 1 лв. над
минималния размер не е прекомерно и следва да се присъди в пълния му размер.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Г В“ ЕООД, ЕИК .., със седалище и адрес на управление гр.С, ул.„З Р”
№, ет.7, представлявано от управителя Г Б К, да заплати на М. Д. Р. с ЕГН **********, с
6
постоянен адрес в град С. ж.к.„О К 1“, БЛ., ет.1, aп.1, сумата от 5 000 евро, предоставена от
Р. на ответното дружество въз основа на отпаднало основание - договор за депозит Т от
04.10.2021 година, ведно със законната лихва от деня на завеждане на исковата молба –
04.03.2022 г. до окончателното й заплащане.
ОСЪЖДА „Г В“ ЕООД, ЕИК .., със седалище и адрес на управление гр.С, ул.„З Р”
№, ет.7, представлявано от управителя Г Б К, да заплати на М. Д. Р. с ЕГН **********, с
постоянен адрес в град С. ж.к.„О К 1“, БЛ., ет.1, aп.1, сумата от 1211.17 лв., представляваща
направени от последната разноски по делото, съобразно изхода му.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7