Решение по дело №1844/2023 на Административен съд - Бургас

Производството е по реда на чл.145 и сл. от АПК, вр. чл. 8, ал. 11 от Закона за общинската собственост, вр. чл. 45, ал. 3 от ЗМСМА, и е образувано по повод жалбата на К. И. Ш. с [ЕГН] и Й. Д. Ш. с [ЕГН], двамата с постоянен адрес: [населено място], [улица], ет.9, ап. 15, против решение по т. 36 от заседание на Общински съвет- Бургас, проведено на 31.08.2023 г., обективирано в Протокол № 55 от същата дата, публикувано на 07.09.2023 г., за продажба на недвижим имот- частна общинска собственост, съставляващ урегулиран поземлен имот № VІІІ-699 в кв. 124 по ПУП-ПРЗ на ЦГЧ- [населено място], с идент. № 07079.612.219 по кадастралната карта на [населено място], целият с площ от 169 [жк], за сумата от 485 110 лева без ДДС.

В жалбата са развити доводи за незаконосъобразност на оспореното решение, поради съществено нарушение на административнопроизводствени правила, изразено в липса на мотиви, и нарушение на материалния закон. В нея се сочи, че в решението не се съдържат изискуемите реквизити. На следващо място се сочи, че цената на правото на собственост е определена в нарушение на чл. 39, ал. 5 от Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общински имоти и вещи. Отбелязано е, че към докладната записка не са приложени експертни заключения, не е посочено по какъв метод е извършена пазарната оценка и не са съобразени спецификите на имота. Отбелязано е също, че не е налице решение на комисията, назначена със заповед на кмета на община Бургас № 2895/23.08.2022 г., относно цената на имота. По същество се иска отмяна на акта и присъждане на направените разноски по делото.

В съдебното заседание процесуалният представител на жалбоподателя поддържа жалбата. Ангажира доказателства. Моли за отмяна на оспореното решение, като допълнителни съображения излага в писмени бележки. Претендира разноски.

Пълномощникът на ответната страна оспорва жалбата. Представя доказателства. Моли за отхвърляне на жалбата и присъждане на съдебно-деловодни разноски, като прави възражение за прекомерност на разноските, извършени от жалбоподателя за адвокатско възнаграждение. Подробни доводи излага в писмени бележки.

Жалбата е подадена от надлежна страна в законоустановения 14-дневен срок и е процесуално допустима. При разглеждането и по същество, съдът намира за установено следното:

Жалбоподателите К. И. Ш. и Й. Д. Ш. се легитимират като собственици на масивна едноетажна сграда с [идентификатор] по кадастралната карта на [населено място], със застроена площ 63 кв.м., ведно с правото на строеж върху общинска земя, по силата на договор за покупко-продажба, сключен с [нотариален акт] от 20.12.2017 г. (на л. 18 от делото). Сградата е построена в [УПИ], кв. 124, с площ 169 кв. м, отреден „за смесено предназначение“ по действащия ПУП-ПРЗ на ЦГЧ- [населено място], актуван с Акт № 4172/29.11.2005 г. за частна общинска собственост (на л. 13), съставляващ ПИ с [идентификатор] по кадастралната карта на [населено място], с административен адрес: [населено място], [улица].

На 12.03.2018 г. е депозирано искане с вх. № 94-01-8543 от двамата жалбоподатели до кмета на Община Бургас за придобиване правото на собственост върху общинската земя на основание чл. 35, ал. 3 от ЗОС. Искането е разгледано на 08.02.2023 г. от комисия, назначена със Заповед № 2895/23.08.2022 г. на кмета на общината, и е прието, че са налице условията на чл. 35, ал. 3 от ЗОС за продажба по пазарни цени на недвижимия имот- частна общинска собственост от кмета на общината, без търг и конкурс. Въз основа на взетото решение е възложено на независим оценител да даде заключение относно справедливата пазарна стойност на недвижимия имот и такова е представено с доклад за експертна оценка (на л. 32 и сл.), изготвен от инж. С. И. със сертификат за оценка на недвижими имоти рег. № *********/14.12.2009 г. С него е дадено заключение за справедлива пазарна стойност на имота в размер на 219 170 лева без ДДС, определена след приспадане пазарната стойност на учреденото право на строеж.

Предложението за продажба на общинския имот при пазарна цена 219 170 лева е внесено в общинския съвет с докладна записка от кмета на общината, но в проведено на 29.05.2023 г. заседание е отложено неговото разглеждане за следващо заседание (т. 12 от протокол № 51/29.05.2023 г., публикуван в интернет страницата на ОС- Бургас- [интернет адрес]).

На 17.08.2023 г. в ОС- Бургас е внесена нова докладна записка от кмета на общината с рег. № 94-01-8543/7, съдържаща предложение за продажба на имота на правоимащите лица. В докладната записка не е посочена пазарната стойност на имота, но в мотивите на същата е отбелязано, че е окомплектована с още две пазарни оценки за имота- в размер на 402 600 лева без ДДС и 485 110 лева без ДДС, изготвени от двама различни лицензирани оценители. Към докладната записка са приложени документите, налични в преписката, ведно с положителни становища на Комисията по общинска собственост общински предприятия, Комисията по бюджет и финанси и Комисията по правни въпроси (на л. 59 от делото).

Докладната записка е разгледана в заседание на Общински съвет-Бургас, проведено на 31.08.2023 г. (т. 36 от дневния ред), и е взето оспореното решение за продажба на недвижимия имот на Й. Д. Ш. и К. И. Ш. при равни [жк], за сумата от 485 110 лева без ДДС. Видно от представения по делото препис-извлечение от съставения протокол № 55/31.08.2023 г. от заседанието, при обсъждане на внесеното с докладната записка предложение е прието от общинските съветници, че продажбата следва да се извърши по най-висока пазарна цена, посочена от експертите, тъй като тя е по-изгодна за общината. Решението е взето с мнозинство, формирано от гласовете на всички присъстващи 39 общински съветници.

В съдебното производство е извършена оценъчна експертиза, която дава заключение за пазарна стойност от 255 000 лева на недвижимия имот, предмет на оспореното решение.

При тези фактически данни съдът намира от правна страна следното:

Общинският съвет е орган на местното самоуправление и решава самостоятелно всички въпроси от местно значение, които законът е предоставил в неговата компетентност (чл.17, ал.1 и чл.18 от ЗМСМА). В нормата на чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА са регламентирани правомощията на общинския съвет да приема решения за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. Оспореното решение за продажба на недвижим имот- частна общинска собственост е издадено от субекта, носител на тези правомощия, и следователно е издадено от компетентен орган.

Решението е прието в проведено редовно заседание на общинския съвет, по мотивирано предложение от кмета на общината, при необходимите съгласно разпоредбите на чл. 27, ал. 2 и ал. 3 от ЗМСМА кворум (39 от общо 51 съветници) и мнозинство, формирано от гласовете на всички присъстващи 39 общински съветници. Спазена е изискуемата форма.

Съдът намира за неоснователни доводите на жалбоподателя за допуснато при издаване на решението съществено нарушение на административнопроизводствени правила, изразено в липса на мотиви. Решението е основано на фактическите констатации, съдържащи се в докладната записка от кмета на общината, сочещи наличие на установените в нормата на чл. 35, ал. 3 от ЗОС материалноправни предпоставки. По отношение на приетата цена на имота мотивите се съдържат в изявленията на общински съветници, отразени в протокола от заседанието, и в приложения доклад за определяне на пазарна стойност, изготвен от лицензирания оценител Л. П., представляващ част от административната преписка. Изложените съображения по мнение на настоящия съдебен състав са достатъчни за извършване на съдебната проверка за законосъобразност на решението.

Неоснователни са също доводите за незаконосъобразност на решението, поради липса на решение на комисията, назначена със заповед № 2895/23.08.2022 г. на кмета на Община Бургас, относно цената на имота. Т. изискване не е предвидено нито в ЗОС, нито в Наредбата- на основание чл. 41, ал. 2 от ЗОС пазарната цена на продавания имот се определя от общинския съвет, въз основа на пазарните оценки, изготвени от лицензирани оценители.

Съгласно нормата на чл. 35, ал. 3 от ЗОС продажбата на земя, частна общинска собственост, на собственика на законно построена върху нея сграда се извършва без търг или конкурс по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2. Редът за разпореждане с имущество, собственост на Община Бургас, е регламентиран с Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общински имоти и вещи (Наредбата), приета от Общински съвет- Бургас въз основа на законовата делегация на чл. 8, ал. 2 ЗОС. Според разпоредбата на чл. 39, ал.1 от същата, продажбата в полза собственици на законно построена сграда в общински поземлен имот, се извършва от кмета на общината, без публичен търг или публично оповестен конкурс, след решение на Общинския съвет. На основание чл. 39, ал. 5 от Наредбата цената на правото на собственост върху терена се определя съобразно оценка, извършена от независим лицензиран оценител, като се приспада цената на реализираното право на строеж на сградата. В ЗОС и в Наредбата липсват други правила за определяне на пазарната оценка. Единственото законово изискване е тя да бъде изготвена от оценител, отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители (ЗНО), и да не е по-ниска от данъчната оценка на имота (чл. 41, ал. 2, вр. чл. 22, ал. 3 от ЗОС). Поради това, определянето на пазарната цена следва да се извърши по правилата на Българските стандарти за оценяване (БСО), утвърдени от Общото събрание на Камарата на независимите оценители в България (КНОБ) на основание чл. 27, ал. 1, т. 5 от ЗНО, в които са предвидени различни подходи и методи за извършване на оценки, в частност- на оценки на недвижими имоти- в този смисъл Решение № 6805 от 7.07.2022 г. на ВАС по адм. д. № 3920/2022 г., IV отд.

В разглеждания случай определянето на пазарна оценка е възложено на няколко лицензирани оценители, чиито заключения относно размера на оценката съществено се различават.

От заключението, представено от лицензирания оценител инж. С. И. (на л. 31 и сл. от делото), е видно, че процесният имот се намира в урбанизирана територия и е с начин на трайно ползване: за „Свързано средноетажно застрояване”, с показатели Плътност- 100%, Кинт.=4.0. Районът е с устойчив градоустройствен режим, с построени предимно обществени и жилищни сгради, с изпълнена инфраструктура и обекти на комплексното обществено обслужване. Локалният пазар на недвижими имоти се изразява предимно в покупко-продажби на нежилищни и жилищни имоти- апартаменти за постоянно обитаване.

Със заключението е определена пазарна оценка в размер на 219 170 лева, след приспадане пазарната стойност на правото на строеж в размер на 96 183 лева. Оценката е изчислена при прилагане на остатъчния метод и метод на Негели, при съотношение 70% : 30% на двата метода. При прилагане на остатъчния метод са взети предвид очаквани разходи за извършване на строителство в имота и очакваната стойност на проекта след завършването му, при отчитане на рисковете, свързани с изпълнението на проекта, и е определена стойност по този метод 2005 лева/кв.м. При прилагане на метода „Негели“ е използвана за база сравнителната стойност на нов обект- 3089 лева (1579.47 евро), получена от средната претеглена стойност на 1 [жк], след прилагане на коефициент за пазарна реализация 0.85%. Средната претеглена стойност е определена въз основа на пет оферти, публикувани в сайта „Ало.бг“ за продажба на недвижими имоти два офиса, магазин и два апартамента в [населено място], супер център.

С представеното от „Ем ен сълюшънс“ ЕООД заключение, изготвено от оценителя И. Н., е определена пазарна стойност на имота в размер на 402 600 лева, след приспадане правото на строеж (оценено на 81 600 лева). В констативно-съобразителната част на същото е отбелязано, че имотът се намира в централната градска част, на метри от пешеходната улица; районът е с много добра инженерна инфраструктура и има потенциал както за жилищно, така и за търговско и до строителство. Планът за застрояване предвижда свързано средноетажно застрояване, с височина частично на 13.80 м и 14.50 метра. Сградата е предвидена на уличната регулационна граница по [улица]и на 3.25 метра източната регулационна граница, без указани показатели на застрояване.

Видно от съобразителната част на експертното заключение, оценката е формирана въз основа на средна претеглена стойност от стойностите, получени по метода на пазарните аналози/метод на сравнителните продажби. Поради липсата на достатъчно оферти за продажба на имоти в [населено място], център, при прилагане на метода са взети предвид офертни цени за продажба на поземлени имоти, както следва: 37 [жк], център, със стая- 60 000 евро; поземлен имот в [жк], до главен път, с площ 847 кв.м., отреден за жилищно строителство- 465 850 евро; поземлен имот в Северна промишлена зона до главен път, с площ 221 кв.м., за жилищно строителство- 143 650 евро; поземлен имот в [жк] кв.м.- 1 311 650 евро.

В заключението се съдържат разяснения относно прилагането на втори метод- метода на развитието (остатъчен метод) при определяне пазарна стойност на имота, като същата е изчислена на 489 900 лева. Отбелязано е, че по този метод пазарната стойност се определя като разлика между разходите за извършване на предлаганото развитие и стойността на това завършено развитие, като остатъчната сума представлява максималната оферта на купувача за предлагания за продажба терен. Този метод обаче не е приложен от експерта при определяне пазарната стойност на процесния имот- определен е тегловен коефициент на първия метод (пазарни аналози) 100%, мотивиран от експерта с местоположението на оценявания имот, позволяващо получаване на много добри доходи при отдаване под наем или при осъществяване на сделка покупко-продажба.

Със заключението, представено от „Майлд“ ЕООД, изготвено от лицензирания оценител Л. С. П., е определена пазарна стойност на имота в размер на 485 110 лева, след приспадане правото на строеж (оценено на 76 590 лева). В заключението е отбелязано, че имотът е разположен с лице на [улица]в [населено място] и се намира в непосредствена близост до Търговски център „Триа” и площад „Тройката“, В близост се намират ОДМВР- Бургас, съдебната палата, училищата „Св. Св. К. и М.“ и „Иван Вазов”. Недалеч от имота е търговска [улица], клонове на търговски банки, обекти за търговия и услуги. Намира се в район с напълно изградена инженерна инфраструктура и развита улична мрежа, оживен търговски, административен и жилищен район на [населено място].

При оценяване на поземления имот са използвани два подхода: подход на разходите и пазарен подход, като в рамките на тези подходи са приложени следните методи: метод на остатъчната стойност и метод на сравнителната стойност. Тежестта на резултатите, получени по различните методи е разпределена в зависимост от конкретните показатели, стойности и пазарна среда към датата на доклада.

По метода на сравнителната стойност (пазарни аналози) е определена офертна претеглена стойност за 1 кв.метър в размер на 3478 лева и сравнителна пазарна стойност 502 530 лева за имота, като са взети предвид офертни цени за продажба на поземлени имоти, както следва: 189/336 кв.метра ид.ч от поземлен имот в [населено място], център, с продажна цена 242 241 евро (с тежест 30% при определяне на офертната претеглена стойност); самостоятелен парцел в [жк] в непосредствена близост до МОЛ „Галерия“, големи супермаркети и магазини, с лице към [улица], с площ 719 [жк], с продажна цена 1 330 150 евро (с тежест 30%); 37/289 кв.метра идеални части земя с реално ползване на стая за сумата от 60 000 евро (с тежест 15%); парцел в широк център на града, 250 кв.метра за сумата от 520 000 евро (с тежест 25%). В заключението е посочено, че ценовите нива варират [рег. номер] 2080 евро на кв.м. за продажба на урегулирани поземлени имоти, находящи се в централната част на [населено място] и в [жк], в зависимост от площта, местонахождението, градоустройствените показатели, лице и други особености. Посочените цени са коригирани със съответен коефициент за офертност.

При прилагане метода на допълнителната инвестиция (остатъчен метод) е определена стойност 650 460 лева- максималната стойност на земята, която може да заплати предприемачът, така че да реализира финансови ползи от бъдещо застрояване. Изчислените разходи по развитие на проект с печалба на предприемача и други непредвидени възлизат на 1 456 924 лева. Допусната е възможна приходна стойност от застроения имот, след направен пазарен преглед към датата на доклада на имоти, сходни по предназначение с предвидения, в размер на 2 360 022 лева. Получена е некоригирана остатъчна стойност 903 098 лева и е приложен корекционен коефициент 1.3884, отчитащ срок за реализиране на проекта, риск за забавяне, финансиране с привлечени средства, пазарна среда, загуба от неизползване на земята, такси и други.

Пазарна оценка на имота е определена по двата метода- остатъчен и сравнителен, при относителна тежест на същите съответно 40% и 60%.

По делото е извършена по делото съдебно-оценителна експертиза, която дава заключение за пазарна стойност на имота в размер на 255 000 лева. Вещото лице сочи, че оценката е определена при комбинирано използване на метода на остатъчната стойност и метода на сравнителните продажби, но в допълнение отбелязва, че методът на сравнителните продажби не е приложен директно, поради липса на подходящи аналози на поземлени имоти. Отбелязва също, че намиращата се в имота едноетажна сграда с изба, с полумасивна носеща конструкция, е в лошо състояние, което препятства нормалната й експлоатация, и очевидно не се използва и не се поддържа (това обстоятелство се установява и от приложената към експертната оценка на оценителя И. Н. снимка- на л. 39 от делото).

Със заключението е определена остатъчна стойност на имота 604 167 лева, представляваща възможен приход от бъдещи продажби при реализиране на постройка с разгъната застроена площ 650 кв.метра. Въз основа на посочената стойност е определена от вещото лице стойност на обезщетение на собствениците на сградата. В тази връзка е отбелязано, че за самостоятелни УПИ в района строителните предприемачи обезщетяват собствениците им с 50% от РЗП на построената сграда, но в случая, тъй като площта на намиращата се в имота сграда заема 37 % от площта на имота и 50% от застроената площ на бъдещата сграда, обезщетението следва да е в размер на 20% от РЗП и при продажна цена 1520 евро на 1 кв.м., „дължимото обезщетение“ за 130 кв.м. разгъната застроена площ е 339 010 лева. От тази стойност са приспаднати разходи по подготовка и извършване на сделка между собствениците на сградата и строителя за взаимно учредяване на право на строеж в размер на 10170 лева, а разликата [рег. номер] лева (кръгло 255 000 лева) е посочена за „справедлива пазарна стойност на поземления имот“.

В съдебното заседание вещото лице разяснява, че при извършване на експертизата не са използвани за пазарни аналози магазини, офиси, апартаменти в центъра на града, нито аналози в други райони, тъй като те са с различни градоустройствени характеристики, режим на застрояване и по-различен подход за инвестиция.

Според настоящия съдебен състав заключенията на оценителите инж. С. И. и инж. И. М. са необосновани и не следва да се вземат предвид при определяне на пазарната оценка. С първото от тях оценката е изчислена при прилагане на остатъчния метод и метода „Негели“, а с второто- по метода на обезщетението. Прилагането на посочените методи (метод „Негели“ и метод на обезщетението) се допуска само по изключение, при липса на активен пазар и/или невъзможност за събиране на достоверна пазарна информация (Раздел І, т. 7.7 от БСО). Тези предпоставки в случая не са налице, с оглед наличието на пазарни свидетелства за сходни обекти и възможността чрез подходящи корекционни коефициенти да бъдат отчетени отклоненията в качествата на оценявания обект спрямо сходните такива. Наред с това, в заключението на инж. И. неточно е определена остатъчната стойност, като РЗП на бъдещата сграда е определена при Кинт=4. Видно от приложения по делото градоустройствен анализ за процесния УПИ VІІІ-699, градоустройствените показатели на зоната са: плътност до 100% и Кинт до 5.

При определяне пазарната оценка на имота от оценителите И. Н. и Л. П. е приложен допустимият съгласно т. 17.31 от БСО метод на пазарните сравнения (аналози). В двете заключения е извършен сравнителен анализ на качествените и количествените сходства и разлики между сравнимите обекти и оценявания обект, като поради липса на реално сключени сделки, сравнението е извършено на база съществуващата информация за цени от пазарно предлагане. Методът е подходящ съгласно т.6.1 от БСО, предвид наличието на данни от оферти за сходни имоти. Приложени са и съответните коефициенти за корекция- коефициент за големина на парцела и учредено право на строеж, коефициент за местоположение, коефициент за развитие, корекция за офертност и особености спрямо оценявания имот. С оглед характеристиките на оценявания имот и неговото местоположение в идеалния център на [населено място], в оживен търговски, административен и жилищен район, в заключението на оценителя Л. П. е извършен допълнителен анализ на икономическите изгоди от имота, и във връзка с целите и подходите при оценяването, наред с метода на пазарните сравнения, е приложен комбинирано втори метод (каквато възможност изрично е предвидена в БСО- т. 1.7.4)- метод на остатъчната стойност, комбиниращ сравнителния, приходния и разходния подход, като е определена тежестта на всеки от тях. По мнение на настоящия съдебен състав методът е подходящ, доколкото отчита и възможността придобитият от жалбоподателите през 2017 г. имот да се използва с инвестиционна цел, особено с оглед данните, че същият не е поддържан и в него се намира рушаща се сграда, негодна за обитаване. Съдът счита, че пазарната оценка следва да се определи съобразно заключението на оценителя Плачкова, доколкото същото е изготвено след задълбочен анализ на релевантните обстоятелства и при определяне на оценката са отчетени в пълнота всички специфики на оценявания имот, като в съответствие с нормата на чл. 39, ал. 5 от Наредбата от нея е приспадната цената на реализираното право на строеж, при прилагане на съответния нормативен метод. Ето защо съдът приема, че оспореното решение, с което пазарната оценка е определена въз основа на посоченото заключение, е законосъобразно. Не се установяват отменителни основания, поради което обжалваното решение, като постановено при спазване на административнопроизводствените правила и в съответствие с материалния закон, следва да се остави в сила.

С оглед формирания извод за неоснователност на жалбата и своевременно направеното искане, следва да се присъдят на ответната страна разноски по делото в размер на 150 лева- възнаграждение за юрисконсулт, определено на основание чл. 24 от Наредба за заплащането на правната помощ.

Мотивиран от горното, съдът

Р Е Ш И:

ОТХВЪРЛЯ жалбата на К. И. Ш. с [ЕГН] и Й. Д. Ш. с [ЕГН], двамата с постоянен адрес: [населено място], [улица], ет.9, ап. 15, против решение по т. 36 от заседание на Общински съвет- Бургас, проведено на 31.08.2023 г., обективирано в Протокол № 55 от същата дата, публикувано на 07.09.2023 г., за продажба на недвижим имот- частна общинска собственост, съставляващ урегулиран поземлен имот № VІІІ-699 в кв. 124 по ПУП-ПРЗ на ЦГЧ- [населено място], с идент. № 07079.612.219 по кадастралната карта на [населено място], целият с площ от 169 [жк], за сумата от 485 110 лева без ДДС.

ОСЪЖДА К. И. Ш. с [ЕГН] и Й. Д. Ш. с [ЕГН] да заплатят на Общински съвет- Бургас сумата от 150.00 (сто и петдесет) лева, разноски по делото.

Решението може да се обжалва пред Върховния административен съд на Република България в 14-дневен срок от връчване на съобщението.