№ 6755
гр. София, 09.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-3 СЪСТАВ, в публично заседание
на осемнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Даниела Попова
при участието на секретаря Ирена М. Апостолова
като разгледа докладваното от Даниела Попова Гражданско дело №
20231100109423 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.124 от ГПК.
Предявени са обективно съединени искове с правна квалификация чл.232,
ал.2, пр.1 от ЗЗД, и чл.92 от ЗЗД - за осъждане на ответника за суми,
представляващи - наемна цена по договор за наем от 06.08.2020г., както и
дължимата неустойка по договора.
В исковата молба се твърди, че между страните е сключен договор за наем.
Ответникът не изпълнявал задълженията си за плащане на уговорения наем за
периода м. 02 до м.06.2023 г. включително. Тъй като ответникът продължил да
ползва имота и след това, въпреки отправеното уведомление за развалянето му,
претендира като обезщетение уговорената неустойка в чл.6 от договора.
Претендират се разноски.
Ответната страна в отговора по исковата молба, подаден в срока по чл.131,
ал.1 ГПК, оспорва предявените искове по съображения, изложени в отговора.
Твърди, че не му е била предоставена възможност да ползва имота по
предназначение, поради което и не дължи плащане на наемните суми. Твърди
нищожност на клаузата за неустойка като противоречаща на добрите нрави, при
евентуалност прави възражение за прихващане с платения по договора депозит по
чл.7. Претендира разноски.
1
Съдът, като прецени относимите доказателства и доводите на
страните, приема за установено следното:
Установено е по делото, че на 06.08.2020 г. ищецът и ответникът сключили
Договор за наем на недвижим имот, представляващ: поземлен имот с
идентификатор № 14831.6520.188 и Поземлен имот с идентификатор №
14831.6520.189, заедно с находящите се в имота сгради с идентификатор №
14831.6520.189.1; с идентификатор № 14831.6520.189.2; и с идентификатор №
14831.6520.189.3.
Съгласно чл. 2 от договора за наем, наемодателят ползва имота като офис,
склад и паркинг за строителна механизация, при спазване на изискванията на
относимите нормативни актове, като наемната цена за ползването му е 2 500 евро
месечно без ДДС.
В чл.6 от Договора страните са се съгласили при забава за плащане па една
дължима наемна вноска с повече от 30 (тридесет) дни за всяка наемодателят да има
право да изпрати на наемателя покана за доброволно плащане на дължимата
наемна вноска, с която покана предоставя 14-дневен срок за изпълнение на
задължението, като наемодателят има право да посочи в поканата, че след изтичане
на допълнително дадения срок ще счита договорът за развален /ал.1. Според ал.2
след изтичане на горепосочения 14-дневен срок. в случай на неизпълнение на
задължението на Наемателя да изплати дължимата наемна цена и при дадено
едностранно волеизявление за прекратяване на Договора, същият се счита за
прекратен като в този случай Наемателят следва незабавно да освободи наемния
имот, като се задължава да предаде владението обратно на наемодателя. Ал.3
предвижда в случай. че Наемателят не освободи наемния имот в хипотезата на
прекратяване , то същият дължи неустойка на Наемодателя в размер на 150 /сто и
петдесет/ евро на ден. считано от деня на прекратяване до деня на опразване на
помещенията.
В чл.7 е уговорено, че при подписване на договора, наемателят заплаща
депозит в размер на 4 000 /четири хиляди/ евро по банкова сметка на наемодателя,
който служи за гаранция/обезпечение на Наемодателя. в случай на неплащане на
дължима месечна наемна цена, на дължими вноски за ел.енергия и вода. както и
причинени виновно повреди по наемния имот, удостоверени с двустранен
протокол - до размера на установените стойности /ал.2/.
От представеното платежно нареждане се установява, че наемателят е
заплатил по сметка на наемодателя сумата от 7 823,32 лв., съставляващи левовата
2
равностойност на уговорения депозит. Доводите в противната насока, поддържани
от ищеца са неоснователни.
Няма спор по делото, че наемът по договора е плащан от ответника до
м.12.2022г. включително.
Установено е по делото и това, че въз основа на подадени сигнали, кметът на
район Панчарево издал две заповеди за забраняване ползването и достъпа до
строежите които са предмет на наемния договор от 06.08.2020г. - Заповед № РПН
23 – РД09-11/03.02.23г., с която се забранява ползването и достъпа до строеж:
„Склад за авточасти, магазин, офис и КДП, с идентификатор 14831.6520.189.3, и
Заповед № РПН 23 – РД09-10/03.02.23г., с която се забранява ползването и достъпа
до строеж: „Автосервиз и бърза закуска“, с идентификатор 14831.6520.189.3. Тези
заповеди са отменени поради нарушена процедура по издаването им с решение на
АССГ, влязло в сила на 05.04.2024г.
През м.месец май 2023г. ищецът отправил покана до наемателя за изплащане
на неплатени наемни вноски, съгласно договора, като със същата покана отправил
предупреждение за разваляне на договора, при неизпълнение на задължението за
плащане в срок от 14 дни от връчване на поканата. Поканата била връчена на
наемателя на 30.05.2023 г, като няма спор, че след поканата наемателят изплатил
само една наемна вноска, като към 30.05.2023 г. не са платени 4 наемни вноски -за
месеците февруари, март, април и май по 2 500 евро всяка или общо в размер на 10
000 евро без ДДС или 12 000 евро с включен ДДС /обстоятелства, безспорни между
страните/.
Установено е по делото от показанията на св.М.М., които съдът не намира
основание да не цени, и представените 2 бр.констативни протоколи от 10 и
13.07.2023г., че имотът е бил освободен от ответника едва през м.юли 2023г. – към
10.07.2023г. имотът бил освободен от техника, а към 13.07.2023г. сградите все още
се ползвали от него, но тогава било спряно електрозахранването в имотите,
отдадени под наем. Доказателствената сила на протоколите не бе опровергана по
делото, поради което оспорването им остана недоказано.
От показанията на свидетеля М.М.,също се установява, че имотът е
освободен от ответника на през м 07.2023г. – на 13.03.2023г., след прекъсване на
електрозахранването на имота.
Други относими доказателства не са представени.
Така установената фактическа обстановка налага следните правни изводи:
По иска с правна квалификация чл.232, ал.2, пр.І ЗЗД и възражението за
3
прихващане:
Съгласно чл.232, ал.2, пр.І ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена.
Плащането на наемната цена за исковия период е положителен факт, който следва
да се докаже от ответника (чл.154, ал.1 ГПК), каквото доказване по делото не беше
извършено. Нещо повече – установено е по делото, че през процесния период,
ответникът е ползвал наетия имот, като не е заплатил изцяло дължимите наемни
вноски.
От събраните по делото доказателства съдът приема за установено, че
страните са били обвързани от валидно наемно правоотношение до 15.06.2023г.,
когато след отправена на 30.05.2023г. нотариална покана, ищецът е направил
едностранно изявление за прекратяване на договора поради неизпълнение от
страна на ответника за плащане на наемната цена по договора.
Няма спор по делото, че наемателят е заплащал наема до м. декември 2022 г.,
а считано от м. януари 2023 г. спрял плащанията. Няма спор по делото и относно
това, че след отправената покана, връчена му на 30.05.2023г., за плащане на
дължимите суми ответникът е заплатил една наемна вноска, като незаплатени са
останали 4 наемни вноски - за месеците февруари, март, април и май по 2 500 евро
всяка или общо в размер на 10 000 евро без ДДС или 12 000 евро с включен ДДС,
които суми не съ платени. Съдът приема за безспорно и това, че предвид
неизпълнението на задълженията му за плащане и с оглед на отправеното
изявление за разваляне на договора с нотариалната покана от 30.05.2023г., то
договорът за наем е развален, считано от 15.06.2023г. – с изтичане на срока за
доброволно изпълнение.
Спорният по делото въпрос е дали наемателят ответник е ползвал наетия
имот до датата на прекратяване на договора.
Вярно е, че по делото са представени две заповеди, с които достъпът до
имота е бил преустановен. От събраните по делото доказателства съдът приема за
установено обаче, че тези заповеди не са били изпълнени, и имотът не е бил
освободен от наемателя. Това е станало едва на 13.07.2023г., когато е
преустановено електрозахранването на отдадения под наем имот.
Предвид това, съдът приема, че наемателят дължи плащане на немни вноски
за периода от м.февруари до 15.06.2023г. включително, възлизащи на 26 403.60
лева – левовата равностойност на уговорения в евро наем с включен ДДС.
С оглед основателността на предявения иск за заплащане на наем, подлежи
на разглеждане противопоставеното от ответника възражение за прихващане на
4
исковата сума с вземане срещу ищеца в размер 7 823.32 лева – левовата
равностойност на 4 000 евро - заплатен депозит по чл.7 от Договора за наем
Основателността на направеното възражение се обуславя от наличието на
материалноправните предпоставки за извършване на прихващане, установени в чл.
103 от ЗЗД - две насрещни вземания, еднородност и заместимост на дължимите
престации, изискуемост и ликвидност на вземанията (съдебната компенсация е
допустима и когато насрещните вземания или едното от тях са неликвидни),
идентичност на субектите. Тежест да докаже предпоставките на фактически състав
на компенсацията носи ответника.
Съгласно чл.7 от договора, сключен между страните, при подписване на
договора, наемателят заплаща депозит в размер на 4 000 /четири хиляди/ евро по
банкова сметка на наемодателя, който служи за гаранция/обезпечение на
Наемодателя. в случай на неплащане на дължима месечна наемна цена, на
дължими вноски за ел.енергия и вода. както и причинени виновно повреди по
наемния имот, удостоверени с двустранен протокол - до размера на установените
стойности /ал.2/.
Следователно след прекратяване на наемния договорсъщият подлежи на
връщане, освен ако не бъде прихванат с конкретни насрещни вземания на
наемодателя.
В настоящия случай в посочената разпоредба от сключени между страните
договор е уговорено, че депозитът е в размер на 4 000 евро, чиято левова
равностойност от 7 823.32 лева е изцяло заплатена от ответника. Тази сума служи
като гаранция срещу евентуално неизпълнение на задълженията на наемателя за
плащане на наемните вноски и доколкото няма доказателства за незаплатени
разходи за наетия имот, респ.вреди, които да следва да бъдат обезщетение, същата
следва да бъде приспадната от дължимите от ответника думи.. Направеното от
ответната страна възражение за прихващане на стойността на платения депозит с
дължимите суми за наем е основателно. В полза на всяка от страните съществува
вземане по сключения между тях договор за наем, при което е налице възможност
за прихващане до размера на по-малкото от тях на дължимия се от ответника на
ищеца след прекратяване на договора за наем на платеният от ответника при
сключването му депозит в размер на 7 823.32 лева и дължимият се на ищеца от
ответника наем по същия договор в размер на 26 403.60 лева (чл. 103 ЗЗД, чл. 2, ал.
3, изр. 3 от договора и т. 11в ТР 4-2014-ОСГТК). Това прихващане следва да се
осъществи до размера на по-малкото от тези насрещни вземания, при което
5
непогасени остават 18 580.23 лева.
Претенцията е основателно и доказана в този размер, в който следва да бъде
уважена. За разликата до пълния предявен размер подлежи на отхвърляне като
погасена чрез прихващане. Ответникът дължи и законната лихва върху сумата от
датата на подаване на исковата молба – 17.08.2023г. до окончателното й плащане.
По претенцията по чл.92 от ЗЗД
За възникване правото да бъде получена неустойка е необходимо
кумулативното наличие на следните предпоставки – сключен между страните
договор с включена клауза за неустойка, изпълнение на задълженията от страна на
лицето, претендиращо неустойката и неизпълнение на задълженията по договора
от насрещната страна, които в настоящия случай са налице.
Съгласно разясненията, дадени с Тълкувателно решение № 1/2009 от
15.06.2010 г. по тьлк. дело № 1/2009 г. на ОСТК на Върховния касационен съд,
преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави
следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на
договора, а не към последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от
следните примерно изброени критерии: естеството им на парични или на
непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с
неустойка; дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни
способи-поръчителство, залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка
(компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението -
съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера на
уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди.
Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е
уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции. Прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна поради
накърняване на добрите нрави. Прекомерността на неустойката следва да се
преценява към момента на неизпълнение на договора, чрез съпоставяне с вече
настъпилите от неизпълнението вреди.
В разглеждания случай при съпоставката на размера на обезпеченото главно
договорно задължение - уговореното в определен размер наемно плащане – 2 500
евро месечно без ДДС и размера на неустойката (по 150 евро на ден) по
заложените в тълкувателното решение критерии съдът не откри такова очевидно
несъответствие между размера на уговорената неустойка и вредите, които се цели
да бъдат обезщетени с нея, което да го мотивира да приеме уговорката за неустойка
6
за нищожна. А доколкото страната, която се позовава на нищожността на клаузата
за неустойка е търговец, то същата не може да претендира намялаването й поради
прекомерност /чл.309 от ТЗ/.
Поради това съдът прие, че между страните е налице валидна клауза за
неустойка по договора за наем от 06.08.2020г.
В настоящия процес съдът приема за установено и неизпълнение на
задълженията на ответника по сключения между страните договор за наем за
връщане на наетия имот след надлежното прекратяване на договора, поради което
на основание чл.6, ал.3 от Договора, ответникът дължи неустойка в размер на 150
евро за всеки ден закъснение в размер на 7 921 лева, представляващи левовата
равностойност на 4 050 лева – неустойка за периода 16.06.2023г. до 13.07.2023г..
Претенцията за неустойка е основателна в пълния й предявен размер, в който
следва да бъде уважена. Ответникът дължи и законната лихва върху сумата от
датата на подаване на ИМ – 17.08.2023г. до окончателното плащане.
По разноските
При този изход на делото на основание чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК страните
имат право на разноски.
Ищецът е извършил разходи в размер на 4 373 лева – заплатени ДТ и
адвокатско възнаграждение, от които се присъждат 3 376.27 лева – съразмерно на
уважената част от исковете.
Ответникът е извършил разходи в размер на 3 000 лева – заплатено
адвокатско възнаграждение, от които се присъждат 683.76 лева – съразмерно на
отхвърлената част от исковете.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА, че оспорването на истинността на Констативен протокол № 4
от 10.07.2023г. и Констативен протокол № 5 от 13.07.2023г., двата на СО, район
Панчараво, НЕ Е ДОКАЗАНО.
ОСЪЖДА „Г.И." ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:
гр. София, ж.к. Военна рампа, бул. *******, Бизнес сграда Г.Х., да заплати на И. С.
С., ЕГН **********, сумата от 18 580.23 лева с включен ДДС- левовата
равностойност на неплатена наемна цена по договор за наем от 06.08.2020г. за
месеците от февруари 2023г. до 16 юни 2023г., ведно със законна лихва върху тази
7
сума, считано от 17.08.2023г. до окончателното плащане, като за разликата до
пълния му предявен размер от 26 403.60 лева ОТХВЪРЛЯ иска като погасен чрез
прихващане..
ОСЪЖДА „Г.И." ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:
гр. София, ж.к. Военна рампа, бул. *******, Бизнес сграда Г.Х.", да заплати на И.
С. С., ЕГН **********, сумата от 7921 лева /левовата равностойност на 4050 евро/
- обезщетение за ползване на имота, уговорено като неустойка по чл. 6 от Договора
за наем от 06.08.2020г. за периода 16.06 - 13.07.2023Г., ведно със законна лихва
върху нея от 17.08.2023г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА „Г.И." ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:
гр. София, ж.к. Военна рампа, бул. *******, Бизнес сграда Г.Х.", да заплати на И.
С. С., ЕГН **********, сумата от 3 376.27 лева – разноски по делото.
ОСЪЖДА И. С. С., ЕГН **********, да заплати на „Г.И." ЕООД, ЕИК
*******, със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. Военна рампа, бул.
*******, Бизнес сграда Г.Х.", сумата от 683.76 лева – разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8