Р Е Ш
Е Н И Е № 403
Гр. Пловдив, 23.12.2019
година
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ
АПЕЛАТИВЕН СЪД, трети граждански състав в открито съдебно заседание на двадесет и седми ноември две хиляди и деветнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Вера Иванова
ЧЛЕНОВЕ:
Величка Белева
Христо Симитчиев
с участието на секретаря Антоанета Калайджиева разгледа докладваното от
съдията Вера Иванова въззивно
търговско дело № 399 по описа за 2019 година и, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е въззивно по
реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Обжалвано е решение № 84, постановено на 23.05.2019 г. по т.д. 46/2018 г. на Окръжен
съд–К., с
което е отхвърлен предявеният от С.Д.Г. против „Т.и.“ЕООД-гр.К.иск с правно
основание чл. 92 от ЗЗД с цена 195 850 лв., равняваща се на 100 000
евро, съставляваща неустойка за виновно неизпълнение на чл. 3 във вр. с чл. 10
от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и суперфиция от
8.05.2015 г., изразяващо се в отказ от сключване на окончателен договор за
суперфиция, и е осъден С.Д.Г. да заплати на „Т.и.“ЕООД-гр.К.сумата 5 500
лв. за разноски по делото.
Жалбоподателят С.Д.Г. моли решението да бъде
отменено като неправилно по съображения, изложени във въззивната жалба от 10.06.2019
г., и да бъде постановено от въззивния съд решение, с което да бъде уважен
предявеният от него иск. Като ищец в производството пред окръжния съд предявява
иск с правно основание чл. 92,ал.1,изр.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да му
заплати сумата 195 850 лв., равняваща се на 100 000 евро,
представляваща неустойка по чл. 3 във вр. с чл. 10 от сключения между страните
предварителен договор от 8.05.2015 г. поради отказ от страна на ответното
дружество от сключване на окончателен договор за строеж и суперфиция. По негово
искане във въззивното производство са събрани нови писмени доказателства. Претендира
за присъждане на разноски.
Ответникът по жалбата „Т.и.“ЕООД-гр.К.счита
жалбата за недопустима, евентуално моли тя да бъде отхвърлена като
неоснователна по съображения, посочени в отговор от 2.07.2019 г. Като ответник
в производството пред окръжния съд оспорва иска като недопустим, евентуално,
като неоснователен. По негово искане са събрани нови писмени доказателства във
въззивното производство. Претендира за присъждане на разноски.
П.ският апелативен съд провери
законосъобразността на обжалваното решение съобразно разпоредбата на чл. 269 от ГПК и във връзка с оплакванията и исканията на жалбоподателя, прецени събраните
по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и намери за установено
следното:
Безспорно е между страните,
че на 8.05.2015 г. между тях е сключен представеният от ищеца в копие с
исковата молба предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
суперфиция. Видно е от същия договор, че с него страните се задължават, на
първо място, съгласно чл.1.1 да сключат окончателен договор за
покупко-продажба, с който С.Г. ще прехвърли на дружеството срещу заплащане на
продажна цена собствеността на имот в гр. К.жилище (апартамент) ведно с
½ ид.ч. от отстъпеното право на строеж,
съответно описан, и 9/20 ид.ч. от ПИ с идентификатор ***,
съответно описан, и, на второ място, съгласно чл.1.2 да сключат договор за
учредяване право на строеж (суперфиция), с който да учредяват в полза на
дружеството възмездно и безсрочно права на строеж за изграждане на сграда съгласно
предвижданията на действащия ПУП в ПИ с идентификатор ***, като С.Г. си запазва
правото на строеж върху посочени обекти в бъдещата сграда, които ще се изградят
от приобретателя. Видно е още от договора, че съгласно чл. 2 за сключването на
окончателен договор за покупко-продажба на обектите по чл.1.1 е определен срок
до 30 дни от сключването на предварителния договор, а съгласно чл. 3
окончателен договор за учредяване право на строеж (суперфиция) в нотариална
форма за обектите по чл.1.2. следва да се сключи в срок до края на месец юли на
2015 г., но не по-рано от 30 дни от датата на одобряване на строителните книжа.
Безспорно е между страните, видно е от чл.10 от предварителния договор, че е
договорено в случай, че приобретателят се откаже от подписването на окончателен
договор, той да дължи на изправната страна неустойка в размер на 100 000
евро. Безспорно е и че с анекс от 21.04.2016 г. към предварителния договор
страните се задължават да подпишат заявлението за издаване на скица и заповед
за ПУП-ПРЗ по чл. 134,ал.2,т.6 от ЗУТ до К. на О. К., както и че след
подписването на което заявление предварителният договор остава в сила. Безспорно
е, видно е и от представения в копие от ищеца с исковата молба нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот № *************г., том I, рег. №**, дело №*******г. на нотариус Г.Х., че окончателният договор за
покупко-продажба на обектите по чл.1.1 от предварителния договор от 8.05.2015
г. е надлежно сключен от страните в срока по чл. 2 от предварителния договор. С
исковата молба от 29.06.2018 г. ищецът твърди, че ответникът виновно не е
изпълнил поетото задължение по чл.3 от предварителния договор за сключване на
окончателен договор за учредяване на право на строеж (суперфиция). Твърди и че
с нотариална покана от 18.04.2018 г. от него на ответника е даден 14-дневен
срок да изпълни посочени задължения по договора, като в противен случай
предварителният договор ще бъде прекратен едностранно поради виновно
неизпълнение, и предварителният договор е бил прекратен на 4.05.2018 г. поради
изтичането на 14-дневният срок без дружеството да изпълни задълженията, вписани
в нотариалната покана. Твърди, че това неизпълнение обуславя и обосновава и
неизпълнението на чл. 3 от предварителния договор от 8.05.2015 г. – несключване
в срок на окончателния договор за учредяване на право на строеж. Твърди, че
след връчването на нотариалната покана от 18.04.2018 г. е присъствал на две
срещи с представители на ответника, но от името на дружеството било заявено, че
не може да се сключи окончателен договор за суперфиция, тъй като нямало и
одобрен проект от О. К.. Твърди, че на 30.05.2018 г. отново е поканил ответника
на 8.06.2018 г. да сключи окончателен договор за супефиция
съгласно чл.3 от предварителния договор от 8.05.2015 г., но на срещата
дружеството не разполагало с документи за сключване на окончателен договор за
строеж, въпреки изтеклия продължителен срок от 3 години от датата на сключване
на предварителния договор и съобразно подписаните два анекса между страните и
дадения от ищеца срок за доброволно изпълнение. Твърди, че на 11.06.2018 г. при
инцидентна проверка в О. К.установил, че е била подадена молба с вх. №
53-А-192/5.06.2018 г. за обединяване на ПИ ***, от който той притежава 1/20 ид.ч., и на съседния на него ПИ, от негово име и от
управителя на дружеството, но подписът под тази молба не е изпълнен от него.
Твърди, че целта на подаването на тази молба е ответникът да осуети бъдещи и
текущи съдебни дела чрез имитиране на изпълнение чрез фиктивни и противоправно
извършени процедури и крайно закъснели действия от страна на ответното
дружество. Твърди, че ответникът виновно не е изпълнил поетите задължения за
сключване на окончателен договор за строеж (суперфиция) и поради неизготвяне и
невнасяне в срок на инвестиционен проект за одобрение в О. К., поради което му
дължи неустойка в размер на 100 000 евро съгласно чл. 10 от предварителния
договор от 8.05.2015 г. Твърди, че този размер на неустойката не е прекомерен с
оглед на обема права, които е прехвърлил на ответното дружество в изпълнение на
задълженията си по предварителния договор – два недвижими имота на символична
цена от 10 000 лв., - и очакваните имуществени права, които е следвало да
придобие при построяване на бъдещата сграда. Твърди още, че така предвидената
неустойка за отказ от сключване на окончателен договор за строеж не е нищожна и
поради накърняване на добрите нрави по чл. 26,ал.1 от ЗЗД, тъй като тя е
фиксирана конкретно като размер и основание в чл. 10 от предварителния договор
и договаря клаузата за неизпълнение, както и нейния размер за конкретното
задължение, което обезпечава, като балансира пропорционално и равнопоставено
отговорността на страните при неизпълнение на задълженията им, съответно, по
чл.9 и чл.10 от предварителния договор и обезпечава и гарантира изпълнението на
предварителния договор и размяната на имуществени права. Твърди и че ответното
дружество е ипотекирало имотите на ищеца и е получило кредит по договор с банка
от 7.02.2018 г. в размер на 6 000 000 лв.
С отговора на исковата молба
от 23.07.2018 г. ответникът възразява, на първо място, че искът е недопустим.
Твърди, че се претендира неустойка по предварителен договор от 8.05.2015 г., но
в исковата молба се твърди, че този договор е прекратен едностранно от ищеца, и
тъй като в предварителния договор не е уговорена изрично неустойка по
прекратен/развален договор, то ищецът не притежава в патримониума си материално
право да претендира подобна неустойка и предявеният от него иск е недопустим
съгласно ТР № 7/13.11.2014 г. по тълк.д. № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Твърди,
че ищецът основава претенцията си на чл.10 от предварителния договор, а видно
от съдържанието на тази уговорка, за да се претендира неустойка е необходимо
приобретателят да откаже подписването на окончателен договор, какъвто отказ не
е налице и не е извършван от ответното дружество, поради което за ищеца не е
налице материално право да получи претендираната неустойка и кореспондиращото
право да иска процесуална защита от съда на това право и затова предявеният иск
е недопустим. Твърди, че ищецът не е носител на правото на строеж върху ПИ ***,
тъй като със сделката по нотариален акт №** е прехвърлил правото си на строеж
на ответника, поради което не притежава материалното право на строеж върху този
недвижим имот, не може да прехвърли на никого такова право или да го учреди и
не може да изисква от друг правен субект насрещна престация за такова право на
строеж, следователно и не може да търси неустойка за това, че подобно право на
строеж не е било прехвърлено с нотариален акт или учредено с такъв, а след като
такова право липсва за ищеца е недопустимо да се търси неговата искова защита
пред съда и такъв иск е недопустим. Ответникът твърди, на второ място, че искът
е неоснователен. Твърди, че с предварителния договор не е било постигано
съгласие между страните недвижимите имоти, описани в нотариалния акт №**, да
бъдат прехвърлени на приобретателя срещу задължение за взаимно учредяване на
право на строеж, а те са прехвърлени за сумата, посочена в договора и в
нотариалния акт. Твърди, че със сделката по нотариален акт №**ищецът е
прехвърлил на ответника изцяло притежаваната от него ½ ид.ч. от правото на строеж върху ПИ *************и
следователно страните са сключили окончателен договор, като са постигнали
съгласие и са изявили воля, различаваща се от твърденията на ищеца в исковата
молба, които твърдения противоречат на заявеното в нотариалния акт и са
неоснователни. Заявява, че при извършеното прехвърляне на правото на строеж от
ищеца с нотариалния акт не може да се търси задължение на ответника за това,
тъй като такова прехвърляне е обективно невъзможно и би било една нищожна
правна сделка поради липса на предмет и поради липса на основание. Твърди, че
неоснователно ищецът претендира с подписаните два анекса към предварителния
договор да е продължено действието на същия относно постигане на съгласие за
прехвърляне или учредяване на право на строеж върху ПИ ***, като въпросът за
прехвърлянето на правото на строеж е уреден окончателно с нотариалния акт №*. Твърди,
че съгласно анекса от 21.04.2016 г. страните са се договорили при условията на
предварителния договор да предприемат действия по реда на чл. 134,ал.2,т.6 от ЗУТ, а с анекс от 21.04.2017 г. срокът за започването на тази процедура е бил
удължен с 1 година. Твърди, че ищецът е собственик на 1/20 ид.ч.
от ПИ *************и за извършване на промяна на ПУП-ПРЗ по ЗУТ е необходимо и
неговото съгласие. Твърди, че ответникът е предприел необходимите действия за
изготвяне на първоначален – идеен проект за застрояване, но ищецът не е
изпълнил своята част от задълженията си и е отказал да подпише заявлението до К.
на О. К.за изменение на ПУП-ПРЗ, което е довело до невъзможност за изменение на
ПУП на имота и осъществяване на следващата, след идейния проект, фаза по
проектирането. Твърди още, че със сключването на окончателния договор с
нотариален акт №**е отпаднала и възможността за изготвяне на споразумение
съгласно чл.2 и чл.3 от предварителния договор относно обема права, свързани
със застрояваната площ на предоставените вместо цена самостоятелни обекти в
сградата. Заявява, че категоричното нежелание на ищеца да изпълни дори
първоначалните си задължения във връзка с постигнатото съгласие за изменение на
ПУП и ПРЗ прави невъзможно последващо споразумяване и договаряне във връзка с
бъдещо застрояване. Заявява, че е неоснователно твърдението на ищеца, че
предварителният договор от 8.05.2015 г. е прекратен на 4.05.2018 г. с връчена
на ответника нотариална покана, защото изявление в тази насока в поканата няма,
но дори и да има, действието на този договор е изтекло по-рано, на 27.05.2017
г. с подписването на окончателен договор между страните във формата на
нотариален акт. Твърди, че при проведените след връчването на нотариалната
покана две срещи на ищеца били предложени конкретни правни варианти за уреждане
на отношенията между страните с оглед съществуваща съсобственост на недвижимия
имот. Твърди, че на срещата при нотариус Д.Г. на ищеца отново били дадени
обяснения за правното положение и му бил предоставен идеен архитектурен проект
за застрояване, по който той не взел становище. Заявява, че са неоснователни и
ирелевантни за правния спор твърденията във връзка с молби за обединяване на
двата поземлени имота, подавани до О. К., и действията на ищеца по подаване на
молби и жалби в тази връзка. Твърди, че е неоснователно твърдението на ищеца
ответникът чрез бездействие да не е изпълнил задължението си по чл.3 от предварителния
договор, ведно с посочените в нотариалната покана неизпълнения, които
предхождали сключването на окончателен договор за суперфиция. Заявява, че
претендираната неустойка е прекомерна и че противоречи на добрите нрави.
С допълнителната искова молба
ищецът заявява, че неоснователно ответникът твърди да се претендира неустойка
за развален/прекратен договор, защото в исковата молба ищецът претендира
неустойка поради виновно неизпълнение на чл.3 във вр. с чл. 10 от
предварителния договор от 8.05.2015 г. поради отказ от сключване на окончателен
договор за строеж и суперфиция. Твърди, че претендираната неустойка не е
нищожна, не противоречи на добрите нрави, както и че нейният размер не е
прекомерен, а и делото е търговско. Заявява, че с нотариалния акт №**той е
прехвърлил на ответника правото на строеж на ½ от собствените си 9/20 ид.ч. от ПИ ***, а не цялата част, като останалата ½
е запазил за себе си и тя е останала в неговия патримониум, както и е запазил
1/20 ид.ч. от ПИ ***, която е гарантирала неговите
интереси и дава правото да учреди право на строеж върху процесния имот и е
обект на допълнително споразумение по чл.3 за допълнителен обем права, свързани
със застроената площ на бъдещата сграда. Заявява, че е неоснователно възражението
на ответника действието на предварителния договор да е прекратено със
сключването на нотариален акт №** и ищецът да не е можел да черпи права от
него, както с оглед казаното в исковата молба и в допълнителната искова молба,
така и с оглед на поведението на ответника поради подписаните два анекса от
21.04.2016 г. и от 21.04.2017 г., в които е посочено, че предварителният
договор остава в сила. Заявява, че между страните се води и т.д. № 35/2018 г.
на ОС-К.за обявяване нищожност на сделката по нотариален акт №**поради липса на
еквивалентност на престациите, като в отговора си ответникът твърди, че
предварителният договор от 8.05.2015 г. е действащ и не е прекратен. Посочва,
че формата на отказа на ответника за сключване на окончателен договор за
суперфиция по чл.3 от предварителния договор е бездействие в посочените в
исковата молба форми. Посочва, че съгласно анекса от 21.04.2016 г. дружеството
твърди, че ищецът не е съдействал за издаване на строителни книжа и за
изпълнение на предварителния договор, конкретно за подписване на заявление за
издаване на скица и заповед за ПУП-ПРЗ по чл. 134,ал.2,т.6 от ЗУТ, но той е
подписал такива документи и не може да каже дали дружеството ги е подало в О. К..
Заявява, че до прекратяване на предварителния договор е изправната страна,
изпълнявал е всички поети задължения, чакал е повече от 3 години, разочаровал
се е и се почувствал ограбен след като разбрал за вписаната ипотека, дал
възможност с двете нотариални покани дружеството да предприеме действия, но се
получило точно обратното.
С отговора на допълнителната
искова молба ответникът поддържа доводите си за недопустимост на иска, както и
за неоснователност на иска. Заявява и че цитираните два анекса към
предварителния договор не касаят прехвърлянето на правото на строеж и не
дерогират вещно-транслативния ефект на нотариален акт №*. Заявява още, че
твърденията за относимост на друг правен спор между страните към настоящото
дело са неоснователни и неотносими към предмета на делото, а и от твърдението
на ищеца за съществуването на такова дело с предмет нищожност на нотариален акт
№** е безспорно, че този нотариален акт е произвел действие и с него е
прехвърлено правото на строеж и ищецът не го притежава в патримониума си. Заявено
е и че е неоснователно, голословно и неконкретизирано твърдението ищецът да е
подписал документите по чл. 134,ал.2,т.6 от ЗУТ.
С обжалваното съдебно решение
окръжният съд приема, че срокът по чл.3 от договора – до края на месец юли на
2015 г., но не по-рано от 30 дни от датата на одобряване на строителните книжа-
не се е сбъднал, доколкото не е спорно, че строителни книжа за изграждане на
шестетажна сграда в ПИ *************не са одобрявани от оторизирания за това
орган съгласно разпоредбите на ЗУТ. Съдът приема, че съгласно нотариален акт от
1994 г. ищецът е собственик освен на продадените 9/20 ид.ч.
от ПИ ***, целият от 627 кв.м., и втория жилищен етаж от масивната двуетажна
жилищна сграда, построена в този ПИ, но и още на 1/20 ид.ч.
от същия ПИ, която част е извън предмета на процесния предварителен договор и
върху която могат да бъдат учредявани права, включително и с процесния
окончателен договор. Съдът приема и че с предварителния договор страните са
поели задължения за сключване на два договора, вторият от които е договор за
отстъпване на право на строеж (чл.1,т.1.2) върху останалите извън обхвата на
прехвърлените с нотариален акт №**собствени на ищеца идеални части от ПИ ***, с
който договор страните следвало взаимно да се задължат да си учредят суперфицията,
респективно, да си запазят права върху обекти в построената от ответното
дружество сграда. Съдът преценява, че за сключването на този втори договор
страните са се задължили обаче и да си оказват пълно съдействие при
подготовката на документите за нотариално изповядване на сделката (чл.14), а с
анекса от 21.04.2016 г. са се задължили и да подпишат заявление за издаване на
скица и заповед за ПУП-ПРЗ по чл. 134,ал.2,т.6 от ЗУТ до К. на О. К.. Съдът
приема за установено, че двете по това задължение страни, ищецът и ответното
дружество, заедно, като съсобственици, не са направили искане за каквото и да е
изменение на действащия ПУП. Съдът преценява, че и ищецът не е изправна страна
по процесния договор, защото не е изпълнил договорното си задължение да подпише
заявление за издаване на скица и заповед за ПУП-ПРЗ по чл. 134,ал.2,т.6 от ЗУТ
до К. на О. К., поради което и неговото искане по чл. 92 от ЗЗД се явява
неоснователно. Освен това съдът посочва, че свободно уговорената клауза на
чл.10 от предварителния договор, тълкувана с оглед и на останалите договорни
клаузи, в частност на тази на чл.3, предполага търсене и заплащане на неустойка
не при разваляне на процесния договор, поради частично неизпълнение или за
забавено изпълнение на определени задължения за изготвяне на съответната
техническа документация, а само при отказ от сключване на окончателен договор
при сбъдване на всички други условия за неговото сключване, което не се сбъднало
по вина и на двете страни, в който смисъл е постановено определение №
325/25.07.2018 г. по ч.т.д. № 429/2018 г. на ПАС.
С подадената въззивна жалба
жалбоподателя твърди, че преписка № ***/**********г. на О. К.съдържа и
заявление за издаване на скица и заповед за ПУП-ПРЗ по чл. 134,ал.2,т.6 от ЗУТ
с дата от 2016 г., което той е подписал във връзка с анекса от 21.04.2016 г.
към предварителния договор и го е предал на лицето Т.Д.(М.), ангажирано от
ответното дружество да изработи инвестиционен проект и да извърши обединението
на двата ПУП, но ищецът нямал информация какво е станало с това заявление.
Твърди, че редовно е правил справки дали има такова обединение на ПУП, но е
получил информация само за внесено заявление от дата 5.06.2018 г., за което не
е знаел и което не е подписвал, и което е внесено от ответника в О.та след
заведената искова молба на 22.05.2018 г. по чл. 26,ал.1 от ЗЗД за обявяване
нищожност на сключения между страните договор за покупко-продажба с нотариален
акт №**. Твърди, че се е срещал лично и многократно с Т.Д.(М.), който е главен
експерт, началник на отдел „Архитектура и регистър на строителните обекти“ на О.
К., правил и справки в отдел „Информация на гражданите“ в О.та. Твърди, че в
присъствието на Т.Д.(М.) и в присъствието на Н.З., главен специалист „ЕСУТ“,
преди завеждането на исковете по настоящото дело и по делото по иска с правно
основание чл. 26,ал.1 от ЗЗД, при изрична справка той заявил на ищеца, че няма
друга преписка за обединение на ПУП и внесен инвестиционен проект, освен
заявлението от 5.06.2018 г. Твърди, че след постановяване на обжалваното
решение отишъл в друг отдел при главен специалист отдел „КР“ И.Г.към Дирекция
„Архитектура, строителство и устройство на територията“, тя направила справка в
информация за подадени молби за обединение на ПУП на името на ответното
дружество в отдел „Информация“, проверила дали има подадено заявление за
промяна на ПУП от 2016 г. и на 3.06.2019 г. излязла налична преписка с № ***/**********г.,
но служителката не била сигурна дали тази документация касае точно
обединяването на двата ПУП. Твърди, че от събраните гласни доказателства и от
посоченото заявление е установено, че той е изправна страна по договора и е
съдействал за оформянето на документите и одобряването им от О. К.. Заявява, че
предварителният договор е сключен на 8.05.2015 г. и три години по-късно, през
месец май на 2018 г., при одобрени строителни книжа, подадено заявление за
ПУП-ПРЗ на **********г., изработени и одобрени три инвестиционни проекта е
налице отказ от сключването на окончателен договор за суперфиция. Заявява, че
от момента на сключването на предварителния договор на 8.05.2015 г. е минал
значителен период от време, не се предприемат действия от ответното дружество
да се сключи договор за суперфиция и да се започне строежът на бъдещата сграда,
той живее под наем, не притежава други имоти, не разполага с други доходи,
наемът на жилището, където живее, след прекратяването на предварителния договор
му тежи като разход, той е пенсионер и особено се притеснил, като узнал за
ипотекирането на продадените от него на ответника недвижими имоти от
дружеството в полза на банка и последвалия отказ за сключване на договор за
суперфиция, а дружеството не осъществява дейност от две години и при налагането
на запор на банковата му сметка в процедурата по обезпечение на бъдещия иск по
чл. 92 от ЗЗД е установена липса на средства, въпреки изтегления кредит в
особено големи размери от банка. Твърди, че фактическата обстановка, както е
изложена в мотивите на решението, е непълна и не кореспондира с
доказателствения материал и не е налице всестранно и пълно изясняване на
обстоятелствата по делото, което е повлияло върху формирането на вътрешното
убеждение на съда.
С отговора на въззивната
жалба ответникът заявява, че жалбата е недопустима, тъй като не отговаря на
изискванията на чл. 260,ал.1,т.3 от ГПК – няма ясно изложение в какво се състои
порочността на решението, бланкетно е посочено, че жалбоподателят го приема за
неправилно, незаконосъобразно и необосновано, без да се конкретизират пороците,
които се твърдят. Заявява, че са неоснователни твърденията на жалбоподателя, с
които той оспорва извода на съда за неизпълнение от негова страна на поетите с
процесния предварителен договор от 8.05.2015 г. и анекс към него от 21.04.2016
г. задължения и твърди, че е бил изправна страна и му се дължи претендираната
неустойка, а изводите на съда били необосновани и имало нововъзникнали
обстоятелства и необходимост от събиране на нови доказателства. Заявява, че е
въвел своевременно твърдението за неизпълнение на поетите от ищеца задължения с
предварителния договор и анекс към него от 21.04.2016 г. и съдът е указал на
ищеца да ангажира доказателства в тази насока, поради което процесуалната
преклузия е настъпила още при приключването на съдебното заседание на
19.12.2018 г. поради процесуална пасивност на ищеца. Заявява, че е
неоснователно твърдението на ищеца да е налице ново обстоятелство по смисъла на
чл. 266,ал.1,т.2 от ГПК – наличието на подписано от него заявление по реда на
чл. 134 от ЗУТ, депозирано в О. К.и образувана въз основа на това заявление
преписка, - тъй като се касае за действие на самата страна, а и е могло да се
поиска от ищеца или да се изиска по делото справка от О.та. Изложени са отново
твърденията на ответника, заявени в производството пред окръжния съд, за
недопустимост на иска, както и за неоснователност на иска.
С оглед заявеното от
ответника по жалбата в отговора на въззивната жалба твърдение, че тя е
недопустима като неотговаряща на изискванията на чл. 260,ал.1,т.3 от ГПК,
следва да се посочи, че по начало бланкетна жалба не е недопустима (в тази
насока – решение № 246/23.10.2013 г. на ВКС по гр.д. 3418/2013 г., 1 ГО, ГК,
решение № 24/20.02.2014 г. на ВКС по гр.д. 5245/2013 г., 2 ГО, ГК, решение №
216/19.01.2015 г. на ВКС по гр.д. 2008/2014 г., 1 ГО, ГК). В случая обаче
жалбата не е бланкетна. В нея жалбоподателят подробно е изложил съображенията
си защо счита обжалваното решение за неправилно – поради необсъждане на
свидетелски показания, поради приемане, че е налице неизпълнение на
задълженията на страните за подписване на заявление за издаване на скица и
заповед за ПУП-ПРЗ по чл. 134, ал.2,т.6 от ЗУТ съгласно анекса от 21.04.2016 г.
към предварителния договор, поради наличие на ново обстоятелство във връзка с
наличието на такова заявление от 2016 г. Неоснователно следователно ответникът
претендира жалбата да е недопустима на посоченото основание, следва да се
прецени дали тя е основателна, респективно, да бъдат обсъдени доводите на
страните и да се направи извод дали обжалваното съдебно решение е допустимо,
съответно, правилно и дали има основания то да бъде обезсилено, съответно, да
бъде то потвърдено или да бъде отменено с постановяване на друг правен
резултат.
Съгласно разпоредбата на чл. 92,ал.1,изр.1
от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като
обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Няма спор между страните, че в чл. 10 от сключения между тях на 8.05.2015 г. предварителен
договор е установена договореност за заплащане от ответното дружество на
неустойка в размер на 100 000 евро в случай, че то се откаже от
подписването на окончателен договор. Няма спор, че именно на тази договореност
ищецът основава своята претенция за присъждане на неустойка в размер на
исковата сума 195 850 лв. като левова равностойност на 100 000 евро. От
страна на ответното дружество се поддържа с отговора на въззивната жалба заявеното
от него в първоинстанционното производство, с отговора на исковата молба
твърдение за недопустимост на иска, с оглед на което, както и съгласно чл.
269,изр.1,предл.2 от ГПК, на първо място, следва сега да бъде преценено дали
обжалваното от ищеца съдебно решение е допустимо. Изложените от ответника с
отговора на исковата молба от 23.07.2018 г. доводи относно недопустимост на
иска са в три насоки. Той твърди, на първо място, че се претендира неустойка по
предварителен договор от 8.05.2015 г., но в исковата молба се твърди, че този
договор е прекратен едностранно от ищеца, и тъй като в предварителния договор
не е уговорена изрично неустойка по прекратен/развален договор, то ищецът не
притежава в патримониума си материално право да претендира подобна неустойка и
предявеният от него иск е недопустим съгласно ТР № 7/13.11.2014 г. по тълк.д. №
7/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Твърди, на второ място, че ищецът основава
претенцията си на чл.10 от предварителния договор, а видно от съдържанието на
тази уговорка, за да се претендира неустойка е необходимо приобретателят да
откаже подписването на окончателен договор, какъвто отказ не е налице и не е
извършван от ответното дружество, поради което за ищеца не е налице материално
право да получи претендираната неустойка и кореспондиращото право да иска
процесуална защита от съда на това право и затова предявеният иск е недопустим.
Твърди, на трето място, че ищецът не е носител на правото на строеж върху ПИ ***,
тъй като със сделката по нотариален акт №** е прехвърлил правото си на строеж
на ответника, поради което не притежава материалното право на строеж върху този
недвижим имот, не може да прехвърли на никого такова право или да го учреди и
не може да изисква от друг правен субект насрещна престация за такова право на
строеж, следователно и не може да търси неустойка за това, че подобно право на
строеж не е било прехвърлено с нотариален акт или учредено с такъв, а след като
такова право липсва за ищеца е недопустимо да се търси неговата искова защита
пред съда и такъв иск е недопустим. При така заявените доводи е очевидно
неоснователно възражението на жалбоподателя, че исковата претенция е
недопустима, тъй като те се базират на твърдение, че ищецът не е носител на
материалното право на вземане за неустойка, а преценката за това се извършва
при разглеждане на спора по същество. Установява се следователно, че няма
основание обжалваното съдебно решение, постановено от окръжния съд по спора
между страните, да се приеме за недопустимо. Съответно, няма основания производството
по предявения иск да се приеме за недопустимо и подлежащо на прекратяване след
обезсилване на обжалваното решение. Следва да се прецени правилността на
обжалваното съдебно решение.
Съгласно чл. 10 от сключения
между страните на 8.05.2015 г. предварителен договор е установено задължение на
приобретателя в случай, че той се откаже от подписването на окончателен
договор, да дължи на изправната страна неустойка в размер на 100 000 евро.
В същия договор е установено задължение за страните да сключат два окончателни
договора. Съгласно чл.2 от предварителния договор страните дължат да сключат
окончателен договор за покупко-продажба на обектите по чл.1, точка 1.1. – апартамент ведно с ½ ид.ч.
от отстъпеното право на строеж и 9/20 ид.ч. от ПИ ***,
- който безспорно е сключен надлежно на 27.05.2015 г. с нотариалния акт №**.
Съгласно чл.3 от предварителния договор страните дължат да сключат и
окончателен договор за учредяване право на строеж (суперфиция) за обектите,
предмет на чл.1, точка 1.2 – да сключат договор за учредяване право на строеж
(суперфиция), с който да се учредят в
полза на дружеството възмездно и безсрочно права на строеж за изграждане на
сграда съгласно предвижданията на действащия ПУП в ПИ ***, като С.Г. си запазва
правото на строеж върху посочени обекти в бъдещата сграда, които ще се изградят
от приобретателя. Безспорно е, че такъв договор не е сключен и затова ищецът
претендира за дължимост на неустойката по чл. 10 от договора. Изясняването на
съдържанието на тази уговорка несъмнено е от значение за преценката на
основателността на твърденията на страните. В чл.3 от договора е определен срок
за сключване на окончателния договор за учредяване на право на строеж
(суперфиция) до края на месец юли на 2015 г., но не по-рано от 30 дни от датата
на одобряване на строителните книжа. В
чл.10 от договора е установена отговорност за заплащане на неустойка в случай,
че приобретателят се откаже от подписването на окончателен договор. С оглед на
тази формулировка е ясно, че е визирано всяко отказване на приобретателя от
подписването на окончателен договор, което може да бъде направено през целия
период след датата на подписването на предварителния договор. Основание за
заплащане на неустойка е решението на дружеството да се откаже от подписването
на окончателен договор, а не само да откаже да подпише такъв, т.е. не е
необходимо да е достигната определена степен в развитието на одобряването на
строителните книжа или да има изрично искане от страна на предхвърлителя
да се сключи окончателния договор, или да има изричен, включително писмен,
отказ на дружеството. Поведение на приобретателя, което има за резултат
неподписване от него на окончателен договор, е основание за плащане на
неустойката по чл. 10 от предварителния договор. В случая е безспорно, че
окончателен договор по чл. 3 от предварителния договор не е подписан. Неоснователно
е следователно твърдението на ответника, че според съдържанието на уговорката
по чл. 10 от предварителния договор, за да се претендира неустойка е необходимо
приобретателят да откаже подписването на окончателен договор, какъвто отказ не
е налице и не е извършван от ответното дружество, поради което за ищеца не е
налице материално право да получи претендираната неустойка. Неоснователно е и
твърдението на ответника, че ищецът не е носител на правото на строеж върху ПИ ***,
тъй като със сделката по нотариален акт №** е прехвърлил правото си на строеж
на ответника, поради което не притежава материалното право на строеж върху този
недвижим имот, не може да прехвърли на никого такова право или да го учреди и
не може да изисква от друг правен субект насрещна престация за такова право на
строеж, следователно и не може да търси неустойка за това, че подобно право на
строеж не е било прехвърлено с нотариален акт или учредено с такъв. Поставя се
въпросът, ако това твърдение на ответника е основателно, защо страните са
формирали договореност по чл.1, точка 1.2 и по чл.3 от предварителния договор. Действително,
в чл. 1, точка 1.1. е договорено ищецът да прехвърли
чрез покупко-продажба на ответника своето жилище ведно с ½ ид.ч. от отстъпеното право на строеж (както и 9/20 ид.ч. от ПИ) и това прехвърляне е осъществено със сделката
по нотариален акт №*. Ако ответникът е считал, че с прехвърлянето на тази ½
ид.ч. от правото на строеж върху ПИ ищецът вече няма
да е носител на право на строеж и затова не може да изисква от друг правен
субект насрещна престация за такова право на строеж, той несъмнено не би поел
задължението по чл. 1, точка 1.2 и чл. 3 от договора, в противен случай
поведението му би следвало да се тълкува като очевидно недобросъвестно,
очевидно увреждащо интересите на прехвърлителя за получи обещаното обезщетение.
Видно е от съдържанието на клаузите на чл.1,точка 1.2 и чл.3 от предварителния
договор, че те са договорени между страните с цел надлежно обезщетяване на
прехвърлителя, като е посочено какви обекти той следва да получи в бъдещата
сграда, която ще се изгради от ответника. Следователно същността на тази
договореност е осигуряване на правото на прехвърлителя на обезщетение чрез
запазване на правото на строеж върху посочени обекти в бъдещата сграда. Без
значение е какво наименование дават страните на окончателния договор в чл.3 от
предварителния договор и дали то е коректно от гледна точка на юридическата
терминология, същественото в случая е наличието на договореност, която следва
да бъде изпълнена с договореното нейно съдържание. Страните имат договорна
свобода да уреждат своите отношения и това е направено в случая – има поето от
тях задължение да бъде обезщетен прехвърлителя по посочения в чл.1,точка 1.2.
начин и за реализирането на това негово право е уговорено в чл.3 да бъде
сключен окончателен договор. Нещо повече, вече след сключването на сделката с
нотариален акт №**на 27.05.2015 г. между страните са подписани двата анекса към
предварителния договор, от 21.04.2016 г. и от 21.04.2017 г., в които изрично е
декларирано, че предварителният договор остава в сила, което показва по
несъмнен начин, че дружеството към тези две дати потвърждава наличието на
обвързаността по предварителния договор, изискваща след 27.05.2015 г.
изпълнение именно на задължението по чл.3 от него. След като това задължение
безспорно не е изпълнено, то не може да се приеме, че ищецът няма право да
претендира да има вземане за неустойка, защото добросъвестно и в уговорения
срок вече е изпълнил задължението си по чл.1,точка 1.1.
и чл. 2 от предварителния договор.
Ищецът твърди, че той е
изправна страна по договора и че ответното дружество е неизправна страна,
поради което ищецът е развалил предварителния договор. Видно е от представената
от ищеца в копие с исковата молба нотариална покана, представена и в оригинал в
съдебното заседание на окръжния съд на 30.01.2019 г., изпратена от ищеца на
18.04.2018 г. и връчена на ответника на 23.04.2018 г., че с нея ищецът отправя
едностранно предизвестие за прекратяване на предварителния договор от 8.05.2015
г., като кани ответника в 14-дневен срок в офиса на нотариус Г.Х. да изпълни
задължението си по чл. 3 от договора за подписване на окончателен договор за
учредяване на право на строеж (суперфиция) в нотариална форма за обектите,
предмет на т.1.2 и чл.1 от договора на основание чл.3 от него, след
предварителна уговорка между страните. Посочено е от ищеца в поканата, че окончателният
договор по чл.3 следвало да се сключи до края на месец юли на 2015 г., но не
по-рано от 30 дни от датата на одобряване на строителните книжа, но до момента
такива строителни книжа не съществуват, не са изготвени, не са регистрирани в О.та
и не били предоставени на ищеца. Посочено е, че ищецът е подписал с ответника
два анекса, от 21.04.2016 г. и от 21.04.2017 г., с които се продължава срока на
действие на договора от 8.05.2015 г. поради забавяне на изготвянето на проекта
от страна на дружеството. Посочено е още, че до момента дружеството не е
изпълнило задължението си по чл.3 от договора за сключване на окончателен
договор за суперфиция на обектите по чл.1,т.1.2 от него и не е изготвило
проекта на бъдещата сграда, конкретизирана в договора. Посочено е, че
забавянето от страна на дружеството на поетите задължения надхвърля 3 години от
датата на подписването на предварителния договор на 8.05.2015 г. и че към
момента дружеството не проявява никакви инвестиционни намерения или действия по
изготвяне на строителни книжа и разрешения за строеж, а ищецът живее под наем.
Ищецът припомня текста на чл.3,предл.2 от предварителния договор, тъй като
ответникът до момента не е представил и нарочно споразумение относно обема
права, свързани със застрояваната площ на предоставените вместо цена на
самостоятелните обекти в сградата, ведно с прилежащите им идеални части от
общите части на бъдещата сграда, тъй като ответникът не разполага със
строително книжа, проект и документация, което е негово задължение. С поканата
ищецът уведомява изрично ответника, че договорът от 8.05.2015 г. се прекратява
с едностранно предизвестие в 14-дневен срок от датата на получаването на
нотариалната покана поради виновно неизпълнение на посочени задължения на
дружеството по договора от 8.05.2015 г., а именно: първо, виновно неизпълнение
на чл.3 от договора от 8.05.2015 г., изразяващо се в несключване в уговорените
срокове на окончателен договор за учредяване на право на строеж (суперфиция) в
нотариална форма за обектите, предмет на н.1.2 и чл.1 от договора, поради
неизготвяне на необходимите строителни документи и одобряването им от архитекта
на О.та; второ, виновно неизпълнение на чл.3,предл.2 от договора – дружеството
не е изготвило споразумение относно обема права, свързани със застрояваната
площ на предоставените вместо цена на строителните обекти в сградата, ведно с
прилежащите им идеални части от общите части на бъдещата сграда, което е
задължение на дружеството; трето, виновно неизпълнение – дружеството не е
изготвило в срок инвестиционния проект на бъдещата сграда, конкретизирана в
договора, не проявява каквито и да е инвестиционни намерения относно
прехвърлените на фирмата лично от ищеца собствени недвижими имоти, включително
не е изготвила строителни книжа и документи, както и такива не са внесени в О.та
за одобрение и получаване на необходимите за строителството разрешения. С
поканата ищецът дава на ответника 14-дневен срок от връчването й, за да изпълни
задълженията си, посочени в нея, по договора от 8.05.2015 г. и заявява, че в
противен случай договорът ще бъде едностранно прекратен в 14-дневния срок
поради виновно неизпълнение на посочените задължения. Видно от представения от
ищеца също с исковата молба в копие, а впоследствие и в оригинал в съдебното
заседание на окръжния съд на 30.01.2019 г. констативен протокол от 8.06.2018 г.
на нотариус Д.Г., ищецът и пълномощник на ответника са се явили на 8.06.2018
г., представителят на ответника е заявил, че към момента не са налице
необходимите документи от дружеството за сключване на окончателен договор за
суперфиция по чл.3 от предварителния договор от 8.05.2015 г., че дружеството е
подало в О. К.искане за обединяване на двата УПИ, в които ще бъде извършен
строежът на сградата, но е необходимо технологично време, за да бъде
осъществено обединението, и е представил на ищеца проекти на бъдещата сграда
(част от част архитектура), за да може ищецът да се запознае с тях и да
определи конкретните обекти (по вид, квадратура, етажност и други признаци),
които ще му бъдат предоставени като обезщетение, след което проектът да бъде
внесен за одобрение. С исковата молба е представена в копие и първа страница от
молба от 12.06.2018 г. от ищеца до К. на О. К., в която той посочва, че при
проверка на 11.06.2018 г. е установил, че е подадена молба с вх. №
53-А-192/5.06.2018 г. за обединяване на двете УПИ, подписана от негово име и от
управителя на ответното дружество, но неговият подпис не е изпълнен от него и
той не е запознат със съдържанието на такава молба. Безспорно е между страните,
че посочената от ищеца молба от 5.06.2018 г. не е била подписана от него. Безспорно
е, че процедура въз основа на тази молба не е проведена в О.та, което е видно и
от представеното от страна на дружеството в съдебното заседание на апелативния
съд на 27.11.2019 г. в копие писмо до дружеството, изпратено от О. К.на
6.07.2018 г. Ищецът изрично твърди в допълнителната си искова молба от
8.10.2018 г., че съгласно анекса от 21.04.2016 г. той е подписал документи, но
не може да каже дали дружеството ги е подало в О.та. Ответникът в отговора на
исковата молба, както и в отговора на допълнителната искова молба, заявява, че
съгласно анекса от 21.04.2016 г. страните са се договорили при условията на
предварителния договор да предприемат действия по реда на чл. 134,ал.2,т.6 от ЗУТ, но ищецът отказал да подпише заявление. Видно от показанията на свидетеля Ф.И.И., разпитан в съдебното заседание на окръжния съд на
30.01.2019 г., той е изготвил един идеен проект по възлагане от дружеството, дружеството си променило инвестиционните намерения и
свидетелят изготвил друг идеен проект, след това С.Г. уведомил свидетеля, че
има нов проектант на сградата – архитект Т.Д., който изготвил нов проект, имало
среща, на която присъствали ищецът, свидетелят, един от собствениците на
ответното дружество и архитект Т.Д., който представил друг идеен проект, за
новото строителство С.Г. информирал свидетеля, че трябва да подпише заявление,
което да се входира в О.та, показал на свидетеля бланката, Г. си попълнил
заявлението, след което го е дал в офиса на Т.Д. в гр.К., Г. не го е подал сам
в О.та, понеже трябвало да се подпише и от ответната страна, това било през лятото
на 2016 г., април-май месец, това свидетелят го знае от Г.. С оглед заявените
от ищеца във въззивната жалба обстоятелства в хода на въззивното производство
се установи, че действително в О. К.е било подадено на 20.04.2016 г. подписано
от него и от страна на ответното дружество заявление, с което е поискано
издаване на скица и заповед за ПУП-ПРЗ по чл. 134,ал.2,т.6 от ЗУТ. С оглед на
твърденията на страните, заявени пред окръжния съд, и показанията на свидетеля Ф.И.се
установява, че според ищеца и показанията на свидетеля той е изпълнил
задължението си по анекса от 21.04.2016 г., а според ответника няма такова
изпълнение от страна на ищеца. Установява се обаче, че заявление е подадено
първо на 20.04.2016 г. и повторно на 5.06.2018 г., второто с подпис от името на
ищеца, който обаче безспорно не е изпълнен от него. Няма основание при тези
обстоятелства да се приеме, че ищецът е знаел за подаването на първото
заявление, а следва да се приеме, че те и двете са подадени в О.та именно от
ответното дружество. Твърдението на ответника, че ищецът не е изпълнил
задължението си по анекса от 21.04.2016 г., е очевидно недобросъвестно и не
може да бъде допуснато той да черпи права от това свое поведение. Ищецът е
заявил пред окръжния съд твърдение, че е изпълнил задължението си по анекса от
21.04.2016 г. и е представил гласни доказателства, поради което следва сега да
се приеме, че той към онзи момент и след извършената справка, посочена в
молбата от 12.06.2018 г., не е получил от О.та и не е могъл да представи
документите, представени вече във въззивното производство, докато на ответното
дружество е било известно, че такова заявление е било подадено, и именно
възползвайки се от незнанието на ищеца то е поддържало неоснователно наличие на
неизпълнение от страна на ищеца. Установява се следователно, че ищецът
основателно претендира да е изправна страна по предварителния договор от
8.05.2015 г., тъй като е изпълнил поетите от него с този договор и с анекса от
21.04.2016 г. задължения. Видно от изпратената от О. К.преписка, съдържащите се
в която документи са приети в съдебното заседание на апелативния съд на
27.11.2019 г., била е включително издадена и заповед № **************г. на К.
на О. К.за изготвяне на изменение на ПУП-ПРЗ въз основа на заявлението от **********г. Също така се установява, че ответникът в
период от три години не е изпълнил задължението си по точка 1.2 към чл.1 от
предварителния договор и по чл.3 от него – не е изготвил съответните строителни
книжа, не е подготвил сключване на окончателен договор за обезщетяване на
ищеца, с което свое поведение демонстрира отказ от подписването на окончателен
договор. Обстоятелството, че ищецът е водил разговори и е търсел изпълнение от
ответното дружество, се потвърждава от показанията а свидетелите С.С.Ю.и К.Ц.Т., разпитани в съдебното заседание на окръжния
съд на 30.01.2019 г. При тези обстоятелства, от една страна, ищецът има право
да развали предварителния договор поради това допуснато от страна на ответника неизпълнение,
и, от друга страна, има право след това да претендира да получи плащане на
неустойката по чл. 10 от предварителния договор. Неоснователно е разбирането на
ответника по спора, че така договорената неустойка не може да бъде претендирана
от ищеца след разваляне на договора от негова страна. В чл.10 от предварителния
договор е установена санкция за поведение на приобретателя, което едновременно
е основание както за присъждане на неустойка, така и за разваляне на договора,
поради което не може да се отрече на прехвърлителя да се ползва от всяка от
тези две възможности. В случая ищецът установява, че основателно е прекратил
действието на предварителния договор с изявлението си, отправено до ответника с
нотариалната покана от 18.04.2018 г., връчена на ответника на 23.04.2018 г.,
като срокът от 14 дни е изтекъл на 7.05.2018 г. Също така ищецът установява, че
е налице поведение на ответника, с което той се отказва от подписването на
окончателния договор по чл.3, поради което основателно ищецът претендира
ответникът да му дължи заплащането на неустойка съгласно чл.10 от
предварителния договор.
От
ответника с отговора на исковата молба е заявено и твърдение, че претендираната
неустойка е прекомерна. Не е конкретно заявено възражение по чл. 92,ал.2 от ЗЗД
за намаляване на дължимата неустойка, а заявяването на такова възражение е в
правомощията само на страна, съответно, нейна е доказателствената тежест да
установи съответните обстоятелства, поради което съдът служебно не може да изследва
този въпрос.
В случая от страна на ответника е заявено с
отговора на исковата молба и възражение за нищожност на клаузата по чл. 10 от предварителния
договор за дължимост на неустойката поради накърняване на добрите нрави.
Клаузата на чл. 10 от предварителния договор очевидно е договорена с оглед
установените между страните отношения и в рамките на договорната свобода. С
оглед съдържанието на договора няма основание да се счита, че те не са
съобразени с реалната воля на страните. В случая не е очевидно дружеството да е
поставено в неблагоприятно положение, тъй като клаузата на чл. 10 от договора е
реципрочна на клаузата на чл.9 от същия договор. В случая неустойката по чл. 10
от договора е установена за тежка форма на неизпълнение от страна на дружеството
– отказ от подписване на окончателен договор, който отказ несъмнено съществено и
окончателно уврежда интересите на прехвърлителя да получи надлежното
обезщетение. Право на страните е да установят своя отговорност по чл.
92,ал.1,изр.1 от ЗЗД и те са го направили както в чл. 10 от договора, така и в
чл. 9 от него. Основна специфика на неустойката е, както е определено в нормата
на чл. 92,ал.1,изр.1 от ЗЗД, че тя обезпечава изпълнението на задължението и
служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се
доказват. Не се установява следователно нито с оглед възражението на
дружеството, така, както е то заявено, нито служебно от съда, от наличните по
делото доказателства уговорената в чл. 10 от договора неустойка да е установена
в нарушение на принципа на справедливостта, защото е очевидно, че страните са я
уговорили при условията на чл. 9 от ЗЗД в защита на конкретно посочени в
договора техни интереси, която защита несъмнено не е в нарушение на законови и на
морални норми. Към момента на сключването на договора е установена неустойка за
неизпълнение на непарично задължение на ответника, без други обезпечения, за
компенсиране на вредите от неизпълнението, като без спазването на задължението
на приобретателя по чл.3 от предварителния договор неизпълнението се явява
съществено, съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните
от неизпълнението му вреди е в случая съизмерима поне с цената на имотите, които
прехвърлителят не може да получи като обезщетение. За съда при тези
обстоятелства и доказателства не е видно единствената цел, за която неустойката
да е уговорена, да излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции. Установява се следователно, че е неоснователно възражението
на дружеството за нищожност на уговорената неустойка поради противоречие с
добрите нрави.
Установено е от страна ищеца
следователно наличието на възникнало в тежест на ответното дружество задължение
за заплащане на неустойка на ищеца съгласно чл. 10 от предварителния договор от
8.05.2015 г. за неизпълнението от приобретателя на неговото задължение по чл. 3
във вр. с чл.1,т.1.2 от същия договор, поради което ответникът дължи да заплати
на ищеца претендираната от него на това основание искова сума. Подадената
въззивна жалба е следователно основателна. Решението на окръжния съд следва да
бъде отменено, като се осъди ответното дружество да заплати на ищеца исковата
сума 195 850 лв., която е левовата равностойност на 100 000 евро,
дължима като договорена неустойка.
Съгласно разпоредбата на чл.
78,ал.1 от ГПК дружеството-ответник по спора дължи да заплати на ищеца всички
разноски, направени за производството по делото пред двете съдебни инстанции. Такива обаче не е видно да са направени от
страна на ищеца. Видно от договора за правна помощ и съдействие от 19.12.2018
г., осъществяването на защитата пред окръжния съд е уговорено в хипотезата на
чл. 38,ал.1,т.2 от ЗА, поради което ответното дружество следва да бъде осъдено
да заплати на пълномощника на ищеца адвокат Т.Р.Б. възнаграждение съгласно чл.
38,ал.2 от ЗА във вр. с чл. 7,ал.2,т.5 от Наредба №1/9.07.2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения в размер на 5 447 лв. Съгласно
разпоредбата на чл. 78,ал.6 от ГПК, тъй като ищецът е освободен от внасяне на
ДТ с определението на окръжния съд от 10.07.2018 г. и съгласно определението на
апелативния съд от 23.10.2019 г., ответното по спора дружество следва да бъде
осъдено да заплати в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на
апелативния съд дължимата държавна такса за първоинстанционното (7 834
лв.) и за въззивното (3 917 лв.) производство по спора – 11 751 лв.
С оглед на гореизложеното съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ
изцяло решение № 84, постановено на 23.05.2019 г. по т.д. 46/2018 г. на
Окръжен съд–К., КАТО ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „Т.и.“ЕООД-гр.К., ***, ЕИК ***да заплати на С.Д.Г., ЕГН **********
***5 850 лв. като левова равностойност на сумата 100 000 евро,
представляваща договорна неустойка, уговорена между страните в чл. 10 от
сключения от тях на 8.05.2015 г. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и суперфиция, за виновно неизпълнение, изразяващо се в отказ от
подписването на окончателен договор, на задължението на дружеството по чл. 3 от
същия договор за сключване на окончателен договор за учредяване право на строеж
(суперфиция) в нотариална форма на обектите, предмет на чл. 1,т.1.2 от същия
договор, като съобразно строителните книжа се определи конкретен обем на права,
свързани със застрояваната площ на предоставените вместо цена самостоятелни
обекти в сградата, прилежащите им идеални части от общите части на бъдещата
сграда.
ОСЪЖДА
„Т.и.“ЕООД-гр.К., ***, ЕИК ***да заплати на адвокат Т.Р.Б. ***, ЛН ***с адрес в
гр.П., бул.“Д.“176,ап.5 и с адрес в гр.К., ул.“С.“, бл.7,вх.Б, ап.19 сумата
5 447 лв. - възнаграждение за защитата на ищеца пред окръжния съд съгласно
чл. 38,ал.2 от ЗА във вр. с чл. 7,ал.2,т.5 от Наредба №1/9.07.2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения.
ОСЪЖДА
„Т.и.“ЕООД-гр.К., ***, ЕИК ***да заплати в полза на бюджета на съдебната
власт по сметка на Апелативен съд-П. сумата 11 751 лв. – дължима държавна
такса за първоинстанционното и за въззивното производство по спора съгласно
разпоредбата на чл. 78,ал.6 от ГПК.
Решението може да се обжалва при условията
на чл. 280 от ГПК пред Върховния касационен съд – гр. София с касационна жалба
в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: (1)
(2)